đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận hoàng mai, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP & PT NÔNG THÔN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------------------

-------------------

TRƯƠNG ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2014


Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này hoàn
toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong suốt quá trình thực hiện luận
văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn

Trương Anh Tuấn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


Lời cảm ơn
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo của khoa Quản lý Đất đai
Học viện Nông Nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi, nhiệt tình giảng dạy
và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà,
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ và hỗ trợ tôi hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hoàng Mai, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Thống kê,
Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hoàng Mai và Ủy ban nhân dân 14 phường
thuộc quận, cũng như các bạn bè, đồng nghiệp đã cung cấp đầy đủ thông tin, số
liệu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu thực
hiện luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình học
tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.

Tác giả Luận văn

Trương Anh Tuấn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ....................................................................................................... iii
Danh mục bảng ............................................................................................... vii
Danh mục đồ thị, hình, sơ đồ, ảnh ................................................................ viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
a) Mục đích của đề tài .....................................................................................2
b) Yêu cầu của đề tài .......................................................................................2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................3
1.1. Khái quát về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất .........................................3
1.1.1. Quyền sở hữu ........................................................................................3
1.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................6
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ......................... 10
1.2.1. Các nước phát triển .............................................................................. 10
1.2.2. Các nước trong khu vực ....................................................................... 15
1.3. Tính pháp lý và cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất
ở Việt Nam ....................................................................................................... 20
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........... 20
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ............ 23
1.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trong cả nước .......................... 28
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 33
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 33
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai ..... 33
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Hoàng Mai ......................... 33

2.2.3. Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai........ 33
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp đối với việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Hoàng Mai......................................................................... 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 34
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp .................................... 34
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................... 34
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 35
2.3.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu .................................................... 35
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ...................................................................... 36
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................ 37
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai ....... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 37
3.1.2. Các nguồn tài nguyên .......................................................................... 38
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................... 39
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội ..................... 43
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại quận Hoàng Mai .............................. 45
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 45
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ......................................................................... 50
3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai ........ 55
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp,
cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ....................................... 55
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............. 56
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất........................ 62
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ......................... 64
3.3.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất........................ 67

3.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng
đất ................................................................................................................. 70
3.3.7. Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ...... 72
3.3.8. Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực
hiện các quyền sử dụng đất............................................................................. 74
3.3.9. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ............. 76
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất........ 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 83
PHỤ LỤC......................................................................................................... 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


Danh mục chữ viết tắt

Ký hiệu

Chú giải

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


Danh mục bảng

Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân tại quận Hoàng Mai

39

3.2

Cơ cấu kinh tế qua các năm tại quận Hoàng Mai

40

3.3

Tình hình phát triển dân số tại quận Hoàng Mai

41

3.4

Hiện trạng sử dụng đất tại quận Hoàng Mai năm 2013

51

3.5

Cơ cấu diện tích theo đơn vị hành chính thuộc quận Hoàng Mai

52

3.6

Tình hình hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở tại quận
Hoàng Mai từ năm 2010 đến năm 2013

56

3.7

Tổng hợp kết quả điều tra tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở từ
năm 2010 đến năm 2013.

59

3.8

Tổng hợp kết quả điều tra tình hình thuê, cho thuê QSDĐ ở từ
năm 2010 đến năm 2013

62

3.9

Tình hình hoàn thành thủ tục thừa kế QSDĐ ở tại quận Hoàng
Mai từ năm 2010 đến năm 2013

64

3.10

Tổng hợp kết quả điều tra tình hình thừa kế QSDĐ ở từ năm
2010 đến năm 2013

65

3.11

Tình hình hoàn thành thủ tục tặng cho QSDĐ ở tại quận Hoàng
Mai từ năm 2010 đến năm 2013

67

3.12

Tổng hợp kết quả điều tra tình hình tặng cho QSDĐ ở từ năm
2010 đến năm 2013

68

3.13

Tình hình hoàn thành thủ tục thế chấp QSDĐ ở tại quận Hoàng
Mai từ năm 2010 đến năm 2013

69

3.14

Tổng hợp kết quả điều tra tình hình bồi thường do thu hồi
QSDĐ từ năm 2010 đến năm 2013

73

3.15

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các
QSDĐ từ năm 2010 dến năm 2013

74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


Danh mục đồ thị, hình, sơ đồ, ảnh

Số

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ hành chính quận Hoàng Mai

53

3.2

Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại quận Hoàng
Mai từ năm 2010 đến năm 2013

55

3.3

Tình hình thừa kế QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai từ
năm 2010 đến năm 2013

63

3.4

Tình hình tặng cho QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai từ
năm 2010 đến năm 2013

66

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii

MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống. Đất đai còn là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng; là yếu tố không thể thiếu
trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời
sống xã hội. Việc sử dụng hiệu quả và tiết kiệm đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh
tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do
đất đai là một yếu tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản
lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị
trường lành mạnh trong việc sử dụng đất.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh đã
hình thành nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng
hoá, trong đó có đất đai. Thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào
nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền
kinh tế quốc dân. Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị
trường quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 có những quy định về việc giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những
quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: Những quy định
pháp luật chồng chéo đã ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất; Hiện tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng trốn tránh
thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng cách thông qua hợp đồng ủy quyền diễn ra ở
nhiều địa phương; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ
xây dựng các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà
nước, trường học, bệnh viện, v.v... dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định

tỏ ra còn nhiều bất cập (chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


phóng mặt bằng chậm trễ luôn luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết
các công trình.
Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội. Quận được
thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP 06/01/2003 của Chính phủ Việt
Nam và chính thức hoạt động có hiệu lực từ ngày 28/12/2003. Là một quận mới
của Thủ đô Hà Nội nên Hoàng Mai có vị trí thuận lợi cho phát triển và giao lưu
kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, diện tích đất nông nghiệp
đang dần được thay thế bằng hạ tầng đô thị phát triển, nhiều khu đô thị được xây
dựng đã thu hút một lượng lớn dân cư về đây sinh sống. Kinh tế - xã hội phát
triển, cơ sở hạ tầng được đầu tư khiến nhu cầu về quyền sử dụng đất cho các hoạt
động thực hiện quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng.
Chính tốc độ đô thị hoá nhanh chóng đó đã kéo theo rất nhiều bất cập trong quản
lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận.
Thực trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Những giải pháp để giải
quyết tình trạng này là gì? là các câu hỏi cần phải được làm rõ nhằm đưa ra
hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai, thành
phố Hà Nội” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
a) Mục đích của đề tài
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.

b) Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, phản ánh đúng tình
hình thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa góp phần thúc đẩy việc thực hiện các
quyền sử dụng đất ở quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội và các địa bàn có điều
kiện tương tự.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Trong kinh tế chính trị học, quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối
quan hệ giữa người với người trong chiếm dụng của cải, tài sản. Nó là hình thức
xã hội của sự chiếm hữu của cải, được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực
hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” (Quốc hội, 2005).
Quyền sở hữu gồm ba quyền cơ bản: chiếm giữ (quyền nắm giữ tài sản và
tiêu sản trong tay), sử dụng (quyền sử dụng tài sản và tiêu sản theo ý muốn), định
đoạt (quyền quyết định cho mượn, cho thuê, bán, cầm cố, thế chấp, phá hủy). Cụ
thể là khi cho người (tổ chức) khác mượn, hoặc thuê tài sản (tiêu sản) thì chủ sở
hữu đã trao cho người mượn hai quyền: chiếm hữu và sử dụng. Người (tổ chức)
khác đó sẽ vi phạm pháp luật nếu sử dụng quyền định đoạt (bán, cầm cố, thế
chấp, phá hủy) đối với tài sản của chủ sở hữu. Bởi thế, quyền định đoạt chiếm vị
trí đặc biệt quan trọng, là cơ sở của quyền sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013).

