Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Gia Nghĩa tỉnh Đăk Nông

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





NGUYỄN THỊ THU


THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT THỊ Xà GIA NGHĨA TỈNH ðĂK NÔNG



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS
TS. NGUYỄN THANH TRÀ



HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.


Tác giả



Nguyễn Thị Thu



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS TS. Nguyễn Thanh Trà giảng viên trường ðại học Nông nghiệp Hà
Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô

giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý ñào tạo trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất thị xã Gia Nghĩa ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng
nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình
thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Thu


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
DANH MỤC BẢNG ix
DANH MỤC SƠ ðỒ x
DANH MỤC HÌNH x
1. MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3
1.2.1. Mục ñích 3
1.2.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1 Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai 4
2.1.1 ðất ñai. 4
2.1.2.ðăng ký ñất ñai 5
2.1.3. Cơ sở ñăng ký ñất ñai 6
2.1.4. ðăng ký pháp lý ñất ñai. 7
2.1.5. Hệ thống ðăng ký ñất ñai và Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 10
2.2. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 19
2.2.1. Cộng hòa Pháp 19
2.2.2. Thụy ðiển 21
2.3. Thực trạng, tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất ở nước ta. 22
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

2.3.1 Thực trạng hoạt ñộng 22
2.3.7. ðiều kiện kinh phí 35
2.3.2. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK các cấp 36
2.3.3. ðánh giá chung về thực trạng của hệ thống Văn phòng ðăng ký quyền
sử dụng ñất: 39
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 46
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 46
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 46
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 46

3.2. Nội dung nghiên cứu 46
3.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Gia Nghĩa 46
3.2.2. Thực trạng, tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất thị xã Gia Nghĩa tỉnh ðắk Nông. 46
3.2.3. ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất. 46
3.2.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất. 46
3.2.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất. 47
3.3. Phương pháp nghiên cứu 47
3.3.1. Phương pháp ñiều tra, khảo sát 47
3.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 47
3.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. 48
3.3.4. Phương pháp chuyên gia 48
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 49
4.1. ðiều kiện tự nhiên- kinh tế - xã hội của thị xã Gia Nghĩa. 49
4.1.1. Các ñiều kiện tự nhiên: 49
4.1.2. ðặc ñiểm dân số và nguồn nhân lực: 52
4.1.3. Khái quát tình hình kinh tế - xã hội: 54
4.1.4. Thu nhập bình quân: 57
4.1.5. Lĩnh vực văn hóa xã hội: 58
4.1.6 ðánh giá khái quát chung: 58
4.2. Tình hình sử dụng ñất của Thị xã Gia Nghĩa. 60
4.3. Thực trạng, tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất thị xã Gia Nghĩa, tỉnh ðăk Nông. 62

4.3.1. Căn cứ pháp lý 62
4.3.2. Chức năng, nhiệm vụ 63
4.3.3. Nguồn nhân lực 63
4.3.4. Về mô hình tổ chức 63
4.3.5. Về cơ chế tài chính 64
4.3.6. Quy trình phối hợp hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất với các ñơn vị có liên quan 64
4.3.7. Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 68
4.4. ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất thị xã Gia Nghĩa. 79
4.4.1. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 79
4.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục 81
4.4.3. Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 82

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

4.4.4. Nhận xét 83
4.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất. 84
4.5.1. Chính sách pháp luật ñất ñai. 84
4.5.2. Chức năng, nhiệm vụ 85
4.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 86
4.5.4. ðối tượng giải quyết 86
4.6. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 87
4.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 87
4.6.2. Giải pháp về tổ chức 87
4.6.3. Giải pháp về nhân lực 88

4.6.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 88
4.6.5. Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 89
4.6.6. Giải pháp về cơ chế 89
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 90
5.1. Kết luận 90
5.2. ðề nghị 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

VP ðKQSDð Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất.
VP ðK Văn phòng ðăng ký
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HSðC Hồ sơ ñịa chính
SDð Sử dụng ñất
UBND Uỷ ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
VP UBND Văn phòng Ủy ban nhân dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix

DANH MỤC BIỂU


STT Tên biểu Trang

1 Dân số trung bình qua các năm, phân theo giới tính và phân theo
thành thị và nông thôn: 52

2 Thống kê nguồn lao ñộng thị xã qua các năm. 53

3 Lao ñộng trong ñộ tuổi lao ñộng ñang làm việc trong các ngành
kinh tế tại thời ñiểm tháng 01-7 hàng năm. 54

4 Tay nghề ñào tạo của Lao ñộng trong ñộ tuổi lao ñộng ñang làm
việc trong các ngành kinh tế tại thời ñiểm tháng 01-7 hàng năm 54

5 Giá trị sản xuất (GTSX) trên ñịa bàn theo giá cố ñịnh năm 1994: 55

6 GTSX trên ñịa bàn theo giá hiện hành. 55

7 Cơ cấu kinh tế: 55

8 Diện tích các loại cây trồng chính: 56

9 Thu nhập bình quân ñầu người/năm 58

10 Biến ñộng ñất ñai qua kỳ kiểm kê như sau: 61

11 Tiến ñộ cấp GCNQSD ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với ñất của thị xã Gia Nghĩa năm 2006 – 2011. 70

12 Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính thị xã Gia Nghĩa 76

13 Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của thị xã Gia Nghĩa 77

14 Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 80

15 ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðKQSDð 82

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

x

DANH MỤC SƠ ðỒ





Sơ ñồ 1. Vị trí của VPðKQSDð trong hệ thống quản lý ñất ñai……… 18

Sơ ñồ 2. Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thị xã Gia
Nghĩa, tỉnh ðắk Nông……………………………………… 646

Sơ ñồ 3. Quy trình ñăng ký, cấp giấy chứng………………………… … 67
nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu…………………………………… 657

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.8. Người dân ñến làm thủ tục về lĩnh vực ñất ñai……………… 73
Hình 4.9. Bộ phận trả kết quả hồ sơ ñất ñai……………………………… 73
Hình 4.10. Cán bộ ñang hướng dẫn cho người dân cách sử dụng thiết bị
vào việc tra cứu thông tin quá trình xử lý hồ sơ ñất ñai………… 73
Hình 4.11. Lãnh ñạo Văn phòng ðKQSDð thị xã Gia Nghĩa ñang kiểm
tra hồ sơ………………………………………………………… 73

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá,
là một loại hàng hóa ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống,
là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an
ninh quốc phòng.
ðiều 6 Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh “ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập
và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất” là một
trong những nội dung về quản lý ñất ñai;
Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai ñược
bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà

nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước như thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế
sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng…; bảo vệ lợi ích của công dân
như tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản; Khuyến khích
ñầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về
bất ñộng sản; Giảm tranh chấp ñất ñai.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất ñã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm
bảo tính pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều
cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan
trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

triển khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương.
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực
trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai
ñối với các ñối tượng sử dụng ñất: tổ chức, hộ gia ñình cá nhân, cộng ñồng dân
cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng ñất ở Việt Nam. Việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược thực
hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân
có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán bộ làm việc tại
cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao ñã phát huy thành
quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch

vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn ñề bức
xúc ñối với người sử dụng ñất, ñặc biệt là tại các ñô thị.
Thị xã Gia Nghĩa là ñơn vị trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá xã hội
của tỉnh ðắk Nông, ñược thành lập ngày 15 tháng 7 năm 2005 theo Nghị ñịnh
số 82/2005/Nð – CP, ngày 27/6/2005 của Chính phủ, có 8 ñơn vị hành chính
cấp xã gồm 05 phường: Nghĩa ðức, Nghĩa Thành, Nghĩa Tân, Nghĩa Phú,
Nghĩa Trung và 03 xã gồm: Quảng Thành, ðăk Nia và ðăk R’Moan.
Trong những năm vừa qua, quá trình ñô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở thị xã
Gia Nghĩa dẫn ñến nhiều biến ñộng về sử dụng ñất. Nhu cầu ñăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với ñất
của nhân dân trên ñịa bàn là rất lớn, tuy nhiên việc giải quyết các yêu cầu về
quyền của người sử dụng ñất vẫn chưa ñược ñáp ứng thỏa ñáng.
Trước tình hình trên, ñược sự phân công của khoa Tài nguyên-Môi trường,
dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Nguyễn Thanh Trà, tôi lựa chọn thực hiện ñề
tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất thị xã Gia Nghĩa, tỉnh ðăk Nông” nhằm nghiên
cứu ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, góp phần giải quyết tình
trạng giải quyết hồ sơ chậm trễ, tồn ñọng không ñúng theo quy ñịnh của pháp
luật ñất ñai.
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- Xác ñịnh cơ sở lý luận và thực tiễn về ðăng ký ñất ñai và hoạt ñộng của
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất thị xã Gia Nghĩa;

- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất thị xã Gia Nghĩa.
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai
2.1.1 ðất ñai.
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng
cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập,
ñược hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá
mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện
tích và ñộ phì. Winkler (1968) xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có
chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do ñó ñất cũng
tuân thủ những quy luật sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi.
Tùy thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì
nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. [Winkler (1968)]
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như
vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này

chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng
chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật
mang, lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, một ñịnh nghĩa ñầy ñủ có thể như sau:
“ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề
mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sông, suối và ñầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát
bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

người và những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá
khứ và hiện tại tạo ra”.
2.1.2.ðăng ký ñất ñai
2.1.2.1 ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính
tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm
này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền
tổ chức ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính).
2.1.2.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà

nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

2.1.3. Cơ sở ñăng ký ñất ñai
2.1.3.1 Hồ sơ ñất ñai
Hồ sơ ñất ñai (hay còn gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài liệu chứa ñựng
thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với
ñất ñai. Hồ sơ ñất ñai ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục
vụ quyền lợi của công dân.
(1) ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và
hiệu quả.
(2) ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
2.1.3.2 Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai

ðăng ký ñất ñai dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai ñược công khai,
thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối
tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
2.1.3.3 ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất là phần diện tích ñất ñược giới hạn bởi ranh giới xác ñịnh trên
thực ñịa hoặc ñược mô tả trên hồ sơ ñịa chính. Thửa ñất ñược hình thành hợp
pháp thông qua việc Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc do người sử dụng
ñất tạo lập và ñược Nhà nước công nhận, hay do sự chia tách thửa, hợp thửa.
Mỗi thửa ñất ñược xác ñịnh bởi một mã thửa ñất (MT) gồm 03 số cách
nhau bởi dấu chấm. Trong ñó, số thứ nhất là mã ñơn vị hành chính cấp xã
(MX). Số thứ 2 là số thứ tự tờ bản ñổ ñịa chính( SB) có số thửa ñất của ñơn vị
hành chính cấp xã. Số thứ ba là số thứ tự thửa ñất (ST) trên tờ bản ñồ ñịa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

chính. Khi có số thửa ñất mới thì số thứ tự thửa ñất mới ñược xác ñịnh bằng
số tự nhiên tiếp theo số tự nhiên lớn nhất ñang sử dụng làm số thứ tự thửa ñất
của tờ bản ñồ có thửa ñất mới lập ñó.
2.1.4. ðăng ký pháp lý ñất ñai.
2.1.4.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn
kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo
ñảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña

dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một
giao dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,
thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác,
ñặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập,
nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc
liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó
ñã ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính
hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có
thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người
ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng
chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối
với nhà và ñất ñem ra mua bán.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự
giao dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký
hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc
của quyền ñối với ñất mà mình mua.
- Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,

Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước châu Phi và châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan là
một hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng
hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng.
2.1.4.2 Các trường hợp ñăng ký và người phải ñăng ký quyền sử dụng ñất.
ðăng ký ñất ñai (hay ñăng ký quyền sử dụng ñất) ñược hiểu là ghi nhận
quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với mỗi thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất, bao gồm 2
nhóm hoạt ñộng: ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu và ñăng ký biến ñộng về
sử dụng ñất.
ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược thực hiện khi người sử dụng ñất
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng hoặc ñang sử dụng mà thửa ñất
ñó chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Sau khi ñăng ký ñược ghi
nhận, người sử dụng ñất sẽ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñược
thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng ñất của mình.
Theo Luật ðất ñai, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện
thực hiện quyền của chủ sở hữu. Nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử
dụng ñất mà trao ñất ñai và quyền sử dụng ñất thay mình khai thác ñất ñai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

thông qua việc giao ñất, cho thuê ñất và công nhận quyền sử dụng ñất cho
những người ñang sử dụng ổn ñịnh. Theo ñó, quyền sử dụng ñất của người sử
dụng ñất ñược xác lập khi có quyết ñịnh giao ñất, quyết ñịnh cho thuê ñất hay
quyết ñịnh công nhận quyền sử dụng ñất bằng việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ổn ñịnh. Kể từ thời ñiểm này người sử
dụng ñất chính thức có các quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, ñể thực
hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng ñất, người sử dụng ñất phải tiến hành

thủ tục tiếp theo là ñăng ký quyền sử dụng ñất ñể ñược cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất, chính thức ñược ghi vào hồ sơ của Nhà nước những thông
tin cần thiết ñối với việc phát sinh quyền và sử dụng quyền, cũng như công bố
thông tin về quyền. Chỉ sau khi ñăng ký, ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất, người sử dụng ñất mới ñáp ứng ñiều kiện thực hiện các giao dịch
quyền sử dụng ñất.
ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện khi người sử dụng
ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, nhưng có sự thay ñổi
trong sử dụng ñất. Sau khi ñăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và hồ
sơ ñịa chính sẽ ñược ñiều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ñược cấp mới theo sự thay ñổi ñó.
Những thay ñổi trong sử dụng ñất phải ñược ñăng ký bao gồm các trường
hợp cụ thể: người sử dụng ñất thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng ñất
(chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng, cho quyền sử
dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng ñất); người sử dụng
ñất ñược phép ñổi tên; có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất,
chuyển mục ñích sử dụng ñất; thay ñổi thời hạn sử dụng ñất…
Người phải ñăng ký quyền sử dụng ñất là người sử dụng ñất và những
tổ chức ñược Nhà nước giao ñất ñể quản lý. Họ có thể ủy quyền bằng văn bản
cho người khác thay mặt mình ñăng ký quyền sử dụng ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

2.1.5. Hệ thống ðăng ký ñất ñai và Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.
2.1.5.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
* Trước khi có Luật ðất ñai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc
ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho
toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn.

*. Từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993
- Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng
hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai
tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã,
thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho
người SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính”
-Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK
ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302 -
ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK ñã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam”
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp.
* Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh
“ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
“Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký
tại xã, phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về
việc sử dụng ñất”
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

- Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy
chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật

xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua
việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
* Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
- Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký quyền sử
dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất
hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất”
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình.
- Trong hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và
ñăng ký biến ñộng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình
sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi
mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý Nhà nước về ñất ñai ở ñịa
phương là cơ quan Tài nguyên Môi trường, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất là ñơn vị trực thuộc cơ quan Tài nguyên Môi trường, là ñơn vị dịch vụ công
thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất
hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
2.1.5.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð
* Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực
hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công
quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành
chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô
kỷ luật trong công việc”
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính
phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công
dân và tổ chức.
- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ
trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác
ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các
cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương.
* Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:
“Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng
ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới
thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân
dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh
chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành” [15].
“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ” [15].
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ
vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng TN&MT [5, tr 17-18].
Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPðKQSDð và tổ
chức phát triển quỹ ñất. Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðKQSDð khi chưa
có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức
VPðKQSDð gắn liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm
2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ
và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa
vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi
người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp
tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
ñất, tài sản gắn liền với ñất. Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các
trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðKQSDð; Các quy ñịnh liên
quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðKQSDð,
quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện
ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðKQSDð, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân
sự 2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc

ñăng ký quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối