Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tp tuyên quang tỉnh tuyên quang giai đoạn 2012 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (627.39 KB, 76 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------
NGUYỄN TRỌNG ĐỨC
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG TỈNH
TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khoá học
: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2011 – 2015
Thái Nguyên, năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------
NGUYỄN TRỌNG ĐỨC
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG TỈNH
TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Lớp
: K43 – ĐCMT – N02
Khoá học
: 2011 – 2015
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Minh Cảnh
Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên
Thái Nguyên, năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------
NGUYỄN TRỌNG ĐỨC
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG TỈNH
TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Lớp
: K43 – ĐCMT – N02
Khoá học
: 2011 – 2015
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Minh Cảnh
Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên
Thái Nguyên, năm 2015
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Tuyên Quang năm 2014.. 35
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Tuyên Quang giai
đoạn từ 2012 - 2014 ........................................................................ 41
Bảng 4.3. Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên Quang
giai đoạn 2012 – 2014 ..................................................................... 43
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ ở đô thị tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn
2012 – 2014..................................................................................... 44
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế QSDĐ tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2014 ..... 45
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn
2012 - 2014 ..................................................................................... 46
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố trong
giai đoạn 2012–2014 theo số trường hợp ........................................ 49
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên
Quang đoạn 2012 - 2014 theo diện tích ......................................... 64
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý tại Phòng TNMT Thành phố Tuyên
Quang về chuyển quyền sử dụng đất .............................................. 66
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân Thành phố Tuyên Quang về chuyển
quyền sử dụng đất ........................................................................... 66
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4. 1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Tuyên Quang năm 2014 .. 36
Hình 4.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố trong
giai đoạn 2012–2014 theo số trường hợp ........................................ 50
Hình 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên
Quang trong giai đoạn 2012 - 2014 theo diện tích ......................... 51
iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu viết tắt
Nguyên nghĩa
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
PTNMT
Phòng Tài nguyên Môi trường
BTN
Bộ Tài nguyên
SXPNN
Sản xuất Phi nông nghiệp
SXNN
Sản xuất nông nghiệp
CBQL
Cán bộ quản lí
STNMT
Sở Tài nguyên Môi trường
v
MỤC LỤC
PHẦN I : MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................... 1
1.2. Mục đích của đề tài ................................................................................. 2
1.3. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài : ................................................................................. 3
PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 4
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................... 4
2.1.2 Cơ sở lí luận của đề tài ...................................................................... 5
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................. 5
2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................. 6
2.2.1 Các hình thức chuyển quyền SDĐ .................................................... 6
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ................... 15
2.2.3 Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường ......20
2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Tuyên Quang: . 29
PHẦN III. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................... 22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 22
3.2. Đia điểm và thời gian nghiên cứu......................................................... 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 22
3.3.1. Điều kiện cơ bản của Thành phố.................................................... 22
3.3.2. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trong toàn Thành phố .............. 23
3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền
được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 ........................................... 23
vi
3.3.4. Đánh giá giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ địa chính Thành
phố Tuyên Quang về chuyển QSDĐ ....................................................... 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 23
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu ......................................................... 23
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phần tích số liệu ....................................... 24
PHẦN IV : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................... 25
4.1 Tình hình cơ bản của Thành phố Tuyên Quang .................................... 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 25
4.1.2. Điều kiện Kinh tế - Xã hội ............................................................. 28
4.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của Thành phố
Tuyên Quang................................................................................................ 35
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................... 35
4.2.2. Tình hình quản lý đất : ................................................................... 36
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất ........................................ 52
4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2012- 2014 ........... 52
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2012- 2014 ... 41
4.3.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2012-2014 ....55
4.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 ............. 56
4.3.5. Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 ............... 57
4.3.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 ........ 58
4.3.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ giai đoạn
2012 – 2014 .............................................................................................. 60
4.3.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 .....60
4.4. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất tại Thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2012 – 2014 .................... 49
4.4.1. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp diễn ra trên
địa bàn Thành phố trong giai đoạn 2012–2014........................................ 49
i
LỜI CẢM ƠN
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
khoa Quản lý tài nguyên và thầy giáo hướng dẫn ThS. Nguyễn Minh Cảnh, em
tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất
tại Tp.Tuyên Quang - Tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2014”.
Để hoàn thành được luận văn tốt nghiệp, em đã nhận được sự hướng
dẫn tận tình của thầy giáo ThS. Nguyễn Minh Cảnh, sự giúp đỡ của lãnh đạo
và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang và cán
bộ địa chính xã An Tường.
