PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

-------------------------

NGUYỄN THỊ KIM HỒNG

PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG
BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

----------

NGUYỄN THỊ KIM HỒNG

PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐOÀN ĐỈNH LAM

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam ñoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện, với sự
giúp ñỡ của giáo viên hướng dẫn. Các thông tin và số liệu ñược sử dụng trong luận
văn ñược trích dẫn ñầy ñủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn
toàn trung thực.

TP. Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2011

Nguyễn Thị Kim Hồng


MỤC LỤC
Trang

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ..........................................................................................4
1.1
Tổng quan thị trường bất ñộng sản..............................................................4
1.1.1 Khái niệm và ñặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản ................................... 4
1.1.1.1 Khái niệm về bất ñộng sản và hàng hóa bất ñộng sản ..............................4
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất ñộng sản .......................................................4
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất ñộng sản ............................................................6
1.1.2 Đặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản .......................................................... 6
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản .................................. 8

1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất ñộng sản .......................................................... 10
1.2
Tổng quan về tín dụng bất ñộng sản ..........................................................11
1.2.1 Khái niệm và ñặc trưng của tín dụng bất ñộng sản ................................... 11
1.2.1.1 Khái niệm ................................................................................................11
1.2.1.2 Đặc trưng của tín dụng bất ñộng sản.......................................................12
1.2.2 Vai trò của tín dụng bất ñộng sản ............................................................... 13
1.2.3 Các rủi ro của tín dụng bất ñộng sản .......................................................... 14
1.2.4 Sản phẩm và xu hướng phát triển của tín dụng bất ñộng sản .................. 17
1.2.5 Hiệu quả tín dụng bất ñộng sản ................................................................... 21
1.3
Tín dụng bất ñộng sản tại Mỹ và các nước trong khu vực – bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam ..............................................................................................22
1.3.1
Tín dụng bất ñộng sản tại Mỹ ............................................................. 22
1.3.1.1 Tiến trình cuộc khủng hoảng ..................................................................22
1.3.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất ñộng sản tại Mỹ ......................23
1.3.1.3 Tác ñộng và hậu quả cuộc khủng hoảng tín dụng bất ñộng sản tại Mỹ ..26
1.3.2 Tín dụng bất ñộng sản tại Singapore .......................................................... 28
1.3.3 Tín dụng bất ñộng sản tại Trung Quốc ....................................................... 29
1.3.4 Các bài học kinh nghiệm .............................................................................. 30
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ..........................................................32
2.1
Thực trạng của thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam .............................32
2.1.1 Tình hình kinh tế Việt Nam ......................................................................... 32
2.1.2 Thực trạng thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam ..................................... 33


2.1.2.1 Sự phát triển và những biến ñộng của thị trường bất ñộng sản.................33

2.1.2.2 Những rủi ro của thị trường bất ñộng sản Việt Nam.................................41
2.1.2.3 Đánh giá chung về thị trường bất ñộng sản Việt Nam ..............................42
2.2
Thực trạng tín dụng bất ñộng sản Việt Nam .............................................45
2.2.1 Hành lang pháp lý ñối với tín dụng bất ñộng sản ở Việt Nam gần ñây ... 45
2.2.2 Các hình thức tín dụng chủ yếu trên thị trường bất ñộng sản hiện nay.. 48
2.2.2.1 Vay Ngân hàng ..........................................................................................48
2.2.2.2 Huy ñộng thông qua chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà ñầu tư .......59
2.2.2.3 Phát hành trái phiếu công trình .................................................................62
2.2.3 Những mặt ñạt ñược và tồn tại của tín dụng bất ñộng sản tại Việt Nam
và nguyên nhân........................................................................................................ 64
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
VIỆT NAM ..............................................................................................................69
3.1 Nhu cầu bất ñộng sản.......................................................................................69
3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất ñộng sản .............................................75
3.3 Giải pháp phát triển tín dụng bất ñộng sản tại Việt Nam............................77
3.3.1 Các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất ñộng sản .......... 77
3.3.2 Các giải pháp phát triển tín dụng bất ñộng sản tại Việt Nam .................. 80
3.3.2.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng ......................................80
3.3.2.2 Phát triển thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ...........................................83
3.3.2.3 Chứng khoán hóa bất ñộng sản .................................................................85
3.3.2.4 Thành lập các quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ........................................89
3.3.2.5 Thu hút vốn ñầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất ñộng sản.........92
3.3.2.6 Các giải pháp về phía Nhà nước ...............................................................93
KẾT LUẬN ..............................................................................................................95
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ACB

