Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa

MỤC LỤC
..............................................................................6
LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................1
CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ ............5
1.1. Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu
tư ..................................................................................................................5
1.1.1. Bất động sản....................................................................................5
1.1.2. Giá quyền sử dụng đất.....................................................................5
1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất ( giá đất). .5
1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................6
1.1.3. Dự án đầu tư..................................................................................10
1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư........................................................10
1.1.3.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư...................................10
1.2. Lý luận chung về định giá đất và các phương pháp định giá đất. .11
1.2.1. Khái niệm định giá đất..................................................................11
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất.................................12
1.2.3. Sự cần thiết phải định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động
cho vay của ngân hàng............................................................................14
1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất..........................................................17
1.2.5. Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho
vay theo dự án đầu tư..............................................................................19
1.2.6. Các phương pháp định giá đất.......................................................23
1.2.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.............................................23
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47
1.2.6.2. Phương pháp vốn hoá...........................................................29
1.2.6.3. Phương pháp lợi nhuận.........................................................33
1.2.6.4. Phương pháp giá trị còn lại (phương pháp phát triển lý
thuyết)................................................................................................34

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN
ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU
TƯ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
............................................................................................................... 36
2.1. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội..........36
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa. 36
2.1.2. Cơ cấu tổ chức...............................................................................37
2.1.2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức............................................................37
2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh....40
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công
Thương Đống Đa.....................................................................................41
2.2. Tình hình cho vay theo DAĐT lấy quyền sử dụng đất làm tài sản
thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa..................................................44
2.2.1. Dư nợ cho vay lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo..........44
2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản........................45
2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi
nhánh NHCT Đống Đa..............................................................................46
2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động .........................................................46
2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án
đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa......................................................47
2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt
động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa.....................52
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47
2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT
Đống Đa..................................................................................................59
2.4. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay
theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa............................................60
2.4.1. Kết quả đạt được và nguyên nhân.................................................60
2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân..........................................................63

2.4.2.1 Hạn chế..................................................................................63
2.4.2.2. Nguyên nhân.........................................................................65
CHƯƠNG 3
CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI
CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA.........................................................69
3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó tài sản
đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa.................69
3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh........................69
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm
bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. .......................................................70
3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản
bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa..............70
3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá ..............70
3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ
thẩm định DAĐT.....................................................................................72
3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay............................72
3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân
hàng.........................................................................................................73
3.2.5. Một số giải pháp khác...................................................................74
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47
3.3. Một số kiến nghị ................................................................................75
3.3.1. Đối với NHCT Việt Nam..............................................................76
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước.......................................77
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài Chính..........................................................77
3.3.4. Kiến nghị đối với Chính Phủ.........................................................78
3.3.5. Kiến nghị với các tổ chức liên quan..............................................79
3.3.5.1. Các cơ quan khác..................................................................79
3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay.....................79

KẾT LUẬN...........................................................................................80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................82
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47
BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
DAĐT : Dự án đầu tư
NHTM : Ngân hàng thương mại
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
XLRR : Xử lý rủi ro
ĐGV : Định giá viên
CBTD : Cán bộ tín dụng
SXKD : Sản xuất kinh doanh
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
XDCTGT : Xây dựng công trình giao thông
BTC : Bộ Tài Chính
CN NHCT Đống Đa : Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47
Lêi cam ®oan
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.
Các số liệu, kết quả trong chuyên đề là trung thực, xuất phát
từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.
Tác giả chuyên đề

SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi
động nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các
hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác.
Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên

là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin
cậy để các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải
một dự án đầu tư nào cũng được các ngân hàng chấp nhận
cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao giờ cũng đặt ra hai
mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn.
Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là
bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn
đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay.
Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại
khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách
khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay
có thể đả bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức
cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản.
Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một
cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá)
bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở
khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến
tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp
phải đối với ngân hàng.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa,
nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp định giá bất
động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 1 Lớp: KD Bất Động Sản 47
mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giá
nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã
chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản
đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại
Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm
chuyên đề nghiên cứu của mình.

Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã
tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của
mình.
Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các
anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em
nghiên cứu và hoàn thành chuyênh đề tốt nghiệp này!
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá đất.
- Tìm hiểu các phương pháp định giá đất cho hoạt động
cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công
thương Đống Đa.
- Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp
định giá đất tại bộ phận này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất,
các quyền năng của người sở hữu và sử dụng đt, cơ sở của
việc định giá đất, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức định
giá đất tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạn
chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá đất. Xem xét
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 2 Lớp: KD Bất Động Sản 47
những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như:
hệ thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng
thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu đảm bảo
an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng.
 Phạm vị nghiên cứu
Công tác định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án
đầu tư tại bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng
Công thương Đống Đa.
Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay.

4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng các
phương pháp nghiên cứu sau:
 Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
 Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh.
 Phương pháp trừu tượng hóa khoa học
 Phương pháp chuyên gia
 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu.
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài
liệu tham khảo thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất và
các phương pháp định giá đất trong hoạt động
cho vay theo dự án đầu tư.
Chương 2: Thực trạng về phương pháp định đất trong
hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi
nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 3 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp
định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự
án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương
Đống Đa.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 4 Lớp: KD Bất Động Sản 47
CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ ĐẤT
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu tư
1.1.1. Bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố
định, không di rời được như đất trống, đất đai và các công
trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông
nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Bất động sản ám chỉ đất đai và tất cả các công trình
được xây dựng vĩnh viễn trên đất, bao gồm cả hệ thống cống
rãnh thoát nước và các hạng mục công trình khác, các tài sản
được gắn liền với đất và công trình… Nói một cách tổng quát
thì bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững
chắc, lâu dài đối với nó.
1.1.2. Giá quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất ( giá đất)
Với mỗi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài
nguyên quý giá, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là môi trường
sống quan trọng, là địa bàn để phân bố khu dân cư, địa bàn
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng…
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 5 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên ban tặng cho con
người, không phải do con người tạo ra nên bản thân đất đai
hoàn toàn không có giá trị. Khi nói đến giá cả đất đai là nói
đến tác dụng của đất đai trong các hoạt động kinh tế, giá cả
của đất thể hiện ở khả năng sinh lời của đất trong quá trình
mua bán, hay nói cách khác giá của đất đai cao hay thấp
quyết định là ở chỗ nó có thể đem lại lợi nhuận cao hay thấp
trong một khoảng thời gian nào đó. Ở các nước có nền kinh tế
phát triển, giá đất đai thể hiện thông qua giá trị của quyền sở
hữu đất đai. Xét một cách tổng quát, giá đất đai là giá bán
quyền sở hữu của mảnh đất trong một khoảng không gian và
thời gian xác định.
Ở Việt nam, đất đai thuộc sở hữa của toàn dân, do Nhà

nước đại diện là chủ sở hữu. Các tổ chức, cá nhân được nhà
nước giao đất, cho thuê đất, họ chỉ có quyền sử dụng mà
không có quyền định đoạt đối với đất đai.Vì vậy có thể có
khái niệm giá đất như sau:
Giá đất (giá quyền sử dụng đất) Là số tiền tính trên một
đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành
trong giao dich về quyền sử dụng đất
1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền
sử dụng đất nói riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá
trị của đất, cụ thể như sau:
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 6 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Thứ nhất, các yếu tố về đặc điểm của bản thân đất đai
• Tình trạng pháp lý
Trước tiên, định giá viên cần xem xét tìm hiểu tình trạng
pháp lý của đất đai, nó biểu hiện ở các quyền, lợi ích cũng
như nghĩa vụ gắn liền với đất đai, từ đó quyết định tới giá trị
của đất.
Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về
mặt sở hữu xem đất đai có phải là chính chủ không hay là đất
đi thuê, thời gian sử dụng mảnh đất là là bao nhiêu lâu.
Nghiên cứu xem vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của Nhà Nước trong khu vực đó như thế nào ở hiện tại cũng
như trong tương lai.
Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo quy định
trong chính sách và pháp luậtvề đất đai...
• Đặc điểm vật lý
Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai,
bởi nó tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất. Nó
bao gồm các yếu tố:

- Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương
đối của mảnh đất đó so với các khu vực xung quanh. Mảnh
đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận tiện thì càng khả năng sinh
lời cao, dẫn đến có giá trị cao hơn.
- Hình dạng, quy mô, địa hình, địa chất của mảnh đất.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 7 Lớp: KD Bất Động Sản 47
- Cảnh quan, môi trường xung quanh mảnh đất.
• Các yếu tố khác
Định giá viên cần quan tâm xem xét đến các yếu tố khác
cũng tác động đến giá trị của đất đai như: Nguồn gốc của
mảnh đất, quan hệ lịch sử của đất, các yếu tố tâm lý, xã hội,
yếu tố phong thủy… cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị
cuả đất đai.
Thứ hai, là các yếu tố kinh tế
Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế tác động
trực tiếp đến sự phát triển của thị trường đất đai, bất động
sản
• Tăng trưởng kinh tế thể hiện qua chỉ tiêu “Tổng sản
phẩm quốc dân” (GNP), cho thấy một nền kinh tế đang tăng
trưởng sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai cho
các hoạt động kinh tế, kéo theo giá trị của đất đai tăng lên.
• Thu nhập bình quân trên đầu người tăng lên,như vậy
năng suấ lao động tăng, tiền lương tăng, dẫn đến nhu cầu
mua nhà tăng, làm giá trị của đất đai.
• Tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá
trị đất đai. Nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân sẽ tiêu tiền
cho những nhu cầu thiết yếu như ăn, mặc.. mà không nghĩ
đến mua đất đai tích lũy, dẫn đến giá trị của đất đai giảm rõ
rệt…
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 8 Lớp: KD Bất Động Sản 47

Như vậy, người định giá phải luôn nghiên cứu kỹ thị
trường, xác định được xu hướng sự phát triển cuả nền kinh tế
để có những nhận định chính xác về xu hướng thay đổi trong
giá trị đất đai để có thể định giá đất một cách chính xác.
Thứ ba, các yếu tố xã hội
Yếu tố xã hội đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị đất đai là
vấn đề dân số, sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất
đai làm nhà ở và kinh doanh tăng, từ đó giá trị đất đai tăng.
• Về cơ cấu dân số, vấn đề di dân từ nông thôn ra thành
thị tìm việc làm tăng nhu cầu đất đai cho phát triển nhà ở, cơ
sở hạ tầng ở thành thị, dẫn đến giá trị của đất đai ở các khu
vực này tăng đáng kể.
• Giới trẻ ngày càng có xu hướng sống tách ra tự lập, các
gia đình trẻ muốn tách ra khỏi đại gia đình để mua nhà riêng
ngày càng nhiều…tất cả đã làm tăng cầu đất đai, làm tăng giá
trị đất đai.
… Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếp
đến giá trị của đất đai, định giá viên cũng cần phải xem xét,
đánh giá đúng sự tác động của các yếu tố đó đối với thị
trường đất đai và giá trị của đất đai.
Thứ tư, là chính trị và phápluật
Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất. Các
quyền này được quy định rõ trong hiến pháp, pháp luật và
các chính sách về đất đai.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 9 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Nhà Nước ban hàng pháp luật về đất đai, chi phối hoàn
toàn đến hoạt động của thị trường đất đai, bất động sản và
xu hướng đầu tư của các tổ chức và cá nhân vào lĩnh vực có
liên quan đến đất đai. Do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá
trị đất đai. Khi thị trường phát triển thì giá đất sẽ tăng lên và

ngược lại.
Đất đai có tính chất cố định và lâu dài, chỉ cần có một sự
thay đổi trong quy định của Nhà Nước liên quan đến đất đai
cũng có thể làm thay đổi giá trị của đất. Người định giá
không những cần quan tâm đến tính pháp lý của đất đai ở
thời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nó
trong tương lai ảnh hưởng đến giá trị của đất đai như thế
nào…
1.1.3. Dự án đầu tư
1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư
Dự án đầu tư (DAĐT) là một tập hợp các hoạt động có
liên quan với nhau được kế hoạch hoá, nhằm đạt được mục
tiêu đã định, bằng việc tạo các kết quả cụ thể, trong một thời
gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác
định.
1.1.3.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư
Một DAĐT có tính thuyết phục đòi hỏi phải đảm bảo đầy
đủ các yêu cầu chủ yếu sau:
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 10 Lớp: KD Bất Động Sản 47
• Tính khoa học: thể hiện ở tính trung thực của thông tin
đảm bảo độ chính xác của các số liệu và phương pháp tính
toán, lý giải các nội dung trong dự án phải logic, chặt chẽ. Về
hình thức phải sạch đẹp, rõ ràng.
• Tính khả thi: Dự án đầu tư có khả năng ứng dụng vào
thực tế
• Tính pháp lý: Việc lập và trình bày DAĐT phải tuân theo
những qui định chung, không được vi phạm những điều cấm
về an ninh, quốc phòng, môi trường, thuần phong mỹ tục,
không trái với luật pháp, chính sách của Nhà nước.
• Tính hiệu quả: Được phản ánh thông qua các chỉ tiêu

kinh tế chính trị - xã hội và môi trường mà dự án mang lại.
1.2. Lý luận chung về định giá đất và các phương pháp định giá đất
1.2.1. Khái niệm định giá đất
Định giá đất là một nghệ thuật, một khoa học xác định
giá trị của đất đai cho một mục đích cụ thể, ở một thời điểm
cụ thể, có tính đến các đặc điểm của đất và những nhân tố
kinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sử dụng đất.
• Tính khoa học của định giá đất được thể hiện qua kiến
thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định
giá, qua việc phân tích các số liệu, sử dụng các phương pháp
tính toán khoa học để đưa ra giá trị của đất đai.
• Định giá đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở
chỗ người định giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường,
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 11 Lớp: KD Bất Động Sản 47
trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan
điểm riêng của từng người.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất
Định giá đất luôn luôn phải tuân thủ các quy tắc liên quan
đến định giá, cá tiêu chuẩn hành nghề định giá, nguyên tắc
đạo đức, các nguyên tắc, quy trình định giá…
Đầu tiên phải kể đến Luật kinh doanh bất động sản và
các văn bản hướng dẫn thi hành luật đi kèm, trong đó có quy
định nguyên tắc của hoạt động định giá, điều kiện để tổ chức,
cá nhân hành nghề định giá bất động sản, quyền lợi và nghĩa
vụ của tổ chức, cá nhân khi hành nghề định giá bất động sản
nói chung và định giá đất nói riêng.
Bộ Tài Chính cũng đã ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam: Bao gồm: tiêu chuẩn về cơ sở giá trị thị trường
trong định giá, các quy tắc đạo đức hành nghề định giá và
tiêu chuẩn về các hồ sơ bảng biểu sử dụng trong quá trình

định giá.
- Tiêu chuẩn đầu tiên quy định về nội dung giá trị thị
trường và vận dụng nó trong công tác định giá đất. Giá trị thị
trường là "mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
tại thời điểm định giá, giữa một bên sẵn sàng mua và một
bên sẵn sàng bán, trong điều kiện giao dịch khách quan và
độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường". Để đưa ra
giá trị thị trường phải có đầy đủ những thông tin về mặt kỹ
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 12 Lớp: KD Bất Động Sản 47
thuật, mặt pháp lý và giá cả của các so sánh, phân tích chúng
một cách thận trọng. Người định giá phải thuyết minh rõ ràng
về những thông tin mà mình đưa ra.
- Tiêu chuẩn thứ hai, những quy tắc đạo đức mà người
định giá viên cần phải tuân thủ. Người định giá phải biết tôn
trọng, thực hiện đúng những quy định của pháp luật, có đạo
đức tốt, có chuyên môn và kinh nghiệm định giá, phải tuân
thủ chặt chẽ theo những tiêu chuẩn đạo đức của người định
giá viên: Độc lập, khách quan, bí mật, công khai và minh
bạch.
- Tiêu chuẩn cuối cùng là các quy định về các nội dung
của hồ sơ, báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá.
Việc định giá phụ thuộc vào mỗi mục đích và yêu cầu
định giá khác nhau. Với mỗi yêu cầu và mục đích khác
nhauthì phương thức tiến hành, phương pháp định giá, nội
dung và nguyên tắc định giá cũng sẽ khác nhau.
Việc định giá có chính xác hay không còn phụ thuộc vào
chất lượng, số lượng các thông tin mà định giá viên thu thập
được trong quá trình định giá. Nếu thiếu các thông tin về đất
đai, về tình trạng quy hoạch sử dụng đất đai thì cho dù một
người định giá có chuyên môn vững vàng cũng không thể

