THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM HIỆN NAY

1

CHƯƠNG I

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
1/ĐẶT VẤN ĐỀ
Cùng với sự tiến bộ của thế giới, Việt Nam chúng ta hiện nay đã có những
bước phát triển đáng kể, kinh tế tăng trưởng nhanh, đất nước đang trên con
đường công nghiệp hóa-hiện đại hóa, không còn là nền nông nghiệp lạc hậu như
trước đây, mức sống của người dân tăng lên rõ rệt. Khi mức sống tăng lên thì tất
yếu nhu cầu về một cuộc sống đầy đủ cũng cao hơn. Minh họa rõ nhất cho điều
này chính là nhu cầu về nhà ở. Bởi vì như ông bà ta đã nói “An cư lạc nghiệp”,
có ổn định được chỗ ở thì mới yên tâm làm việc phát triển sự nghiệp được.
Nhưng lại có một vấn đề phát sinh, đó là dân số thì ngày một đông nhưng đất đai
thì lại có hạn, do đó không thể đáp ứng hết tất cả các nhu cầu sử dụng. Chính vì
vậy, hiện nay Nhà nước đang có chủ trương khuyến khích các doanh nghiệp tư
nhân xây dựng những chung cư, cao ốc cho thuê để tận dụng tối đa diện tích sử
dụng đất.
Đây là một hướng giải quyết tốt, phù hợp với thực tế nhưng theo lý thuyết là
vậy, còn khi thực hiện thì sao? Nó có thực sự giải quyết được vấn đề đất đai
không hay lại làm phát sinh thêm nhiếu vấn đề bất cập khác?
Chúng ta sẽ xem xét vấn đề này ở một địa bàn được xem là “nóng bỏng, sôi
động và nhộn nhịp nhất” : TP. HỒ CHÍ MINH. Xem thử thành phần kinh tế tư
nhân đóng vai trò như thế nào đối với thị truờng bất động sản, khi họ “nhảy vào”
thị trường này thì có những mặt tích cực, tiêu cực như thế nào, và đâu là giải
pháp cho những vấn đề mới nảy sinh trong?


2

2/ NHỮNG KHÁI NIỆM CẦN BIẾT

Trước khi tìm hiểu vấn đề thì chúng ta phải hiểu rõ những khái niệm, thuật
ngữ có liên quan.
- Kinh tế tư nhân: là thành phần kinh tế dựa trên sở hữu tư nhân về tư liệu sản
xuất, có thuê mướn nhân công và có quy mô tương đối lớn.
- Bất động sản: nói một cách tổng quát, bất động sản được xem là đất đai và
những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó (permanent attachment- sự gắn bó
lâu dài).
+ Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, gara, cao ốc ở
bên trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.
+ Những thứ có thể dỡ bỏ ra khỏi mảnh đất như là nhà di động, lều, hay nhà
tạm thì không được gọi là bất động sản.
+ Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bàn, cho thuê, làm quà
tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng hoặc để yên bất
động sản của mình.
- Đầu cơ địa ốc: là hiện tượng một số công ty địa ốc lợi dụng thời điểm giá nhà
đất tương đất thấp để mua vào sau đó khi giá lên lại tung ra thị trường với mức
giá cao gấp nhiều lần khi mua. Hay là mua các căn hộ thuộc các dự án sau đó
rao bán lại với mức giá cao.
- Cơn sốt nhà đất: là hiện tượng giá cả nhà đất tăng cao nhưng cung vẫn không
đủ cầu. Hiện tượng này có thể do nhu cầu nhà ở của người dân tăng đột biến
nhất là ở những thành phố trọng điểm, trong một khoảng thời gian. Các công ty
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam ngày một nhiều cũng là một nguyên nhân gây
“cơn sốt”, hay do mọi người đổ xô vào mua nhà ở các dự án cao ốc chung cư
cao cấp để bán lại làm cho giá tăng lên cũng gây ra “cơn sốt”.


3

CHƯƠNG II

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TP.HCM HIỆN NAY
1/NHẬN ĐỊNH CHUNG
Khi Nhà nước có chủ trương khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân xây
dựng các chung cư cho thuê thì các công ty xây dựng, công ty địa ốc cả trong
lẫn ngoài nước đã “nhảy” vào làm sôi động thêm thị trường bất động sản vốn
không bình yên ở TP.HCM. Ngày càng có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào thị
trường “béo bở” này. Bước vào quý 2/2007, thị trường bất động sản ở thành phố
đã có nhiều biến động. Nhà, đất ở những quận nội thành bắt đầu chững lại, trong
khi đó ở các quận ngoại thành như Q2, Q9, Q7… lượng giao dịch vẫn ổn định
và còn có chiều hướng tăng lên. Đến những tháng cuối năm, lượng người hỏi
mua đất, mua nhà lại tăng thêm. Vì giá nhà đất ở nội thành quá đắt, trong khi
nhu cầu về nhà ở là rất lớn, nên buộc người dân phải tỉm đến đất ở ngoại thành.
Thêm vào đó, vào dịp cuối năm này, có nhiều dự án ở Q2, Q9… được khởi công
xây dựng càng làm cho thị trường ở những quận vùng ven này “nóng” lên.

*Một số dự án cao ốc ở các quận ngoại thành
+ Cao ốc SKY GARDEN III
- Là dự án căn hộ thứ 31 của Phú Mỹ Hưng
triển khai nhằm hoàn thành kế hoạch xây
dựng thêm 1triệu m2 nhà ở đến năm 2010. Dự


4

kiến công trình sẽ được triển khai xây dựng vào quý 1/2008, hoàn công
vào quý 2/2010 và giao nhà vào quý 3/2010.
-

Đây là khu căn hộ lớn với 1.715 căn hộ trong khu nhà cao từ 12 đến 20

tầng, nằm trong “Chương trình nhà ở cho mọi người”. Sky Garden III
được thiết kế với diện tích căn hộ đa dạng, đáp ứng nhu cầu của đối tượng
khách hàng có thu nhập ổn định như cán bộ, công nhân viên chức, chuyên
viên, chuyên gia… (16/10/2007 )

+ Cao ốc WONDER TOWN
-

Nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm với vị
trí khá đắc địa, từ cao ốc có thể dễ dàng đến
cầu Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, siêu thị Metro
An Phú, trường học quốc tế với bán kính 24km.

- Cao ốc gồm 2 khu nhà cao 15 tầng với 136 căn hộ, diện tích khuôn viên
gần 7.000m2. Bên trong có các tiện ích công cộng như trung tâm thương
mại, hồ bơi, công viên, bãi giữ xe…
- Giá bán căn hộ dự kiến khoảng 17 triệu/m 2. Hiện tại dự án đã hoàn chỉnh
cơ sở hạ tầng, dự kiến công bố bán trong quý 1/2008. (19/11/2007
)

+ Cao ốc PRECHE
- Tọa lạc tại phường Thảo Điền-Q2, ngay cử
ngõ phía Đông thành phố, kế bên Xa lộ Hà
Nội và bao quanh là những cao ốc, khu dân


5

cư hiện đại như Cantavil, The Estella, khu biệt thự Riviera… Ngoài ra
Preche còn gần trường Quốc tế Sài Gòn, Metro An Phú, trung tâm TDTT

Rạch Chiếc…
- Trong khuôn viên rộng 1,16ha cao ốc Preche gồm 2 khu nhà cao 30 tầng
và 2 tầng hầm giữ xe. Tầng 1 là hồ bơi, sân tennis, CLB thể thao; tầng
2&3 là khu thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê cùng các tiện ích
công cộng khác. Từ tầng 4-29 là 324 căn hộ loại A và B. riêng tầng 30 có
6 căn hộ Penthouse có diện tích lớn và được thiết kế như những biệt thự.
-

Dự án Preche có tổng vốn đầu tư khoảng 40 triệu USD, đã khai trương
nhà mẫu và khởi công xây dựng vào 20/11/2007. dự kiến cao ốc sẽ được
xây dựng trong 2,5 năm. (20/11/2007 )

+ Cao ốc EDEN
- Cao ốc Eden có địa chỉ số 82 Hà Huy Giápphường Thạnh Lộc-Q12 TP.HCM, ngay ngã
tư đường Nguyễn Oanh và đại lộ Xuyên Á.
Từ khu căn hộ này chỉ mất 2km để có thể tới
khu siêu thị Metro Hiệp Phú, khu phần mềm
Quang Trung, trường học, bệnh viện và tuyến tàu điện ngầm trong tương
lai.
- Cao ốc Eden có diện tích khu đất là 6.700m 2, gồm 3 khu nhà liền kề cao
18 tầng và 2 tầng hầm.
-

Tháng 11/2007, Eden được khởi công xây dựng và công bố giá bán. Thời
gian hoàn thành dự kiến là tháng 9/2009.(21/09/07 )


6

Trên đây là một số những dự án sẽ và đang được thực hiện trên địa bàn

TP.HCM. Từ những dự án này, ta có thể nhận thấy khi các doanh nghiệp tư
nhân “nhảy” vào thị trường bất động sản đã mang lại những lợi ích cho thị
trường này nói riêng và cho nền kinh tế nước ta nói chung.
1.1 Mặt tích cực:
- Thành phần kinh tế tư nhân, mà đại diện ở đây là các doanh nghiệp tư
nhân kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, đã góp phần khắc phục tình
trạng thất nghiệp, làm gia tăng thu nhập cho xã hội.
- Tạo ra động lực kinh tế và môi trường cạnh tranh nhằm thúc đẩy nền kinh
tế phát triển. Trong điều kiện hội nhập với nền kinh tế thế giới, để có thể
cạnh tranh được với các công ty kinh doanh bất động sản nước ngoài, các
doanh nghiệp trong nước phải biết phát huy những tiềm lực sẵn có, đồng
thời phải đặt vấn đề chất lượng công trình lên hàng đầu để có thể tồn tại
lâu dài trên thị trường vốn “nóng lạnh thất thường” này.
- Mở rộng quan hệ làm hợp tác với các nước khác, góp phần thu hút các
nguồn vốn nước ngoài, làm giàu cho xã hội. Theo thống kê của Cục Đầu
tư nước ngoài, tính đến hết tháng 11/2007, tổng vốn đầu tư nước ngoài
đã vượt 15 tỷ USD. Gần 5,7 tỷ USD đổ vào dịch vụ, trong đó vốn đầu tư
cho xây dựng căn hộ, văn phòng cho thuê chiếm cao nhất, khoảng 2,5
tỷ UDS. Tỷ trọng ngành dịch vụ tăng đột biến, chiếm đến 33% số dự án
và trên 42% số vốn đầu tư. Đầu tư vượt con số dự kiến của cả năm 2 tỷ
USD, đạt mức kỷ lục từ trước đến nay, trong đó có gần 1.300 dự án mới
được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký trên 13,4 tỷ


7

USD;

314

dự

án

tăng

vốn

đầu

tư

hơn

1,6

tỷ

USD.

()
- Đã từng bước thay đổi bộ mặt của TP.HCM, của cả nước; góp phần làm
giảm “khoảng cách” giữa nội thành và ngoại thành. Trước đây, mỗi khi
qua khỏi cầu Sài Gòn đi về hướng Thủ Đức là ta lại thấy một không gian
hoàn toàn khác, cứ như là đi về một vùng quê chứ không ai nghĩ đó thuộc
địa phận Tp.HCM. Hai bên đường là đồng trống, nhà cửa thưa thớt,
đường thì lồi lõm không bằng phẳng. Cầu Sài Gòn như một ranh giới
ngăn cách giữa thành phố nhộn nhịp và nông thôn yên tĩnh. Nhưng chỉ
sau vài năm được quy hoạch, “vùng nông thôn” đã hoàn toàn thay đổi.
Hai bên đường nhà cửa đã mọc lên đông dần, con đường lồi lõm ngày xưa

giờ đã là đường cao tốc, các nhà đầu tư đua nhau rót vốn vào các dự án
xây dựng cao ốc, chung cư cao cấp ở ngoại thành.
- Nhiều căn hộ chung cư, cao ốc cho thuê đã đáp ứng được phần nào nhu
cầu về nhà ở ngày một tăng của người dân thành phố.
- Góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
1.2 Mặt hạn chế:
- Tuy đóng góp rất nhiều cho nền kinh tế nhưng mục tiêu cuối cùng của các
doanh nghiệp tư nhân vẫn là tìm kiếm lợi nhuận nên cũng đã làm phát
sinh nhiều vấn đề.
- Các dự án được xây dựng quá nhiều làm cho môi trường bị ô nhiễm bởi
khói bụi từ các công trường, nước thải đổ ra sông, ô nhiễm tiếng ồn…
Đồng thời tốc độ “đô thị hóa” nông thôn quá nhanh đã làm môi trường
sinh thái ở nông thôn cũng bị ảnh hưởng. Người dân muốn chuyển đổi từ


8

đất nông nghiệp sang đất công nghiệp nên sẽ làm cho diện tích đất sản
xuất nông nghiệp bị suy giảm.
- Góp phần làm phân hóa giàu nghèo trong xã hội. Bởi những “cơn sốt” đất
đai vừa qua trên thị trường bất động sản chỉ đem lại lợi nhuận cho người
giàu và các công ty địa ốc, còn người nghèo thì càng khó có cơ hội tìm
được nơi ở.
- Chính vì “chạy” theo lợi nhuận, đã làm phát sinh một tình trạng trong thị
trường bất động sản, đó là “Đầu cơ”. Mua thật nhiều đất hoặc nhà ở các
dự án với giá rẻ, sau đó lợi dụng giá đất lên bán lại với mức giá cao hơn
rất nhiều so với lúc mua nhằm thu lợi.
- Do lợi nhuận, các doanh nghiệp tư nhân, các công ty nước ngoài chỉ tập
trung đầu tư vào những dự án cao ốc, chung cư cao cấp dành cho người có
thu nhập khá trở lên mà quên mất những người lao động bình thường, có

mức thu nhập trung bình. Mà họ lại chính là bộ phận đông đảo nhất của
xã hội.
- Chất lượng các công trình không đảm bảo, nhiều công trình vừa xây xong
đã lún, đã nghiêng thậm chí chưa xây xong đã sập. Đó là do khi thi công,
những công trình này đã bị “rút ruột”. Kinh phí xây dựng là 100% đến khi
thi công thì chỉ còn 70%-80% hay có khi chỉ là 50%. Mà kinh phí giảm so
với mức dự toán thì chỉ có thể giảm bớt vật liệu xây dựng hay thay những
vật liệu loại tốt bằng những vật liệu khác giá thành rẻ hơn. Thí dụ như rút
bớt lượng sắt thép trong khi làm móng, lúc xây thì trộn cát nhiều hơn xi
măng… và còn vô số những cách khác mà các đơn vị thi công, các nhà
thầu sử dụng để “rút ruột” công trình. Và đương nhiên, những khoảng
20%-30% hay là 50% kia sẽ “chảy” vào túi của các “ông chủ”, các nhà


9

thầu hay của các vị có thẩm quyền đã góp phần đem những dự án tới các
nhà thầu mong muốn có nó.

2/ VẤN ĐỀ ĐẶT RA
2.1 Hiện tượng đầu cơ và các cơn sốt thị trường bất động sản
- Hiện nay, thị trường đất đai về bản chất vẫn là 2 giá. Một bên là giá đất
đền bù cho người dân theo khung giá quy định, một bên là giá đất ở do thị
trường quyết định. Có một sự chênh lệch giữa 2 giá này.
- Với khung giá quy định đền bù cho người dân thì khi chuyển giao đất họ
không thể nào mua nổi một căn nhà để ở theo giá thị trường. Vì vậy nhiều
nơi người dân không chấp nhận đền bù gây khó khăn cho việc giải phóng
mặt bằng để xây dựng các dự án.
- Và hiện tượng đầu cơ, lợi dụng sự chênh lệch 2 giá để trục lợi, là đương
nhiên sẽ xảy ra. Khi mức chênh lệch càng lớn do giá thị trường ngày một

cao thì các nhà đầu cơ sẽ được hưởng càng nhiều lợi, trong khi Nhà nước
sẽ không được đồng nào từ khoảng lợi đó. Việt Nam tuy là quốc gia
nghèo nhưng lại có tỷ lệ tăng giá bất động sản cao nhất trên thế giới. Điều
này do nhiều nguyên nhân gây ra và một trong số đó chính là do đầu cơ
tích trữ.
- Trong các cơn sốt đất vừa qua, người được hưởng lợi nhiều nhất chính là
những người đầu cơ. Ví dụ, ở dự án khu dân cư Him Lam (Q.7) hiện nay
có nền đất đã lên tới 31-32 triệu/m2, có nền đã sang tay 4-5 lần, trong khi
giá gốc chủ đầu tư bán ra chỉ từ 10-12 triệu/m 2. Khoản chênh lệch này rơi
vào túi những người đầu cơ, họ không phải chịu bất cứ một loại thuế nào
vì những khoản đó không được ghi trong các hợp đồng chuyển nhượng.


10

- Người ta tranh nhau mua các căn hộ trị giá hàng ngàn đôla chỉ vì nó sẽ có
lợi nhuận cao hơn khi bán lại. Nguồn cung các căn hộ này vẫn còn rất hạn
chế, vì một dự án phải mất 2-3 năm thậm chí 10 năm để triển khai, nên
ngay khi vừa có dự án mới tung ra là người ta tranh nhau “giành chỗ”
mua căn hộ.
- Chính vì nguồn cung không đủ nên một số chủ đầu tư cũng đầu cơ bằng
cách bán căn hộ dự án thành từng đợt để tạo ra cơn sốt nhằm tăng giá bán.
- Không chỉ dừng lại ở đó, một xu hướng mới xuất hiện đó là đầu tư vào
các dự án cao ốc văn phòng cho thuê, lợi nhuận từ nguồn này cũng khá
hấp dẫn. Theo VietRees, tại TP.HCM giá thuê văn phòng được đánh giá
là cao thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung hạn chế mà nhu cầu lại quá lớn.
Và nhu cầu này sẽ tiếp tục tăng trong năm 2008 vì đã có nhiều doanh
nghiệp trong và ngoài nước đăng ký kinh doanh mới.
- Trong thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản thành phố vẫn còn nóng
vì giới đầu cơ địa ốc “thổi giá” các căn hộ cao cấp ở dự án The Vista

