Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

MỤC LỤC
Trang
I/ Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay
II/ Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh
doanh.
1/ Sử dụng kênh huy động vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng phục
vụ cho đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
2/ Các DN chủ động phát hành trái phiếu, cổ phiếu để huy động vốn.
3/ Huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu từ TTCK.
4/ Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS.
5/ Huy động vốn từ lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư.
6/ Huy động vốn khách hàng.
7/ Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường BĐS.
III/ Những rủi ro mà DN sẽ phải đối diện nếu thực hiện việc huy động vốn
bằng cách phát hành trái phiếu BĐS và những giải pháp để phòng ngừa và xử
lý những rủi ro đó.
NỘI DUNG

I/ Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay.
Bất động sản là một loại tài sản hết sức đặc biệt, do vậy các vụ giao dịch, mua bán bất động
sản cũng rất khác so với các hàng hóa khác. Đặc biệt hơn nữa, sự tồn tại, phát triển của thị
trường bất động sản phụ thuộc khá nhiều vào các chính sách của chính phủ. Vừa qua, Chính
1
phủ đã ban hành Nghị quyết hạn chế dòng tín dụng phi sản xuất của các ngân hàng thương mại
ở mức 16% tính đến cuối năm 2011. Cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư đều đang gặp rất nhiều khó
khăn trong việc huy động vốn và giải ngân. Việc thắt chặt tín dụng, và thêm vào đó là nhiều chỉ
số đáng lo ngại của nền kinh tế đã khiến thị trường bất động sản trở nên khan hiếm về vốn,
nhiều dự án bất động sản bị đình trệ hoặc trì hoãn. Việc đó đã làm cho thị trường bất động sản
tại thị trường Việt Nam gặp phải một số thực trạng sau:
- Tại thời điểm tháng 4 năm 2011, giá của bất động sản được coi là tăng cao
nhất trong các kênh đầu tư. Nhưng từ giữa tháng 4 đến nay, thị trường bất động sản nhìn

chung chững lại, thậm chí còn có dấu hiệu suy giảm.
- Các giao dịch bất động sản thành công giảm mạnh, lý do là vì người bán
muốn bán nhanh để thu hồi vốn, trả nợ do lãi suất tăng cao. Nhưng người mua chần chừ, chờ
giá giảm xuống thấp hơn nữa.
- Theo loại sản phẩm thì giá biệt thự, chung cư cao cấp chững lại và giảm
xuống do mức giá đã quá cao, nguồn cung dồi dào. Giá đất nền vẫn tăng, nhất là những nơi có
công trình nhà nước đã, đang hoặc sắp được khởi công.
- Theo khu vực, Hà Nội có mặt bằng giá rất cao, trong khi TPHCM, Bà Rịa-
Vũng Tàu và các tỉnh mặt bằng giá thấp hơn nhiều. Do đó, có một dòng vốn đang từ Hà Nội
chảy về các tỉnh và vào trong Nam. Vì vậy, giá bất động sản khu vực Hà Nội sẽ chững lại và
giảm, còn ở các khu vực các tỉnh, phía Nam sẽ đắt lên.
- Từ nay đến cuối năm và có thể cả sang năm, thị trường sẽ kém sôi động,
thậm chí số giao dịch còn bị giảm. Giá cả cũng chững lại, thậm chí đối với một số loại sản
phẩm còn giảm xuống.
II/ Các kênh huy động vốn hiện nay phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh.
1/ Sử dụng kênh huy động vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng phục vụ cho đầu tư
kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Thực trạng sử dụng kênh huy động vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng phục vụ cho
đầu tư kinh doanh bất động sản.
Vốn được xem là một yếu tố quan trọng, là điều kiện tiên quyết của sự sống còn của bất kỳ
một doanh nghiệp nào. Cách huy động vốn làm sao cho có hiệu quả nhất được chủ doanh
nghiệp đặc biệt quan tâm. Kênh huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng đang được
sử dụng khá phổ biến và là một kênh huy động vốn hiệu quả, không những của thị trường đầu
tư bất động sản mà còn là của các thị trường khác.
Do thực trạng của thị trường bất động sản tại Việt Nam và chính sách tiền tệ thắt chặt đã làm
cho việc huy động vốn của các nhà đầu tư từ ngân hàng đang gặp rất nhiều khó khăn, các
khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản đã xấp xỉ 20% tổng nợ vay, và theo quy định
mới, con số này sẽ giảm xuống. Hơn nữa, mức lãi suất cho vay hiện đã lên rất cao - gần 30%,
và các ngân hàng không muốn hoặc không thể cho vay.
Do các yếu tố chủ quan, khách quan mà việc huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín

dụng đang gặp phải một số thuận lợi và khó khăn sau:
a/ Thuận lợi.
Các ngân hàng và tổ chức tín dụng sở hữu một khối lượng vốn dồi dào, mang lại điều kiện
hiệu quả cho việc chuyển số tiền nhàn rỗi từ người dân đến các nhà đầu tư. Đây là một kênh
huy động được đại đa số các doanh nghiệp sử dụng. Bởi nó mang lại hiệu quả cao cho hoạt
2
động kinh doanh. Số lượng vốn dồi dào nên doanh nghiệp có thể vay một khối lượng tiền lớn.
Do tính chất của hoạt động kinh doanh trong các tổ chức ngân hàng và tín dụng, nên việc huy
động vốn từ kênh này khá dễ dàng, và dễ tiếp cận, nhất là đối với các doanh nghiệp vừa và
nhỏ. Trên thực tế, số vốn đầu tư vào bất động sản của nước ta chiếm tới hơn 60% là vốn vay
ngân hàng.
b/ Khó khăn.
Sau một thời gian các nhà đầu tư ồ ạt kéo nhau đi vay ngân hàng để đầu tư vào bất động sản,
các ngân hàng bắt đầu trở nên thận trọng hơn đối với các dự án cho vay đầu tư bất động sản,
cùng với các chính sách tiền tệ thắt chặt của chính phủ làm mức lãi suất tăng cao khiến cho
việc huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng trở nên khó khăn hơn. Hiện tại do lãi
suất cao nên nhiều dự án đầu tư bất động sản phải tạm ngừng hoạt động, đặc biệt hơn nữa là
nhiều hộ gia đình phải bán bất động sản vừa mua do không có khả năng trả lãi. Do tình hình
trên việc huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng sẽ gặp phải một số khó khăn trở
ngại sau:
- Do tình hình tài chính của đất nước đang gặp nhiều khó khăn nên việc huy
động vốn từ ngân hàng cho kinh doanh bất động sản cũng gặp nhiều trở ngại. Ngoài ra, do tính
thanh khoản của thị trường bất động sản, và lãi suất vay ngân hàng tăng cao nên kênh huy động
này trở nên kém hiệu quả.
- Hiện tại, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất
thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp
pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất
của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến
nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.
- Do tình trạng đầu cơ bất động sản hiện nay tăng cao nên các ngân hàng

đang thực hiện biện pháp hạn chế cho các doanh nghiệp vay để đầu tư kinh doanh. Điều này
cũng làm cho việc huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng trở nên hết sức khó
khăn. Mặt khác, đây vẫn là kênh huy động vốn chủ yếu, điều này đã làm cho thị trường bất
động sản trở nên khát vốn hơn bao giờ hết, và làm cho thị trường trở nên ảm đạm mặc dù
nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu “an cư lạc nghiệp” và tốc độ tăng trưởng dân số
của nước ta.
c/ Giải pháp.
- Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng
vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy
nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung
và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và
dài hạn. Đồng thời, cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường
bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của
các chủ đầu tư.
- Nhà nước cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định
trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động
cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản.
- Chính sách thận trọng với các khoản vay liên quan tới kinh doanh bất động
3
sản được nhà nước, ngân hàng và các tổ chức tín dụng sử dụng như là một biện pháp để ngăn
chặn hiện tượng đầu cơ bất động sản, nhưng lại tỏ ra kém hiệu quả khi nó làm cho thị trường
bất động sản trở nên ảm đạm và “đóng băng”. Do vậy ngoài chính sách này cần được thay thế
bằng các văn bản pháp luật chặt chẽ. Hoặc ngăn chặn bằng cách minh bạch mục đích sử dụng
nguồn vốn cho vay.
2/ Các DN chủ động phát hành trái phiếu để huy động vốn.
a/ Khái niệm “trái phiếu bất động sản”
Trái phiếu BĐS được gọi với ý nghĩa là việc phát trái phiếu để đầu tư vào bất động sản hoặc
người mua trái phiếu được kèm thêm quyền mua bất động sản-nhà ở hoặc trái phiếu có bảo
đảm bằng bất động sản. Đây không phải là cách gọi chính thức được ghi nhận tại các văn bản
pháp luật, mà xã hội trong thời gian vừa qua tự đặt tên gọi “trái phiếu bất động sản” cho dễ