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội - nghề nghiệp (Quốc hội, 2005).
Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử
dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người
được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình. Khái niệm sở hữu đất đai nhỏ hơn
khái niệm sở hữu bất động sản bởi bất động sản không chỉ có đất đai mà còn bao
gồm những gì gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất đó (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng
có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức
phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003)
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà
pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001 cũng đã thể chế hóa chính
sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật
Đất đai 1993, 1998, 2001 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững (Quốc hội, 1993).
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy
đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ
thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất
không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể

này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng
thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều
tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn
định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do
chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước
thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai
của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ;
những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và
đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


1.1.2. Quyền sử dụng đất

Tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980 đã quy định “Đất đai là sở hữu toàn
dân”. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1998, 1993; Hiến pháp năm 1992; Luật sửa
đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998, 2001 vẫn chưa làm rõ “sở
hữu toàn dân”. Phải đến Luật đất đai 2003, “sở hữu toàn dân” mới được làm rõ:
“Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai” Như vậy, Nhà nước là người
đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Như trên
đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không
thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người người
sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải
là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và
cá nhân, hộ gia đình) có quyền sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử
dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận.
Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng
đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng đất của người
sử dụng (Quốc hội, 1993).
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng
đất” (Quốc hội, 1993).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền
năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại
chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và
được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106
Luật Đất đai 2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng
khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do
đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có
nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử
dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người
sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).

Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện
các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có
hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý
thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất cũng rất gần với khái
niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị
trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng
thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện
canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối
đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở
trong cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng
thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là không có mục đích thương
mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà
pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có
được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ,
thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường

hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là hành vi mà người có QSDĐ
có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai

trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho
nông dân; là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và
công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng
giá trị quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003).
- Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất được quy định cụ thể tại
khoản 1 Điều 108 Luật đất đai 2003: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để xây
dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất
vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê,
sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc
gia nào và chế độ nào.
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận quyền tư hữu về đất
đai là quyền cơ bản nhất, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế
tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư
liệu sản xuất khác.

Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế
giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế độ chính
trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa
dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu
đất đai, đó là chế độ sở hữu tư nhân và chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
1.2.1. Các nước phát triển
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển
gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc
địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy
hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ
liệu đất đai… đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật,
chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng
sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem
xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký
quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển
nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét
các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ: cấm bán).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Bởi việc chuyển nhượng là một hợp

đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,
hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có ba thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên, người sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì
thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng
cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không
kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được
xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở
bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động
sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết
việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng
các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy
định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các
tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng
vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn
gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn
xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại
ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên
đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản
để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là
Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được
chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Cộng hoà Liên bang Đức
Xét về chế độ sở hữu đất đai, Cộng hòa Liên bang Đức thực hiện mô hình
sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa
thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được
chính quyền cộng hoà Liên bang Đức bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được
coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước Liên bang Đức và chính
quyền các bang. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.
Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của

thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp
đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp
một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân
Bá và cộng sự, 2003).
1.2.1.3. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời
gian sau ngày 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu

được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý
đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Thị Minh Hà, 2000).
1.2.1.4. Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của
nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản
cũng đồng thời được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản
cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hoá để hình thành
một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với

ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu
tiên được mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một.
Người nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa
là họ chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên
đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt
bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không
được tự do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ
pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, quá trình này còn
nhiều khó khăn và để có một thị trường bất động sản như ở các nước phát triển,
Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá và cộng sự, 2003).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


1.2.2. Các nước trong khu vực
1.2.2.1. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai
ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể
(đối với đất thuộc khu vực nông thôn).
Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền
sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. quyền sử dụng đất
được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh
nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu
tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này,
QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.
Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng
ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển
nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng

này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong
trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển
nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao
dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải
đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn
20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê
phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước
đây để có được QSDĐ.
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải
được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay.
Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có
thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


1.2.2.2 Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận

về đất đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi
loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối
với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở
hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia
nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng
nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà
không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS3K được
cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17