Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất quận hai bà trưng, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-------------***------------

TRẦN ðÌNH VỸ

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP NHẰM ðẢM BẢO CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

HÀ NỘI - 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-------------***------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP NHẰM ðẢM BẢO CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI
Bộ môn Trắc ñịa bàn ñồ - Khoa Tài nguyên và Môi trường
Người thực hiện:
Trần ðình Vỹ
Lớp: Cao học quản lý ñất ñại E - K19
Ngày sinh: 03/11/1975
Quê quán: Trần Phú - Hoàng Mai - Hà Nội

HÀ NỘI - 2012


Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đ đợc cm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đ đợc chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn

Trn ỡnh V

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

i


Lời cảm ơn

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, ging viờn Khoa Tài

nguyên và môi trờng, Viện o to sau i hc - Trờng Đại học Nông
nghiệp Hà Nội đ tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hớng
dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyn Khc Thi
- ngời trực tiếp hớng dẫn khoa học, đ tận tình giúp đỡ và hớng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tp th lónh ủo và cỏn b UBND Quận,
Phòng Tài nguyên và Môi trờng, Vn phũng ủng ký ủt v nh, Phòng
Thống kê, cỏc phũng, ban, ngnh chc nng qun Hai B Trng; cỏc nh qun
lý, chuyờn gia cú kinh nghim trong lnh vc qun lý ủt ủai và các đồng
nghiệp đ tạo mọi điều kiện thuận lợi, cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu,
trao ủi kinh nghim trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các anh, ch, em học viên cùng
lớp, những ngời thân trong gia đình và bạn bè đ giúp đỡ, động viên tôi trong
quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.
Tác giả Luận văn

Trn ỡnh V

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

ii


Mục lục
Lời cam đoan...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................... ii
Mục lục................................................................................................................ iii
Danh mục các chữ viết tắt......................................................................vi
DANH MC CC BNG ..................................................................................... vii

1. M U........................................................................................................... 169
1.1. Đặt vấn đề........................................................................................................1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài...........................................................................4
1.2.1. Mc ủớch nghiờn cu....................................................................................4
1.2.2. Yờu cu.........................................................................................................4
2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu.............................................................................. 6
2.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất......................................6
2.1.1. Quyn s hu. ..............................................................................................6
2.1.2. Quyền sử dụng đất.......................................................................................... 9
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới. ...............................13
2.2.1. Cỏc nc phỏt trin. ...................................................................................13
2.2.2. Cỏc nc trong khu vc. ............................................................................18
2.3. Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........24
2.3.1. Quỏ trỡnh hỡnh thnh, phỏt trin quyn s dng ủt Vit Nam...............24
2.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ. .....................28
2.3.3. Thc tin vic thc hin quyn s dng ủt Vit Nam. .........................32
3. Đối tợng, phạm vi, nội dung và phơng pháp nghiên cứu............................. 37
3.1. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu:....................................................................37
3.2. Nội dung nghiên cứu:....................................................................................38
3.2.1. Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội quận Hai Bà Trng............... 38
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trng................................................. 38
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

iii


3.2.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ
2004 đến nay, bao gồm các quyền:........................................................................ 38
3.2.4. Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn các quyền sử dụng đất theo
Luật Đất đai 2003.................................................................................................... 38

3.3. Phơng pháp nghiên cứu. ................................................................................ 38
3.3.1. Phơng pháp chọn điểm nghiên cứu............................................................ 38
3.3.2. Phơng pháp điều tra, thu thập thông tin, số liệu, tài liệu. ......................... 39
3.3.3. Phơng pháp chuyên gia. ............................................................................. 39
3.3.4. Phơng pháp thống kê, tổng hợp số liệu. .................................................... 39
3.3.5. Phơng pháp điều tra xó hi hc.................................................................. 40
4. KT QU NGHIấN CU................................................................................ 41
4.1. iu kin t nhiờn, kinh t - xó hi...............................................................41
4.1.1. iu kin t nhiờn:.....................................................................................41
4.1.2. Kinh t - xó hi...........................................................................................42
4.1.3. ỏnh giỏ chung v ủiu kin t nhiờn, kinh t - xó hi: ............................49
4.2. Tỡnh hỡnh qun lý, s dng ủt......................................................................51
4.2.1. Hin trng s dng ủt. ..............................................................................52
4.2.2. Bin ủng ủt ủai so gia k thng kờ, kim kờ nm 2011 so vi nm
2005 v 2000:.......................................................................................................56
4.2.3. Tỡnh hỡnh qun lý, s dng ủt...................................................................58
4.3. ỏnh giỏ vic thc hin cỏc quyn s dng ủt:...........................................62
4.3.1. Tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn ủi quyn s dng ủt........................66
4.3.2. Tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn nhng quyn s dng ủt.................67
4.3.3. Tỡnh hỡnh thc hin quyn cho thuờ quyn s dng ủt:...........................72
4.3.4. Tỡnh hỡnh thc hin quyn cho thuờ li quyn s dng ủt:......................77
4.3.5. Tỡnh hỡnh thc hin quyn tha k quyn s dng ủt:.............................78
4.3.6. Tỡnh hỡnh thc hin quyn tng, cho quyn s dng ủt:..........................82
4.3.7. Tỡnh hỡnh thc hin th chp, bóo lónh bng giỏ tr quyn s dng ủt:...87
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

iv


4.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất .........91

4.3.9. Tình hình thực hiện quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: ...92
4.4. ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất: ...................97
4.5. Các giải pháp bổ sung ñể ñảm bảo các quyền sử dụng ñất:..........................98
4.5.1. Giải pháp chung: ........................................................................................98
4.5.2. Giải pháp về cơ chế, chính sách:................................................................99
4.5.3. Giải pháp về bộ máy, con người: .............................................................100
V. KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ .............................................................................. 102
5.1. Kết luận. ......................................................................................................102
5.2. Kiến nghị:....................................................................................................104
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................... 105

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


Danh mục các chữ viết tắt
Ký hiệu

Chú giải

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trờng

UBND

Uỷ ban nhân dân

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích, dân số quận Hai Bà Trưng năm 2011 ................................. 47
Bảng 4.2. Biến ñộng diện tích ñất năm 2011 so với năm 2005 và 2000............. 57
Bảng 4.3. Tình hình ñăng ký biến ñộng quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng
giai ñoạn 2005 -2011 .............................................................................................. 65
Bảng 4.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng .... 67
giai ñoạn 2005 – 2011............................................................................................. 67
Bảng 4.5. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở 02 khu vực nghiên cứu
ñại diện..................................................................................................................... 68
Bảng 4.6. Tình hình cho thuê quyền sử dụng ñất ở 02 khu vực nghiên cứu ñại
diện........................................................................................................................... 74
Bảng 4.7. Tình hình thừa kế quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng.................. 79
giai ñoạn 2005 – 2011............................................................................................. 79
Bảng 4.8. Tình hình thừa kế quyền sử dụng ñất ở 02 khu vực nghiên cứu ñại diện

.................................................................................................................................. 80
Bảng 4.9. Tình hình tặng, cho quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng............... 83
giai ñoạn 2005 – 2011............................................................................................. 83
Bảng 4.10. Tình hình tặng, cho quyền sử dụng ñất ở 02 khu vực ....................... 84
nghiên cứu ñại diện................................................................................................. 84
Bảng 4.11. Thống kê hồ sơ tặng cho quận Hai Bà Trưng năm 2009 .................. 85
Bảng 4.12. Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất...................... 88
quận Hai Bà Trưng giai ñoạn 2005 – 2011 ........................................................... 88
Bảng 4.13. Tình hình thế chấp quyền sử dụng ñất ở 02 khu vực nghiên cứu ñại
diện........................................................................................................................... 89
Bảng 4.14. Tình hình bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất quận Hai Bà Trưng
giai ñoạn 2004 - 2011 ............................................................................................. 92

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


1. M U
1.1. Đặt vấn đề

t ủai l ti nguyờn thiờn nhiờn, l ti sn Quc gia vụ cựng quý giỏ, l
t liu sn xut ủc bit, l mt bng b trớ cỏc c s sn xut, nh , trng hc,
cụng trỡnh cụng cng t ủai l ti nguyờn thiờn nhiờn khụng th tỏi to
ủc. Do ủú, ủt ủai tr thnh ủi tng qun lý ủc bit ca mi Quc gia.
Vit Nam, trc nm 1980, cú nhiu hỡnh thc s hu v ủt ủai, ủú
l: s hu Nh nc, s hu tp th, s hu t nhõn. Theo Hin pháp 1980, ở
nớc ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến
pháp 1992, tại Điều 18 đ quy định với tinh thần: Ngời đợc Nhà nớc giao đất
thì đợc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp

luật. Trên tinh thần Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều
Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đ từng bớc cụ thể hoá quy định
này của Hiến pháp theo hớng ngày càng mở rộng các quyền cho ngời sử dụng
đất, trớc hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (nh đất làm
nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc thị trờng
hoá, tiền tệ hoá QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của ngời sử dụng đất
tơng xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đ đóng góp cho x hội, cho Nhà nớc.
Sự phát triển này đ hình thành thị trờng đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị
trờng x hội chủ nghĩa, từng bớc đồng bộ với các thị trờng khác trong nền
kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đ có chủ trơng phát
triển đầy đủ thị trờng QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao
QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để
các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ.
Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003: Ngời sử dụng đất có các quyền:
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp, b o l nh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

1


đợc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất. Ngoài việc kế thừa quy định về các
quyền của ngời sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993; Luật Đất đai 2003 đ
quy định, cho phép ngời sử dụng đất tặng, cho quyền sử dụng đất.
Sau 08 năm thực hiện, Luật Đất đai 2003 đ từng bớc đi vào cuộc sống
x hội, góp phần rất lớn vào việc n ủnh v phát triển kinh tế x hội đất nớc,
gii quyt ủc nhiu bc xỳc, to s cụng bng trong xó hi. Trong đó, các
quyền của ngời sử dụng đất ngày càng đợc đề cao, chú trọng, phát huy tính
dân chủ, công khai giữa hoạt động quản lý của cơ quan quản lý Nhà nớc với các
chủ thể sử dụng đất khi thực hiện các quyền sử dụng đất theo Luật.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, Luật Đất đai 2003 cũng bộc lộ
nhiều vấn đề bất cập, trong đó việc thực hiện các QSDĐ ở các địa phơng vẫn
còn nhiều vấn đề, cơ chế chính sách tồn tại, cha phù hợp cần giải quyết nh:
- Việc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất phục vụ xây dựng các khu
công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nớc, trờng học,
bệnh viện,... dựa vào khung giá đất do Nhà nớc quy định còn nhiều bất cập.
Quy định về tính giá đất bồi thờng khi thu hồi đất phải áp sát giá thị trờng
cha đợc thực hiện. Do đó, trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng, thu hồi đất
luôn gây khiếu kiện gay gắt từ phía ngời sử dụng đất do giá bồi thờng thấp
hơn giá thị trờng, dẫn đến chậm tiến độ triển khai các dự án, gây thiệt hại kinh
tế của doanh nghiệp, tác động xấu đến hiệu quả phát triển kinh tế x hội.
- Hiện tợng đất đai bị manh mún đ phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn điền đổi thửa (chuyển đổi quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, những giải
pháp trong dồn điền đổi thửa đ tỏ ra kém phù hợp trớc yêu cầu tích tụ ruộng
đất để mở rộng quy mô sản xuất, cha đợc khuyến khích để đẩy mạnh thực
hiện, nhất là những năm gần đây.
- Việc thực hiện các quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề vớng mắc, bất
cập, khó khăn từ thủ tục hành chính đến các chính sách liên quan nh chính sách
thuế, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, dẫn đến việc vẫn tồn tại
các giao dịch ngầm, thiếu sự kiểm soát của Nhà nớc, gây phức tạp cho công tác
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

2


quản lý đất đai, thất thu thuế.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện tiên
quyết theo quy định của Luật để ngời sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên toàn quốc hiện nay, tỷ lệ hoàn thành công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất còn thấp; trung bình đạt 63,5% đối với đất ở đô thị và

83,8% đối với đất ở nông thôn (theo báo cáo tại văn bản số 2419/BTNMTTCQLĐĐ ngày 13/7/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trờng) cũng ảnh hởng
đến việc thực hiện quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất còn nhiều vấn đề phải
quan tâm nghiên cứu, đánh giá nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy
những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong việc thi hành Luật đất đai.
Đến nay, chúng ta cha có sự đánh giá toàn diện nào về việc thực hiện các quyền
của ngời sử dụng đất trên toàn quốc. Vì vậy, việc tìm hiểu, đánh giá thực trạng
việc thực hiện các quyền sử dụng đất, đa ra các giải pháp nhằm đảm bảo, nâng
cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất để các quyền này đợc thực hiện thuận
lợi theo đúng quy định của Luật Đất đai là rất cần thiết. Nhất là trớc những yêu
cầu đặt ra của quá trình hội nhập Quốc tế, phục vụ cho nhiệm vụ xây dựng phát
triển kinh tế x hội đất nớc trong thời kỳ mới mà báo cáo Chính trị, Nghị
quyết Đại hội BCH Trung ơng Đảng khóa XI đ đề ra.
Quận Hai Bà Trng là một trong 04 quận trung tâm của Thành phố Hà
Nội. Là địa phơng có đông dân c sinh sống, với diện tích tự nhiên khoảng
10km2, gần 312.000 dân. Quận Hai Bà Trng đợc cơ bản chia làm 2 khu vực:
khu vực phía Bắc là các khu phố cũ (thời Pháp thuộc) và khu vực phía nam là khu
vực mới đô thị hoá giai đoạn sau. Với vị trí lợi thế là khu vực trung tâm, hạ tầng
kỹ thuật, cơ sở hạ tầng x hội, các dịch vụ phát triển, quy hoạch phát triển đô thị
tơng đối ổn định; quận Hai Bà Trng đang thu hút nhiều ngời dân tại các địa
bàn khác về sinh sống, làm ăn, nhiều cơ quan tổ chức hoạt động kinh doanh, đặt
trụ sở trên địa bàn quận. Theo thống kê, trên địa bàn quận có trên 55.000 hồ sơ
sử dụng nhà đất của các hộ gia đình, cá nhân và trên 1.000 tổ chức sử dụng đất
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

3


đợc Nhà nớc giao đất nên các giao dịch về đất đai, việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận rất sôi động. Những năm qua, việc thực hiện Luật Đất

đai, nhất là các quyền sử dụng đất đợc thực hiện nghiêm túc, đ phát huy hiệu
quả, đảm bảo tính dân chủ, công khai. Tuy nhiên, qua thực tế, hiện nay việc thực
hiện Luật đất đai, thực hiện các quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề cha đợc
toàn diện, hiệu quả. Nhiều trờng hợp nhân dân không thực hiện kê khai sử dụng
nhà đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhiều trờng hợp đợc cấp
giấy chứng nhận nhng không nhận; giao dịch đất đai ngầm, không đảm bảo thủ
tục, điều kiện pháp lý vẫn diễn ra; việc thực hiện quản lý, giao dịch giữa cơ quan
quản lý với ngời sử dụng đất trong việc thực hiện quyền sử dụng đất vẫn tồn tại
nhiều vấn đề bất cập, khó khăn cho cơ quan quản lý và gây bức xúc cho ngời sử
dụng đất. Những vấn đề tồn tại nêu trên cần đợc tìm hiểu, đánh giá đúng thực
trạng, những vấn đề thuận lợi, khó khăn, vớng mắc để đề ra các giải pháp nhằm
ngày càng đảm bảo, nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất. Chính vì vậy,
việc thực hiện đề tài: ỏnh giỏ thc trng v ủ xut mt s gii phỏp nhm
ủm bo cỏc quyn s dng ủt qun Hai B Trng, Thnh ph H Ni là
rất cần thiết trong thời điểm hiện nay.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài.
1.2.1. Mc ủớch nghiờn cu.
- Điều tra, đánh giá đúng thực trạng, tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trng, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp để đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Hai Bà Trng nói riêng cũng nh cho các địa phơng khác nói
chung theo Luật Đất đai 2003.
1.2.2. Yờu cu.
- Nắm vững các chủ trơng chính sách, quy định pháp luật liên quan tới các
QSDĐ.
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng thực
trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất.
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

4

- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Hai Bà Trng, thành
phố Hà Nội cũng nh các địa phơng khác.

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

5


2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1. C s lý lun v quyn s hu v quyền sử dụng đất.
2.1.1. Quyn s hu.
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật[10]. Sở hữu là việc tài sản, t liệu sản xuất,
thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
ngời với ngời trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
Đối tợng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể; chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trờng hợp theo quy định của pháp luật thì
ngời không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng
chủ). [4]
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Ngời không phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trong trờng hợp đợc chủ sở hữu giao quyền sử

dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân. [4]
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho ngời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phơng thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho ngời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nh bán,
đổi, tặng cho, để thừa kế;
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

6


+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu. [4]
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nớc, sở hữu tập thể,
sở hữu t nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
x hội; sở hữu của tổ chức chính trị x hội nghề nghiệp, tổ chức x hội, tổ
chức x hội nghề nghiệp. [10]
Sở hữu đất đai có thể đợc biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhng
suy cho cùng trong mọi x hội, mọi hình thái kinh tế - x hội có nhà nớc, sở hữu
đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu t và sở hữu công.
Cũng có thể trong một chế độ x hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu t nhân về đất đai, cũng
có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ
biến của một chế độ sở hữu nhất định. [15]
ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng đợc hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - x hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai

ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đ đợc xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ đợc xác lập theo Hiến pháp 1959 và đợc
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980; sau đó đợc
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 [15]. Điều 17 Hiến pháp
1992 khẳng định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy
định là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) [11]. Luật
Đất đai 1993 (Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm
2001) cũng đ thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

7


định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các
nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai
hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dỡng đất, bảo vệ môi trờng
để phát triển bền vững.[13]
Luật Đất đai 2003 đ quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai
(Điều 5), Quản lý Nhà nớc về đất đai (Điều 6), Nhà nớc thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai
(Điều 7). Với t cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nớc thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nớc nhằm bảo đảm cho
đất đai đợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nớc cũng nh của ngời sử dụng. Nhà nớc thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nớc (ở các cấp) chiếm hữu đất

đai thuộc phạm vi l nh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới
hạn. Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đợc quyền chiếm hữu trên những khu
đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhng không phải
là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dới các
hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong
những trờng hợp cụ thể này, QSDĐ đợc Nhà nớc trao cho ngời sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Nhà nớc xác định từng
QSDĐ cụ thể của ngời sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhng đều
thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hởng lợi. Về
nguyên tắc, Nhà nớc điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp
luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế - x hội, đảm bảo
lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho ngời trực tiếp sử
dụng đất đợc hởng lợi ích từ đất do chính mình đầu t mang lại.[4]
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nớc khai thác công dụng, hởng hoa lợi
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

8


từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nớc
thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế nhiều thành
phần, Nhà nớc không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn x hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nớc sử dụng đất vào mọi
mục đích. Nh vậy, QSDĐ lại đợc tách ra để giao về cho ngời sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai
của Nhà nớc trong trờng hợp này đợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu t của Nhà nớc mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nớc là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).

Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ,
thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử
dụng, phơng thức nhận đất và đối tợng nhận đất theo quy định cụ thể của
pháp luật.[4]
2.1.2. Quyền sử dụng đất.
Theo tinh thn ca Hin phỏp v Lut t ủai, Nhà nớc là ngời đại
diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nớc có
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và
trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng
không đợc hiểu rằng Nhà nớc có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện
cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai
là toàn dân, Nhà nớc là ngời đại diện, còn mỗi ngời dân thực hiện quyền của
mình nh thế nào? Nh trên đ nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối
cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn
dân, nhng mỗi ngời ngời sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối
tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhng
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

9


ngời sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có QSDĐ hợp pháp theo
quy định của Nhà nớc. Thông qua Nhà nớc (cơ quan đại diện thực hiện quyền
sở hữu về đất đai), ngời dân đợc giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Điều này đ
đợc Hiến pháp cũng nh Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật
Đất đai 1993 đ xuất hiện khái niệm quyền sử dụng đất và ngời sử dụng
đất, hay nói cách khác là quyn ca ngi SDĐ.[13]
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : .... Nhà nớc giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị, x hội (gọi

chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nớc còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc nhà
nớc giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là ngời sử dụng đất.[13]
Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cỏc
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để ngời dân thực hiện đợc quyền của
mình? Để ngời dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng đợc
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với t cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nớc? Khái niệm quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết đợc mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa đợc lợi
ích của quốc gia, lợi ích giữa Nhà nớc và mỗi ngời dân.[15]
Nội dung QSDĐ của ngời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đợc cấp GCNQSDĐ, quyền đợc
pháp luật bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và đợc hởng thành quả lao động, kết quả đầu t trên
đất đợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đợc thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào ngời sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đợc Nhà nớc
giao đất hay cho thuê đất.[15]
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

10


QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất bao
gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo l nh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đợc bồi
thờng khi Nhà nớc thu hồi đất (Điều106 Luật Đất đai 2003)[14]. Đây không
phải là quyền sở hữu nhng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu

thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phơng diện thực tế sử dụng đất. Mặt
khác, Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài, Nhà nớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, phục vụ lợi ích quốc gia
và nhiệm vụ phát triển kinh tế x hội, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là
Nhà nớc thu hồi đất mà Nhà nớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngời sử dụng.
Trờng hợp Nhà nớc thu hồi đất thì Nhà nớc sẽ giao đất khác cho ngời sử
dụng hoặc sẽ đền bù (Luật Đất đai 1993), bồi thờng (Luật Đất đai 2003).
Nh vậy, trên thực tế ngời đợc giao quyền sử dụng đất thực hiện các quyền
chiếm hữu và sử dụng tơng đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế
trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phơng diện lý thuyết xét
trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau
đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trờng hợp:
nông dân cùng một địa phơng (cùng mt x , phờng, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện c, giải
toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công
bằng theo kiểu có tốt, có xấu, có gần, có xa; những ngời có đất ở trong cùng
một địa phơng (cùng mt x , phờng, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi
chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thơng mại.[4][17]
- Chuyển nhợng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trờng hợp
ngời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

11


khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép,... Trong trờng hợp này, ngời nhận đất phải trả cho ngời chuyển QSDĐ

một khoản tiền tơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đợc quyền sử
dụng đó và giá trị đất đai đ tạo ra đợc. Đặc thù của việc chuyển nhợng
QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ
thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nớc có quyền điều tiết
phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất
và tiền sử dụng đất; Nhà nớc có thể quy định một số trờng hợp không đợc
chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhợng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. Do nhu cầu của việc
chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động x hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhợng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trờng bất động sản.[4][17]
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, ngời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhng có thể phải nộp
thuế.[4][17]
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Ngời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với ngời cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
đợc chuyển dịch vẫn do ngời thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi ngời thế chấp đến kỳ không thể trả nợ đợc, ngời
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và u tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trờng bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trờng
hợp ngời vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phơng thức bảo
l nh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ
của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.[4][17]
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

