Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

ðỖ NGỌC MẠNH

TÌM HIỂU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA
BÀN THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Hà Nội - 2012

`


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

ðỖ NGỌC MẠNH

TÌM HIỂU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA
BÀN THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

Hà Nội - 2012

`


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả

ðỗ Ngọc Mạnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học - trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố
ðồng Hới, Phòng Thống kê thành phố ðồng Hới, Văn phòng ðăng ký quyền sử

dụng ñất thành phố ðồng Hới, Trung tâm kỹ thuật ñịa chính tỉnh Quảng Bình,
Trung tâm Quy hoạch Tài nguyên thuộc sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Quảng Bình, Trung tâm phát triển quỹ ñất tỉnh Quảng Bình, Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Quảng Bình ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực
hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

ðỗ Ngọc Mạnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan
Lời cảm ơn

I
II

Mục lục

III

Danh mục bảng

V

Danh mục hình

VI

Danh mục từ viết tắt

VII

PHẦN I ðẶT VẤN ðỀ .................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài .......................................................................1
1.2. Mục ñích và yêu cầu..............................................................................3
1.2.1. Mục ñích...............................................................................................3
1.2.2. Yêu cầu.................................................................................................3
PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU .....................................4
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai ................................................................4
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới ............................................................4
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam .................................................................6
2.2. Tổng quan về giá ñất............................................................................12
2.2.1. Khái quát chung về giá ñất ..................................................................12
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất ......................................................13
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất......................................................18
2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất...............................................22
2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất .............................................................25
2.3. Công tác ñịnh giá ñất ..........................................................................28
2.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới .....................................................28
2.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam .....................................................30
PHẦN III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................33
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................33
3.2 Nội dung nghiên cứu .............................................................................33

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


3.3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................33
3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu..................................................34
3.3.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu ...................................................34
3.3.3. Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu .................................................35
3.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................35
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU........................................................36
4.1. ðiều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội ......................................................36
4.1.1.Vị trí ñịa lý...........................................................................................36
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng..........................................37
4.1.3. Thực trạng phát triển ñô thị và các khu dân cư nông thôn ...................45
4.2. Tình hình quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản .......................46
4.3. Công tác ñịnh giá ñất ...........................................................................49
4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước ..................................50
4.3.2. Giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới ..........................51
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở....................................................60
4.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm I ......66
4.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II .....78
4.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm III ...86
4.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất tại các khu vực thuộc nhóm IV .....93
4.5. ðánh giá chung ..................................................................................100
4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất ........................................................................100
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ..................................................101
4.6. Giải pháp ............................................................................................105
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................107

5.1. Kết luận ..............................................................................................107
5.2. Kiến nghị ............................................................................................109
Tài liệu tham khảo ......................................................................................110
Phụ lục........................................................................................................113

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới ......... 37
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất thành phố ðồng Hới - Năm 2011 .............. 47
Bảng 4.3. Khung giá ñất ở ñô thị ..................................................................... 51
Bảng 4.4a. Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố ðồng Hới áp dụng cho khu vực
nghiên cứu từ năm 2007 ñến năm 2009........................................................... 52
Bảng 4.4b. Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố ðồng Hới áp dụng cho khu vực
nghiên cứu từ năm 2010 ñến năm 2011............................................................. 55
Bảng 4.5. Thống kê số giao dịch chuyển nhượng QSDð các nhóm ñiều tra...... 62
Bảng 4.6. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm I .......................................... 69
Bảng 4.7. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II ......................................... 80
Bảng 4.8. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm III........................................ 88
Bảng 4.9. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm IV........................................ 95
Bảng 4.10. Mức chênh lệch giá trung bình giữa giá thị trường so với giá.... 101

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai ..............................................................16
Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn ......................................17
Hình 4.1. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra....................65
Hình 4.2. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm I..........68
Hình 4.3. Giá ñất ở thị trường trung bình các khu vực Nhóm I ......................71
Hình 4.4. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 1 nhóm I ..........................72
Hình 4.5. ðường Quang Trung........................................................................73
Hình 4.6. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 2 nhóm I ..........................73
Hình 4.7. ðường Lý Thường Kiệt ...................................................................74
Hình 4.8. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 3 nhóm I ..........................75
Hình 4.9. ðường Dương Văn An ....................................................................78
Hình 4.10. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm II ......79
Hình 4.11. Giá ñất ở thị trường trung bình các khu vực nhóm II....................81
Hình 4.12. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm II ......................82
Hình 4.13. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm II ......................83
Hình 4.14. ðường Nguyễn Văn Cừ .................................................................83
Hình 4.15. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm III.....87
Hình 4.16. Giá ñất ở thị trường trung bình các khu vực nhóm III ..................89
Hình 4.17. ðường Trương Pháp ......................................................................90
Hình 4.18. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm III.....................91
Hình 4.19. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm III.....................91
Hình 4.20. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm IV.....94
Hình 4.21. Giá ñất ở thị trường trung bình các khu vực ñiều tra ....................96
Hình 4.22. ðường cầu Nhật Lệ........................................................................97
Hình 4.23. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm IV.....................97
Hình 4.24. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm IV.....................98

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
- BðS

: Bất ñộng sản

- CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

- CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

- GPMB

: Giải phóng mặt bằng

- KDC

: Khu dân cư

- KTXH

: Kinh tế xã hội

- PTTH

: Phổ thông trung học

- QSDð

: Quyền sử dụng ñất

- SXKD

: Sản xuất kinh doanh

- THCS

: Trung học cơ sở

- UBND

: Ủy ban nhân dân

- CCMG

: Các tuyến ñường có cùng mức giá

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


PHẦN I
ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài.

ðất ñai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí ñặc biệt quan trọng ñối
với ñời sống của từng hộ gia ñình, cá nhân, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là ñiều
kiện tối thiểu ñảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở
rộng. Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra
ñều trở thành hàng hóa, trong ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ.
ðất nước ta ñang trong thời kỳ ñổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những
bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trò của ñất ñai ñối với quá
trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng ñược nhìn nhận ñầy ñủ, toàn diện
và khoa học, ñặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện ñại hoá ñất nước,
việc phân bố hợp lý quỹ ñất ñai vào trong các mục ñích sử dụng ñang ñược
ðảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. ðất ñai ngày càng trở
nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng ñất có sự ñầu tư ngày càng
cao của con người.
ðể phát huy tối ña nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước ñòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp ñể tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho
ñầu tư phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản, trong ñó ñịnh giá ñất
là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu, mặt khác, giá ñất là
công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước ñể thực hiện quản lý ñất ñai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất ñể giá ñất trở thành công cụ ñắc lực
trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho
ngân sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý Nhà
nước về ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và hiệu quả.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

Thành phố ðồng Hới là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của
tỉnh Quảng Bình là một trong những ñô thị ñang có xu hướng phát triển lớn
nhất của vùng Bắc Trung Bộ, thuận lợi về mặt du lịch, hàng hải, tiếp thu
nhanh tiến bộ khoa học công nghệ, thu hút các nhà ñầu tư trong và ngoài nước
ñể phát triển một nền kinh tế hành hoá nhiều thành phần có sức cạnh tranh
cao. Với vai trò quan trọng như vậy ngày 16/8/2004 thành phố ðồng Hới ñã
ñược Chính phủ công nhận là ñô thị loại III thuộc tỉnh Quảng Bình, tạo tiền
ñề cho việc phát triển thành phố ðồng Hới thành trung tâm kinh tế - văn hoá
vùng Bắc Trung Bộ là trọng ñiểm của thương mại - du lịch. Vì thế, trong
những năm qua, tốc ñộ ñô thị hoá ở thành phố ðồng Hới diễn ra khá mạnh
mẽ, những dự án ñầu tư ñược triển khai trên toàn ñịa bàn thành phố như xây
dựng các khu công nghiệp, công trình giao thông công cộng và lợi ích Quốc
gia ñã không ngừng tăng lên, ñặc biệt thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn
thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình hoạt ñộng sôi nổi với nhiều hình thức
và còn có xu hướng tiếp tục tăng trong những năm tới. Tuy nhiên, cùng với
vấn ñề ñó thì công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai trở lên khó khăn hơn và
còn nhiều bất cập, trong ñó việc xác ñịnh giá ñất ở chưa sát với giá thị trường
là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác ñịnh
giá ñất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự
án ñầu tư, khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược giao
ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất…Những bất cập này dẫn ñến tình trạng thắc mắc, khiếu
kiện của người dân trong chấp hành pháp luật về ñất ñai tại ñịa phương.
Xuất phát từ yêu cầu nói trên, ñược sự phân công của khoa Tài nguyên
và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn
trực tiếp của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài:
“Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn
thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình”

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


1.2. Mục ñích và yêu cầu.
1.2.1. Mục ñích.
- Tìm hiểu giá ñất ở thực tế của thị trường bất ñộng sản thông qua các
giao dịch chuyển nhượng QSDð và giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa
bàn thành phố ðồng Hới từ năm 2007 ñến năm 2011;
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố; từ
ñó phân tích, ñánh giá các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở nhằm xây dựng các
tiêu chuẩn ñịnh giá ñất tại thành phố cho phù hợp với khả năng sinh lời của
ñất và mặt bằng giá cả trên thị trường.
- Tìm hiểu ñược sự khác nhau giữa giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá
thị trường, từ ñó tìm ra ñược cách khắc phục ñể giá do Nhà nước quy ñịnh sát
với giá thị trường.
- ðề xuất một số giải pháp có tính khả thi giúp cho việc xác ñịnh giá ñất
ở tại ñô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong
nhưng năm tới tại tỉnh Quảng Bình.
1.2.2. Yêu cầu.
- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như:
Luật ðất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế; Quyết ñịnh của UBND tỉnh Quảng Bình quy ñịnh
về giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá
ñất ở trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới.
- Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai.
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao
ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người thông qua trao ñổi hàng hoá.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ
thể lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá. Thị trường
ñất ñai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với
nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng
XHCN như ở nước ta. Tại ðiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ðất ñai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” do ñó ở nước ta không tồn
tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai, chủ thể lưu thông trên thị trường
ñất ñai mang ý nghĩa chung là QSDð. [7]
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới.
Tại các nước tư bản phát triển thị trường ñất ñai phát triển theo quy luật
của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là ñất ñai ñược mua bán tự do trên
thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo giá trị miếng ñất và tương quan cung
cầu của ñất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của ñất nên thị
trường ñất ñai mang tính chất ñộc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, dẫn
ñến biến ñộng giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến ñộng giá cả hàng hoá thông
thường. Ở các nước này, chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã ñược xác lập
ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thị trường ñất ñai cũng mang
tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh

tế lũng ñoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán
ruộng ñất chứ không áp ñặt giới hạn hành chính ñối với thị trường ñất ñai. Tại
ñây hình thành các trang trại lớn với quy mô hàng ngàn hecta và người sử
dụng ñất có thể là chủ sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê lại ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


Trong giai ñoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh
ñầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá ñất ở các vùng kinh tế phát
triển và các khu ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có các nguy cơ ảnh hưởng ñến
tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút ñầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp
dụng các hình thức can thiệp vào thị trường ñất ñai.
Rút kinh nghiệm của các nước ñi trước, các quốc gia ñang phát triển ñã
và ñang thi hành các chính sách nhằm ñiều chỉnh thị trường theo hướng giảm
bớt tốc ñộ và quy mô tích tụ ñất ñai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư
nhân về ñất ñai trong nền kinh tế thị trường. ðể ñảm bảo cho nông dân có
ruộng, Chính phủ nhiều nước ñã ñề ra chính sách hạn ñiền, nhiều nước vẫn
còn hạn chế quyền chuyển nhượng ñất ñai. Ở Anbani, ñất nông nghiệp thuộc
sở hữu của các gia ñình nông dân theo pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991 ñến
năm 1995, nhưng tới năm 1995 việc bán ñất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên
thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào ñể bán ñất nông nghiệp.
Những người ñã nhận chuyển QSDð nông nghiệp nhưng không sử dụng
mảnh ñất ñó trong vòng một năm thì ñương nhiên bị tước quyền sử dụng
mảnh ñất ñó. Ở Rumani, một số mảnh ñất bị quy ñịnh không ñược bán trong
vòng 10 năm và một số các mảnh ñất khác bị quy ñịnh không ñược bán vĩnh
viễn và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán
ñất cho mình. Nhiều nước Liên Xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất
nông nghiệp chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Một số nước

trong khối SNG hiện nay ñã sửa ñổi luật pháp ñể cho phép người nông dân
ñược quyền chuyển nhượng ñất ñối với một số ñiều kiện cụ thể. [7]
Thời kỳ CNTB tính ñộc quyền về sở hữu ñất ñai và giá ñất ñã bị giới hạn
bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ñế quốc. Hiện nay không
còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi ñó trình ñộ
tích tụ tư bản ñã ñạt ñến ñỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh
vực ñầu tư ñã thúc ép mở rộng thị trường ñất ñai và tạo nên xu hướng gia tăng
giá ñất với tốc ñộ tăng của thị trường hàng hoá. Biện pháp nâng cao hiệu quả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


sử dụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê ñất ñai. Trong xu thế hội nhập
hiện nay, thị trường ñất ñai ñã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở
thành thị trường ñầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh
thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, ðài Loan ñã ñi ñầu trong lĩnh vực
kinh doanh BðS ở nước ngoài. [7]
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam.
2.1.2.1. Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam.
Ở Việt Nam do các ñặc ñiểm lịch sử, KTXH của ñất nước trong vài thập
kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường ñất ñai. Quá trình hình thành và phát triển thị trường ñất
ñai ở Việt Nam ñã trải qua các giai ñoạn sau:
Giai ñoạn trước năm 1945: Giai ñoạn này người dân ít có nhu cầu trao
ñổi ñất ñai, trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho ñịa chủ, thực dân. Khi ñó
giá ñất cũng ñược quy ñổi thành tiền.
Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám
1945, Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất
ñai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở

hữu ñất ñai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong ñó sở
hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Các hoạt ñộng giao dịch
mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về ñất ñai và nhà ở ñã xuất hiện
tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn ñược thực hiện theo truyền thống tập
quán cộng ñồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc
dù không có các văn bản pháp luật quy ñịnh về giao dịch BðS, song Nhà
nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và
thu thuế trước bạ khi ñăng ký quyền sở hữu nhà ñất.
Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần ñầu
tiên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán ñất
ñai. Từ năm 1986, mặc dù ñã xác ñịnh ñường lối chuyển ñổi kinh tế sang cơ
chế thị trường, song Luật ðất ñai năm 1988 vẫn quy ñịnh: “Nghiêm cấm việc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


mua bán ñất ñai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, ñể cho người dân có thể tìm
kiếm nhà ở, Luật này cũng quy ñịnh: “ Người ñược thừa kế nhà ở hoặc người
chưa có chỗ ở, khi ñược người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu ñối với nhà ở thì ñược
QSDð ở có ngôi nhà ñó”. Như vậy, trong giai ñoạn này pháp luật không cho
phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BðS là ñất ñai. Tuy
nhiên, những giao dịch mua bán về ñất ở vẫn ngầm diễn ra dưới hình thức
mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua
và người bán. Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường
và khuyến khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá
tiền tệ ñược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao ñổi các yếu tố
cơ bản của lực lượng sản xuất, trong ñó bao hàm cả yếu tố ñất ñai. Theo kịp
ñòi hỏi của thực tế phát triển, ðiều 18 Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: “Nhà

nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất,
ñược chuyển QSDð ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”. Kể từ
ñây khái niệm mua bán ñất ñược hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển
nhượng QSDð, việc mua bán BðS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu
BðS trên ñất và QSDð (chuyển nhượng ñất) gắn liền với BðS ñó.
Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà ñất
chuyển sang giai ñoạn mới ñược ñánh dấu bởi sự ra ñời của Luật ðất ñai năm
1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của
Luật ðất ñai này. Luật ñã cụ thể hoá ñiều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy
ñịnh: “Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð” (khoản 2, ðiều 3, Luật
ðất ñai năm 1993). Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng:
“Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển QSDð, thu tiền khi
giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại
về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


vùng và theo từng thời gian” (ðiều 12, Luật ðất ñai năm 1993). Như vậy, từ
khi Luật ðất ñai năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh 5 quyền của
người sử dụng ñất ñã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ñộng và phát
triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở
Việt Nam. Từ chỗ mua bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh
nghĩa mua nhà nay ñược thừa nhận là hợp pháp ñã mở cơ hội cho nhiều người
dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà ñất hoặc ñất ñể làm
nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, ñất bắt ñầu tăng lên.
ðây cũng là thời ñiểm bắt ñầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực ñầu

tư nước ngoài, ñược ñánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên
bố xóa bỏ cấm vận ñối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt ñầu bước vào giai ñoạn
tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc ñẩy gia tăng cầu về BðS không chỉ ñáp
ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà ñầu tư hướng tới
tương lai. Trong bối cảnh ñó, nhiều người có tiềm lực về vốn ñã chuyển sang
ñầu tư mua bán ñất ñai - BðS. Thêm vào ñó, luồng vốn ñầu tư cá nhân từ
nước ngoài chuyển về, trong ñó phải kể ñến những người xuất khẩu lao ñộng
tại thị trường các nước ñông Âu, ñiển hình là những người lao ñộng tại ðức
ñã mang về một lượng ngoại tệ ñáng kể. Tiếp ñó Bộ Luật Dân sự năm 1995
ñã cụ thể hóa việc chuyển QSDð ñối với hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất.
Những nhân tố trên ñã tạo ra sự gia tăng ñột biến cầu về ñất ñai - BðS và là
nhân tố cơ bản khởi ñầu cho cơn sốt thị trường BðS những năm 1994-1995.
Cơn sốt nhà ñất ñược bắt ñầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ
Chí Minh sau ñó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước.
Lượng hàng hoá BðS tham gia giao dịch trong giai ñoạn này tăng bình quân
gấp 7-10 lần so với các năm trước ñây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần.
Một phần các BðS tham gia giao dịch nhằm ñáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm
nhà ở và kinh doanh dịch vụ, một phần không nhỏ các BðS giao dịch nhằm
mục ñích ñầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


Châu Á, các nhà ñầu cơ phải bán ñất ñai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ñất liên
tục giảm, thị trường ñóng băng và không ít người ñầu cơ rơi vào tình trạng
phá sản. Từ năm 1998, thị trường BðS ñã có dấu hiệu phục hồi trở lại, ñánh
dấu bằng việc Quốc hội ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của
Luật ðất ñai năm 1993, trong ñó ñã bổ sung quyền cho thuê lại QSDð, bảo

lãnh và góp vốn bằng QSDð ñối với hộ gia ñình, cá nhân, bổ sung các trường
hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại QSDð, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð. Chính
phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. ðến thời gian này, thị trường
QSDð ñã ñược mở rộng hơn. Cụ thể:
- Hộ gia ñình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
- Các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế ñã ñược tham gia
thị trường QSDð.
Giai ñoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, sau khi ký kết hiệp ñịnh thương mại Việt - Mỹ và
những thay ñổi trong chính sách cho người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài
ñược mua nhà ñất ñã làm cầu về nhà ñất gia tăng. Thêm vào ñó, ñây cũng là
thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong ñó Chính
quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian
KTXH ñến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KTXH, quy hoạch
ñất ñai và quy hoạch phát triển mở mang ñô thị. Tương lai phát triển ñã mang
lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ñất ñai nằm trong quy hoạch. ðó là ñộng lực
thúc ñẩy các nhà ñầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch ñể ñầu cơ ñất ñai
ñón trước quy hoạch. ðó là nhân tố thúc ñẩy gia tăng ñột biến về cầu tạo ra
một làn sóng ñầu cơ mới trên thị trường nhà ñất, nhất là ở các ñô thị lớn như
Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn ñang có cơ hội phát
triển. Cơn sốt trên thị trường nhà ñất bắt ñầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài
ñến cuối năm 2003.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


Luật ðất ñai năm 2003 ñược thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện

ñầy ñủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy ñịnh mới về
kiểm soát cung cầu ñất ñai và thị trường BðS. Luật ðất ñai lần này quy ñịnh
cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong ñó một số quyền năng ñã trao
cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế thị trường. QSDð ñược coi là
tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức kinh tế trong nước ñược quyền lựa
chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược thuê ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế
1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; ñã
hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống ñăng
ký ñất ñai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai
hoá từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án
ñầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư GPMB; xử lý ñúng bản chất giá
trị của việc chuyển ñất nông nghiệp sang sử dụng vào mục ñích SXKD phi
nông nghiệp, bảo ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của
người bị thu hồi ñất. Từ khi Luật ðất ñai năm 2003 chính thức có hiệu lực với
những quy ñịnh chi tiết của Nghị ñịnh số 181/Nð-CP, thị trường BðS bước
vào giai ñoạn trầm lắng và ñóng băng trong một thời gian khá dài.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,
thị trường ñất ñai ñã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loạt cơ chế chính sách
nhằm thu hút ñầu tư và cho phép người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược
mua nhà cùng với QSDð ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển biến tích cực.
Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu ñô
thị và căn hộ cao cấp ñã thu hút nhiều khách hàng ñến tìm hiểu và giao dịch.
Thị trường BðS ñã diễn ra một cơn sốt ñất nhẹ trong năm 2007.
Từ cuối năm 2007 ñến tháng 3/2008 thị trường BðS sôi ñộng tại một số
thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà ñầu tư chuyển hướng ñầu tư từ thị
trường chứng khoán sang thị trường BðS. ðồng thời do lãi suất vay ngân
hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm
phát, ñồng tiền mất giá dẫn ñến tình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy mua
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


bán BðS ñẩy giá BðS tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất ñịnh.
Từ tháng 3 ñến tháng 6/2008 thị trường BðS giảm mạnh về giá và số lượng
giao dịch. Từ tháng 7 ñến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng, giao dịch rất ít
và giá cũng không biến ñổi nhiều. Năm 2009, nhìn chung thị trường BðS
biến ñộng không rõ xu hướng. Tại một số phân khúc hẹp của thị trường giá ñã
tăng khá mạnh. Tuy nhiên, sự tăng giá trên diện hẹp này chưa ñủ sức ñể tạo
một xu hướng tăng giá mới bền vững cho thị trường. Với sự phát triển của
nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng ñi sâu, ñi sát với thực tế thì thị
trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. [26]
2.1.2.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua.
Thị trường ñất ñai ở nước ta trong những năm qua có những ñặc ñiểm
chủ yếu sau:
Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát: Thể hiện ở chỗ quan hệ
cung - cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất
ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các
cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là
chúng ta chưa nhận thức một cách ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai
ñối với sự phát triển KTXH. Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa
chính thức thừa nhận thị trường ñất ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách
và các biện pháp cụ thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan
hệ ñất ñai vừa vận ñộng theo các quy luật của thị trường vừa theo ñịnh hướng
của Nhà nước. Trong khi ñó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là
một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu
hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai những năm qua ñã phải vận
ñộng trong một thị trường không chính thức.
Thị trường ñất ñai những năm qua biến ñộng bất thường: Thị trường
ñất ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường với những cơn

sốt ñất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho ñời sống xã
hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường ñất ñai ñã diễn ra hai cơn sốt ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


vào các năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003. Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá
ñất tăng ñột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư
tăng nhanh ñột biến mà chủ yếu là do tác ñộng bởi các dạng hoạt ñộng ñầu cơ
ñất ñai ñã tác ñộng xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế, cũng như ñời sống
của dân cư.
Hoạt ñộng của thị trường ñất ñai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước: Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư
ñược diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong ñó vẫn tồn tại mua bán
ñược thực hiện theo phương thức trao tay và chưa ñược Nhà nước cấp giấy
chứng nhận QSDð. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực
hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng QSDð, thuế trước bạ) với
Nhà nước. Ở các khu vực thành phố, hoạt ñộng môi giới nhà ñất của tư nhân
phát triển tràn lan và rất lộn xộn. “Văn phòng nhà ñất”, “Trung tâm nhà ñất”
mọc lên khắp nơi, phần lớn không ñăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho
Nhà nước.
Những ñặc ñiểm trên cho thấy quản lý Nhà nước ñối với thị trường ñất
ñai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa ñáp ứng ñược yêu cầu về tạo
lập và quản lý một hệ thống thị trường ñồng bộ trong quá trình chuyển sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. ðây cũng là nguyên nhân
chủ yếu dẫn ñến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến ñộng bất thường và không
kiểm soát ñược của thị trường ñất ñai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây
dựng một thị trường ñất ñai có tổ chức với sự kiểm soát và ñiều tiết hữu hiệu
của Nhà nước ñã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.

2.2. Tổng quan về giá ñất.
2.2.1. Khái quát chung về giá ñất.
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm
nhất ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


ñất ñai, hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá
trị của ñất cho nên dù có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học thì
giá ñất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất
ñịnh của nền KTXH, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ
kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ
mục ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương
ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá QSDð. Tại ðiều 4, Luật ðất ñai năm
2003 nêu rõ: “Giá QSDð là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà

nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về QSDð”.[25]
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất.
Giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm và chú trọng của nhiều
ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một nhân tố cực kỳ quan
trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của ñất là do
quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do ñịa tô, lãi suất
ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.2.1. ðịa tô.
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ,
ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra và bị chúa phong kiến chiếm ñọat. Trong CNTB, do còn chế ñộ tư hữu về
ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất, ñịa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư bản chủ
nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong CNTB có các loại ñịa tô:
ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong CNXH, khi
ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền
bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà
nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới CNTB. [7]

ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở
những mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I
và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược
khác nhau. Như vậy, ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem lại, ngoài ra
yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa tô này.
- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm
canh ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác
nhau. ðịa tô chênh lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản
trên mảnh ñất mà họ canh tác.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
ñất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. ðịa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
ðịa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh ñịa tô chênh lệch còn có ñịa tô tuyệt ñối, ñó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh
doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
ñất của ñịa chủ. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là

sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên. [7]
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất
có thể thay ñổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, vì
lúc này người mua ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có
ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh
muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong quá trình phát triển KTXH
thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh
ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể
xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên ñó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình
quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố
cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân
hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân
hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


cao hơn giá ñất nông nghiệp.[7]
Giả sử chúng ta ñã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi thì kinh doanh ñất ñai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà
không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh ñất ñai không có những lo
ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan ñến
các ñiều luật không nhất quán thì người kinh doanh ñất ñai cũng sẽ hành ñộng
như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng
ñất mang lại và chi phí ñã bỏ ra tức là:

Tiền thuê ñất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng ñất < thu nhập do
ñất mang lại.
Hay tiền thuê ñất < thu nhập do ñất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi
phí sử dụng ñất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê ñất = Tiền thu nhập do ñất mang lại
- chi phí sử dụng ñất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong ñó Et là khoảng ñệm của chính sách giá thuê ñất ñai. Nếu Et càng
lớn thì người kinh doanh ñất ñai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.[7]
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu.
Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá
ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai
Theo hình 2.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16