đánh giá thực trạng và đề xuất kiện toàn hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình một cấp tại tỉnh đồng nai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ MINH TÂM

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT KIỆN TOÀN HỆ
THỐNG VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO MÔ HÌNH MỘT CẤP TẠI TỈNH ĐỒNG NAI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và
trung thực.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Tâm

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn
sâu sắc đến thầy giáo, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Thanh Trà, người đã tận
tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp.
Tôi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai,
Ban Quản lý Đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đào tạo, giúp đỡ tôi
trong thời gian học tập tại Học viện.
Tôi xin cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá
trình nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn địa phương.
Tôi xin cám ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều
kiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Minh Tâm

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
TRANG
MỞ ĐẦU

1

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

4

1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ

3

1.1.1. Đất đai/bất động sản/thị trường bất động sản

3

1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản

5

1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

9

1.2. Mô hình tổ chức và hoạt động đăng ký đất đai một số nước

10

1.2.1. Mô hình đăng ký đất đai tại Australia

10

1.2.2. Mô hình đăng ký đất đai ở Thụy Điển

12

1.2.3. Mô hình đăng ký đất đai ở Malaysia

14

1.2.4. Bài học kinh nghiệm nước ngoài về mô hình cơ quan đăng ký

16

đất đai đối với Việt Nam

1.3. Tình hình thành lập và một số kết quả hoạt động chính của

19

VPĐK
1.3.1. Quy định của pháp luật về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
qua các thời kỳ

19

1.3.2. Quy định của pháp luật về VPĐKQSDĐ

22

1.3.3. Kết quả một số hoạt động chính của VPĐK ở Việt Nam
1.3.4. Đánh giá chung

25

30

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG

33

PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

33

2.2. Nội dung nghiên cứu

33

2.3. Phương pháp nghiên cứu

34

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

36

Page iv


3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Đồng Nai

36

3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên.

36

3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội.

38

3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai

41

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất.

41

3.2.2. Tình hình quản lý đất đai

41

3.3. Thực trạng hệ thống VPĐKQSDĐ cấp tỉnh, cấp huyện của
tỉnh Đồng Nai trước khi thực hiện mô hình một cấp và nguyên
nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của chúng

45

3.3.1. Thực trạng hệ thống VPĐK cấp tỉnh và cấp huyện của tỉnh

Đồng Nai trước khi thực hiện mô hình một cấp

45

3.3.2. Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của hệ thống
VPĐKQSDĐ hai cấp của tỉnh Đồng Nai

52

3.4. Đánh giá việc kiện toàn VPĐKQSDĐ tỉnh Đồng Nai theo mô
hình một cấp và lợi ích của mô hình cho công tác quản lý đất đai

58

3.4.1. Đánh giá việc kiện toàn VPĐKQSDĐ tỉnh Đồng Nai theo mô

58

hình một cấp
3.4.2. Đánh giá lợi ích của VPĐKQSDĐ theo mô hình một cấp cho

70

công tác quản lý đất đai
3.5.Đề xuất quy trình và nội dung kiện toàn VPĐKQSDĐ theo mô
hình một cấp

72

3.5.1. Về quy trình thực hiện kiện toàn

73

3.5.2. Về nội dung kiện toàn mô hình VPĐK thành một cấp

75

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

81

1. Kết luận

81

2. Đề nghị

83

TÀI LIỆU THAM KHẢO

85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG
Trang

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước

26

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp cả nước

27

Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước

29

Bảng 3.1: Kết quả cấp GCN các loại đất của tỉnh Đồng Nai

44

Bảng 3.2: Hiện trạng nhân sự trước khi kiện toàn VPĐK một cấp

47

Bảng 3.3: Hiện trạng nhà làm việc, kho lưu trữ trước khi kiện toàn

48

VPĐK một cấp
Bảng 3.4: Hiện trạng trang thiết bị trước khi kiện toàn VPĐK một cấp

49

Bảng 3.5: So sánh nhân sự trước và sau khi kiện toàn VPĐK một cấp

60

Bảng 3.6: So sánh trang thiết bị trước và sau khi kiện toàn VPĐK

62

một cấp
Bảng 3.7: So sánh trụ sở làm việc, kho lưu trữ trước và sau khi kiện

63

toàn VPĐK 1 cấp.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính tỉnh Đồng Nai

37

Hình 3.2: Tập thể Lãnh đạo và cán bộ VPĐK tỉnh Đồng Nai

45

Hình 3.3: Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐK tỉnh Đồng Nai

58

Hình 3.4: Trụ sở VPĐKQSDĐ tỉnh Đồng Nai

61

Hình 3.5: Thực hiện thủ tục tại chi nhánh Vĩnh Cửu và Biên Hòa

65

Hình 3.6: Điều tra tình hình quản lý HSĐC tại Chi nhánh Trảng Bom.

67

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản.

2

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

5

HSĐC

Hồ sơ địa chính.

6

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trường.

7

SDĐ

Sử dụng đất.

8

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường.

9

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai.

10

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

11

CN VPĐKQSDĐ

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

12

UBND

Ủy ban nhân dân.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Pháp luật đất đai năm 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống
VPĐKQSDĐ trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở hai cấp gồm
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở TNMT, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực
thuộc Phòng TNMT nhằm giúp cơ quan tài nguyên và môi trường làm đầu
mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; lập
và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ chức thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; thực hiện các nhiệm vụ về dịch
vụ công có liên quan đến đất đai. Các nhiệm vụ này trước khi Luật Đất đai
năm 2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp
tỉnh và cấp huyện trực tiếp thực hiện.

Sự thay đổi trên đây là một trong những nội dung đổi mới quan trọng của
Luật Đất đai năm 2003, thể hiện sự thay đổi về quan điểm, nhận thức đối với
công việc đăng ký đất đai từ việc xác định là công việc chỉ do cơ quan hành
chính của nhà nước thực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt động
dịch vụ công và được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện; do đó đã
khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ
về đăng ký đất đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp GCN. Đến
31 tháng 12 năm 2013, cả nước đã cấp được 40,8 triệu giấy chứng nhận với tổng
diện tích 22,7 triệu ha, đạt 93,9% diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận;
trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được hơn 40 triệu giấy chứng nhận
với tổng diện tích 22,1 triệu ha, đạt 93,8% diện tích cần cấp và đạt 95,7% tổng số
trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, hệ thống VPĐKQSDĐ phân theo cấp hành chính như hiện

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


nay còn một số hạn chế như: chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu
nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập
nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính còn chưa thường xuyên và không đồng bộ giữa
các cấp; tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn
chỉnh, không thống nhất; nhân lực còn rất thiếu; trang thiết bị rất hạn chế đã
dẫn đến việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai ở nhiều địa phương còn
kém hiệu quả, chưa quản chặt, nắm chắc đến từng thửa đất… dẫn đến khiếu
kiện và tranh chấp đất đai ngày càng tăng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, em
thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất kiện toàn hệ thống Văn

phòng Đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình một cấp tại tỉnh Đồng
Nai” nhằm đề xuất quy trình và nội dung kiện toàn hệ thống VPĐKQSDĐ
thành một cấp với vai trò là tổ chức dịch vụ công tiến tới xây dựng một hệ
thống quản lý đất đai hiện đại và hiệu quả.

2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá việc kiện toàn hệ thống VPĐKQSDĐ từ mô hình hai cấp
chuyển thành mô hình một cấp tại tỉnh Đồng Nai.
- Đề xuất quy trình và nội dung kiện toàn VPĐKQSDĐ theo mô hình
một cấp.

2.2. Yêu cầu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
- Đề xuất các giải pháp khoa học, sát thực và có khả năng thực thi, phù hợp
với điều kiện hiện nay và đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiệu quả, bền vững.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
1.1.1. Đất đai/bất động sản/thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan

trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai được
Marx khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật
chất”. Trên phương diện chính trị - xã hội, đất đai là một trong những yếu tố
quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một
phần của trái đất bao gồm vùng đất, vùng nước, vùng trời phía trên và vùng đất
phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của quốc gia. Vì vậy, bảo vệ
đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia.
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, đất đai và các chính sách đất đai luôn là
mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình
chính trị - xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách đất đai phù hợp,
không những đảm bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn tạo điều
kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và ngược lại. Vấn đề đất đai luôn là một vấn
đề phức tạp, đòi hỏi nhà nước trong từng thời kỳ phải có sự cân nhắc, lựa
chọn hướng đi từng bước cho phù hợp.
Từ các phân tích nói trên đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất
đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự
phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo
cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Quản lý đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


hiệu quả còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bởi nó bảo vệ quyền sở hữu và lợi
ích của người sử dụng đất, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư.
1.1.1.2. Bất động sản
a. Khái niệm: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu
chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS

bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: "Bất động
sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định". (Bộ
Luật Dân sự 2005).
b. Hàng hoá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán
hàng hoá đặc biệt - hàng hoá bất động sản. Tính đặc biệt của hàng hóa BĐS
được xác định bởi thuộc tính đất đai mà các tài sản khác không có. Ngoài
những yếu tố hiện hữu của đất đai (đất đai là tư liệu sản xuất, là di sản, là
lãnh thổ cộng đồng, quốc gia, là địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực
kinh tế - văn hóa – xã hội…) thì hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác
so với hàng hoá khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và
được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
- Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: bất động
sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam
thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng.
(Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng

của nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên
quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo
lập BĐS với những đặc điểm cơ bản sau:
- TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá
trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;
- TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác
định: sản phẩm, số lượng và giá cả;
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng không đồng nhất.
1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a. Đăng ký Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này
chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền
tổ chức đăng ký đất đai;
- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp
lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
b. Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai hiện đại không chỉ quan tâm đến những dữ liệu chung
về đất đai mà còn tập trung vào những thông tin cụ thể đối với thửa đất.
Những lợi ích mà hệ thống này mang lại một khi được xây dựng là: quản lý
tài sản; chuyển nhượng; an toàn tín dụng; phân tích nhân khẩu học; quản lý sự
phát triển và quy hoạch sử dụng đất; đánh giá tác động môi trường; phân tích
giao dịch nhà ở và thị trường đất đai; sở hữu đất đai và bất động sản…
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân:
+ Lợi ích đối với nhà nước:
Thực hiện đăng ký đất đai trước hết là việc bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền
quốc gia, thực thi nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo
vệ chính bản thân quyền sở hữu đất đai của Nhà nước.
Dữ liệu thông tin mà hệ thống đăng ký đất đai cung cấp như các thông
tin về địa lý, về đặc điểm hình học của đất đai, về quyền sở hữu/ sử dụng đất
có ảnh hưởng quan trọng đến công tác điều tra dân số, đến việc cung cấp các
dịch vụ công ích (như y tế, giáo dục, điện, nước…) của Nhà nước; thúc đẩy
sự phát triển nông nghiệp; quản lý đô thị hóa và bảo vệ môi trường, góp
phần thúc đẩy các hoạt động và chính sách kinh tế mà Nhà nước thực thi,
làm tăng ngân sách thông qua nguồn thu từ thuế (tiền sử dụng đất, các loại
thuế thu nhập và lệ phí liên quan…); giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt
động của thị trường bất động sản; Phục vụ thống kê, kiểm kê, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương
trình cải cách đất đai; Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
+ Lợi ích đối với xã hội:
Hệ thống đăng ký đất đai góp phần hiệu quả trong việc bình ổn xã hội,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô nhiễm
môi trường và đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia.
+ Lợi ích đối với chủ sử dụng đất và các chủ thể liên quan:
Sự kết hợp giữa các dữ liệu về đặc điểm hình học của đất đai và chủ
quyền trên đất cung cấp sự mô tả chính xác và đúng đắn về tình trạng của
thửa đất, giúp chủ sử dụng đất xác định rõ hình dạng của đất đai và quyền lợi
của họ trong một phạm vi ranh giới cụ thể, rõ ràng cũng như phân định rõ vị
trí khi họ tham gia vào giao dịch. Như vậy, đăng ký đất đai nhằm tăng cường
sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân;
Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản
a. Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản;
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa dữ liệu thuộc tính về chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối với đất
đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích
của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b. Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
c. Đơn vị đăng ký - Thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong thực hiện đăng ký đất đai (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2.3. Đăng ký đất đai và bất động sản
- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:
+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, góp vốn ...
+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.
+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn
chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính, thay đổi về hình dạng, kích thước,
diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

+ Chuyển mục đích sử dụng đất,
+ Gia hạn sử dụng đất.
+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất.
+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa ...
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
VPĐKQSDĐ các cấp được thành lập trước bối cảnh thực tiễn khách quan
về sự tất yếu phải nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về đất đai. Với vai trò là
tổ chức dịch vụ công VPĐKQSDĐ ra đời đã tháo gỡ và giảm tải được cơ bản
khối lượng công việc của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai (Sở TNMT và
Phòng TNMT) về việc thực hiện các dịch vụ công về đất đai. Việc thành lập
VPĐKQSDĐ là một trong những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất
đai năm 2003, thể hiện tinh thần cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai để
tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc nhằm đẩy mạnh và hoàn thành cơ bản
việc cấp GCNQSDĐ đồng thời hạn chế những thiếu sót, tồn tại trong việc cấp
GCNQSDĐ, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay ở các địa phương.
VPĐKQSDĐ là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực
hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định
của pháp luật. Trong đó, VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở
Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ; Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do UBND cấp
huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và
môi trường và Trưởng phòng Nội vụ. VPĐKQSDĐ có con dấu riêng, được

mở tài khoản theo quy định của pháp luật (Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
Sau hơn 10 năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, đến nay
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương; VPĐKQSDĐ cấp huyện đã được thành lập tại 674/693
huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chưa kể huyện đảo), chiếm 97% tổng
số huyện. Việc thành lập và hoạt động của VPĐKQSDĐ đã khắc phục nhiều

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất
đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp GCNQSDĐ.
Tuy nhiên, việc tồn tại hệ thống VPĐK ở hai cấp đã bộc lộ những những
hạn chế đó là: không quản lý thống nhất được đất đai, mỗi cấp có cách cập
nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính không đồng bộ, thực hiện nhiệm vụ đăng ký cấp
GCN còn nhiều thủ tục rườm rà và áp dụng sai pháp luật. Hơn nữa, với mục
tiêu xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại cần sớm xây dựng một hệ thống
thông tin đất đai thống nhất từ Trung ương đến cấp tỉnh, cấp huyện thì việc
thành lập VPĐKQSDĐ thành một cấp sẽ tạo thuận lợi cho việc tổ chức, xây
dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu đất đai để đáp ứng yêu cầu khai thác, cập
nhật thông tin đất đai thường xuyên, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai ở
các cấp, phục vụ các ngành, lĩnh vực và nhu cầu của tổ chức cá nhân. Vì vậy,
việc kiện toàn lại hệ thống Văn phòng đăng ký thành một cấp ở Việt Nam là rất
cần thiết để sửa đổi các quy định hiện hành về tổ chức và cơ chế hoạt động của
hệ thống Văn phòng đăng ký nhằm khắc phục những hạn chế của hệ thống Văn
phòng đăng ký hai cấp hiện nay.

1.2. Mô hình tổ chức và hoạt động đăng ký đất đai một số nước

1.2.1. Mô hình đăng ký đất đai tại Australia
1.2.1.1. Bộ máy tổ chức đăng ký đất đai
- Cơ quan đăng ký đất đai là tổ chức dịch vụ công, thực hiện tất cả các
công việc của thủ tục đăng ký đất đai và bất động sản (kể cả việc ký cấp giấy
chứng nhận); thực hiện quản lý, cập nhật dữ liệu đất đai; lưu trữ toàn bộ hệ
thống hồ sơ đăng ký đất đai; thực hiện thu các khoản phí, lệ phí liên quan đến
thủ tục đăng ký, kể cả lệ phí trước bạ.
- Cơ quan đăng ký đất đai được thành lập theo 1 cấp (ở cấp Bang) và có
các chi nhánh trực thuộc;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


- Giám đốc cơ quan đăng ký có thẩm quyền ký cấp GCN cho mọi tổ
chức và cá nhân.
Tổng số nhân viên có 900 người; trong đó, tại Văn phòng chính có
khoảng 500 người; tại chi nhánh có 200 người; ngoài ra còn có khoảng 300
người ở rải rác trên toàn Bang. Cơ cấu nhân viên chủ yếu thuộc lĩnh vực đăng ký
350 người, lĩnh vực đo đạc khoảng 250 người, lĩnh vực định giá 100 người.
Kinh phí cho toàn bộ hoạt động của LPI đều dựa trên các nguồn thu từ
hoạt động dịch vụ của cơ quan (gồm các khoản phí đăng ký và phí cung cấp
thông tin, dữ liệu đất đai); hàng năm LPI thu được khoảng 200 – 250 triệu
USD, trong đó thu từ cung cấp thông tin khoảng 30 triệu/năm. Lợi nhuận nộp
ngân sách khoảng 30 triệu/năm, chưa kể thuế; còn lại LPI được quyền sử
dụng. Tuy nhiên, toàn bộ kinh phí thu được đều phải nộp kho bạc và được
phân bổ lại theo kế hoạch hoạt động hàng năm của LPI.
Cơ quan đăng ký có 6 bộ phận gồm:
+ Bộ phận chính sách và hành chính;

+ Bộ phận dịch vụ bản đồ và giấy chứng nhận;
+ Bộ phận dịch vụ đăng ký, cấp GCN.
+ Bộ phận dịch vụ khách hàng;
+ Dự án chuyển đổi giấy chứng nhận: thực hiện dịch vụ cấp đổi các
Giấy chứng nhận cũ sang loại giấy chứng nhận mới;
+ Dự án đăng ký điện tử: thực hiện các giao dịch bằng điện tử;
1.2.1.2. Đăng ký đất đai
- Việc đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu ở các bang thuộc Australia
đều đã hoàn thành; hoạt động đăng ký đất đai hiện nay chủ yếu là đăng ký các
giao dịch về chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp bất động sản và chia tách thửa
đất để tạo thành bất động sản mới. Mức độ thực hiện đăng ký các giao dịch về
đất đai hàng năm tại mỗi cơ quan đăng ký (mỗi bang) là rất lớn:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


+ Cơ quan đăng ký đất Sydney quản lý khoảng 1,5 triệu thửa đất,
nhưng trong năm 2012 đã tiếp nhận giải quyết 712.601 hồ sơ đăng ký các
loại; khối lượng đăng ký hàng ngày khoảng 3000 – 4000 hồ sơ. Tổng số phí
đăng ký thu được khoảng 72 triệu 600.000 USD.
+ Cơ quan đăng ký đất Nam Úc quản lý khoảng 1 triệu thửa đất nhưng
hàng năm tiếp nhận và giải quyết khoảng 250.000 bộ hồ sơ đăng ký các loại.
- Hệ thống đăng ký đăng ký tại Sydney cũng như trên toàn lãnh thổ
Australia thực hiện theo hệ thống Torren với đặc trưng chủ yếu là cấp GCN
(Certificate of title) cho từng thửa đất mà không lập sổ địa chính như ở Việt Nam.
- Hồ sơ địa chính được lưu trữ chỉ bao gồm bản đồ hoặc bản trích đo thửa
đất, giấy chứng nhận (bản lưu) và tờ đăng ký đất (dùng cho chủ đất kê khai và
nhân viên đăng ký ghi kết quả kiểm tra hồ sơ; có 15 loại mẫu khác nhau cho mỗi
loại thủ tục; trường hợp chuyển nhượng không phải nộp hợp đồng).

- Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai (CSDL) của Bang New South
Wales được thực hiện từ năm 1983 và đã hoàn thành từ hàng chục năm nay.
Việc đăng ký giao dịch điện tử đã được thực hiện từ năm 2011.
- Thông tin đất đai được cung cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có yêu cầu
mà không giới hạn; nhưng người được cung cấp phải trả phí, kể cả các cơ
quan của Chính phủ và chính quyền địa phương;
- Việc đăng ký đất đai tại các Bang của Australia thường không do chủ
sở hữu đất trực tiếp thực hiện mà do luật sư đại cho chủ sở hữu đất thực hiện.
1.2.2. Mô hình đăng ký đất đai ở Thụy Điển
1.2.2.1. Bộ máy tổ chức đăng ký đất đai
Ở Thụy Điển, hoạt động đăng ký đất đai bao gồm hoạt động địa chính
(sự hình thành và đăng ký bất động sản) và việc đăng ký quyền (quyền sở hữu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


và những hạn chế trong thực hiện quyền) do Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia
chịu trách nhiệm chủ trì tổ chức thực hiện.
Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia là tổ chức thuộc Bộ Môi trường, với lực
lượng nhân sự khoảng 2.400 người làm việc tại 90 văn phòng trên khắp Thụy
Điển, giữ vai trò chủ yếu và chịu trách nhiệm trên phạm vi toàn quốc trong lĩnh
vực bản đồ, địa chính và đăng ký quyền thông qua bốn bộ phận. Trong đó:
- Bộ phận Dịch vụ địa chính chịu trách nhiệm đối với toàn bộ hoạt động
địa chính và các thủ tục địa chính liên quan đến sự hình thành, thay đổi của bất
động sản; sự hình thành tài sản chung; xác định và điều chỉnh ranh giới bất
động sản; xác định những hạn chế về quyền với tổng số khoảng 860 nhân sự,
được làm việc tại 80 văn phòng trên khắp Thụy Điển.
- Bộ phận Đăng ký chủ quyền chịu trách nhiệm kiểm tra các đơn vị

đăng ký liên quan đến quyền sở hữu, thế chấp và những quyền khác, ghi nhận
những thông tin này vào phần đăng ký quyền trong Sổ Đăng ký bất động sản.
Tổng số nhân sự của bộ phận này khoảng 200 người.
- Bộ phận thông tin địa lý và đất đai chịu trách nhiệm xây dựng, quản
lý, phát triển và cung cấp thông tin về địa lý và đất đai. Tổng số nhân sự của
bộ phận này khoảng 550 người.
- Bộ phận thương mại và sản xuất bản đồ chịu trách nhiệm sản xuất bản
đồ và thực hiện các công tác đo vẽ bản đồ theo hợp đồng. Nhân sự cho bộ phận
này là khoảng 425 người, làm việc tại 40 văn phòng trên toàn Thụy Điển.
1.2.2.2. Thủ tục đăng ký đất đai
Thủ tục đăng ký đất đai được thể hiện thông qua các hoạt động như:
- Phân phối lại đất đai: một mảnh đất được tách rời từ một đơn vị bất
động sản và sáp nhập vào đơn vị khác, kèm theo đó là sự tạo lập, thay đổi
hoặc hủy bỏ quyền đi qua bất động sản liền kề;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


- Tách thửa: một đơn vị bất động sản thuộc sở hữu chung của hai hoặc
nhiều người được phân chia thành từng đơn vị bất động sản mới tương ứng
với phần sở hữu của từng người
- Hợp thửa: hai hoặc nhiều đơn vị bất động sản được sáp nhập lại, hình
thành nên một đơn vị bất động sản mới;
- Xác định ranh giới bất động sản: được tiến hành khi ranh giới, hoặc
cột mốc của một đơn vị bất động sản không xác định được rõ ràng, cần được
xác định lại;
- Di chuyển hoặc tháo dỡ công trình/tài sản gắn liền trên đất;
- Sự thiết lập những tiện ích chung (như lối đi, nhà để xe, hệ thống cấp
– thoát nước);

- Thủ tục xác lập quyền đi qua bất động sản liền kề. Những hoạt động
này được gọi chung là sự hình thành bất động sản.
Đăng ký đất đai được thực hiện thông qua những hoạt động như:
- Đăng ký xác lập “Quyền”: là đăng ký xác lập Quyền sở hữu và Quyền
sử dụng tùy quy định của pháp luật từng nước;
- Đăng ký khi thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn.
1.2.3. Mô hình đăng ký đất đai ở Malaysia
1.2.3.1. Bộ máy tổ chức đăng ký đất đai
- Tại Malaysia, cơ quan đăng ký đất đai được thành lập theo 1 cấp ở các
bang và có một số rất ít chi nhánh trực thuộc, có chức năng, nhiệm vụ, thẩm
quyền thực hiện tất cả các công việc của các thủ tục đăng ký đất đai và bất
động sản, cấp giấy chứng nhận; quản lý, cập nhật dữ liệu đất đai; lưu trữ toàn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


bộ hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai; đồng thời thực hiện thu các khoản phí, lệ
phí liên quan đến thủ tục đăng ký, kể cả lệ phí trước bạ.
- Giám đốc cơ quan đăng ký và chi nhánh cùng có thẩm quyền ký, cấp
Giấy chứng nhận cho mọi tổ chức và cá nhân.
1.2.3.2. Thủ tục đăng ký đất đai:
Thủ tục đăng ký chuyển nhượng đất đai thông thường phải qua các bước:
- Người mua và người bán thỏa thuận, thuê luật sư của mình để tìm
hiểu thông tin và thương thảo Hợp đồng. Trường hợp bên mua vay tiền ngân
hàng để mua (là hình thức rất phổ biến tại Malaysia) thì bên mua thông qua
Luật sư thương thảo với ngân hàng về việc cho vay tiền mua đất;
- Sau khi Hợp đồng đã được ký kết, hai bên mua bán thông qua Luật sư

của mình làm đại diện đến cơ quan thuế trực thuộc Bộ Tài chính để thực hiện
đánh giá tài sản và làm thủ tục nộp thuế;
- Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hồ sơ được chuyển sang cơ
quan đăng ký và làm thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu tài sản ở cơ quan đăng
ký đất đai trực thuộc nơi có tài sản.
1.2.3.3. Hình thức đăng ký đất đai
Có thể thực hiện đăng ký trực tiếp tại cơ quan đăng ký hoặc đăng ký
trên mạng (online), việc đăng ký trên mạng có ưu điểm rút ngắn thời gian nộp
và chuyển hồ sơ đến bộ phận xử lý (thời gian từ 8 ngày xuống còn 1 ngày);
thời gian chờ xử lý hồ sơ (đánh giá tài sản, chuyển thông tin nghĩa vụ tài
chính…) từ 8 ngày xuống còn 1 ngày.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


1.2.4. Bài học kinh nghiệm nuớc ngoài về mô hình cơ quan đăng ký
đất đai đối với Việt Nam
Các nước trên thế giới đều coi hoạt động đăng ký đất đai (kể cả việc cấp
Giấy chứng nhận) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động
quản lý nhà nước và do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện.
Mô hình cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ
chức theo mô hình một cấp. Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký
trực thuộc cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực
thuộc được bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí
theo đơn vị hành chính như: Anh, Pháp, Đức, Hà Lan, Thụy Điển, Úc,
NewZealand, Malaysia,...., trong đó riêng Thụy Điển trước đây thuộc hệ
thống tòa án nhưng từ năm 2005 được cải cách lại và được chuyển giao sang
cơ quan quản lý đất đai quản lý; một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng

ký ở cấp tỉnh và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực như: Canada, Hoa
Kỳ, Thái Lan, Đan Mạch,….
Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước đều có các điểm chung: có thẩm
quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai (từ việc tiếp
nhận và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp Giấy
chứng nhận và việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách); do
đó bảo đảm cơ chế "một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy
nhất một nơi là cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi
khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam).
Hiện nay, phần lớn các nước đều đã triển khai tin học hóa việc đăng ký.
Toàn bộ hồ sơ địa chính dạng giấy đã được số hóa và được lưu giữ trong cơ
sở dữ liệu đất đai (còn gọi là ngân hàng dữ liệu) để phục vụ thuận lợi, nhanh
chóng, chính xác yêu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho mọi tổ chức,
cá nhân, nhất là hệ thống cơ quan đăng ký (để thẩm tra trong quá trình giải
quyết thủ tục đăng ký), cơ quan thuế. Hệ thống đăng ký điện tử được triển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


khai thống nhất ở mỗi quốc gia, nhiều nước đã triển khai việc đăng ký giao
dịch điện tử (Người đăng ký gửi hồ sơ đăng ký qua mạng đến cơ quan đăng
ký mà không phải trực tiếp đến cơ quan đăng ký để nộp hồ sơ dạng giấy như
hiện nay). Bên cạnh đó, một số nước áp dụng hệ thống đăng ký TORREN
(cấp Giấy chứng nhận cho người đăng ký) như Australia, NewZealand đã
chuyển sang việc cấp Giấy chứng nhận điện tử và trên Giấy chứng nhận chỉ
thể hiện một số thông tin cơ bản về quyền sở hữu thửa đất; với cách làm này,
người dân có thể tự in Giấy chứng nhận của mình trên mạng bất kỳ lúc nào,
giá trị pháp lý của loại Giấy chứng nhận này được bảo đảm đảm bằng sự
thống nhất thông tin lưu trữ trong cơ sở dữ liệu địa chính.

Từ kết quả nghiên cứu khảo sát mô hình tổ chức và hoạt động của cơ
quan đăng ký tại các nước nói trên cho thấy có nhiều điểm cần được nghiên
cứu để áp dụng ở Việt Nam:
1. Chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đăng ký đất đai có nhiều điểm
khác với ở Việt Nam:
- Việc tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp GCN được thực hiện tại cơ quan
đăng ký mà không thông qua Bộ phận “một cửa” của UBND như ở Việt Nam;
- Cơ quan đăng ký có nhiệm vụ và thẩm quyền thực hiện tất cả mọi
công việc của thủ tục đăng ký, cấp GCN; kể cả việc ký GCN và việc thu các
loại phí, lệ phí liên quan đến cấp GCN;
2. Tổ chức bộ máy cơ quan đăng ký mặc dù có nhiều điểm khác nhau,
song đều có một số điểm thống nhất:
- Cơ quan đăng ký được tổ chức theo mô hình một cấp và có các chi
nhánh ở các khu vực khác nhau tùy theo yêu cầu mức độ giao dịch.
- Các cơ quan đăng ký đều có các bộ phận chuyên trách gồm: Bộ phận
tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; Bộ phận tách hợp thửa; Bộ phận đăng ký; Bộ
phận GCN; Bộ phận lưu trữ hồ sơ và bộ phận kiểm tra, xử lý các sai sót; bộ
phận dịch vụ pháp lý;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17