Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã bắc kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ XUÂN HỒNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỊ XÃ BẮC KẠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ XUÂN HỒNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỊ XÃ BẮC KẠN

Nghành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2014

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện
luận văn này đã được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước khoa
và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, 05 tháng 9 năm 2014
Người viết cam đoan

Vũ Xuân Hồng


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy
giáo, cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường. Tôi xin
gửi lời cảm ơn chân thành đến:
Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn - Giảng viên Khoa Quản lý
tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn,
chỉ bảo, truyền thụ những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình nghiên cứu và viết luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Quản lý
tài nguyên, Phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, các phòng ban và trung tâm
của Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều
kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã
Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến
hành đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng
nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện
đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, 05 tháng 9 năm 2014
Tác giả luận văn

Vũ Xuân Hồng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................ii
MỤC LỤC ........................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................vi
DANH MỤC CÁC HÌNH.................................................................................viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ........................................................................................ 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...............................4

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI..................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ...............................................4
1.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai .......................................4
1.1.3. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản .............................5
1.1.4. Đơn vị đăng ký đất đai .........................................................5
1.1.5. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất .....................................................................6
1.2. LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN
ĐẾN VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..................... 10
1.2.1. Lich sử đăng ký đất đai ở Việt Nam ....................................10
1.2.2. Các loại đăng ký đất đai, bất động sản ................................12
1.2.3. Những vấn đề liên quan đế Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ..14
1.3. ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM.. 20
1.3.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới...20
1.3.2. Khái quát về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ở Việt Nam ....................................................................23


iv

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...33
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................... 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................33
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU.................................... 33
2.2.1. Thời gian nghiên cứu .........................................................33
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ..........................................................33
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.............................................................. 33
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................................................... 36
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................36

3.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ....................................37
3.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ...................37
3.4.4. Phương pháp biểu đạt số liệu ..............................................37
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 38
3.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ BẮC KẠN, TỈNH BẮC KẠN 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn ..........38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn 40
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn ....46
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn ....48
3.2.2. Thực trạng cán bộ ngành quản lý đất đai tại thị xã Bắc Kạn 52
3.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ BẮC KẠN, TỈNH BẮC KẠN......................... 53
3.3.1. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn theo thời gian ...........................53
3.3.2. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn theo nhiệm vụ việc làm .............59
3.3.3. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Bắc Kạn theo nhận xét của các đối tượng được phỏng vấn .......69


v

3.4. KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ BẮC
KẠN, TỈNH BẮC KẠN ........................................................................... 75
3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn ................................................75
3.4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn ...........................................75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...............................................................................76

1. KẾT LUẬN.......................................................................................... 76
2. ĐỀ NGHỊ ............................................................................................. 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................78


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng các cấp.... 23
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
trong cả nước................................................................................... 25
Bảng 3.2. Hiện trạng trình độ cán bộ địa chính của thị xã Bắc Kạn ............... 52
Bảng 3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Bắc Kạn năm 2009 ................................................................ 53
Bảng 3.4. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Bắc Kạn năm 2010 ................................................................ 54
Bảng 3.5. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Bắc Kạn năm 2011 ................................................................ 55
Bảng 3.6. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Bắc Kạn năm 2012 ................................................................ 56
Bảng 3.7. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Bắc Kạn năm 2013 ................................................................ 57
Bảng 3.8. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013................................................ 58
Bảng 3.9. Kết quả giải quyết hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc
Kạn giai đoạn 2009-2013 ................................................................ 60
Bảng 3.10. Kết quả giải quyết hồ sơ cấp lại, cấp đổi chứng nhận quyền sử
dụng đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc

Kạn giai đoạn 2009-2013 ................................................................ 61
Bảng 3.11. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn giai đoạn
2009-2013 ....................................................................................... 62


vii

Bảng 3.12. Kết quả giải quyết hồ sơ thế chấp bằng giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị
xã Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013..................................................... 63
Bảng 3.13. Kết quả giải quyết hồ sơ xóa thế chấp bằng giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị
xã Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013..................................................... 64
Bảng 3.14. Kết quả thực hiện trích đo địa chính để cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013................................................ 66
Bảng 3.15. Kết quả cung cấp thông tin địa chính của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013 .................. 68
Bảng 3.16. Những hiểu biết chung về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tại thị xã Bắc Kạn ...................................................................... 69
Bảng 3.17. Những hiểu biết về các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn ................................................... 70
Bảng 3.18. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
tại thị xã Bắc Kạn............................................................................ 73
Bảng 3.19. Thái độ phục vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Bắc Kạn................................................................................. 74


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai .............................................................................. 19
Hình 3.1. Tổ chức bộ máy hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn ......................................... 51


1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống. Con người sinh ra và lớn lên nhờ
đất, đất đai gắn bó máu thịt với con người và cả dân tộc, là sự sống còn của
mỗi quốc gia. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai làm cho các quyền về đất đai
được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của
nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của
người sử dụng đất.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục
vụ cho Chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống
đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai;
Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an.
Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với
bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế
chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép

ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp GCN đã cơ bản
hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan
đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính …
Điều 64, Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Cơ quan quản lý đất đai ở
địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ
địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ" [6].


2

Sự hình thành của hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
(VPĐKQSD đất) cùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành
chính theo cơ chế "một cửa", "một cửa liên thông" đã góp phần đổi mới nâng
cao chất lượng công tác đăng ký đất đai, cấp GCN theo hướng công khai,
minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát huy
hiệu quả góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai; Tuy nhiên
hoạt động của VPĐKQSD đất còn nhiều bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về
đăng ký, cấp GCN hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc, đặc biệt là
khu vực đô thị có số lượng giao dịch bất động sản ngày càng cao.
Thị xã Bắc Kạn có 08 đơn vị hành chính cấp xã bao gồm 4 phường và
4 xã. Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ ở
huyện thị xã Bắc Kạn đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nếu như
các bộ phận đăng ký đất ở cấp thị khắc phục tình trạng quá tải thì cấp xã đang
trong tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp
GCNQSD đất.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài Đánh giá hoạt động của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao
hiệu quả hoạt động của Tổ chức này, góp phần cải cách thủ tục hành chính
trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn.
1.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thị xã Bắc Kạn


3

- Đánh giá được hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thị xã Bắc Kạn theo các góc độ: thời gian, nhiệm vụ, ý kiến nhận xét của các
đối tượng điều tra.
- Đưa ra được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn trong giai đoạn tới.


4

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất
đai được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập

trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.Đem lại những lợi lợi ích không chỉ cho
người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội.
Đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện thông qua các đặc điểm sau:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có thẩm quyền
tổ chức đăng ký đất đai.
- Dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính).
1.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi ích đối với
nhà nước và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau [2]:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông
nghiệp, thuế chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;


5

Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công
dân như sau [2]:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.

1.1.3. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
- Nguyên tắc đồng thuận;
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý [2].
1.1.4. Đơn vị đăng ký đất đai
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề
mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể
đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng
đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng
đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.


6

1.1.5. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất

1.1.5.1. Chủ trương, đường lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà
nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001): “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ
cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính
phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công
dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ
trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác
định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của
Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các
cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.
1.1.5.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất
* Các văn bản của Nhà nước cấp trung ương
- Bộ luật Dân sự năm 2005: quy định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu
được Bộ Luật dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (điều 167); Thời điểm
chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (điều 168); Các quyền của người không
phải là chủ sở hữu đối với tài sản (điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể


7

nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp
(trong đó có quyền SDĐ) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền [3].
- Luật Đất đai năm 2003: quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất
được thực hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa
được cấp GCN; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp,
bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có GCN
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử
dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản
án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành
án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành [6].
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai. Nghị định này quy định: UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương Quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và
thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng
đất trên địa bàn Quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT [7]. Như
vậy, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc
thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai,
giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn chức
năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất. Theo đó,
thông tư này quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở
vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác
cải cách hành chính [18].


8

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan
trong việc luân chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải
cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài
chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và
các khoản thu khác nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT [20].
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư này quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp,
bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền
hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng
đất [21].
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung
một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh [23].
Nghị định số 84/2008/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2008 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [8].
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ tái định cư [9].

