Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất huyện gia lâm, thành phố hà nôi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

TRẦN THỊ VÂN ANH

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI

HÀ NỘI – 2012


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này

ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn

Trần Thị Vân Anh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Viện ñào tạo Sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội
ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong
suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thời, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng
dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Gia
Lâm, Chi cục Thuế huyện Gia Lâm, Phòng Thống kê huyện Gia Lâm, Ủy ban
nhân dân và cán bộ ñịa chính của 3 xã ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi
và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình
nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn

Trần Thị Vân Anh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN............................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................ii
MỤC LỤC .......................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................................. viii
1. MỞ ðẦU ...................................................................................................................... 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài ........................................................................................... 1
1.2 Mục ñích của ñề tài.................................................................................................. 2
1.3 Yêu cầu ................................................................................................................... 2
2. TỔNG QUAN ............................................................................................................... 3
2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất.......................................... 3
2.1.1 Quyền sở hữu.................................................................................................... 3
2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai...................................................................... 4
2.1.3 Quyền sử dụng ñất ............................................................................................ 7
2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới.......................................... 11
2.2.1 Các nước phát triển ......................................................................................... 11
2.2.2 Một số nước trong khu vực ............................................................................. 16
2.3 Thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam ............................................................. 24
2.3.1 Cơ sở hình thành thị trường ñất ñai ................................................................. 24

2.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến sự hình thành thị trường quyền sử dụng ñất
từ năm 1993 ñến nay................................................................................................ 28
2.3.3 Việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua......... 32
2.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................................... 39
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........... 42
3.1 ðối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 42
3.2 Nội dung nghiên cứu.............................................................................................. 42
3.2.1 ðánh giá khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Gia Lâm......... 42
3.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm, ñiều tra tình hình thực hiện các quyền
của người sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp trên ñịa bàn nghiên cứu........................... 42

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


3.2.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp của các hộ gia
ñình, cá nhân trên ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2005-2011 ..................................... 42
3.2.4 ðề xuất các giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở, ñất nông
nghiệp theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu.......................................................... 42
3.3 Phương pháp nghiên cứu....................................................................................... 42
3.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu.............................................................. 42
3.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu................................................................ 42
3.3.3 Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn ........................................................... 43
3.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ............................................ 43
3.3.5 Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 43
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................................ 44
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lâm ............................................... 44
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên........................................................................................... 44
4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 46

4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Gia Lâm ............ 48
4.2 Hiện trạng sử dụng ñất........................................................................................... 49
4.2.1 Nhóm ñất nông nghiệp .................................................................................... 49
4.2.2 Nhóm ñất phi nông nghiệp .............................................................................. 51
4.2.3 Nhóm ñất chưa sử dụng................................................................................... 52
4.3 Tình hình quản lý ñất ñai huyện Gia Lâm .............................................................. 52
4.3.1 Tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật ñất ñai........................................ 52
4.3.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính, lập bản
ñồ hành chính .......................................................................................................... 53
4.3.3 Công tác ño ñạc, thành lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất .... 53
4.3.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ...................................................... 54
4.3.5 Công tác quản lý ñất ñai, giải phóng mặt bằng ................................................ 54
4.4 Tình hình chung của 03 xã ñiều tra ........................................................................ 55
4.4.1 Xã Bát Tràng .................................................................................................. 55
4.4.2 Xã Yên Thường .............................................................................................. 55
4.4.3 Xã Ninh Hiệp.................................................................................................. 56
4.5 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở 3 xã nghiên cứu................................ 56
4.5.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất ............................... 56

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.5.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất......................... 57
4.5.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất ................................... 66
4.5.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất nông nghiệp .......... 70
4.5.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất ..................................... 71
4.3.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất ................................... 75
4.5.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ñất .. 79

4.5.8 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất................................................................................................................... 83
4.5.9 ðánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại các xã nghiên cứu......... 87
4.6 ðề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng ñất theo pháp luật ......... 92
4.6.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý ñất ñai
................................................................................................................................ 92
4.6.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà và quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể giao dịch ñất ñai ñược ñăng
ký ............................................................................................................................ 92
4.6.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan ........................................................... 94
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................... 96
5.1 Kết luận................................................................................................................. 96
5.2 Kiến nghị............................................................................................................... 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 98
PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 101

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

GCN QSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

QSDð

Quyền sử dụng ñất

UBND

Uỷ ban nhân dân

SDð

Sử dụng ñất

TTYT

Trung tâm y tế

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 1

Cơ cấu dân số của huyện Gia Lâm qua một số năm........................................ 47

Bảng 2

Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại ñất chính năm 2011 .................................. 49

Bảng 3

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở theo các xã .................... 60

Bảng 4

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp theo các xã ...64

Bảng 5

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã ................................. 68

Bảng 6

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo các xã ................................... 73

Bảng 7

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð theo các xã ................................. 76

Bảng 8

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở theo các xã ..................... 81

Bảng 9

Ý kiến của hộ gia ñình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở nông

thôn................................................................................................................................. 85

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 1:

Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất và bất ñộng sản trong các

khoản cho vay có tài sản ñảm bảo.................................................................................... 37
Hình 2:

Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất.................................. 38

Hình 3:

SƠ ðỒ VỊ TRÍ HUYỆN GIA LÂM ............................................................. 45

Hình 4:

Cơ cấu diện tích các loại ñất huyện Gia Lâm................................................ 49

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa
ở nước ta ñã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản
lý của Nhà nước ñối với sự phát triển ñồng bộ các loại thị trường trong nền
kinh tế. Trong những năm gần ñây, khi nền kinh tế ñang trên ñà tăng trưởng
mạnh mẽ, giá cả ñất trên thị trường bất ñộng sản biến ñộng hết sức phức tạp
và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan
hệ cung - cầu và giao dịch về bất ñộng sản chủ yếu ñang diễn ra thông qua thị
trường “ngầm”. Sự biến ñộng bất thường về giá cả bất ñộng sản, ñặc biệt là
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và những “cơn sốt ñất ñai” cho ñến nay
vẫn chưa có giải pháp ñiều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị
trường bất ñộng sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước ñối với sự
phát triển của thị trường bất ñộng sản ñã và ñang gây nhiều khó khăn, trở ngại
cho công cuộc ñầu tư phát triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công
nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. Trước tình hình ñó, tiếp tục hoàn thành và
phát triển thị trường bất ñộng sản là một trong những ñịnh hướng quan trọng
trong những năm tới của Việt Nam.
Huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội là huyện có 1 vị trí chiến lược rất
quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và ñất nước. Nơi

ñây có các tuyến ñường giao thông quan trọng như ñường sắt, ñường bộ,
ñường thuỷ, ñường không nối liền với các tỉnh phía bắc, ñông bắc. ðặc biệt
có lợi thế vị trí cửa ngõ của thủ ñô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế
Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, ñồng thời cũng là trục kinh tế sôi ñộng
trong sự hội nhập nền kinh tế khu vực và thế giới. Chính những yếu tố thuận
lợi như vậy thúc ñẩy huyện Gia Lâm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về
kinh tế - xã hội. Do chịu tác ñộng rất lớn của quá trình mở rộng nông thôn
hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác quản lý và sử
dụng ñất của huyện có nhiều vướng mắc, trở ngại ñang cần ñược khắc phục.
Vậy thị trường ñất ñai ở ñây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở
ngại là do ñâu? Giải pháp thúc ñẩy thị trường quyền sử dụng ñất phát triển ra
sao? là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích
hợp trong giai ñoạn tới. Xuất phát từ thực trạng ñó, tôi chọn ñề tài:“ðánh giá
thực trạng và ñề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử
dụng ñất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
1.2 Mục ñích của ñề tài
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện
Gia Lâm, thành phố Hà Nội
- ðề xuất một số giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất
theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu.
1.3 Yêu cầu
- Các số liệu ñiều tra phải có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng việc thực
hiện quyền sử dụng ñất.
- Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc

ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm theo pháp luật.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


2. TỔNG QUAN
2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất

2.1.1 Quyền sở hữu
ðiều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy ñịnh: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác
có ñủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt tài sản”. [15]
Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng
thuộc về một chủ thể nào ñó, nó ñược thể hiện thông qua quan hệ giữa người
với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá
và các quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệ của pháp luật ñối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ)[2]. Quyền chiếm hữu là quyền ñược pháp luật bảo vệ nhằm giám
sát thực tế ñối với bất ñộng sản.
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có

quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử
dụng[2]. Quyền sử dụng là quyền ñược pháp luật bảo vệ ñể khai thác các ñặc
tính hữu ích tự nhiên của bất ñộng sản và sử dụng lợi ích của nó, lợi ích có thể
là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác.
- Quyền ñịnh ñoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể lại thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...[2].
Quyền ñịnh ñoạt là quyền ñược pháp luật bảo vệ trong việc quyết ñịnh
số phận pháp lý của bất ñộng sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng ñồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng ñồng); sở hữu cá
nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt
ñộng nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích
người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt, thế chấp, chuyển
nhượng, cho thuê, ñể thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất ñộng sản.
Quyền sở hữu bất ñộng sản ñược xác lập khi một pháp nhân tạo ñược
một bất ñộng sản mới ñể sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng,
cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất
ñộng sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất
ñộng sản bị thu hồi theo quyết ñịnh của cấp có thẩm quyền theo quy ñịnh của

pháp luật hoặc phán quyết của Toà án[1].

2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai có thể ñược hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản, ñó là sở hữu tư và sở hữu
công. Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế
ñộ sở hữu hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng, hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về
ñất ñai. Hoặc cũng có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó
có những hình thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh[16].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai mang dấu ấn và chịu sự chi phối
của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng ñược hình thành và phát triển theo
tiến trình lịch sử nhất ñịnh.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai
ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñã ñược xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, khi
Hiến pháp 1959 ra ñời thì quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai mới ñược hình
thành và ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980,
sau ñó tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992[16]. ðiều 17
Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,
quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà
nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất

ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992).[11]
Luật ðất ñai 1993 (Luật ñất ñai sửa ñổi, bổ sung 1998, 2001, 2004)
cũng ñã thể chế hoá chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh
của Hiến pháp về chế ñộ sở hữu ñất ñai. Luật ðất ñai quy ñịnh các nguyên tắc
quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý, tiết
kiệm, ñúng mục ñích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ
môi trường ñể phát triển bền vững.
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà
nước về ñất ñai ” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất
ñai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu ñất
ñai, quyền sử dụng ñất ñai và quyền ñịnh ñoạt ñất ñai. Với chế ñộ sở hữu toàn
dân về ñất ñai, Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu
ñất ñai có những ñặc ñiểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu ñất ñai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt ñối và không ñiều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý ñể xác
ñịnh quy mô về không gian và thời gian. ðể tổ chức việc sử dụng ñất theo
quyền hạn của mình, Nhà nước quyết ñịnh giao một phần quyền chiếm hữu

của mình cho người sử dụng ñất trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời
gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm
hữu này chỉ là ñể sử dụng ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không
thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất. Trong những trường hợp cụ thể,
quyền sử dụng ñất của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể. Người sử dụng ñất ñai tuy cũng
có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu ñể sử dụng theo quy ñịnh của Nhà
nước. Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước và quyền sử dụng ñất ñai cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất
trên từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc,
Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục
vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc
gia, lợi ích cộng ñồng; ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất
ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư mang lại[2].
- Về quyền sử dụng ñất ñai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế bằng cách khai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; Trong
nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng
toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong ñó có cả tổ chức của
Nhà nước) sử dụng ñất vào mọi mục ñích. Như vậy, Quyền sử dụng ñất ñược
trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia ñình) trên
những thửa ñất cụ thể; Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp
này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi
tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại[2].
- Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai

Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt ñối, gắn liền với
quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi
ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số
phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến quyền sử dụng ñất
(QSDð), thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn QSDð; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục ñích sử
dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật[2].

2.1.3 Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt
về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn
quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu ñó trên thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà
nước là người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như
thế nào?
Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao,
thiêng liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


dân. Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung ñó, cũng
không phải là ñồng sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng ñất. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi

nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “Quyền
sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng ñất
của người sử dụng ñất[13].
Theo ðiều 1 - Luật ðất ñai 1993: “... Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng ñất”[13].
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì việc người dân thực hiện ñược quyền của mình như
thế nào là một vấn ñề cần giải quyết? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng
ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại
không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất ñi vai trò
quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử
dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà
nước và mỗi người dân[16].
Nội dung quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất bao gồm các quyền
năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng
nhận QSDð, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm);
quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng
ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy

nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng ñất là ai? sử dụng loại ñất gì? và hình thức sử dụng ñất ra sao như ñược
Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?[16]
Quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước
giao ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ”(ðiều 106 Luật ðất
ñai 2003)[14]. ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá
rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia
ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý
do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho
người sử dụng ñất. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất
khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường”
(Luật ðất ñai 2003).
Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền
ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý; còn trên thực tế các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần
với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng
một ñịa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở.
Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại[2], [20].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng ñất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc
chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước
có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một
số trường hợp không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð
ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp[2], [20].
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống
ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội,
việc chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng

sản[2], [20].
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế
chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật
thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


và dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ
không thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và
ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá
trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó
là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình[2], [20].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn[2], [20].
2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

2.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, ña số các nước phát triển ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai. Vì vậy, tại các nước ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những ñặc ñiểm riêng, khác biệt so với các hàng
hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
2.2.1.1 Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân

về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội
tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường.
Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của
nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai.
Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng
ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v… ñều
ñược luật hóa. Dưới ñây là một số ñặc ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách
ñất ñai của Thụy ðiển :
- Việc ñăng ký quyền sở hữu
Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng ñất ñai: Tòa
án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ñất ñai. Người
mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua.
Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng ký. Tòa án sẽ xem xét,
ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành ñăng
ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp ñồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc ñược trả lại cho bên mua. Tòa án
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc tại Thụy ðiển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và
không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát ñược việc
ñăng ký. Tuy nhiên ở ñây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng

ñều ñược ñăng ký. Do vậy, việc ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền
sở hữu của chủ mới, quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba
nào ñó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp
Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết nhưng thế
chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh pháp luật về thế
chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp, ñó là: (1) Trước tiên người sở hữu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn
ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu
một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện
thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ñược thực
hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ
có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho
bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các
yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực
sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là có xem xét ñến ở bước 2). Các yêu
cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho
vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ñáp
ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp. ðây là trình tự
thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp
ñều ñược diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân
hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp ñồng vay (phải nêu rõ số tiền vay),
Hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi Tòa án ñể xin
ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu ñầu và gửi ñơn xin thế

chấp ñến Tòa án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp ñược chuyển lại Ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng ñợi ñến khi có
quyết ñịnh phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi
khoản nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế
chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế
chấp bị vi phạm. Khi bên vay không thanh toán theo ñúng hợp ñồng thì bên
cho vay sẽ có ñơn tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật
(Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược
bán ñấu giá và bên nhận thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho vay
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược tính dựa trên giá thị
trường. Ngoài ra, người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể bán tài sản
và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải
nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài
sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần
dành cho các mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc
thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của
tài sản[6].
2.2.1.2 Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ

rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất
thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất
tư nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất
tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí
bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà
nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân
chia giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh
cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng,
ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát,... ñều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng
sản phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA)[5], [20].
2.2.1.3 Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ sự thống trị của thực dân Anh,

thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ñến nay, ñã tiến hành nhiều hoạt ñộng ño
ñạc và mua bán ñất ñai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa
ñầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ ñã thông qua pháp quy ñất ñai
ñầu tiên (Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua
pháp lệnh về ñất ñai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp
lệnh sớm nhất ñó của Mỹ mở ñường cho việc ño ñạc và mua bán ñất công, thu
hút mọi người ñến khai thác vùng ñất phía Tây.
- Về vấn ñề cải cách ñất ñai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn ñề tài nguyên
ñất, ñó là: (1)nước Mỹ sau ñộc lập, ngoài tài nguyên ñất ñai phong phú ra, hầu
như không có sở hữu gỡ; (2)về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân
giữ gìn ñộc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa
phát triển, thì con ñường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn ñề giải
quyết trước tiên là chế ñộ ñất ñai.
Về chế ñộ ñất ñai, nước Mỹ ñứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ñộ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế ñộ nô lệ hình thành
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu ñất ñai của nông dân, xây
dựng một loại chế ñộ ñất ñai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ ñã chọn con
ñường thứ ba khi quyết ñịnh chuyển ñất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách ñất ñai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách ñất ñai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước ñến thập
niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân
phối, khai thác và sử dụng tài nguyên ñất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai
là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 ñến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức

chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ñất[7].
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó là
khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên ñược tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp thuế
ñúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như
ngân sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở
Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển
Nông thôn và Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách
nhiệm về các chương trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển
các cộng ñồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua
nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng
nhà ở[4].

2.2.2 Một số nước trong khu vực
2.2.2.1 Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu ñối với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16