12

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngời có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phơng trong các trờng hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thơng
mại,... mà vẫn đảm bảo đợc việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đờng hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn.[4][17]
- Quyền đợc bồi thờng khi nhà nớc thu hồi đất : Khi nhà nớc thu hồi
đất đ giao cho ngời sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế x hội, thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất, đợc bố trí tái định c tại
nơi ở mới và đợc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp.[14]
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới.
2.2.1. Cỏc nc phỏt trin.
Tại các nớc phát triển, đa số các nớc đều thừa nhận hình thức sở hữu t
nhân về đất đai. Do đó đất đai đợc mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số
đặc điểm riêng so với những hàng hóa t liệu tiêu dùng hoặc t liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển:
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu t
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trờng. Tuy nhiên, sự giám sát chung của x
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ nh phát triển đất đai và bảo vệ môi
trờng. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trờng cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết đợc hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể nh hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

13


đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai.... đều đợc luật hoá.
Dới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhợng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhợng đất đai. Ngời mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhợng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để ngời mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhợng sẽ lu tại toà án, bản gốc đợc trả lại cho ngời
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhợng của bên bán (ví dụ
cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhợng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhng ở Thụy Điển,
hầu nh tất cả các chuyển nhợng đều đợc đăng ký. Vì việc, đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
đợc u tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu đợc đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu đợc đăng ký sau khi hợp đồng đợc
ký kết nhng thế chấp lại đợc thực hiện theo một cách khác. Theo quy định
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trớc tiên
ngời sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất
định. Nếu đơn đợc duyệt thì thế chấp đó sẽ đợc đăng ký và toà án sẽ cấp cho
chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp này sẽ đợc sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
đợc thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp

dờng nh chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

14


đợc gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bớc (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ đợc xét đến
khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ đợc xem xét đến ở
bớc 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất
động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho ngời đi vay; bên đi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là
trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhng trên thực tế hầu hết các thế
chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên
đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lợng tiền vay), hợp đồng thế
chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp.
Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau
khi đợc xử lý, đơn xin thế chấp lại đợc chuyển lại ngân hàng và lu trong hồ
sơ thế chấp. Thông thờng ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của
toà án mới chuyển tiền cho ngời đi vay. Khi nợ thế chấp đợc thanh toán hết,
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ đợc trả lại cho bên đi vay. Bớc (3)
đợc áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không đợc thanh toán
theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không đợc chấp
thuận, tài sản sẽ đợc bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ đợc thanh toán
khoản tiền đ cho thế chấp. Thủ tục này đợc tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ đợc xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thờng: Khi nhà nớc thu hồi đất, giá trị bồi thờng

đợc tính dựa trên giá thị trờng. Ngời sở hữu còn đợc bồi thờng các thiệt
hại khác. Chủ đất đợc hởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trờng hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và đợc hởng lợi nhuận nếu bán đợc với giá cao hơn khi mua
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

15


nhng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất đợc quyền giữ lại tài sản
của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần
cho các mục đích chung của x hội. Trong trờng hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi
và chủ đất đợc quyền đòi bồi thờng dựa trên giá trị thị trờng của tài sản. Tại
Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu t nhân về đất
đai và nền kinh tế thị trờng. Tuy nhiên, sự giám sát chung của x hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ nh phát triển đất đai và bảo vệ môi trờng. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trờng
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết đợc hình thành khác nhau.[7]
2.2.1.2. Ôxtrâylia:
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trớc 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nớc (đất Nhà nớc) và đất thuộc sở hữu t nhân (đất t nhân). Đất
Nhà nớc là đất do Nhà nớc làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất t nhân là đất do Nhà
nớc chuyển nhợng lại cho t nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau
1/1/1875).
Về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nớc và t
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, ngời sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu đợc
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật).
Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất nh: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,

than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nớc (Sắc lệnh về đất đai
1933); nếu Nhà nớc thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhợng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

16