đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố bắc ninh – tỉnh bắc ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (5.38 MB, 107 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------------------
------------------------
NGUYỄN KHẮC TUẤN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ BẮC NINH – TỈNH BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------------------
------------------------
NGUYỄN KHẮC TUẤN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ BẮC NINH – TỈNH BẮC NINH
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ
: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. NGUYỄN THANH TRÀ
HÀ NỘI – 2014
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Bắc Ninh, ngày .... tháng ...năm 2014
Tác giả luận văn
Nguyễn Khắc Tuấn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i
LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam đến nay khoá
học sắp kết thúc. Để vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn và công tác nghiên
cứu khoa học, được phép của Học viện, khoa Quản lý đất đai tôi tiến hành thực
hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” .
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn
thành bản luận văn này.
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cám ơn tới Học viện Nông nghiệp
Việt Nam, khoa Quản lý đất đai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập,
nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Thanh Trà
đã trực tiếp tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và
hoàn thành luận văn này.
Tôi cũng xin trân trọng cám ơn UBND thành phố Bắc Ninh, Phòng tài
nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Chi cục Thống Kê, Văn
phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh và các tổ chức, cá nhân
đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin cám ơn đến gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã
động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn !
Hà Nội, ngày ....... tháng ....... năm 2014
Bắc Ninh, ngày .... tháng ...năm 2014
Tác giả luận văn
Nguyễn Khắc Tuấn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ............................................................................ vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................3
1.3. Yêu cầu của đề tài.........................................................................................4
Chương 1.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................5
1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/ bất động sản ................5
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản............................................5
1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản .....................................................................9
1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....................................................... 12
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất............................................................................................................. 12
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 16
1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng
ký đất đai và chính quyền địa phương ............................................................... 19
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .................... 19
1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) ............................................ 19
1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch ............................................... 20
1.3.3. Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai....................................................... 21
1.4. Đăng ký đất đai/bất động sản và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ở Việt Nam ......................................................................................... 23
1.4.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản ở Việt Nam .............. 23
1.4.2. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .............. 25
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất tỉnh
Bắc Ninh ........................................................................................................... 30
1.5.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tỉnh Bắc Ninh . 30
1.5.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .................. 39
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.................................................................................................................. 40
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 40
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 40
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 40
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 40
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.. 40
2.2.2. Thực trạng quản lý đất đai và thị trường BĐS thành phố Bắc Ninh. ......... 40
2.2.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Bắc Ninh, tỉnh
Bắc Ninh. .......................................................................................................... 40
2.2.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ. .... 40
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 41
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát ................................................................ 41
2.3.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp.............................................................. 41
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm chuyên dụng ................... 42
2.3.4. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................ 42
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................... 43
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 43
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường .......................................... 43
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ......................................................................... 45
3.1.3. Văn hóa thông tin .................................................................................... 48
3.1.4. Thể dục thể thao ...................................................................................... 48
3.1.5. Quốc phòng, an ninh ................................................................................ 48
3.2. Thực trạng quản lý đất đai và thị trường bất động sản thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh .................................................................................................... 49
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................. 49
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ......................................................................... 50
3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh ................................................................... 55
3.3.1. Tình hình tổ chức, hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 55
3.3.2. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 72
3.3.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.............................................................................................. 75
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh.............................................................. 79
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ........................................................... 79
3.4.2. Giải pháp về tổ chức ................................................................................ 80
3.4.3. Giải pháp về quản lý ................................................................................ 80
3.4.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực ........................................................ 81
3.4.5. Giải pháp công nghệ, kỹ thuật .................................................................. 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 83
1. Kết luận ......................................................................................................... 83
2. Kiến nghị ....................................................................................................... 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 86
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 88
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố từ 2009 – 2013 ........................ 45
Bảng 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế TP Bắc Ninh .......................................... 46
Bảng 3.3 Diện tích, cơ cấu các loại đất thành phố Bắc Ninh năm 2013 .............. 49
Bảng 3.4. Kết quả cấp GCN của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 ..... 68
Bảng 3.5. Kết quả thu, chi sự nghiệp tại VPĐKQSDĐ thành phố Bắc Ninh ...... 71
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH
STT
Tên sơ đồ, hình
Trang
Sơ đồ 1.1. Mô hình tổ chức Văn Phòng đăng ký QSDĐ tỉnh Bắc Ninh .............. 33
Sơ đồ 3.1. Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh .......... 44
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai ............. 18
Hình 3.1. Mô hình tổ chức VPĐKQSDĐ thành phố Bắc Ninh ........................... 56
Hình 3.2: Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm ................................................. 60
Hình 3.3 Quy trình cấp giấy chứng nhận lần đầu và GCN.................................. 62
Hình 3.4 Quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 65
Hình 3.5. Quy trình đăng ký biến động .............................................................. 66
Hình 3.6. Công dân đến thực hiện TTHC tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
VPĐKQSD thành phố Bắc Ninh ........................................................................ 67
Hình 3.7. Nhân viên Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của VPĐKQSD thành phố
Bắc Ninh tiếp nhận hồ sơ................................................................................... 67
Hình 3.8. Máy tra cứu kết quả giải quyết hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả của VPĐKQSD thành phố Bắc Ninh ........................................................... 67
Hình 3.9. Hệ thống xếp hàng tự động tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
VPĐKQSD đất thành phố Bắc Ninh .................................................................. 67
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC
: Bản đồ địa chính
BĐS
: Bất động sản
CNTT
: Công nghệ thông tin
CSDL
: Cơ sở dữ liệu
ĐKĐĐ
: Đăng ký đất đai
GCN
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
HĐND
: Hội đồng nhân dân
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
NVTC
: Nghĩa vụ tài chính
QH, KHSDĐ
: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
QHSDĐ
: Quy hoạch sử dụng đất
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TTHC
: Thủ tục hành chính
UBND
: Uỷ ban nhân dân
VPĐKQSDĐ
: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
1. Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp
nhân dân, Luật đất đai năm 1993 khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh
tế xã hội.
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, cùng với quá trình phát triển kinh
tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, việc kiến thiết xây dựng cơ sở hạ
tầng ngày càng bức thiết và phát triển trên phạm vi rộng lớn, đất đai trở thành
nguồn nội lực để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với mục tiêu
đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Để đất đai trở thành nguồn nội lực để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước, cần phải nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai,
trong đó đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để
bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng
đất.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền; cung cấp tư liệu phục vụ các
chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng
là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục vụ
quản lý trật tự trị an.
Lợi ích đối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với
BĐS; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1
các giao dịch về BĐS; giảm tranh chấp đất đai.
2. Hệ thống ĐKĐĐ hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng
lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS và cung cấp khuôn khổ
pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đã cơ bản hoàn
thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản
cho hệ thống ĐKĐĐ là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai
được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ
sách và trên Giấy chứng nhận QSDĐ, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan
trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi
triển khai hệ thống ĐKĐĐ ở địa phương.
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực
trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối
với các đối tượng sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được
thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán
bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát
huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này; Tuy nhiên, việc cung ứng
các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn
đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở
nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ
sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi
triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
3. Ngày 09.4.2007 thực hiện Nghị định số 60/2007/NĐ - CP của Chính
phủ, thành phố mở rộng không gian, sáp nhập 09 xã về địa bàn thành phố với
tổng diện tích là 82,6 km2, dân số trên 170 nghìn người, số đơn vị hành chính
thuộc thành phố lên 19 xã, phường với 108 thôn, khu phố, trên 200 tổ chức cơ sở
Đảng và Đảng bộ trực thuộc.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2
- Ngày 5 tháng 2 năm 2010, Nghị quyết số 06/NQ-CP của Chính phủ đã
thành lập các phường Vân Dương, Vạn An, Hạp Lĩnh từ các xã có tên tương ứng,
điều chỉnh hành chính thành phố Bắc Ninh thành 13 phường và 6 xã, bao gồm 13
phường: Đáp Cầu, Thị Cầu, Vũ Ninh, Suối Hoa, Tiền An, Vệ An, Ninh Xá, Kinh
Bắc, Võ Cường, Đại Phúc, Hạp Lĩnh, Vạn An, Vân Dương và 06 xã: Kim Chân,
Nam Sơn, Khắc Niệm, Phong Khê, Khúc Xuyên, Hòa Long.
- Ngày 29/12/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 137/NQ-CP về
việc thành lập các phường Khắc Niệm, Khúc Xuyên, Phong Khê từ các xã tương
ứng. Như vậy hiện nay thành phố Bắc Ninh hiện có 16 phường và 3 xã.
4. Luật đất đai 2013 quy định: “ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức
năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ”; sau đó Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy
định rõ sự phân cấp trong việc thanh lập cơ quan để thực hiện việc cải cách thủ
tục hành chính về đất đai, giảm bớt ách tắc trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai. Đặc biệt đối với VPĐKQSDĐ cấp huyện là nơi quản lý, xử lý số lượng
hồ sơ rất lớn trên địa bàn, các vụ việc nhiều, đối tượng đa dạng và tính chất công
việc hết sức phức tạp.
Từ khi tái lập tỉnh đến nay quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố diễn
ra mạnh mẽ dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất; công tác ĐKĐĐ mặc dù đã
cơ bản khắc phục khó khăn, tồn tại, nhưng tình trạng quá tải, dồn việc, dồn hồ sơ
có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ vẫn còn xảy ra cần
có biện pháp khắc phục có hiệu quả.
Xuất phát từ những nội dung trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận
văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam,
em lựa chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” .
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng
đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh từ khi được thành lập đến nay;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn
tới.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký Quyền
sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài đảm bảo tính khoa học và thực tiễn. Các đề xuất có tính khả thi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4
Chương 1.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/ bất động sản
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế
hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm
người cày” (ca dao Việt Nam) và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại
nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều
này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và
cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế
giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu”. Chính vì vậy mà
Mác đã viết rằng: “...Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã
hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất
đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải
truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như
những người cha hiền vậy...”. Mác dự báo rằng “...Vận động xã hội sẽ quyết định
là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nước... Sự tập trung toàn quốc những tư
liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên
hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo
một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động
kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” (Tôn gia Huyên,2008).
* Đất - thổ nhưỡng (soil)
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa
học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát
triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong
nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của
một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5
* Đất đai (land)
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người), những kết quả do hoạt động
của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)".
“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến
một đất nước cho đến cả hành tinh” (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình
Bồng,2007).
Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” của tất cả các hệ
sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ
sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con
người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất
“mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì
nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và
phát triển (Bộ giáo dục và đào tạo,2000).
Từ những quan điểm trên có thể định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể
của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề
mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa
hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích
và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng
thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
1.1.1.2. Bất động sản
* Tài sản
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và
các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6
* Bất động sản
BĐS là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các
nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai (Nguyễn Đình Bồng,2010), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng,2005). Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “BĐS là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật dân
sự,2005).
* Hàng hoá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng
hoá đặc biệt - hàng hoá BĐS. Tính đặc biệt của hàng hoá BĐS được xác định bởi
thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi trường
sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa
học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế
trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ
tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia;
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời
gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung.
Ngoài những thuộc tính đặc thù trên, hàng hoá BĐS còn có những tính chất
khác với các loại hàng hoá khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng
xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp,
công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn “BĐS là một tài sản có giá trị lớn, cần có
vốn đầu tư dài hạn; giá trị BĐS tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25
- 30% GDP, Mỹ 30 - 40%”;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi
nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như
Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai + tài sản
trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung Quốc quy định
BĐS (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS nhưng
đất đai thuộc sở hữu nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền
sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu nhà nước
(bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất);
- Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các
công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công
viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn Đình
Bồng,2005), (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng,2007).
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng
hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của
những người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ
bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất động sản
cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá
cả. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực.
Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các
khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị
trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu
vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản bao gồm
3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8
trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất
động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (Tôn Gia
Huyên và Nguyễn Đình Bồng,2007).
Như vậy thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động
sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
bất động sản. Trong đó thị trường bất động sản có vai trò quan trọng chính là sự
tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên
nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua
việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị trường tài
chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động và còn
liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai
* Khái niệm
ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ ban
Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một quá trình xác lập và
lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là
đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến
việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ
quyền đất (Guideline on Real Property Units and Identifiers,(2004).
* Vị trí, vai trò chức năng, đối tượng của đăng ký nhà nước về đất đai
- ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích
cộng đồng cũng như lợi ích công dân;
- ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả cao nhất;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9
- ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai;
- ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối
tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng
ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi
tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
* Lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai (đối với nhà nước và nhân dân)
Báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý đất đai
hiệu quả đã khẳng định: đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng
thì đòi hỏi tính hiệu quả của ĐKĐĐ bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng
động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự
phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế (Land
Administration in the UNECE region - Development trends and main
principles,2005).
1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản
* Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng
thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất
đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và
phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng,2005).
* Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin
chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký
được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng,2005).
* Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký (Liên Hợp Quốc,1994).
1.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại
ĐKĐĐ tại các nước. Đó là “đăng ký văn tự giao dịch” và “đăng ký chủ quyền”.
* Đăng ký văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức ĐKĐĐ mà đối tượng được đăng ký
chính là các văn tự giao dịch về đất đai và BĐS trên đất và nội dung của các giao
dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai
bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thoả thuận thống nhất
chứ không phải là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có
hợp pháp hay không. Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người
mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện
tích đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của
các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu
Phi và châu Á. Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký
văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11
toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng,2005).
* Đăng ký chủ quyền
Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng trong đăng ký chủ quyền là
những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn
chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan
hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói một cách khác, nếu đăng
ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ
quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Do đó, thông tin chủ
quyền lưu trữ được đảm bảo bởi nhà nước, được sử dụng hình thức mà không
cần thiết phải điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai. Đăng ký chủ quyền được áp
dụng có hiệu quả ở Australia (hệ thống Torrens), Anh, Đức và Scotland (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng,2005).
1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
1.2.1.1. Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính
- Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX
(tháng 4/2001) đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực
hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền
với tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, TTHC, kiên quyết chống tệ
cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”
(Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX,2001).
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải cách
một bước TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ
về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn
2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, trong sạch, vững mạnh,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12
chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp
cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính
nhà nước ở địa phương.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại
cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.
- Quyết định số 127/2007/QĐ-TTg ngày 01/8/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc tổ chức làm việc vào ngày thứ bảy hàng tuần để tiếp nhận, giải
quyết TTHC.
- Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm
soát TTHC.
- Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc đơn
giản hoá 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành.
1.2.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
a) Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định cụ thể quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều
167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các quyền của
người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp
nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong
đó có QSDĐ) đối với nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
b) Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện
tại VPĐKQSDĐ trong các trường hợp sau đây: 1) Người đang sử dụng đất chưa
được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; 2) Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; 3) Nhận chuyển nhượng QSDĐ; 4) Người
sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13
thửa đất; 5) Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”. “Cơ
quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực
hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Luật đất đai năm 2003).
c) Các văn bản pháp quy
-Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai quy định: “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh của
VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký QSDĐ trên địa bàn quyết định thành lập
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TNMT (Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ
TNMT và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức
của VPĐKQSDĐ và Tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010
của Bộ TNMT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của
Bộ Tài chính và Bộ TNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng
đất thực hiện NVTC.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của
Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên
tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 của
Bộ Tư pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14
tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ
TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền
với đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư
liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ
TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền
với đất.
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của
Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất (thay thế Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT, Thông
tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT).
d) Nhận xét chung
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không
nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để
thành lập và đưa các VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản
pháp quy liên quan đến VPĐKQSDĐ còn những hạn chế như:
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV và Thông tư liên tịch
số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC quy định không rõ ràng (cho phép các địa
phương có thể không thành lập VPĐKQSDĐ), Điều 185 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ chỉ quy định bắt buộc phải
thành lập VPĐKQSDĐ ở cấp tỉnh nhưng không bắt buộc phải thành lập ở cấp
huyện.
- Trước Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC chưa có
quy định cụ thể về tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính cho VPĐKQSDĐ.
- Lĩnh vực quản lý đất đai là trách nhiệm của ngành TNMT, với một hệ
thống được tổ chức xuyên suốt từ Trung ương đến địa phương, trong đó hoạt
động ĐKĐĐ, BĐS và quản lý HSĐC được thực hiện tại VPĐKQSDĐ, nhưng
việc quản lý BĐS gắn liền trên đất thuộc một số cơ quan chuyên ngành khác.
Nghĩa là chưa có sự thống nhất trong quản lý BĐS hiện nay.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15
