cơ sở khoa học của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhâ đang sử dụng

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
TV N

t ai l ti nguyờn vụ cựng quý giỏ, l t li u s n xu t c bi t trong
l

OBO
OK S
.CO
M

s n xu t nụng- lõm nghi p, l m t trong nh ng ngu n l c quan tr ng cho chi n
c phỏt tri n n n nụng nghi p qu c gia núi riờng c ng nh chi n l

tri n n n kinh t núi chung. Nú l mụi tr
ng s n xu t kinh doanh,
quan tr ng, con ng

c phỏt

ng s ng, l c s ti n hnh m i ho t

i v i con ng

i, t ai c ng cú v trớ vụ cựng

i khụng th t n t i n u khụng cú t ai, m i ho t ng i

l i, s ng v lm vi c u g n v i t ai . V hi n nay t ai t ng b

c

c

s d ng cú hi u qu , ỳng quy nh c a phỏp lu t v tr thnh n i l c quan
tr ng gúp ph n thỳc y phỏt tri n ụ th , kinh t xó h i. M t trong nh ng cụng
c qu n lý qu t ai ch t ch hỡnh thnh v phỏt tri n th tr
s n cú s qu n lý c a Nh b

ng b t ng

c

Vi t Nam t ai thu c quy n s h u ton dõn do nh Nh n

c i

di n qu n lý nh m m b o vi c s d ng t ai m t cỏch y h p lý, ti t
ki m v cú hi u qu cao nh t.

Chớnh vỡ v y, Gi y ch ng nh n quy n s d ng t l m t ch ng th phỏp
lý ch ng nh n quy n s d ng t h p phỏp,

c c p cho ng

i s d ng ỏt

h yờn tõm ch ng s d ng t cú hi u qu cao nh t v th c hi n cỏc quy n,
ngh a v s d ng t theo phỏp lu t.

th c hi n t t vi c c p gi y ch ng nh n

quy n s d ng t thỡ cỏc ch d ng t ph i ti n hnh kờ khai , ng ký ban u

KIL

i v i di n tớch c a mỡnh ang s d ng. Thụng qua ng ký t s xỏc l p m i
m i quan h phỏp lý chớnh th c v quy n s d ng t ai gi a Nh n
ng

c v

i s d ng t v ng ký t ai l c s thi t l p h s a chớnh v ti n

t i vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t.
H n n a, quỏ trỡnh t ch c vi c c p gi y ch ng nh n (GCN) l xỏc l p
c n c phỏp lý y gi i quy t m i quan h v t ai. Vỡ v y, ng
c p GCN ph i m b o tiờu chu n v i u ki n.

i

c



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Th c t đ ng ký đ t đai, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t
ta đ c bi t là đ t

n

c

di n ra r t ch m. H n n a tình hình bi n đ ng đ t đai r t

ph c t p nên v n đ qu n lý s d ng đ t g p nhi u khó kh n, vi c tranh ch p
ng xuyên x y ra, hi n nay có kho ng 80% các v khi u ki n thu c

KIL
OBO
OKS
.CO
M

đ t đai th

l nh v c đ t đai.Do đó vi c c p GCNQSD
cùng c n thi t .

đ i v i t ng th a đ t hi n nay là vô

V i m c đích tìm hi u và nghiên c u sâu h n v tình hình c p gi y
ch ng nh n quy n s d ng đ t

và nh ng khó kh n v

ng m c hi n nay. Vì

v y em đã chon đ “C s khoa h c c a vi c c p GCNQSD
đình cá nhân đang s d ng đ t”

cho h gia



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
GI I QUY T V N

S

LÝ LU N C A CÔNG TÁC C P GCNQSD

KIL
OBO
OKS
.CO
M

I> C

1. Khái ni m:

Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t là gi y ch ng nh n do c quan nhà
n

c có th m quy n c p cho ng

pháp c a ng

i s d ng đ t.

Theo đi u 48 c a b lu t
đ t.

1.1. GCNQSD
nh t trong c n
Tr

i s d ng đ t đ b o h quy n và l i ích h p

đ

2003: “Gi y ch ng nh n quy n s d ng

c c p cho ng

i s d ng đ t theo m t m u th ng

c đ i v i m i lo i đ t.

ng h p có tài s n g n li n v i đ t thì tài s n đó đ

c ghi nh n trên

GCNQSD ; ch s h u tài s n ph i đ ng ký quy n s h u tài s n theo quy
đ nh c a pháp lu t v đ ng ký b t đ ng s n.

1.2. GCNQSD do b tài nguyên và Môi tr
1.3. GCNQSD đ
Tr

ng phát hành

c c p theo t ng th a đ t.

ng h p quy n s

d ng đát là tài s n chung c a v

ch ng thì

GCNQSD ph i ghi c h , tên v và h tên ch ng.
Tr

ng h p th a đ t có nhi u cá nhân, h gia đình, t ch c cùng s d ng

thì GCNQSD đ
quy n s d ng.
Tr

c c p cho t ng cá nhân, t ng h gia đình, t ng t ch c đ ng

ng h p th a đ t thu c quy n s d ng chung c a c ng đ ng dân c

thì GCNQSD

đ

c c p cho c ng đ ng dân c và trao cho ng

pháp c a c ng đ ng dân c đó.

i đ i di n h p



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Tr

ng h p th a t thu c quy n s d ng chung c a c s tụn giỏo thỡ

GCNQSD



c c p cho c s tụn giỏo v trao cho ng

i cú trỏch nhi m cao

nh t c a c s tụn giỏo ú.

nh t p th .
1.4. Tr

ng h p ng

nh n quy n s h u nh

i s d ng t ó

c c p GCNQSD , gi y ch ng

t i ụ th thỡ khụng ph i c p i gi y ch ng nh n ú

sang gi y ch ng nh t quy n s

d ng t theo quy nh c a Lu t ny. Khi

chuy n quy n s d ng t thỡ ng
c p GCNQSD

i v i nh chung c ,

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Chớnh ph quy nh c th vi c c p GCNQSD

i nh n chuy n quy n s d ng t ú

c

theo quy nh c a Lu t ny.

2. S c n thi t c a vi c c p GCNQSD

Theo quy t nh s 201/Q / KTK ngy 14/7/1989 c a t ng c c qu n lý

ru ng t v vi c ban hnh Quy nh c p GCNQSD

thỡ gi y GCNQSD

ch ng th phỏp lý xỏc l p m i quan h h p phỏp gi a nh n
d ng t. Vỡ v y, GCNQSD

l c s phỏp lý nh n

c v ng

l
is

c cụng nh n v b o

h quy n s d ng t c a h . Trong phỏp lu t v t ai, GCNQSD

cú vai trũ

quan tr ng, l c n c xõy d ng cỏc quy nh c th , nh cỏc quy nh v
ng ký, theo dừi bi n ng, ki m soỏt cỏc giao d ch dõn s v t ai. Tr
õy do cỏc th a t ch a cú y gi y ch ng nh n nờn nh n
ki m soỏt

c

c khụng th

c s mua bỏn trao i t ai. N u cỏc h gia ỡnh cỏ nhõn s

d ng t m cú y gi y GCNQSD

thỡ khi trao i mua bỏn trờn th tr

ph i trỡnh s v i c quan qu n lý t ai c a nh n
s ki m soỏt

c. Khi ú nh n

c thụng tin v cỏc cu c mua bỏn ú v thu

thu khỏ l n. GCNQSD

khụng nh ng bu c ng

v ti chớnh m cũn giỳp cho h

ng
c

c m t kho n

i s d ng t ph i n p ngh a

c n bự thi t h i v t khi t ai b thu

h i. GCNQSD cũn giỳp x lý vi ph m v t ai.

C p gi y ch ng nh n l v n r t c n thi t hi n nay v theo quy nh c a

Chớnh Ph n n m 2007 t t c cỏc cu c mua bỏn chuy n i quy n s d ng



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
đ t trên th c t ph i có gi y ch ng nh n. N u khơng nh ng m nh đ t đó coi
nh “ vơ giá tr ”, khơng đ
i v i nhà n

c tham gia giao d ch chính th c trên th tr

c: thơng qua vi c c p GCNQSD , nhà n

tr

ng và thu đ

c có th qu n

c các cu c mua bán giao d ch trên th

KIL
OBO
OKS
.CO
M

lý đ t đai trên tồn lãnh th , ki m sốt đ

ng.

c ngu n tài chính l n. H n n a, nó là c n c đ l p QH, KH

đ t đai là ti n đ trong vi c phát tri n KT – XH.
i v i ng

i s d ng đ t: Giúp cho các cá nhân h gia đình s d ng đ t

n tâm đ u t trên m nh đ t c a mình. Vì tr

c đây, đ t đai khơng có giá, ch

sau khi có lu t đ t đai n m 1993 đ t đai m i có giá. Do đó nhi u th a đát còn
d ng“ xin – cho”, khơng có gi y t ch ng th c ho c mua bán trao tay (ch có
gi y t vi t tay), ho c đ t đai l n chi m. Nên theo nh lu t đ t đai n m 1993 và
lu t s a đ i b sung n m 2001, r t nhi u th a đ t khơng đ đi u ki n đ c p
GCNQSD

nên ng

i s d ng đ t r t mong mu n m nh đ t c a mình đ

cc p

GCNQSD . M i đây lu t đ t đai 2003 đã ra đ i và gi i quy t nh ng v

ng

m c đó, đã kh c ph c nh ng khó kh n trong cơng tác c p GCNQSD , đ c
g ng hồn thành vi c này trong n m 2005.

Trong nh ng n m qua cùng v i t c đ phát tri n KT – XH, t c đ đơ th
hố di n ra nhanh chóng làm cho đ t đai bi n đ ng l n và các quan h đ t đai
di n ra khá ph c t p.

đáp ng đ

c nhu c u th c t và t ng c

ng qu n lý

ch t ch đ t đai, chính ph đã ban hành ngh đ nh 60/CP ngày 05/7/1994 v
vi c c p GCNQ s h u nhà

và quy n SD

th c trong qu n lý đ t đai c a Nhà n
và cơng dân là đ

c nhà n

. Cơng tác này có ý nghiã thi t

c, đáp ng nguy n v ng c a các t ch c

c b o h tài s n h p pháp và thu n ti n giao d ch

dân s v đ t đai; t o ti n đ hình thành và phát tri n th tr

ng B t đ ng s n

cơng khai lành m nh. C p GCNQSD cho nhân dân c ng là ch tr
đ ng và nhà n
t ng c

ng l n c a

c nh m t o đ ng l c thúc đ y phát tri n KT –XH đ ng th i

ng thi t ch nhà n

c trong qu n lý đ t đai – tài s n vơ giá c a đ t đai.

B ng vi c c p GCNQSD

thì ng

h n đ i v i m nh đ t mình đang s d ng.

i s d ng đ t h p pháp có quy n l n
i u mà tr

c đây còn h n ch . Khi



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
cú GCNQSD , ng
nh

i s

d ng t cú cỏc quy n sau: chuy n i, chuy n

ng, cho thuờ, th ch p, th a k , v gúp v n liờn doanh b ng t ai, trong

khuụn kh m phỏp lu t cho phộp.

i u ny cú tỏc d ng tớch c c trong qu n lý
i s d ng t ai.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

t ai c ng nh m b o quy n l i cho ng

3. C s lý lu n c a vi c c p GCNQSD

Cú th núi qu n lý ch t ch ngu n ti nguyờn ỏt ai luụn l v n quan
tõm c a b t c m t nh n

c no.

Hi n phỏp n m 1992 c a n
t ai trong ph m vi c n
qu n lý. Nh n

iv in
n

c CHXHCNVN ó ghi nh n r ng ton b

c thu c s h u ton dõn do nh n

c thúng nh t

c giao t cho t ch c v cỏ nhõn s d ng n nh lõu di.
c ta sau ngy t n

c hon ton th ng nh t n m 1975 c

c cựng b t tay vo xõy d ng CNXH. Trong hon c nh m i c a t n

Hi n phỏp cựng v i v n b n phỏp lu t v t ai ó
s phỏt tri n c a t n

c,

c ra i cho phự h p v i

c trong tỡnh hỡnh m i.

Hi n phỏp n m 1980 l hi n ph p u tiờn ra i sau ngy t n

c c

l p ó quy nh hỡnh th c s h u duy nh t i v i t ai, ú l hỡnh th c s

h u ton dõn.

i u 19 c a Hi n phỏp ó quy nh:
ti nguyờn thiờn nhiờn trong lũng t,

vựng bi n v th m l c a cựng cỏc ti

s n khỏc m phỏp lu t quy nh l c a Nh n
qu n lý t ai
ch a cú lu t t ai, nh n
lý t ai.

t ai, r ng nỳi sụng h , h m m

c u thu c s h u ton dõn.

c th ng nh t trong c n

c v ỳng phỏp lu t. Khi

c ó ban hnh nhi u v n b n quy nh ch qu n

+ Ngy 10/11/1980, Th t

ng chớnh ph ban hnh ch th s 229/TTG

v i n i dung o c, phõn h ng t v ng ký th ng kờ t ai trong c n

c.

T ú cú th th y r ng, c s lý lu n c a cụng tỏc ng ký t ai, c p
GCNQSD



c th hi n thụng qua nh ng quy nh trong h th ng cỏc v n

b n phỏp lu t v t ai c a nh n

c ta k t n m 1980.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Sau lu t t ai 1993, Chớnh ph ó ban hnh hng lo t cỏc v n b n v
giao t, c p t, cho thuờ t s d ng n nh lõu di cho cỏc t ch c, h gia
ỡnh cỏ nhõn. v cụng tỏc ng ký t ai, l p h s a chớnh, c p GCNQSD

KIL
OBO
OKS
.CO
M

l n i dung quan tr ng nh t trong cụng tỏc qu n lý c a Nh n
ai. Trờn c s ng ký, c p GCNQSD

t ng b

c iv i t

c thi t l p v hon chỡnh

h th ng ti li u, h s v t ai.