(Q.2), Sky Garden III (Phú Mỹ Hưng) lên cao ngất ngưỡng.
- 10h sáng ngày 19/10/2007 dự án The
Vista mới khai trương nhà mẫu và rao
bán các căn hộ, nhưng từ chập tối ngày
18/10/2007 đã có rất nhiều người xếp
hàng trước khu căn hộ mẫu để có thể có
được một suất đặt cọc mua nhà thuộc
dự án. Và ngay sau khi đặt cọc được thì nhiều người lập tức đăng tin
chuyển nhượng quyền mua căn hộ trên các trang web chuyên kinh doanh
địa ốc, với giá chuyển nhượng không dưới 10.000 USD/suất đặt cọc.


11

Sáng 18/10, tại buổi họp báo công bố việc đầu tư khu căn hộ The Vista, khi
báo chí hỏi về số lượng căn hộ đã bán ra, ông Chen Lian Pang- Giám đốc điểu
hành CapitaLand Residential khu vực Đông Nam Á, đã nói bước đầu sẽ tung ra
50 căn, nhưng tiếp đó lại “đính chính” với số liệu: tháng 6 đã bán 273 căn,
ngày 17/10 bán thêm 120 và ngày 19/10 sẽ bán thêm 140 căn. Nhưng chiều
19/10, thông tin phát ra cho báo chí là cả hai đợt trước đây mới chỉ bán 273
căn!
Còn về giá cả, ông Chen Lian Pang trả lới báo chí
giá thấp nhất lá 1.600 USD/m 2 đến 2.200 USDm2.
Tuy nhiên, thực tế giá bán căn hộ The Vista khá
bất thường. Chẳng hạn, giá bán vào đầu tháng 6
là 1.600 USD/m2 đối với căn hộ 101m2, đến ngày
Chen chúc xếp hàng chờ mua... và rao
bán căn hộ The Vista trên nhaban.com

17/10 cũng căn hộ diện tích như vậy giá bán được

tăng lên 1.800m2. Nhưng cao điểm nhất là ngày 19/10, giá bán tăng chóng mặt
từ 2.600-3.100/m2 tùy vị trí từ lầu 7 đến lầu 15. (00:36:00, 21/10/2007
)
- Đây là chiêu thức của giới đầu cơ , tạo ra những “cơn sốt” ảo, “cầu ảo”
nhằm “thổi giá” trên thị trường. Đồng thời cũng có hành động bất thường
của nhà đầu tư trong việc bán căn hộ làm giá tăng cao. Do đó vấn đề đặt
ra là phải có biện pháp để ngăn chặn tình trạng này.
- Cơn sốt ở dự án The Vista chưa kịp dịu bớt thì thị trường lại tiếp tục nóng
lên với dự án Sky Garden III của công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng.
8h sáng ngày 24/10 đã có hơn 1.000 người tập trung giành làm thủ tục
chuyển tiền tại Indovina Bank (39 Hàm Nghi, Q1) để có thể mua căn hộ ở khu


12

Sky Garden III. Trước đó, hầu hết những người này đã đến làm thủ tục mở tài
khoản và nộp tiền vào tài khoản từ các ngày 22-23/10. Những ai muốn mua căn
hộ phải mở tài khoản tại Indovina Bank và nộp vào tài khoản 200 triệu đồng gọi
là “tiền thành ý”. Tiếp đó, từ 24/10-31/10 khách sẽ đến Indovina Bank để làm
thủ tục chuyển tiền và đến 4/11, trong số những người đã làm thủ tục chuyển
tiền, 1.000 khách hàng sẽ được mời đến Dinh Thống Nhất để tham gia bốc thăm
đợt 1 và chọn căn hộ. Đợt 1 này, Phú Mỹ Hưng chỉ bán ra 300 căntrong tổng số
1.600 căn hộ tại Sky Garden III với giá thấp nhất là 23 triệu/m 2. (00:18:26,
25/10/2007 )
- Theo quy định của Luật kinh doanh bất
động sản, các dự án muốn chuyển
nhượng sản phẩm nhà đất phải thông
qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy
nhiên, nhiều năm nay, sực thiếu công

khai, minh bạch của thị trường bất động
sản đã trở thành “thói quen”. Đứng giữa
chủ đầu tư và người có nhu cầu thật

Tìm mua nhà đất tại một sàn giao dịch bất
sự động sản (ảnh: D.Đ.M)

vẫn còn rất nhiều nhà đầu cơ và “cò” đất.
- Nếu Nhà nước không có những biện pháp nhằm làm ổn định thị trường
bất động sản thì chắc chắn giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, gây ra những
cơn sốt vào năm 2008.
2.2 Nhà ở cho người có thu nhập thấp:
- Căn hộ cao cấp thì sốt do cung không đủ cầu, còn nhà ở cho người có thu
nhập thấp cũng cung không đủ cầu nhưng lại không gây ra các cơn sốt


13

đất. Đâu là sự khác biệt? Phải chăng đó là do các công ty kinh doanh địa
ốc chỉ tập trung vào các dự án căn hộ cao cấp dành cho người có thu nhập
cao vì lợi nhuận cao hơn.
- Những người có thu nhập trung bình
muốn tìm nhà ở một chung cư bình
thường cũng khó, vì chỉ có ở những
chung cư bị nghiêng hoặc sắp sập mới
có mức giá 350 triệu.
Có được một ngôi nhà là mơ ước
của rất nhiều người lao động nghèo
Việt Nam.

- Còn khi các ngân hàng tung ra dịch vụ cho vay để mua nhà với thời hạn
20-30 năm cũng đã làm cho nhiều người hy vọng. Nhưng họ cũng

sớm

thất vọng khi biết không ngân hàng nào chấp nhận trả gốc lẫn lãi dưới 6
triệu/tháng.
- Như vậy, các cơn sốt bất động sản chỉ đem lại lợi nhuận cho các công ty
địa ốc, các nhà đầu cơ, còn đối với người lao động thì ước mơ có một căn
nhà đàng hoàng thì lại càng xa vời.
Tháng 4/2003, UBND TP.HCM ban hành Chỉ thị số 07 về chủ trương xây
nhà chung cư cho người thu nhập thấp. Chỉ thị này đã từng nhen nhóm bao hy
vọng cho dân nghèo. Nhưng hơn 4 năm trôi qua, những căn nhà mơ ước của họ
phần lớn vẫn nằm trên giấy.
Theo Sở xây dựng TP.HCM, đến năm 2010, thành phố sẽ xây 70.000 căn hộ
chung cư và 18.000 phòng ở cho người thu nhập thấp thuê và mua trả góp,
hàng năm thành phố phải xây dựng ít nhất 8.600 căn. Tổng vốn đầu tư cho


14

chương trình này hơn 15.000 tỷ đồng. Nhưng đến nay, dù đã có 100 dự án đăng
ký nhưng hầu hết đang nằm trên giấy. ()
- Theo ý kiến của một vị có thẩm quyền thì sở dĩ các dự án này bị chậm trễ
là do “nguyên nhân chính là không chủ động được nguồn vốn đất”. Trong
khi việc xin đất làm các dự án căn hộ cao cấp khá dễ dàng thì lời giải
thích trên thật không hợp lý.
- Thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp là một thị trường rộng lớn
nhưng nhiều người không xem đây là một “thị trường” mà chỉ xem là một
“chương trình”. Chính vì xem là chương trình nên khi triển khai thực hiện

thì thủ tục rườm rà, thi công chậm chạp. Chẳng hạn như muốn triển khai
một dự án phải xem ngân sách từ đâu, quyết toán như thế nào… mà phần
lớn các doanh nghiệp không đủ thời gian và kiên nhẫn để theo đuổi.
- Thêm một lý do nữa là cả các nhà đầu tư
trong lẫn ngoài nước đều chỉ nhằm vào
thị trường mang tính thương mại, dành
cho các đối tượng có thu nhập cao. Họ
có xu hướng đầu tư vào bất động sản cao
cấp, tuy số lượng dự án ít nhưng lợi Các doanh nghiệp chỉ đô xô vào các
nhuận nhiều thay vì đầu tư vào các dự án dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị

trường căn hộ cho người thu nhập
dành cho người thu nhập thấp, tuy dự án thấp. Ảnh: Hoàng Hà

nhiều nhưng lợi nhuận thấp.
- Do đó muốn giải quyết được vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, Nhà
nước phải có những chính sách để thu hút các nhà đầu tư, các công ty đầu
tư vào thị trường còn bỏ ngõ này.


15

CHƯƠNG 3

GIẢI PHÁP
1/ VẤN ĐỀ ĐẦU CƠ VÀ CƠN SỐT TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
- Phải thay đổi giá khung quy định trong đền bù cho người dân sao cho
tương ứng với giá thị trường để thị trường bất động sản không còn 2 mức
giá. Như vậy sẽ tránh được phần nào sự đầu cơ do chênh lệch 2 mức giá

gây ra.
- Luật kinh doanh bất động sản đã ban hành thì phải đảm bảo việc thực hiện
theo đúng luật. Ngăn chặn và xử lý nghiêm các hoạt động chuyển nhượng,
mua bán nhà đất mang tính chất đầu cơ tích trữ.
- Cần ra quy định các khoản lợi nhuận từ việc chuyển nhượng, mua bán nhà
phải có hợp đồng rõ ràng và phải đóng thuế cho nhà nước.
- Phải tăng thuế đánh vào những đối tượng có nhiều nhà đất vượt quá mục
đích sử dụng.
- Cần quản lý chặt các dự án xây dựng cao ốc, chung cư cao cấp để tránh
tình trạng chưa xây dựng, các chủ đầu tư đã rao bán gây ra các cơn sốt
cho thị trường.
- Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà đất, giảm thời gian làm dự
án để tăng nguồn cung về cả căn hộ cao cấp và căn hộ cho người có thu
nhập thấp, nhằm giải quyết nguyên nhân chính trong các cơn sốt nhà đất
là “cung không đủ cầu”.


16

- Cần mở rộng thêm nhiều sàn giao dịch bất động sản để người dân không
còn phải chen chúc, giành giật nhau để mua nhà.

2/ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
- Cần giải quyết tốt vấn đề đền bù cho người dân khi chuyển giao đất. Quan
trọng nhất là vấn đề tái định cư cho những người có nhà cửa bị giải tỏa,
đền bù hay người ở những chung cư cũ nát có nguy cơ sập bất cứ lúc nào.
Bởi vì khi chưa có nhà ở ổn định họ sẽ phải sống ở những khu tạm cư
thiếu thốn về điều kiện sống hay sống trong tình trạng hồi hộp lo sợ
không biết khi nào nhà mình sẽ sập.

Một dự án nhà ở cho người thu
nhập thấp ở Tp.HCM - Ảnh:
VnEconomy

- Giải pháp cho vấn đề này là tháo dỡ, xây dựng lại những chung cư cũ nát,
hư hại, xây thêm nhiều chung cư để đáp ứng nhu cầu của người dân. Nhà
nước cần có những cơ chế nhằm thu hút nhà đầu tư như: khi xây dựng lại
các chung cư cũ có thể khuyến khích tăng số tầng, các căn hộ dư có thể
được bán hoặc cho thuê; hay là nếu bị hạn chế số tầng thì các nhà đẩu tư
có quyền thương lượng để chuyển các chủ hộ cũ sang chung cư khác, nếu


17

họ muốn trở lại nơi cũ thì phải định giá đền bù và sau đó mua lại căn hộ
chung cư mới theo giá thỏa thuận. Giải pháp này cũng tốt nhưng có thể
chưa khả thi vì chắc chắn sẽ quay lại vấn đề cũ là đền bù không thỏa
đáng.
- Có một giải pháp khác tối ưu hơn, đó là mô hình “Hợp tác xã nhà ở cho
người thu nhập thấp” của Liên minh hợp tác xã TP.HCM
Ngày 18/10, Liên minh Hợp tác xã TP.HCM đã tổ chức họp báo về
“Chương trình tiết kiệm nhà ở” nhằm triển khai mô hình “HTX nhà ở
cho người thu nhập thấp ở TP.HCM”. Đây là chương trình được thí điểm
tại TP.HCM và Hà Nội từ tháng 9/2004 thông qua “Dự án HTX nhà ở tại
Việt Nam” dưới sự tư vấn và hỗ trợ kỹ thuật từ Trung tâm Dự án KFPC
Thụy Điển. Theo chương trình, trên cơ sở kêu gọi sự giúp sức của toàn xã
hội, trước hết là những người đang nắm giữ quỹ đất nhàn rỗi, Liên minh
HTX sẽ xây dựng các khu nhà ở cho người thu nhập thấp với khoảng 400500 căn hộ, nghiên cứu và áp dụng các dịch vụ phù hợp với giá cả hợp lý.
Hai chung cư đầu tiên sẽ được khởi công vào đầu năm 2008 tại phường
Thạnh Lộc (Q.12) và phường Trường Thọ (Q.Thủ Đức) từ nguồn quỹ đất

của ngưới dân và vốn vay ngân hàng hoặc các quỹ. Những người tham
gia chương trình sẽ được mua căn hộ dựa trên số điểm mà họ tích lũy
được thông qua tiết kiệm ở ngân hàng. Cụ thể như sau, mỗi tháng người
tham gia phải tiết kiệm tối thiểu 100.000 đồng = 1 điểm, tối đa 3 điểm,
như vậy mỗi năm phải đạt tối đa 36 điểm (3,6 triệu đồng). Khi Liên minh
HTX khởi công hai dự án đầu tiên, người tham gia phải đặt cọc tối thiểu
30% giá trị căn hộ (qua ngân hàng Sacombank, có lãi suất) và ngân hàng


18

sẽ cho vay 70% còn lại để mua căn hộ. Sau khi mua nhà số tiền ở quỹ tiết
kiệm sẽ trở về 0. ()
- Đây là một giải pháp hay cho vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp,
mong rằng nó không chỉ là dự án “tuyệt vời trên giấy”.
- Trong khi nhiều doanh nghiệp không chú trọng đến thị trường dành cho
người thu nhập thấp thì một công ty trong nước đã xây dựng một dự án
nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM
Ngày 9/4, Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn - Gia Định (chủ đầu tư) đã
khởi công xây dựng 860 căn hộ dành cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội
tại phường Thới An, Q.12, TP.HCM. 860 căn hộ này được xây dựng thành 3
lô (một lô cao 5 tầng, hai lô còn lại mỗi lô cao 15 tầng) nằm trong khu đất
15ha của dự án xây dựng khu dân cư Thới An-Sài Gòn-Gia Định, mỗi căn hộ
rộng 48-72m2. Dự kiến cuối năm nay, 54 căn hộ đầu tiên của lô 5 tầng sẽ
đưa va sử dụng. Hai lô còn lại sẽ được hoàn thành vào năm 2009. (10/04/07
)
- Ngoài ra còn một giải pháp khác không
kém phần tiện lợi đó là Nhà di động. Nhà
di động có hình dáng giống xe tải, bên
trong có đầy đủ tiện nghi cho một gia

đình nhỏ. Nhà di động có độ bền cao, dễ
sử dụng, dễ di chuyển. Kích thước là
10m2, trọng lượng khoảng 1,5 tấn, giá bán là 80-90 triệu đồng/căn. Có thể
trong tương lai loại hình nhà ở như thấ này sẽ rất phổ biến.


19

KẾT LUẬN

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam nói chung và TP.HCM nói
riêng, thị trường bất động sản ở TP.HCM cũng có những bước chuyển biến mới.
Và có thể nói rằng thành phần kinh tế tư nhân có vai trò rất quan trọng trong
những thay đổi đó.
Nếu như trước đây, đất đai là không được định giá (theo cơ chế cũ, được cấp
và phát miễn phí) thì bây giờ đất đai được định giá theo đúng nghĩa “tấc đất tấc
vàng”. Do dân số tăng nhanh, đời sống người dân được cải thiện làm nhu cầu về
đất đai nhà cửa ngày một tăng đã đẩy giá đất lên mức cao chót vót. Giá đất cao
cộng thêm những chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước ta chưa được chặt
chẽ dễ tạo ra những kẻ hở để những nhà đầu cơ có thể trục lợi.
Cũng do nhu cầu tăng mà nguồn cung không đủ nên đã gây ra những cơn sốt
đất, cao ốc, căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản thánh phố trong những
năm trở lại đây.
Những cơn sốt bất động sản như vậy chỉ kiếm lời cho người giàu, các công ty
kinh doanh địa ốc, các nhà đầu cơ còn người dân có mức thu nhập thấp thì lại
càng bị đẩy xa khỏi mơ ước có một căn nhà.
Trong những năm gần đây các nhà đầu tư chỉ quan tâm đến thị trường dành
cho người có thu nhập cao vì lợi nhuận cao. Còn thị trường dành cho người thu

20

nhập thấp thì bị bỏ ngõ, nếu có những dự án thì suốt mấy năm trời vẫn còn nằm
trên giấy, hoặc có thực hiện thì tiến độ thi công chậm, chất lượng công trình
kém.
Nhà nước cần phải có những chính sách nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ, sửa đổi
lại Luật kinh doanh bất động sản để hạn chế bớt sự nóng sốt của thị trường bất
động sản trong thời gian sắp tới. Phải cải cách hành chánh trong lĩnh vực bất
động sản để tránh rườm rà, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án để đảm bảo
nguồn cung cho thị trường. Đồng thời phải giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người
thu nhập thấp vì đây là bộ phận đông đảo nhất của xã hội.


21

DANH MỤC NHỮNG TRANG WEB THAM KHẢO

-

Báo Người Lao Động

-

Báo Thanh Niên

-

VTC News

-

Bất động sản Việt Nam

-

Hiệp hội bất động sản TP.HCM