Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện lục yên, tỉnh yên bái

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------------------------

HOÀNG THỊ THANH VÂN

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA VĂN
PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN LỤC YÊN, TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành

: Quản lý ñất ñai

Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ

nguồn gốc./.
Tác giả

Hoàng Thị Thanh Vân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc ñến Tiến sĩ Nguyễn ðình Bồng,
Hội Khoa học ñất Việt Nam, người ñã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi thực hiện
ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý quý báu của các thầy, cô giáo khoa
Tài nguyên và Môi trường, Viện ðào tạo sau ðại học - trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái ñã giúp ñỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình và ñồng nghiệp ñã khích lệ, ñộng viên
và tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Ngày

tháng

năm 2012

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Thanh Vân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình, sơ ñồ, biểu ñồ

ix

1

MỞ ðẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2

Mục ñích và yêu cầu của ñề tài

2

2

TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

3

2.1

ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản

3

2.1.1

ðất ñai

3

2.1.2

Bất ñộng sản

5

2.1.3

Thị trường bất ñộng sản

6

2.2

ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

7

2.2.1

Khái niệm về ñăng ký ñất ñai

7

2.2.2

Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

9

2.2.3

ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản

11

2.3

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

13

2.3.1

Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam

13

2.3.2

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð

16

2.3.3

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất

2.3.4

20

Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ
quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương.

22

2.4

Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước.

23

2.4.1

Australia: ðăng ký quyền (Hệ thống Toren)

23

2.4.2

Cộng hòa Pháp: ðăng ký văn tự giao dịch

24
iii

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


2.4.3

Trung Quốc

26

2.5

Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở
nước ta

2.5.1

28

Tình hình thành lập của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trên
phạm vi cả nước

28

2.5.2

Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

29

2.5.3

Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

29

2.5.4

Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

31

2.5.5

Tình hình hoạt ñộng của VPðKQSDð

32

2.5.6

ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðKQSDð

34

2.6

Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
tỉnh Yên Bái

36

2.6.1

Về mô hình tổ chức

36

2.6.2

Về chức năng nhiệm vụ

37

2.6.3

Về nguồn nhân lực, phượng tiện, trang thiết bị của Văn phòng ðăng
ký quyền sử dụng ñất

3

ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ

38
PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

39

3.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

39

3.1.1

ðối tượng nghiên cứu

39

3.1.2

Phạm vi nghiên cứu

39

3.2

Nội dung nghiên cứu

39

3.3

Phương pháp nghiên cứu

40

3.3.1

Phương pháp ñiều tra, khảo sát

40

3.3.2

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

40

3.3.3

Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

41

3.3.4

Phương pháp chuyên gia

41

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

42

4.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái

42

4.1.1

ðiều kiện tự nhiên

42

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.1.2

ðặc ñiểm kinh tế - xã hội

4.1.3

ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Lục Yên, tỉnh Yên Bái.

4.2

44
49

Tình hình quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn
huyện Lục Yên

50

4.2.1

Hiện trạng sử dụng ñất

50

4.2.2

Tình hình quản lý ñất ñai

52

4.2.3

Thị trường Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản tại ñịa phương

55

4.3

Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Lục Yên

56

4.3.1

Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

56

4.3.2

Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

59

4.4

Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

61

4.4.1

Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp Giấy chứng nhận

61

4.4.2 Chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất

64

4.4.3

Lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

65

4.4.4

Ứng dụng công nghệ tin học trong việc cung cấp thông tin, số liệu
ñịa chính

4.5

67

ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Lục Yên.

