Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường hoàng văn thụ thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (475.92 KB, 75 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN TRẦN MINH
Tên đề tài:
"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ - THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014"
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên nghành
Khoa
Khóa
:
:
:
:
Chính quy
Quản lý đất đai
Quản lý tài nguyên
2011 - 2015
THÁI NGUYÊN - 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN TRẦN MINH
Tên đề tài:
"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ - THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014"
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên nghành
Lớp
Khoa
Khóa
Giảng viên hướng dẫn
:
:
:
:
:
:
Chính quy
Quản lý đất đai
K43A - ĐCMT
Quản lý tài nguyên
2011 - 2015
TS. Vũ Thị Quý
Thái Nguyên, năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN TRẦN MINH
Tên đề tài:
"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ - THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014"
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên nghành
Lớp
Khoa
Khóa
Giảng viên hướng dẫn
:
:
:
:
:
:
Chính quy
Quản lý đất đai
K43A - ĐCMT
Quản lý tài nguyên
2011 - 2015
TS. Vũ Thị Quý
Thái Nguyên, năm 2015
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1:
Hiện trạng dân số, lao động phường Hoàng Văn Thụ năm 2013 ......26
Bảng 4.2:
Kết quả điều tra tình hình dân trí của phường Hoàng Văn Thụ .......27
Bảng 4.3:
Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường năm 2013 .............33
Bảng 4.4:
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại phường Hoàng Văn Thụ giai
đoạn 2010 - 2014 .................................................................................35
Bảng 4.5:
Kết quả tặng cho QSDĐ tại Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2010 - 2014 ....37
Bảng 4.6:
Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ
giai đoạn 2010 - 2014..........................................................................38
Bảng 4.7:
Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường Hoàng
Văn Thụ đoan 2010 - 2014 .................................................................40
Bảng 4.8:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ ......................43
Bảng 4.9:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ ................45
Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển
nhượng QSDĐ .............................................................................47
Bảng 4.11:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ......49
Bảng 4.12:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ ....................50
Bảng 4.13:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế ...................................52
Bảng 4.14:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ ......53
Bảng 4.15:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ......55
Bảng 4.16:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ.......56
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về các
hình thức chuyển QSDĐ ............................................................. 58
Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm
đối tượng tại phường Hoàng Văn Thụ........................................ 59
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
Nguyên nghĩa
CBQL
Cán bộ quản lý
NDSXPNN
Người dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN
Người dân sản xuất nông nghiệp
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
MỤC LỤC
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài .................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................... 6
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ..................................................................... 6
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ................................................................ 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ .......................................... 10
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ....................... 14
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ...................................................................................................... 18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................... 18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 18
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................. 18
3.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 18
3.3.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn
phường Hoàng Văn Thụ........................................................................ 18
3.3.2Đánh giá khái quát tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn phường
Hoàng Văn Thụ ..................................................................................... 18
3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền được
quy định trong Luật Đất đai năm 2003 ................................................. 18
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong phường về chuyển QSDĐ
theo số liệu điều tra ............................................................................... 19
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .................................... 19
3.4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................ 19
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................ 19
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu .................................. 19
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................... 20
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Hoàng Văn
Thụ ........................................................................................................ 20
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Hoàng Văn Thụ ................................ 20
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Hoàng Văn Thụ ..................... 24
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ ............. 32
4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Hoàng
Văn Thụ ............................................................................................... 34
4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phường Hoàng Văn
Thụ giai đoạn 2001 - 2014 .................................................................... 34
4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Hoàng
Văn Thụ giai đoạn 2010 - 2014 ............................................................ 35
4.3.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ
giai đoạn 2010 - 2014............................................................................ 36
4.3.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ tại phường Hoàng Văn Thụ giai đoạn
2010 - 2014 ........................................................................................... 37
4.3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Hoàng Văn Thụ
giai đoạn 2010 - 2014............................................................................ 39
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên
được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong
nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh
giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Hoàng Văn Thụ - thành
phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014". Trong suốt quá
trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp
43A_ĐCMT, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý
người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Phòng Địa chính - Xây dựng phường
Hoàng Văn Thụ - Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều
kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại Phường.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố
gắng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em
rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng
góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày
tháng
năm 2014
Sinh viên
Nguyễn Trần Minh
1
PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai
đã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm
của tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các
công trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với
trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất.
Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá
trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và
các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian
lãnh thổ nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí
nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có
sản xuất, không có sự tồn tại của con người.
Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi
trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và
sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người
dân ngày càng có nhiều nhu cầu SDĐ cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho
mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản
lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn.
Phường Hoàng Văn Thụ là một đơn vị hành chính trực thuộc thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều
năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên
bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật
Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác
2
quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng
như nghĩa vụ của Nhà nước về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng
đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt
được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một
cách có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo T.S Vũ Thị Quý,
em tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng
đất của phường Hoàng Văn Thụ - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2010 - 2014".
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Hoàng Văn Thụ trong gian đoạn từ năm 2010 đến năm 2014, nhằm xác định
được những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại phường xã. Qua đó đề xuất những giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc
phục những tồn tại đó.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Điều tra đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
- Đánh giá được tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng
Văn Thụ.
- Đánh giá được kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn
từ năm 2010 đến năm 2014 của phường Hoàng Văn Thụ.
- Điều tra được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền
sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
3
- Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm khắc
phục những tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa
phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã
học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác
chuyển QSDĐ nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng
ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn,
vướng mắc ở địa phương trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai và công
tác chuyển QSDĐ được thực hiện tốt hơn.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992.
- Luật Đất đai 2003
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ
- Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và
Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.
/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
5
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài: Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày
21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về
GCN QSDĐ.
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN
ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường,
Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10
Luật đất đai năm 1987 Nhà nước quy định một phạm vi hẹp trong việc
chuyển QSDĐ như chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn
các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
thì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên trong thực tế các hình thức
này vẫn xảy ra.
Đến Luật đât đai năm 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử
dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được
quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau
10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh
6
tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn
nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước. Tại kỳ
họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Luật đất đai 2003,Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển QSDĐ
như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển QSDĐ
dưới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ
tục cũng như nhiều vấn đề có liên quan.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng
cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động
chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao
hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là
tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất
nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]
7
Việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia
đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của
Luật Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ
gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất
nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ
trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126
của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ
phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ
cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có
đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [3].
Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 106.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) [2] tại điều 103 quy định cụ
thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1:
Hiện trạng dân số, lao động phường Hoàng Văn Thụ năm 2013 ......26
Bảng 4.2:
Kết quả điều tra tình hình dân trí của phường Hoàng Văn Thụ .......27
Bảng 4.3:
Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường năm 2013 .............33
Bảng 4.4:
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại phường Hoàng Văn Thụ giai
đoạn 2010 - 2014 .................................................................................35
Bảng 4.5:
Kết quả tặng cho QSDĐ tại Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2010 - 2014 ....37
Bảng 4.6:
Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ
giai đoạn 2010 - 2014..........................................................................38
Bảng 4.7:
Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn phường Hoàng
Văn Thụ đoan 2010 - 2014 .................................................................40
Bảng 4.8:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ ......................43
Bảng 4.9:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ ................45
Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển
nhượng QSDĐ .............................................................................47
Bảng 4.11:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ......49
Bảng 4.12:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ ....................50
Bảng 4.13:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế ...................................52
Bảng 4.14:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ ......53
Bảng 4.15:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ......55
Bảng 4.16:
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ.......56
9
3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được
nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều
121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ đem QSDĐ của mình đến thế chấp
cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc các nhân nào đó theo quy định của
pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo
thỏa thuận. Vì vậy người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một sỗ vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của
họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3].
2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người
SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc
đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình
cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993
thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm
việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3].
10
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng
giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hoặc mua
chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại
điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị
QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ
Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau:
Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các
khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các
điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2
điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a/ Có GCN QSDĐ;
b/ Đất không có tranh chấp;
c/ QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d/ Trong thời hạn SDĐ.
11
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ
Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước có thu tiền
SDĐ, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền SDĐ được
quy định như sau:
- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực
hiện
các quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật;
- Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính
thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất
sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật.
12
4- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
theo quy định của pahps luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định
giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư dược xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. ( Điều 101 Nghị định số 181/NĐCP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn)[3].
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102
của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều
103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận
QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao,
khu kinh tế;
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân phường Hoàng Văn Thụ về các
hình thức chuyển QSDĐ ............................................................. 58
Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm
đối tượng tại phường Hoàng Văn Thụ........................................ 59
14
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại
khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại
địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị
định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu,
nơi đăng ký kinh doanh”. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận
của công chức Nhà nước.
Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
15
2.2.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ;
trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi
có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50
của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công
chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà
nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia
đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển
cho văn phòng.
2.2.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết
định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu
lực pháp luật và GCN QSDĐ ; trường hợp người được nhận thừa kế là người
duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất
đai 2003 (nếu có).
16
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.3.5. Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc
quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các
loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai
2003 (nếu có).
Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà
nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được
lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.3.6. Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50
của Luật Đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
