Đánh giá tác động của việc thu hồi đất thực hiện dự án khu dịch vụ thương mại và nhà ở vân đình huyện ứng hoà thành phố hà nội đến đời sống người dân trong vùng dự án

B GIO DC V O TO
TRNG I HC NễNG NGHIP H NI
----------

----------

Vũ thị oanh

đánh giá tác động của việc thu hồi đất Thực hiện
dự án khu dịch vụ thơng mại và nhà ở vân đình
huyện ứng hòa thành phố hà nội đến đời sống
ngời dân trong vùng dự án

luận văn thạc sĩ nông nghiệp
Chuyên ngành: quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

Ngời hớng dẫn khoa học: tS. Cao việt hà
Ts. Nguyễn xuân thành
Hà Nội - 2013


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Vũ Thị Oanh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện ñề tài ngoài sự nổ lực của bản thân, tôi ñã
nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy
cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, những ý kiến ñóng góp quý báu của nhiều cá
nhân và tập thể ñể hoàn thành bài luận văn này.
Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Cao Việt Hà, TS. Nguyễn
Xuân Thành ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Ứng Hòa, UBND thị trấn Vân ðình, Viện Nghiên cứu Quản lý ñất ñai - Tổng
cục Quản lý ñất ñai... ñã tạo ñiều kiện và giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ, ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong thời gian thực hiện
ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày… tháng… năm 2013
Tác giả luận văn

Vũ Thị Oanh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

1

ðẶT VẤN ðỀ

1

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài:

1

1.2

Mục ñích, yêu cầu:

2

1.2.1

Mục ñích:

2

1.2.2

Yêu cầu:

2

2

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

3

2.1

Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước
thu hồi ñất

3

2.1.1

Thu hồi ñất

3

2.1.2

Bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất

3

2.1.3

Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất

3

2.1.4

Tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất

4

2.2

Thực trạng chính sách thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh
cư ở một số nước trên thế giới, một số tổ chức tài chính

2.2.1

Kinh nghiệm của một số nước về thu hồi ñất và giải quyết việc
làm cho người dân có ñất bị thu hồi

2.2.2

4
5

Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á
(ADB)

8

2.2.3

ðánh giá chung

9

2.3

Thực trạng chính sánh thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh
cư ở Việt Nam

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10
iii


2.3.1

Thời kỳ năm 1988 ñến trước khi có Luật ñất ñai 2003

10

2.3.2

Từ thời ñiểm Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành ñến nay

17

2.4

Những tác ñộng của việc thu hồi ñất tới ñời sống người dân trong
vùng dự án

23

2.4.1

Việc làm của người dân có ñất bị thu hồi

23

2.4.2

Tổ chức tái ñịnh cư cho người dân

26

2.4.3

ðào tạo nghề cho những người bị thu hồi ñất

26

2.4.4

Môi trường sống của người dân

29

3

ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

31

3.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu của ñề tài:

31

3.1.1

ðối tượng nghiên cứu:

31

3.1.2

Phạm vi nghiên cứu:

31

3.2

Nội dung nghiên cứu:

31

3.2.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

31

3.2.2

Tình hình quản lý sử dụng ñất ñai và tiềm năng ñất ñai

31

3.2.3

Tình hình thu hồi ñất và công tác bồi thường

31

3.2.4

Tác ñộng của việc thu hồi ñất của các dự án ñến ñời sống của
người dân

3.2.5

31

Tác ñộng của việc thu hồi ñất của các dự án ñến việc làm của
người dân

32

3.2.6

ðề xuất một số giải pháp

32

3.3

Phương pháp nghiên cứu

32

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

34

4.1

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

34

4.1.1

ðiều kiện tự nhiên

34

4.1.2

Tình hình phát triển kinh tế xã hội, dân số, lao ñộng và việc làm

36

4.2

Tình hình quản lý sử dụng ñất ñai và tiềm năng ñất ñai

40

4.2.1

Tình hình quản lý ñất ñai

40

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iv


4.2.2

Hiện trạng và biến ñộng ñất nông nghiệp

44

4.3

Tình hình thu hồi ñất và công tác bồi thường

46

4.3.1

Tình hình thu hồi ñất và công tác bồi thường của huyện

46

4.3.2

Vị trí, quy mô, tính chất của dự án nghiên cứu

46

4.3.3

Tình hình thu hồi ñất và công tác bồ thường của dự án khu dịch
vụ thương mại và nhà ở Vân ðình

48

4.4

Tác ñộng của việc thu hồi ñất ñến ñời sống người dân

52

4.4.1

Về thu nhập và thay ñổi thu nhập của các hộ bị thu hồi ñất

52

4.4.2

Tác ñộng ñến mua sắm tài sản sở hữu của các hộ

61

4.4.3

Tác ñộng ñến việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội

64

4.4.4

Tác ñộng của việc thu hồi ñất ñến môi trường

65

4.5

Tác ñộng của việc thu hồi ñất ñến việc làm người dân

67

4.5.1

Trình ñộ chuyên môn

68

4.5.2

ðào tạo nghề

71

4.5.3

Việc làm của người bị thu hồi ñất

75

4.5.4

ðánh giá chung

80

4.6

ðề xuất một số giải pháp

81

4.6.1

Các tồn tại

81

4.6.2

Các giải pháp:

82

5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

88

5.1

Kết luận

88

1

Về tình hình thu hồi ñất và công tác bồi thường

88

5.2

Kiến nghị

90

TÀI LIỆU THAM KHẢO

92

PHỤ LỤC

95

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

v


DANH MC CC CH VIT TT

Ký hiệu

Chú giải

ADB

Ngân hàng phát triển châu á

BT

Bồi thờng

BTNMT

Bộ Ti Nguyên và Môi trờng

CNH

Cụng nghip húa

CNXH

Ch ngha xó hi

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HH

Hin ủi húa

HT

Hỗ trợ

KCN

Khu công nghiệp

LĐĐ

Luật đất đai

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QĐ-UBND

Quyết định của uỷ ban nhân dân

TĐC

Tái định c

PTNT

Phát triển nông thôn

UBND

Uỷ ban nhân dân

WB

Ngân hàng Thế giới

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc Nụng nghip

vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

4.1

Diện tích, cơ cấu các loại ñất huyện Ứng Hòa năm 2012

44

4.2

Diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi của các hộ ñiều tra

49

4.3

Tiền bồi thường cho hộ dân khi bị thu hồi ñất

51

4.4

Biến ñộng thu nhập bình quân của hộ dân bị thu hồi ñất

53

4.5

Nguồn thu nhập của các hộ trước và sau khi bị thu hồi ñất

55

4.6

Thu nhập của các hộ trước và sau khi bị thu hồi ñất

56

4.7

Tài sản các hộ ñiều tra trước và sau khi thu hồi ñất

62

4.8

Tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của người dân
trên ñịa bàn dự án

66

4.9

Sự thay ñổi trình ñộ chuyên môn của hộ bị thu hồi ñất

70

4.10

Tình hình ñào tạo nghề của lao ñộng bị mất ñất

72

4.11

Mức ñộ phù hợp của nghề ñối với loại hình gia ñình tự bỏ tiền
ñào tạo

74

4.12

Số lao ñộng ñược tuyển dụng sau khi ñào tạo nghề

75

4.13

Sự thay ñổi việc làm của người nông dân bị thu hồi ñất

77

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vii


1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài:
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và
quốc phòng. Trong công cuộc ñổi mới ñất nước việc phát triển kinh tế thị
trường nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội
chủ nghĩa ñã và ñang ñược triển khai, tổ chức thực hiện ở tất cả các ñịa
phương, các ngành, các lĩnh vực của ñời sống xã hội. ðịnh hướng ñó ñã góp
phần quan trọng vào việc ñẩy nhanh tốc ñộ phát triển kinh tế, tạo năng xuất và
sản phẩm ngày càng nhiều, là tiền ñề ñể nâng cao mức sống của nhân dân, ñó
là việc làm thiết thực ñể có một xã hội dân giầu, nước mạnh, xã hội công
bằng, dân chủ và văn minh.
Ở Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, công tác thu hồi
ñất, bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư là công việc Nhà
nước phải ñối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi.
ðây là một vấn ñề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác ñộng tới mọi mặt của ñời
sống của người dân khi bị thu hồi ñất. ðặc biệt với ñịa bàn nghiên cứu là
thành phố Hà Nội - thủ ñô của một nước, là trung tâm chính trị kinh tế văn
hóa, là một trong những thành phố có tốc ñộ ñô thị hóa cao, là nơi thu hút
những dự án trọng ñiểm có tầm cỡ quốc gia, không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà
còn mang trính chính trị. ðồng thời, Hà Nội cũng là nơi mà thị trường ñất ñai
diễn ra sôi ñộng, giá cả ñất ñai cao không chỉ cao nhất cả nước mà còn cao
hơn cả các nước trong khu vực và trên thế giới. Hà Nội cũng ñược nhắc ñến là

một thành phố có mật ñộ dân số cao, tập trung nhiều người. Chính vì vậy, hậu
giải phóng mặt bằng ở thành phố Hà Nội ñã và ñang là vấn ñề ñược các cấp
ngành thành phố và cả nước hết sức quan tâm. Hầu hết khi thực hiện các dự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

1


án phải thu hồi ñất nông nghiệp dẫn ñến một phần hoặc toàn bộ tư liệu sản
xuất của người dân bị mất dẫn ñến họ bị mất việc làm, gặp khó khăn trong
việc tìm và tạo việc làm mới nên ñã ảnh hưởng rất lớn ñến ñời sống. Bên cạnh
ñó trình ñộ văn hóa, chuyên môn của các ñối tượng bị thu hồi ñất thấp dẫn
ñến không ñáp ứng ñược với yêu cầu hiện nay của xã hội.
Ứng Hòa là một huyện ngoại thành Hà Nội với nền kinh tế chủ yếu là
nông nghiệp, hiện nay ñang trên ñà phát triển theo hướng công nghiệp hóa,
hiện ñại hóa nên cũng không tránh khỏi những tác ñộng của việc thu hồi ñất
ñến ñời sống, việc làm của người dân.
ðể làm rõ những tác ñộng của việc thu hồi ñất ñối với ñời sống của người
dân trong chính sách ñất ñai hiện hành, ñề tài ñã tập chung nghiên cứu “ ðánh giá
tác ñộng của việc thu hồi ñất thực hiện dự án khu dịch vụ thương mại và nhà ở
Vân ðình – huyện Ứng Hòa – thành phố Hà Nội ñến ñời sống người dân trong
vùng dự án” nhằm hoàn thiện chính sách thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ, giải
phóng mặt bằng, với mục tiêu lấy con người làm trọng tâm.
1.2. Mục ñích, yêu cầu:
1.2.1. Mục ñích:
- ðánh giá những tác ñộng trực tiếp từ việc thu hồi ñất của dự án khu dịch
vụ thương mại và nhà ở Vân ðình tới ñời sống của người dân bị thu hồi ñất.
- ðề xuất giải pháp ñảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người có
ñất bị thu hồi.
1.2.2. Yêu cầu:

- Nắm vững các chính sách pháp luật ñất ñai về thu hồi ñất, bồi thường hỗ
trợ khi bị thu hồi ñất.
- Phản ánh ñược ñúng, ñầy ñủ các tác ñộng từ việc thu hồi ñất xây dựng
khu dịch vụ thương mại và nhà ở Vân ðình tới ñời sống của người dân trên ñịa
bàn thực hiện dự án.
- Từ kết quả nghiên cứu, ñề xuất các giải pháp nhằm ñảm bảo quyền và
lợi ích của người bị thu hồi ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

2


2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
2.1.1. Thu hồi ñất
Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng
ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn
quản lý theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003 [21].
2.1.2 . Bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất
Bồi thường (BT) thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc
công lao ñộng cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
khác [30].
Việc BT thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (BT bằng tiền, bằng
vật chất khác...) có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thỏa
thuận giữa các chủ thể.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất thực chất là việc giải
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người ñược giao ñất, thuê ñất và
người bị thu hồi ñất. Bồi thường thiệt hại về ñất phải ñược thực hiện theo quy
ñịnh của Nhà nước về giá ñất, về phương thức thu hồi và hạch toán. Việc bồi
thường thiệt hại về ñất không giống với việc trao ñổi, mua bán tài sản, hàng

hóa trên thị trường. Nó vừa phải ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người
nhận quyền sử dụng ñất thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hòa
giữa các ñối tượng tham gia [14].
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [19].
2.1.3. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di
dời ñến ñịa ñiểm mới [21].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

3


2.1.4. Tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất
Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh quyền có chỗ ở là một trong những
quyền cơ bản của công dân. Do ñó, khi Nhà nước thu hồi ñất ở của người sử
dụng ñất thì Nhà nước phải có trách nhiệm thực hiện việc tái ñịnh cư cho họ.
Theo từ ñiển Tiếng Việt tái ñịnh cư ñược hiểu là ñến một nơi nhất ñịnh
ñể sinh sống một lần thứ hai (lại một lần nữa) [30].
Mặc dù ñưa ra thuật ngữ tái ñịnh cư nhưng pháp luật ñất ñai lại
chưa ñề cập ñến việc giải thích khái niệm tái ñịnh cư. Khái niệm về tái
ñịnh cư không ñược “tìm thấy” trong nội dung của Luật ðất ñai năm
1987, Luật ðất ñai năm 1993, Luật ðất ñai năm 2003 và trong các văn
bản hướng dẫn thi hành. Theo khoản 3, ðiều 42 Luật ðất ñai năm 2003
chỉ quy ñịnh: “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực
hiện các dự án tái ñịnh cư trước khi thu hồi ñất ñể bồi thường bằng nhà ở,
ñất ở cho người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền hoặc ñược ưu
tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước ñối với khu vực ñô thị;
bồi thường bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn...”

Từ quy ñịnh này, chúng ta có thể tạm ñưa ra quan niệm về tái ñịnh cư
như sau: tái ñịnh cư là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn bị
nơi ở mới ñáp ứng ñầy ñủ các ñiều kiện do pháp luật quy ñịnh cho người bị
Nhà nước thu hồi ñất ở ñể giúp họ nhanh chóng ổn ñịnh cuộc sống.
2.2 Thực trạng chính sách thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở
một số nước trên thế giới, một số tổ chức tài chính
Dân số ngày càng tăng,dự án xây dựng các khu dịch vụ thương mại, nhà
ở ngày càng phát triển. Và thu hồi ñất là cách thức thường ñược thực hiện ñể
lất ñất xây dựng các dự án. Quá trình thu hồi ñất ñặt ra rất nhiều vấn ñề kinh
tế - xã hội cần ñược giải quyết kịp thời và thỏa ñáng. ðể có thể hài hòa ñược
lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ có cách làm
riêng của mình. Tình hình thu hồi ñất và giải quyết việc làm cho người có ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

4


bị thu hồi ở một số nước mang tính tương ñồng với Việt Nam, các tổ chức
ngân hàng về vần ñề này như sau:
2.2.1 Kinh nghiệm của một số nước về thu hồi ñất và giải quyết việc làm
cho người dân có ñất bị thu hồi
a. Trung Quốc
* Về thu hồi ñất: Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với Việt Nam về
chế ñộ sở hữu và các hình thức sử dụng ñất ñai. Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc
chế ñộ công hữu: chế ñộ sở hữu toàn dân và chế ñộ sở hữu tập thể. Trong
trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục
ñích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường và
tổ chức tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất.
* Giải quyết lao ñộng, việc làm trong quá trình thu hồi ñất:
ðể giải quyết vấn ñề lao ñộng, việc làm trong quá trình ñô thị hóa, Trung

Quốc ñã tập trung thực hiện một số biện pháp sau:
- Phát triển các xí nghiệp ñịa phương ñể thu hút lao ñộng
Các doanh nghiệp ñịa phương ñóng vai trò chính trong việc thu hút lực
lượng lao ñộng dư thừa ở nông thôn trong quá trình ñô thị hoá. Trong những
năm ñầu ñã có ñến 20% tổng thu nhập của người dân nông thôn là từ các
doanh nghiệp ñịa phương. Ở những vùng phát triển hơn, tỷ lệ này lên tới
50%. ðây là dấu hiệu cất cánh của CNH - HðH nông thôn Trung Quốc mà ưu
tiên hàng ñầu là tạo ra cơ hội việc làm cho lao ñộng dư thừa trong quá trình
ñô thị hoá.
- Xây dựng các ñô thị vừa và nhỏ ñể giảm bớt lao ñộng nhập cư vào các
thành phố
Chính phủ Trung Quốc chủ trương tạo ñiều kiện ñể hình thành hơn
19.000 ñô thị nhỏ và thúc ñẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp ñịa
phương, qua ñó ñẩy nhanh quá trình hình thành các ñô thị nhỏ ở các vùng
nông thôn. Chính sách này ñã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

