Đánh giá công tác cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã quảng chu, huyện chợ mới, tỉnh bắc kạn giai đoạn 2011 đến 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MỸ LINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUẢNG CHU, HUYỆN CHỢ MỚI,
TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khoá học

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MỸ LINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUẢNG CHU, HUYỆN CHỢ MỚI,

TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khoá học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: K43A - ĐCMT
: 2011 - 2015
: ThS. Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MỸ LINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUẢNG CHU, HUYỆN CHỢ MỚI,
TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khoá học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: K43A - ĐCMT
: 2011 - 2015
: ThS. Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên, năm 2015


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Hiện trạng phân bổ dân cư và mật độ dân số của Xã Quảng Chu
năm 2013.......................................................................................... 36
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Quảng Chu ..................................... 43
Bảng 4.3. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo đơn trên địa bàn xã Quảng Chu giai
đoạn 2011 - 2013. ............................................................................ 46
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCNQSDĐ ở theo đơn trên địa bàn xã Quảng Chu. . 48
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo đơn trên địa bàn xã

Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 ................................................... 49
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ theo diện tích trên địa bàn xã
Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 ................................................... 50
Bảng 4.7. Kết quả cấp GCNQSDĐ ở theo diện tích trên địa bàn xã Quảng
Chu giai đoạn 2011 - 2013............................................................... 51
Bảng 4.8. Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo diện tích trên địa bàn
giai đoạn 2011 - 2013. ..................................................................... 53
Bảng 4.9. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã
Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 ................................................... 54
Bảng 4.10. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức trên địa bàn xã ............ 55
giai đoạn 2011 - 2013 ...................................................................................... 55


iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Chữ đầy đủ

BNNPTNT

: Bộ nông nghiệp phát triển nông thôn

BTC

: Bộ tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CT - TTg

: Chỉ thị thủ tướng chính phủ

CV - ĐC

: Công văn của tổng cục địa chính

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

LTLT

: Thông tư liên tịch

NĐ - CP

: Nghị định chính phủ

NQ

: Nghị quyết

QĐ

: Quyết định

TT

: Thông tư

TCĐC

: Tổng cục địa chính

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký


iv

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ...........................................................................................ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................iii
MỤC LỤC .....................................................................................................................iv
Phần 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................................... i
1.1. Tính cấp thiết ........................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa Của đề tài .................................................................................................. 2
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................ 3
2.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ ....................... 3
2.1.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 13 nội dung như sau ........................... 3
2.1.2. Khái niệm GCNQSDĐ ....................................................................................... 4
2.1.3. Vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ ................................................. 4
2.1.4. Sơ lược về hồ sơ địa chính và công tác cấp GCNQSDĐ ................................ 5
2.2. Cơ sở pháp lý........................................................................................................... 6
2.2.1. Những văn bản pháp lý để cấp GCNQSDĐ ..................................................... 6
2.2.2. Căn cứ để cấp GCNQSDĐ ................................................................................. 9
2.2.3. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ.............................................................................12
2.2.4. Trình tự thủ tục hành chính cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, tổ chức,
cá nhân...........................................................................................................................14
2.2.5. Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...............................................16
2.2.6. Những trường hợp được cấp, không được cấp giấy chứng nhận..................16

2.2.7. Trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất.........................................18
2.2.8. Quy trình cấp giấy chứng nhận ........................................................................20


v

2.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước và của xã Quảng Chu, huyện Chợ
Mới, tỉnh Bắc Kạn ........................................................................................................22
2.3.1 Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước ..........................................................22
2.3.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ của xã Quảng Chu...............................................25
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ...........................................................................................................26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành...........................................................................26
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................26
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ...................................................................26
3.3.2. Công tác quản lý và sử dụng đất đai ................................................................26
3.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Quảng Chu từ năm
2011- 2013 ....................................................................................................................26
3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục .......................................27
3.4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................27
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thực tế, nghiên cứu các tài liệu có liên
quan đến công tác cấp GCNQSD đất.........................................................................27
3.4.2. Phương pháp tìm hiểu các văn bản quy định về cấp GCNQSD đất .............27
3.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ...........................................................27
3.4.4. Phương pháp so sánh.........................................................................................27
3.4.5. Phương pháp kế thừa bổ sung ..........................................................................27
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.....................................28

4.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và kinh tế - xã hội của xã Quảng Chu, huyện
Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn ...............................................................................................28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................28


vi

4.1.2. Các nguồn tài nguyên ........................................................................................29
4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................32
4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội..................................37
4.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ................................................................38
4.2.1. Thực trạng quản lý.............................................................................................38
4.2.2. Thực trạng sử dụng đất......................................................................................43
4.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Quảng Chu
giai đoạn 2011 - 2013 ..................................................................................................46
4.3.1. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ theo đơn trên địa bàn xã Quảng Chu giai
đoạn 2011 - 2013..........................................................................................................46
4.3.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo diện tích trên địa bàn xã Quảng Chu giai đoạn
2011 - 2013 ...................................................................................................................50
4.3.3. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo đối tượng sử dụng đất trên địa bàn xã giai
đoạn 2011 - 2013..........................................................................................................54
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp GCNQSDĐ giai
đoạn 2011 - 2013 của xã Quảng Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn ...................56
4.4.1. Thuận lợi.............................................................................................................56
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................................56
4.4.3. Giải pháp ............................................................................................................58
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................60
5.1. Kết luận ..................................................................................................................60
5.2. Đề nghị...................................................................................................................60
TÀI LIỆU THAM KHẢO

i

LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, thầy cô giáo khoa
Quản lý tài Nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Sau khi hoàn
thành khóa học ở trường em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại xã Quảng
Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn với đề tài: “Đánh giá công tác cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn xã Quảng Chu, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn giai
đoạn 2011 - 2013”.
Khóa luận được hoàn thành nhờ sự quan tâm giúp đỡ của các đơn vị, cơ
quan và nhà trường.
Em xin chân thành cảm ơn trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, nơi
đã đào tạo, giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại
nhà trường.
Em vô cùng cảm ơn thầy giáo ThS. Nguyễn Ngọc Anh giảng viên khoa
Quản lý tài Nguyên, Người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ em tận
tình trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài
Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ. Đồng thời em xin chân thành cảm ơn
các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND xã Quảng Chu đã nhiệt tình giúp
đỡ em trong quá trình nghiên cứu đề tài.
Em xin bày tỏ lòng cảm ơn tới bạn bè, đồng nghiệp và người thân đã
động viên, cộng tác giúp đỡ em thực hiện đề tài này.
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2014
Sinh viên

Nguyễn Mỹ Linh

2

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá công tác cấp giấy chưng nhận quyền sử dụng đất tại xã Quảng
Chu, huyện Chợ Mới,Tỉnh Bắc Kạn.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Điều tra và đánh giá sơ bộ tình hình cơ bản về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền trên đất của xã
Quảng Chu.
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và trình bày những nét khái quát về
công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.
- Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ, nêu lên những thuận lợi khó khăn,
từ đó đề xuất giải pháp cho công tác cấp GCNQSDĐ tại xã.
1.4. Ý nghĩa Của đề tài
- Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Củng cố kiến thức đã học
trong nhà trường, đồng thời là cơ hội để sinh viên bước đầu tiếp cận với thực
tế nghề nghiệp trong tương lai.
- Trên thực tế: Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác
quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


3

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ
2.1.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 13 nội dung như sau

1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
2. Xác định giới hạn hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản.
10. Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các
hành vi vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.


4

Với 13 nội dung về quản lý và sử dụng đất trên chủ yếu thể hiện 3 phạm
vi cơ bản của việc bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai:
- Nhà nước phải nắm chắc tình hình đất đai cả về số lượng và chất lượng.
- Nhà nước phải thực hiện việc phân phối loại đất đai theo quy hoạch

và kế hoạch chung nhất.
- Nhà nước phải thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử
dụng đất đai, quản lý thị trường bất động sản.
Giữa các nội dung quản lý nhà nước về đất đai có mối quan hệ chặt chẽ
bổ sung cho nhau. Qua đó, nhà nước nói chung và ngành quản lý đất đai nói
riêng mới có đủ các thông tin khoa học chính xác và căn cứ pháp lý để đạt
được mục tiêu: “Nắm chắc, quản lý chặt chẽ đất đai, giải quyết các mối quan
hệ phát sinh trong quản lý và sử dụng đất đai xây dựng các chính sách đất đai
phù hợp với thực tế, thực tại, đồng thời khuyến khích được các chủ sử dụng
đất khai thác và sử dụng đất một cách có hiệu quả, để tạo ra nhiều của cải vật
chất cho xã hội”[3].
2.1.2. Khái niệm GCNQSDĐ
Nghị định 181/2004/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/10/2004 quy định:
“GCNQSD đất là một chứng thư pháp lý quan trọng xác định mối quan hệ
giữa nhà nước - chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai và người sử dụng đất (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) được nhà nước giao quyền sử dụng đất thông qua
công tác giao đất, cho thuê đất” [1].
Hiện nay, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của chính
phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSD đất)[5].
2.1.3. Vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ
2.1.3.1. Đối với người sử dụng đất
- GCNQSD đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước và người sử dụng đất.


5

- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất
động sản.

- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
2.1.3.2. Đối với Nhà nước
Khoản 20 điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSD đất là giấy
chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Như vậy GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng
đất đai hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là một trong những quyền quan
trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua công tác cấp
GCNQSD đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà
nước giao đất sử dụng. Công tác cấp GCNQSD đất giúp nhà nước nắm chắc
được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và
chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối,
phân phối lại đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực
hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn
nữa là Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng
đất và thu hồi đất. Vì vậy cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung
quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai[1].
2.1.4. Sơ lược về hồ sơ địa chính và công tác cấp GCNQSDĐ
Theo Luật đất đai 2003 khái niệm Hồ sơ địa chính như sau:
Hồ sơ địa chính bao gồm hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách... chứa đựng
những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất


6

đai được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính đăng ký ban đầu
và đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSD đất.

Các loại tài liệu hồ sơ địa chính.
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng
đất, làm cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là hệ
thống các tài liệu chứa đựng các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp
lý của các thửa đất trong hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu khác nhau,
căn cứ vào giá trị sử dụng, hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính trong mỗi đơn
vị hành chính cấp xã.
Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu khác nhau, căn cứ vào giá trị sử
dụng, hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính được phân loại như sau:
- Bản đồ địa chính: Là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý
có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
- Sổ địa chính: Là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
người sử dụng đất và các thông tin về sử dụng đất của người đó.
- Sổ mục kê: Là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.
- Sổ theo dõi biến động đất đai: Là sổ được lập để theo dõi các trường
hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa
đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất[1].
2.2. Cơ sở pháp lý
2.2.1. Những văn bản pháp lý để cấp GCNQSDĐ
- Thông tư 1990/TT - TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính
(nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) về việc đăng ký đất đai và cấp
GCNQSDĐ.


7

- Ngày 26 /11/2003 Luật Đất đai 2003 được thông qua và có hiệu lực từ

ngày 01/7/2004. Tại khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
- Nghị định 181/2004/NĐ - CP ra ngày 09/10/2004, với nội dung
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 182/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ - CP ngày 19/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 198/2004/NĐ - CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 181.
- Chỉ thị số 05/2006/CT - TTg ngày 22/2/2006 của Thủ tướng Chính
phủ về việc khắc phục yếu kém, sai phạm tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành
Luật Đất đai.
- Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ.
- Nghị định 84/2007/NĐ - CP ngày 25/8/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT - BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài
nguyên và môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số
84 /2007/NĐ - CP.
- Thông tư số 09/2007/TT - BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài
nguyên & Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.


8

- Nghị định số 88/NĐ - CP ngày 19/9/2009 của Chính phủ về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT - BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 53/2011/NĐ - CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Nghị định 53/2011/NĐ - CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Nghị định 45/2011/NĐ - CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Nghị định 38/2011/NĐ - CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung
một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ CP ngày 29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ - CP ngày 27/07/2004 và
Nghị định số 160/2005/NĐ - CP ngày 27/12/2005.
- Nghị định 121/2010/NĐ - CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ - CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư 20/2010/TT - BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 16/2010/TT - BXD của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở.
- Thông tư 16/2011/TT - BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính
về lĩnh vực đất đai.


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1. Hiện trạng phân bổ dân cư và mật độ dân số của Xã Quảng Chu
năm 2013.......................................................................................... 36
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Quảng Chu ..................................... 43
Bảng 4.3. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo đơn trên địa bàn xã Quảng Chu giai
đoạn 2011 - 2013. ............................................................................ 46
Bảng 4.4. Kết quả cấp GCNQSDĐ ở theo đơn trên địa bàn xã Quảng Chu. . 48
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo đơn trên địa bàn xã
Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 ................................................... 49
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ theo diện tích trên địa bàn xã
Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 ................................................... 50
Bảng 4.7. Kết quả cấp GCNQSDĐ ở theo diện tích trên địa bàn xã Quảng
Chu giai đoạn 2011 - 2013............................................................... 51
Bảng 4.8. Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo diện tích trên địa bàn
giai đoạn 2011 - 2013. ..................................................................... 53
Bảng 4.9. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã
Quảng Chu giai đoạn 2011 - 2013 ................................................... 54
Bảng 4.10. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức trên địa bàn xã ............ 55
giai đoạn 2011 - 2013 ...................................................................................... 55


10

* Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến
trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
GCNQSDĐ.
* Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và 51 Luật đất đai
2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
* Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất; người được nhận quyền sử dụng đất khi xử lý

hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử
dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
* Người được sử dụng đất theo quyết định của toà án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
* Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
* Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90, 91 và 92 của Luật
đất đai 2003
* Người mua nhà ở gắn liền với đất.
* Người được nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất[1].
- Đối tượng được cấp GCNQSDĐ được quy định tại Điều 49 Luật đất
đai 2003.
- Điều kiện được cấp GCNQSDĐ: Theo Điều 10 Nghị định số 60/CP
ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
tại đô thị, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại nội
thành, nội thị xã, thị trấn (thường được gọi là sổ đỏ) được xét cấp như sau:
1. Trong trường hợp chủ nhà có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời


11

Cộng hòa miền Nam Việt Nam, hoặc Nhà nước CHXHCN Việt Nam cấp, thì chủ
nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
2. Trong trường hợp chủ nhà có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm
quyền thuộc chế độ cũ cấp, nếu nhà, đất này không có tranh chấp, không
thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện các chính sách của
nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng
hoà miền Nam Việt Nam, hoặc Nhà nước CHXHCN Việt Nam, thì chủ nhà

được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
3. Trong trường hợp chủ nhà không có hoặc có đủ giấy tờ hợp lệ trước
ngày ban hành nghị định này:
a) Chủ nhà hoàn toàn không có giấy tờ hợp lệ:
a1. Nếu nhà ở và đất ở phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, thì
chủ nhà được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở. Chủ nhà được cấp giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất ở.
a2. Nếu nhà ở xây dựng trên đất không được quy hoạch là đất ở thì chủ
nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở. Chủ nhà phải thực hiện lệnh giải toả nhà và lệnh thu hồi đất của nhà nước.
b) Nếu chủ nhà có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, xây nhà không
có giấy tờ hợp lệ nhưng nhà ở, đất ở hiện phù hợp với quy hoạch, không có
tranh chấp, thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở.
c) Nếu chủ nhà xây dựng nhà có giấy phép trên đất phù hợp với quy
hoạch đất ở nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp, thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở của phần nhà đó. Chủ nhà phải nộp tiền sử dụng đất ở.
d) Mọi trường hợp có tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở chỉ được xem xét khi đã giải quyết xong tranh
chấp theo luật pháp[2].


12

2.2.2.2. Thẩm quyền xét duyệt và cấp GCNQSDĐ.
Theo điều 52 Luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền cấp GCNQSD đất
như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân

nước ngoài.
- UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được Uỷ quyền cho cơ quan
quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định được Uỷ quyền cấp GCNQSDĐ.
+ Sở TN và MT cấp tỉnh, thành phố thực hiện chứng nhận thay đổi đối
với các GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền cấp của UBND cấp tỉnh.
+ Phòng TN & MT cấp huyện thực hiện chứng nhận thay đổi với các
GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền cấp của UBND cấp huyện[1].
2.2.3. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ
Được quy định tại điều 48 Luật Đất đai 2003 như sau:
1. GCNQSD đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được
cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với
mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSD đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
2. GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
3. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất gồm 2 văn bản, trong đó
một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.


13

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, tổ chức

đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư
thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện
hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và người có trách nhiệm cao nhất
của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư,
nhà tập thể.
4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi
GCNQSDĐ đó sang GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003 khi
chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp
GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003.
* Theo điều 3 Nghị định 88, nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp
trồng cấy hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối tại cùng một xã,
phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho
các thửa đất đó.


iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Chữ đầy đủ

BNNPTNT

: Bộ nông nghiệp phát triển nông thôn

BTC

: Bộ tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CT - TTg

: Chỉ thị thủ tướng chính phủ

CV - ĐC

: Công văn của tổng cục địa chính

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

LTLT

: Thông tư liên tịch

NĐ - CP

: Nghị định chính phủ

NQ

: Nghị quyết

QĐ

: Quyết định

TT

: Thông tư

TCĐC

: Tổng cục địa chính

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký


15

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư
thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện
hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và người có trách nhiệm cao nhất
của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư,
nhà tập thể.
4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi
GCNQSDĐ đó sang GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003 khi
chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp
GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003.

* Theo điều 3 Nghị định 88, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường
hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cấy
hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp 1 Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
b) Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất thì GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
c) GCNQSĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên
quan đến cấp GCN, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc


16

được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất
thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê
đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật [1].
2.2.5. Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên & Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có 04 trang
mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu
hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm: Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in mầu
đỏ. mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất” và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt
đầu từ BA000001, được in mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trang 2 in chữ mầu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất”. Trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở và công trình
xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày
tháng năm ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi khi cấp Giấy chứng nhận”.
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những
thay đổi khi cấp giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người
được cấp giấy chứng nhận[8].
2.2.6. Những trường hợp được cấp, không được cấp giấy chứng nhận
* Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(điều 49 Luật Đất đai 2003).


17

- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp cho thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn.
- Người được nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Người đang sử dụng đất có đầy đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ mà chưa
được cấp Giấy.
- Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là
pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân

dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định theo quy định của Luật
Đất đai.
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
- Người được nhà nước thanh lý hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
* Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất sử dụng không đúng mục đích theo quy định của pháp luật.
- Đất thuê từ quỹ đất công ích.
- Đất sử dụng do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt.
- Đất nhận khoán từ các doanh nghiệp nhà nước.
- Các trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước.