giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các doanh nghiệp khách sạn liên doanh nước ngoài tại tphcm

B

TR

GIÁO D C VÀ ÀO T O

NG

TR

I H C KINH T TP.HCM

NG T N D NG

LU N V N TH C S KINH T

TP. H Chí Minh – N m 2000


LờI Mở đầu
ĐặT VấN Đề: Cùng với chính sách đổi mới v chủ trơng mở cửa nền kinh

tế, Luật đầu t nớc ngoi tại Việt Nam đợc ban hnh ngy 09/01/1988 đã
thổi một luồng sinh khí mới vo hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt
Nam m vốn trớc đây quen dựa vo chế độ bao cấp. Nhiều nh đầu t v
doanh nhân nớc ngoi vo Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu t, kinh doanh.
Nhiều dự án đầu t đã đợc trình cơ quan nh nớc có thẩm quyền để xin
cấp giấy phép hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hoặc thnh lập doanh
nghiệp 100% vốn nớc ngoi v doanh nghiệp liên doanh. Ln sóng khách
nớc ngoi vo Việt Nam ngy cng lớn đòi hỏi các điều kiện về tiện nghi ăn
ở phù hợp với tiêu chuẩn v tập quán của họ. Các khách sạn vốn có trong

nớc v Khách sạn Nổi Si gòn không đáp ứng đủ nhu cầu đó. Nhiều nh
đầu t nớc ngoi quan tâm đến cơ hội lm ăn ny đã tham gia vo lĩnh vực
kinh doanh khách sạn.
Về mặt chính sách, Nh nớc khuyến khích các nh kinh doanh thuộc
mọi thnh phần kinh tế mạnh dạn đầu t, kinh doanh tại Việt Nam trên cơ sở
tôn trọng pháp luật. Từ chính sách đó, các tổ chức quản lý nớc ngoi đợc
phép hoạt động quản lý một số ngnh nghề tại Việt Nam trong đó có khách
sạn, trên danh nghĩa v con dấu của doanh nghiệp thuê quản lý.
Trớc cuộc khủng hoảng ti chính khu vực Châu á vo các năm 19971998, kinh doanh khách sạn đợc coi l một ngnh kinh doanh siêu lợi
nhuận. Các dự báo, các nghiên cứu khả thi vẫn cho l nhu cầu về phòng ở đủ
tiêu chuẩn quốc tế tại Thnh phố Hồ Chí Minh rất lớn, tạo ra một sức hấp
dẫn đặc biệt cho các nh đầu t nớc ngoi vo thị trờng khách sạn Việt
Nam. Mặc dù có ba hình thức đầu t nớc ngoi đợc qui định theo luật, hầu


hết các dự án khách sạn đều có hình thức liên doanh m trong đó bên Việt
Nam chiếm tỷ lệ vốn đầu t từ 30% trở lên.
Cùng với sự gia tăng số khách sạn tại Thnh phố Hồ Chí Minh, trong
những năm đầu của thập niên 1990 nhu cầu thuê các tập đon nớc ngoi
chuyên quản lý khách sạn theo tiêu chuẩn quốc tế (gọi tắt l "Tổ chức quản
lý") đợc nhiều nh đầu t, nhiều doanh nghiệp liên doanh đặt ra, xin phép
v trên thực tế cũng không ít doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp trong nớc tự
ký hợp đồng thuê quản lý dựa vo quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh đợc
công nhận trong Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 v Nghị định 17HĐBT ngy 16.01.1990 của Hội đồng Bộ trởng (nay l Chính phủ).
Sự ra đời của các khách sạn liên doanh cùng sự hiện diện của các Tổ
chức quản lý đặt ra một số vấn đề phải giải quyết một cách khoa học, trong
đó hiệu quả kinh doanh thể hiện qua lợi nhuận của doanh nghiệp v những
đóng góp của doanh nghiệp cho xã hội phải đợc quan tâm thích đáng.
Nghiên cứu thực trạng để tìm ra giải pháp v hớng đi cho việc quản
lý kinh doanh các doanh nghiệp khách sạn liên doanh nớc ngoi một cách

có hiệu quả vừa nhằm vo lợi ích trớc mắt, vừa hớng đến lợi ích lâu di
của việc phát triển kinh tế thnh phố, đó l lý do chọn đề ti.
MụC TIÊU NGHIÊN CứU: Mục tiêu của đề ti l nghiên cứu hiện trạng v

đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý hiệu quả các doanh nghiệp khách sạn
liên doanh nớc ngoi với đặc thù thông qua Tổ chức quản lý tại Thnh
phố Hồ Chí Minh. Hiệu quả ở đây đợc xác định từ phía quyền lợi của doanh
nghiệp liên doanh hay rõ hơn l của các bên đối tác trong doanh nghiệp liên
doanh v của Nh nớc Việt Nam.
PHƯƠNG PHáP NGHIÊN CứU: Để thực hiện đề ti ny, các phơng pháp nghiên
cứu sau đã đợc áp dụng:


-

Phơng pháp phỏng vấn điều tra: để thực hiện đề ti ny, các dữ

liệu sơ cấp đợc thu thập từ Cục Thống Kê TP. Hồ Chí Minh, Bộ Kế Hoạch
v Đầu T; Từ việc khảo sát một số doanh nghiệp khách sạn liên doanh nớc
ngoi tại TP. Hồ Chí Minh.
- Phơng pháp thống kê, tổng hợp.
- Phơng pháp chuyên gia.
GiớI HạN CủA Đề TI: Quản trị khách sạn l một đề ti rộng. Luận án ny
không nhằm nghiên cứu ton bộ các sự kiện, sự việc liên quan đến các Tổ chức
quản lý khách sạn liên doanh tại Thnh phố Hồ Chí Minh. Những vấn đề bao quát
về định hớng chiến lợc, cổ phần hoá... các doanh nghiệp khách sạn liên doanh
nớc ngoi cha đợc nghiên cứu trong đề ti ny.

Luận án chỉ nhằm nêu ra một số nhận định về thực trạng quản lý v đề
nghị một số giải pháp để quản lý hiệu quả các khách sạn liên doanh với đặc

thù thông qua Tổ chức quản lý tại Thnh phố Hồ Chí Minh.
Cấu trúc của luận án: Luận án bao gồm lời mở đầu, kết luận v ba chơng
đợc phân bố nh sau:

Chơng 1: Cơ sở lý luận về quản lý doanh nghiệp liên doanh nớc
ngoi v doanh nghiệp khách sạn.
Chơng 2: Thực trạng về quản lý doanh nghiệp khách sạn liên doanh
nớc ngoi thông qua "Tổ chức quản lý" trong những năm qua tại Thnh phố
Hồ Chí Minh.
Chơng 3: Một vi giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý các
doanh nghiệp khách sạn liên doanh nớc ngoi tại Thnh phố Hồ Chí Minh.


Chơng 1
Cơ sở lý luận về quản lý doanh nghiệp liên doanh
v doanh nghiệp khách sạn
1.1. Các loại hình doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trờng
Có nhiều loại hình doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trờng. Sau đây
l một số cách phân loại đã đợc các nớc áp dụng:
Dựa theo phạm vi trách nhiệm 1 , doanh nghiệp đợc chia thnh loại
doanh nghiệp có trách nhiệm vô hạn (nh "doanh nghiệp t nhân" Việt Nam
v loại "sole proprietorship"

2

ở Mỹ), v doanh nghiệp có trách nhiệm hữu

hạn (nh công ty trách nhiệm hữu hạn v công ty cổ phần Việt Nam, tơng
đơng với loại "corporation" của Mỹ).
Phân loại theo doanh nghiệp quốc doanh v doanh nghiệp ngoi quốc

doanh thì Doanh nghiệp nh nớc l một loại hình doanh nghiệp quốc doanh,
những loại doanh nghiệp khác đợc xếp vo loại doanh nghiệp ngoi quốc
doanh.
Phân loại theo vốn đầu t có hay không có yếu tố nớc ngoi thì trong
trờng hợp chủ sở hữu của vốn đầu t l cá nhân hoặc tổ chức trong nớc,
doanh nghiệp đợc xếp loại doanh nghiệp trong nớc, trờng hợp trong số
hoặc ton bộ chủ sở hữu của vốn đầu t l cá nhân hoặc tổ chức nớc ngoi
(ví dụ nh doanh nghiệp liên doanh) thì đợc xếp loại doanh nghiệp có vốn
đầu t nớc ngoi.
Có điều cần lu ý l khi cổ phần hoá doanh nghiệp nh nớc, các nh
đầu t nớc ngoi cũng có thể đợc mua một tỷ lệ cổ phần nhất định nhng

1

Morice Cozian & Alian Viandier. "Tổ chức công ty" (Bản dịch). Trang 7,
132, 155, 183. Viện nghiên cứu Khoa học pháp lý Bộ T pháp xb. 1990
2
Nguyễn Ngọc Trâm. "Tìm hiểu các loại hình DN". BáoĐầu t, Số 72 (475)
ra ngy 6.9.1999, trang 9.


không quá 30% tổng số vốn doanh nghiệp còn đối với doanh nghiệp có vốn
đầu t nớc ngoi thì phần vốn góp của bên nớc ngoi
không dới 30% tổng vốn đầu t (ngoại trừ một số trờng hợp đặc biệt).
Ngoi ra, các nh thầu nớc ngoi hoạt động theo hợp đồng tại Việt Nam (kể
cả các Tổ chức quản lý khách sạn) không do luật đầu t nớc ngoi tại Việt
Nam điều chỉnh cũng không xếp vo loại doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoi.
Dựa theo số lợng thnh viên góp vốn, ngời ta phân loại doanh
nghiệp một thnh viên (Doanh nghiệp t nhân, Công ty trách nhiệm hữu hạn

một thnh viên) v nhiều thnh viên (các công ty thông thờng). Doanh
nghiệp liên doanh có nhiều thnh viên trong đó có bên (hoặc các bên) Việt
Nam v bên (hoặc các bên) nớc ngoi.
Phân loại theo doanh nghiệp đối nhân v đối vốn: doanh nghiệp đối
nhân l loại doanh nghiệp m t cách cá nhân của từng đồng chủ sở hữu
đợc chú trọng, vì vậy việc chuyển nhợng phần vốn góp của một đồng chủ
sở hữu phải đợc các đồng chủ sở hữu khác đồng ý. Trái lại, trong doanh
nghiệp đối vốn, việc chuyển nhợng phần hùn của một đồng chủ sở hữu dễ
dng hơn. Công ty hợp danh, công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc doanh
nghiệp liên doanh có thể xếp vo loại hình doanh nghiệp đối nhân còn công
ty cổ phần thuộc loại doanh nghiệp đối vốn.
1.2. Doanh nghiệp liên doanh
Doanh nghiệp liên doanh l doanh nghiệp do hai bên hoặc nhiều bên
hợp tác thnh lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh hoặc hiệp
định ký giữa Chính phủ nớc Cộng ho xã hội chủ nghĩa Việt Nam v Chính
phủ nớc ngoi hoặc l doanh nghiệp do doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoi hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam hoặc do doanh nghiệp liên doanh
hợp tác với nh đầu t nớc ngoi trên cơ sở hợp đồng liên doanh.
Nh vậy, có 4 dạng doanh nghiệp liên doanh l:


Doanh nghiệp thnh lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh;
Doanh nghiệp thnh lập tại Việt Nam trên cơ sở hiệp định ký giữa Chính
phủ Việt Nam v Chính phủ nớc ngoi;
Doanh nghiệp do doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoi hợp tác với
doanh nghiệp Việt Nam;
Doanh nghiệp do doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nh đầu t nớc
ngoi trên cơ sở hợp đồng liên doanh.
Doanh nghiệp liên doanh l một loại doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoi đợc thnh lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, có t cách

pháp nhân theo luật Việt Nam.
Phần vốn góp của bên nớc ngoi hoặc các bên nớc ngoi vo vốn
pháp định của doanh nghiệp liên doanh không bị hạn chế về mức cao nhất
theo sự thoả thuận của các bên, nhng không dới 30% vốn pháp định, trừ
những trờng hợp do Chính phủ qui định. Đối với doanh nghiệp liên doanh
nhiều bên, tỷ lệ vốn góp tối thiểu của mỗi bên Việt Nam do Chính phủ qui
định.
Các bên chia lợi nhuận v chịu rủi ro của doanh nghiệp liên doanh
theo tỷ lệ góp vốn của mỗi bên, trừ trờng hợp các bên có thoả thuận khác
qui định trong hợp đồng liên doanh.
Tổng Giám đốc v các Phó Tổng Giám đốc do Hội đồng quản trị bổ
nhiệm, miễn nhiệm. Tổng Giám đốc hoặc Phó Tổng Giám đốc thứ nhất l
công dân Việt Nam. Nhiệm vụ, quyền hạn của Chủ tịch Hội đồng quản trị,
Tổng Giám đốc, Phó Tổng Giám đốc thứ nhất đợc ghi trong điều lệ doanh
nghiệp.
Các cuộc họp Hội đồng quản trị do Chủ tịch Hội đồng quản trị triệu
tập, phải có ít nhất 2/3 thnh viên Hội đồng quản trị đại diện của các bên
liên doanh tham gia.


Những vấn đề sau phải đợc Hội đồng quản trị theo nguyên tắc nhất
trí giữa các thnh viên Hội đồng quản trị có mặt tại cuộc họp:
Bổ nhiệm, miễn nhiệm Tổng Giám đốc, Phó Tổng Giám đốc thứ nhất, Kế
toán trởng;
Sửa đổi bổ sung điều lệ doanh nghiệp;
Duyệt quyết toán thu chi ti chính hng năm v quyết toán công trình;
Vay vốn đầu t;
Các vấn đề khác ghi trong điều lệ doanh nghiệp cần đợc quyết định theo
nguyên tắc nhất trí.
Đối với những vấn đề còn lại, Hội đồng quản trị quyết định theo

nguyên tắc biểu quyết quá bán số thnh viên Hội đồng quản trị có mặt tại
cuộc họp.
1.3. Những khái niệm về quản lý doanh nghiệp khách sạn
Các khái niệm thờng dùng trong quản lý các doanh nghiệp khách sạn
l: công suất phòng, giá bình quân, chỉ số Yield, điểm hòa vốn v doanh thu
hòa vốn, tổ chức quản lý, phí quản lý, lãi gộp...
Công suất phòng l tỷ lệ % giữa số phòng cho thuê v số phòng khả
dụng của một khách sạn trong một khoảng thời gian nhất định (ngy, tháng,
năm...).
Ví dụ Khách sạn X có 300 phòng khả dụng v cho thuê đợc 195
phòng thì công suất phòng l: 195 / 300 = 65%
Giá bình quân đợc tính bằng tổng doanh thu cho thuê phòng chia
cho số phòng cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định (ngy, tháng,
năm...).
Ví dụ trong 195 phòng cho thuê, giá 50 phòng l 40 USD, 60 phòng l
35 USD v 85 phòng l 30 USD; tổng doanh thu l:
40 USD * 50 = 2.000 USD
35 USD * 60 = 2.100 USD


30 USD * 85 = 2.550 USD
Cộng:

6.650 USD

Giá bình quân = 6.650 / 195 = 34,10 USD
Chỉ số Yield (hay chỉ số hiệu quả kinh doanh khách sạn) bằng giá
bình quân nhân cho công suất phòng.
Ví dụ một khách sạn đạt:
a)- Công suất 40% với giá bình quân 55USD, chỉ số Yield l: 55 * 0.4

= 22USD
b)- Công suất 90% với giá bình quân 20USD, chỉ số Yield l: 20 * 0.9
= 18USD
Khi so sánh các chỉ số Yield với nhau cần lu ý sử dụng cùng một loại
đơn vị tiền tệ để tính giá phòng bình quân.
Điểm ho vốn (Breakeven point) l điểm m tổng doanh thu bằng
tổng chi phí 3 , tức l không lãi m cũng không lỗ.
Doanh thu ho vốn l tình trạng doanh thu tại điểm ho vốn bằng với
chi phí v dùng để xác định giá thnh sản phẩm.
Giá thnh sản phẩm l doanh thu ho vốn chia cho số sản phẩm.
Ví dụ một khách sạn ho vốn ở mức tổng doanh thu = tổng chi phí =
1.533.000 USD mỗi năm, tơng ứng với số phòng cho thuê l 43.800 phòng
(khách sạn ny có 250 phòng, số phòng khả dụng trong năm l 91.250):
Công suất = 43.800 / 91.250 = 48%
Giá thnh = 1.533.000 / 43.800 = 35 USD (phòng/ ngy)
Yield ho vốn = 35 * 0.48 = 16,80 USD

3

John Downes & Jordan Elliot Goodman. Dictionary of Finance and
Investment Terms . Tr. 47. Nxb Barron's, NY, USA, 1991.


Tổ chức quản lý l công ty hay tập đon hay hãng... do doanh nghiệp
có vốn đầu t nớc ngoi thuê quản lý khách sạn v một số lĩnh vực kinh
doanh khác cần có kỹ năng quản lý chuyên nghiệp.
Phí quản lý (Management Fee) l số tiền m doanh nghiệp phải trả
cho Tổ chức quản lý v nó thờng đợc chia ra thnh phí cơ bản (basic fee)
theo tỷ lệ % doanh thu v phí khuyến khích (incentive fee) theo tỷ lệ % lãi
gộp. Phí quản lý l một bộ phận của ton bộ chi phí quản lý (Administrative

and General Expenses) của doanh nghiệp.
Phí quản lý bao gồm: phí quản lý cơ bản, phí quản lý khuyến khích,
phí t vấn cơ bản, phí t vấn khuyến khích, phí tiếp thị, đặt chỗ, phí sử dụng
bảng hiệu. Về nguyên tắc, các bên có thể qui định các phơng thức tính với
các mức phí quản lý khác nhau, nhng dù theo phơng thức no thì tổng mức
phí quản lý phải trả cho Tổ chức quản lý so với doanh thu v lãi gộp tối đa
cũng không đợc vợt quá mức qui định.
Lãi gộp (Gross Operating Profit - GOP) đợc xác định để tính phí
khuyến khích l khoản lợi nhuận thu đợc sau khi lấy tổng doanh thu trừ đi
tổng các khoản chi phí hoạt động (không bao gồm khấu hao cơ bản, phí bảo
hiểm ti sản, lãi tiền vay do doanh nghiệp phải trả v thuế lợi tức).
Khách sạn đợc xếp hạng
Theo Quyết định số 107 ngy 22 tháng 6 năm 1994 của Tổng cục Du
lịch, khách sạn đợc chia lm 2 loại l loại đợc xếp hạng v loại không
đợc xếp hạng.
Loại đợc xếp hạng l loại khách sạn có chất lợng phục vụ cao, phù
hợp với tiêu chuẩn quốc tế đợc phân thnh 5 hạng (1 sao, 2 sao, 3 sao, 4
sao, 5 sao) dựa trên các chỉ tiêu:
(1) Vị trí, kiến trúc
- Dây chuyền công nghệ hợp lý bảo đảm thuận tiện, một chiều.


- Bảng tên khách sạn; phù hiệu khách sạn (nếu có) đợc đặt ở nơi dễ thấy
(kể cả ban ngy v ban đêm).
- Cửa ra, vo khách sạn : đợc bố trí thuận tiện tối thiểu phải có 2 cửa, cửa
dnh riêng cho khách v cửa dnh riêng cho cán bộ, công nhân viên phục
vụ trong khách sạn.
- Chỗ đỗ xe: khách sạn phải bố trí chỗ đỗ xe cho khách.
- Buồng: diện tích tối thiểu buồng ngủ, phòng vệ sinh (m2)
- Buồng ngủ:

Buồng 2 phòng

22m2

Buồng đơn

9m2

Buồng đôi

14m2

Buồng 3, 4 giờng

13m2

Phòng vệ sinh

3m2

Các khách sạn phục vụ khách du lịch theo mùa nên có diện tích để đặt
thêm giờng thứ 3 (trong trờng hợp khách có yêu cầu).
- Sảnh đón tiếp (ở cửa vo chính) đủ rộng để đón khách, phù hợp với quy
mô của khách sạn.
- Phòng vệ sinh ở các khu vực công cộng (khu vực đón tiếp, phòng ăn...) có
phòng cho nam v nữ riêng.
(2) Trang thiết bị, tiện nghi phục vụ
- Hệ thống điện:
Độ chiếu sáng đảm bảo theo yêu cầu của từng khu vực.
Đèn cấp cứu đề phòng khi có sự cố xảy ra.

Cung cấp điện đầy đủ 24/24 giờ cho cho sinh hoạt v phục vụ.
- Hệ thống nớc:
Cấp đủ cho sinh hoạt v phòng cháy, chữa cháy 24/24 giờ.
Có hệ thống xử lý chất thải v nớc thải.


- Trang thiết bị phòng cháy, chữa cháy: có hệ thống báo cứu hoả v phơng
tiện phòng cháy chữa cháy.
- Phòng vệ sinh công cộng có trang bị máy hơ tay hoặc máy lau tay.
(3) Các dịch vụ v mức độ phục vụ
Sẵn sng đáp ứng các dịch vụ theo quy định của từng hạng.
(4) Nhân viên phục vụ
Nghiệp vụ: đợc đo tạo v bố trí theo đúng nghiệp vụ chuyên môn.
Sức khoẻ: Tất cả đều phải qua khâu khám sức khoẻ (có giấy chứng
nhận).
Trang phục: Cán bộ quản lý v nhân viên phục vụ phải có trang phục
thích hợp theo quy định của khách sạn.
(5) Vệ sinh
Bảo đảm thực hiện tốt các yêu cầu về vệ sinh trên các mặt sau:
Thực hiện các biện pháp để đảm bảo vệ sinh trong ton bộ khu vực
khách sạn (nội ngoại thất).
Bảo đảm vệ sinh thực phẩm, trang thiết bị.
Bảo đảm vệ sinh cá nhân.
Yêu cầu cụ thể thực hiện theo tiêu chuẩn vệ sinh của các cơ sở phục
vụ du lịch trong "Quy định tối thiểu về cơ sở vật chất v tiêu chuẩn phục vụ
du lịch" ban hnh kèm quyết định số 388/TMDL-DL ngy 23-4-1992 của Bộ
trởng Bộ thơng mại v du lịch.
Khách sạn hạng cng cao, yêu cầu chất lợng phục vụ trang thiết bị
tiện nghi, số lợng các dịch vụ cng phải đầy đủ, hon hảo đáp ứng đợc các
yêu cầu đa dạng của khách.

Loại không đợc xếp hạng l loại khách sạn có chất lợng phục vụ
thấp không đạt yêu cầu tối thiểu của hạng 1 sao trong tiêu chuẩn ny.


Chơng 2
Thực trạng về quản lý doanh nghiệp khách sạn liên
doanh nớc ngoi thông qua "Tổ chức quản
lý"trong những năm qua tại Thnh phố Hồ Chí Minh
Việc thuê công ty nớc ngoi quản lý khách sạn đã đợc một số khách
sạn liên doanh giao kết hợp đồng ngay từ những năm đầu thập niên 1990,
nhng mãi đến năm 1995 mới có văn bản pháp luật qui định về nội dung việc
thuê quản lý v trả phí quản lý.
2.1. Các chính sách vĩ mô, định hớng cho việc đổi mới quản lý
doanh nghiệp khách sạn liên doanh thông qua "Tổ chức quản lý" trong
những năm qua
Việc thuê Tổ chức quản lý để quản lý khách sạn, nội dung của hợp
đồng quản lý, mức phí tối đa đợc trả cho Tổ chức quản lý v thủ tục xin
chấp thuận hợp đồng quản lý có một số thay đổi qua các giai đoạn trớc năm
1995, từ năm 1995 đến năm 1997 v sau ngy 23.10.1997 l ngy Thông t
liên bộ số 13/TTLB có hiệu lực.
Giai đoạn trớc năm 1995:
Trớc năm 1995, các hợp đồng thuê tổ chức nớc ngoi quản lý khách
sạn đã đợc giao kết trong điều kiện các quy định pháp lý hớng dẩn, điều
chỉnh hầu nh không có gì, chỉ có Thông t số 1621/UB-LXT ngy 5 tháng 8
năm 1993 hớng dẫn thi hnh Nghị định 18-CP ngy 16.4.1993 v Công văn
số 1541/UB-TĐ ngy 26 tháng 7 năm 1993 về chủ trơng đối với dự án
khách sạn, căn hộ, văn phòng cho thuê, kinh doanh nh hng do Uỷ ban nh
nớc về Hợp tác v Đầu t ban hnh. Chủ trơng trong giai đoạn ny l chỉ
cấp giấy phép đầu t ngnh khách sạn cho doanh nghiệp liên doanh.
Do đó, việc thuê Tổ chức quản lý của các doanh nghiệp khách sạn liên

doanh trong giai đoạn ny l hon ton tự phát theo sự đề nghị của đối tác


nớc ngoi, nội dung chủ yếu của các hợp đồng quản lý l "khoán trắng"
việc kinh doanh cho Tổ chức quản lý nớc ngoi. Vì vậy, trong báo cáo tổng
kết 5 năm thực hiện luật đầu t nớc ngoi trong ngnh khách sạn - du lịch
Việt Nam tháng 5 năm 1993, Tổng Cục Du lịch v Uỷ ban nh nớc về Hợp
tác v Đầu t đã nhận định rằng "Việc thuê công ty quản lý để quản lý khách
sạn cần đợc tiến hnh hết sức chặt chẽ, tính toán kỹ hiệu quả kinh tế. Hợp
đồng thuê phải đợc Uỷ ban Nh nớc về Hợp tác v đầu t phê duyệt. Nh
nớc cần có chế độ thuế đối với các hoạt động của các công ty quản lý
ny". 1
Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 1997 (Thông T 215):
Ngy 8 tháng 2 năm 1995, Uỷ ban Nh nớc về Hợp tác v Đầu t
ban hnh Thông t số 215 UB/LXT hớng dẫn việc thuê "công ty quản lý"
với nội dung tóm tắt nh sau:
Việc thuê công ty quản lý do Hội đồng quản trị của doanh nghiệp có
vốn đầu t nớc ngoi nhất trí thông qua.
Công ty quản lý nớc ngoi phải l công ty đã đăng ký hoạt động kinh
doanh trong lĩnh vực m công ty sẽ đợc thuê, v khi hoạt động tại Việt Nam
phải đăng ký tại Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thnh phố trực thuộc Trung ơng nơi
có trụ sở chính của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoi.
Việc ký kết v thực hiện hợp đồng quản lý không đợc lm thay đổi
hoặc tác động tiêu cực đến mục tiêu hoạt động của dự án v lợi ích của Nh
nớc Việt Nam đã đợc qui định trong giấy phép đầu t.
Việc thuê công ty quản lý phải đợc Uỷ ban Nh nớc về Hợp tác v
Đầu t phê chuẩn. Uỷ ban Nh nớc về Hợp tác v Đầu t có thể không
1

Tổng Cục Du lịch & UBNN/HTĐT. "Báo cáo tổng kết 5 năm thực hiện

Luật ĐTNN trong ngnh khách sạn-du lịch Việt Nam". Tháng 5-1993. Trang
15. (Vo thời điểm ny cha có thuật ngữ Tổ chức quản lý)


chuẩn y Hợp đồng thuê công ty quản lý, nếu xét thấy không bảo đảm hiệu
quả kinh doanh, do đó lm ảnh hởng đến lợi ích Nh nớc.
Phí quản lý trả cho công ty quản lý bị khống chế mức tối đa. Phí quản
lý gồm cả phí bảng hiệu v tiếp thị không đợc vợt quá 3% doanh thu v
10% lãi gộp (lãi trớc thuế) hng năm của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoi (đối với khách sạn).
Thời hạn Hợp đồng quản lý do các bên thoả thuận nhng không kéo
di quá 10 năm.
Công ty quản lý hoạt động dới danh nghĩa, con dấu v ti khoản của
doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoi, chịu trách nhiệm trớc doanh nghiệp
v pháp luật về việc thực hiện những quyền v nghĩa vụ ghi trong Hợp đồng
quản lý.
Công ty quản lý có trách nhiệm nộp các loại thuế theo qui định hiện
hnh.
Trong mọi trờng hợp, doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoi l
ngời chịu trách nhiệm về ton bộ hoạt động của doanh nghiệp trớc pháp
luật Việt Nam, kể cả hoạt động của công ty quản lý trên cơ sở hợp đồng quản
lý. Công ty quản lý chịu trách nhiệm trực tiếp trớc pháp luật Việt Nam về
những hoạt động nằm ngoi hợp đồng quản lý.
Tranh chấp giữa công ty quản lý với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngoi nếu không giải quyết đợc qua thơng lợng, hòa giải thì sẽ đa ra
To án kinh tế Việt Nam để giải quyết theo pháp luật Việt Nam.
Thông t 215 ra đời đã tạo một khung pháp lý cơ bản định hớng cho
việc thuê tổ chức quản lý của các doanh nghiệp khách sạn liên doanh. Tuy
nhiên trong quá trình tổ chức thực hiện đã phát sinh những khó khăn vớng
mắc nh quy định phí quản lý không vợt quá 3% doanh thu v 10% lãi gộp

(lãi trớc thuế) hng năm của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoi (đối
với khách sạn) nhng không xác định rõ cơ cấu hay cách tính lãi gộp. Thông


t chỉ nói một cách chung chung l lãi trớc thuế dẫn đến nhiều cách diển
giải khác nhau trong quá trình thực hiện. Lãi gộp theo hớng dẫn trong một
số văn bản sau đó lại không phù hợp với thông lệ quốc tế trong ngnh khách
sạn. Lãi gộp (Gross Operating Profit - GOP) đợc các Tổ chức quản lý đề
nghị để tính phí khuyến khích theo thông lệ quốc tế l khoản lợi nhuận thu
đợc sau khi lấy tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí hoạt động (không bao
gồm khấu hao cơ bản, phí bảo hiểm ti sản, lãi tiền vay do doanh nghiệp phải
trả v thuế lợi tức).
Giai đoạn từ 1997 đến nay (Thông t 13):
Ngy 8 tháng 10 năm 1997 Liên bộ Kế hoạch v Đầu t - Ti chính
đã ban hnh Thông t số 13/TTLB hớng dẫn việc thuê Tổ chức quản lý để
quản lý kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoi, nội dung
tơng tự Thông t 215 nhng có một số thay đổi chủ yếu nh sau:
Thông t 13 bỏ qui định khi Tổ chức quản lý hoạt động phải đăng ký
tại Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thnh phố trực thuộc Trung ơng nơi có trụ sở
chính của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoi. Kể từ thời điểm ny, Tổ
chức quản lý chỉ cần có hợp đồng quản lý đã đợc Bộ Kế hoạch v đầu t
phê chuẩn l đủ.
Phí quản lý trả cho Tổ chức quản lý không quá 3% doanh thu (đối với
phí cơ bản) v 10% lãi gộp (đối với phí khuyến khích) trong đó lãi gộp
(Gross Operating Profit - GOP) đợc xác định để tính phí khuyến khích l
khoản lợi nhuận thu đợc sau khi lấy tổng doanh thu trừ đi tổng các khoản
chi phí hoạt động (không bao gồm khấu hao cơ bản, phí bảo hiểm ti sản, lãi
tiền vay do doanh nghiệp phải trả v thuế lợi tức).
Thông t 13 cũng bỏ qui định về việc giải quyết tranh chấp phát sinh
giữa doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoi v Tổ chức quản lý trớc To án

kinh tế Việt Nam. Từ nay, mọi tranh chấp giữa Tổ chức quản lý với Doanh


nghiệp v tranh chấp giữa Tổ chức quản lý với các doanh nghiệp khác tại
Việt Nam đợc giải quyết theo qui định hiện hnh của pháp luật Việt Nam.
2.2. Thực trạng quản lý của các doanh nghiệp khách sạn liên doanh
nớc ngoi tại Thnh phố Hồ Chí Minh
Tính đến tháng 10 năm 1999 tại Thnh phố Hồ Chí Minh, số doanh
nghiệp liên doanh có kinh doanh ngnh khách sạn gồm 21 doanh nghiệp
đang hoạt động 2 , 1 doanh nghiệp mới đa vo hoạt động l Renaissance
Riverside Hotel Saigon khai trơng ngy 18.10.1999 với 349 phòng, thuộc
tập đon New World Hotel (Holdings) v công ty Saigon Riverside Hotel 3 , 1
doanh nghiệp đang tạm ngng hoạt động (Festival SAE Young) v 7 doanh
nghiệp đang trong giai đoạn xây dựng cơ bản 4 .
Tám doanh nghiệp khách sạn liên doanh tại Thnh phố Hồ Chí Minh
đợc chọn lm mẫu khảo sát đều đã đợc xếp hạng v có thuê công ty quản
lý, gồm 2.349 phòng 5 (trên tổng số 2.904 phòng khách sạn liên doanh nớc
ngoi có tại Thnh phố vo thời điểm 31.12.1998, tỷ lệ 80,89%). Doanh thu
của của 8 khách sạn ny trong năm 1998 l 45.909 ngn USD đạt 83,16%
tổng doanh thu các khách sạn đầu t nớc ngoi (55.206 ngn USD) 6 .

2.2.1 Các dạng hợp đồng quản lý v mức phí quản lý:
Có ba dạng hợp đồng quản lý đã đợc giao kết v thực hiện tùy từng
khách sạn với mức phí khác nhau: một l hợp đồng trọn gói, hai l nhiều hợp
đồng quản lý riêng biệt (Hợp đồng điều hnh, Hợp đồng t vấn quốc tế, Hợp
2
3
4
5
6

Bảng 1, Phụ lục.
Tin báo SGGP số ra ngy 19.10.1999, trang 7.
Bảng 2, phụ lục.
Bảng 3, Phụ lục.
Bảng 4, Phụ lục.


đồng li-xăng bảng hiệu, Hợp đồng dịch vụ tiếp thị v cổ động...) v ba l một
hợp đồng chính kết hợp với một hoặc nhiều hợp đồng phụ giao kết với Tổ
chức quản lý thụ nhợng (concessionaire managing organizations).
Mức phí quản lý không giống nhau:
Đối với phí cơ bản, có hợp đồng qui định chung l 2% hay 3% doanh
thu, có hợp đồng lại chia ra phí sử dụng bảng hiệu 1%, phí tiếp thị v cổ
động 1% doanh thu khách sạn (hoặc 1,5 % doanh thu cho thuê phòng), phí t
vấn từ 0,8% đến 1,5% doanh thu.
Đối với phí khuyến khích, qui định của từng hợp đồng cũng không
giống nhau, có hợp đồng qui định chung từ 7% đến 10% lãi gộp, có hợp
đồng tách riêng 5% phí t vấn khuyến khích v 5% phí quản lý khuyến
khích.
2.2.2 đánh giá chung về hiệu quả quản lý của các doanh nghiệp khách
sạn liên doanh nuớc ngoi trong thời gian qua:
Thông tin do Cục Thống kê Thnh phố Hồ Chí Minh công bố rộng rãi
trên báo chí hng năm cho thấy từ đầu thập niên 1990 cho đến khi xảy ra
khủng hoảng ti chính khu vực Châu á năm 1997, việc kinh doanh khách sạn
thông qua Tổ chức quản lý có lãi 7 . Chỉ số Yield đợc các Tổ chức quản lý
công bố cũng cho thấy việc kinh doanh có hiệu quả, không có trờng hợp
chấm dứt hợp đồng quản lý no xảy ra vì lý do quản lý kém. Tuy nhiên mức
độ chính xác của việc đánh giá hiệu quả kinh doanh thông qua chỉ số Yield
của các khách sạn cần đợc xem lại.

Trớc hết, việc kinh doanh có lãi trớc năm 1997 chủ yếu l do thời cơ
kinh tế thuận lợi. "Số lợi nhuận đạt đợc hng năm tăng lên đáng kể... Số đơn
vị lm ăn có lãi cũng tăng lên...Lợi nhuận thu đợc năm 1996 l 49 triệu
7

Năm 1995 có 67 đơn vị có vốn đầu t nớc ngoi ở Thnh phố Hồ Chí
Minh kinh doanh có lãi trong đó có 13 đơn vị Khách sạn, Thơng mại, dịch
vụ; năm 1996 có 75 đơn vị có vốn đầu t nớc ngoi ở Thnh phố Hồ Chí
Minh có lãi trong đó có 12 đơn vị Khách sạn, Thơng mại, dịch vụ. Anh Thi.
"Quản lý ti chính khu vực đầu t nớc ngoi". Si gòn Giải phóng, số ra
ngy 23.7.1997. Trang 2.


USD, tăng 36% so với năm 1994 v bằng 57% lợi nhuận năm 1995... Dự ớc
năm 1996 khu vực có vốn đầu t nớc ngoi đóng góp cho thnh phố 14%
GDP, cao hơn năm 1995 (11%)". 8
Việc quản lý các doanh nghiệp khách sạn liên doanh nớc ngoi
thông qua Tổ chức quản lý trong thời gian qua đã thể hiện một số u điểm
cần phát huy nh sau:
- Bớc đầu thiết lập đợc một số khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế, đáp
ứng đợc nhu cầu lu trú của khách du lịch v các nh đầu t nớc ngoi vo
tìm cơ hội đầu t kinh doanh tại Việt Nam, tạo điều kiện thuận lợi thu hút
đầu t v phát triển du lịch tại Việt Nam.
- Việc kinh doanh có lãi trong một số năm đầu thập niên 1990 khuyến
khích mở rộng đầu t, tạo thêm công ăn việc lm cho ngời lao động Thnh
phố Hồ Chí Minh v các tỉnh lân cận, đóng góp một phần vo GDP của
Thnh phố. 9
- Việc tuyển dụng v đo tạo của Tổ chức quản lý kích thích ngời lao
động tích cực học tập, không ngừng trau giồi nghiệp vụ v ngoại ngữ để tìm
đợc việc lm có thu nhập cao.

- Thông qua lm việc dới sự tổ chức, kiểm soát của Tổ chức quản lý,
ngời lao động Việt Nam đợc rèn luyện "một tác phong công nghiệp, có ý
thức tổ chức kỷ luật v có trách nhiệm với công ty v công việc đợc giao" 10
, có cơ hội tiếp xúc học tập kinh nghiệm các nớc thông qua các nh quản lý
v các chuyên gia nớc ngoi.
8

Cục Thống kê TP HCM. "Tình hình kinh tế xã hội tháng 11 v ớc năm
1996". Cẩm nang Thông tin Thnh phố Hồ Chí Minh Kinh tế-Văn hoá- Xã
hội Cuốn 11&12/1996. Nxb. Thống Kê.
9
Cục Thống kê TP HCM. "Tình hình kinh tế xã hội tháng 11 v ớc năm
1996". Cẩm nang Thông tin Thnh phố Hồ Chí Minh Kinh tế-Văn hoá- Xã
hội Cuốn 11&12/1996. Nxb. Thống Kê.
10
Tổng Cục Du lịch & UBNN/HTĐT. Báo cáo tổng kết 5 năm thực hiện Luật
ĐTNN trong ngnh khách sạn-du lịch Việt Nam. Tháng 5-1993. Trang 8.


đồng thời với những u điểm kể trên, việc quản lý các doanh nghiệp
khách sạn liên doanh nớc ngoi thông qua Tổ chức quản lý trong thời
gian qua đã thể hiện một số tồn tại cần khắc phục nh sau:
Tồn tại thứ nhất l chỉ số Yield đang áp dụng cha đầy đũ để
đánh giá hiệu quả kinh doanh v so sánh hiệu quả giữa các khách sạn
với nhau.
Chỉ số Yield hiện tại đợc tính bằng cách lấy giá cho thuê bình quân
nhân cho công suất phòng, thực ra chỉ l doanh thu qui cho đơn vị phòng,
cha tính đến yếu tố vốn đầu t cũng nh chi phí qui cho mỗi phòng để đạt
đợc doanh thu nh vậy. Cha thể kết luận rằng khách sạn A có Yield cao
kinh doanh hiệu quả hơn khách sạn B có Yield thấp hơn nếu nh vốn đầu t

cho mỗi phòng của khách sạn A cao hơn của khách sạn B hoặc chi phí cho
mỗi phòng của khách sạn A cao hơn của khách sạn B.
Tồn tại thứ hai l hiệu quả kinh doanh thấp do chi phí quản lý cao v
hiện tợng giảm giá kéo di.
Một báo cáo tổng hợp mới đây của Bộ Kế hoạch v Đầu t cho thấy
"trong 375 doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoi đã thực hiện kiểm toán,
có đến 286 dự án báo lỗ (chiếm 76,3%). Tỷ lệ lỗ của doanh nghiệp liên
doanh l 74,1%. Những ngnh có doanh nghiệp bị lỗ gồm ô tô (10/11), kinh
doanh khách sạn, văn phòng cho thuê, khu vui chơi giải trí...( hầu hết đều
lỗ). 11
Hai tác nhân chính gây lỗ của các doanh nghiệp khách sạn liên doanh
nớc ngoi l chi phí cao v hiện tợng giảm giá phòng kéo di.
Chi phí quá cao, trong đó:

11

Tuổi Trẻ số ra ngy 25-91999, trang 2.


- Chi phí cho bộ máy quản lý điều hnh khách sạn với cả việc bồi hon
chi phí quản lý cho Tổ chức quản lý ở nớc ngoi, chi phí nhân viên chiếm từ
34% đến 46% doanh thu 12 ;
- Phí quản lý cao v không gắn liền với hiệu quả, chi phí quản quản lý
doanh nghiệp chiếm từ 16% đến 19% doanh thu 13 ;
- Nhân viên ngời nớc ngoi phục vụ cho khách sạn đông, lơng ròng
cao v nhiều quyền lợi khác về lu trú, đi lại, nghỉ phép..., chi phí cho nhân
viên nớc ngoi chiếm khoảng 50% chi phí nhân viên trong khi số nhân viên
nớc ngoi chỉ chiếm khoảng 4% tổng số nhân viên 14
- Tổ chức quản lý "giả thuê" hay "chuyển giá".
Phí cơ bản đợc tính theo một tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, cho nên

trong trờng hợp Tổ chức quản lý cho thuê phòng với giá thấp hơn giá thnh
để cạnh tranh, chủ khách sạn sẽ gánh trọn phần lỗ, Tổ chức quản lý vẫn duy
trì hoặc thậm chí đợc hởng tăng thêm phí quản lý cơ bản.
Còn về phí tiếp thị, việc tiếp thị cho khách sạn tuy có khả năng đem lại
doanh thu cao hơn cho Doanh nghiệp liên doanh nhng lợi ích chủ yếu vẫn
l phô trơng thanh thế cuả Tổ chức quản lý v bảng hiệu cũng của Tổ chức
quản lý với ton bộ chi phí do Doanh nghiệp liên doanh gánh chịu còn giá trị
thơng quyền (goodwill) do việc tiếp thị cổ động đem lại thì Tổ chức quản lý
hởng.
Hiện tợng giảm giá kéo di :
Tại Hội thảo "Giá phòng Khách sạn - Thực trạng v Giải pháp" do
Tổng Cục Du lịch Việt Nam tổ chức tại H Nội ngy 15.7.1999, tình trạng
liên tục sụt giảm giá phòng đã đợc các nh quản lý nh nớc v quản lý
kinh doanh khách sạn bn đến với nhận định "công suất phòng bình quân
12
13
14

Bảng 7 phụ lục (chỉ tiêu 1)
Bảng 7 phụ lục (chỉ tiêu 5)
Bảng 7 phụ lục (chỉ tiêu 2, 3)


ton ngnh năm 1998 vẫn giảm v giảm từ 6-8% so với cùng kỳ năm
1997..." 15 . Các nguyên nhân bắt nguồn từ qui luật thị trờng về cạnh tranh
v cung cầu lm giá giảm đợc phân tích tại hội nghị. Giá phòng tối thiểu
đợc đề nghị với sự ủng hộ lẫn phản bác của một số Giám đốc khách sạn liên
doanh...
Số liệu thống kê về việc giảm giá phòng bình quân hng tháng của các
doanh nghiệp liên doanh kinh doanh khách sạn thông qua Tổ chức quản lý

cho thấy rõ khuynh hớng liên tục hạ giá phòng bình quân hng tháng 16 phù
hợp với thông tin khác về giá cho thuê phòng ở các khách sạn trên cả nớc đã
giảm bình quân 30-50%, cá biệt có nhiều khách sạn đã giảm tới 50% - 70% 17
chỉ trong vòng một năm rởi.
Giảm giá khách quan v giảm giá chủ quan
Hiện tợng phản đối giá sn gợi cho thấy ngoi yếu tố cung cầu,
một số mâu thuẩn về quyền lợi phát sinh giữa chủ khách sạn v Tổ chức
quản lý m nổi bật hơn cả l phí cơ bản v phí tiếp thị cũng l nguyên
nhân đa đến hiện tợng giảm giá, phá giá tại một số khách sạn liên
doanh.
Xem xét việc kinh doanh của các khách sạn:
Dựa theo nguyên tắc xác định giá phòng kinh doanh có lãi bằng
0,10% của tổng vốn đầu t tối thiểu 18 ("The rule of thumb") thì giá phòng
của khách sạn 4 sao l:

15

Báo cáo về xu hớng hạ giá cho thuê phòng ngủ khách sạn v những vấn
đề đặt ra cho công tác quản lý của Vụ Khách sạn, Tổng Cục Du lịch tại Hội
thảo "Giá phòng Khách sạn - Thực trạng v Giải pháp" do Tổng Cục Du lịch
Việt Nam tổ chức tại H Nội ngy 15.7.1999
16
Bảng 6, Phụ lục
17
Hong Long. "Chấm dứt cuộc chiến "giảm giá" phòng khách sạn bằng
cách no?". SGGP số ra ngy 16.9.1999, trang 7.
18
Viện nghiên cứu Phát triển Du lịch. "Đánh giá tình hình giảm giá, tác động
của việc giảm giá v một số quan điểm về quản lý giá khách sạn trong tình

90.000 USD * 0,10% = 90 USD
Điểm ho vốn trong Luận chứng kinh tế - kỹ thuật của các doanh
nghiệp loại ny xoay quanh mức đợc xác định trong điều kiện công suất đạt
50%. Vậy chi phí hay doanh thu ho vốn cũng l giá thnh cho một phòng
l: 90 USD * 50% = 45 USD. Khi hạ giá phòng để cạnh tranh với nhau trong
lúc sức cầu khách sạn rất ít co dãn với giá, thị phần của mỗi khách sạn cạnh
tranh sau khi chao đảo đợc ổn định lại gần nh mức cũ, chỉ có doanh thu l
giảm v ngy cng thấp hơn so với doanh thu ho vốn.
Ví dụ sau giả định một khách sạn có 250 phòng, công suất 70%, giá
thnh một phòng cho thuê l 45 USD lần lợt phải hạ giá phòng từ 50 USD
xuống còn 45 USD rồi 37,50 USD sẽ lm phát sinh chi phí v lãi, lỗ nh sau:
Ví dụ minh họa 1: GIảM GIá KHáCH QUAN
Số phòng

Giá thnh

cho thuê

một phòng ho vốn = Chi

đợc

(USD)

Doanh thu

Giá cho thuê Doanh thu Lãi (+) Phí quản lý
thực hiện

phí

thực tế

trong năm

năm

(USD)

(phòng)

(USD)

năm

Lỗ (-)

cơ bản
3%

(USD)

(USD)

(USD)

Trờng hợp 1

63.000

45

2.835.000

50

3.150.000 315.000

94.500

Trờng hợp 2

63.000

45

2.835.000

40

2.520.000 -315.000

75.600

Trờng hợp 3

63.000

45

2.835.000

37,50

2.362.500 -472.500

70.875

Trong trờng hợp 2, giá phòng bình quân thực tế giảm đến 40 USD
phòng/ ngy trong khi giá thnh l 45 USD, chủ khách sạn lỗ 315.000
USD/năm nhng Tổ chức quản lý vẫn đợc hởng Phí quản lý cơ bản l
75.600 USD.

hình hiện nay" (tham luận tại Hội thảo "Giá phòng khách sạn - Thực trạng v
Giải pháp" tổ chức tại H Nội ngy 15.7.1999).


Do các khách sạn khác giảm giá để cạnh tranh, giá phòng bình quân
thực tế sụt xuống 37,5 USD (trờng hợp 3) khiến Tổ chức quản lý bị giảm
Phí quản lý cơ bản từ 75.600 USD xuống còn 70.875 USD, trong lúc chủ
khách sạn chịu lỗ 472.500 USD.
Ví dụ minh họa 2: GIảM GIá Chủ quan
Số phòng

Giá thnh Doanh thu

Giá cho Doanh thu Lãi (+)
năm

Lỗ (-)

Phí
quản lý

cho thuê

Một

ho vốn=

thuê thực

đợc

phòng

Chi phí

hiện thực

cơ bản

trong năm

(USD)

năm

tế

3%

(USD)

(USD)

(phòng)
Trờng hợp 4

63.000

45

2.835.000

35

Cho thuê

9.000

45

405.000

35

(USD)

(USD)

(USD)

2.205.000 -630.000 66.150
315.000

-90.000

9.450

thêm
Nhờ giảm giá
Cộng:

72.000

3.240.000

2.520.000 -720.000 75.600

Để bảo vệ mức Phí quản lý cơ bản 75.600 USD (nh trờng hợp 2), Tổ chức
quản lý tìm cách tăng công suất bằng biện pháp tiếp tục hạ giá cho thuê
phòng xuống 35 USD (trờng hợp 4). Số phòng cho thuê đợc tăng thêm
9.000 phòng/năm, khách sạn đạt đợc doanh thu 2.520.000 USD v Tổ chức
quản lý đợc hởng Phí quản lý cơ bản 75.600 USD nh trờng hợp 2 nhng
đồng thời chủ khách sạn phải chịu lỗ tổng cộng 720.000 USD cao hơn hẳn số
lỗ ở trờng hợp 3 (472.500USD).
Hậu quả của giảm giá dây chuyền
Biện pháp tình thế đợc các Tổ chức quản lý áp dụng cho các khách

sạn liên doanh đợc chọn mẫu l giảm giá để cạnh tranh 19 khiến hầu hết
khách sạn khác nhỏ hơn cũng phải giảm giá để sống còn. Các khách sạn nhỏ
19

Bảng 6 , Phụ lục


trong nớc với dịch vụ yếu hơn phải lệ thuộc hon ton vo quyết định của
Tổ chức quản lý về giá cho thuê phòng.
Chỉ số Yield của các khách sạn liên doanh nớc ngoi đều giảm chứng
tỏ sự cạnh tranh giảm giá gây thiệt hại chung cho mọi khách sạn 20 .
Giảm giá v thao túng
Giá sn cha đợc xác định, hnh vi phá giá (dumping) cũng cha bị
xử lý khiến các khách sạn nhỏ, yếu thế hơn về vốn v dịch vụ buộc phải hạ
giá theo các khách sạn quốc tế để tồn tại. Diển biến hạ giá, khách sạn liên
doanh lỗ, bên Việt Nam không có khả năng bổ sung vốn, Bên nớc ngoi
mua lại phần hùn vốn của bên Việt Nam hình thnh doanh nghiệp khách sạn
100% vốn nớc ngoi, Bên nớc ngoi tiếp tục hạ giá v bù lỗ, các khách sạn
nhỏ hơn trong nớc v liên doanh phải giảm giá theo, chịu lỗ v lần lợt phá
sản sẽ xảy ra không sớm thì muộn. Khi đó các tập đon quốc tế lớn, với u
thế về vốn sẽ độc chiếm thị trờng v thao túng.
Tồn tại thứ ba l hiện tợng Khoán trắng cho Tổ chức quản lý
Trớc hết, các khách sạn có vốn đầu t nớc ngoi ra đời dới dạng
doanh nghiệp liên doanh phần lớn l vì sự hạn chế trong một thời gian di
cuả cơ quan nh nớc có thẩm quyền cấp giấy phép đầu t. Một số nh đầu
t nớc ngoi chọn hình thức liên doanh do ý muốn chủ quan, một số khác
chọn hình thức liên doanh vì không còn con đờng no khác. Bên Việt Nam
trong doanh nghiệp liên doanh lúc đầu hon ton cha có kinh nghiệm về
quản lý khách sạn quốc tế nên phải đồng ý thuê Tổ chức quản lý. Ngay cả
kinh nghiệm đm phán hợp đồng v lựa chọn hình thức thuê quản lý phù hợp

với doanh nghiệp cũng cha có. Nói l "thuê vận hnh, quản lý, khai thác
công trình theo các chỉ tiêu kinh doanh do các bên ký kết Hợp đồng thỏa
thuận" 21 nhng trong thực tế không có chỉ tiêu hiệu quả no đợc thoả thuận
20

21

Biểu 2, Phụ lục

Thông t 215 UB/LXT ngy 8 tháng 2 năm 1995 của UBNN/HTĐT, Mục
3.2