5


thành thị và nông thôn, tạo ra ñiều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn
ñề phát sinh trong quá trình ñô thị hoá [14].
b. ðài Loan
* Về thu hồi ñất: Theo quy ñịnh của Lðð ðài Loan (ðiều 236) thì ñất ñai
bị thu hồi ñược bồi thường giá trị ñất và tiền di chuyển. Các khoản bồi thường
giá trị ñất và tiền di chuyển do cơ quan Chính phủ thành phố, huyện ñịa phương
ñó quy ñịnh. Khoản tiền bồi thường ñất do người cần dùng ñất trả và nộp vào cơ
quan ñịa chính huyện ñịa phương nơi có ñất ñể chuyển trả. ðối với ñất chưa qua
chuyển ñổi quyền sở hữu thì việc bồi thường giá trị ñất căn cứ vào giá trị ñất
ñược pháp luật quy ñịnh tại thời ñiểm công bố trưng thu ñất. ðối với ñất ñai ñã

qua chuyển ñổi quyền sở hữu thì bồi thường theo giá trị ñất ñai của lần chuyển
ñổi sau cùng. Tiền bồi thường tài sản trên ñất do cơ quan ñịa chính huyện, thành
phố phối hợp với các cơ quan có liên quan ñánh giá, quyết ñịnh [14].
Trong quá trình thực hiện trưng thu ñất ñai, ðài Loan vẫn thường gặp
phải sự phản kháng của chủ sở hữu ñất, một trong những nguyên nhân ñó là
giá ñất công bố ñể làm căn cứ bồi thường thấp hơn giá trị hiện tại của ñất.
Hiện nay, ðài Loan vẫn luôn trưng tập ý kiến của các cơ quan có liên quan ñể
nhằm cải tiến trình tự, thủ tục trưng thu ñất ñai.
* Giải quyết lao ñộng, việc làm trong quá trình thu hồi ñất:
Kinh nghiệm của ðài Loan trong việc giải quyết việc làm khu vực nông
thôn trong quá trình ñô thị hóa như sau:
- Nông nghiệp ñược ưu tiên phát triển làm cơ sở ñể phát triển công
nghiệp nông thôn, trước hết là công nghiệp chế biến nông sản.
- Chú trọng phát triển doanh nghiệp nông thôn quy mô vừa và nhỏ, lấy
công nghệ sử dụng nhiều lao ñộng là chính.
- Chính quyền có chính sách khuyến khích ñầu tư xây dựng công nghiệp
nông thôn, phát triển kết cấu hạ tầng và ngồn nhân lực ở nông htôn.
- Chính quyền có kế hoạch và chính sách phát triển nông nghiệp gắn với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6


quy hoạch phát triển các cơ sở nông- công nghiệp sẽ ñược bố trí ở nông thôn,
với vùng nguyên liệu và các nhà máy chế tạo máy nông nghiệp.
c. Inñônêxia
Vấn ñề di dân tái ñịnh cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất
vì mục ñích phát triển của xã hội từ trước ñến nay vẫn ñược coi là sự ”hi sinh”
mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng. Các chương trình
bồi thường, tái ñịnh cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho

ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi ñất ñể xây dựng
khu tái ñịnh cư.
Việc lập khu tái ñịnh cư với những nguyên tắc chính:
- Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh
tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không
có dự án.
- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh ñược khi triển khai dự án.
- Các dự án về tái ñịnh cư phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
- Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường tái ñịnh cư.
- Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong ñó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai,
tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ [14].
d. Nhật Bản
* Về thu hồi ñất: Nhật chỉ trưng dụng ñất khi giao dịch ñất ñai thông
thường bị trở ngại và ñược bộ trưởng xây dựng hoặc cơ quan có thẩm
quyền cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội ñủ ñiều kiện cần
thiết [14].
Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường tính toán tại thời
ñiểm công bố trưng dụng, có ñiều chỉnh cho phù hợp với biến ñộng giá trước
lúc ra quyết ñịnh trưng dụng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

7


* Giải quyết lao ñộng, việc làm trong quá trình thu hồi ñất:
Việc chú trọng phát triển công nghiệp thu hút nhiều lao ñộng trong giai
ñoạn ñầu của quá trình công nghiệp hoá ñã cơ bản giải quyết ñược vấn ñể việc

làm cho lao ñộng nông nghiệp, mặc dù diện tích ñất canh tác ngày càng giảm.
Sau khi công nghệ hiện ñại thu hút nhiều vốn ñã phát triển, các công nghệ thu
hút lao ñộng vẫn ñược coi trọng.
Chính phủ Nhật bản ñã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp ñất
nước với mục ñích cung cấp ñầy ñủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức,
doanh nghiệp qua Internet ñến với những người ñang tìm việc, giúp họ có
những sự lựa chọn phù hợp với năng lực, ñiều kiện của mình.
Hoạt ñộng giải quyết việc làm cho người cao tuổi ñược chú trọng ñể xoá bỏ
những bất cân ñối về việc làm do tuổi tác. Nhiều chính sách ñược ñưa ra như các
chính sách về ñào tạo lại, nâng cao tay nghề cho lao ñộng trung niên. Các loại
hình tuyển dụng và thuê mướn ñược ña dạng hoá, coi trọng các công việc làm
thêm không chính thức như làm bán thời gian, tạm thời hoặc bất thường.
2.2.2

Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á

(ADB)
Mục tiêu chính sách bồi thường tái ñịnh cư của Ngân hàng thế giới (WB)
và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) là việc bồi thường tái ñịnh cư sẽ ñược
giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp
người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu
nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án, phải ñảm bảo cho các hộ di
chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của họ
ñược thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án.
Các biện pháp thu hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà
cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất có cùng hiệu suất
và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích
ñược người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao ñất tái ñịnh cư với thời hạn ngắn nhất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

8


WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi
thường tái ñịnh cư của dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham
khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của người
bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư cho tới khi
thực hiện công tác lập kế hoạch.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái ñịnh cư ñược WB và ADB
coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án. Mức ñộ chi tiết của kế
hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ tác ñộng của dự
án. Kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư phải ñược coi là một phần của chương
trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh
hưởng. Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển
hòa nhập ñược với cộng ñồng mới. ðể thực hiện các biện pháp này, nguồn tài
chính và vật chất cho việc di dân luôn ñược chuẩn bị sẵn.
2.2.3 ðánh giá chung
ðể phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục ñích phát triển kinh
tế, mục ñích an ninh, quốc phòng, Các nước ñều phải sử dụng quyền lực Nhà
nước thông qua các chính sách pháp luật khác nhau ñể thu hồi ñất hoặc trưng
thu ñất của người ñang sở hữu hoặc sử dụng ñất ñai và ñược thể hiện ở các nội
dung sau:
Trách nhiệm bồi thường: có thể do Nhà nước hoặc người ñược sử dụng
ñất thu hồi.
ðối tượng ñược bồi thường: Tất cả những người có ñất bị ảnh hưởng bởi
dự án ñều có quyền ñược bồi thường.
Phương thức bồi thường: việc thực hiện bồi thường ñược thực hiện bằng
tiền hoặc hiện vật do bị thu hồi ñất.
Giá trị ñất bị thu hồi hoặc trưng thu: ðược tính trên cơ sở giá trị thực của
ñất trên nguyên tắc là giá thị trường hoặc giá thay thế.

Chính sách hỗ trợ: các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất hoặc trưng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

9


thu ñất nhằm tạo ñiều kiện chuyển ñổi nghề nghiệp, ổn ñịnh sản xuất, thu
nhập và cải thiện ñời sống.
Thông qua việc ban hành và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất của các nước và một số tổ chức ngân hàng
quốc tế, rút ra các kinh nghiệp mà Việt nam cần quan tâm ñược thể hiện ở
một số ñiểm sau:
- Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai nói chung và chính
sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất nói riêng ñảm
bảo tính ổn ñịnh, thống nhất và phù hợp. Tập trung quan tâm vấn ñề giá ñất và
ñịnh giá ñất; vấn ñề tuyên truyền và phổ biến chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng tới mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội.
- Rà soát, bổ sung chính sách hỗ trợ người bị thu hồi ñất ổn ñịnh sản xuất,
ñời sống, cải thiện thu nhập. ðặc biệt, ñối với thu hồi ñất sản xuất nông nghiệp,
ñối tượng bị ảnh hưởng là hộ nghèo, chưa ñến tuổi và quá tuổi lao ñộng.
2.3 Thực trạng chính sánh thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
ở Việt Nam
Qua nghiên cứu các chính sách thu hồi ñất ở nước ta cho thấy các quy
ñịnh của pháp luật về thu hồi ñất ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu thực tế
cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Các chính sách ñược thể hiện qua
các giai ñoạn của quá trình áp dụng Lðð, cụ thể như sau:
2.3.1. Thời kỳ năm 1988 ñến trước khi có Luật ñất ñai 2003
Căn cứ ñường lối ñổi mới của ðại hội VI, nền kinh tế ñất nước chuyển
ñổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế
thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, thời kỳ này nhu cầu chuyển ñổi mục

ñích sử dụng ñất không nhiều nên ít có các dựa án cần thu hồi ñất. Hơn nữa,
dân số cả nước mới ở con số trên 30 triệu người, quỹ ñất còn khá nhiều, vì
vậy các quan hệ phát sinh trong thu hồi ñất là không ñáng kể, Nhà nước chỉ
quy ñịnh thu hồi ñất trong Luật ðất ñai 1988 là: ”Nhà nước thu hồi toàn bộ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10


hoặc một phần ñất ñó giao sử dụng trong trường hợp cần sử dụng ñất cho nhu
cầu của Nhà nước hoặc của xã hội” (Khoản 8) hay trong trường hợp có nhu
cầu khẩn cấp của chiến tranh hoặc chống thiên tai (ðiều 15) mà có văn bản
hướng dẫn thi hành luật liên quan ñến quy ñịnh này.
Luật ðất ñai 1993 ban hành, vấn ñề thu hồi ñất ñược quy ñịnh tại ðiều
27: ”Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của
người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”. Hướng dẫn
thi hành Luật ðất ñai về thu hồi ñất ngày 17/8/1994, Chính phủ ban hành
Nghị ñịnh số 90/CP quy ñịnh về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích
công cộng.
Chính sách ñền bù về ñất ñai: Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất hợp
pháp mà bị Nhà nước thu hồi ñất thì ñược Nhà nước ñền bù thiệt hại về ñất và
ñền bù thiệt hại về tài sản hiện có trên ñất; hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất
tạm giao, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, bị Nhà nước thu hồi ñất thì tuỳ từng
trường hợp cụ thể ñược ñền bù tài sản và trợ cấp vốn (ðiều 3). Người ñược
Nhà nước giao ñất sử dụng vào mục ñích nào thì khi Nhà nước thu hồi ñất
ñược ñền bù bằng cách giao ñất có cùng mục ñích sử dụng ñể thay thế hoặc
ñến bù bằng tiền theo giá ñất cùng mục ñích sử dụng. Trường hợp Nhà nước
không thể ñền bù bằng cách giao ñất thay thế hoặc người bị thu hồi ñất không

yêu cầu ñền bù bằng ñất thì ñền bù bằng tiền theo giá ñất cùng hạng hoặc
cùng loại của ñất bị thu hồi. Giá ñất ñể tính ñền bù thiệt hại do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh (ðiều 6).
Nếu ñất thu hồi là ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp thì ñược ñền bù bằng ñất
cùng loại theo ñúng diện tích và hạng ñất của ñất bị thu hồi (có tính ñến việc
ñền bù chênh lệch về hạng ñất); nếu ñất bị thu hồi là ñất chuyên dùng, ñất ở
thì ñược ñền bù bằng ñất chuyên dùng, ñất ở theo ñúng diện tích và loại ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

11


hoặc hạng ñất bị thu hồi (cả phần chênh lệch); ñối với ñất ở tại ñô thị khi Nhà
nước thu hồi thì ñược ñền bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền (ðiều 8).
Chính sách ñền bù tài sản:
ðối với nhà ở, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với ñất ñược ñền
bù bằng giá trị hiện có của công trình (ðiều 11)
Giá trị
ñược xác ñịnh

=

Tỷ lệ (%) giá trị còn
lại của công trình

x

Giá xây dựng mới
theo mức giá chuẩn

(Giá chuẩn do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy ñịnh của
Nhà nước)
Ngoài ra còn quy ñịnh ñền bù ñối với các trường hợp giá trị còn lại của
nhà và các công trình phụ trợ quá thấp; ñền bù chi phí tháo dỡ, vận chuyển,
lắp ñặt lại và chi phí vật tư bị hao hụt, hư hỏng (mức tối ña không vượt quá
10% mức giá chuẩn); trợ cấp di chuyển chổ ở; ñền bù di chuyển mồ mả, cây
hàng năm, cây lâu năm (ðiều 11, 12, 13).
Sau gần 4 năm thực hiện Nghị ñịnh 90/CP, do thời kỳ này tình hình sử
dụng ñất ñai có nhiều biến ñộng, tình trạng mua bán, chuyển nhượng ñất ñai
bất hợp pháp xảy ra ở nhiều ñịa phương tạo ra cơn ”sốt ñất” ñột biến và phức
tạp làm cho giá ñất ”ảo” tăng cao, tăng nhanh. ðồng thời, do thực hiện chính
sách phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có ñiều tiết của Nhà nước
cùng với chính sách mở cửa thu hút ñầu tư, các dự án ñầu tư trong nước và
nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều kéo theo sự gia tăng nhu cầu sử
dụng ñất của các dự án, hai lý do trên ñã tác ñộng tiêu cực và ảnh hưởng trực
tiếp ñến chính sách ñền bù thiệt hại cho người dân khi Nhà nước thu hồi ñất.
ðến thời ñiểm này Nghị ñịnh 90 không còn phù hợp ñể ñiều chỉnh các quan hệ
phát sinh về thu hồi ñất trong thực tiễn cuộc sống. Vì vậy cần có sự ñiều chỉnh
về pháp luật ñất ñai và chính sách thu hồi ñất thay thế cho Nghị ñịnh 90 trên cơ
sở ñó, sự ñiều chỉnh

thực hiện thông qua việc ban hành Nghị ñịnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

12


22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc ñền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng.
Về ñền bù thiệt hại, Chương II của Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP quy
ñịnh: nguyên tắc ñược ñền bù thiệt hại về ñất là người có ñất bị thu hồi ñược
ñền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng ñất (có tình phần chênh lệch diện tích và
giá trị), ñiều kiện ñể ñược ñền bù có nới rộng cho nhiều trường hợp phát sinh
trong thực tế sử dụng ñất ñể ñảm bảo quyền lợi cho người có ñất bị thu hồi
(Giấy tờ hợp pháp – Giấy tờ hợp lệ - Giấy tờ ñược coi là hợp lệ). Giá ñất ñể
tính ñền bù thiệt hại do cấp tỉnh quyết ñịnh cho từng dự án và ñược xác ñịnh
trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân
với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính ñền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương.
ðối với tài sản (gồm nhà, công trình kiến trúc gắn liền với ñất) ñược tính
theo mức ñền bù thiệt hại (ðiều 17):
Mức
ñền bù

=

Giá trị hiện có của
nhà và công trình

+

Một khoản tiền tính bằng
một tỷ lệ (%) trên giá trị
hiện có của nhà và CT

(Tổng mức ñền bù tối ña không >100% và tối thiểu không <60% giá trị
của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
ñương với công trình ñã phá dỡ).

Về hỗ trợ và tái ñịnh cư, các quy ñịnh về vấn ñề này trong Nghị ñịnh
22/1998/Nð-CP thể hiện chính sách ưu việt của ðảng và Nhà nước ñối với
người bị thu hồi ñất, người bị thu hồi ñất ñược pháp luật bảo hộ thông qua các
chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư bắt buộc ñảm bảo ñời sống, việc làm, nơi ăn ở
cho các hộ gia ñình, cá nhân cũng như hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống
(cho những người phải di chuyển chỗ ở), ñền bù thiệt hại theo chế ñộ trợ cấp
ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian
ngừng sản xuất, kinh doanh (ñối với doanh nghiệp)...; hỗ trợ chi phí ñào tạo,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

13


tuyển dụng cho người lao ñộng nông nghiệp phải chuyển ñổi nghề nghiệp và
các chính sách hỗ trợ khác. Trước Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP, Nhà nước chỉ
thực hiện các chính sách ñền bù thiệt hại cho người có ñất bị thu hồi bằng ñất
hoặc bằng tiền và một khoản kinh phí hỗ trợ nhất ñịnh, không có chính sách
tái ñịnh cư dẫn ñến hậu quả là hầu hết người bị thu hồi ñất không ñủ ñiều kiện
ñể tái tạo lại cuộc sống như ban ñầu, nhiều hộ gia ñình, cá nhân không có nhà
ở, ñây chính là nguyên nhân của việc lấn chiếm ñất ñai, ”nhảy dù” chiếm nhà
bất hợp pháp của nhiều hộ gia ñình, cá nhân trong thập niên 90. Khắc phục
tình trạng nêu trên, Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP có các quy ñịnh về việc lập
khu tái ñịnh cư ñể giải phóng mặt bằng thực hiện thu hồi ñất (Chương V). Cụ
thể ðiều 28 quy ñịnh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy quyền cho cấp huyện
thực hiện lập khu tái ñịnh cư tập trung hoặc tái ñịnh cư phân tán cho phù hợp
với tình hình thực tế của ñịa phương. Theo ñó, các khu tái ñịnh cư bắt buộc
phải có các ñiều kiện như: phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn
và quy chuẩn xây dựng ở ñô thị hoặc nông thôn; khu tái ñịnh cư phải ñược
xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về ñất ở, ñất
xây dựng của ñịa phương. Ngoài ra, Nhà nước còn có chính sách bố trí ñất ở

cho các hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư theo nguyên tắc ưu tiên cho hộ sớm
thực hiện kế hoạch giải phóng mặt bằng ñến hộ thuộc các ñối tượng chính
sách xã hội.
Sau hơn 5 năm thực hiện chính sách ñền bù thiệt hại, giải phóng mặt
bằng, tái ñịnh cư theo Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP, kết quả ñạt ñược cho thấy
chính sách thu hồi ñất có tác ñộng trực tiếp quan trọng ñến sự nghiệp phát
triển kinh tế - xã hội ñối với các ñịa phương, ñặc biệt là khu vực ñô thị. Vấn
ñề thu hồi ñất không chỉ làm phát sinh các mối quan hệ giữa các chủ thể về
mặt kinh tế mà còn làm cho tính chất, mức ñộ phức tạp về mặt xã hội ngày
càng tăng; hạn chế, tồn tại kéo dài không khắc phục ñược do vướng mắc từ
các quy ñịnh của pháp luật... ðiều ñó ñòi hỏi phải ñổi mới cơ chế, chính sách
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

14


phù hợp nhằm mục ñích giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng ñất khi nhà nước thu hồi ñất. Vì vậy, việc sửa
ñổi, bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất ñáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước thời kỳ
CHH, HðH và hội nhập quốc tế là rất cần thiết, những quy ñịnh bổ sung cần
tập trung giải quyết các vấn ñề cơ bản sau ñây:
Thứ nhất, chính sách thu hồi ñất trong những năm qua mặc dù ñã ñược
sửa ñổi, bổ sung một số nội dung nhưng cũng còn nhiều vướng mắc phát sinh
thực tiễn áp dụng ở ba vấn ñề: giá ñền bù về ñất và tài sản gắn liền trên ñất
chưa hợp lý, thiếu cơ sở khoa học, không sát với giá chuyển nhượng thực tế
trên thị trường; quy ñịnh về ñối tượng ñược ñền bù về ñất, ñền bù bằng tiền,
tái ñịnh cư, hỗ trợ việc làm... chưa cụ thể; việc xác ñịnh diện tích ñất làm nhà
ở chưa phù hợp với thực tế.
Thứ hai, các chủ thể liên quan ñến công tác thu hồi ñất (kể cả người có

ñất bị thu hồi) ñều xác ñịnh ñược rằng tiến ñộ thu hồi ñất là yếu tố quyết ñịnh
hiệu quả kinh tế của dự án ñầu tư. Nhưng trong thực tế triển khai, muốn ñạt
ñược thời gian dự kiến giải phóng mặt bằng, các chủ dự án, công trình phải
làm việc với quá nhiều ñối tác (Ủy ban nhân dân các cấp, Ban bồi thường giải
phóng mặt bằng, người bị thu hồi ñất...) gây tâm lý tiêu cực từ phía nhà ñầu
tư. Trình tự thủ tục ”hành chính” phiền hà này là kẻ hở cho một số cán bộ
thực hiện hành vi tham nhũng, tiêu cực, lãng phí trong ñất ñai.
Thứ ba, cơ chế ”xin – cho” ñất ñai chưa ñược xóa bỏ triệt ñể, một số cơ
quan có thẩm quyền quan liêu, cửa quyền và áp ñặt trong việc giao ñất, cho
thuê ñất, thu hồi ñất nên các cơ quan chuyên môn không có cơ sở cân ñối ñể
ñưa ñược yếu tố kinh tế vào trong bài toán quy hoạch sử dụng ñất và thu hồi
ñất. Nhiều dự án, công trình phải ñầu tư một tỷ lệ kinh phí chi cho bồi thường,
hỗ trợ và tái ñịnh cư quá lớn so với giá trị dự án ñầu tư.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

