Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố hồ chí minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.6 MB, 124 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301
HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN
Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM
ngày ….. tháng …. năm …..
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
1. ..........................................................................................
2. ..........................................................................................
3. ..........................................................................................
4. ..........................................................................................
5. ..........................................................................................
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn
đã được sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TP.HCM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH
TP. HCM, ngày 15 tháng 09 năm 2015
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên
: NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN
Giới tính: Nữ
Ngày, tháng, năm sinh : 20/11/1991
Nơi sinh: Khánh Hòa
Chuyên ngành
MSHV: 1341850085
: Kế toán
I- Tên đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất
để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”.
II- Nhiệm vụ và nội dung
1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường
bất động sản và biến động giá bất động sản nhà đất để ở. Tổng kết các mô hình lý
thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện các yếu tố
tác động đến biến động giá BĐS nhà đất để ở; phân tích, đánh giá những biểu hiện
của các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn
TP.HCM.
3. Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn
mối quan hệ giữa các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở.
4. Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà
đất để ở; đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản
nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai.
III- Ngày giao nhiệm vụ
: 17/3/2015
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ
: 15/9/2015
V- Cán bộ hướng dẫn
: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
PHAN ĐÌNH NGUYÊN
KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài
liệu nào và chưa được công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu. Các số liệu, các
nguồn trích dẫn trong luận văn được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015
Học viên thực hiện Luận văn
Nguyễn Thị Hoàng Yến
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:
PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong
suốt quá trình hoàn thành luận này.
Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ
TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn.
Ban giám hiệu đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên.
Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tôi
trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.
Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành
khóa học.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015
Học viên thực hiện Luận văn
Nguyễn Thị Hoàng Yến
iii
TÓM TẮT
Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của nhà quản
lý đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Dựa trên
quan điểm của thuyết tài chính hành vi và thuyết ABC, tác giả tìm ra nguyên nhân
của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm:
tính minh bạch của thị trường bất động sản, quản lý của Nhà nước về bất động sản,
nguồn tài chính cho thị trường bất động sản và tâm lý của nhà đầu tư. Tác giả vận
dụng kết hợp mô hình ước lượng OLS và VAR xử lý bằng Eviews để phân tích các
yếu tố ảnh hưởng biến động giá bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Kết quả nghiên cứu cho thấy chỉ số PR (giá nhà chia cho tiền thuê nhà, chỉ số đại
diện nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để ở) phụ thuộc vào những thay
đổi của chính biến đó trong quá khứ cũng như cú sốc đến từ các biến tốc độ tăng
trưởng kinh tế, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất, dư nợ cho vay bất động sản và vốn
đầu tư nước ngoài vào bất động sản.
Từ khóa: Biến động giá bất động sản, nhà đất để ở.
iv
ABSTRACT
The contents in this thesis are descrip according to managers’ viewpoint on
the real estate market in the Ho Chi Minh City. In accordance with such
perspectives on the theory of behavioral finance and the theory of ABC, the author
herein figured out the causes of fluctuations in properties prices including houses
and lands in areas of Ho Chi Minh City, including: the transparency of the real
estate market, State’s management in real estate market, financial resources for the
real estate market and sentiment of investor. The author takes the advantages of the
combination of estimated models of OLS and VAR and uses Eviews system to
analyze the factors which is affecting on the fluctuations of property prices in the
areas of Ho Chi Minh City. The study results shows that the index of PR (which
means prices divided by the rent, the index represents flucuations of price of
residential house) depends on the change of the political turbulence in the past as
well as the shock which comes from the variable rate of economic growth, inflation,
money supply M2, interest rates, loan portfolio of real estate and foreign direct
investment in real estate market.
Keywords: Fluctuations in property prices, residential housing.
v
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ...................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu ................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ......................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 2
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 3
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 3
1.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 3
1.5. Những đóng góp của luận văn ........................................................................ 4
1.6. Kết cấu của luận văn ...................................................................................... 5
TÓM TẮT CHƯƠNG 1 ............................................................................................ 5
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN ............................................................................... 5
2.1. Các khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để ở ................ 6
2.1.1. Bất động sản nhà đất để ở .............................................................................. 6
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở ........................................................ 6
2.1.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở .......................................................... 7
2.1.1.3. Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở .................................................. 7
2.1.2. Thị trường bất động sản nhà đất để ở ............................................................ 8
2.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở ....................................... 8
2.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở................................... 9
2.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất để ở ..................................... 12
2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở....................... 14
2.1.3.1. Cầu bất động sản nhà đất để ở................................................................. 14
2.1.3.2. Cung bất động sản nhà đất để ở .............................................................. 15
2.1.3.3. Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở .... 17
2.2. Nhận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở ................................. 18
2.2.1. Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở ................................ 18
2.2.2. Thuyết và mô hình tài chính hành vi ............................................................ 19
2.2.2.1. Thuyết tài chính hành vi.......................................................................... 19
2.2.2.2. Mô hình tài chính hành vi ....................................................................... 22
2.2.3. Thuyết ABC ................................................................................................. 23
2.2.4. Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở .......................... 25
vi
2.2.4.1. Tính minh bạch của thị trường bất động sản ........................................... 25
2.2.4.2. Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản ......................................... 26
2.2.4.3. Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản .......................................... 26
2.2.4.4. Tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản ................................ 27
2.3. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................ 28
2.3.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề
tài.................................................................................................................. 28
2.3.1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài ... 28
2.3.1.2. Tổng quan các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài ... 29
2.3.2. Bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở ................................................................................... 30
2.3.2.1. Tăng trưởng thu nhập quốc dân .............................................................. 30
2.3.2.2. Lạm phát ................................................................................................. 31
2.3.2.3. Cung tiền và tín dụng ngân hàng............................................................. 31
2.3.2.4. Lãi suất cho vay. .................................................................................... 32
2.3.2.5. Dòng vốn đầu tư nước ngoài ................................................................... 32
2.3.2.6. Chỉ số chứng khoán ................................................................................ 33
TÓM TẮT CHƯƠNG 2 .......................................................................................... 33
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................... 34
3.1. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 34
3.2.1. Quy trình nghiên cứu .................................................................................... 34
3.2.2. Dữ liệu nghiên cứu ....................................................................................... 35
3.2.3. Giả thuyết nghiên cứu ................................................................................... 36
3.2.4. Mô hình nghiên cứu và các kiểm định .......................................................... 37
3.2. Thực trạng về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí
Minh ............................................................................................................. 40
3.2.1. Tổng quan về thị trường bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí
Minh ............................................................................................................ 40
3.2.1.1. Cầu bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh ................... 40
3.2.1.2. Cung bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.................. 42
3.2.1.3. Giá cả bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh ................ 43
3.2.2. Nhận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí
Minh ............................................................................................................. 46
vii
Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ
Chí Minh ................................................................................................ 46
3.2.2.2. Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố
Hồ Chí Minh ......................................................................................... 48
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 .......................................................................................... 54
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................ 55
4.1. Mô hình nghiên cứu...................................................................................... 55
4.1.1. Thống kê mô tả ............................................................................................. 55
4.1.2. Kiểm định nghiệm đơn vị ............................................................................. 56
4.1.3. Kiểm định đa cộng tuyến .............................................................................. 57
4.1.4. Kiểm định phương sai thay đổi..................................................................... 61
4.1.5. Kiểm định tự tương quan .............................................................................. 62
4.1.6. Kiểm định độ trễ tối ưu ................................................................................ 66
4.1.7. Kết quả hàm phản ứng đẩy ........................................................................... 67
4.1.7.1. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của GDP ........................................... 67
4.1.7.2. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của M2 .............................................. 68
4.1.7.3. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của FDI .............................................. 69
4.1.7.4. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của REL ............................................. 69
4.1.7.5. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của CPI .............................................. 70
4.1.7.6. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của VNI ............................................. 71
4.1.7.7. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của R .................................................. 71
4.1.7.8. Phản ứng của D_PR trước cú sốc của chính nó....................................... 72
4.1.8. Kết quả phân rã phương sai .......................................................................... 73
4.2. Kết quả nghiên cứu....................................................................................... 74
4.2.1. Kết quả ước lượng mô hình nghiên cứu ....................................................... 74
4.2.2. Phân tích kết quả nghiên cứu ........................................................................ 75
TÓM TẮT CHƯƠNG 4 .......................................................................................... 77
CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................... 78
5.1. Giải pháp ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM ...................... 78
5.1.1. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động
sản ................................................................................................................ 78
5.1.1.1. Giải pháp về tốc độ tăng trưởng thu nhập quốc dân ............................... 78
5.1.1.2. Giải pháp về lạm phát ............................................................................. 79
5.1.1.3. Giải pháp cung tiền M2........................................................................... 79
3.2.2.1.
viii
5.1.2. Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản .................. 81
5.1.2.1. Giải pháp về lãi suất cho vay thế chấp dài hạn ....................................... 81
5.1.2.2. Giải pháp dư nợ cho vay bất động sản ................................................... 81
5.1.2.3. Giải pháp về vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản ............................ 85
5.1.3. Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư ................ 86
5.2. Kiến nghị ...................................................................................................... 87
5.2.1. Hình thành các quỹ về bất động sản ............................................................. 87
5.2.1.1. Quỹ tín thác bất động sản ....................................................................... 87
5.2.1.2. Quỹ tiết kiệm nhà ở ................................................................................. 88
5.2.2. Nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản .................................. 88
5.2.2.1. Nâng cao tính minh bạch về thông tin hiện trạng bất động sản ............... 88
5.2.2.2. Nâng cao tính minh bạch về thông tin giao dịch bất động sản ................ 89
5.2.2.3. Nâng cao tính minh bạch về thông tin phát triển bất động sản ................ 90
TÓM TẮT CHƯƠNG 5 .......................................................................................... 90
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 92
ix
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TIẾNG VIỆT
BĐS
CP
CSTT
NĐ
NH
NHTM
NHNN
NHTW
TP.HCM
Bất động sản
Chính phủ
Chính sách tiền tệ
Nghị định
Ngân hàng
Ngân hàng Thương mại
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Trung ương
Thành phố Hồ Chí Minh
TIẾNG ANH
ABC
AIC
CPI
FDI
FPE
GDP
HQ
LR
M2
OLS
P/R
REL
SC
VAR
VNI
Austrian business cycle theory
Akaike information criterition
Consumer Price Index
Foreign Direct Investment
Final pridiction error
Gross Domestic Products
Hanan-Quinn information criterition
Likelihood Ratio
Money Supply 2
Ordinary Least Square
Price to Rent
Real Estate Loans
Schwarz
Vector Auto Regression
Vietnam Stock Index
x
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1
Bảng 4.1
Bảng 4.2
Bảng 4.3
Bảng 4.4
Bảng 4.5
Bảng 4.6
Bảng 4.7
Bảng 4.8
Bảng 4.9
Bảng 4.10
Bảng 4.11
Bảng 4.12
Bảng 4.13
: Mô tả các biến
: Thống kê mô tả
: Kiểm định tính dừng của các biến trong mô hình
: Ma trận tương quan các biến trong mô hình
: Kết quả hồi quy với kỹ thuật ước lượng OLS xử lý hiện tượng đa
cộng tuyến
: Kiểm định White – Kiểm định phương sai thay đổi
: Kiểm định tự tương quan
: Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 1
: Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 2
: Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 3
: Kết quả hồi quy xử lý hiện tượng tự tương quan mô hình 4
: Tổng hợp các kết quả xử lý hiện tượng tự tương quan
: Các tiêu chuẩn kiểm định độ trễ tối ưu
: Tính ổn định của mô hình với độ trễ 2
Biểu đồ 3.1
Biểu đồ 3.2
Biểu đồ 3.3
Biểu đồ 3.4
Biểu đồ 3.5
Biểu đồ 3.6
Biểu đồ 3.7
Biểu đồ 3.8
Biểu đồ 3.9
Biểu đồ 3.10
Biểu đồ 3.11
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích tại TP.HCM
: Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM
: Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực và loại nhà đất tại TP.HCM
: Chỉ số P/R tại TP.HCM
: Tỷ lệ bỏ trống nhà ở tại các khu đô thị
: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP.HCM
: Các hình thức thông tin mua bán BĐS tại TP.HCM
: Tỷ lệ người dân trong vùng biết thông tin về quy hoạch
: Cung tiền M2 và dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM
: Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại TP.HCM
: Kỳ vọng về xu hướng giá BĐS trong vòng 6 tháng
Hình 4.1
Hình 4.2
Hình 4.3
DANH MỤC HÌNH
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của GDP
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của M2
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của FDI
xi
Hình 4.4
Hình 4.5
Hình 4.6
Hình 4.7
Hình 4.8
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của REL
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của CPI
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của VNI
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của R
: Phản ứng của D_PR trước cú sốc của chính nó
Sơ đồ 3.1
Sơ đồ 4.1
Sơ đồ 4.2
DANH MỤC SƠ ĐỒ
: Các bước trong quy trình nghiên cứu
: Mối quan hệ giữa cung tiền, dư nợ tín dụng BĐS và giá nhà đất
: Quan hệ tương quan các biến giải thích trong mô hình
1
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
Đặt vấn đề nghiên cứu
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của
nền kinh tế do thị trường này liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn,
thông thường tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia ở các nước khác
nhau thường chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của quốc gia đó[19]. Bản thân thị
trường có mối quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường vật
liệu xây dựng, thị trường lao động, … Do vậy, sự phát triển thị trường BĐS sẽ giúp
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế để từ đó tạo ra những thay đổi quan trọng và tích cực
trong cơ cấu ngành, vùng và quốc gia. Nói cách khác, tồn tại biến động giá BĐS
không chỉ tác động đến thị trường BĐS nói chung mà còn ảnh hưởng rất lớn đến
nhiều lĩnh vực, ngành nghề của nền kinh tế.
Vấn đề xem xét những yếu tố nào tác động đến biến động giá BĐS đã được
nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới quan tâm và tập trung nghiên cứu trong nhiều
năm qua. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore, Subramaniam S.
Pillay[36] chỉ ra rằng, có 4 nhân tố chính ảnh hưởng đến biến động giá BĐS là: tốc
độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng
khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên nhân chính. Paul Krugman[37]
lý giải về sự ảnh hưởng 3 nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản
lý đến biến động giá BĐS. nghiên cứu của Case & Shiller[26] đã chỉ ra rằng ngoài
các yếu tố định lượng được trong nền kinh tế tác động đến biến động giá BĐS thì
yếu tố tâm lý của nhà đầu tư là nguyên nhân quan trọng mang tính quyết định. Một
số nghiên cứu thực nghiệm khác được kể đến như Stefan Gerlach[31], Chen &ctg[27],
Shen, Hui & Liu[39], Rahman, Khanam & Xu[38], ….cũng đã tìm ra những bằng
chứng về các yếu tố vĩ mô tác động đến giá hàng hóa trên thị trường bất động sản.
Tại TP.HCM, thị trường BĐS đã và đang là đề tài trong nhiều chương trình,
hội thảo của các Viện nghiên cứu khoa học, Hiệp hội BĐS,… Một số doanh nghiệp
BĐS cũng đã tiên phong và thành công trong việc theo dõi giá cả trên thị trường
BĐS. Các hoạt động trên đã chứng minh rằng các tổ chức của Nhà nước cũng như
các doanh nghiệp đã thực sự quan tâm đến sự tăng hay giảm giá BĐS. Trong giai
đoạn 2000 – 2012, thị trường BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM đã trải qua hai chu kỳ
tăng trưởng nóng, và sau đó là nguội lạnh, lần lượt là các chu kỳ 2000 – 2006 và
2007 – 2012[20]. Liệu các chu trình biến động giá BĐS này là do các yếu tố nào tác
1.1.
2
động? Những giải pháp cần thực hiện nhằm ổn định giá cả BĐS nhà đất để ở trong
tương lai? Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải đáp các
câu hỏi trên. Do vậy, việc tổng kết lại lý luận và thực tiễn về các yếu tố tác động
đến biến động giá BĐS trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm cho TP.HCM, đồng
thời tiến hành phân tích, đánh giá các yếu tố tác động, qua đó đề xuất giải pháp và
kiến nghị ổn định giá BĐS nhà đất tại TP.HCM là hết sức cần thiết và cấp bách, xét
về mặt lý luận cũng như thực tiễn.
Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh
hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh” làm
đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS nhà đất để ở nhằm
đề ra giải pháp ổn định giá và kiến nghị nhằm phát triển thị trường BĐS nhà đất để
ở tại TP.HCM trong tương lai.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường
bất động sản và biến động giá bất động sản nhà đất để ở. Tổng kết các mô hình lý
thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến biến động giá bất
động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện về biến động
giá BĐS nhà đất để ở bao gồm việc phân tích, đánh giá những biểu hiện của biến
động giá bất động sản nhà đất để ở và tìm hiểu nguyên nhân các yếu tố ảnh hưởng
đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM.
3. Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng một mô hình biểu diễn
mối quan hệ giữa các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở.
4. Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản
nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai.
Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi nghiên cứu được
trình bày như sau:
1. Những khái niệm liên quan đến thị trường BĐS nhà đất để ở và phương
pháp nhận diện biến động giá BĐS nhà đất để ở? Nguyên nhân của biến động giá
bất động sản nhà đất để ở là gì?
3
2. Nhận diện những biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại
TP.HCM như thế nào? Phân tích nguyên nhân và các yếu tố tác động đến biến động
giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh?
3. Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để
ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai?
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là biến động giá BĐS nhà đất để ở.
Do đó, trong luận văn này, thuật ngữ “biến động giá BĐS” được hiểu là
“biến động giá BĐS nhà đất để ở”.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là biến động giá bất động sản nhà đất để ở
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2004 đến
năm 2013.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu
1. Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ cơ chế vận động
của cung, cầu và giá cả trên thị trường bất động sản.
2. Phương pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận biến
động giá BĐS; kế thừa kinh nghiệm các mô hình xác định các yếu tố tác động đến
biến động giá BĐS trên thế giới, qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn ở
TP.HCM
3. Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị
trường BĐS, nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường BĐS
TP.HCM
4. Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa trên số liệu thống kê thu thập được,
luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến
tình hình hoạt động của thị trường bất động sản và biến động giá bất động sản thời
gian qua.
5. Phương pháp toán kinh tế: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận
diện và đo lường mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà
đất để ở.
6. Phương pháp mô hình hóa và phương pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích,
đánh giá, luận văn mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô hình kinh
1.4.
4
tế lượng để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến động giá BĐS tại
TP.HCM.
7. Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa trên kết quả đánh giá các nguyên
nhân dẫn đến biến động giá BĐS, luận văn đưa ra các giải pháp nhằm ổn định giá
BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM trong tương lai.
Những đóng góp của luận văn
Luận ăn có những đóng góp mới như sau:
1. Thứ nhất, luận văn đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận
căn bản nhất về biến động giá bất động sản nhà đất để ở. Cụ thể là, luận văn đã làm
rõ được khái niệm cung cầu – giá trên thị trường BĐS và các đặc điểm của giá BĐS
nhà đất để ở; hệ thống hóa và làm sáng tỏ các lý thuyết về biến động giá BĐS nhà
đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về mô hình các yếu tố tác động đến biến
động giá bất động sản nhà đất để ở.
2. Thứ hai, thông qua khảo sát chỉ số: giá nhà trên tiền thuê nhà (P/R) luận
văn đã chứng minh được sự biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố
Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 – 2013.
3. Thứ ba, thông qua việc tổng hợp từ lý thuyết biến động giá, luận văn đã
phân tích, luận giải bốn yếu tố chính tạo điều kiện và thúc đẩy qua đó gây ra biến
động giá BĐS nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đó là: (1) thị
trường bất động sản kém minh bạch; (2) quản lý Nhà nước về thị trường BĐS kém
hiệu quả; (3) tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư; (4) sự điều tiết thiếu hiệu quả
nguồn vốn vào thị trường bất động sản.
4. Thứ tư, thông qua mô hình kinh tế lượng, luận văn phát hiện thấy mối
quan hệ giữa biến chỉ số giá bất động sản nhà đất để ở và các biến vĩ mô: tăng
trưởng GDP, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất cho vay thế chấp dài hạn, dư nợ tín
dụng bất động sản, vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đều có ảnh
hưởng đến biến chỉ số giá BĐS nhà đất để ở.
5. Thứ năm, luận văn đã đề xuất ba nhóm giải pháp về các yếu tố ảnh hưởng
đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: nhóm giải pháp nâng cao
hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, nhóm giải pháp điều tiết
dòng vốn vào thị trường bất động sản, nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá
mức của nhà đầu tư.
6. Thứ sáu, luận văn đã đề xuất hai kiến nghị, bao gồm: Hình thành các quỹ
bất động sản và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.
1.5.
5
1.6.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm 5 chương
Chương 1. Giới thiệu
Chương 2. Cơ sở lý luận
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu
Chương 4. Kết quả nghiên cứu
Chương 5. Giải pháp và kiến nghị
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Chương 1 này giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Thông qua việc theo
dõi thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền
thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả nêu ra ý tưởng
nghiên cứu và xác định vấn đề nghiên cứu là “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến
biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh”.
Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở
dạng tổng quát và mục tiêu nghiên cứu cụ thể. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa
bằng các câu hỏi nghiên cứu. Bằng việc nhận dạng được câu hỏi nghiên cứu, tác giả
quyết định lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp.
Trên những đóng góp của luận văn, tác giả khẳng định rằng việc đề xuất các
giải pháp và kiến nghị ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí
Minh tính hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn.
Cuối cùng, chương này giới thiệu kết cấu của bài luận văn gồm 5 chương:
(1) Giới thiệu, (2) Cơ sở lý luận, (3) Phương pháp nghiên cứu, (4) Kết quả nghiên
cứu, (5) Giải pháp và kiến nghị.
6
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1. Các khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để ở
2.1.1. Bất động sản nhà đất để ở
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản nhà đất để ở
Khái niệm bất động sản
Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dời
được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”[9]
Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất”[2]
Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và
công trình xây dựng”[47]
Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống
nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công
trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công
trình xây dựng. Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là
đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai.
Khái niệm bất động sản nhà đất để ở
Bất động sản nhà đất để ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để
ở hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở. Bất động sản nhà
đất để ở bao gồm
+ Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở;
+ Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho
mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở.
Khái niệm trên phản ánh được thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng
hạn như nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thương nghiệp dưới
hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất
trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao
dịch trên thị trường nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây
dựng nhất định. Khái niệm trên cũng bao quát được đầy đủ phạm vi các hàng hóa
giao dịch trên thị trường nhà đất có chức năng phục vụ để ở.
7
2.1.1.2. Phân loại bất động sản nhà đất để ở
Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản nhà đất để ở, song đa phần phân
thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư.
Căn cứ vào thiết kế và độ bền: Bộ Xây dựng[10] phân cấp nhà ở thành 4 cấp:
Nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 theo thứ tự chất lượng thiết kế và độ bền
giảm dần theo cấp phân loại.
Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền: Tổng cục Thống kê[15] chia nhà ở
thành 4 loại: Nhà kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố, nhà đơn sơ.
Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản: Anna
Scherbina[22] phân loại bất động sản nhà đất để ở như sau:
+ Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà liên kế, nhà phố, nhà biệt thự, nhà
vườn.
+ Đối với nhà ở chung cư, bao gồm: Chung cư hạng sang, chung cư cao cấp,
chung cư hạng trung, chung cư bình dân.
2.1.1.3. Đặc điểm của bất động sản nhà đất để ở
Hàng hóa bất động sản ngoài những đặc điểm chung như các hàng hóa thông
thường khác, còn có những điểm riêng của hàng hóa BĐS, được kể đến như sau:
(1). Tính cố định
Bất động sản là hàng hóa có tính cố định về vị trí, giới hạn về khối lượng và
không gian, khó có thể di dời, dịch chuyển từ nơi bày đến nơi khác. Yếu tố vị trí
phản ánh tổng hợp các điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng, trình độ phát triển kinh tế
xã hội, tâm lý tập quán, thông qua đó định hình lợi ích và giá trị của bất động sản.
(2). Tính lâu bền
Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Đặc điểm này là do đất đai là tài
sản của thiên nhiên ban tặng, được coi như có tuổi thọ vĩnh viễn. Đồng thời các
công trình xây dựng trên đất có thời gian sử dụng dài và có thể tồn tại lâu bền, kết
cấu tuổi thọ có thể vài chục năm đến hàng trăm năm.
(3). Tính không đồng nhất (cá biệt) và khan hiếm
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Đặc điểm này là do
tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Nguyên nhân là do diện tích bề mặt trái đất là
có hạn và không thể phát triển được trong khi dân số ngày càng tăng và có nhu cầu
sử dụng đất không ngừng tăng lên. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về
diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, cũng như diện tích
8
đất đai của mỗi quốc gia. Chính vì tính khan hiếm và tính không di dời được của đất
đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm.
(4). Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Sự tồn tại, thay đổi hoặc mất đi của một bất động sản có thể ảnh hưởng đến
giá trị của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước quy hoạch và
đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, trường học, bệnh viện,
siêu thị, công viên,… sẽ có tác động rất lớn làm tăng giá trị các bất động sản trong
vùng. Ngược lại, sự phức tạp, ồn ào, mất vệ sinh, kém văn hóa của một vài gia đình
trong khu vực có thể làm giảm giá trị những ngôi nhà liền kề.
(5). Tính thanh khoản thấp
Bất động sản luôn có giá trị lớn và chi phí giao dịch cao, quá trình giao dịch
kéo dài, trải qua nhiều bước như tìm kiếm thông tin, kiểm tra thực địa, đàm phán,
đăng ký pháp lý, thanh toán,… Do đó khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất
động sản kém hơn so với các hàng hóa khác.
2.1.2. Thị trường bất động sản nhà đất để ở
2.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở
Khái niệm thị trường bất động sản
Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Thị trường bất động sản là quá trình giao
dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như
trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản
lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trường bất động sản”[2].
Theo Nguyễn Văn Trình và các tác giả: “Thị trường bất động sản là tổng hòa
các giao dịch kinh tế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một
thời gian nhất định”[7].
Theo Nguyễn Ngọc Vinh: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ
giữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị trường và theo
quy định của pháp luật”[8].
Theo Viện Thẩm định giá Hoa Kỳ: “Thị trường BĐS là nơi tương tác giữa
các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác như là tiền”[42].
Các khái niệm trên tuy khác nhau về cách diễn đạt, cũng như cách đặt vấn
đề, nhưng nhìn chung đều coi thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch về
bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ.
9
Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để ở
Trên cơ sở tổng hợp các khái niệm về thị trường bất động sản, dựa vào đặc
điểm của bất động sản nhà đất để ở, tác giả đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường
bất động sản nhà đất để ở như sau: “Thị trường bất động sản nhà đất để ở là tổng
hòa các quan hệ giao dịch dân sự về các lợi ích gắn liền với các quyền bất động sản
nhà đất để ở, hoạt động dựa trên quan hệ hàng hóa tiền tệ, gắn với một không gian
và thời gian nhất định”.
2.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở
Đặc điểm chung của thị trường bất động sản nhà đất để ở
(1). Thị trường bất động sản nhà đất để ở mang tính khu vực sâu sắc
Bất động sản là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Trong khi đó, tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của
thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mỗi
vùng trên cả nước. Sản phẩm hàng hóa bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng
không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất
địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều
giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – văn
hóa – xã hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất
động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ
phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn thị trường bất động sản ở nông thôn,
miền núi, …
(2). Thị trường bất động sản nhà đất để ở là thị trường cạnh tranh không hoàn
hảo
Mặc dù có rất nhiều người mua và người bán trên thị trường, sản phẩm bất
động sản nhà đất để ở rất phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm như: cung
bất động sản nhà đất để ở trong ngắn hạn là tương đối cố định và ít co giãn trước
thay đổi giá, bất động sản nhà đất để ở có tính cá biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối
xứng thông tin nên thị trường bất động sản nhà đất để ở là thị trường cạnh tranh
không hoàn hảo.
(3). Thị trường bất động sản nhà đất để ở có mối quan hệ mật thiết với thị
trường tài chính
10
Bất động sản nhà đất để ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc tạo lập một bất
động sản nhà đất để ở nói riêng, một dự án nói chung cần huy động vốn từ nhiều
nguồn khác nhau. Khi thị trường bất động sản nhà đất để ở phát triển đến cấp độ
tiền tệ hóa hoặc cao hơn là tài chính hóa thì sự phụ thuộc của thị trường bất động
sản nhà đất để ở vào thị trường tài chính là hết sức sâu sắc. Mối quan hệ giữa thị
trường bất động sản nhà đất để ở và thị trường tài chính thực chất là mối quan hệ
tương tác hai chiều. Một mặt, thị trường tài chính, bao gồm thị trường tiền tệ và thị
trường vốn, tạo môi trường cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường bất
động sản nhà đất để ở. Mặt khác, sự phát triển của thị trường bất động sản nhà đất
để ở cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường tài chính, đặc biệt
là thị trường vốn.
(4). Độ co giãn của cung bất động sản nhà đất để ở tương đối thấp trước thay
đổi cầu và giá bất động sản nhà đất để ở
Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện, cung
tăng lên thì nhà sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng (trừ một số trường hợp đặc
biệt). Tuy nhiên, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng
cung của các hàng hóa thông thường khác để đáp ứng nhu cầu; bởi lẽ để tạo lập một
bất động sản nhà đất để ở cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời gian, từ chuyển
nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Do đó trong ngắn hạn,
tổng cung bất động sản nhà đất để ở là có giới hạn. Điều này dẫn đến khi cầu gia
tăng đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá bất động sản nhà đất
để ở. Trong thực tế, mặc dù cung chậm thay đổi nhưng cầu bất động sản nhà đất để
ở lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của giá thường bắt đầu do sự thay đổi của
cầu. Khi sự tăng giá bất động sản nhà đất để ở kéo dài liên tục có thể kích thích
nhiều người đầu cơ mạnh vào thị trường nhà đất khiến cầu tăng vọt lên, cung không
theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành những cơn sốt giá bất
động sản nhà đất để ở.
(5). Thị trường BĐS nhà đất để ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch
về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do
đó, các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ
thống văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Sự quản lý của Nhà nước bằng
pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà đất để ở.
