thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh hòa bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
========
 ========

PHẠM MINH DÂN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TỈNH HỊA BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
========
 ========

PHẠM MINH DÂN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TỈNH HỊA BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chun ngành: Quản lý ðất ñai
Mã số: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2013


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
ñã ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2013
Tác giả

Phạm Minh Dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

i


LỜI CẢM ƠN
ðể hồn thành được Luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, Trưởng bộ mơn Quản lý ðất đai - Khoa Tài nguyên
và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội đã trực tiếp hướng dẫn tơi
trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cơ
giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý ðào tạo - Trường ðại học

Nơng nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hịa Bình,
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hịa Bình đã giúp đỡ tơi trong suốt
thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2013
Tác giả

Phạm Minh Dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ ii
MỤC LỤC ............................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................ viii
MỞ ðẦU ................................................................................................................ 1
1.
Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
2.

Mục đích và yêu cầu của ñề tài ............................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT ................................................... 5
1.1.
ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản ....................................... 5
1.1.1. ðất ñai ....................................................................................................... 5
1.1.2. Bất ñộng sản ............................................................................................. 6
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản ........................................................................... 7
1.2.
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ................................................................. 8
1.2.1.
1.2.2.
1.2.3.

Khái niệm về ñăng ký ñất ñai .................................................................. 8
Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ....................................................... 9
ðăng ký pháp lý đất đai, bất động sản .................................................. 11

1.3.
1.3.1.
1.3.2.
1.3.3.

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất................................................. 12
Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam ................................ 12
Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK .............................. 16
Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPðK ............................................. 19

1.3.4. Mối quan hệ giữa VPðK với cơ quan ñăng ký đất đai và chính
quyền địa phương ................................................................................. 21

1.4.
Mơ hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước ........... 22
1.4.1.
1.4.2.
1.4.3.
1.5.
1.5.1.
1.5.2.
1.5.3.

Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren) ......................................... 22
Cộng hòa Pháp........................................................................................ 23
Thụy ðiển ............................................................................................... 25
Thực trạng hoạt ñộng của VPðK ở nước ta ......................................... 27
Tình hình thành lập ................................................................................ 27
Cơ cấu tổ chức của VPðK ..................................................................... 27
Nguồn nhân lực của VPðK ................................................................... 28

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iii


1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của PVðK .......................................................... 29
1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK ..................... 30
1.5.6. ðánh giá tình hình hoạt động của VPðK ............................................. 32
Chương 2. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
2.1.
2.1.1.

NGHIÊN CỨU ....................................................................................... 35
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 3
ðối tượng nghiên cứu .............................................................................. 3

2.1.2.
2.2.
2.2.1.
2.2.2.

Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 4
Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 35
ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Hịa Bình ............................... 35
Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử

dụng đất tỉnh Hịa Bình .......................................................................... 35
2.2.3. ðánh giá hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
tỉnh Hịa Bình ........................................................................................ 35
2.2.4. Ngun nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phịng đăng
ký quyền sử dụng ñất ............................................................................. 35
2.2.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng ñất .................................................................... 35
2.3.
2.3.1.
2.3.2.

Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 35
Phương pháp ñiều tra, khảo sát ............................................................. 35
Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .................................................... 36

2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan ..................................... 36

2.3.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................ 36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................... 37
3.1.
ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Hịa Bình.............................. 37
3.1.1.
3.1.2.
3.1.3

ðặc điểm điều kiện tự nhiên .................................................................. 37
ðặc điểm kinh tế - xã hội ....................................................................... 39
Tình hình quản lý ñất ñai và sử dụng ñất.............................................. 43

3.2.
3.2.1.
3.2.2.

Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất tỉnh Hịa Bình ........................................................................ 54
Tổ chức bộ máy của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hịa Bình55
Cơ chế hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất ........... 62

3.2.3.

Kết quả hoạt ñộng của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất .............. 71

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iv

3.3.
3.3.1.
3.3.2.

ðánh giá hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
tỉnh Hịa Bình ........................................................................................ 78
Mức độ cơng khai thủ tục hành chính ................................................... 78
Thời gian thực hiện các thủ tục ............................................................... 79

3.3.3.
3.3.4.
3.3.5.

Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ .............................................. 80
Các khoản phí, lệ phí phải ñóng .............................................................. 81
Nhận xét .................................................................................................. 81

3.3.6.
3.3.6.1.
3.3.6.2.
3.3.6.3.

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPðK..................... 81
Chính sách pháp luật ñất ñai.................................................................... 81
Chức năng, nhiệm vụ .............................................................................. 82
Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng ...................................................................... 82

3.3.6.4. ðối tượng giải quyết................................................................................ 82
3.4.
ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðK............. 83

3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật........................................................... 83
3.4.2.
3.4.3.
3.4.4.
3.4.5.

Giải pháp về tổ chức .............................................................................. 84
Giải pháp về nhân lực ............................................................................ 84
Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ........................................................... 85
Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật.......................................... 85

3.4.6. Giải pháp về cơ chế ................................................................................ 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................ 86
1.
Kết luận ................................................................................................... 86
2.
ðề nghị .................................................................................................... 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 89
PHỤ LỤC

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BðS

Bất ñộng sản

ðKðð

ðăng ký ñất ñai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất (sau ñây gọi chung là Giấy chứng nhận)

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

PTTH

Phổ thơng trung học

QSD

Quyền sử dụng

SDð

Sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài ngun và Mơi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPðK

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vi


DANH MỤC BẢNG
Trang

Bảng 1.1.

Tình hình thành lập VPðK các cấp ................................................ 27

Bảng 1.2.

Nguồn nhân lực VPðK của cả nước .............................................. 28

Bảng 3.1. Tổng sản phẩm (theo giá so sánh) và tốc ñộ tăng trưởng
kinh tế .............................................................................................. 39
Bảng 3.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 tỉnh Hịa Bình .......................... 53

Bảng 3.3.

Kết quả cơng tác cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính ...................... 74

Bảng 3.4.

Kết quả cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPðK (2009-2012). 75

Bảng 3.5.

Kết quả cơng tác ñăng ký cấp GCN thuộc thẩm quyền cấp tỉnh
(2009-2012) ..................................................................................... 75

Bảng 3.6.

Mức độ cơng khai thủ tục hành chính ............................................ 79

Bảng 3.7.

ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK ................................ 80

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vii


DANH MỤC HÌNH
Trang

Hình 1.1. Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý đất đai ............................. 21
Hình 3.1. Cơ cấu diện tích đất các huyện, thành phố trong tỉnh ..................... 52
Hình 3.2. Mơ hình tổ chức Văn phịng đăng ký QSDð tỉnh Hịa Bình .......... 58
Hình 3.3. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm .............................................. 63
Hình 3.4. Quy trình cung cấp thông tin dữ liệu tài nguyên và môi trường ..... 66
Hình 3.6. Quy trình đăng ký biến động............................................................. 70
Hình 3.7. Kết quả thu chi ngân sách và thu chi sự nghiệp............................... 73

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… viii


MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất đai ln là mối quan tâm lớn của ðảng, Nhà nước và mọi tầng lớp
nhân dân, Luật ðất ñai năm 1993 khẳng ñịnh "ðất ñai là tài nguyên quốc giá vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
mơi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, quốc phịng, an ninh…". Trong nền kinh tế thị trường ñịnh
hướng xã hội chủ nghĩa, ñất ñai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh
tế xã hội.
Việc ñăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về ñất ñai ñược
bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến ñộ tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. ðăng ký đất đai là một cơng cụ của Nhà nước để bảo
vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất.
Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ
các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký
ñất ñai cũng là một cải cách hành chính; giám sát giao dịch ñất ñai; phục vụ quản
lý trật tự xã hội.

Lợi ích đối với cơng dân: Tăng cường sự an tồn về chủ quyền đối với bất
động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ
trợ các giao dịch về bất ñộng sản; giảm tranh chấp ñất ñai.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và
cung cấp khn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp GCN đã cơ bản
hồn thành, nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai ngày càng cao. Một nguyên tắc
cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý, liên quan đến
độ tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất của dữ liệu ñịa chính.
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính theo cơ chế "một cửa", các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong
việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

1


các đối tượng sử dụng đất; chính sách đất đai hợp lý với nhiều ưu ñãi sẽ thu hút
nhiều dự án đầu tư trong và ngồi nước. Việc đăng ký ñất ñai, cấp GCN ñược
thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức có
nhu cầu giao dịch. Cơng nghệ thơng tin và trình ñộ của cán bộ làm việc tại cơ
quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao ñã phát huy thành quả cải
cách hành chính trong lĩnh vực này; tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về
ñăng ký, cấp GCN vẫn là một trong những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng
ñất, ñặc biệt là tại các dự án xây nhà để bán, đất đơ thị; mặt khác hồ sơ về ñất ñai
ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có trường hợp, có sự khác biệt giữa thông
tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống
đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Tỉnh Hịa Bình được tái lập năm 1991 theo Nghị quyết của Quốc hội nước

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa VIII, kỳ họp thứ IX ngày 12 tháng 8
năm 1991.
Tỉnh Hịa Bình có 11 đơn vị hành chính cấp huyện, 210 đơn vị hành chính
cấp xã bao gồm: Thành phố Hịa Bình, 15 đơn vị hành chính cấp xã; huyện Cao
Phong, 13 đơn vị hành chính cấp xã; huyện ðà Bắc, 20 đơn vị hành chính cấp xã;
huyện Kim Bơi, 28 đơn vị hành chính cấp xã; huyện Kỳ Sơn, 10 đơn vị hành
chính cấp xã; huyện Lạc Sơn, 29 đơn vị hành chính cấp xã; huyện Lạc Thủy, 15
đơn vị hành chính cấp xã; huyện Lương Sơn, 20 ñơn vị hành chính cấp xã; huyện
Mai Châu, 23 ñơn vị hành chính cấp xã; huyện Tân Lạc, 24 đơn vị hành chính
cấp xã; huyện n Thủy, 13 đơn vị hành chính cấp xã.
Trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế
theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân ñã không
ngừng ñược cải thiện và nâng cao, bộ mặt đơ thị và nơng thơn đã có nhiều thay
đổi, nhu cầu sử dụng ñất cho các lĩnh vực kinh tế - xã hội, ñặc biệt xây dựng cơ
sở hạ tầng và nhà ở ngày càng tăng cao. Việc quản lý và sử dụng hợp lý có hiệu
quả nguồn tài nguyên ñất ñai theo quy hoạch ñang trở thành một vấn ñề cấp bách
trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội hiện nay. Trong đó tính minh bạch của

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

2


đất đai đóng vai trị quan trọng, một trong những vấn đề đó có liên quan đến việc
đăng ký biến động sau khi cấp GCN.
Trước tình hình trên, trong khn khổ yêu cầu thực hiện Luận văn tốt
nghiệp Cao học, chun ngành Quản lý ðất đai, Trường ðại học Nơng nghiệp
Hà Nội, tơi lựa chọn thực hiện đề tài "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt ñộng của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hịa Bình"
nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền

sử dụng đất từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động
của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành
chính đã và ñang ñược các cấp các ngành quan tâm thực hiện.
2. Mục đích và u cầu của đề tài
* Mục đích
- ðánh giá thực trạng hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Hịa Bình từ khi thành lập ñến ngày 31/12/2012;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hịa Bình trong giai đoạn tới.
* Yêu cầu
- ðánh giá ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. ðối tượng nghiên cứu
- Công tác ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
- Hoạt ñộng của VPðK; kết quả ñạt ñược so với chức năng nhiệm vụ
của VPðK.
- Những người có liên quan:
+ Người sử dụng đất, đây là nhóm trực tiếp chịu tác động của việc cải cách
thủ tục hành chính trong quản lý đất đai với mơ hình VPðK;
+ Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành cơng việc tại VPðK.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

3


3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Thu thập thơng tin trên địa bàn tỉnh Hịa Bình với đối

tượng sử dụng ñất, sở hữu tài sản gắn liền với ñất là tổ chức trong nước, cơ sở
tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở
nước ngoài thực hiện dự án ñầu tư.
- Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ khi thành lập Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất ñến ngày 31 tháng 12 năm 2012.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

4


Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI
VÀ VĂN PHỊNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
1.1. ðất đai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
1.1.1. ðất ñai
ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu, địa
hình, thổ nhưỡng, mặt nước (hồ, sơng suối, ñầm lầy…), các lớp trầm tích sát bề
mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập hợp thực vật và ñộng
vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết quả hoạt ñộng của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san hơ, hồ nước hay hệ thống tiêu thốt nước,
đường xá, nhà cửa,…).
Các chức năng của ñất ñai ñối với hoạt ñộng sản xuất và sinh tồn của xã
hội lồi người được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất; môi trường sự sống;
cân bằng sinh thái; điều tiết khí hậu; tàng trữ và cung cấp nguồn nước; dự trữ
nguyên liệu và khoáng sản trong lịng đất; kiểm sốt ơ nhiễm và chất thải;
khơng gian sự sống; bảo tồn bảo tàng sự sống; phân dị lãnh thổ.
ðất ñai là ñiều kiện chung nhất (khoảng khơng gian lãnh thổ cần thiết) đối
với mọi q trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con
người. ðiều này có nghĩa - thiếu khoanh đất (có vị trí, hình thể, quy mơ diện tích

và u cầu về chất lượng nhất định) thì khơng một ngành nào, xưởng sản xuất nào
có thể bắt đầu cơng việc và hoạt động được. Nói cách khác - khơng có đất sẽ
khơng có sản xuất cũng như khơng có sự tồn tại của chính con người.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một "vật mang" (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tài trên trái ñất. Như
vậy, ñất ln ln mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi "vật mang" bền vững. Con người tác động vào đất cũng
chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất mang trên mình nó. Một vật
mang, lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

5


ðất đai đóng vai trị quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người, là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi q trình sản xuất. Các-mác ñã nhấn
mạnh "ðất là mẹ, lao ñộng là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất" .
1.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng sản là ñất
ñai và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được
xác định bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp,
ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga,
ðiều 94 và 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang ðức…). Tuy nhiên, pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù theo những tiêu chí riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là "mảnh đất" chức khơng phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai núi chung là bộ phận
của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự;
- ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa

bứt hái khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản".
Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ;
- Luật Dân sự Thái Lan, ðiều 100 quy ñịnh "Bất ñộng sản là ñất ñai và
những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
đất đai";
- Luật Dân sự ðức có khái niệm BðS bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn
liền với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: Một là miêu tả cụ thể những gì được
coi là "gắn liền với đất đai"; hai là khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn
tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản "gắn liền với ñất ñai".
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về bất động sản có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này liệt
kê tương tự theo Luật Dân sự truyền thống, mặt khác Luật ñưa ra khái niệm
chung về bất ñộng sản là "những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6


giá trị của chúng". Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì
đến đất đai như "tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…" cũng là bất ñộng sản.
Bộ Luật Dân sự năm 2005 Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại ðiều 174 quy ñịnh "Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất đai; nhà,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác
do pháp luật quy ñịnh"1.
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở.
Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời

khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, khơng di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính
chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh
hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ chế trong đó hàng hóa
và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của Chính phủ và
hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những
người tham gia trên thị trường2.
Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ
bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất ñộng sản cũng
giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hóa bằng sử dụng cơ chế giá cả.
Trong một số trường hợp, Chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc
thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến các khu quy
hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất ñộng sản kết nối cung cầu ñối với bất ñộng sản. Thị trường
bất ñộng sản là tổng hịa các giao dịch bất động sản ñạt ñược tại một khu vực ñịa
lý nhất ñịnh trong thời ñiểm nhất ñịnh. Thị trường bất ñộng sản bao gồm 3 thị

1
2

Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân sự, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội
Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng (2005), Thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

7

trường chính: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất ñộng sản; thị trường
thế chấp và bảo hiểm bất ñộng sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất ñộng sản
gia nhập thị trường, thị trường bất ñộng sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai);
- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng cơng trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
Như vậy thị trường bất ñộng sản không chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng
sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
bất động sản. Trong đó thị trường bất động sản có vai trị quan trọng chính là sự
tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên
nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trưởng kinh tế thơng qua
việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS; tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài
chính, thị trường chứng khốn, thị trường hàng hóa, thị trường lao động và cịn
liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
1.2.1.1. ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
ðăng ký Nhà nước về ñất ñai: các quyền về BðS ñược pháp luật bảo hộ sau
khi ñược Nhà nước đăng ký; khơng chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế
chấp, cho th, thơng hành địa dịch cũng ñược ñăng ký3. Một số nước quy ñịnh
việc ñăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất ñịnh từ khi giao dịch ñược thực
hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch khơng có giá trị.
Có 2 hệ thống ñăng ký BðS:
- Hệ thống ñăng ký ðịa bạ (Deed Registration System), việc ñăng ký ñược
thực hiện vào sổ ñăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền
sở hữu và các văn bản khác;
- Hệ thống đăng ký Bằng khốn (Title Registration System), việc ñăng
ký dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thơng tin quan trọng
của BðS liên quan ñến sở hữu và thế chấp, xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai.

3

Tơn Gia Hun, Nguyễn ðình Bồng (2007), Quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản, NXB Bản đồ

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

8


Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến ñộ tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính, khái niệm này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.2.1.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất ñai
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
- Lợi ích ñối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nơng nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:

+ Tăng cường sự an tồn về chủ quyền đối với BðS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền
đối với đất đai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, BðS ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích
của Nhà nươc và phục vụ quyền lợi của công dân.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

9


- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sỡ hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an tồn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Ngun tắc đăng ký đất đai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, BðS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hóa.
Các ngun tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, BðS được cơng khai,
thơng tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo vệ. ðối
tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.2.2.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất

Thửa ñất ñược hiểu làm một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, ñược coi là một thực tế ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng có sơ đồ.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất khơng trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế khơng phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ thống bản
đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm vi tồn quốc.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 10


Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam quy định "thửa đất là phần
diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác ñịnh trên thực ñịa hoặc ñược mô tả
trên hồ sơ".
1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm

quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khn khổ các phương thức chuyển giao dịch. ðó có thể là một giao dịch
thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thơng nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên
quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó ñã ñược
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể khơng có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán BðS. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi ñăng
ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép ngun văn hoặc trích sao những
nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 11


Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
khơng đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền
hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể đảm bảo an tồn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được ñưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, Bỉ, Tây Ban

Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các
quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi
và Châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng
ký văn tự giao dịch điển hình đã ñược cải tiến và tự ñộng hóa ñể nâng cao ñộ an
toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng4.
1.2.3.2. ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là một tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người
được giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, khơng phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ. Nói cách
khác, ñối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện
hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. ðăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm5.
1.3. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất
1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật ðất ñai
Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu tồn dân về đất
đai6, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng ñất" ñã lập ñược hệ thống hồ sơ đăng ký cho tồn bộ
đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nơng thơn.

4

Nguyễn Văn Chiến (2006), Nghiên cứu các mơ hình và phương thức hoạt ñộng của tổ chức ñăng ký ñất
ñai của một số nước trong khu vực và một số nước phát triển
5
ðặng Anh Quân (2012), Luận án Tiến sỹ Luật học "Hệ thống ñăng ký ñất ñai theo pháp luật ñất ñai
Việt Nam và Thụy ðiển
6
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1980), Hiến pháp, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 12


1.3.1.2. Từ khi có Luật ðất đai 1988 đến 1993
Luật ðất ñai năm 1988 quy ñịnh "Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc
đang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan
Nhà nước - Ủy ban nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp xã, giữ sổ địa
chính, vào sổ địa chính cho người SDð và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào
sổ địa chính"7.
- Tổng cục Quản lý Ruộng đất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201-Qð/ðKTK
ngày 14/7/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thơng tư số
302/TT-ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh số 201Qð/ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất
ñai của Việt Nam.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn chiếm ñất ñai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp hoạt ñộng đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.3.1.3. Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh "ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ địa
chính, quản lý các hợp đồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất"; "Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn
nào thì phải ñăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn lập và quản lý sổ ñịa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và
sự biến ñộng về việc sử dụng ñất"8.
- Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xun, đặc biệt là khu vực đơ thị, ñất ở nông thôn qua việc mua bán, chuyển

nhượng bất hợp pháp khơng thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
7
8

Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1988), Luật ðất đai, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật ðất đai, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 13


- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy
ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược
chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã
nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất
đai với cơng tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao
nhiệm vụ này.
1.3.1.4. Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước cịn cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân th đất, cơng nhận quyền sử dụng ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng
ký ñất ñai là ñăng ký quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho th, cơng nhận
quyền sử dụng đất9.
Luật ðất đai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ ñăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất:
"ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với
một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng ñất".
Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của luật liên quan ñến ñầu tư xây dựng cơ

bản có hiệu lực đã cơ bản thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất thay cho các loại
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng ñất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận
quyền sở hữu cơng trình xây dựng ñã cấp tách biệt ñối với quyền sử dụng ñất và
tài sản gắn liền với ñất trước ñây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và mơi
trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân
dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, hình thức Nhà nước ghi
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng ñối với bất ñộng sản là ñất và tài sản gắn liền
với ñất ñã ñược thể hiện thống nhất trong một mẫu giấy chứng nhận. Sự thay đổi
nói trên khơng chỉ khắc phục được tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận
9

Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật ðất ñai, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 14


quyền sở hữu, quyền sử dụng ñối với bất ñộng sản đã và đang gây nhiều khó
khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến bất
động sản mà cịn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh
bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản. Bởi lẽ, việc ghi nhận thống nhất các
thông tin về người sử dụng ñất, chủ sở hữu bất ñộng sản, hiện trạng thửa ñất, tài
sản gắn liền với ñất, các biến ñộng liên quan ñến quyền sử dụng ñất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với ñất trong một mẫu giấy chứng nhận mới này là tiền ñề
quan trọng trong việc tạo lập cuốn "lý lịch pháp lý" ñầy ñủ về bất động sản. Với
ý nghĩa đó, dữ liệu thơng tin về bất ñộng sản là ñất và tài sản gắn liền với đất sẽ
khơng cịn bị thể hiện một cách "cát cứ", thiếu thống nhất và ñồng bộ như trước
ñây. Mức độ minh bạch vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện ñáng kể.
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất
của mình. Theo Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều liên quan ñến Luật ñầu tư
xây dựng cơ bản ñặc biệt là tinh thần của Nghị định 88/2009/Nð-CP thì việc
đăng ký thể hiện rõ ràng là quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản ở đây
khơng có cơ chế xin cho mà là ñề nghị cơ quan Nhà nước thực hiện các nội
dung cơng việc theo quy định.
- Hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng:
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đăng
ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp;
+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử
dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp, chuyển
nhượng…), do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về
quyền sử dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ
quan dịch vụ cơng có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và biến
ñộng về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 15