Nhân dịp này, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến ThS.Nguyễn
Minh Cảnh - thầy giáo hướng dẫn luận văn tốt nghiệp Đại học.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo và cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Tuyên Quang và cán bộ địa chính xã An Tường. Các bạn
bè và những người thân trong gia đình đã động viên khuyến khích và giúp đỡ em
trong suốt quá trình học tập cũng như hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Do thời gian có hạn, năng lực còn hạn chế nên bài luận văn không thể tránh
khỏi những thiết sót. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của quý
thầy cô và các bạn để bản luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 05 năm 2015
Sinh viên
Nguyễn Trọng Đức
1
PHẦN I : MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục
vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là
nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần
thiết. Đất đai là điều kiện đầu tiên và cần thiết đối với tất cả các ngành sản
xuất và hoạt động của con người, là nơi con người xây dựng nhà cửa và các
công trình khác phục vụ cho cuộc sống. Đất đai là loại tài nguyên không tái
tạo và nằm trong ngóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên
giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển
được theo ý muốn chủ quan của con người.
Đất đai là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong
không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của cong người.
Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài
nguyên quý giá này: Mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2003. Và chuyển
quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất
đã được quy định, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường
xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên,
chỉ đến luật đất đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định
một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự,
thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật
Đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất
đai năm 1993.
Thành phố Tuyên Quang là trung tâm và là đơn vị trọng điểm phát triển
kinh tế của Tỉnh Tuyên Quang , trong những năm qua, đặc biệt là những năm
trở lại đây việc thực hiện vai trò của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử
dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đã đạt được những thành tích đáng
2
khích lệ song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật
Đất đai.
Tình trạng chuyển quyền sử dụng đất trái Pháp Luật vẫn diễn ra khá phổ
biến . Đây cũng là lí do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu đánh giá,
tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Sự nhận biết
đúng đắn đầy đủ các quy định hợp đồng về công tác chuyển quyền sử dụng đất
là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện Pháp Luật và vận dụng.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên,
dưới sự hướng dẫn của Th.S Nguyễn Minh Cảnh em tiến hành nghiên cứu
đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Tp.Tuyên QuangTỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2012- 2014”
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố
Tuyên Quang- Tỉnh Tuyên Quang.
- Những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
địa phương và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
- Tìm ra biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước việc
chuyển quyền sử dụng đất.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện
tại địa phương nhằm đưa ra được những mặt tích cực và những tồn tại khi thực
hiện từng hình thức chuyển quyền.
- Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền trên địa
bàn thành phố Tuyên Quang – Tỉnh Tuyên Quang.
- Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về
kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn Thành phố.
3
- Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động
chuyển QSDĐ trên địa bàn Tp.Tuyên Quang.
1.4. Ý nghĩa của đề tài :
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố và nắm
chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp tác giả
khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại
địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới.
4
PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật đấi đai 2003.
- Luật đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13)
- Hiến pháp 1992.
- Bộ luật Dân sự 2005.
- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về
GCNQSDĐ, QSHNƠ, và tài sản khác gắn liền với đất .
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ
địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê,
kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất .
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003
- Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 củ Bộ Tư pháp
- Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế
chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
5
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
2.1.2 Cơ sở lí luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ.
Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong
việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với
đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các
quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là
một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền
khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại
Điều 73 Luật Đất đai 1993. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở
rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSD, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với Thành phố Tuyên Quang nằm bên 2 bờ sông Lô, được che chắn bởi các
dãy núi cao. Phía Đông phía Bắc , phía Tây giáp huyện Yên Sơn. Phía Nam
giáp huyên Sơn Dương. Thành phố là trung tâm văn hóa - kinh tế - chính trị
của tỉnh Tuyên Quang. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND Thành phố Tuyên
Quang cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kề hoạch cho các hoạt
động trong lĩnh vực đất đai xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế.
6
Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì
vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà
nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao
hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng
cũng như toàn xã hội. nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa
phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh - tế xã hội nói chung
cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1 Các hình thức chuyển quyền SDĐ
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ
hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia
đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất
nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung
về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) [2]
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ :
7
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng
một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ;
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định
bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này
2.2.1.4 Quyền thừa kế QSDĐ
8
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật.
Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất
có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ
luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
2.2.1.5 Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức không phải là mới nhưng trước đây
không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những
quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
.
2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Tuyên Quang năm 2014.. 35
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Tuyên Quang giai
đoạn từ 2012 - 2014 ........................................................................ 41
Bảng 4.3. Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên Quang
giai đoạn 2012 – 2014 ..................................................................... 43
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ ở đô thị tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn
2012 – 2014..................................................................................... 44
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế QSDĐ tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2014 ..... 45
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn
2012 - 2014 ..................................................................................... 46
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố trong
giai đoạn 2012–2014 theo số trường hợp ........................................ 49
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên
Quang đoạn 2012 - 2014 theo diện tích ......................................... 64
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý tại Phòng TNMT Thành phố Tuyên
Quang về chuyển quyền sử dụng đất .............................................. 66
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân Thành phố Tuyên Quang về chuyển
quyền sử dụng đất ........................................................................... 66
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Tuyên Quang năm 2014.. 35
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Tuyên Quang giai
đoạn từ 2012 - 2014 ........................................................................ 41
Bảng 4.3. Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên Quang
giai đoạn 2012 – 2014 ..................................................................... 43
Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ ở đô thị tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn
2012 – 2014..................................................................................... 44
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế QSDĐ tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn 2012 - 2014 ..... 45
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại Tp.Tuyên Quang giai đoạn
2012 - 2014 ..................................................................................... 46
Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố trong
giai đoạn 2012–2014 theo số trường hợp ........................................ 49
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên
Quang đoạn 2012 - 2014 theo diện tích ......................................... 64
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý tại Phòng TNMT Thành phố Tuyên
Quang về chuyển quyền sử dụng đất .............................................. 66
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân Thành phố Tuyên Quang về chuyển
quyền sử dụng đất ........................................................................... 66
11
hoặc cho thuê thì chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt.
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của
mình cũng được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau :
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy
chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ.
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của
Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của
nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy
định tại điều 103 của Nghị định này;
12
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được
nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có
thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết
quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp
với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;
2.2.3 Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
2.2.3.1 Thủ tục chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
* Trình tự thực hiện :
- Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi
thửa”, thực hiện theo quy định sau:
13
+ Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với
nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; nộp văn bản thoả
thuận kèm theo giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
+ UBND xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông
nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực
hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện (thị xã);
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa
chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
và trình UBND huyện (thị xã) quyết định;
+ UBND huyện (thị xã) có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận QSDĐ
đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình,
cá nhân, được thực hiện như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp
hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn;
+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên
và Môi trường;
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính
và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy
chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. (UBND
Thành phố Tuyên Quang ).
* Quy định về hồ sơ :
- Đối với trường hợp 1:
14
+ Văn bản thoả thuận về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (nếu có).
- Đối với trường hợp 2:
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ có chứng thực của UBND xã, phường,
thị trấn nơi có đất;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (nếu có).
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
* Thời hạn giải quyết :
Không quá 03 ngày kể từ ngày Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
(thị xã) nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thì Phòng này có trách nhiệm chỉnh lý giấy
chứng nhận QSDĐ hoặc nếu thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ
(đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận) thì thời hạn giải quyết sẽ
áp dụng như đối với thủ tục cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ quy định.
(UBND thành phố Tuyên Quang ) .
2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
* Trình tự thực hiện :
Bước 1: Cá nhân tới nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện(thị xã);
Bước 2: Trong thời hạn không quá 04 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,
trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác
định nghĩa vụ tài chính;
Bước 3: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được thông
báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm
thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện
nghĩa vụ tài chính;
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4. 1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Tuyên Quang năm 2014 .. 36
Hình 4.2. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố trong
giai đoạn 2012–2014 theo số trường hợp ........................................ 50
Hình 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Tuyên
Quang trong giai đoạn 2012 - 2014 theo diện tích ......................... 51
16
- Bước 4: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa”
UBND huyện (thị xã).
* Quy định về hồ sơ:
- Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật;
đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là
người duy nhất;
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
- Số lượng hồ sơ: (01 bộ).
* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ.
2.2.3.4 Thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ :
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
* Trình tự giải quyết
+ Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm
tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ
sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện. Thời gian thực
hiện trong ngày làm việc.
+ Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ
tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy
chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.
2.2.3.5.Thủ tục đăng ký thế chấp , bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