67

4.5.1

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính

67

4.5.2

Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính

69

4.5.3

Thái ñộ phục vụ và mức ñộ hướng dẫn của VPðKQSDð

70

4.5.4

Các khoản lệ phí phải ñóng

71

4.5.5

Nhận xét

72

4.6

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất

73

4.6.1

Chính sách pháp luật ñất ñai

73

4.6.2

Chức năng, nhiệm vụ

73

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


4.6.3

Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng

4.7

ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng

74

ñăng ký quyền sử dụng ñất

75

4.7.1

Giải quyết về chính sách pháp luật

75

4.7.2

Giải pháp về tổ chức

75

4.7.3

Giải pháp về nhân lực

76

4.7.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ

77

4.7.5

Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

77

4.7.6

Giải pháp cơ chế

77

5

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

78

5.1

Kết luận

78

5.2

ðề nghị

79

5.2.1

ðối với Bộ Tài nguyên và Môi trường

79

5.2.2

ðối với UBND tỉnh Yên Bái

79

5.2.3

ðối với UBND huyện Lục Yên

79

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

80

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BðS

Bất ñộng sản

ðKðð

ðăng ký ñất ñai

VPðKQSDð

Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

SDð

Sử dụng ñất

UBND

Ủy ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

CHNDTH

Cộng hoà nhân dân Trung Hoa

FIG

Liên ñoàn chuyên viên ño ñạc quốc tế

THCS

Trung học cơ sở

PTTH

Phố thông trung học

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

2.1

Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp

29

2.2

Nguồn nhân lực của VPðKQSDð của cả nước

30

2.3

Nguồn nhân lực của VPðK tỉnh Yên Bái ñến tháng 6/2012

38

4.1

Hiện trạng sử dụng ñất huyện Lục Yên năm 2011

51

4.2

Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Lục Yên

54

4.3

Tiến ñộ cấp giấy chứng nhận trên ñịa bàn huyện Lục Yên.

62

4.4

Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của huyện Lục Yên

66

4.5

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính

68

4.6

ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðKQSDð

69

4.7

Tổng hợp ý kiến ñánh giá mức ñộ hướng dẫn của VPðKQSDð

70

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


DANH MỤC HÌNH, SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ
STT

Tên hình, sơ ñồ, biểu ñồ

Trang

Sơ ñồ 2.1

Mô hình tổ chức VPðKQSDð tỉnh Yên Bái

37

Biểu ñồ 4.1

Cơ cấu sử dụng ñất huyện Lục Yên năm 2011

52

Hình 4.1

Văn phòng ðăng ký QSDð huyện Lục Yên

56

Hình 4.1

Cơ sở vật chất của VPðKQSDð huyện Lục Yên

58

Biểu ñồ 4.2

So sánh GCN kê khai và số GCN ñã cấp năm 2011

62

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix


1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của
nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ ñất, lớn lên nhờ ñất và khi chết cũng
trở về với ñất, vì vậy ñất ñai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi
gia ñình nói riêng.
Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai ñược
bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước
ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay, cùng với việc thực hiện
cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành ñã có
nhiều nỗ lực trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh
vực ñất ñai ñối với các ñối tượng sử dụng ñất: tổ chức, hộ gia ñình cá nhân, cộng
ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài sử dụng ñất ở Việt Nam.
Việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai,
minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao
dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà
ñất vẫn là một trong những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng ñất, ñặc biệt là
tại các ñô thị.
Huyện Lục Yên là một huyện miền núi nằm ở phía ðông Bắc của tỉnh
Yên Bái gồm 24 ñơn vị hành chính xã, thị trấn. Tổng diện tích tự nhiên của

huyện 80.898,36 ha, với nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú thuận lợi cho
phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Công tác ñăng ký ñất ñai trên ñịa bàn huyện trong những năm qua ñã
ñạt một số kết quả nhất ñịnh ñặc biệt là khi Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất ñược thành lập. Tuy nhiên, trong quá trình hoạt ñộng Văn phòng còn
gặp nhiều khó khăn do ñịa bàn rộng, trình ñộ dân trí thấp, ñiều kiện cơ sở vật
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


chất kỹ thuật chưa ñáp ứng ñược yêu cầu. Việc tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm
nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất cấp
huyện là cần thiết, góp phần không nhỏ trong việc quản lý nhà nước về ñất
ñai.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Em
lựa chọn thực hiện ñề tài “ ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái” nhằm nghiên cứu ñánh giá
thực trạng và ñề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, góp phần giải quyết tình trạng tồn ñọng
hồ sơ ñăng ký ñất ñai của ñịa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục
hành chính.
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Lục Yên.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Lục Yên.
1.2.2. Yêu cầu

- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1. ðất ñai
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng ñầu của môi trường sống, là sản vật mà thiên nhiên ưu ñãi trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của con người luôn gắn liền với ñất ñai.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của ñất ñai ñã ñược
Wilian Perty khái quát “ðất là mẹ, sức lao ñộng là cha, sản sinh ra mọi của cải
vật chất”.
ðiều ñó có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao ñộng và ñất ñai.
Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao ñộng sản xuất, con người ñã xem
ñất ñai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế ñược. ðất ñai và giá trị sử dụng
của nó tồn tại mãi với con người nếu ñược khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp.
Cùng với sự phát triển của xã hội, ñất ñai không chỉ ñược sử dụng ñể trồng trọt
và chăn nuôi mà còn ñược sử dụng ñể phát triển các ngành nghề khác như công
nghiệp và dịch vụ. Hoạt ñộng của con người càng ña dạng thì vai trò của ñất ñai
càng mở rộng. Trên cơ sở lao ñộng của con người, ñất ñai không còn ñơn thuần
là một tặng phẩm của tự nhiên mà ñã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi
quốc gia.

Có thể khẳng ñịnh trên phương diện kinh tế, ñất ñai là một nguồn lực cho
sự thịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia,
ñất ñai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền
quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái ñất, bao gồm vùng ñất, vùng
nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và ñầy ñủ của
quốc gia, là cơ sở vật chất ñể một quốc gia tồn tại và phát triển, duy trì một ranh
giới quyền lực nhà nước trong cộng ñồng dân cư nhất ñịnh, là nền tảng của trật
tự pháp lý quốc tế nhất ñịnh. Bảo vệ ñất ñai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
3


bảo vệ chủ quyền quốc gia. Dù nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa
chính trị xã hội là rất lớn bởi ñất ñai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua
biết bao thế hệ mới có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn.
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, ñất ñai và các chính sách ñất ñai là mối
quan tâm hàng ñầu của nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn ñến tình hình chính trị
xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách ñất ñai phù hợp không những ñảm
bảo ñược sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn tạo ñiều kiện thúc ñẩy kinh tế
phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp của mình, vấn
ñề ñất ñai luôn là một vấn ñề phức tạp, ñòi hỏi nhà nước trong từng thời kỳ phải
có sự cân nhắc, lựa chọn hướng ñi từng bước cho phù hợp.
Tầm quan trọng của ñất ñai còn thể hiện trong ñời sống văn hóa, tinh thần
của con người. ðất ñai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu, ñịa hình, ñiều
kiện tự nhiên...góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con người. Sự khác
nhau về truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các châu lục, giữa các
quốc gia, thậm chí giữa từng ñịa phương trong một quốc gia là bằng chứng rõ
ràng nhất.
Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của ñời sống xã hội, tính kinh tế,

chính trị ñến văn hóa, tinh thần, vai trò của ñất ñai là không thể phủ nhận và
không thể thiếu. Theo ñó, việc khai thác ñất ñai phải mang tính cộng ñồng cao,
không ai ñược sử dụng ñất theo ý thích riêng mình. ðiều này ñòi hỏi nhà nước
phải thống nhất quản lý ñất ñai và xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai có
hiệu quả nhằm ñảm bảo cho sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý
giá này, cũng là nhằm ñảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại và
trong tương lai.
Nếu xem xét ñất ñai theo phương diện thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên
nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố:
khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño
bằng số lượng diện tích và ñộ phì. Winkler (1968) xem ñất như một vật thể sống
vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật...do ñó
ñất cũng tuân thủ những quy luật sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hoá và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


già cỗi. Tuỳ thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên
phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như vậy,
ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền
vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng như chính là
tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Mỗi “vật mang” lại
có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững
chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, ñất ñai có thể ñược ñịnh nghĩa ñầy ñủ như sau: “ ðất là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc tính sinh quyển ngay
trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất, các dạng

thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và ñầm lầy nước
cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực
vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất
do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
2.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng sản là
ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai,
ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà
Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94 Luật Dân sự
Cộng hoà liên bang ðức...) Tuy nhiên pháp luật của mỗi nước có ñặc thù riêng,
ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh ñất” chứ không
phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự. Luật Dân sự
Nga năm 1994 quy ñịnh bất ñộng sản ñã có những ñiểm khác biệt ñáng chú ý so
với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương
tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống, mặt khác ñưa ra khái niệm
chung về bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại ñến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê vật không liên quan gì ñến
ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ...” cũng là các bất ñộng sản.
- ðiều 520, Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”.
Tương tự, quy ñịnh này ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại ðiều 100 quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai

và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
ñất ñai”.
- Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các
tài sản gắn với ñất”.
Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
ñược coi là “ gắn với ñất ñai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm và dẫn
tới các cách hiểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”.
Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
tại ðiều 174 có quy ñịnh “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; nhà;
công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng ñó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp
luật quy ñịnh ”.
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị
trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ chế trong ñó hàng
hoá và dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi, trong ñó có sự can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của
những người tham gia trên thị trường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối các quy luật kinh tế hàng hoá cơ
bản như các quy luật cung - cầu, cạnh tranh. Thị trường bất ñộng sản cũng giống
như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong

một số trường hợp, Chính phủ sẽ quyết ñịnh phân bổ nguồn lực.
Việc thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến
các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất ñộng sản kết nối cung và cầu ñối với bất ñộng sản. Thị
trường bất ñộng sản là tổng hoà các giao dịch trong thời ñiểm nhất ñịnh. Thị
trường bất ñộng sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường
cho thuê bất ñộng sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất ñộng sản. Căn cứ vào
thứ tự thời gian mà bất ñộng sản gia nhập thị trường, thị trường bất ñộng sản có
3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai);
- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình ñể bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
2.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
2.2.1.1. ðăng ký ñất ñai
ðăng ký ñất ñai là một cách gọi của hệ thống ñăng ký ñất ñai và theo ñịnh
nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), nó là một
quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi ñối với ñất ñai
dưới hình thức là ñăng ký văn tự giao dịch hay ñăng ký các loại văn kiện nào ñó
có liên quan ñến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng ñất hoặc là dưới hình
thức ñăng ký chủ quyền ñất. Kết quả của quá trình ñăng ký ñất ñai thể hiện trong
một sổ ñăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc ñược kỹ thuật hóa thành hồ sơ ñiện
tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay
ñổi về chủ quyền ñối với những ñơn vị ñất ñai ñược xác ñịnh.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

Bằng những thông tin ñó, hệ thống ñăng ký ñất ñai có chức năng cung cấp
sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và ñịnh
ñoạt ñất ñai. Nó ñảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một
diện tích ñất cũng như hỗ trợ cho sự năng ñộng của thị trường ñất ñai và thị
trường tín dụng. Với thông tin rõ ràng về chủ quyền ñất, các nhà ñầu tư có thể
yên tâm về nguồn vốn ñầu tư ñã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay.
ðồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng ñược giảm
thiểu. Hơn nữa thông tin ñất ñai ñăng ký còn ñem lại cho ngân sách nhà nước
một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế
chuyển quyền bất ñộng sản. Vì vậy, mặc dù ñăng ký ñất ñai trực tiếp hướng tới
bảo vệ lợi ích của người sở hữu ñất ñai, nhưng nó cũng là một trong những công
cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế. Do ñó, theo FIG, mặc
dù các nước trên thế giới có những hình thức ñăng ký ñất ñai khác nhau, nhưng
hầu hết ñều có chung nỗ lực phát triển hệ thống ñăng ký ñất ñai của mình nhằm
ñáp ứng những nhu cầu ña dạng về thông tin ñất ñai, về giao dịch và giảm thiểu
chi phí.
Nếu cho rằng sự thịnh vượng và phát triển bền vững của một quốc gia là
bắt nguồn từ ñất ñai và sự quản lý tốt bất ñộng sản này, thì ñăng ký ñất ñai là
một thành phần hỗ trợ ñắc lực cho sự phát triển ñó. Báo cáo của UN-ECE về lợi
ích kinh tế và xã hội của việc quản lý ñất ñai hiệu quả ñã khẳng ñịnh: “ðối với
những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì ñòi hỏi tính hiệu quả của
ñăng ký ñất ñai bởi nó thúc ñẩy một thị trường ñất ñai năng ñộng và việc sử
dụng ñất tích cực, ñồng thời ñảm bảo ñược quyền sở hữu và sự phát triển của thị
trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế”.
2.2.1.2. ðăng ký nhà nước về ñất ñai
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này
ghi rõ:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức
ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính).
2.2.1.3. Vai trò, lợi ích của việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản gắn liền với ñất, thuế ñất phi
nông nghiệp, thuế thu nhập từ hoạt ñộng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật.
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. ”.[…]1
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài

liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñuợc lập ñể
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.

1

Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng, Quản lý Thị trường Bất ñộng sản, Nxb Nông nghiệp 2005
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


(1) ðối với với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và
hiệu quả.
(2) ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
2.2.2.2. Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo
vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý. ”.[…]2
2.2.2.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc

không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào
hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng
cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,
các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.

2

Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng, Quản lý Thị trường Bất ñộng sản, Nxb Nông nghiệp 2005
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
hàng chục mét vuông (m2) cho ñến hàng ngàn héc ta (ha) ñược xác ñịnh trên bản
ñồ ñịa chính, hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất
trong phạm vi toàn quốc. ”.[…]3
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm

thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao
dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê
danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác ñặc
biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập,
nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc
liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã
ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể
không có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở
hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán.

3

Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng, Quản lý Thị trường Bất ñộng sản , Nxb Nông nghiệp 2005
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký ñất ñai mà ñối tượng
ñược ñăng ký chính là các văn tự giao dịch về ñất ñai và bất ñộng sản trên ñất và
nội dung của các giao dịch ñó. Việc ñăng ký chủ yếu ñể chứng minh giao dịch
ñã ñược thực hiện, hai bên ñã tự nguyện tham gia vào những ñiều khoản ñã ñược
thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý ñể khẳng ñịnh chủ

quyền ñối với ñất ñai có hợp hay không. Do vậy, ñể ñảm bảo an toàn cho quyền
lợi của mình, người mua phải ñiều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc
quyền lợi ñối với diện tích ñất mà mình mua. Hình thức này ñược sử dụng từ thế
kỷ XIX ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh
hưởng của luật Pháp. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà lan là một hệ
thống ñăng ký giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng hóa ñể nâng cao
ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng.
2.2.3.2. ðăng ký quyền
Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược giao
quyền và các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
ðăng ký quyền là hình thức ñăng ký ñất ñai mà ñối tượng ñăng ký ñất ñai
là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng ñất, các quyền, lợi ích và cả những
hạn chế về quyền của họ ñối với ñất, những thông tin về thửa ñất, nghĩa là mối
quan hệ pháp lý giữa ñất ñai với người có chủ quyền ñất. Nói cách khác, nếu
ñăng ký văn tự giao dịch là ñăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì ñăng ký
quyền chính là ñăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện ñó. Trong ñăng ký quyền, ñất
ñai ñược chia thành những ñơn vị ñất ñai (có thể là thửa ñất) ñược xác ñịnh rõ
trên bản ñồ ñịa chính. Chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền của họ (quyền lợi,
nghĩa vụ những hạn chế về quyền) ñối với thửa ñất ñược ghi nhận trong sổ ñăng
ký. Tên của chủ sử dụng/sở hữu ñất ñược ñăng ký thay ñổi, còn quyền lợi ñối
với ñất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa ñất ñược ñăng ký thay ñổi, còn quyền lợi ñối
với ñất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa ñất ñược chuyển giao. Trường hợp chủ
quyền giao một phần thửa ñất thì cần có sự tách thửa, ñăng ký và lập hồ sơ ñịa
chính với sự thay ñổi quyền lợi trên thửa ñất mới. Tất cả các thủ tục này chỉ
ñược xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành. Do ñó,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

thông tin chủ quyền lưu trữ ñược ñảm bảo bởi nhà nước, ñược sử dụng chính
thức mà không cần thiết có sự ñiều tra nguồn gốc chủ quyền ñất ñai. ðăng ký
quyền ñược áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens), Anh, ðức và Scotland
2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
2.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
2.3.1.1. Giai ñoạn trước khi có Luật ðất ñai
Năm 1980, Hội ñồng Chính phủ ñã ban hành 2 quy ñịnh liên quan tới
công tác ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam, ñó là: Quyết ñịnh số 201-CP ngày
01/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng ñất và tăng cường công tác quản lý ruộng
ñất trong cả nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính
phủ về công tác ño ñạc, phân hạng và ñăng ký thống kê ruộng ñất. Trên cơ sở
các quy ñịnh của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết
ñịnh 56/DKTK ngày 05/11/1981 quy ñịnh về thủ tục ñăng ký thống kê trong cả
nước. Theo ñó, việc ñăng ký ñất ñai ñược tiến hành thống nhất với quy ñịnh chặt
chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế ñộ cũ. Mỗi xã thành lập một hội ñồng
ñăng ký và thống kê ruộng ñất, thực hiện xác ñịnh ranh giới hành chính từng xã,
xét duyệt ñơn ñăng ký ñất ñai và lập sổ sách ñăng ký của xã với hệ thống hồ sơ
ñất ñai ñược quy ñịnh khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau. Hồ sơ của
xã phải ñược Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới ñược ñăng ký và cấp giấy
chứng nhận.
2.3.1.2. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993
Kể từ khi Luật ðất ñai ñầu tiên ñược ban hành năm 1987 và có hiệu lực
năm 1988 vấn ñề ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất ñược chính thức quy ñịnh là một trong những nội dung của
hoạt ñộng quản lý nhà nước ñối với ñất ñai, trở thành một trong những nhiệm vụ
bắt buộc Trung ương phải chỉ ñạo các ñịa phương tiến hành.
Kế thừa và phát huy kết quả ño ñạc, ñăng ký ñất ñai theo Chỉ thị số 299TTg, Tổng cục Quản lý ñất ñai ñã ban hành Quyết ñịnh số 201/DKTK ngày
14/7/1989 ban hành quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và
thông tư 302/DKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quy ñịnh này. Các ñịa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


