đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thị trấn yên viên và xã kim lan, huyện gia lâm, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

NGUYỄN KIM ÁNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
ðỀ TÀI:
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TẠI THỊ TRẤN YÊN VIÊN VÀ XÃ KIM LAN, HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số

: 60 85 01 03

Người thực hiện : NGUYỄN KIM ÁNH
Người hướng dẫn : PGS TS NGUYỄN KHẮC THỜI
Ngày sinh

: 19/7/1978

Quê quán

: Bách Thuận, Vũ Thư, Thái Bình

Lớp

: QLðð - K20B

NĂM - 2013


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn

Nguyễn Kim Ánh

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi
trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và
nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu
luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời,

là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Gia
Lâm, Chi cục Thuế huyện Gia Lâm, Phòng Thống kê huyện Gia Lâm, Ủy ban
nhân dân và cán bộ ñịa chính của 1 xã và 1 thị trấn ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện
thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình
nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này./.
Xin trân trọng cám ơn!
Tác giả Luận văn

Nguyễn Kim Ánh

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................................ ii
MỤC LỤC............................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................................... vii
MỞ ðẦU............................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài.................................................................................................. 1

2. Mục ñích của ñề tài ........................................................................................................ 2
3. Yêu cầu.......................................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ......................................................................... 3
1.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất .............................................. 3
1.1.1 Quyền sở hữu ........................................................................................................ 3
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân và quyền sở hữu tư nhân về ñất ñai ................................... 4
1.1.3 Quyền sử dụng ñất................................................................................................. 7
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới .............................................. 11
1.2.1 Các nước phát triển.............................................................................................. 11
1.2.2 Một số nước trong khu vực .................................................................................. 16
1.3 Thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam.................................................................. 22
1.3.1 Cơ sở hình thành thị trường ñất ñai...................................................................... 22
1.3.2 Việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua ............. 26
1.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước................................................ 33
CHƯƠNG 2: ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
............................................................................................................................................ 35
2.1 ðối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu............................................................. 35
2.2 Nội dung nghiên cứu .................................................................................................. 35
2.2.1 ðánh giá khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Gia Lâm ............. 35
2.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm, ñiều tra tình hình thực hiện các quyền của
người sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp trên ñịa bàn nghiên cứu...................................... 35
2.2.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp của các hộ gia ñình,
cá nhân trên ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2005-2012, bao gồm các vấn ñề: ................. 35
2.2.4 ðề xuất các giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở, ñất nông
nghiệp theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu. ............................................................. 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 35
2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .................................................................. 35
- Thu thập các tài liệu thứ cấp tại các phòng chức năng của huyện, niên gián thống kê
huyện và các số liệu, tài liệu ña ñược công bố. ............................................................. 35
- Thu thập các số liệu sơ cấp thông qua ñiều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia ñình và

các cá nhân ñược Nhà nước giao ñất và cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng ñất. ......... 35
2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu .................................................................... 36
2.3.3 Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn ................................................................ 36
2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu................................................. 36
2.3.5 Phương pháp chuyên gia...................................................................................... 36
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................................. 37
3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lâm.................................................... 37
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên ............................................................................................... 37
3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội..................................................................................... 39
3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Gia Lâm ................. 40
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất ............................................................................................... 41
3.2.1 Nhóm ñất nông nghiệp......................................................................................... 42
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iii


3.2.2 Nhóm ñất phi nông nghiệp................................................................................... 43
3.2.3 Nhóm ñất chưa sử dụng ....................................................................................... 45
3.3 Tình hình quản lý ñất ñai huyện Gia Lâm ................................................................... 45
3.3.1 Tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật ñất ñai ............................................ 45
3.3.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính, lập bản ñồ
hành chính.................................................................................................................... 45
3.3.3 Công tác ño ñạc, thành lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất......... 46
3.3.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất........................................................... 46
3.4 Tình hình chung của 02 xã, thị trấn ñiều tra. ............................................................... 47
3.4.1 Thị trấn Yên Viên................................................................................................ 47
3.4.2 Xã Kim Lan......................................................................................................... 47
3.5 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở 2 xã, thị trấn nghiên cứu ...................... 48
3.5.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất .................................... 48

3.5.2 Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở 2 xã, thị trấn trong giai
ñoạn từ năm 2005- 2012............................................................................................... 49
3.5.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ............................. 51
3.5.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất........................................ 57
3.5.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất nông nghiệp ............... 61
3.5.6 Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ................................ 62
3.5.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất.......................................... 66
3.5.8 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất........................................ 68
3.5.9 Thực trạng thực hiện quyền thế chấp ở 2 xã, thị trấn nghiêm cứu giai ñoạn 2005 –
2012. ............................................................................................................................ 72
3.5.10 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ñất..... 73
3.5.11 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất................................................................................................................................ 77
3.5.12 ðánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại các xã nghiên cứu ........... 81
3.6 ðề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng ñất theo pháp luật .............. 85
3.6.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý ñất ñai... 85
3.6.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể giao dịch ñất ñai ñược ñăng ký.... 86
3.6.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan................................................................ 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................................. 89
1. Kết luận ....................................................................................................................... 89
Từ các kết quả nguyên cứu của ñề tài tôi xin rút ra một số kết luận sau ñây:..................... 89
2 Kiến nghị ...................................................................................................................... 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................... 91

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

GCN QSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

QSDð

Quyền sử dụng ñất

UBND

Uỷ ban nhân dân

SDð

Sử dụng ñất

TTYT

Trung tâm y tế

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

v

DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 1: Cơ cấu dân số của huyện Gia Lâm qua một số năm..................................40
Bảng 2: Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại ñất chính năm 2012............................41
Bảng 3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở theo các xã
51
Bảng 4: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp theo các
xã……………………………………………………………………………….54
Bảng 5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp theo các
xã, thị trấn giai ñoạn 2005-2012 .......................................................................55
Bảng 6: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị trấn ........59
giai ñoạn 2005-2012.........................................................................................59
Bảng 7: Tình hình thực hiện góp vốn bằng QSDð theo các xã, thị trấn...........64
giai ñoạn 2005-2012.........................................................................................64
Bảng 8: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo các xã, thị trấn...........67
giai ñoạn 2005-2012.........................................................................................67
Bảng 9: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð theo các xã, thị trấn giai
ñoạn 2005-2012 ...............................................................................................70
Bảng 10: Thực trạng thực hiện quyền thế chấp QSDð ở theo 2 xã, thị trấn trong
giai ñoạn 2005-2012............................................................................................75
Bảng 11: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở tại 02 xã, thị trấn
giai ñoạn 2005-2012.........................................................................................75
Bảng 12: Ý kiến của hộ gia ñình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở
nông thôn .........................................................................................................79

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vi


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 1:

Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất và bất ñộng sản trong các khoản

cho vay có tài sản ñảm bảo...............................................................................................31
Hình 2:

Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất ..................................32

Hình 3:

SƠ ðỒ VỊ TRÍ HUYỆN GIA LÂM..............................................................38

Hình 4:

Cơ cấu diện tích các loại ñất huyện Gia Lâm ................................................42

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vii


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ở
nước ta ñã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý
của Nhà nước ñối với sự phát triển ñồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế.
Trong những năm gần ñây, khi nền kinh tế ñang trên ñà tăng trưởng mạnh mẽ,
giá cả ñất trên thị trường bất ñộng sản biến ñộng hết sức phức tạp và có những
biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và
giao dịch về bất ñộng sản chủ yếu ñang diễn ra thông qua thị trường “ngầm”. Sự
biến ñộng bất thường về giá cả bất ñộng sản, ñặc biệt là giá chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất và những “cơn sốt ñất ñai” cho ñến nay vẫn chưa có giải pháp
ñiều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất ñộng sản, sự
yếu kém trong công tác quản lý nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường bất
ñộng sản ñã và ñang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc ñầu tư phát
triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất
nước. Trước tình hình ñó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất ñộng
sản là một trong những ñịnh hướng quan trọng trong những năm tới của Việt
Nam.
Huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội là huyện có 1 vị trí chiến lược rất quan
trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và ñất nước. Nơi ñây có
các tuyến ñường giao thông quan trọng như ñường sắt, ñường bộ, ñường thuỷ,
ñường không nối liền với các tỉnh phía bắc, ñông bắc. ðặc biệt có lợi thế vị trí
cửa ngõ của thủ ñô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh, ñồng thời cũng là trục kinh tế sôi ñộng trong sự hội nhập
nền kinh tế khu vực và thế giới. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc ñẩy
huyện Gia Lâm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu

tác ñộng rất lớn của quá trình mở rộng nông thôn hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu
thị trường quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng
ngày càng gia tăng. Công tác quản lý và sử dụng ñất của huyện có nhiều vướng
mắc, trở ngại ñang cần ñược khắc phục. Vậy thị trường ñất ñai ở ñây diễn ra như
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

1


thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do ñâu? Giải pháp thúc ñẩy thị
trường quyền sử dụng ñất phát triển ra sao? là các câu hỏi cần phải ñược giải
ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. Xuất phát từ thực
trạng ñó, tôi chọn ñề tài:
“ðánh giá thực hiện các quyền sử dụng ñất tại Thị trấn Yên Viên và Xã
Kim Lan, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
2. Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá thực trạng việc thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn 2 xã,
thị trấn của huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội
- ðề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng
ñất theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu.
3. Yêu cầu
- ðánh giá ñúng và ñầy ñủ thực trạng việc thực hiện quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn 2 xã, thị trấn của huyện Gia Lâm.
- Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm theo pháp luật.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất
1.1.1 Quyền sở hữu
ðiều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy ñịnh: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có ñủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt tài sản”. Theo Bộ Luật
dân sự năm 2005[15]
Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng
thuộc về một chủ thể nào ñó, nó ñược thể hiện thông qua quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệ của pháp luật ñối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
theo Nguyễn ðình Bồng 2006[2]. Quyền chiếm hữu là quyền ñược pháp luật
bảo vệ nhằm giám sát thực tế ñối với bất ñộng sản.
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử dụng [Nguyễn
ðình Bồng 2006]. Quyền sử dụng là quyền ñược pháp luật bảo vệ ñể khai thác
các ñặc tính hữu ích tự nhiên của bất ñộng sản và sử dụng lợi ích của nó, lợi ích
có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác.
- Quyền ñịnh ñoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực hiện

quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

3


sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi,
tặng cho, ñể lại thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu... theo Nguyễn ðình Bồng
2006[2]..
Quyền ñịnh ñoạt là quyền ñược pháp luật bảo vệ trong việc quyết ñịnh số
phận pháp lý của bất ñộng sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng ñồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng ñồng); sở hữu cá nhân
(chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt ñộng nào
mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao
gồm chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, ñể thừa
kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất ñộng sản.
Quyền sở hữu bất ñộng sản ñược xác lập khi một pháp nhân tạo ñược một
bất ñộng sản mới ñể sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho,
tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất ñộng
sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất ñộng
sản bị thu hồi theo quyết ñịnh của cấp có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp
luật hoặc phán quyết của Toà án theo Nguyễn ðình Bồng 2005[1].
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân và quyền sở hữu tư nhân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai có thể ñược hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản, ñó là sở hữu tư và sở hữu

công(toàn dân). Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại
một chế ñộ sở hữu hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng, hoặc là chế ñộ sở hữu tư
nhân về ñất ñai. Hoặc cũng có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó,
trong ñó có những hình thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh theo
ðinh Dũng Sỹ 2003[16].
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai mang dấu ấn và chịu sự chi phối
của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng ñược hình thành và phát triển theo
tiến trình lịch sử nhất ñịnh.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

4


Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở
Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñã ñược xác lập
từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến
pháp 1959 ra ñời thì quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai mới ñược hình thành và
ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau ñó tiếp
tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992. ðiều 17 Hiến pháp 1992
khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà
nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,
văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”.
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều
18, Hiến pháp 1992[11].
Luật ðất ñai 1993 (Luật ñất ñai sửa ñổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng
ñã thể chế hoá chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh của Hiến
pháp về chế ñộ sở hữu ñất ñai. Luật ðất ñai quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và
sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất

ñai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý, tiết kiệm, ñúng mục
ñích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát
triển bền vững.
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất
ñai ” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Quyền sở hữu tư nhân về ñất ñai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền
chiếm hữu ñất ñai, quyền sử dụng ñất ñai và quyền ñịnh ñoạt ñất ñai. Với chế ñộ
sở hữu toàn dân về ñất ñai so với sở hữu tư nhân khác nhau ở chỗ, Nhà nước là
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

5


ñại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu ñất ñai có những ñặc ñiểm như
sau:
- Về quyền chiếm hữu ñất ñai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt ñối và không ñiều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý ñể xác ñịnh
quy mô về không gian và thời gian. ðể tổ chức việc sử dụng ñất theo quyền hạn
của mình, Nhà nước quyết ñịnh giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho
người sử dụng ñất trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế,
có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử
dụng ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu
tiền và cho thuê ñất. Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng ñất của Nhà

nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những
thửa ñất cụ thể. Người sử dụng ñất ñai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là
chiếm hữu ñể sử dụng theo quy ñịnh của Nhà nước. Quyền sử dụng ñất ñai của
Nhà nước và quyền sử dụng ñất ñai cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử
dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ
ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển
kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng; ñồng thời ñảm bảo
cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư
mang lại theo Nguyễn ðình Bồng 2006[2].
- Về quyền sử dụng ñất ñai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; Trong nền
kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ
ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước)
sử dụng ñất vào mọi mục ñích. Như vậy, Quyền sử dụng ñất ñược trích ra ñể
giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia ñình) trên những thửa ñất cụ
thể; Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

6


trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư
của Nhà nước mang lại theo Nguyễn ðình Bồng 2006[2].
- Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai
Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt ñối, gắn liền với quyền
quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số phận pháp
lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến quyền sử dụng ñất (QSDð), thể hiện

qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDð; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, phương
thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật theo
Nguyễn ðình Bồng 2006[2].
1.1.3 Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về
ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật.
Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền
sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên
thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người
ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?
Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân. Mỗi
người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung ñó, cũng không phải
là ñồng sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân)
vẫn có quyền sử dụng ñất. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện
quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều
này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy,
trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng ñất” và
“người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng ñất của người sử dụng
ñất theoLuật ñấy ñai năm 2003[13].
Theo ðiều 1 - Luật ðất ñai 1993: “... Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

7


kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà

nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử
dụng ñất” theoLuật ñấy ñai năm 2003[13].
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì việc người dân thực hiện ñược quyền của mình như thế nào là
một vấn ñề cần giải quyết? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có
hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất
ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất ñi vai trò quản lý với tư cách
ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người
sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên
và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân theo
ðinh Dũng Sỹ [16].
Nội dung quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất bao gồm các quyền
năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng nhận
QSDð, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử
dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao
ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy
thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð
ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng ñất là ai? sử dụng loại
ñất gì? và hình thức sử dụng ñất ra sao như ñược Nhà nước giao ñất hay cho
thuê ñất? theo ðinh Dũng Sỹ [16].
Quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước
giao ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ” theo (ðiều 106 Luật
ðất ñai 2003)[14]. ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng
khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

8


phương diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức,
hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì
những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao
ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất
cho người sử dụng ñất. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao
ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường”
(Luật ðất ñai 2003).
Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt
tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện
lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền
ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông
dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu
“có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương
(cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi
QSDð là không có mục ñích thương mại theo Nguyễn ðình Bồng 2006[2], theo
Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng[20].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng ñất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð
một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử

dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển nhượng
QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ
thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

9


phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử dụng ñất
và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp không ñược
chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký biến ñộng về
ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp theo Nguyễn ðình Bồng
2006[2], theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng[20].
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc
biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản theo
Nguyễn ðình Bồng 2006[2], theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng[20].
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp
không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó
ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ
ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán
ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị
QSDð. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể
dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ

chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của
mình theo Nguyễn ðình Bồng 2006[2], theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình
Bồng[20].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng
ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc
ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng
loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

10


thương mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một
trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá
nông nghiệp và nông thôn theo Nguyễn ðình Bồng 2006[2], theo Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn ðình Bồng[20].
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, ña số các nước phát triển ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai. Vì vậy, tại các nước ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những ñặc ñiểm riêng, khác biệt so với các hàng
hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1 Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về
ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường. Hoạt ñộng
giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều ñạo luật,

luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai.
Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký
ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v… ñều ñược
luật hóa. Dưới ñây là một số ñặc ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai
của Thụy ðiển :
- Việc ñăng ký quyền sở hữu
Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng ñất ñai: Tòa án
thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ñất ñai. Người mua
phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua
nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng ký. Tòa án sẽ xem xét, ñối chiếu với
Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu
ñể người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại tòa án, bản gốc ñược trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11


chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc tại Thụy ðiển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và
không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát ñược việc
ñăng ký. Tuy nhiên ở ñây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñều
ñược ñăng ký. Do vậy, việc ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu
của chủ mới, quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó, và
quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp
Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết nhưng thế chấp
lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh pháp luật về thế chấp, có

3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp, ñó là: (1) Trước tiên người sở hữu ñất ñai phải
làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì
thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược
sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn
bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản
xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước
(1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối
với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức
là có xem xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải
là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi
vay; bên ñi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn
bản thế chấp. Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như
không hợp pháp. ðây là trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật, nhưng
trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều ñược diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức
tín dụng thực hiện. Tại Ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp ñồng vay
(phải nêu rõ số tiền vay), Hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn
gửi Tòa án ñể xin ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu ñầu và gửi
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

12


ñơn xin thế chấp ñến Tòa án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp ñược chuyển
lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng ñợi ñến khi
có quyết ñịnh phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi
khoản nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị
vi phạm. Khi bên vay không thanh toán theo ñúng hợp ñồng thì bên cho vay sẽ
có ñơn tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm

quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement
Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và
bên nhận thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho vay thế chấp. Thủ tục
này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6 tháng
kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược tính dựa trên giá thị
trường. Ngoài ra, người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác. Chủ ñất
ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản
ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể bán tài sản và ñược
hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
trường hợp chuyển nhượng ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy
nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần dành cho các mục ñích
chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ ñất ñược
quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản theo Nguyễn Thị Thu
Hồng 2000[6].
1.2.1.2 Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở
hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân). ðất
Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

13


Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước
và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa

nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu
ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát,... ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất
ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê
ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản
lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA) theo Trần THị Minh Hà 2000 [5].
1.2.1.3 Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ñến nay, ñã tiến hành nhiều hoạt ñộng ño ñạc
và mua bán ñất ñai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa ñầu tiên
(1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ ñã thông qua pháp quy ñất ñai ñầu tiên
(Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh
về ñất ñai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm
nhất ñó của Mỹ mở ñường cho việc ño ñạc và mua bán ñất công, thu hút mọi
người ñến khai thác vùng ñất phía Tây.
- Về vấn ñề cải cách ñất ñai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn ñề tài nguyên
ñất, ñó là: (1)nước Mỹ sau ñộc lập, ngoài tài nguyên ñất ñai phong phú ra, hầu
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

