Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố vĩnh long

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CỬU LONG

HUỲNH DUY KHOA

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÃ NGÀNH: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRƯƠNG ĐÔNG LỘC

Vĩnh Long, 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do tôi thực hiện, các số liệu và kết quả
nghiên cứu là trung thực và chưa được công bố ở công trình nghiên cứu khác. Các
trích dẫn và số liệu tham khảo từ tài liệu khác được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả

Huỳnh Duy Khoa


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô đã nhiệt tình giảng dạy và hướng
dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Cửu Long.
Cảm ơn các anh chị tại Văn phòng công chứng Thanh Thanh, văn phòng công
chứng Phương Anh, Sở Tài Nguyên và Môi Trường Vĩnh Long, Cục Thống kê tỉnh
Vĩnh Long đã cung cấp số liệu để tôi thực hiện nghiên cứu.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn đến thầy PGS.TS Trương Đông Lộc là người
đã trực tiếp hướng dẫn tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Vĩnh Long, ngày

tháng

Tác giả

Huỳnh Duy Khoa

năm 2016


iii

MỤC LỤC
CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU ........................................................................... 1
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI................................................................................ 1
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ......................................................................... 3
1.2.1. Mục tiêu chung ........................................................................................ 3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 3
1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................................... 3
1.3.1. Phạm vi thời gian ...................................................................................... 3
1.3.2. Phạm vi không gian .................................................................................. 3

1.3.3. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 3
1.4 CẤU TRÚC LUẬN VĂN ............................................................................ 3

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 5
2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN ....................................................................................... 5
2.1.1Tổng quan về đất đai .................................................................................. 5
2.1.1.1 Khái niệm đất đai ................................................................................... 5
2.2.1.2 Đặc điểm của đất đai.............................................................................. 5
2.1.2 Thị trường đất đai ...................................................................................... 6
2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai .................................................................. 6
2.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai........................................................ 6
2.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai ............... 7
2.1.2.4 Đặc trưng chung của thị trường đất đai ................................................ 8
2.1.3 Tổng quan về giá đất ............................................................................... 10
2.1.3.1 Khái niệm giá đất ................................................................................. 10
2.1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..................................................... 11
2.1.3.3 Các nguyên tắc định giá đất ................................................................. 16


iv

2.1.3.4 Các phương pháp định giá đất ............................................................. 18
2.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU........................................................................... 25
2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................. 26
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu .................................................................. 26
2.3.2 Phương pháp phân tích ............................................................................ 27
2.3.3 Mô hình nghiên cứu................................................................................. 28
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH
PHỐ VĨNH LONG .................................................................................................. 31
3.1 ĐẶC ĐIỂM VỊ TRÍ ĐỊA LÝ, ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ XÃ HỘI

CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG ................................................................ 31
3.1.1 Vị trí địa lý ............................................................................................... 31
3.1.2 Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 32
3.1.2.1 Đất đai .................................................................................................. 32
3.1.2.2 Khí hậu ................................................................................................. 32
3.1.2.3 Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 33
3.2 TÌNH HÌNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA THÀNH PHỐ
VĨNH LONG .................................................................................................. 35
3.3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở QUY ĐỊNH TẠI ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ VĨNH LONG ......................................................................................... 36
3.3.1 Những căn cứ pháp lý để ban hành quyết định quy định giá đất trên địa
bàn Thành phố Vĩnh Long................................................................................ 36
3.3.2 Căn cứ vị trí để xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long ..... 38
3.3.2.1 Đối với đất ở tại đô thị trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long................. 38
3.3.2.2 Đối với đất ở tại nông thôn trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long .......... 43
CHƯƠNG 4: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG ......................................................................... 45
4.1 TỔNG QUAN VỀ MẪU NGHIÊN CỨU .............................................. 45


v

4.1.1 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn ....................................................... 45
4.1.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí ........................................................... 46
4.1.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng thửa đất .................................... 46
4.1.4 Mô tả mẫu nghiên cứu ............................................................................. 47
4.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VĨNH LONG: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ............................. 49
4.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG ......................... 51