hiểu, dễ phân biệt và phù hợp với việc huy động vốn phát triển dự án bất động sản.
Có hai hình thức phát hành là: phát hành trái phiếu ra công chúng và phát hành trái phiếu riêng
lẻ.
b/ Ưu điểm
Việc huy động vốn kiểu này là người mua trái phiếu được quyền mua sản phẩm bất động sản
hoặc các lợi ích cộng thêm khác. Còn chủ đầu tư thì vừa có vốn vừa bán được sản phẩm” .
Ví dụ :Tháng 1-2008, Công ty cổ phần Địa ốc Sacomreal phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu, kỳ
hạn sáu tháng, lãi suất 8,8%/năm. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu
tiên mua căn hộ với ưu đãi 5% trên giá trị căn hộ. Việc phát hành trái phiếu này đã rất thành
công.
Tiếp đến, tháng 3-2008 Sacomreal phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu với mệnh giá 1,5 tỷ đồng
để triển khai dự án căn hộ Phú Mỹ (quận 7, TP.HCM). Người sở hữu trái phiếu cũng được
quyền mua căn hộ với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ. Lần phát hành thứ hai này
của Sacomreal cũng thành công.
- Bất động sản là loại sản phẩm đòi hỏi vốn lớn, trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế, việc tìm
vốn càng là một thách thức lớn cho các nhà đầu tư kinh doanh dự án.
-Trái phiếu sẽ là công cụ đánh giá sự tiếp nhận của thị trường. Từ đó, chủ doanh nghiệp chủ
động nguồn vốn và điều tiết kế hoạch kinh doanh. khi người mua chú ý mạnh, nhu cầu về trái
phiếu BĐS tăng cao chứng tỏ người đầu tư đánh giá thị trừơng bất động sản đang phát triển
mạnh, có tiềm năng kiếm đựơc lợi nhuận. Giúp cho doanh nghiệp nhận biết đựơc phần nào yếu
tố cung, nơi thị trường BĐS thông tin đựơc coi là thiếu.
-Qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp huy động được một lượng vốn lớn với giá phải chăng, lại
tiêu thụ tốt sản phẩm nên hạn chế được rủi ro. Tương tự, khách hàng được đáp ứng đúng và đủ
nhu cầu về nhà ở, được bảo vệ về pháp lý vì trái phiếu có giá trị thực tế hơn một hợp đồng hứa
mua bán căn hộ như hiện nay.
c/ Nhược điểm
- Hạn chế của trái phiếu bất động sản nằm ở vấn đề pháp lý. Quyền lợi của trái chủ không đảm
bảo khi giá của bất động sản trong tương lai thường chưa được thỏa thuận tại thời điểm phát
hành, đặc biệt khi thị trường địa ốc “sốt”.
Với phương án huy động này, nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản băn khoăn về tính

pháp lý. Vì Điều 39 Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư được huy động vốn khi dự án hoàn tất
phần móng, còn Luật Kinh doanh bất động sản thì quy định chỉ được huy động vốn khi dự án
triển khai hạ tầng kỹ thuật.
4
-Mặt khác, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm tin của nhà đầu tư
phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án bất động sản. Nhà đầu tư hiện nay đã có kinh nghiệm
nhiều hơn trong việc nhận diện những dự án "trống giong cờ mở" và những dự án triển khai
thực sự.
-Điều kiện để doanh nghiệp phát hành trái phiếu rất đơn giản, chỉ cần có thời gian hoạt động
đủ 1 năm và kinh doanh có lãi. Điều này cho thấy việc mua trái phiếu tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Doanh nghiệp phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay, tự trả và tự chịu trách nhiệm về hiệu
quả sử dụng vốn vay và người mua trái phiếu cũng phải tìm hiểu kỹ năng lực của Công ty cũng
như chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
d/ Giải pháp
Nghị định 71/2010/NĐ-CP được Bộ Xây dựng đưa ra ngày 23/6/2010 chính thức thay Nghị
định 90 (ngày 6/9/2006) kể từ ngày 8/8/2010. Trong nghị định mới có nhiều điểm mới,
nhưng đáng chú ý nhất là việc lần đầu tiên chủ đầu tư được chính thức cho phép phát
hành trái phiếu để huy động vốn cho dự án.Điều này sẽ tháo gỡ ít nhiều khó khăn vốn
đầu vào cho các chủ đầu tư bất động sản. Nhìn từ phía nhà đầu tư, hành lang pháp lý
này sẽ mở ra một cơ hội đầu tư mới.
-Có một thực tế là hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực BĐS của ta còn đang rất mỏng.
Hệ thống pháp luật cần phải được khảo sát, nghiên cứu, điều chỉnh và ban hành dần dần ,cần
những hướng dẫn, quy định cụ thể hơn, những nhà hoạch định sẽ cân nhắc tạo điều kiện thuận
lợi và cơ sở pháp lý vững chắc để đảm bảo lợi ích cho tất cả các đối tượng.
3/ Huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu BĐS từ TTCK.
Vốn cho thị trường bất động sản ở mọi quốc gia luôn là vấn đề nan giải. Đặc biệt là sau cuộc
khủng hoảng kinh tế toàn cầu cuối năm 2007 đến nay, chính quyền ở nhiều quốc gia đã phải
hình thành một cơ quan để kiểm soát và giám sát hoạt động của thị trường, không để giá chạy
theo "bong bóng", vượt quá giá trị thực của nhà đất. Điều này lại càng gây khó khăn lớn hơn
cho thị trường BĐS.

TTCK là kênh huy động vốn hiệu quả
Không phải doanh nghiệp nào cũng áp dụng được các phương thức một cách hiệu quả. Với mặt
bằng lãi suất cao hiện nay, việc huy động vốn vào lĩnh vực BĐS rất khó khăn, bởi đặc tính của
vốn đầu tư bất động sản là cần thời gian để hoàn vốn, trong khi các ngân hàng đang hạn chế
cho vay kỳ hạn dài. Trong điều kiện thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay, khó khăn này
càng lớn hơn.
Đã có rất nhiều dự án BĐS gọi vốn trên TTCK và thành công. Nhiều cổ phiếu BĐS đã trở
thành các blue-chip của TTCK như HAG, SJS, NTL, TDH... Việc gọi vốn trên TTCK liên quan
đến những dự án BĐS cụ thể có nhiều thuận lợi, bởi nhà đầu tư có thể nhận thấy rõ mục đích
và quá trình vận động của đồng tiền mà mình đầu tư.
Nhiều dự án BĐS đang có kế hoạch triển khai, chuẩn bị triển khai tiếp tục được chủ đầu tư gọi
thêm vốn trên TTCK.
Một số trường hợp cụ thể:
- Dự án phát triển đô thị và tái định cư 5A có quy mô lên tới 112,87 héc-ta tại thành phố Sóc
Trăng do CTCP Đầu tư và phát triển đô thị Dầu khí Cửu Long làm chủ đầu tư, cùng nhiều dự
án BĐS khác của cùng chủ đầu tư này đang được huy động thêm vốn trên TTCK.
Tình trạng khó khăn của thị trường BĐS còn xuất phát từ việc các doanh nghiệp sử dụng vốn
dàn trải, lấy khoản vay của dự án này, đầu tư sang các dự án khác. Tính thanh khoản của thị
5