phương ñã ñồng loạt triển khai thực hiện năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn
trong hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai. ðặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng ñất quy ñịnh trong Quyết ñịnh
201/DKTK ñược phát hành, chính thức cấp ñể thừa nhận quyền sử dụng ñất cho
người sử dụng ñất khi diện tích của họ ñược ñăng ký, thể hiện trên bản ñồ ñịa
chính và ghi vào sổ ñịa chính.
Tuy nhiên, việc ñăng ký ñất ñai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước ñó,
rà soát khắc phục tồn tại. Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là
thủ tục mới chưa ñược thực hiện. Hơn nữa, do hồ sơ ñất ñai trước ñây chỉ phản
ánh hiện trạng, còn nhiều thiếu sót, không xác ñịnh chính xác nguồn gốc pháp lý
và quyền của người sử dụng ñất, ñồng thời do chính sách ñất ñai có nhiều biến
ñộng nên thực tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại các ñịa phương, nhất là
các tỉnh phía Bắc và Duyên Hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún của ñất
ñai nên thực hiện rất chậm. Hết năm 1993, cả nước mới cấp giấy chứng nhận cho
khoảng 1,6 triệu hộ nông dân (chiếm 40%) ở khoảng 1.500 xã chủ yếu tại các tỉnh
ðồng bằng Sông Cửu Long. Nhiều ñịa phương (14 tỉnh) do chính sách chưa ổn
ñịnh, văn bản hướng dẫn thi hành chưa triển khai kịp thời nên ñã tự quy ñịnh mẫu
và tiến hành cấp các loại giấy chứng nhận tạm thời cho người sử dụng ñất.
2.3.1.3. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
“ ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
“ Người sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã,
phường, thị trấn ñó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa
chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử

dụng ñất.
Sự ra ñời của Luật ðất ñai năm 1993, với sự thừa nhận chính thức trị
trường bất ñộng sản nói chung và thị trường quyền sử dụng ñất nói riêng thông
qua những quy ñịnh về giá ñất, về các quyền giao dịch ñối với quyền sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


ñất của sử dụng ñất, nhu cầu ñẩy nhanh công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất càng trở nên cấp thiết. Nhưng
quy ñịnh về hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai trong Quyết ñịnh 201/DKTK không còn
phù hợp vì nó chủ yếu phục vụ công tác quản lý ñất ñai cả nước, chưa xác lập
chính xác và bảo vệ ñược quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất với tư cách
là một tài sản của người dân ñược ñưa vào giao dịch trên thị trường trong ñiều
kiện phát triển của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, hệ thống ñăng ký ñất ñai tiếp
tục có sự thay ñổi cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục ñăng ký.
- Năm 1994, Tổng cục ðịa chính ñược thành lập với chức năng quản lý
nhà nước về ñất ñai và ño ñạc, bản ñồ trên phạm vi toàn quốc. Cũng trong năm
1994, hoạt ñộng quản lý nhà nước về quyền sử dụng ñất tại ñô thị ñược trao cho
Bộ Xây dựng. Theo ñó, song song tồn tại hai hệ thống ñăng ký ñất ñai; một dành
cho ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc ngành ñịa chính và một dành cho ñăng ký
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất tại ñô thị thuộc ngành xây dựng.
Trong nhiều năm sau ñó, Tổng cục ðịa chính ñã ban hành nhiều quy ñịnh
thay thế các quy ñịnh cũ, ñơn giản hóa thủ tục, hồ sơ ñăng ký, thậm chí cho
phép các ñịa phương tùy ñiều kiện nhân lực và công nghệ của mình mà tiến
hành hoạt ñộng ñăng ký cho phù hợp nhằm ñẩy nhanh công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất, cụ thể:
- Năm 1998, Tổng cục ðịa chính ban hành Thông tư số
346/1998/TTTCDC ngày 16/3/1998 hướng dẫn thống nhất thủ tục ñăng ký ñất

ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. ðến năm
2001, Thông tư 346/1998/TTTCDC ñược thay thế bởi Thông tư 1990/2001/TTTCDC ngày 30/11/2001 sửa ñổi cơ bản thủ tục ñăng ký biến ñộng ñất ñai, chỉnh
lý ñơn giản hồ sơ ñịa chính, tạo sự chủ ñộng theo ñiều kiện của ñịa phương.
- Luật sửa ñổi, bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai năm 1993, công tác ñăng ký ñất
ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15