định giá đất một cách khoa học và chính xác được..
Tóm lại là việc định giá muốn đem lại kết quả tốt nhấtthì
phải được tiến hành đúng mục đích đã để ra, người định giá
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 13 Lớp: KD Bất Động Sản 47
phải có đủ các tiêu chuẩn đạo đức, có chuyên môn vững vàng
và thu thập được đầy đủ thông tin cần thiết phục vụ cho việc
đánh giá và đưa ra kết quả định giá.
1.2.3. Sự cần thiết phải định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động
cho vay của ngân hàng
Định giá đất là rất cần thiết khi phải đưa ra một quyết
định liên quan đến đất đai trong các tình huống dưới đây:
• Chuyển giao quyền sở hữu đất đai
• Cho thuê đất đai theo hợp đồng
• Phát triển đất đai và đầu tư
• Định giá đất đai của công ty
• Trong lĩnh vực tài chính – tín dụng của ngân hàng: Định
giá đất giúp ta biết được giá trị vật thế chấp là đất đai được
đưa ra cho một cầm cố.
Đối với các Ngân hàng thương mại (NHTM), công tác định
giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn. Khi ngân hàng cấp
một khoản tín dụng cho khách hàng thì bao giờ cũng tin rằng
khách hàng sẽ trả đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn cho ngân
hàng. Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản cho vay đều
trở về ngân hàng với đầy đủ cả gốc và lãi, đó là do một số
nguyên nhân sau:
Thứ nhất, do sự yếu kém về năng lực tài chính cũng như
trình độ quản lý của khách hàng, dẫn đến hoạt động kinh
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 14 Lớp: KD Bất Động Sản 47
doanh kém hiệu quả, không đem lại lợi nhuận như họ mong
muốn. Kết quả là không trả được nợ cho ngân hàng.

Thứ hai, do sự yếu kém về trình độ nghiệp vụ cũng như
tư cách đạo đức của cán bộ tín dụng ngân hàng. Việc cán bộ
tín dụng ngân hàng không đánh giá đúng mức về khoản vay,
về khách hàng vay, quá tin tưởng vào khách hàng quen, lơ là
việc kiểm tra giám sát các khoản vay, hoặc thông đồng với
khách hàng rút vốn của ngân hàng... tất cả đều có thể dẫn
đến chất lượng tín dụng thấp, rủi ro cao, từ đó ngân hàng sẽ
không thu được các khoản vốn cho vay.
Thứ ba, là do sự cố tình lừa gạt ngân hàng của khách
hàng. Xuất phát từ việc khách hàng muốn kiếm lợi nhuận cao
một cách nhanh chóng đã tham gia những cuộc kinh doanh
mạo hiểm, hoặc khách hàng muốn sử dụng tiền vay phục vụ
cho lợi ích cá nhân, đã có hành vi lừa gạt ngân hàng nhằm
chiếm dụng vốn. Do vậy, rủi ro tín dụng xảy ra đối với ngân
hàng là điều không thể tránh khỏi.
Thứ tư, do các tác động bất lợi của môi trường kinh tế xã
hội, môi trường pháp lý. Hoạt động kinh doanh nào cũng chịu
sự ảnh hưởng của yếu tố này, đặc biệt hoạt động tín dụng
ngân hàng. Bởi khi nền kinh tế bị suy thoái, xã hội bất ổn
định cũng như cơ chế chính sách thiếu đồng bộ sẽ làm cho
các doanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng làm ăn kém
hiệu quả. Từ đó dẫn đến việc thu hồi vốn của ngân hàng từ
phía khách hàng là rất khó khăn.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 15 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Một khi tín dụng xảy ra ở mức độ lớn và không có khả
năng khắc phục thì sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của chính
ngân hàng đó và có thể kéo theo sự sụp đổ của cả một hệ
thống ngân hàng. Điều đó sẽ dẫn đến những cuộc khủng
hoảng kinh tế trầm trọng và kéo dài. Do vậy, để tránh rủi ro
tín dụng có thể xảy ra, ngân hàng khi tiến hành cấp tín dụng

cho khách hàng cần phải quan tâm đến vấn đề định giá đất
đai làm tài sản đảm bảo khoản tiền vay. Có như vậy thì
khoản tín dụng được cấp ra mới đạt được mục tiêu an toàn và
mới có khả năng thu hồi được. Mặt khác, định giá đất đai để
đảm bảo khoản tiền vay còn để tăng trách nhiệm của khách
hàng với khoản vay của mình. Bởi vì đối với những khách
hàng chưa có độ tin cậy nhất định, khi tiến hành cho vay,
ngân hàng đòi hỏi phải có đất đai làm tài sản thế chấp, để khi
họ không trả được nợ thì ngân hàng dùng mảnh đất này như
là nguồn thu nợ thứ hai bù đắp cho khoản vay đã bị mất. Nếu
không trả được nợ, đứng trước khả năng bị mất mảnh đất,
khách hàng sẽ có giải pháp để sử dụng tiền vay đúng mục
đích và có hiệu quả hơn.
Tuy nhiên, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng có đất đai
làm tài sản bảo đảm khi vay vốn chỉ là muốn khách hàng có
trách nhiệm hơn đối với các khoản tiền mà mình đã vay. Một
khi khách hàng kinh doanh có hiệu quả thì hoạt động kinh
doanh của ngân hàng cũng sẽ xuôn sẻ, thuận lợi hơn.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 16 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Tóm lại, định giá đất là tài sản đảm bảo cho khoản tiền
vay không phải là mục đích của ngân hàng khi ra quyết định
cho vay. Nhưng một khoản vay dù được đánh giá tốt vẫn hàm
chứa một mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả năng phân
tích và giám sát của cán bộ tín dụng. Chính vì vậy, định giá
đất để đảm bảo khoản tiền vay là một sự thận trọng phải làm
với tư cách là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó mọi
tổn thất cho món nợ trở nên không thể thanh toán được, từ
đó không thể hạn chế được rủi ro, nâng cao hiệu quả kinh
doanh và khả năng cạnh tranh của khách hàng.
1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất

Định giá đất cần tuân thủ chặt chẽ 10 nguyên tắc dưới
đây:
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai
Đó là mức sử dụng đạt mức tối đa của đất đai cho phép
về mặt kỹ thuật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và các quy
định của pháp luật đảm bảo cho đất đai có giá trị cao nhất
 Nguyên tắc cung - cầu
Cho biết giá trị của mảnh đất được xác định bởi quan hệ cung
- cầu trên thị trường, độ co dãn của cung cầu tác động trực
tiếp đến giá trị của đất. Trong thị trường quyền sử dụng đất,
cung thường phản ứng chậm hơn so với cầu.
 Nguyên tắc thay thế
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 17 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Những mảnh đất có mục đích sử dụng tương đương nhau
thì có thể thay thế cho nhau. Như vậy những mảnh đất có giá
cao thì sẽ ít hấp hẫn cầu so với những mảnh đất tương tự có
giá thấp hơn.
 Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cụ thể trong đất đai được đo
lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ thị trường
đất đai.
 Nguyên tắc cân bằng
Giá trị của mảnh đất được tạo ra và bền vững khi các yếu
tố tác động đến mảnh đất ở trạng thái cân bằng
 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của đất đai luôn luôn thay đổi, phụ thuộc vào sự
thay đổi của các yếu tố theo thị trường, các yếu tố theo thời
gian
 Nguyên tắc phù hợp
Giá trị của một mảnh đất được tạo ra và duy trì khi các

đặc tính của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với môi
trường và phù hợp với quần thể các mảnh đất xung quanh
nó.
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu
ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia vào thị trường. Do vậy
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 18 Lớp: KD Bất Động Sản 47
phải biết tìm ra được những điểm mạnh, điểm yếu của mảnh
đất để nâng cao năng lực cạnh tranh
 Nguyên tắc dự báo
Giá trị của đất đai có thể được xác định bằng việc dự báo
khả năng sinh lời của nó trong tương lai.
 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của đất đai chịu tác động của các yếu tố bên ngoài
và ngược lại. Các yếu tố này đôi khi ảnh hưởng tích cực, làm
tăng giá trị của đất đai nhưng cũng có khi làm ảnh hưởng đến
đất đai, do đó làm làm giảm giá trị của mảnh đất.
1.2.5. Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay
theo dự án đầu tư
Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định
vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho
khách hàng. Một mảnh đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại
giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực
hiện ước lượng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất. Quá
trình định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ
này.
 Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá quyền sử dụng đất
Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại
hình giá trị làm cơ sở định giá:
Phải nắm rõ được đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ

thuật của mảnh đất: Xác định được địa chỉ của mảnh đất, tính
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 19 Lớp: KD Bất Động Sản 47