15


Thứ tư, trong nền kinh tế thị trường, ñất ñai ngày càng trở nên có giá và
trở thành tài sản vô giá của mỗi hộ gia ñình. Thực tế, khi có các dự án ñầu tư
cho các mục ñích của quốc gia và xã hội, ngoài việc ñất gia tăng giá trị sau
khi dự án hoàn thành (ñặc biệt ñối với các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng chỉnh
trang ñô thị) thì khả năng sinh lời của ñất ñai các khu vực ñó là rất lớn. Sự
chênh lệch giá quá lớn ñã tác ñộng trực tiếp ñến nhận thức của người bị thu
hồi ñất làm phát sinh tư tưởng so sánh lợi hại, hơn thiệt dẫn ñến tình trạng
khiếu kiện ñòi bồi thường lại, gây khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng
của các dự án. Ngoài ra, hệ số K (ñể ñảm bảo giá ñất tính ñền bù phù hợp với
khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương)
không chỉ tạo ra sự không công bằng khi áp giá ñền bù cho người bị thu hồi
ñất mà còn là môi trường thuận lợi cho một số cán bộ có chức quyền tham ô,

trục lợi cá nhân ñặc biệt là hệ số K áp dụng trong thu hồi ñất ñô thị.
Thứ năm, vấn ñề bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất luôn tồn tại mối quan hệ ba bên giữa Nhà nước, người bị thu
hồi ñất và nhà ñầu tư. Mối quan hệ này rất nhạy cảm và phức tạp, nó chịu tác
ñộng và chi phối của quy luật giá trị trong nền kinh tế thị trường. Thực tế, nhiều
dựa án thu hồi ñất (dù trực tiếp hay dưới sự ”bảo trợ” của Nhà nước) do chưa có
sự phối hợp chặt chẽ, thống nhất giữa cơ quan nhà nước ở ñịa phương, chủ ñầu
tư dự án và chưa ñược sự ñồng thuận của người dân nên việc thu hồi ñất gặp
nhiều khó khăn, nhiều ñịa phương phát sinh tình hình xã hội bất ổn ñịnh.
Thứ sáu, vấn ñề tái ñịnh cư thực chất không phải chỉ dừng ở việc bố trí
tái ñịnh cư bằng các căn nhà tạm hay dừng lại ở việc bố trí xong lô ñất tái
ñịnh cư cho các hộ bị thu hồi ñất. Thực tế, khi thực hiện chính sách tái ñịnh
cư, ngoài việc thực hiện quy ñịnh về ”khu tái ñịnh cư phải xây dựng phù hợp
quy hoạch” thì yêu cầu về ”tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở ñô thị hoặc
nông thôn”, ”khu tái ñịnh cư phải ñược xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp...”
hầu như không hoặc chưa ñược ñề cập ñến. Những căn nhà tạm, ñất ở tạm ñể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

16


”chờ bố trí tái ñịnh cư” ñang trở thành ”thói quen” của chính quyền ñịa
phương và chủ ñầu tư các dự án (có dự án người dân ở nhà tạm cư phải chờ từ
2 ñến 3 năm vẫn chưa có nhà tái ñịnh cư). Nhiều nơi, chính sách tái ñịnh cư
ñang bị ”thương mại hóa” khiến người dân sợ bị giải tỏa. Việc Nhà nước ñền
bù cho người dân bằng khung giá Nhà nước sau ñó bán nhà, bán nền tái ñịnh
cư với khung giá khác thay vì phải ”ñổi ngang” cho người dân bị thu hồi ñất
ñang ñược áp dụng nhiều ở khu vực ñô thị và thành phố lớn.
Thứ bảy, quy ñịnh của pháp luật về cơ sở pháp lý sử dụng ñất, ngoài giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cấp khi các chủ thể ñược Nhà nước giao

ñất, cho thuê ñất, còn nhiều trường hợp hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất có
giấy tờ ñược coi là hợp lệ (ñiều này rất khó xác ñịnh trong thực tế) và các
trường hợp sử dụng ñất chưa có giấy tờ hợp lệ (do lịch sử ñể lại khác với ñối
tượng sử dụng bất hợp pháp) nhưng chính sách ñền bù thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất chưa có các quy ñịnh chi tiết áp dụng, các cơ quan có trách nhiệm
thu hồi ñất bị ñộng, lúng túng trong việc xây dựng phương án ñền bù.
2.3.2. Từ thời ñiểm Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành ñến nay
a. Quy ñịnh của Luật ðất ñai2003 về thu hồi ñất
So với các Luật ðất ñai trước ñây, Luật ðất ñai 2003 (ñược Quốc hội
khóa IX thông qua tại kỳ họp thứ 4 ngày 26/11/2003) có ý nghĩa quan trọng,
trong ñó có nhiều nội dung ñổi mới, ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội và hội nhập thế giới. Những nội dung ñổi mới cơ bản liên quan ñến chính
sách thu hồi ñất gồm:
- Giá ñất là nội dung mới ñược quy ñịnh trong Mục 6 – Chương II (Tài
chính về ñất ñai và giá ñất), giá ñất có mối quan hệ trực tiếp ñến chính sách
thu hồi ñất. Luật ðất ñai quy ñịnh nguồn gốc hình thành giá ñất, giá ñất do
Nhà nước quy ñịnh sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế,
phân cấp cụ thể cho chính quyền ñịa phương xây dựng và sử dụng bảng giá
ñất (cấp tỉnh ban hành vào ngày 01/01 hàng năm) làm căn cứ ñể tính thuế,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

17