4.3.1 Đối với yếu tố hình dáng thửa đất ........................................................... 52
4.3.2 Đối với yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố ............................ 53
4.3.3 Đối với yếu tố chiều rộng mặt đường tiếp giáp với thửa đất .................. 54
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................... 56
5.1 KẾT LUẬN ................................................................................................ 56
5.2 KIẾN NGHỊ................................................................................................ 57
5.2.1 Kiến nghị với chính phủ .......................................................................... 57
5.2.2 Kiến nghị với UBND tỉnh ....................................................................... 58
Tài liệu tham khảo ............................................................................................ 59


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên bảng

STT

Trang

Bảng diễn giải các biến độc lập

27

Quy hoạch các nhóm đất đến năm 2020 của Thành phố Vĩnh
Long

34

4.1

Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn

44

4.2

Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí

45

4.3

Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng thửa đất

46

4.4

Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

48

4.5

Kết quả phân tích hồi quy từ mô hình

48

2.1

3.1

B
0


vii

DANH MỤC HÌNH
Số hiệu

Tên hình

Trang

2.1

Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

21

2.2

Mô hình nghiên cứu

27

3.1

Bản đồ Thành phố Vĩnh Long

31


1

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Ngày nay cùng với
sự gia tăng dân số nhanh chóng cùng với sự phát triển kinh tế làm cho nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng. Đất đai trở nên khan hiếm nên đòi hỏi con người phải có
biện pháp sử dụng phù hợp.
Thành phố Vĩnh Long là một đô thị loại III bao gồm 7 phường và 4 xã trực
thuộc. Thời gian qua, thành phố đã tập trung đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật và
hạ tầng xã hội tạo động lực phát triển, hướng tới đô thị loại II trong tương lai. Thành
phố có sự tập trung đầu tư vào các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, đường giao
thông…Các trục đường chủ yếu đã hình thành như: tuyến tránh Quốc lộ 1A qua Vĩnh
Long, kè Cổ Chiên qua Phường 2, Phường 9 và xã Tân Ngãi, các trục đường nội ô
như đường Võ Văn Kiệt, Trần Đại Nghĩa, Bạch Đàn và đường giao thông các xã…
Trước nhu đó thì Uỷ ban nhân dân Thanh phố Vĩnh Long cần có những chính sách
quản lý các hoạt động, giao dịch liên quan đến đất đai: bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ tái định cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp quyền
sử dụng đất….Nhiệm vụ quản lý đất đai của thành phố trong giai đoạn hiện nay khá
quan trọng ảnh hưởng đến quá trình phát triển của thành phố. Để tạo cơ sở nhằm thực
hiện chính sách quản lý đất đai hiệu quả phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt
bằng, tính thuế, cho thuê đất…Việc xác định giá đất là việc làm hết sức quan trọng.
Việc tính thuế phi nông nghiệp (thuế nhà đất hàng năm), thuế chuyển mục
đích sử dụng đất, thuế trước bạ, giá cho thuê đất dựa trên bảng giá đất do Uỷ ban

nhân dân tỉnh quy định. Như vậy, giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh thấp hơn giá thực tế
sẽ làm thất thu thuế rất lớn. Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng là giá thực
tế trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp, hợp
đồng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy


2

ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, khi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất các bên giao dịch thường ghi giá trị hợp đồng theo giá
Uỷ ban nhân dân tỉnh (thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng) nhằm giảm tiền thuế
thu nhập cá nhân. Vì vậy, cần có một cơ sở để biết được yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất từ đó có thể tham chiếu và điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế nhằm tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo, thông tin giao dịch của các
chủ thể khá hạn chế, do đó các nhà đầu tư rất cần cơ sở khoa học để tham khảo và
ra quyết định. Khi các doanh nghiệp khi quyết định đầu tư tại địa phương nào thì
một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của
các doanh nghiệp chính là giá đất để làm mặt bằng. Do đó, việc ban hành một giá
đất thích hợp và nắm được sự tác động của các yếu tố khác đến giá đất cũng là điều
kiện để thu hút đầu tư.
Trên thực tế tại địa bàn Thành phố Vĩnh Long việc xác định khung giá mức
giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường thực tế
gây khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất của nhà nước và thất thu thuế, phí
và lệ phí. Sự chênh lệch này do nhiều nguyên nhân: chính sách quy hoạch cơ sở hạ
tầng, tâm lý người dân, sự biến động kinh tế, đặc điểm cụ thể vị trí, hình dáng, lợi
thế kinh doanh, môi trường, an ninh trật tự. Mặc dù hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh
đều khảo sát tính toán và ban hành khung giá đất để kịp thời cập nhật giá thị trường,
nhưng việc xác định giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ mang tính chất tổng thể

cho từng khu vực mà không xác định chi tiết dẫn đến sự chênh lệch so với giá thị
trường. Do đó việc xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cần
thiết. Vì những lý do nêu trên tôi chọn đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long” để làm đề tài nghiên cứu luận văn cao học.


3

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu chung
Mục tiêu chung của đề tài là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở (thổ
cư) trên địa bàn TP. Vĩnh Long, trên cơ sở đó đề xuất một số chính sách liên quan
đến định giá đất trên địa bàn.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Phân tích thực trạng việc định giá đất hàng năm trên địa bàn Thành phố Vĩnh
Long;
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh
Long;
- Đề xuất một số chính sách liên quan đến việc định giá đất trên địa bàn Thành
phố Vĩnh Long.
1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1 Phạm vi về thời gian
Giai đoạn nghiên cứu của đề tài này là từ năm 2012 đến năm 2014.
1.3.2 Phạm vi về không gian
Địa bàn nghiên cứu của đề tài này là 4 xã và 7 phường thuộc Thành phố Vĩnh
Long.
1.3.3 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn Thành phố Vĩnh Long. Giá đất ở được đề cập trong luận văn là đất ở đô thị
và đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố.

1.4 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN
Luận văn được cấu trúc thành 5 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Giới thiệu
Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long


4

Chương 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh
Long
Chương 5: Kết luận và kiến nghị


5

CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Tổng quan về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là một khái niệm để chỉ một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, nó
bao gồm tập hợp những yếu tố theo chiều thẳng đứng: lớp đất phủ trên bề mặt, mặt
nước, hệ động thực vật trong lòng đất, trong nước, bầu khí quyển, khoáng sản trong
lòng đất và hệ thống cơ sở hạ tầng con người để lại trong quá trình cải tạo và sử
dụng đất.
Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ,

nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất
đai như ngày nay !”.
2.1.1.2. Đặc điểm của đất đai
- Vị trí cố định: mỗi thửa đất đều có vị trí riêng biệt và duy nhất nên con người
không thể thay đổi theo ý muốn chủ quan. Do đó, khi sử dụng đất con người phải lệ
thuộc vào tính chất này, có nghĩa là phải sử dụng tại chỗ tuỳ theo tính chất của từng
thửa đất. Vì mỗi thửa đất có vị trí cố định khác nhau nên khả năng sử dụng vào mục
đích khác nhau và giá trị mỗi thửa cũng khác nhau
- Giới hạn về diện tích: Đất đai được hình thành trải qua hàng triệu năm vận
động của địa chất do đó diện tích của nó là không thể thay đổi được. Con người có
thể cải tạo được tính chất đất, cơ sở hạ tầng trên đất nhưng không thể làm tăng hay
giảm diện tích đất theo chủ quan của mình
- Tính lâu bền: Đất đai có độ bền vĩnh cửu, khi sử dụng đất do con người có
thể làm giảm hoặc tăng độ màu mỡ của đất hay độ ổn định của đất. Tuy nhiên,


6

không thể làm hao mòn được bản chất của nó. Do đó để khai thác sử dụng đất hiệu
quả con người phải có kế hoạch sử dụng hợp lý và bảo vệ đất đai.
- Chất lượng đất khác nhau: Do mỗi thửa đất có vị trí địa lý khác nhau nên
chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố tự nhiên như khí hậu, nhiệt độ, độ ẩm, lượng
mưa hay các yếu tố tự nhiên của đất như địa chất, thực bì, thổ nhưỡng…). Do đó
mỗi thửa đất có chất lượng khác nhau.
2.1.2. Thị trường đất đai
2.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường hiểu theo nghĩa đơn giản nhất là nơi gặp gỡ và giao dịch giữa
người mua và người bán. Thị trường đất đai được suy rộng từ khái niệm thị trường,
là nơi giao dịch mà đối tượng giao dịch của nó là đất đai. Thị trường đất đai có thể
được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng

hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn
ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
2.1.2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai
Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trường: là những pháp nhân hoặc cá nhân có quyền và lợi ích độc
lập, có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai, có quyền quyết định cách sử dụng,
chuyển nhượng hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông
qua thị trường, trong thị trường đất đai ở Việt Nam do luật đất đai quy định đất đai
là sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý nên không cá nhân nào có quyền sỏ
hữu mà chỉ có quyền sử dụng, do đó khách thể thị trường chính là quyền sử dụng
đất.
- Giới trung gian thị trường: là các cá nhân hoặc tổ chức trung gian để làm cầu
nối liên kết giữa các chủ thể thị trường. Họ nắm được nhiều thông tin trên thị
trường đất đai và sử dụng thông tin này để cung cấp cho các chủ thể thị trường.


7

Làm cho thị trường đất đai diễn ra trôi chảy hơn.
2.1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai
Ở nước ta hiện nay đang xây dựng và phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị
trường định hướng XNCH. Thị trường đất đai cũng chịu tác động của cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, thị trường đất đai có những nét đặc trưng khác biệt so với các thị
trường hàng hoá thông thường khác:
a. Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá
Cùng với trình độ phát triển sản xuất hàng hoá, nhu cầu sử dụng hàng hoá của
con người, nhu cầu khai thác và sử dụng đất tăng thêm và đất đai ngày càng trở nên
khan hiếm, đất đai trở thành đối tượng được thương mại hoá. Vì vậy trình độ sản

xuất hàng hoá phát triển đã làm thay đổi quan hệ về ruộng đất, xuất hiện thị trường
đất đai
b. Chế độ sở hữu ruộng đất
Chế độ sở hữu ruộng đất ra đời từ rất lâu và phát triển từng bước trong quá
trình lịch sử. Từ chế độ sở hữu công về ruộng đất ở chế độ Công xã nguyên thuỷ
đến sở hữu tư nhân trong chế độ phong kiến và tư bản chủ nghĩa. Trong thời kỳ đầu
chế độ tư bản, sự tích tụ tư bản diễn ra bằng việc tước đoạt ruộng đất của nông dân
để thành lập trang trại quy mô lớn, nông dân không có ruộng đất phải đi làm thuê
dẫn đến sự hình thành quan hệ ruộng đất tư bản chủ nghĩa và thị trường đất đai ra
đời.
c. Cầu về đất đai
Cung đất đai là bất biến, cầu đất đai khả biến do con người phát sinh thêm nhu
cầu trong quá trình sản xuất. Nhu cầu của con người về đất đai để làm tư liệu sản
xuất và xây dựng nhà ở. Thị trường thông thường chịu tác động của quy luật cung
cầu, nhưng xét thị trường đất đai thì cung đất không thay đổi, nếu có thì cũng chỉ là
chuyển mục đích sử dụng tuỳ vào chính sách quản lý của nhà nước. Do đó lượng
cầu quyết định giá trị của đất đai


8

2.1.2.4. Đặc trưng chung của thị trường đất đai
a. Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
Theo lý thuyết kinh tế học thì thị trường hoàn hảo là thị trường mà ở đó người
mua và người bán nắm được đầy đủ thông tin cần thiết và trao đổi là tự nguyện giữa
người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên tham gia không bị ép
buộc, giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi của tài sản giống nhau thị
giống nhau. Do đó, trên thị trường hoàn hảo thì hàng hoá trao đổi phải thuần nhất.
Tuy nhiên, do yếu tố đặc trưng của thị trường đất đai mỗi thửa đất có vị trí và điều
kiện khác nhau và là duy nhất không có sự giống nhau tuyệt đối. Bên cạnh đó, các

chủ thể tham gia thị trường này là không nhiều như thị trường hàng hoá thông
thường và chỉ nắm thông tin rất ít. Cung thị trường là bất biến nhưng cầu thì không
ổn định. Do đó, việc giao dịch đất đai chịu sự ảnh hưởng rất nhiều từ các yếu tố chủ
quan của các chủ thể tham gia thị trường.
b. Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, con người không thể tự sản xuất ra được
như các loại tài sản khác, nó được hình thành tự nhiên trải qua hàng triệu năm. Do
đó lượng cung là không thay đổi. Lượng cầu thì liên tục tăng do quá trình phát triển
nền kinh tế hàng hoá đòi hỏi phải sử dụng đất đai để làm tư liệu sản xuất. Bên cạnh
đó áp lực gia tăng dân số làm nhu cầu về chỗ ở tăng cao. Đất đai ngày càng khan
hiếm. Thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, và yếu tố đầu cơ
trong thị trường này là rất nhiều.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc về sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý, vì
vậy thị trường đất đai là thị trường quyền sử dụng đất đai và sở hữu công trình kiến
trúc trên đất. Nhà nước giữ vai trò định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, quy hoạch sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó nhà nước nắm quyền điều tiết khả năng cung
của thị trường đất đai.
c. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn
Thị trường đất đai mang tính chất cạnh tranh không hoàn toàn khác với các thị


9

trường cạnh tranh ở nhiều mặt như sau:
- Hàng hoá trong thị trường đất đai là độc nhất, mỗi thửa đất có đặc điểm đặc
trưng duy nhất không có sự thống nhất hoàn toàn, ít nhất là về vị trí. Do đó, hàng
hoá này không thể thay thế cho nhau.
- Trong thị trường đất đai, mỗi mảnh đất là duy nhất nên có thể khi giao dịch
người mua hoặc người bán sẽ bị ép buộc của bên còn lại do người mua rất cần mua

hoặc người bán rất cần bán vì những lý do khách quan hoặc chủ quan, trong các
trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp
hơn giá thị trường để họ đạt được ý nguyện của mình. Trong thị trường cạnh tranh
hoàn toàn, không có một ai có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường do số
lượng người tham gia rất lớn và hàng hoá rất nhiều có thể thay thế cho nhau, nên thị
trường vận động theo quy luật chung.
- Thị trường cạnh tranh là thị trường không bị sự cản trở hoặc kích động do
chủ quan của con người. Tuy nhiên, thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi những
quy định của pháp luật và Nhà nước như: qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các
luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất...
- Trong thị trường cạnh tranh thì người mua và người bán đều có kiến thức và
thông tin đầy đủ về thị trường. Còn trên thị trường đất đai, người mua và người bán
không nhận được thông tin đầy đủ và chính xác, đa phần bị ảnh hưởng bởi các yếu
tố đầu cơ.
d. Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Như đã phân tích ở trên, thị trường đất đai gắn liền với nền kinh tế, do đó khi
nền kinh tế tăng trưởng thì nhu cầu sử dụng càng cao và thị trường đất đai dễ bị
nóng lên và ngược lại kinh tế suy thoái thị trường đất đai sẽ bị đóng băng. Ngoài ra
thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm với các yếu tố chính trị, văn hoá, xã hội. Các
yếu tố như biến động chính trị, chính sách, pháp luật, an ninh quốc phòng, văn hoá
xã hội... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường đất đai.


10

2.1.3. Tổng quan về giá đất
2.1.3.1. Khái niệm giá đất
Giá cả đất đai là sự phản ánh bằng tiền đối với các khoản lợi thu được hoặc
các khoản phải trả khi sử dụng đất đai. Giá cả đất đai cao hay thấp là do khả năng
thu lợi của nó nhiều hay ít trong khoảng thời gian nhất định. Ở nước ta giá đất là giá

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nói cách khác chính là giá trị hiện hành của các
khoản lợi ích thu được trong một khoản thời gian nhất định được chi trả một lần.
Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”
Theo Điều 55 Luật đất đai 2003, Giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003, quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá
trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc


11

đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp

vốn bằng quyền sử dụng đất... Đây là giá trị giao dịch dân sự, nó biểu hiện số tiền
mà người mua và người bán tự thoả thuận với nhau để giao dịch chuyển nhượng tại
thời điểm nhất định gọi là giá đất thị trường. Giá đất chịu tác động của quy luật
cung cầu và quy luật cạnh tranh.
2.1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
a. Nhân tố thông thường
- Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính là những chính sách của nhà nước
để quản lý và điều tiết giá đất nhằm đảm bảo lợi ích chung của xã hội và điều tiết
kinh tế vĩ mô theo định hướng của nhà nước trong từng thời kỳ.
+ Các chế độ về đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất... Chế
độ về đất ảnh hưởng trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Ở
nước ta hiện nay, đất đai được phép chuyển nhượng tự do theo thị trường do đó giá
đất được vận động theo quy luật chung của thị trường.
+ Chế độ nhà ở: Chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền
thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh doanh
của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy
trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất,
giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc
tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất
hợp lý.
+ Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ
dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh
đất nhưng mục đích sử dụng mục đích khác nhau: đất sản xuất kinh doanh, đất nông
nghiệp, đất ở có giá đất khác biệt nhau rất lớn.
+ Chính sách về giá đất: có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, chính sách nới lỏng


12

hay thắt chặt quản lý đối với giá đất đều ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng hoặc giảm

của giá đất.
+ Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng đến giá
đất, thuế càng cao thì tích luỹ của cá nhân hoặc tổ chức càng ít nên giá đất giảm và
ngược lại
+ Thay đổi về hành chính: yếu tố này làm cho giá cả đất ở đó tăng. Việc nâng
cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ sở
hạ tầng được nâng cấp hoặc những chính sách quản lý của từng khu vực khác nhau
làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư.
- Nhân tố nhân khẩu
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tỷ lệ thuận với nhu cầu về đất, vì thế
mật độ nhân khẩu tăng lên thì nhu cầu tăng lên làm cho giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thể hiện trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của
nhân khẩu. Ở những khu có tố chất nhân khẩu tốt thì môi trường an ninh trật tự tốt,
tạo tâm lý yên tâm và ấn tượng tốt cho người khác, và những khu này giá đất có xu
hướng cao hơn những khu khác.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi về phương thức sinh hoạt,
tầng lớp dân số trẻ có xu hướng sống độc lập gia đình nhỏ một hai thế hệ, do đó nhu
cầu nhà ở tăng lên, kéo theo giá đất cũng tăng lên.
- Nhân tố xã hội
+ Tình trạng chính trị: Chính trị ổn định của một quốc gia hoặc một khu vực
sẽ làm con người yên tâm khi sinh sống và đầu tư sản xuất. Lòng tin của nhà đầu tư
được tăng lên làm cho giá đất tăng lên. Và ngược lại nếu chính trị kém ổn định thì
giá đất có xu hướng giảm xuống.
+ An ninh trật tự: Một khu vực an ninh trật tự tốt sẽ góp phần thu hút được
nhiều người có ý định sinh sống và đầu tư tại đó. Do nhu cầu tăng lên dẫn đến giá
đất cũng được tăng theo.
+ Đầu cơ nhà đất: Đây là hành vi mua đất để chờ đến giá tăng sẽ bán để thu


13

lợi. Thực sự họ không có nhu cầu sử dụng thửa đất nhưng mua để tìm cơ hội bán lại
cho người có nhu cầu với giá cao hơn. Trong thị trường đất đai, nhân tố đầu cơ có
tác động khá lớn đối với giá đất.
+ Đô thị hóa: Nền kinh tế ngày càng phát triển tốc độ đô thị hoá càng diễn ra
nhanh chóng. Và theo đó thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho đô thị hoá càng
tăng nhanh, trong khi diện tích đất không đổi. Do đó đô thị hoá là một nhân tố tác
động làm tăng giá đất.
- Nhân tố quốc tế
+ Kinh tế thế giới: Ngày nay các quốc gia đều đang trên đà hội nhập và phát
triển đa phương. Việt Nam cũng không ngoại lệ, nền kinh tế Việt Nam cũng chịu sự
tác động của tình hình kinh tế thế giới. Và tình trạng biến động kinh tế cũng làm ảh
hưởng đến sự tăng giảm của giá
+ Chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia chi phối về mọi
mặt, trong đó có quan hệ kinh tế, giữa hai đất nước có mối quan hệ tốt đẹp, hợp tác
mở rộng phát triển kinh tế thì làm cho nền kinh tế thông thương, các nhà đầu tư
ngoài nước yên tâm tham gia đầu tư, nhu cầu đất tăng thì làm cho giá đất tăng.
Ngược lại nếu chính trị không ổn định các quốc gia xung đột, thì nhu cầu mở rộng
đầu tư xuống thấp, giá đất có xu hướng giảm.
- Nhân tố kinh tế
+ Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân phản ánh mức độ phát triển
kinh tế của đất nước. Khi thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính
tiền tệ lành mạnh, kinh tế phát triển, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng nhu cầu về đất và
giá đất tỷ lệ thuận với tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và đầu tư có mối quan hệ tỷ lệ
thuận với nhau. Dự trữ tăng thì mới có đủ tiền để đầu tư, đối với tài sản nhà đất thì
giá trị tương đối cao nên khi muốn mua tài sản này thường phải có thời gian tích
góp dự trữ tư bản. Do đó, dữ trữ và đầu tư có mối quan hệ mật thiết và ảnh hưởng tỷ
lệ thuận với giá đất.

14

+ Tình hình chính và tiền tệ: thể hiện rõ ở yếu tố lượng cung cấp tiền mặt nếu
lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường,
tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Nhu cầu đầu tư nhà đất cũng tăng theo.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập càng cao thì nhu cầu
càng tăng trong đó có nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Nhu cầu mua nhà ở để cải
thiện chất lượng và diện tích nhà hoặc nhu cầu mua nhà riêng. Điều này cũng làm
tăng giá đất.
+ Biến động vật giá: Biến động vật giá cũng bao gồm cả biến động giá cả đất
đai, giống như các loại hàng hoá thông thường khác, giá cả nhà đất cũng nằm trong
sự vận động chung của biến động giá cả.
+ Mức lãi suất: Giá trị nhà đất thường lớn, tiền sử dụng để giao dịch nhà đất
có liên quan đến nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn. Lãi suất cũng là một trong
những chi phí sử dụng vốn. Lãi suất càng cao thì người dân sẽ cân nhắc kỹ khi đầu
tư vào tài sản lớn.
b. Nhân tố khu vực
- Vị trí
Vị trí khu đất là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị thửa đất. Nó phản
ánh vị trí kinh tế của thửa đất, cự ly từ thửa đất đến trung tâm thành phố, trung tâm
thương mại hay các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, công
viên...hay các trung tâm hành chính.
- Điều kiện giao thông
Điều kiện giao thông là các yếu tố ảnh hưởng đến việc đi lại và vận chuyển
hàng hoá đến khu đất như: loại đường (đường nhựa, đường đất, đường xi măng..),
độ rộng mặt đường, trọng tải cho phép, mật độ giao thông, tình trạng giao thông,
chất lượng đường sá...
- Điều kiện cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng trong khu vực ảnh hưởng đến giá trị thửa đất là những kết cấu

phục vụ cho những nhu cầu của thửa đất như: hệ thống cấp thoát nước, điện, điện


15

thoại, mạng internet, truyền hình cáp, trường học, nhà trẻ, bệnh viện trong khu vực.
- Điều kiện môi trường
Điều kiện môi trường bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Môi
trường tự nhiên bao gồm các yếu tố như: không khí, hướng gió, tiếng ồn, độ ô
nhiễm, địa chất... Môi trường xã hội bao gồm: trình độ, nghề nghiệp, nhận thức và
mức thu nhập của dân cư xung quanh khu vực
- Quy hoạch đô thị
Tình hình quy hoạch đô thị cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá đất do tính chất sử
dụng đất tại khu vực, chế độ hạn chế sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chế độ quản
lý sử dụng đất.
c. Nhân tố cá biệt
- Diện tích
Diện tích thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng, diện tích quá lớn hoặc
quá nhỏ đều ảnh hưởng đến khả năng sử dụng và khả năng tài chính của chủ thể sử
dụng đất. Do đó nó ảnh hưởng đến giá trị thửa đất.
- Chiều rộng
Chiều rộng chỉ mặt tiền của thửa đất, nếu mặt tiền quá hẹp thì ảnh hưởng đến
tiện ích của thửa đất, nhất là các thửa đất sử dụng mục đích kinh doanh và thương
mại. Do đó chiều rộng cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thửa đất.
- Chiều sâu
Chiều sâu thửa đất cũng ảnh hưởng đến tiện ích của thửa đất và đương nhiên
giá trị của nó cũng tỷ lệ thuận với tiện ích sử dụng. Có nghĩa là nếu thửa đất có
chiều sâu quá nhiều hay quá ít so với mặt đường đều có ảnh hưởng không tốt đối
với giá trị thửa đất.
- Hình dáng

Một thửa đất được cho là có hình dáng đẹp thường cân đối theo hình chữ nhật,
hình vuông hoặc theo phong thuỷ là hình thang có cạnh sau lớn hơn vừa phải so với
cạnh trước. Mọi hình dáng khác đều gây khó khăn trong quá trình xây dựng công


16

trình hay khai thác thửa đất.
- Vị trí đất
Vị trí cụ thể của thửa đất, nếu nằm ở đầu đường hay vị trí 2 mặt tiền tại ngã ba
ngã tư sẽ có giá cao hơn so với các vị trí khác, thửa đất cách xa bao nhiêu so với các
trung tâm thương mại, trung tâm hành chính, bệnh viện, trường học, công viên...
2.1.3.3. Các nguyên tắc định giá đất
a. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Sử dụng có hiệu quả là việc sử dụng thửa đất hợp lý về mặt pháp lý để mang
lại hiệu quả cao nhất. Vì đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, mục đích sử dụng
khác nhau có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người sử dụng đất, hơn nữa người
sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng. Một
thửa đất đang sử dụng thực tế không hẳn là đang sử dụng hiệu quả nhất.
b. Nguyên tắc thay thế
Trong nền kinh tế thị trường thì giá cả đất đai vận động theo quy luật của thị
trường, trường hợp hai hoặc nhiều thửa đất có thể thay thế cho nhau trong quá trình
sử dụng thì giá cả của nó chịu sự tác động qua lại lẫn nhau. Khi hai thửa đất có cùng
mức hữu dụng như nhau thì tài sản nào có giá chào bán thấp hơn sẽ được ưu tiên
bán trước. Giới hạn giá của tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một
hàng hoá thay thế tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ làm ảnh hưởng
đến sự thay thế. Nếu có đầy đủ thông tin, và thị trường giao dịch khách quan thì
người mua không bao giờ trả giá cao hơn chi phí mua một thửa đất khác tại cùng
một thời điểm.
c. Nguyên tắc dự báo

Giá đất sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn từ những thay đổi của chu kỳ kinh tế và
chính sách quản lý của nhà nước về đất đai và bất động sản. Do đó khi định giá đất
cần quan tâm và dự báo được những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng
đất cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất
động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản


17

d. Nguyên tắc cung - cầu
Giá cả của bất kỳ một hàng hoá nào trong nền kinh tế thị trường đều chịu sự
tác động của quy luật cung – cầu. Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt nhưng cũng
không nằm ngoài quy luật này, tuy nhiên do lượng cung đất gần như là bất biến nên
giá cả đất đai chủ yếu bị tác động bởi sức cầu của thị trường.
e. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của thửa đất là giá trị quyền sử dụng đất, hay nói cách khác là những lợi
ích mà thửa đất mang lại trong thời gian sử dụng thửa đất đó. Vì vậy, giá trị của thửa
đất có thể dựa trên những triển vọng tương lai và lợi ích dự kiến mà thửa đất đó mang
lại trong tương lai. Dựa vào những số liệu về khoản lợi trong quá khứ để làm cơ sở
tính toán và xác định mức lợi ích trong tương lai.
f. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của thửa đất được tính bằng thu nhập của các bộ phận đóng góp vào
tổng thu nhập của thửa đất đó. Đối với định giá đất, nguyên tắc này có nghĩa là tổng
thu lợi của bất động sản, là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành: đất
đai và vật kiến trúc... Nguyên tắc này là cơ bản khi xem xét đầu tư bổ sung vào tài
sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
g. Nguyên tắc phù hợp
Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên xã hội nhất định và phải hòa hợp
với môi trường xung quanh vì đất đai có thể thích ứng với môi trường xung quanh
thì phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất

đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó không, thì có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã
được sử dụng có hiệu quả nhất hay không. Cho nên khi định giá đất, nhất thiết phải
phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh phán đoán
xem có hòa hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan đến khối lượng thu lợi và
giá cả của thửa đất đó.
h. Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Do đất đai có tính chất đặc thù về vị trí nên cơ bản không có mảnh đất nào