14


như không có sở hữu gỡ; (2)về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ
gìn ñộc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát
triển, thì con ñường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn ñề giải quyết
trước tiên là chế ñộ ñất ñai.
Về chế ñộ ñất ñai, nước Mỹ ñứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ñộ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế ñộ nô lệ hình thành
trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu ñất ñai của nông dân, xây dựng
một loại chế ñộ ñất ñai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ ñã chọn con ñường thứ
ba khi quyết ñịnh chuyển ñất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách ñất ñai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách ñất ñai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước ñến thập niên
30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai
thác và sử dụng tài nguyên ñất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập
niên 30 của thế kỷ 20 ñến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc
phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ñất theo Tôn Gia
Huyên- Nguyễn ðình Bồng 2007 [7].
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó là
khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống nhau. Do
loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên ñược tính toán
rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp thuế ñúng giá
thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ
tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn

và Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng ñồng
sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

15


nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở theo Hoàng
Việt – Hoàng Văn Cường 2008[4].
1.2.2 Một số nước trong khu vực
1.2.2.1 Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu ñối với
ñất ñai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở
hữu tài sản ñối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn
ñều bị quốc hữu hóa ngay sau khi ðảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực
vào năm 1949. Quá trình này ñược tiến hành song song với các “phong trào”:
“Bước nhảy vĩ ñại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa ñất ñai ở nông thôn” (1963 –
1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn
bộ ñất nông thôn của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982
ñược ban hành. ðất nông thôn thuộc về Nhà nước và ñược quản lý bởi nhà nước
Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở hữu ñối với
bộ phận ñất ñai này ñược chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist
people’s ownership). Theo Lưu Quốc Thái 2007[18] Là người ñại diện cho toàn
dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu.
Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, ñất ñai lúc bấy giờ ñã bị loại khỏi các giao
dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị. Thay vào
ñó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung ñã thực hiện phân phối ñất ñai theo
các kênh hành chính (administration channels) mà theo ñó người sử dụng ñất
(SDð) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDð của mình.

Tuy nhiên, họ cũng không ñược phép chuyển nhượng phần ñất mà mình ñược sử
dụng. ðất ñai lúc bấy giờ ñược coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội
ñược phân phối miễn phí.
Theo khoản 4 ðiều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào ñược phép chiếm ñoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng ñất ñai
dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của
Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

16


người SDð ñể họ có thể trao ñổi ñất ñai như một loại hàng hóa. Hậu quả là ñất
ñai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy ñịnh hạn chế nói trên
rõ ràng ñi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội
cho nên chỉ phát huy ñược hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDð trên
thực tế vẫn tiến hành trao ñổi ñất ñai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị
trường ñất ñai “không chính thức” – còn gọi là “chợ ñen” (black market) nhưng
năng ñộng ñã bắt ñầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở ñó, nhiều nông dân, hợp tác xã
ñã lén lút bán hoặc cho thuê ñất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. ðây
chính là nhân tố tạo ñà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách ñất ñai ở
nước này theo Lưu Quốc Thái 2007[18].
Do tốc ñộ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất ñộng sản lớn nên giá
ñất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng ñất ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất ñịnh nào ñó
từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70
năm tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng). Việc mua bán này có thể ñược thực hiện

thông qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá. Khi ñã có ñược QSDð người sử
dụng ñất có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDð
Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng dân
sự, cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba
ñiều kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính ñể có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực hiện hoạt
ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn
ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các ñiều kiện chuyển nhượng QSDð nêu trên có ñiểm giống với
ñiều kiện chuyển nhượng QSDð theo pháp luật Việt Nam ở hai ñiều kiện ñầu.
Về ñiều kiện thứ ba, quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

17