Đầu tư kinh doanh bất động sản

ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
ThS. NGÔ THẢO
Khoa Thẩm Định Giá
Trường ĐH Marketing

1


Mục đích
Nắm được các nội dung chính của đầu tư
kinh doanh bất động sản.
Các loại hình đầu tư kinh doanh bất động
sản.
Phương pháp đánh giá hiệu quả đầu tư
kinh doanh bất động sản.

2


Nội dung
Những vấn đề cơ bản về đầu tư kinh doanh BĐS
Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản
Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh BĐS
Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động
sản
Thông tin và hồ sơ bất động sản
Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh
BĐS.

3


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.1 Kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản: là việc bỏ vốn đầu

tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục
đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là các
hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và
thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ
môi giới bất động sản, định giá bất động sản,
sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động
sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động
sản, quản lý bất động sản.

4


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS

Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ
tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu
tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần,
cho thuê, cho thuê mua đối với người có công,
người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ
tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng

phục vụ sản xuất.
Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động
sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng
Việt Nam.

(Điều 12 - Luật kinh doanh BĐS)

5


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
1.1 Các loại BĐS đưa vào kinh doanh

Theo NĐ 153/2007/NĐ-CP các loại BĐS
được đưa vào kinh doanh bao gồm:
Nhà, công trình xây dựng theo quy định của
pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh
doanh.
Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường
bất động sản theo quy định của pháp luật về
đất đai.
Các bất động sản khác theo quy định của
pháp luật.

6


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
1.1 Các loại BĐS đưa vào kinh doanh

Điều kiện đối với bất động sản đưa vào
kinh doanh:
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
Bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp
luật về xây dựng.
Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
Có đầy đủ hồ sơ pháp lý.

7


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
Lựa chọn loại hình đầu tư
Đầu tư kinh doanh bất động sản là một
trong những hướng đầu tư lớn trong cơ
cấu thị trường đầu tư.
Khi lựa chọn đầu tư người ta cân nhắc
giữa các loại đầu tư:
Mua cổ phiếu của các công ty.
Mua các trái phiếu với lãi suất cố định.
Đầu tư bất động sản.

8


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
Lựa chọn loại hình đầu tư
Đối tượng

ĐẦU TƯ

Chứng khoán
Trái phiếu
Bất động sản

9


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
Các tiêu chí cơ bản để lựa chọn chất
lượng đầu tư:
Bảo đảm an toàn vốn đầu tư
Tính chất đều đặn của thu nhập
Quản lý dễ dàng và chi phí thấp
Ít ảnh hưởng bởi lạm phát
Nâng đươc giá trị vốn

10


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
B o đ m an toàn v n đ u t

An toàn vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro
bị mất đồng vốn. Đây là mối quan tâm hàng
đầu của tất cả các nhà đầu tư.
Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu
tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư

vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu,
chứng chỉ tiền gửi v.v…

11


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
Tính ch t đ u đ n c a thu nh p
Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều nhà
đầu tư. Thu nhập đều đặn làm cho nhà đầu tư
an tâm trong viêc thu hồi vốn. Đây là chỉ tiêu
mà nhiều người có vốn nhỏ, ít thích mạo hiểm
thường chú trọng đến.
Nhà đầu tư chỉ đầu tư vào một tài sản và chi phí
thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu nhập từ
tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ quan trọng.

12


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
Qu n lý d dàng và chi phí th p
Việc mua bán chứng khoán diễn ra nhánh chóng
trên thị trường và chi phí mua bán thấp cũng
như không mất thời gian cho quản lý.
Đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư khác,
vì việc mua bán thường tốn nhiều thời gian và
chi phí.

Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu tư.
Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác có thể
chia nhỏ ra để bán từng phần. Đây là điểm yếu
của đầu tư BĐS.

13


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
Ít nh h
ng b i l m phát
Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ đó giá
trị của tài sản và lợi tức cũng tăng theo.
Người đi vay trở nên có ít thu nhập hơn để tham
gia thị trường. Hơn nữa, khi có lạm phát, lãi
suất vay cao hơn, dẫn đến rủi ro cho người cho
vay nhiều hơn: mất vốn và không tính được thời
gian hoàn vốn. Những người cho vay sẽ phải
chịu những thiệt hại mà không thể thu hồi được.

