Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã cao bằng, tỉnh cao bằng năm 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CHU HOÀI HƢƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở
VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG
NĂM 2012

Chuyªn ngµnh: Qu¶n lý ®Êt ®ai
M· sè: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ ĐẶNG

Thái nguyên - 2013
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện
luận văn này đã được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước khoa
và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cao Bằng,

tháng

năm 2013

Tác giả luận văn

Chu Hoài Hƣơng

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các
thầy giáo cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường. Tôi
xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:
Thầy giáo GS.TS. Nguyễn Thế Đặng - Giảng viên khoa Tài nguyên &
Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn,
chỉ bảo, truyền thụ những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình nghiên cứu và viết luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Phòng quản lý đào tạo Sau Đại học, các phòng ban và trung tâm
của Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều
kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cao
Bằng, tỉnh Cao Bằng đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành

đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng
nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện
đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cao Bằng,

tháng

năm 2013

Tác giả luận văn

Chu Hoài Hƣơng

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................ i
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................ 1
2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ........................................................................ 2
CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT ........................ 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................. 4

1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ...................... 4
1.2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ................................... 9
1.2.1. Các yếu tố thông thƣờng ảnh hƣởng đến giá đất .................................. 9
1.2.2. Yếu tố khu vực ảnh hƣởng đến giá đất ............................................... 10
1.2.3. Yếu tố cá biệt ảnh hƣởng đến giá đất.................................................. 11
1.3. PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .......................................... 11
1.3.1. Các phƣơng pháp xác định giá đất tại Việt Nam ................................ 11
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phƣơng pháp xác định giá đất......................... 17
1.3.3. Phƣơng pháp xác định giá đất ở đô thị................................................ 17
1.4. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
GIÁ ĐẤT TẠI NƢỚC TA ....................................................................... 19
1.4.1. Quá trình hình thành giá đất tại nƣớc ta .............................................. 19
1.4.2. Công tác quản lý giá đất tại một số nƣớc trên thế giới ........................ 21
1.4.3. Công tác quản lý Nhà nƣớc về giá đất tại nƣớc ta .............................. 22
CHƢƠNG 2 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................ 25
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................... 25
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu ......................................................................... 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 25
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU .................................... 26
2.2.1. Thời gian nghiên cứu .......................................................................... 26
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu........................................................................... 26
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .............................................................. 26
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

iv
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 27
2.4.1. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................. 27

2.4.2. Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................... 27
2.4.3. Phƣơng pháp điều tra, phỏng vấn ....................................................... 28
2.4.4. Phƣơng pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................. 28
2.4.5. Phƣơng pháp chuyên gia .................................................................... 28
CHƢƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 29
3.1. SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH
CAO BẰNG ............................................................................................. 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng ...................................... 29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng ............................ 31
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng ............................ 36
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Cao Bằng năm 2012 ......... 38
3.1.5. Nhận xét chung về tình hình cơ bản của thành phố Cao Bằng ........... 40
3.2. THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO
BẰNG ...................................................................................................... 41
3.2.1. Công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao
Bằng ............................................................................................................. 41
3.2.2. Thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng năm 2012 ..................... 45
3.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO
BẰNG ...................................................................................................... 60
3.3.1. Ảnh hƣởng của vị trí thửa đất đến giá đất ........................................... 61
3.3.2. Ảnh hƣởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất ........................................... 62
3.3.3. Ảnh hƣởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất .................................... 64
3.3.4. Ảnh hƣởng của khả năng sinh lợi đến giá đất ..................................... 66
3.3.5. Ảnh hƣởng của một số yếu tố khác đến giá đất .................................. 68
3.4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG .................................................................... 69
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................ 71
1. KẾT LUẬN .......................................................................................... 71
2. ĐỀ NGHỊ . ........................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 73

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

v
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

STT

Tên viết tắt

Tên đầy đủ

1

UBND

Ủy ban nhân dân

2

HĐND

Hội đồng nhân dân

3

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

4

CNTB

Chủ nghĩa tƣ bản

5

NĐ

Nghị định

6

CP

Chính phủ

7

QĐ

Quyết định

8

TT

Thông tƣ

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

BĐS

Bất động sản

11

HĐND

Hội đồng nhân dân

12

VT

Vị trí

13

BTC

Bộ tài chính

14

VHTT

Văn hóa thông tin

15

CNKT

Công nhân kỹ thuật

16

XD

Xây dựng

17

HL

Huyện lộ

18

TL

Tỉnh lộ

19

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

20

JPPH

Cục dịch vụ định giá bất động sản

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1 : Số liệu điều tra theo VT của các đƣờng, phố trung tâm .............. 46
Bảng 3.2: Số liệu điều tra đất theo VT của các đƣờng, phố cận trung tâm ... 52
Bảng 3.3: Số liệu điều tra giá đất theo VT của các đƣờng, phố xa trung tâm ....... 57
Bảng 3.4. Ảnh hƣởng của đặc điểm thửa đất đến giá đât ............................. 65

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai .............................................................. 7
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .................................... 8
Hình 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012 .. 38
Hình 3.2. Ảnh hƣởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đƣờng phố đến giá đất ..... 62
Hình 3.3. Ảnh hƣởng của cơ sở hạ tầng xung quanh đến giá đất trên thị trƣờng
của đƣờng Đông Khê (II2) và đƣờng Bế Văn Đàn (II8) ................ 63
Hình 3.4. Ảnh hƣởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất từ cột mốc km5 Quốc
lộ 3 đến cây xăng số 6 ................................................................... 65
Hình 3.5. Ảnh hƣởng của khả năng sinh lợi đến giá đất ............................... 67

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

1

MỞ ĐẦU

1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tƣ liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế đƣợc, là thành phần hàng đầu của môi trƣờng
sống, là địa bàn phân bố dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xƣa con ngƣời đã biết dựa vào đất đai để tồn tại
và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành
nghề và hoạt động của con ngƣời.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch

mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết
giữa ngƣời mua và ngƣời bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt
pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất
có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Lần đầu tiên giá đất đƣợc sử dụng “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để tính
thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu
hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trƣờng
bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhƣợng đất đai
ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai
1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lƣợt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003
ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nƣớc ta về vị trí và vai trò của đất
đai trong nền kinh tế thị trƣờng, nguồn lực quan trọng nhất của đất nƣớc. Cho
nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trƣờng - sự quản lý
của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách
khác, giá đất là công cụ kinh tế để ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

2
cận với cơ chế thị trƣờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để ngƣời sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình
và Nhà nƣớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật [28].
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nƣớc hiện nay thì công tác quản lý
Nhà nƣớc về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố
Cao Bằng nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhƣng đang từng bƣớc thay
đổi với nhiều dự án đầu tƣ. Trƣớc thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý
Nhà nƣớc về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai
cần phải đƣợc định giá. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu

tố ảnh hƣởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề
trên chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
năm 2012”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng giá đất ở và nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến
giá đất ở tại một số khu vực đại diện của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng;
từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại đây.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá đƣợc thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao
Bằng.
- Đánh giá đƣợc một số yếu tố chính ảnh hƣởng đến giá đất ở tại thành
phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại
thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

- Ý nghĩa khoa học: Đề tài sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực
tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
Số hóa bởi trung tâm học liệu
/>

3
Đề tài nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài giúp địa phƣơng nắm đƣợc giá đất thực tế,
nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định
hƣớng quản lí đất đai cũng nhƣ ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu

quả trong thực tế.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT

1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tƣ bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu
hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định”. Giá đất ở nƣớc ta đƣợc hình thành trong những trƣờng hợp sau
đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [7].
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng qui định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đƣợc quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

5
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tƣ của cải vật chất
của con ngƣời vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do các yếu tố chính nhƣ: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dƣ do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do
còn chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tƣ bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nƣớc và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dƣới chủ nghĩa tƣ bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu

những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tƣ bản đầu tƣ có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu đƣợc khi sử dụng hai lƣợng tƣ bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhƣng kết quả thu đƣợc
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu đƣợc do khả năng đầu tƣ thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tƣ của nhà tƣ
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu đƣợc khác nhau
[5].
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

6
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng đƣợc hình thành từ việc nhà tƣ bản đầu tƣ
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tƣ bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí
có ảnh hƣởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu
tăng lên mà còn là sự phát triển của tƣ bản sát nhập vào đất không ngừng tăng
lên.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất

giảm đi và ngƣợc lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Nhƣ vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp [27].
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hƣởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

7

P

Đƣờng cầu

P0

Đƣờng cung

E

P1

E’

D0

D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đƣờng cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đƣờng
cung và đƣờng cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đƣờng cầu dịch sang trái từ D 0 sang D1, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P 0
xuống P1 [27].
Quan hệ cung - cầu trong thị trƣờng đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông
thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trƣờng luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển đƣợc từ nơi này sang nơi khác. Lƣợng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phƣơng do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tƣ…
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

8
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trƣờng, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng nhƣ việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu đƣợc xem nhƣ hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003,
hiện ở nƣớc ta có hai loại giá đất đƣợc xác định căn cứ vào cơ chế hình thành
là: giá do Nhà nƣớc qui định và giá thị trƣờng do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá đất do Nhà nƣớc qui định phải bám sát giá thị trƣờng. Trong
mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, cũng có những trƣờng hợp
áp dụng giá thị trƣờng để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá đất

S
D1
G1

D

G

Số lƣợng đất đai

Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tƣơng tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đƣờng thẳng đứng nghĩa là số
lƣợng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phƣơng. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

9
1.2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

1.2.1. Các yếu tố thông thƣờng ảnh hƣởng đến giá đất
Yếu tố thông thƣờng là những yếu tố ảnh hƣởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thƣờng bao
gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hƣởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thƣờng có tƣơng quan với trình độ giáo dục tố
chất văn hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hƣởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hƣởng rất lớn đối
với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hƣởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nƣớc.
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hƣởng đến giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi ngƣời sẽ cảm thấy an toàn.

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi ngƣời đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
ngƣời đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hƣởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

10
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cƣ cao và tiến trình đô
thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trƣờng nhà đất là
không thể tách rời ảnh hƣởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trƣờng, đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lƣu đối ngoại nhộn nhịp, môi trƣờng ngoại giao cởi mở
thì có lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hƣởng đến địa vị quốc tế của mối quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trƣởng kinh tế và
ổn định kinh tế đều thông qua ảnh hƣởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định. Ảnh hƣởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tƣ: hai yếu tố này có mối tƣơng quan thuận với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cƣ

+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất [23]
1.2.2. Yếu tố khu vực ảnh hƣởng đến giá đất
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết
bị hạ tầng, chất lƣợng môi trƣờng, hạn chế của quy hoạch đô thị… Trong đó
vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

11
Yếu tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố . Mỗi BĐS luôn
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng đối. Xét trên
phƣơng diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ƣu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất [23].
1.2.3. Yếu tố cá biệt ảnh hƣởng đến giá đất
Yếu tố các biệt là những nếu tố chỉ đặc trƣng về điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất… Ảnh hƣởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hƣởng đến
giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị đƣợc xem là yếu tố

cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…
Ngoài những yếu tố ảnh hƣởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác nhƣ
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất… [23].
1.3. PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.3.1. Các phƣơng pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
công tác định giá đất đƣợc qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

12
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Trong đó cụ thể qui định có bốn phƣơng pháp xác đinh giá đất đƣợc áp
dụng tại Việt Nam bao gồm:
1.3.1.1. Xác định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp
Là phƣơng pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích
các mức giá đất thực tế đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng
của loại đất tƣơng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại
đƣờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định
giá. Trình tự tiến hành xác định giấ đất bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp
nhƣ sau:
* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh đƣợc với thửa
đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện
về kết cấu hạ tầng, môi trƣờng, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển
nhƣợng, mức giá chuyển nhƣợng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển
nhƣợng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải đƣợc thu thập
từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng qui định tại Khoản 2 Điều 1 của
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

13
* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đƣợc ở bƣớc 1 tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác
nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía.
Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính
toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh nhƣ sau:
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
Giá chuyển nhƣợng
Giá trị ƣớc tính
thành những yếu tố khác biệt của
của thửa đất cần = của từng thửa đất, ±

từng thửa đất, khu đất so sánh với
định giá
khu đất so sánh
thửa đất, khu đất cần định giá
* Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bƣớc 3 [6].
1.3.1.2. Xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập
Theo phƣơng pháp này giá đất đƣợc xác định bằng thƣơng số giữa mức
thu nhập thuần tuý thu đƣợc hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá
đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thƣơng mại Nhà
nƣớc có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Trình tự tiến
hành xác định giá đất bằng phƣơng pháp thu nhập nhƣ sau:
* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đƣợc từ thửa đất, khu đất
cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho
thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc
thuê bất động sản thu đƣợc hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động
sản trên thị trƣờng tại thời điểm định giá đất.
Số hóa bởi trung tâm học liệu
/>

14
- Đối với đất nông nghiệp mà ngƣời đƣợc giao đất tự tổ chức sản xuất
thì tổng thu nhập đƣợc tính nhƣ sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu đƣợc hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập đƣợc tính trên cơ sở

doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc
điểm của từng loại cây.
* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu
nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể nhƣ sau: thuế sử dụng
đất, chi phí đầu tƣ cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo
các quy định hiện hành của Nhà nƣớc, khoản chi phí nào không có quy định
của Nhà nƣớc thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trƣờng địa phƣơng mà
cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả.
* Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bƣớc 1

Tổng chi phí đã
-

tính ở bƣớc 2

* Bước 4: ƣớc tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ƣớc tính

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu đƣợc từ thửa đất
=

Lãi suất gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam 12 hạn tháng

1.3.1.3. Xác định giá đất bằng phương pháp chiết trừ
Là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động
sản. Trình tự tiến hành xác định giá đất bằng phƣơng pháp chiết trừ nhƣ sau:
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

15
* Bước 1: thu thập thông tin trên thị trƣờng để lựa chọn ít nhất 3 bất
động sản đã chuyển nhƣợng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó
có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều
kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả…)
* Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
* Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tƣ xây dựng
trên đất
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất

=

Giá trị xây dựng mới tại

-

thời điểm định giá

Phần giá trị hao
mòn

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá đƣợc tính bằng chi phí thay thế
để đầu tƣ xây dựng các tài sản mới có công dụng tƣơng đƣơng với các tài sản
hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng
mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý
cho ngƣời đầu tƣ xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu
hình và hao mòn vô hình
* Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa
chọn ở bƣớc 1
Giá trị của
thửa đất

=

Giá chuyển nhƣợng bất
động sản

Đơn giá của thửa đất

Số hóa bởi trung tâm học liệu

-

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
=

Diện tích thửa đất

/>

16
* Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất
của các bất động sản.
Đơn giá của thửa đất cần định giá đƣợc xác định theo giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó... [6]
1.3.1.4. Xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư
Là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc đƣợc phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ƣớc tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Trình tự tiến hành xác
định giá đất bằng phƣơng pháp thặng dƣ nhƣ sau:
* Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây
dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Bƣớc 2: ƣớc tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa,
đất phân lô, … dự kiến sẽ bán đƣợc khi hoàn thành dự án đầu tƣ vào khu đất.
* Bước 3: Ƣớc tính tổng chi phí phát triển
* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất [6].

Giá trị ƣớc tính
của thửa đất

Số hóa bởi trung tâm học liệu

=

Tổng giá trị
phát triển

-

Tổng chi phí
phát triển

/>

17
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phƣơng pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phƣơng pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu
cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên
thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, đồng thời phân tích, lựa chọn các
thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
- Trong trƣờng hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả
bốn phƣơng pháp xác định giá đất, thì sử dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp
làm phƣơng pháp chủ yếu để xác định giá đất.
- Trong các trƣờng hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai
phƣơng pháp xác định giá đất quy định tại Thông tƣ này để kiểm tra, so sánh,
đối chiếu các mức giá ƣớc tính để quyết định mức giá cụ thể.
+ Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chƣa diễn ra phổ biến trên thị

trƣờng, số liệu thu thập đƣợc không có tính hệ thống.
+ Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng biến động
thất thƣờng, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều
kiện bình thƣờng.
+ Mức giá đất ƣớc tính bằng cách áp dụng một trong hai phƣơng pháp
xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính
phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Các phƣơng pháp xác định giá đất trên đƣợc áp dụng để xác định giá trị
của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị
trí đất.
1.3.3. Phƣơng pháp xác định giá đất ở đô thị
* Cơ sở của phương pháp xác định giá đất ở đô thị
- Căn cứ Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ
về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>