T ng c c qu n lý ru ng t ó ban hnh cỏc v n b n sau:
+ Quy t nh s 201/Q
ru ng t h

-

KTK ngy 14/7/1989 c a T ng c c qu n lý

ng d n thi hnh quy t nh v c p GCNQSD .

y m nh h n n a cụng tỏc ng ký c p GCNQSD

trong c n

c

nh m ỏp ng cho yờu c u phỏt tri n KT XH. T sau lu t t ai n m 1993,
Chớnh ph v T ng c c a chớnh ó ban hnh cỏc v n b n lu t sau:
+ Cụng v n s 1427/CV h

K ngy 13/10/1995 c a T ng c c a chớnh

ng d n x lý m t s v n v t ai c p GCNQSD

+ Ngh nh 60/CP ngy 5/7/1994 v quy n s h u nh

ụ th , ngnh a chớnh cỏc t nh, thnh ph tr c thu c TW

v QSD

t i

c giao nhi m v

ch trỡ ph i h p v i cỏc ban, ngnh cú kiờn quan v chớnh quy n cỏc c p ttri n
khai th c hi n N 60/CP trờn a bn thnh ph .
V g n õy nh t Lu t t ai 2003
hi u l c ngy 01/7/2004.

c ban hnh ngy 26/11/2003 v cú

õy l v n b n cú tớnh hi u l c cao nh t

n

hi n nay. Sau lu t t ai 2003 Chớnh ph ó ban hnh Ngh nh 181 v h

c ta
ng

d n thi hnh lu t t ai.

Theo lu t t ai v nh ng h
GCNQSD

ng d n thi hnh lu t t ai th t c c p

(s ) s n gi n h n, rừ rng h n, th i gian ng n h n, g n li n

v i trỏch nhi m c a t ng c quan th c hi n cỏc th t c. Ngh nh h
thi hnh lu t t ai giao cho UBND c p xó, ph
t khụng cú tranh ch p nờn ng
t c c p s , cỏn b Nh n

ng d n

ng, th tr n ch u trỏch nhi m

i dõn khụng ph i t lm. Trong trỡnh t , th

c khụng cú quy n b t dõn ph i i lm b t c vi c



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
gì, ngồi vi c dân ph i đi n p h s . Các c quan nhà n

c t liên h v i nhau

đ ph c v dân trong vi c c p s đ . Trong đi u ki n khơng đ đi u ki n ho c
đ đi u ki n đ c p s đ thì ph i có ngh a v thơng báo cho dân bi t.
ng s xem xét c ch

KIL
OBO
OKS

.CO
M

B Tài Chính cùng v i b Tài Ngun – Mơi Tr
ghi n các ngh a v tài chính trong t ng tr

ng h p c th nh m tháo g khó

kh n cho các h dân, khi s ti n s d ng đ t và các kho n thu ph i n p v

t

q kh n ng c a h khi làm s đ . Ngh a v tài chính khi làm s đ g m m t
ho c m t s lo i: ti n s d ng đ t, l phí tr
đ t, và có s khác nhau trong t ng tr
đ t nh n chuy n nh

c b , thu chuy n quy n s d ng

ng h p đ t c p m i , đ t h p th c hố,

ng, đ t chuy n m c đích s d ng.

Nh v y cùng v i quy t tâm xố b th t c r
ch ghi n ngh a v tài chính là m t b

m rà, vi c xem xét đ n c

c ti n và n l c khá l n nh m tách b ch

gi a v n đ c p s đ và th c hi n ngh a v tài chính. M c tiêu là t o đi u ki n
thu n l i cho dân.

4. M c đích, u c u , đi u ki n, đ i t

ng c a vi c c p GCNQSD

4.1) M c đích u c u

Vi c c p GCNQSD ph i đ t đ
-

i v i Nhà n

c các m c đích sau:

c: V a xác l p c s pháp lý cho vi c ti n hành các

bi n pháp qu n lý, v a n m ch c tài ngun đ t đai.
-

i v i ng

i s d ng đ t: n tâm ch đ ng khai thác t t nh t m i

ti m n ng c a khu đ t đ
- GCNQSD
Nhà n

c – ng

c giao, hi u và ch p hành t t pháp lu t v đ t đai.

là ch ng th pháp lý xác nh n m i quan h h p pháp gi a

i qu n lý ch s h u đ t đai v i ng

iđ

c nhà n

c giao đ t

đ s d ng. Q trình t ch c vi c c p GCN là q trình xác l p c n c pháp lý
đ y đ đ gi i quy t m i quan h v đ t đai theo đúng pháp lu t. Vì v y ng
đ

i

c c p GCN ph i đ m b o đ tiêu chu n và đi u ki n theo quy đ nh c a pháp

lu t.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- Vi c c p GCNQSD
hành l n l

t t ng b

là cơng vi c h t s c quan tr ng, nó ph i đ

c v ng ch c khơng nóng v i

c ti n

t theo phong trào, đ

đi u ki n đ n đâu c p GCN đ n đó. Ch a đ đi u ki n thì đ l i đ a vào
ng h p xét c p và có k ho ch x lý nh ng tr

c p GCN cho h , ch khơng th b l i đ
đ
ph

ng h p đó b ng tài chính đ

KIL
OBO
OKS
.CO
M

tr

c, làm nh v y s khơng bao gi c p

c. Ph i ch đ ng t o đi u ki n đ m i ng
ng đ u l n l

tđ

c c p GCNQSD .

ch đ o ch t ch c a c p U
4.2) i u ki n, đ i t

i s d ng đ t thu c m i đ i

ng th i ph i đ

c s lãnh đ o,

ng và chính quy n các c p.

ng đ

c c p GCNQSD

i u 50 lu t đ t đai 2003

C p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho h gia đình cá nhân, c ng
đ ng dân c đang s d ng đ t.

1. H gia đình cá nhân đang s
ph

d ng đát n đ nh, đ

c UBND xã,

ng th tr n xác nh n khơng có tranh ch p mà có m t trong các lo i gi y t

sau thì đ

c c p GCNQSD

và khơng ph i n p ti n s d ng đ t:

a/. Nh ng gi y t v quy n s d ng đ t đai tr

c ngày 15/10/1993 do c

quan có th m quy n c p trong q trình th c hi n chính sách đ t đai c a Nhà
n

c Vi t Nam Dân Ch C ng Hồ, Chính Ph Cách M ng Lâm Th i C ng

Hồ mi n Nam Vi t Nam và Nhà n

c C ng hồ xã h i ch ngh a Vi t nam.

b/. Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t t m th i đ
n

c c quan nhà

c có th m quy n c p ho c có tên trong s đ ng ký ru ng đ t, s đ a chính.
c/. Gi y t h p pháp v th a k , t ng cho quy n s d ng đ t; gi y t giao

nhà tình ngh a g n li n v i đ t
d/. Gi y t
v iđ t

chuy n nh

ng quy n s d ng đ t, mua bán nhà

tr oc ngày 15/10/93, nay đ

là đã s d ng tr

c UBND xã, ph

pháp lu t;

ng ,th tr n xác nh n

c ngày 15/10/93

e/. Gi y t v thanh lý, hố giá nhà
c a

g n li n

g n li n v i đ t

theo quy đ nh

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
f/. Gi y t do c quan cú th m quy n thu c ch c c p cho ng

is

d ng t.
2. H gia ỡnh, cỏ nhõn ang s d ng t cú m t trong cỏc lo i gi y t
i u ny m trờn gi y t ú ghi tờn ng

KIL
OBO
OKS
.CO
M

quy nh t i kho n 1

i khỏc, kốm theo

gi y t v vi c chuy n quy n s d ng t cú ch ký c a cỏc bờn cú liờn quan,
nh ng n tr

c ngy lu t ny cú hi u l c thi hnh ch a th c hi n th t c

chuy n quy n s d ng t theo quy nh c a nhõn dõn xó, ph
nh n l t khụng cú tranh ch p thỡ

ng, th tr n xỏc

c c p gi y ch ng nh quy n s d ng

t v khụng ph i n p ti n s d ng t.

3. H gia ỡnh, cỏ nhõn ang s d ng t cú h kh u th
ph

ng trỳ t i a

ng v tr c ti p s n xu t nụng nghi p, lõm nghi p, nuụi tr ng thu s n, lm

mu i t i vựng cú i u ki n kinh t - xó h i khú kh n
thu c U ban nhõn dõn xó n i cú t xỏc nh n l ng

mi n nỳi, h i o, nay

i ó s d ng t n nh,

khụng cú tranh ch p thỡ oc c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t v khụng
ph i n p ti n s d ng t.

4. H gia ỡnh, cỏ nhõn ang s d ng t khụng cú cỏc lo i gi y t quy
nh theo kho n 1

i u ny nh ng t ó

c s d ng n nh t tr

c ngy

15/10/93, nay

c U ban nhõn dõn xó, th tr n xỏc nh n l t khụng cú

tranh ch p thỡ

c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t v khụng ph i n p

ti n s d ng t.

5. H gia ỡnh, cỏ nhõn

c s d ng ỏt theo b n ỏn ho c quy t nh

c a To ỏn c a c quan thi hnh ỏn, quy t nh gi quy t tranh ch p t ai
c a c quan nh n

c cú th m qu ờn ó

c thi hnh thỡ

c c p gi y ch ng

nh n quy n s d ng t sau khi th c hi n ngh a v tỡa chớnh theo quy nh c a
phỏp lu t.

6. H gia ỡnh, cỏ nhõn ang s d ng t khụng cú cỏc lo a gi y t quy
nh t i kho n 1
tr

i u ny nh ng t ó

c ngy lu t ny thi hnh 01/7/ 04 nay

c s d ng t ngy 15/10/93 n
c u ban nhõn dõn xó, ph

ng,

th tr n xỏc nh n quy n s d ng t khụng cú tranh ch p, phự h p v i quy



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
ho ch s d ng đ t xét duy t đ i v i n i đ có quy ho ch s d ng đ t thì đ
c p gi y ch ng nh n quy n s

c

d ng đ t và ph i n p ti n s d ng đ t theo quy

đ nh c a Chính Ph .

KIL
OBO
OKS
.CO
M

7. H gia đình, cá nhân đang s d ng đ t đ oc nhà n
thuê đ t t ngày 15/10/93 đ n tr
đ

c ngày lu t này có hi u l c thi hành mà ch a

c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t thì ph i đ

nh n quy n s d ng đ t; tr

c giao đ t, cho
c c p gi y ch ng

ng h p ch a th c hi n ngh a v tài chính thì ph i

th c hi n theo quy đ nh c a pháp lu t.

8. C ng đ ng dân c đang s d ng đ t có các cong trình là điình, đ n,
mi u, am, t đ

ng, nhà th h đ

c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t

khi có các điêuf ki n sau đây:

a) Có đ n đ ngh xin c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t.
b)

c u ban nhân dân xã, ph

ng, th tr n n i có đ t xác nh n là đ yt s

d ng chung cho c ng đ ng và không có tranh ch p.

II) Nhân t tác d ng đ n công tác c p GCNQSD
1. Nhân t pháp lý
“GCNQSD
gi a Nhà n

là m t ch ng th pháp lý xác l p m i quan h h p pháp

c và ng

i s d ng đ t”. i u này có ngh a là GCNQSD

quan h tr c ti p t i các v n b n pháp lu t c a Nhà n
qu n lý đ

c ch có th

c công tác này thông qua các v n b n pháp lu t và các chính sách.

ó là các Ngh đ nh, thông t h
này có đ t đ
n

c. Nhà n

luôn có

ng d n thi hành...Công tác c p GCNQSD

c k t qu t t hay không chính là nh s ch đ o sát sao c a Nhà

c. Chính ph , B Tài Nguyên Môi Tr

ng đã t p trung ch đ o giao trách

nhi m c th cho các ngành các c p trong công tác c p GCNQSD
ph i h p ch t ch

các ngành v i các c p U

ph , các qu n huy n, ph
su t t trung

,đ t os

ng và UBND các t nh thành

ng xã, th tr n đã t o nên s c m nh t ng h p xuyên

ng đ n đ a ph

ng.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

Tr

c đây, khi th m đ nh h s đ ng ký c p GCNQSD

ph i có nhi u

ngành tham gia, ph c t p mà hi u qu khơng cao, c th là qu n lý đ t riêng,
qu n lý nhà riêng.

ng Chính Ph có quy t đ nh s 10/1999/Q -TTg thành l p t ng c c

KIL
OBO
OKS
.CO
M

TH T

th ng nh t qu n lý nhà đ t v m t m i, ngày 29/1/1999

đ a chính và s đ a chính nhà đ t

các t nh thành ph .

i u này đã t o đi u ki n r t c b n th ng nh t t p trung ch đ o c p
GCNQSD đ t

và QSHN .

Và theo Lu t đ t đai 2003, Chính Ph đã th ng nh t sát nh p T ng c c
đ a chính v i b Tài Ngun Mơi Tr

ng.

ây c ng là m t vi c làm r t thu n

l i, giúp cho cơng tác qu n lý đ t đai c a Nhà n
h n và cơng tác c p GCNQSD

nói riêng đ

c nói chung đ

c t ng c

ng

c đ y nhanh ti n đ

2.Nhân t KTXH

Nhìn chung trong các nhân t trên, nhân t “con ng
tr ng nh t. Con ng

i là t ng hồ c a các quan h xã h i. Con ng

vào cơng tác này v i vai trò nh : Ng

ng

i tham gia

i s d ng đ t, cán b đ a chính

và các cán b c a các ngành có liên quan, nh ng ng
nh ng Ngh

i” v n là quan
các c p

i giúp chính Ph đ ra

nh thơng t ....Trong đó thì đ i ng cán b đ a chính là nh ng

i ti p xúc tr c ti p t i cơng vi c này và h c ng có nh h

ng r t l n đ n

ti n đ c p gi y ch ng nh n .

Bên c nh nhân t con ng

i thì máy móc thi t b ph c v cho cơng tác đo

đ c đ t đai, đo v b n đ và qu n lý h s đ a chính c ng r t quan tr ng. Hi n
nay đ t đai có nhi u bi n đ ng n u chúng ta ch qu n lý b ng ph
cơng nh tr

ng pháp th

c kia thì khơng th làm n i mà ph i áp d ng khoa h c k thu t

vào qu n lý đ t đai nh cơng ngh b n đ s ,.... ngd ng cơng ngh thơng tin là
m tb

c hi n đ i hố cơng ngh trong qu n lý: Máy vi tính, máy in , máy v

pholer kh Ao và các thi t b đo đ c đi n t nh TC- 600, TC- 307 và các
tr

ng trình ph n m m đo GPS.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
N u ỏp d ng nh ng ti n b khoa h c c a ngnh cụng ngh thụng tin thỡ
th i gian x lý h s , c p GCNQSD



c rỳt ng n; h n ch m c thỏp nh t

nh ng sai sút trong quỏ trỡnh o v , x lý n i nghi p, vi t GCN.
ng n quỏ trỡnh c p GCNQSD

KIL
OBO
OKS
.CO

M

V m t nhõn t n a c ng nh h

l v trớ t ai c a t ng vựng , vớ nh t
th , di n tớch, ch s
GCNQSD

d ng t v giỏ t

l r t khú kh n. Cũn

ú

ụ th cú nhi u bi n ng v hỡnh
ụ th cao. Nờn cụng tỏc c p

nụng thụn, giỏ t th p l i ớt bi n ng,

ph n l n t ai do ụng cha l i nờn cụng tỏc c p GCNQSD

nhanh h n

III) Trỡnh t th t c c p GCNQSD

ng ký QSD Khõu u tiờn trong cụng tỏc c p GCNQSD

1.

l vi c

ng ký QSD .

Theo i u 46 lu t

n m 2003: Vi c ng ký QSD

v n phũng ng ký QSD trong cỏc tr



c th c hi n t i

ng h p sau õy:

1. Ng

i ang s d ng t

c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t.

2. Ng

i s d ng t th c hi n quy n chuy n i, chuy n nh

ng, th a k ,

t ng cho, cho thuờ, cho thuờ l i quy n s d ng t; th ch p, b o lónh,
gúp v n b ng quy n s d ng t theo quy nh Lu t ny.
3. Ngu i nh n chuy n quy n s d ng t.

4. Ng

i s d ng t ó cú gi y ch ng nh n quy n s d ng t

quan nh n

c cú th m quy n cho phộp i tờn, chuy n m c ớch s

d ng t, thay i th i h n s d ng t ho c cú thay i
th a t.
5. Ng ũi

cc

ng ranh gi i

c s d ng t theo b n ỏn ho c quy t nh c a to ỏn nhõn

dõn, quy t nh thi hnh ỏn c a c quan thi hnh ỏn, quy t nh gi i quy t
tranh ch p t ai c a c quan nh n

c cú th m quy n ó

c thi hnh.

Trong m t b h s xin c p s bao gi c ng ph i cú m t t n xin ng
ký QSD

kốm theo ú l biờn b n xỏc nh hi n tr ng s d ng t ( cú trớch l c

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
b n đ c a th a đ t

m t sau biên b n đó). Ngồi ra còn m t s gi y t khác

liên quan (n u có). Cơng tác đ ng ký c p GCNQSD

này là m t khâu r t quan

tr ng trong vi c c p GCNQSD . Các h s đ ng ký này đ

c đ a đ n t ng h

KIL
OBO
OKS
.CO
M

gia đình cá nhân đang s d ng đ t đ h kê khai ( v s t b n đ , s th a, di n
tích th a) cán b đ a chính c p xã, ph

ng, th tr n có trách nhi m đo đ c l i

di n tích th a đ t xem có kh p v i b n đ 94 khơng. N u có sai s b n đ thì
ph i n p biên b n xác đ nh di n tích t ng gi m (có m u s n)
2) L p và qu n lý h s đ a chính

L p và qu n lý h s đ i chính là vi c t ng h p các tài li u có liên quan c a
th a đ t đ đ

có th chính th c hố nó trong quan h KT-XH mà th hi n c

th là c p GCNQSD . i u này càng quan tr ng và th m chí có tính quy t đ nh
trong n n kinh t th tr

ng khi c n chuy n m t s tài s n v t lý đ t o thành

v n (t b n). Nói cách khác nh ng thơng tin t ng h p t h s đ i chính đ
tích t l i trong GCNQSD

đ xác nh n cái “đang là” c a tài s n và chu n b

cho nó tr thành cái “s là” (v n). V y là, m t khi đã c p đ
thì nh ng thơng tin tr

c đó tr thành “ l ch s ”. Theo

Trên th c t nhi u n

c

c GCNQSD

r i

47 lu t đ t đai.

c đã có kinh nghi m v l p và qu n lý h s đ a

chính. Hàng tr m n m nay, tu vào tình hình KT – XH c a h đ ch n ra hình
th c và n i dung phù h p ( h s đ a chính ki u pháp – b ng khốn, h s đ a
chính ki u

c – xác nh n quy n; h s đ a chính ki u Torrens – gi y ch ng

nh n...). Tuy còn nhi u đi m khác nhâu v c n i dung và hình th c nh ng đ u
có th chuy n hố theo s phát tri n c a k thu t tin h c hi n đ i. Theo đó s
đ a chính, b n đ đ a chính có th có tr

c hay sau khi l p xong h s đ a chính

th a đ t và là cơng c qu n lý “th c p”, v i k thu t tin h c hi n đ i, các cơng
c này d đ

c “ s hố” và “ n i m ng” đ qu n lý và đi u hành nh t là khi có

thay đ i trong h s đ a chính. Tr

c đây, Tri u

ình nhà Nguy n phong ki n

Vi t Nam đã t ng quy đ nh đ a b c a m i làng ph i l p thành ba b n “ Giáp” ,
“ t”, “Bính” đ l u

ba c p qu n lý.

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
L p và qu n lý h s đ a chính là m t ho t đ ng chun sâu, có tính
chun nghi p rõ ràng nên c n có m t h th ng t ch c h p lý và m t đ i ng
k thu t viên đ

c đào t o k càng đ m nhi m, Lu t đ t đai 2003 quy đ nh đó

KIL
OBO
OKS
.CO
M

là “V n phòng đ ng ký quy n s d ng đ t ( 64). Tuy nhiên khi tri n khai c
th c n phân bi t rõ đâu là ph n chính cơng ( qu n lý nhà n

c) và đâu là ph n

d ch v cơng (ho t đ ng s nghi p cơng) đ có th “Xã h i hố” m t phàn
nhi m v này- xây d ng m t c ch ho t đ ng thơng thống phù h p v i xu
h

ng phát tri n th tr
C n

ng b t đ ng s n n

c nhà.

c có kho ng 100 tri u th a đ t, đ hồn thành vi c l p h s đ a

chính theo m t quy trình th ng nh t khong th là vi c c a m t, hai n m mà là
cơng vi c lâu dài c a m t vài th h .

3. Trình t th t c cáp gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t.
3.1. Trình t th t c c p GCNQSD

cho h gia đình, cá nhân đang s

d ng đ t t i xã ,th tr n.

Theo i u 135. ngh đ nh 181/ CP:

1. H gia đình cá nhân n p t i U ban nhân dân xã n i có đ t m t(01) b
h s g m có:
a)

n xin c p GCNQSD

;

b) M t trong các lo i gi y t v quy n s d ng đ t quy đ nh t i các
kho n 1,2 và 5

i u 50 c a Lu t

t đai (n u có );

c) V n b n u quy n xin c p GCNQSD (n u có)
2. Vi c c p GCNQSD đ

c quy đ nh nh sau:

a) U ban nhân dân xã th tr n có trách nhi m th m tra, xãc nh n vào
đ n câp GCNQSD
h p ng

v tình tr ng tranh ch p đ t đai đ i v i th a đ t;tr

ng

i đang s d ng đ t khơng có gi y t v quy n s d ng đ t quy đ nh

t i các kho n 1, 2 và 5

i u 50 c a Lu t

t đai thì th m tra, xác nh n v

ngu n g c và th i đi m s d ng đ t, tình tr ng tranh ch p đ i v i th a đ t, s



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
phự h p v i quy ho ch s d ng t ó
danh sỏch cỏc tr

c xột duy t; cụng b cụng khai

ng h p i u ki n v khụng di u ki n c p GCNQSD

t i tr s U ban nhõn dõn xó, th tr n trong th i gian 15 ngy; xem xột cỏc ý
ng h p xin c p GCNQSD

;g ih s nV n

KIL
OBO
OKS
.CO
M

ki n úng gúp v i cỏc tr

phũng ng ký quy n s d ng t thu c phũng Ti Nguyờn v Mụi Tr

ng ;

b) V n phũng ng ký QSD cú trỏch nhi m ki m tra h s ; xỏc nh n
vo n xin c p GCNQSD
ghi ý ki n i v i tr
GCNQSD

v ghi ý ki n i v i tr

ng h p khụng i u ki n; tr

ng h p i u ki n v

ng h p i u ki n c p

thỡ lm trớch l c b n a chớnh ho c trớch o a chớnh th a t

i v i n i ch a cú b n a chớnh, trớch sao h s a chớnh; g i s li u
n c quan thu xỏc nh ngh a v ti chớnh i v i tr

ng h p ng

is

d ng t ph i th c hi n ngh a v ti chớnh theo quy nh c a phỏp lu t; g i h
s nh ng tr

ng h p i u ki n v khụng i u ki n c p GCNQSD

kốm

theo trớch l c b n a chớnh, trớch sao h s a chớnh n Phũng Ti
Nguyờn Mụi Tr

ng ;

c) Phũng Ti Nguyờn Mụi Tr

ng cú trỏch nhi m ki m tra h s , trỡnh

U ban nhõn dõn cựng c p quy t nh c p GCNQSD ; ký h p ng thuờ t
i v i tr

ng h p

c Nh n

c cho thuờ t;

d) Th i gian th c hi n cỏc cụng vi c quy nh t i i m a, b v c kho n
ny khụng quỏ 55 ngy lm vi c (khụng k th i gian cụng b cụng khai danh
sỏch cỏc tr

ng h p xin c p GCNQSD

v th i gian ng

i s d ng t th c

hi n ngh a v ti chớnh ) k t ngy U ban nhõn dõn xó, th tr n n p h s
h p l cho t i ngy ng
3.
GCNQSD

i v i tr

i s d ng t nh n

ng h p c p GCNQSD

c GCNQSD .

cho trang tr i thỡ tr

theo quy nh t i kho n 1 v kho n 2

c khi c p

i u ny ph i th c hi n r

soỏt hi n tr ng s d ng t theo quy d nh t i i u 50 c a Ngh nh ny.
3.2Trỡnh t th t c c p GCNQSD
c p xó ch khỏc m t s i u:

t i c p ph

ng t

ng t nh



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
c p ph

ng cú thnh l p v n phũng ng ký QSD , v n phũng ny cú

ch c n ng th m tra h s , l y ý ki n c a UBND ph
ch p t ai. Cũn

ng v tỡnh tr ng tranh

c p xó, th tr n khụng thnh l p v n phũng ng ký t ai,

KIL
OBO
OKS
.CO
M

m giao tr c ti p quy n h n v trỏch nhi m cho UBND c p xó cú trỏch nhi m
th m tra h s , xỏc nh n vo n xin ng ký QSD

cũn cỏn b a chớnh xó

giỳp UBND xó lm cụng vi c chuyờn mụn. nh ng h
GCNQSD

ng ký c p

ó cú ch ng th c c a UBND xó g i lờn v n phũng ng ký th c

phũng Ti Ng yờn Mụi Tr
h s

s

ng

c p huy n tr m tra l i v xỏc nh n. Nh ng

c duy t, phũng Ti nguyờn mụi tr

ng l y ý ki n xỏc nh n c a UBND

c p huy n v xin xem xột c p GCNQSD .
Cũn i v i c p ph
xỏc nh n c a UBND ph

ng, v n phũng d ng ký QSD

th m tra h s xin

ng v ngu n g c, th i i m s d ng t, tỡnh tr ng

tranh ch p, phự h p v i quy ho ch. Sau ú trỡnh nh ng h s h p l lờn UBND
c p Qu n xin c p GCN.

4. Th m quy n c p GCNQSD .

Lu t t ai 2003 so v i lu t t ai n m 1993 ó cú nh ng i m i, r t
phự h p v i th c t nh t l s phõn c p trong vi c xột v c p GCNQSD .
52 lu t

2003 quy nh: Th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t

1. U ban nhõn dõn t nh, thnh ph tr c thu c Trung

ng c p gi y ch ng

nh n quy n s d ng t cho t ch c, c s tụn giỏo, ng
c

i u

n

c ngoi, t ch c cỏ nhõn n

c ngoi yt tr

i Vi t Nam nh

ng h p quy nh t i

kho n 2 i u ny.

2. U ban nhõn dõn huy n qu n th xó, thnh ph thu c t nh c p gi y ch ng
nh n quy n s d ng t cho h gia ỡnh cỏ nhõn, c ng ng dõn c ,
ng

i Vi t Nam nh c

n

c ngoi mua nh

g n li n v i quy n s

d ng t .

3. C quan cú th m quy n c p GCNQSD

quy nh t i kho n 1

c u quy n cho c qua qu n lý t ai cựng c p.

i u ny



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Chính ph quy đ nh di u ki n đ

c u quy n c p GCNQSD

i u này đã gi m nh b t công vi c cho s Tài Nguyên môi tr
t nh, thành ph . Tr

t (nay là S Tài nguyên- môi tr

gian, công vi c trong khi đó l c l

các

ng công vi c khá l n, l i t p trung vào S
ng), gây s c ép v th i

KIL
OBO
OKS

.CO
M

a Chính Nhà

c đây kh i l

ng

ng cán b đi chuyên môn

đây l i m ng.

4. Ngh a v tài chính.

Theo lu t đ t đai m i, m c phí đ i v i ng

i làm s đ theo công th c:

Phí s đ = ti n s d ng đ t + 4% phí chuy n nh

ng + 1% l phí đ t +

1% l phí nhà

Theo quy đ nh hi n hành, khi cá nhân, t ch c mu n làm s đ ph i th c
hi n nh ng ngh a v tài chính bao g m: ti n thu s d ng đ t ( theo quy đ nh):
phí chuy n quy n s d ng đ t n u ng
(mua) m nh đ t t ng
l phí tr

nh

i làm s đ là nh n chuy n nh

ng

i khác và quy đ nh b ng 4% c a giá tr chuy n nh

ng;

c b nhà (n u đã xây nhà) – m i th

ng.

Thông th

khung giá nhà N

tính b ng 1% giá chuy n

ng, bên mua và bên bán ghi m c giá tho thu n th p h n
c quy đ nh đ gi m múc n p l phí. Trong tr

quan thu s l y m c giá quy đ nh theo khung giá nhà n
thu . M t trong nh ng kho n tài chính l n nh t mà ng

ng h p đó c

c đ làm c n c áp

i làm s đ ph i đóng

hi n nay là ti n s d ng đ t, có khi lên t i hàng ch c tri u đ ng v i m t m nh
đ t ch vài ch c mét vuông.

T n m 1999 Chính ph đã cho phép ghi n l i các kho n ngh a v tài
chính đ i v i ng
c ng đ

i làm s đ , trong đó có ti n s d ng đ t vi c cho n này

c ghi h n trên s đ .

ây là gi i pháp khuy n khích ng

i dân làm s đ , đ c bi t đ i v i

nh ng h dân ven đô và nông thôn đang sinh s ng trên m nh đ t th c t th i
cha ông h .



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Tuy nhiên c n ph i hi u r ng, m c dù đã đ

c c p s đ , nh ng s đ đó

còn n l i m t trong các kho n phí nh trên thì ch nhân c a nó s ch a đ
tham gia giao d ch, tr tr

ng h p giao d ch “ chui” vì ch a hồn thành v i

c. Ngân hàng c ng khơng nh n s th ch p c a s đ khi

KIL
OBO
OKS
.CO
M

ngh a v v i nhà n

c

còn ghi n v tài chính nh trên.

Nh v y, n u có s đ r i, ng
ngh a v tài chính v i nhà n

i s d ng đ t ph i ti p t c th c hi n

c, t c là n p ti n s d ng đ t, phí chuy n quy n,

l phí đ t và nhà, thì s đ này m i đ
B t đ u t 2007, các tr

c giao d ch bình th

ng h p ch a có s đ khơng đ

s quy n đ i v i m nh đ t đó, t c là khơng đ
nh

ng.
c th c hi n m t

c tham gia mua bán, chuy n

ng, th ch p, b o lãnh ...

IV. NH NG NGUN NHÂN C A VI C CH M C P GI Y
CH NG NH N QUY N S

D NG

T.

Trong nh ng n m qua, cơng tác qu n lý Nhà N
đã đ t đ

c k t qu nh t đ nh, đ t đai t ng b

c v đ t đai c a n

c ta

c s d ng có hi u qu , đúng quy

đ nh c a pháp lu t và tr thành m t n i l c quan tr ng góp ph n thúc đ y m t
ơ th , kinh t xã h i. V i m c tiêu đó, và UBND các t nh Thành Ph đã t p

trung lãnh đ o, ch đ o các ngành các c p đ y m nh cơng tác c p GCN. Trong
q trình th c hi n, các s ban nghành đã c g ng ch đ ng tháo g nh ng
v

ng m c ph n đ u hồn thành ch tiêu k ho ch hàng n m đ ra. Tuy v y,

tién b th c hi n v n ch a đáp ng đ

Ph n l n các t nh Thành ph trong c n

c u c u c a cơng tác qu n lý đ t đai.
c đ u ch a c p xong gi y ch ng nh n

cho các h gia đình cá nhân đang s d ng đ t. L y ví d
c p GCNQSD

tiêu bi u- tình hình

trên đ a bàn thành ph Hà N i.

Th đơ Hà N i là trung tâm chính tr , v n hố c a c n

c, có t ng di n

tích là 92 097,45ha v i g n 3 tri u dân trong đó đ t đơ th là 9848,79 ha, chi m
10,7% t ng di n tích đ t t
24,6% t ng di n tích đ t
75,4% đi n tích đ t .

nhiên; Di n tích đ t

và di n tích đ t

đơ th là 2871,9 ha chi m

nơng thơn là 8816,7 ha chi m



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
V i qu t nh trờn, do t n t i l ch s l i, cụng tỏc qu n lý t ai,
nh c a, nh t l

khu v c ụ th b buụng l ng nhi u n m.

ch dựng ỏt khụng cú gi y t h p l , t chuy n nh
c õy nờn c quan nh n

c khụng.........

K t qu c p gi y ch ng nh n

khu v c ụ th

Tớnh n nay, ton thnh ph ó c p
- 168.908 GCN c p theo N
n m 1998.

- 15.316 GCN c p theo Q
thnh ph

ng nhi u l n trong cỏc

KIL
OBO
OKS
.CO
M

n m ttr

c bi t cú t i 90%

c 247.829 GCNQSD bao g m:

60/CP t 88,29% s h ó kờ khai ng ký

65/2001/Q

- UB t i khu v c cỏc xó chuy n

ng t i hai qu n Long biờn v Hong mai.

- 63.605 GCN mua nh theo N 61/CP

T ng h s

S
TT

Qu n, huy n

kờ khai
1998

T ng h

s phỏt

sinh n
2004

Th c hi n
nh t

t ch tiờu
so v i kờ
khai 1998

S GCN
cũn ph i
c p

31/7/2004

(%)

Hon Ki m

5593

6114

6026

107,74

88

Hai b tr ng

47548

35324

24777

71,73

10547

Ba ỡnh

18011

18853

16461

91,39

2392

33000

40720

29559

89,57

11161

18146

18548

16229

89,44

2319

16924

16924

16379

96,78

545

17844

17844

13346

74,79

4498

30881

13068

ng a
Tõy H
C u Giỏy

Thanh Xuõn
Long Biờn

17813



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Hong Mai

38314

21456

16858

2840

2840

2403

86,23

437

Gia Lõm

9323

2245

1058

74,31

1187

ụng Anh

Súc S n
Thanh Trỡ
Quõn
T ng

i

KIL
OBO
OKS
.CO
M

T Liờm

C p GCNQSD

2445

2445

2437

99,67

8

680

680

671

98,68

9

1950

3752

3752

102,41

0

17000

20000

16602

94,72

3807

191304

255484

184224

88,29

71260

t i khu v c nụng thụn

Ton thnh ph ó c p

c 109.417 GCNQSD

, t ao, v v

n li n

k khu v c nụng thụn, t 50,18% s h c n c p GCN trong ú n m 2002
c p

c 69.726 gi y, n m 2003 c p

c 35.222 gi y ch ng nh n.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

Tờn

S GCN

TT

huy n

c nc p

Súc S n

KH n m 2004
K ho ch

K t qu

óc p n

S GCN

31/7/2004

c nc p

KIL
OBO
OKS
.CO
M

S

55800

8000

4241

24676

31124

38948

7000

1923

21211

17737

10000

5989

43350

11167

40786

8000

1068

7091

33695

Thanh Trỡ 28000

7000

4500

13089

14911

40000

17721

109417

108634

T Liờm

ụng Anh 54517

Gia Lõm

T ng

218051

Bờn c nh nh ng m t thu n l i thỡ c ng cú khụng ớt nh ng khú kh n lm
nh h

ng t i ti n xột c p GCNQSD

nguyờn nhõn:

hi n nay c a Nh n

c.

ú l nh ng

1.V m t qu n lý t ai
T tr

c nh ng n m 1986 s qu n lý t ai c a Nh n

c r t l ng l o.

Ton b t ai u do HTX ( i di n cho 1 t p th ch khụng ph i i di n
cho Nh n

c). Ch mói n n m 1986 lu t t ai u tiờn ra i v n n m

1998 m i cú hi u l c r i
th c s h u:

c s a i, b sung (n m 1993) ó cụng nh n 3 hỡnh

- S h u t p th

- S h u Nh n

c

- S h u cỏ nhõn
2.V h s a chớnh

2.1 Gi a cỏc h th ng b n cú s khụng kh p v i nhau: H th ng b n
gi i th a 299 l p n m 1986
Gau-x c a phỏp.

c o v n gi n l dựng h th ng t a



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
n n m 1994 có b n đ 1994 (g i t t là b n đ 94) đã dùng h t a đ
l

i Nhà n

c dùng máy kinh v đ đo v nên đ chính xác cao h n. Do đó, 2

h b n đ này không kh p nhau v di n tích c a th a đ t, có th a di n tích

KIL
OBO
OKS
.CO
M

t ng, có th a di n tích l i gi m. S sai s b n đ này do nhi u nguyên nhân, có
th là do khi do đ c đ l p b n đ cán b đ a chính không ki m tra l i chính xác
s kê khai c a các ch s d ng đ t có khi đ t h p, ng

i ta l i khai man thêm

vài m2 (ho c vài ch c m2 đ t). ây chính là nguyên nhân d n đ n, hi n nay vi c
c p GCN r t khó kh n do di n tích trên b n đ và th c đ a là không kh p nhau.
Mà theo quy đ nh thì ph i c p theo b n đ 94. Vì v y, các cán b không dám
c p ngay, ph i đ l i nh ng tr

ng h p này ch ý ki n c a h i đ ng, vi c này

c ng m t khá nhi u th i gian.

2.2. S bi n đ i v hình th và ch th

Theo th i gian t 1986-2004 là quãng th i gian dài mà trong su t 18 n m
đó đ t đai đã có nh ng thay đ i v hình th và ch th (nhi u ao h đã tr thành
đ t , nhi u m nh đ t đã qua các ch s d ng...vv. N u cán b đ a chính khôn
n m v ng thông tin đó thì khó có th c p GCNQSD

do tr

c đây, công tác qu n lý đ t đai

đúng m c nên hi n t
Nh ng tr

ng ng

c p ph

cho các ch h m i. Mà

ng xã ch a đ

c quan tâm

i dân l n chi m đ t ao, đ t công là khá ph bi n.

ng h p này ch c ch n s b x lý, tuy nhiên x lý th nào đ

nh ng ch s d ng khác không th c m c m i là đi u quan tr ng. Vì có tr

ng

h p ch s d ng đ t l n chi m d n d n (l n ao m i n m l n m t ít) nên không
th xác đ nh rõ th i đi m l n chi m chính xác đ x ph t hành chính. Vì theo
quy đ nh pháp lu t , có các m c n p ti n s d ng đ t khác nhau: 100%, 40%,
20% ...vv m c này tùy thu c vào th i gian s d ng (th i gian l n chi m). N u
gi i quy t không đúng ho c qua loa thì nh ng ch th a khác l i th c m c khi u

ki n. Tr

ng h p này ph i đ a ra h i đ ng c p xã xem xét gi i quy t.

công vi c c ng m t khá nhi u th i gian.

3. V nh ng gi y t b t bu c đ đ

c c p GCNQSD

ây là



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
V GCNQSD

là m t lo i gi y t r t quan tr ng nên khi c p GCN này

các chính quy n Nhà n

c có th m quy n ph i r t th n tr ng, các v n b n pháp

lu t đ u đ a ra nh ng đi u ki n h t s c kh t khe. Nh ng gi y t liên quan đ n
đã đ

KIL
OBO
OKS
.CO

M

ngu n g c c a nh ng m nh đ t đ tránh nh ng tình tr ng khi u ki n sau khi đ t
c c p s đ . Tuy nhiên, chính nh ng yêu c u đó l i gây ra nh ng v ng

m c trong vi c c p GCN, đó là đ t đai không có đ gi y t v ngu n g c.
3.1. Sau khi mua bán, chuy n nh
c p GCNQSD

ng đ t mà ng

i ch m i mu n đ

c

thì anh ta ph i trình gi y t mua bán có s ch ng th c c a

chính quy n đ a ph

ng h p ng

i ta mua

bán trao tay có ho c không có s ch ng nh n c a chính quy n đ a ph

ng. i u

này đã gây nh h
m i.

ng. Nh ng th c t có r t nhi u tr

ng t i vi c xét c p gi y ch ng nh n cho ch h s d ng

3.2. Khi ch h m i mu n sang tên đ i ch đ đ ng tên chính ch thì cán
b đ a chính yêu c u ch h đó xu t trình b n copy h kh u và biên b n h p gia
đình nh ng có tr

ng h p ông bà đ ng tên trong s đ a chính đã th a k (không

có gi y di chúc cho con) nay ng

i cháu (cháu n i ho c ngo i) mu n đ ng tên

ch s h u thì không th coppy đ
tr

ng h p ng

c b n h kh u gia đình ông bà. Ho c có

i ông có 2 v mà m i bà v l i có nhi u con, nay cháu c u con

bà c (bà hai)đ ng tên ch s h u thì h i s h p gia đình nào đ l p biên b n
h p gia đình.

3.3. Ho c có tr

ng h p c p l i gi y quy n s d ng đ t thì ch s d ng

ph i đ a ra GCN c a ch đ c . Nh ng th c t , đ i đa s các ch h không còn
gi đ
t

c nh ng gi y t đó vì b rách nát ho c th t l c. Nên vi c xu t trình gi y

đó không th có đ

GCNQSD .

c.

i u này làm nh h

ng đ n quá trình xét c p

4. V ngh a v tài chính

Khó kh n l n nh t hi n nay là vi c k t h p thu ti n s d ng đ t, thu thu
quy n s d ng đ t và l phí tr
Ng

c b trong khi làm th t c c p GCNQSD .

i dân không đ n làm ngh a v tài chính khi đ

c báo, ph n l n h s đ ng

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
ký đ t đai

đô th ph i ch u thu tr

d ng trong khi

c b , chuy n quy n s d ng đ t, ti n s

nông thôn nghành thu không áp d ng s c thu này và đã làm

gi y r i không ph i đóng ti n s d ng đ t.

kh c ph c tình tr ng trên thông

KIL
OBO
OKS
.CO
M

t liên t ch 1442, ngày 21/9/1999 c a t ng c c đ a chính và b tài chính đã đ
ban hành đ x lý các ngh a v tài chính (l phí tr

c

c b , ti n s d ng đ t, thu

quy n s d ng đ t...vv) khi c p GCNQSD . Trong đó, các h đang s d ng đ t
tr

c 1/7/0999 s đ

c ghi n các ngh a v tài chính v đ t trên GCN (GCN

này v n có giá tr nh các GCN không ghi n ). Tuy nhiên, liên nghành thu -đ a
chính các t nh thành ph l i quy đ nh: không đ

c ghi n l phí tr

có các h nghèo và các h có khó kh n đ t xu t m i đ

c b và ch

c xét ghi n ti n s

d ng đ t, thu chuy n quy n s d ng đ t.
5. UBND các c p ký GCNQSD
l

ng chuyên môn l i m ng. Tr

ch m do b n vi c quan tr ng và l c

c đây, t t c h s xin c p GCN đ u ph i n p

lên UBND t nh, Thành ph tr c thu c TW ký và c p GCN. Nh ng hi n nay lu t
đ t đai n m 2003 đã quy đ nh giao cho UBND c p huy n ký gi y.
6. Nguyên nhân quan tr ng n a là ng

i làm GCNQSD

ph i có cái tâm

trong sáng. Nh ng trên th c t nhi u n i cán b đ a chính, cán b ph
khó kh n, có hi n t

ng nh ng nhi u đ

m t s n i còn mang n ng t t

nh h

ng gây

ng đ n lòng tin c a nhân dân.

ng xin cho, xét c p ch a xác đ nh đ

đích c p GCN là đ ph c v công tác qu n lý Nhà n

cm c

c và ph c v nguy n

v ng c a nhân dân nên có nh ng yêu c u th t c phi n hà, ph c t p làm nh
h

ng đ n ti n đ th c hi n. Bên c ch đó, trình đ chuyên môn nghi p v c a

cán b đ a chính còn y u, không đ ng đ u, nh t là
còn thi u, không đ l c l
h

c p xã, ph

ng đã y u l i

ng đ th c hi n, đ i ng này l i hay thay đ i , nh

ng đ n quá trình gi i quy t th t c do đó gi i quy t h s còn ch m.
7. M t nguyên nhân cu i cùng n a là s ph i h p gi a các nghành liên

quan v i các c p chính quy n thành ph đ c bi t là s ph i h p gi a hai nghành
đ a chính và xây d ng ch a đ ng b , ch a th ng nh t trong l nh v c ch đ o