Bài giảng dự án đầu tư xây dựng dự án bất động sản lưu trường văn

TR

NG
I H C M TP.HCM
TRUNG TÂM CPA

D ÁN
U T XÂY D NG
– D ÁN B T
NG S N

KHÁI NI M,
M H
NG D N L P D
ÁN & VÍ D MINH H A

Biên so n và gi ng: L u Tr
Thá
Tháng
7 n m 2008

1

ng V n, Ph.D candidate

Bien soan va giang: Luu Truong Van, Ph.D candidate, PKNU, Busan, Korea


D
t
d

đ
2

án đ u
xây
ng - b t
ng s n

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


N i dung

1. Khái ni m d án đ u t xây d ng (DA TXD)
2. N i dung chính c a d án đ u t
3. Ví d minh h a 1 d án b t đ ng s n
4 Ki
4.
Kinh
h nghi
hi m khi l p d á
án đ u t - b t đ ng s n

3

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


KHÁI NI M

1

BÁO CÁO
U T XÂY D NG CÔNG
TRÌNH (BC T XDCT)

2

D ÁN
U T XÂY D NG CÔNG
TRÌNH (DA T XDCT)

3

BÁO CÁO KINH T K THU T XÂY
D NG CÔNG TRÌNH (BCKT-KT XDCT)

4

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Khi nào thì l p BC T XDCT?
Kho n 1, i u 4 – N 16 & N 112
¬
i v i các d án quan tr ng qu c gia theo Ngh
quy t s 66/2006/QH11 c a Qu
Q c h i thì ch
h
đ u t ph i l p Báo cáo đ u t trình Chính ph

xem xét đ trình Qu c h i thông qua ch tr ng
và cho phép đ u t .
¬
i v i các d án khác, ch đ u t không ph i
l p Báo cáo đ u t .
¬ V trí,
trí quy mô xây d ng công trình ph i phù h p
v i quy ho ch xây d ng đ c c p có th m
quy n phê duy t; n u ch a có trong quy
ho ch xây d ng thì ph i đ c y ban nhân
dân c p t nh ch p thu n.

5

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


BC T XDCT bao g m nh ng n i dung gỡ?
Kho n 2, i u 4 N 16 & N 112
a) Sự cần thiết phải đầu t xây dựng công trình, các điều kiện
thuận lợi và khó khăn; chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên
quốc gia nếu có;
b) Dự kiến quy mô đầu t: công suất, diện tích xây dựng; các
hạng mục công trình bao gồm công trình chính
chính, công trình phụ
và các công trình khác; dự kiến về địa điểm xây dựng công trình
và nhu cầu sử dụng đất;
c) Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều
kiện cung cấp vật t thiết bị, nguyên liệu, năng lợng, dịch vụ,
hạ tầng kỹ thuật; phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c

nếu có; các ảnh hởng của dự án đối với môi trờng, sinh thái,
phòng
hò chống
hố cháy
há nổ,
ổ an ninh,
i h quốc
ố phòng;
hò
d) Hình thức đầu t, xác định sơ bộ tổng mức đầu t, thời hạn thực
hiện dự án, phơng án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả
kinh tế - xã hội của dự án và phân kỳ đầu t nếu có

6

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Ch u t ph i lm gỡ : Xin phộp u t xõy
d ng cụng trỡnh? (1)
Kho n 3, i u 4 N

16 & N

112

a) Chủ đầu t có trách nhiệm gửi Báo cáo đầu t xây
dựng
ự g côngg trình tới Bộộ qquản lýý ngành.
g

Bộ
ộ qquản lý
ý
ngành là cơ quan đầu mối giúp Thủ tớng Chính phủ
lấy ý kiến của các bộ, ngành, địa phơng liên quan,
tổng hợp và đề xuất ý kiến trình Thủ tớng Chính
phủ.

7

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Ch u t ph i lm gỡ : Xin phộp u t xõy
d ng cụng trỡnh? (2)
Kho n 3, i u 4 N 16 & N 112
b) Thời hạn lấy ý kiến :
ơ Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đợc
Báo cáo đầu t xây dựng công trình, Bộ quản lý
ngành phải gửi văn bản lấy ý kiến của các Bộ,
Bộ ngành,
ngành
địa phơng có liên quan.
ơ Trong vòng 30 ngày làm việc kể từ khi nhận đợc
đề nghị,
hị cơ quan đợc
đ
hỏi ý kiến
kiế phải
hải cóó văn bản

bả trảả
lời về những nội dung thuộc phạm vi quản lý của
mình.
ơ Trong vòng 7 ngày sau khi nhận đợc văn bản trả
lời theo thời hạn trên, Bộ quản lý ngành phải lập báo
cáo để trình Thủ tớngg Chính pphủ.
8

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Ch u t ph i lm gỡ : Xin phộp u t xõy
d ng cụng trỡnh? (3)
Kho n 3, i u 4 N

16 & N

112

c) Báo cáo trình Thủ tớng Chính phủ bao gồm:
ơ Tóm tắt nội dung Báo cáo đầu t,
ơ Tóm tắt ý kiến các Bộ, ngành và
ơ ề xuất ý kiến về việc cho phép đầu t xây dựng
công trình kèm theo bản gốc văn bản ý kiến của các
Bộ, ngành, địa phơng có liên quan.

9

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea

Khi no thỡ l p d ỏn u t ? (1)
i u4N

16 & N

112

1. Khi đầu t xây dựng công trình, chủ đầu t phải tổ
chức lập dự án để làm rõ về sự cần thiết phải đầu t
và hiệu quả đầu t xây dựng công trình, trừ những
trờng hợp sau đây:
a) Công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật
xây dựng công trình quy định tại khoản 1 Điều 12 của
Nghị định 16 + N 112;
b) Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy
định tại khoản 5 Điều 35 của Luật Xây dựng

10

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Khi no thỡ l p d ỏn u t ? (2)
i u4N

16 & N

112

2. Nội dung dự án bao gồm phần thuyết minh theo quy
định tại Điều 6 và phần thiết kế cơ sở theo quy định
tại Điều 7 của Nghị định 16 + N 112.
3 Đối với các dự án nhóm B cha có trong quy hoạch
3.
kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây
dựng thì trớc khi lập dự án phải có ý kiến thoả thuận
bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về
quy hoạch.

11

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


THUY T MINH D
gỡ? (1)

N bao g m nh ng n i dung

i u 6 N 16 & N 112
1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu t; đánh giá nhu cầu thị
1.
trờng, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất;
kinh doanh hình thức đầu t xây dựng công trình; địa
điểm
ể xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung
cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào
khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình,

các hạng mục công trình bao gồm công trình chính,
công
ô trình
ì h phụ
h vàà các
á công
ô trình
ì h khá
khác; phân
hâ tích
í h lựa
l
chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ và công suất.

12

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


THUY T MINH D
gỡ? (2)
i u6N

N bao g m nh ng n i dung

16 & N

112

3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:

a) Phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c và
phơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
b) Các phơng án thiết kế kiến trúc đối với công trình
trong đô
đ thị
hị vàà công trình
ì h cóó yêu cầu
ầ kiến
kiế trúc;
ú
c) Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện,
hiện tiến độ thực hiện và hình thức
quản lý dự án.

13

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


THUY T MINH D
gỡ? (3)
i u6N

N bao g m nh ng n i dung

16 & N

112

4. Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng,
chốngg cháy,
y nổ và các yyêu cầu về an ninh, qquốc
phòng.
5. Tổng mức đầu t của dự án; khả năng thu xếp vốn,
nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phơng
án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn;
các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả
kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.

14

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


THI T K C
d
dung
gì?
ì?
i u7–N

S

bao g m nh ng n i

16 & N

112

¬ N i dung thi t k c s bao g m ph n thuy t
minh và ph n b n v , b o đ m th hi n đ c
các ph ng án thi t k , là c n c đ xác đ nh
t ng m c đ u t và tri n khai các b c thi t k
ti p theo

15

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Thuy t minh THI T K C
nh ng
g n i dung
g gì?
g
i u7–N

16 & N

S

bao g m

112

c đi m t ng m t b ng; ph ng án tuy n công trình đ i
v i công trình xây d ng theo tuy n; ph ng án ki n trúc
đ i v i công
g trình có yyêu c u ki n trúc;; ph

p
ng
g án và s
đ công ngh đ i v i công trình có yêu c u công ngh ;
b) K t c u ch u l c chính c a công trình; phòng ch ng cháy,
n ; b o v môi tr ng;
g; h th ng
g k thu t và h th ng
gh
t ng k thu t công trình, s k t n i v i các công trình h
t ng k thu t ngoài hàng rào;
c)) Mô t đ c đi m t i tr ng
g và các tác đ ng
g đ i v i công
g
trình;
d) Danh m c các quy chu n, tiêu chu n đ c áp d ng.
a)

16

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


B n v TKCS ph i th hi n nh ng n i
dung
g gì?
g
i u7–N

16 & N

112

a) B n v t ng m t b ng, ph ng án tuy n công
g trình xây
y d ng
g theo tuy
y n;
trình đ i v i công
b) B n v th hi n ph ng án ki n trúc đ i v i
công trình có yêu c u ki n trúc;
c)) S đ công
ô ngh
h đ i v i công
ô ttrình
ì h có
ó yêu
ê c u
công ngh ;
d) B n v th hi n k t c u ch u l c chính c a công
trình; b n v h th ng k thu t và h th ng h
t ng k thu t công trình.

17

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Hồ sơ trình phê duyệt dự án đầu t xây dựng

công trình bao g m nh ng ti li u gỡ? ( i u 8,
Ngh

nh 16 + N

1

2

Tờ trình
phê duyệt
dự án (Phụ
lục số 2,
N 112)

112/2006/N -CP)

3

Dự án bao
gồm phần
thuyết minh
và thiết kế
cơ sở

18

4

Các văn

bản thẩm
định của cơ
quan có
thẩm quyền

Văn bản cho
phép đầu t đối
với dự án quan
trọng quốc gia;
văn bản chấp
thuận bổổ sung
quy hoạch đối với
dự án nhóm A
cha có trong
quy hoạch ngành

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Lo i cụng trỡnh no thỡ ch c n l p Bỏo cỏo kinh t
k thu t?
Kho n 1, i u 12 N

16 & N

112

Khi đầu
ầ t xây dựng các công trình sau đây, chủ
ủ đầu

ầ
t không phải lập dự án đầu t xây dựng công
trình mà chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây
dựng công trình đểể trình ngời quyết
ế định đầu
ầ t
phê duyệt:



Côngg trình sử dụng
ụ g cho mục
ụ đích tôn giáo
g
Các công trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng
cấp có tổng mức đầu t dới 7 tỷ đồng, phù hợp với
qquy
y hoạch
ạ phát
p triển kinh tế- xã hội,
ộ qquy
y hoạch
ạ ngành,
g
quy hoạch xây dựng; trừ trờng hợp ngời quyết định
đầu t thấy cần thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu t
xây dựng công trình

19

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật của công
trình xâyy dựng
ự g?
Kho n 2, i u 12 N 16 & N 112
Nội dung của Báo cáo kinh tế- kỹ thuật xây dựng công trình thực
hi theo
hiện
h quy định
đị h tạii khoản
kh ả 4 Điều
Điề 35 của
ủ Luật
L X
Xây ddựng
Kho n 4, i u 35 Lu t Xõy D ng
ơ Sự
S cần
ầ thiết
hiế đầu
đầ t, mục tiêu
i xây dựng
d
công trình
ì h
ơ a điểm xây dựng;
ơ Quy mô, công suất;
ơ Cấp công trình;

ơ Nguồn kinh phí xây dựng công trình;
ơ Thời hạn xây dựng;
ơ Hiệu quả công trình;
ơ Phòng, chống cháy, nổ;
ơ Bản
Bả vẽẽ thiết kế thi công
ô vàà dự
d toán
t á công
ô trình
tì h
20

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Khi no thỡ khụng c n l p d ỏn u t
xõy
y d ng
g cụng
g trỡnh ?
Kho n 5, i u 35 Lu t Xõy D ng
ơ Khi đầu t xây dựng nhà ở riêng lẻ thì chủ đầu t xây
d
dựng
công
ô trình
ì h khô
không phải
hải lập

l dự
d án
á đầu
đầ t xây ddựng
công trình và báo cáo kinh tế - kỹ thuật mà chỉ cần lập
hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, trừ những công
trình đợc quy định tại điểm d khoản 1 Điều 62
của Luật này.
ơ iểm d khoản 1 Điều 62 của Luật XD: Trớc khi
khởi công xây dựng công trình chủ đầu t phải có giấy
phép xây dựng, trừ trờng hợp xây dựng các công
trình sau đây: nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa
ộ đô thị,
ị khôngg thuộc
ộ điểm dân c tập
ập
khôngg thuộc
trung, điểm dân c nông thôn cha có quy hoạch xây
dựng đợc duyệt

21

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


D ỏn u t xõy d ng cụng trỡnh ph i
ỏp
p ng
g nh ng
g yờu

y c u nh th no?
Kho n 1, i u 36 Lu t Xõy D ng
ơ Dự án đầu t xây dựng công trình phải bảo đảm các
yêu cầu chủ yếu sau đây:
a) Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy
hoạch phát triển
ể ngành và quy hoạch xây dựng;
b) Có phơng án thiết kế và phơng án công nghệ phù
hợp;
c) An toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng
công trình, an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ
môi trờng;
d) Bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

22

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Khi no thỡ c phộp i u ch nh d ỏn u t
XD cụng trỡnh? Kho n 1, i u 13, ND916 + N 112
Dự án đầu t xây dựng công trình đợc điều chỉnh khi có một trong các
trờng hợp sau đây:

1

2

3

Bị ảnh hởng bởi thiên tai nh động đất,
bão, lũ, lụt, sóng thần; địch họa hoặc
các sự kiện bất khả kháng khác

Xuất hiện các yếu tố đem lại hiệu quả
cao hơn
hơ cho
h dự áán

Khi quy hoạch xây dựng thay đổi trực
tiếp ảnh hởng đến địa điểm, quy mô,
tính chất, mục tiêu của dự án

23

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Trong tr ng h p no thỡ
ch nh d ỏn? ((1))
Kho n 2 & 3, i u 13 N

c phộp i u

16 & N 112

2. Khi điều chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô,
mục tiêu đầu t và không vợt tổng mức đầu t
đã đợc phê duyệt thì chủ đầu t đợc phép tự điều
chỉnh dự án. Trờng hợp điều chỉnh dự án làm thay

đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô,
mục tiêu đầu t ban đầu hoặc vợt tổng mức đầu
t đã đợc phê duyệt thì chủ đầu t phải trình ngời
quyết định đầu t xem xét, quyết định. Những nội
dung thay đổi phải đợc thẩm định lại.
lại
3. Ngời quyết định điều chỉnh dự án đầu t xây dựng
công trình phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về
quyết
ết định
đị h của
ủ mình.
ì h
24

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea


Ai i u ki n l p DA T XDCT?
Kho n 1, i u 37 Lu t Xõy D ng
ơ Tổ chức lập dự án đầu t xây dựng công trình phải đáp
ứng các điều kiện sau đây :
a) Có đăng ký hoạt động lập dự án đầu t xây dựng công
trình;
b) Có điều kiện năng lực hoạt động xây dựng phù hợp
với công việc lập dự án đầu t xây dựng công trình;
c) Có ngời đủ năng lực hành nghề lập dự án đầu t
xây dựng công trình phù hợp với yêu cầu của dự án
đầu t xây dựng công trình để đảm nhận chức danh chủ
nhiệm lập dự án; cá nhân tham gia lập dự án phải có

năng lực hành nghề phù hợp với từng loại dự án đầu t
xây dựng công trình
25

Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea