Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã minh hòa – huyện yên lập tỉnh phú thọ giai đoạn 2010 – 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

HOÀNG VĂN ANH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA XÃ MINH HÒA – HUYỆN YÊN LẬP – TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2010 – 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

HOÀNG VĂN ANH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA XÃ MINH HÒA – HUYỆN YÊN LẬP – TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2010 – 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Vũ Thị Quý

Khoa Quản Lý Tài Nguyên

Trường Đại Học Nông Lâm

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

HOÀNG VĂN ANH
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA XÃ MINH HÒA – HUYỆN YÊN LẬP – TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2010 – 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Vũ Thị Quý

Khoa Quản Lý Tài Nguyên

Trường Đại Học Nông Lâm

Thái Nguyên, năm 2015


ii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1.
Bảng 4.2.
Bảng 4.3
Bảng 4.4:
Bảng 4.5.
Bảng 4.6.
Bảng 4.7.
Bảng 4.8.
Bảng 4.9.
Bảng 4.10
Bảng 4.11.
Bảng 4.12.
Bảng 4.13.
Bảng 4.14.
Bảng 4.15.
Bảng 4.16.
Bảng 4.17.
Bảng 4.18:

Cơ cấu giá trị sản xuất qua các năm ......................................... 22
Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2010 – 2013................... 23
Hiện trạng sử dụng đất của xã Minh Hòa ................................. 26
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Minh Hòa giai đoạn
2010 - 2013 ............................................................................... 29
Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Minh Hòa giai đoạn 2010 2013 ........................................................................................... 31
Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Minh Hòa giai đoạn
2010 - 2013 ............................................................................... 32
Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Minh
Hòa ............................................................................................ 34
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ ............. 36
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ ........ 38
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển
nhượng QSDĐ .......................................................................... 40
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ ........................................................................................ 42
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ ............ 44
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế .......................... 46
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị
QSDĐ ........................................................................................ 47
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ ........................................................................................ 49
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị
QSDĐ ........................................................................................ 50
Bảng tổng hợp ý kiến đúng của người dân về các hình thức
chuyển quyền. ........................................................................... 52
Tổng hợp sự hiểu biết của người dân theo 3 nhóm đối
tượng: ........................................................................................ 54

iii

DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 4.1:

Sự hiểu biết của người dân xã Minh Hòa về các hình thức
chuyển QSDĐ ........................................................................... 52

Hình 4.2:

Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối
tượng tại xã Minh Hòa .............................................................. 54


iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... i
DANH MỤC BẢNG ..........................................................................................ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................iv
MỤC LỤC........... ............................................................................................... v
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1
1.2. Mục đích của đề tài ..................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ....................................................................................... 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ............................................................................ 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ......................................................................... 6

2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ........................................................................ 6
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ................................................................... 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ............................................. 10
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...... 18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 18
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ................................................................ 18
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 18
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Minh Hòa. ........................... 18
3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã.................... 18
3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền được
quy định trong Luật Đất đai năm 2003. ........................................................... 18


vi

3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong xã về chuyển QSDĐ theo
số liệu điều tra. ................................................................................................. 18
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục ............................................... 19
3.4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 19
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................... 19
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu ..................................... 19
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 20
4.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của xã Minh Hòa .............................. 20
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Minh Hòa ..................................................... 20
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của Xã Minh Hòa ......................................... 21
4.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Minh Hòa ................................... 25
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của xã Minh Hòa ............................................... 25

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại xã Minh Hòa ............................................. 27
4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Minh Hòa ................... 28
4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Minh Hòa giai
đoạn 2010 – 2013 ............................................................................................. 28
4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Minh Hòa
giai đoạn 2010 – 2013 ...................................................................................... 29
4.3.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Minh Hòa giai đoạn
2010 – 2013 ...................................................................................................... 31
4.3.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ tại xã Minh Hòa giai đoạn 2010 2013. ................................................................................................................. 32
4.3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Minh Hòa giai
đoạn 2010 - 2013 .............................................................................................. 33
4.3.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại xã Minh Hòa giai
đoạn 2010 – 2013 ............................................................................................. 35


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên
được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong
nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Minh Hòa – huyện
Yên Lập - tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 – 2013”. Trong suốt quá trình thực
tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp 43BĐCMT, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý
người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.

Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Yên Lập, tỉnh Phú Thọ đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực
tập tại Phòng.
Em xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã giúp đỡ em hoàn thành đợt thực
tập đúng thời gian quy định của nhà trường.
Do thời gian nghiên cứu còn ngắn nên đề tài tốt nghiệp của em không
thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến, đóng
góp của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của
em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 05 tháng 05 năm 2015
Sinh viên

Hoàng Văn Anh


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai
đã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm
của tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các
công trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với
trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất.
Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá
trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và
các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian

lãnh thổ nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí
nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có
sản xuất, không có sự tồn tại của con người.
Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi
trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và
sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người
dân ngày càng có nhiều nhu cầu SDĐ cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho
mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản
lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn.
Xã Minh Hòa là một đơn vị hành chính thuộc huyện Yên Lập, tỉnh Phú
Thọ. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã
đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó
khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được
những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói
chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước về chủ
sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách


2

khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm
nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lí và có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và yêu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo T.S Vũ Thị
Quý, em tiến hành thực hiện đề tài: " Đánh giá công tác chuyển quyền sử
dụng đất của xã Minh Hòa – huyện Yên Lập - tỉnh Phú Thọ giai đoạn
2010 - 2013".
1.2. Mục đích của đề tài

- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Minh
Hòa trong gian đoạn từ năm 2010 đến năm 2013, nhằm xác định được những kết
quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất tại xã. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công
tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử
dụng đất trên địa bàn xã Minh Hòa.
- Điều tra được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển
quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2010 đến năm 2013 của Xã Minh Hòa.
- Điều tra được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển
quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
-Tìm hiểu và xác định được các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến
nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với
thực tế của địa phương và phù hợp với luật pháp do nhà nước quy định nhằm
đẩy mạnh công tác ở địa phương.


3

1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp xúc với công việc vận dụng
được những kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu, đánh giá sẽ rút ra
những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và
công tác chuyển QSDĐ nói riêng. Đề xuất những giải pháp nhằm giúp cơ
quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết
những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.

4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992.
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền SDĐ.
- Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và
Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài

nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ.


5

- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN
ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường,
Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên
và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Luật đất đai năm 1987 Nhà nước quy định một phạm vi hẹp trong việc
chuyển QSDĐ như chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn
các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
thì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên trong thực tế các hình thức
này vẫn xảy ra.
Đến Luật đât đai năm 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử
dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được
quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau
10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào

công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn


6

nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước. Tại kỳ
họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Luật đất đai 2003,Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển
QSDĐ như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển
QSDĐ dưới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ
và thủ tục cũng như nhiều vấn đề có liên quan.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng
cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động
chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao
hàm việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là
tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất
nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, (2007)) [8].
Việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia
đình, cá nhân trong cùng một xã, xã, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của Luật
Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.


7

Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ
gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân khác trong cùng một xã, xã, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông
nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126
của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ
phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ
cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có
đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn
Khắc Thái Sơn) [8].
Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 106.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ – CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể
các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,

nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã
được xét duyệt.


ii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1.
Bảng 4.2.
Bảng 4.3
Bảng 4.4:
Bảng 4.5.
Bảng 4.6.
Bảng 4.7.
Bảng 4.8.
Bảng 4.9.
Bảng 4.10
Bảng 4.11.
Bảng 4.12.
Bảng 4.13.
Bảng 4.14.
Bảng 4.15.
Bảng 4.16.
Bảng 4.17.
Bảng 4.18:

Cơ cấu giá trị sản xuất qua các năm ......................................... 22
Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2010 – 2013................... 23
Hiện trạng sử dụng đất của xã Minh Hòa ................................. 26
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Minh Hòa giai đoạn
2010 - 2013 ............................................................................... 29
Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Minh Hòa giai đoạn 2010 2013 ........................................................................................... 31
Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Minh Hòa giai đoạn
2010 - 2013 ............................................................................... 32
Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Minh
Hòa ............................................................................................ 34
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ ............. 36
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ ........ 38
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển
nhượng QSDĐ .......................................................................... 40
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ ........................................................................................ 42
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ ............ 44
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế .......................... 46
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị
QSDĐ ........................................................................................ 47
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ ........................................................................................ 49
Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị
QSDĐ ........................................................................................ 50
Bảng tổng hợp ý kiến đúng của người dân về các hình thức
chuyển quyền. ........................................................................... 52
Tổng hợp sự hiểu biết của người dân theo 3 nhóm đối
tượng: ........................................................................................ 54

9

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ đem QSDĐ của mình đến thế chấp
cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc các nhân nào đó theo quy định của
pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo
thỏa thuận. Vì vậy người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một sỗ vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của
họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn( 2007)) [8].
2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người
SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc
đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình
cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993
thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm
việc cho thuê lại ( Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007)) [3].

10

2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng
giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hoặc mua
chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại
điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị
QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ
Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau:
Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các
khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các
điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2
điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a/ Có GCN QSDĐ;
b/ Đất không có tranh chấp;
c/ QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d/ Trong thời hạn SDĐ;

11

2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ
Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1. Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước có thu tiền SDĐ, cho
thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền SDĐ được quy định
như sau:
- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực

hiện

các quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật;
- Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định
cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép
chuyển mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do
Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định
giao đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy

định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang
hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo
quy định của pahps luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa


12

vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với
diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được
xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần
thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư
theo dự án thành phần của dự án đầu tư dược xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
( Điều 101 Nghị định số 181/NĐ-CP)[5] (Nguyễn Khắc Thái Sơn(2007)
[8].
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102
của Nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và


iii

DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 4.1:

Sự hiểu biết của người dân xã Minh Hòa về các hình thức
chuyển QSDĐ ........................................................................... 52

Hình 4.2:

Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối
tượng tại xã Minh Hòa .............................................................. 54


14

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác

định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký
hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại
khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại
địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị
định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu,
nơi đăng ký kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn(2007))[8].
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã, xã, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của
công chức Nhà nước.
Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, xã, thị trấn nơi có đất để
chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.


15

2.2.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá

nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, xã, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ;
trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi
có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50
của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công
chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà
nước hoặc chứng thực của UBND xã, xã, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình, cá
nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
phòng.
2.2.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết
định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu
lực pháp luật và GCN QSDĐ ; trường hợp người được nhận thừa kế là người
duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất
đai 2003 (nếu có).


16

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia
đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển
cho văn phòng đăng ký QSDĐ.

2.2.3.5. Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc
quyết định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các
loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai
2003 (nếu có).
Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà
nước; trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được
lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của
UBND xã, xã, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.3.6. Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50
của Luật Đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, xã, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.