14


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
Nâng cao đ
c giá tr v n
Giá tri của tài sản đầu tư có tăng cao hơn lạm
phát vào cuối kỳ đầu tư hay không, nghĩa là giá
trị thực có tăng lên theo thời gian?
Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi

trên với mức độ khác nhau. Thông thường có sự
đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế
khác của các loại tài sản đầu tư.
Bất động sản có ưu thế về mặt này và thường
có giá trị tăng cao vào cuối kỳ đầu tư vì xu
hướng của bất động sản là luôn luôn tăng giá.

15


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
Đ c đi m c a đ u t
KD BĐS
Thuận lợi:
Bảo đảm vốn đầu tư.
Lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm bảo.
Cách thức tốt nhất để chống lạm phát.
Nâng cao giá trị vốn.

16


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
Đ c đi m c a đ u t
KD BĐS
Bất thuận lợi:
Cần một khoản vốn đầu tư lớn
Không dễ dàng mua bán (thanh khoản)
Chi phí quản lý cao.
Chi phí mua bán giao dịch cao.

17


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS
Đ c đi m c a đ u t
KD BĐS
Loại

Chứng
khoán

Trái
phiếu

Bất động
sản

Thấp

Cao

Cao

2. Thu nhập đều

Thấp

Cao

T.bình

3. Dễ giao dịch

Cao

Cao

Thấp

T.bình

Cao

Thấp

Cao

Thấp

Cao

Tiêu chí
1. An toàn

4. Ảnh hưởng bởi
lạm phát
5. TS Lợi nhuận

18

I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
So sánh BĐS và các đầu tư cổ phiếu
BẤT ĐỘNG SẢN
Có giá trị lớn.

CỔ PHIẾU
Các CP có giá trị nhỏ

Tính không đồng nhất

Cổ phiếu hoàn toàn đồng nhất.

BĐS đòi hỏi phải tiến
hành công tác quản lý.

Chủ sở hữu cổ phiếu thường mua
luôn dịch vụ quản lý.

BĐS có thể được hoàn
thiện thêm.

Chủ sở hữu cổ phiếu không thể nâng
cao chất lượng của cổ phiếu.

19


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS

So sánh BĐS và các đầu tư cổ phiếu
BẤT ĐỘNG SẢN

CỔ PHIẾU

Không có thị trường tập trung. Thị trường tập trung
Thời gian mua bán dài.

Thời gian mua bán nhanh gọn

Giá cả giao dịch tuỳ thuộc vào
ý thích của người mua, bán.

Giá cả tuỳ thuộc vào thị trường
thống nhất.

Thông tin thị trường không
đầy đủ.

Thông tin được công khai.

Thu nhập ổn định

Thu nhập thay đổi

20


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Có thể chia thành các loại hình sau đây:
Đầu tư cho hệ thống thương mại.
Văn phòng và địa điểm kinh doanh.
Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho.
Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe.
Bất động sản trong nông nghiệp.
Nhà ở.
Đầu tư bất động sản ở nước ngoài.

21


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.3 Các loại hình đầu tư BĐS
a. Đ u t
cho h th ng th
ơng m i
Các dạng cửa hàng được quan tâm đầu tư bao gồm:
Mở thêm các cửa hàng ở các phố mua sắm chính
Mở rộng và tận dụng các diện tích của các trung tâm thương
mại đang hoạt động.
Xây dựng các trung tâm thương mại mới ở các khu vực ven
đô (Metro, Melinh Plaza…)
Xây dựng các siêu thị độc lập.
Các trung tâm hội chợ, triển lãm.

22


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.3 Các loại hình đầu tư BĐS

Đầu tư vào loại hình này cần chú ý các đặc
điểm:
Vị trí
Đối tượng tiêu dùng
Trưng bày sản phẩm

23


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.3 Các loại hình đầu tư BĐS
b. Đ u t
xây d ng văn phòng cho thuê
Việc phát triển mạnh các loại hình công ty trong
thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê văn phòng lên
rất cao.
Xu hướng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp tục
tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nước
ngoài vào Việt Nam sau khi Việt Nam gia nhập
WTO.

24


I. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
I.3 Các loại hình đầu tư BĐS
Nhu cầu thuê văn phòng chịu ảnh hưởng của các
nhân tố:
Sự thuận lợi trong giao dịch, tổ chức và sắp xếp
công việc. Các chi phí quản lý đã được bên cho
thuê đảm nhận

Vẻ sang trọng, uy nghi của các toà nhà cao ốc văn
phòng làm tăng giá trị công ty và thuận tiện trong
giao dịch.
Công nghệ hiện đại cũng cho phép giảm thiểu số
nhân viên của các văn phòng và làm cho nhu cầu
về diện tích văn phòng giảm đi.

25