9

Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn
chế như:
- Thông tư số 38/2004/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ quy định không rõ ràng (cho
phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc
phải thành lập mô hình VPĐK đang bị "bỏ ngỏ" [18].
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
* Các văn bản của địa phương
- Quyết định số 936/2007/QĐ-UBND ngày 21 tháng 6 năm 2007 của
UBND tỉnh Bắc Kạn về việc ban hành mức thu và tỷ lệ trích để lại các loại
phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn [28].
- Quyết định số 750 /2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 4 năm 2009 của
UBND tỉnh Bắc Kạn về việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn [29].
- Quyết định số 2516/2009/QĐ-UBND ngày 17 tháng 8 năm 2009 của
UBND tỉnh Bắc Kạn về việc chuyển giao việc chứng nhận các hợp đồng, giao
dịch đối với bất động sản tại tỉnh Bắc Kạn [30].
- Quyết định số 1562 /2010/QĐ-UBND ngày 29 tháng 7 năm 2010 của
UBND tỉnh Bắc Kạn về việc ban hành quy định một số nội dung cụ thể về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn [31].
- Quyết định số 258/QĐ-UBND ngày 24 tháng 3 năm 2009 của Ủy ban
nhân dân thị xã Bắc Kạn về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất [27].

10

1.2. LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN
ĐẾN VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Lich sử đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.2.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
Chỉ thị 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ
“về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng
ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông
thôn [16].
1.2.1.2. Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1987
- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai
tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã,
thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”.
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK
ngày 14 tháng 7 năm 1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông
tư số 302-ĐKTK ngày 28 tháng 10 năm 1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định
201-ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất
đai của Việt Nam” [16].
1.2.1.3. Giai đoạn thực hiện Luật đất đai 1993
Luật Đất đai năm 1993 quy định:
"Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" [17].
"Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất" [17].

11

Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (Quyền sử dụng đất) tuy
chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích SDĐ trái pháp luật xảy ra
thường xuyên, đặc biết là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc
mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật Sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1993 vào năm 1998 và năm 2001
tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993,
công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt.
Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý
nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai,
tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là quyền sử
dụng đất Nhà nước giao, cho thuê.
1.2.1.4. Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [6].
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;


12

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSD đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ
địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’ [6].
1.2.2. Các loại đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Đăng ký văn tự giao dịch
Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự bảo
đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BĐS rất đa dạng trong khuôn khổ
các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn
giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu
lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao
dịch phổ thông nhất là mua bán BĐS.
Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã
được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp

pháp của các quyền được các bên đem giao dịch. Văn tự mua bán có thể không
có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính
quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về
việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra
mua bán.


13

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch.
Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích
sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của
quyền đối với đất mà mình mua.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ,
Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự
động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động [2].
1.2.2.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu và tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay

các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào
sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó.
Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
vào bảo hiểm.


14

1.2.3. Những vấn đề liên quan đế Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.3.1. Vị trí và chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và
cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có
chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động
sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng
đất đai theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là cơ quan dịch vụ
công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống
nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan tài
nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về
quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường, do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và
Giám đốc Sở Nội vụ; chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở
Tài nguyên và Môi trường.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài

nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập
theo đề nghị của Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng
Nội vụ - Lao động, Thương binh và Xã hội; chịu sự chỉ đạo, quản lý của
Phòng Tài nguyên và Môi trường theo phân cấp quản lý của Uỷ ban nhân dân
cấp huyện.
Đối với các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa có đủ kiện
về cơ sở vật chất, trang thiết bị, đội ngũ thực thi nhiệm vụ để thành lập Văn


15

phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc do nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất
không lớn mà không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì
chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện do Phòng
Tài nguyên và Môi trường trực tiếp thực hiện (trừ những việc mà bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả theo cơ chế «Một cửa» đang làm theo quy định tại Quyết
định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế «Một cửa» tại cơ quan hành chính
nhà nước ở địa phương).
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động theo loại hình sự
nghiệp có thu, có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành.
1.2.3.2. Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
* Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp tỉnh [18]
- Giúp Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện
các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
(trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài,
cá nhân nước ngoài;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy

định của pháp luật khi thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất là tổ chức,
cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua
nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính gốc đối với tất cả các thửa đất
thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh; cấp bản sao hồ sơ địa chính từ hồ
sơ địa chính gốc cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn;
- Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo
thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện; chuyển trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý cho
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn để chỉnh lý bản sao hồ sơ địa chính;