: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

BĐS

: Bất ñộng sản

BIDV

: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CBRE

: Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)

CTG

: Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank)

DN

: Doanh nghiệp

EIB

: Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank)

Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ
bất
FED

: Federal Reserve System (Cục dự trữ Liên Bang Hoa Kỳ)

FDI

: Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)

FDIC

: The Federal Deposit Insurance Corporation (Công ty bảo hiểm tiền

gửi Liên Bang)
FHA

: Federral Housing Administration

Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ
ñịa ốc)
MB

: Ngân hàng Quân Đội

MSB

: Ngân hàng Hàng hải Việt Nam

NH

: Ngân hàng

NHTM

: Ngân hàng thương mại

NHNN

: Ngân hàng Nhà Nước

OCB

: Ngân hàng Phương Đông

REIT

: Real Estate Investment Trust (Công ty ñầu tư tín thác bất ñộng sản)

Sacomreal

: Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín

STB

: Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank)

TCB

: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương VN (Techcombank)

TCTD

: Tổ chức tín dụng

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TP

: Trái phiếu

TDBĐS

: Tín dụng bất ñộng sản


TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TTCK

: Thị trường chứng khoán

VBARD

: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn VN (Agribank)

VCB

: Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)

VCBS

: Công ty cổ phần chứng khoán ngân hàng Ngoại thương Việt Nam

VN

: Việt Nam

XHCN

: Xã Hội Chủ Nghĩa

WTO

: Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organization)


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 1.1: Diễn biến thay ñổi của lãi suất chính sách ở Hoa Kỳ .........................24
Hình 1.2: Dư nợ tín dụng bất ñộng sản tại Mỹ từ năm 2002 -2008 ....................25
Hình 1.3: Diễn biến thay ñổi giá nhà thời kỳ bong bóng bất ñộng sản nhà ở ...26
Hình 2.1: Tốc ñộ tăng trưởng GDP thực, Khu vực Châu Á (%)........................32
Hình 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng hàng tháng (% thay ñổi theo năm) và Lãi suất 33
Hình 2.3: Giá chào thuê (USD/m2/tháng)..............................................................37
Hình 2.4: Giá chào bán (USD/m2/tháng) thị trường thứ cấp ..............................37
Hình 2.5: Nguồn cung (căn hộ) ..............................................................................38
Hình 2.6: FDI vào lĩnh vực bất ñộng sản trong giai ñoạn 2004 -2011 ................39
Hình 2.7: Hệ số CAR của một số ngân hàng năm 2010 .......................................45
Hình 2.8: Lạm phát tại Việt Nam từ tháng 1/2008 ñến 4/2011 ...........................49

Hình 2.9: Biến ñộng lãi suất Ngân hàng................................................................50
Hình 2.10: Tốc ñộ tăng trưởng tín dụng bất ñộng sản tại một số ngân hàng
thương mại (giai ñoạn 2005 – 2009) ......................................................................50
Hình 2.11: Tăng trưởng tín dụng trong 2000-2010 ..............................................54
Hình 2.12: So sánh tỷ lệ cho vay/huy ñộng, cho vay/tài sản, cho vay/GDP của
một số nước năm 2010 ............................................................................................55
Hình 2.13: Tỷ lệ nợ xấu hệ thống Ngân hàng .......................................................56
Hình 2.14: Tỷ lệ nợ xấu một số Ngân hàng năm 2010 .........................................56
Hình 3.1: Dự báo tốc ñộ tăng dân số và tỷ lệ ñô thị hóa ......................................69
Hình 3.2: Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội ..............................................................70
Hình 3.3: Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ............................................................71
Hình 3.4: Nguồn cung văn phòng cho thuê TP. HCM theo phân hạng .............73
Hình 3.5: Khách và khách du lịch Quốc tế ñến Việt Nam qua 10 năm gần ñây
(2000-2010) ...............................................................................................................74


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Giá ñất nền một số Thành phố lớn trên Thế Giới ..............................40
Bảng 3.1: So sánh chỉ số P/E ngành bất ñộng sản các nước trong khu vực ......75


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của ñề tài
Sự phát triển nóng của thị trường bất ñộng sản, cùng với những ñiều kiện “dễ
dãi” trong quá trình cấp phát tín dụng bất ñộng sản ñã tạo nên cuộc khủng hoảng
kinh tế - tài chính tại Mỹ, làm chao ñảo thị trường tài chính Thế giới và tạo nguy cơ
lớn cho sự phát triển kinh tế các nước. Qua ñó cho thấy, vai trò và tầm ảnh hưởng
của thị trường bất ñộng sản ñối với nền kinh tế là rất lớn. Để ñáp ứng ñược sự phát

triển của thị trường bất ñộng sản thì tiền vốn là bài toán trung tâm của thị trường
này. Khó khăn về vốn là nguyên nhân dẫn ñến thị trường bất ñộng sản luôn trong
tình trạng bất ổn.
Trong bối cảnh nền kinh tế ñang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt.
Nhà nước ñang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong ñó chính sách
thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Hiện nay dòng vốn vào thị trường
BĐS chủ yếu từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng, trong khi vốn huy ñộng của khách
hàng ñang bị hạn chế về thời gian và lượng sản phẩm, vốn chủ sở hữu chỉ ñáp ứng
phần nhỏ…với lãi suất cao như hiện nay thì huy ñộng vốn từ kênh ngân hàng, tổ
chức tín dụng gặp khó khăn, thị trường ảm ñạm nên huy ñộng từ khách hàng cũng
gặp trở ngại, thị trường chứng khoán tuột dốc nên phát hành trái phiếu, cổ phiếu sẽ
khó thành công…. Thị trường bất ñộng sản bị ảnh hưởng ngay lập tức ñang tăng
nóng chuyển sang trạng thái bị ñóng băng. Và cũng không ngoại lệ, tín dụng bất
ñộng sản cũng bị tác ñộng lớn, các kênh tính dụng bị nghẽn mạch. Trong khi nhu
cầu về vốn thì ngày càng tăng nên ñây là một vấn ñế hết sức nóng bỏng và cấp thiết
hiện nay.
Chính vì lý do ñó, việc nghiên cứu phát triển tín dụng bất ñộng sản tại Việt
Nam trở thành một yêu cầu cấp thiết nhằm ñáp ứng ñủ nhu cầu vốn cho sự phát
triển của thị trường bất ñộng sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.


2

2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của ñề tài
Luận văn ñưa ra một số ñóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về BĐS, tín dụng bất ñộng sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất ñộng sản Việt Nam, nhất là những năm
gần ñây, ñánh giá nhu cầu về bất ñộng sản trong các năm tới.
- Điểm lại tình hình tín dụng bất ñộng sản trong những năm gần ñây. Đánh giá
tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của tín

dụng bất ñộng sản tại Việt Nam.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của tín
dụng bất ñộng sản tại Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Tập trung nghiên cứu và phân tích ñể nhận diện các tồn tại, các vướng mắc và
khó khăn của tín dụng bất ñộng sản ñưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp
khắc phục các yếu ñiểm hiện có nhằm phát triển hơn nữa tín dụng bất ñộng sản
trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của tín dụng bất ñộng
sản trong nền kinh tế.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các ñộng thái trên thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất
ñộng sản. Các yếu tố dẫn ñến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và ñánh giá thị trường bất ñộng sản và tín
dụng bất ñộng sản Việt Nam từ năm 2000 ñến tháng 9/2011.
5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả ñóng vai trò chủ ñạo
trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn.
6. Những ñiểm mới của ñề tài
Đề tài “Phát triển tín dụng bất ñộng sản tại Việt Nam” mang ý nghĩa thực tiễn,
giải quyết yêu cầu cấp thiết ñể góp phần ổn ñịnh và phát triển thị trường bất ñộng
sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Cuộc khủng hoảng kinh tế Mỹ (mà bắt
nguồn từ khủng hoảng tín dụng bất ñộng sản) giờ ñây không chỉ dừng lại biên giới


3

nước Mỹ mà ñã lan sang nền kinh tế toàn cầu, việc cần thiết là chủ ñộng phân tích,
ñánh giá rút ra các bài học kinh nghiệm ñể phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt
tiêu cực ñối với nền kinh tế nước ta hiện nay.
Hành lang pháp lý ñối với tín dụng bất ñộng sản Việt Nam hiện ñã có nhiều

thay ñổi so với trước, thực trạng thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sản
cũng chịu tác ñộng mạnh từ chính sách và tình hình kinh tế hiện nay. Với việc cập
nhật kịp thời, ñánh giá tác ñộng của chính sách ñến tín dụng bất ñộng sản, cùng với
ñó là những dự báo táo bạo về nhu cầu bất ñộng sản cùng với chiến lược phát triển
nhà ở 2011- 2020, tầm nhìn ñến năm 2030 tác giả ñã ñưa ra những giải pháp vừa có
tính cấp thiết ñể khơi thông nguồn vốn trong tình trạng thị trường ñang khó khăn
hiện nay bên cạnh những giải pháp ñể phát triển tín dụng bất ñộng sản về lâu dài.
Các giải pháp ñưa ra có thể áp dụng trong thực tiễn, tác giả cũng ñã xem xét ñến
những ñiều kiện cần thiết ñể các giải pháp ñem lại tính khả thi cao.
7.

Kết cấu của luận văn
- Phần mở ñầu
- Chương 1: Tổng quan về thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sản.
- Chương 2: Thực trạng thị trường bất ñộng sản và tín dụng bất ñộng sản tại
Việt Nam.
- Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất ñộng sản tại Việt Nam.
- Kết luận


4

Chương 1: Tổng quan về thị trường bất ñộng sản và tín
dụng bất ñộng sản
1.1 Tổng quan thị trường bất ñộng sản
1.1.1 Khái niệm và ñặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất ñộng sản và hàng hóa bất ñộng sản
Bất ñộng sản
Hầu hết các nước ñều coi bất ñộng sản là ñất ñai và những tài sản có liên
quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất

(ñiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, ñiều 81 Luật Dân sự Nhật Bản, ñiều
130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, ñiều 94, 96 Luật Dân sự Công hòa Liên
bang Đức,…).
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam tại ñiều
174 có quy ñịnh: “ Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: Đất ñai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy
ñịnh.”
Hàng hóa bất ñộng sản
Một bất ñộng sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng
nhằm thõa mãn nhu cầu nào ñó của con người. Hàng hóa bất ñộng sản là các bất
ñộng sản ñược ñưa ra giao dịch trên thị trường.
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất ñộng sản
- BĐS là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất ñịnh, một không gian nhất
ñịnh không thể di chuyển ñược. Chính ñặc ñiểm này làm cho giá của BĐS chịu ảnh
hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các BĐS nằm càng gần trung tâm ñô thị, dân
cư ñông ñúc thì giá càng cao và ngược lại.
- BĐS có tính khan hiếm vì diện tích ñất là có hạn so với sự gia tăng của


5

dân số, do vậy về lâu dài diện tích ñất có xu hướng ngày càng giảm. Diện tích ñất
ñai có xu hướng giảm vì:
+ Tốc ñộ tăng dân số nhanh.
+ Tốc ñộ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa –
hiện ñại hóa làm cho diện tích ñất nông nghiệp bị thu hẹp.
+ Nhu cầu lao ñộng ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn ñến
tình trạng dân số ở thành phố tăng ñột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên.
- BĐS có tính bền vững, ñời sống kinh tế dài: ñất ñai không bị hao mòn và

giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc ñược xây dựng
trên ñất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa. Đất ñai là nguồn tài nguyên
do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất ñặc biệt mà không có tài sản nào có thể
thay thế ñược, tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội.
- BĐS là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian ñầu tư nên thường có giá
trị cao.
- Khả năng co giãn của cung BĐS rất kém so với những thay ñổi của giá cả
do có những hạn chế nhất ñịnh về cung ứng ñất ñai, thể hiện trên các khía cạnh sau:
+ Tổng quan toàn bộ về ñất ñai là gần như cố ñịnh hay nói cách khác
quỹ ñất luôn luôn không thay ñổi;
+ Cung ñất ñai phù hợp với các mục ñích riêng biệt là có giới hạn;
+ Hạn chế về mặt qui hoạch, ñây là hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân
bổ ñất ñai cho những mục ñích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng ñất
trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục ñích sử dụng
ñất trái với quy hoạch. Những thay ñổi về cao ñộ, diện tích xây dựng cũng phải
ñảm bảo tuân theo quy hoạch và quy ñịnh về xây dựng của chính quyền ñịa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do
BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán BĐS phải ñược cân
nhắc thận trọng dẫn ñến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài
sản khác, ñiều này dẫn ñến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa
người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc


6

tổ chức) nên ñẩy chi phí giao dịch cao lên.
- BĐS có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS là các công
trình trong quá trình sử dụng có thể ñiều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ ñược
ñặc trưng của công trình và ñảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng. Mặc khác, khi
ñầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ

làm tăng thêm vẻ ñẹp và nâng cao giá trị của ñất ñai và các công trình xây dựng
trong khu vực ñó.
- Khả năng chuyển ñổi thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là một hàng hóa
ñặc biệt, không thể di dời và có giá trị cao do ñó việc chuyển ñổi thành tiền mặt
kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng BĐS nhà nước yêu cầu các bên giao
dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian ñáng kể.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì BĐS có tầm quan trọng
rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn có
những quy ñịnh ñể ñiều tiết, quản lý chặt chẽ ñối với việc sử dụng và chuyển dịch
bất ñộng sản vì vậy bất ñộng sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước.
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao ñổi
về bất ñộng sản ñược diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên bất ñộng sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
ñược mua bán, mà còn là ñối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do ñó, thị trường bất ñộng sản hoàn chỉnh không
thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất ñộng sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và
chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất ñộng sản có thể hiểu một cách khái
quát như sau: thị trường bất ñộng sản là tổng thể các giao dịch về bất ñộng sản dựa
trên cơ chế giá và ñược diễn ra trong một không gian và thời gian nhất ñịnh.
1.1.2 Đặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản
Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà còn là


7

thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BĐS.
- Thị trường bất ñộng sản mang tính khu vực và ñịa phương sâu sắc: ñặc
tính của bất ñộng sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự

thừa thải ở nơi này không thể bù ñắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất
ñộng sản mang tính chất ñịa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình ñộ phát triển
kinh tế, văn hóa, xã hội và mật ñộ dân số làm cho nhu cầu về bất ñộng sản cũng sẽ
khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ ñó dẫn ñến sự khác nhau về
mức ñộ phát triển của thị trường bất ñộng sản của từng ñịa phương.
- Thị trường bất ñộng sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất
ñộng sản là một thị trường ñòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước
nên mức ñộ hoàn hảo của thị trường bất ñộng sản thấp hơn các thị trường hàng hóa
tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh ñó, do không
tái tạo ñược hay tính khan hiếm của ñất nên thị trường mang tính ñộc quyền. Các
thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan ñến ñất ñai chưa ñược
phổ biến triệt ñể ñiều này làm cho thị trường bất ñộng sản có cạnh tranh nhưng là
cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
- Nguồn cung trong thị trường bất ñộng sản thay ñổi chậm so với cầu biến
ñộng bất ñộng sản: hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa ñặc biệt không giống như
những hàng hóa thông thường khác, cung bất ñộng sản không thể phản ứng nhanh
chóng như việc tăng cung của các hàng hóa khác ñể ñáp ứng nhu cầu, bởi lẽ việc
tăng cung BĐS thường phải có thời gian cần thiết tương ñối dài ñể sản xuất cho thị
trường một loại BĐS nào ñó, như thời gian tìm hiểu mua ñất ñai, làm thủ tục sử
dụng ñất, xin cấp phép xây dựng, triển khai ñầu tư dự án.
- Thị trường bất ñộng sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế
của một quốc gia: hầu hết các khoản ñầu tư ñều ñi vào hai luồng là ñầu tư vào các
tài sản hoặc là ñầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời ñiểm người ta
luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt
khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều ñó cho


8

thấy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn ñịnh
khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn ñịnh.
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản
Các yếu tố liên quan ñến hoạt ñộng quản lý của Nhà Nước:
- Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực ñất ñai nói
riêng: hệ thống pháp luật của một quốc gia thông thường sẽ quy ñịnh các vấn ñề về
quyền sở hữu, sử dụng ñất ñai, quy ñịnh các quyền mua bán cho thuê, thế chấp, góp
vốn bằng bất ñộng sản… và hướng dẫn các hợp ñồng giao dịch dân sự bất ñộng sản,
quy ñịnh về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng
ñất ñai. Điều ñó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết ñịnh ñến sự
hình thành và phát triển của thị trường bất ñộng sản. Cùng với các quy ñịnh trong
luật ñất ñai, các sắc thuế trong lĩnh vực ñất ñai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp
Nhà Nước quản lý ñược ñất ñai, thúc ñẩy sự ra ñời của thị trường bất ñộng sản
chính thức, ñiều tiết cung - cầu bất ñộng sản trên thị trường, trên cơ sở ñó làm cho
thị trường bất ñộng sản phát triển.
- Quy ñịnh và quy ñịnh sử dụng của Chính Phủ và chính quyền các cấp:
trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng
ñiểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như ñường sá, sân bay, bến
cảng,...Các ñầu tư này sẽ thu hút vốn ñầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch
chung của Chính phủ. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức cá nhân trong
hoặc ngoài nước ñầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở ñể
bán hoặc cho thuê... Điều ñó ñều làm tăng hoặc giảm cầu về bất ñộng sản, làm ảnh
hưởng ñến sự phát triển của thị trường bất ñộng sản.
- Chính sách tài chính – tiền tệ của Nhà nước: các chính sách về tài chính
và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn ñến sự phát triển của thị trường bất ñộng
sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất ñộng
sản gần như chững lại và ñóng băng, có những thời ñiểm gần như không có giao
dịch mua bán bất ñộng sản. Ngược lại, khi Nhà Nước áp dụng chính sách tiền tệ mở
rộng thì theo ñó thị trường bất ñộng sản sôi ñộng trở lại, các giao dịch về bất ñộng

9

sản tăng lên rõ rệt.
Các yếu tố ñặc thù của mỗi quốc gia:
- Sự phát triển kinh tế: sự phát triển kinh tế của một quốc gia là yếu tố
quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng ñất ñai vào các mục ñích xây dựng các cơ
sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng như ñường xá, bưu chính viễn thông, các khu
thương mại…Sự tăng trưởng này ñòi hỏi phải chuyển dịch một số ñất ñang sử dụng
cho mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng cho mục ñích công nghiệp,
thương mại, dịch vụ, du lịch,…Điều ñó ñã làm gia tăng các giao dịch ñất ñai và các
bất ñộng sản khác trong nền kinh tế tức là thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát
triển. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao ñộng cao hơn,
làm cho thu nhập thực tế của người lao ñộng tăng lên và ñiều ñó cũng tạo ra những
yếu tố làm tăng nhu cầu về bất ñộng sản trên thị trường.
- Sự gia tăng dân số: sự gia tăng dân số của một quốc gia ñã làm tăng các
nhu cầu về bất ñộng sản. Điều này có thể nhận thấy ở những nét cơ bản sau:
+ Dân số tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở , ñất ở, ñồng thời
cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt ñộng xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám
chữa bệnh, giáo dục, các hoạt ñộng vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu
cầu này ñều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất ñộng sản, nhất là các bất ñộng
sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ.
+ Tăng dân số cũng ñồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng
hoá trên thị trường, ñể ñáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển
về quy mô từ ñó làm tăng nhu cầu về sử dụng ñất. Tuy nhiên, do diện tích ñất ñai
giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển ñất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào
các mục ñích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn ñòi hỏi
thị trường bất ñộng sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường,
và sức ép ñó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ ñó ñẩy thị
trường bất ñộng sản phát triển hơn.

- Tập quán, truyền thống và thị yếu: Tập quán, truyền thống là những yếu
tố mang tính nhân văn của thị trường bất ñộng sản. Tập quán, truyền thống ảnh


10

hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn,
thế chấp… trên thị trường bất ñộng sản, nó có tác dụng ñẩy nhanh hoặc làm hạn chế
các vụ giao dịch, nó ñảm bảo ñộ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó
cũng có tác dụng làm ñẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với
nhau.
Trong khi ñó, thị hiếu lại tác ñộng ñến thị trường bất ñộng sản trên hai khía
cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất ñộng sản, hình dạng, phương
hướng của bất ñộng sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu;
thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện ñại, cổ ñiển… cũng là những nhân
tố trực tiếp làm ảnh hưởng ñến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất ñộng sản.
1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất ñộng sản
Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất ñộng sản làm cho thị trường BĐS là
một thị trường ñầy rủi ro:
- Sự phát triển bong bóng của thị trường bất ñộng sản: thông tin về các dự
án bất ñộng sản trên thường ñược cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên
nghiệp cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất ñộng sản ñưa ra thông tin liên
quan ñến những dự án ñầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua ñất, hoặc chỉ mới ñược
chấp thuận về chủ trương ñầu tư,…. Những ñộng thái này tạo nên "cầu ảo" của thị
trường và góp phần ñưa ñến những cơn "sốt" ñất khiến cho các dự án bất ñộng sản
có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó.
- Hiện tượng ñầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
các nhà ñầu cơ làm cho giá cả bất ñộng sản ñẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá
ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn ñến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt
nóng lạnh trên thị trường.

- Thị trường bất ñộng sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các
thông tin về phát triển và quy hoạch không ñược công khai rõ ràng làm cho các ñối
tượng tham gia vào thị trường có những quyết ñịnh không ñúng. Điều này làm cho
tính minh bạch cả thị trường này thấp hơn các thị trường khác.
- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: ñã khiến thị trường


11

này hoạt ñộng mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật:
hệ thống pháp luật chưa ñồng bộ; hệ thống thuế chưa ñược ñổi mới; hệ thống ñăng
ký bất ñộng sản ñang bị chia cắt, chưa ñủ ñiều kiện ñể có hệ thống quản lý công
khai, minh bạch; chưa ñủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn ñầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS;
quy hoạch sử dụng ñất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản
lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về ñất ñai...
- Năng lực của các doanh nghiệp bất ñộng sản: thị trường BĐS vẫn rất hấp
dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do ñó, hiện nay không ít các doanh nghiệp
không chuyên cũng tham gia kinh doanh BĐS, hoạt ñộng với tính chuyên nghiệp
không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường
cũng là ñiều rất ñáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp
không có ñược chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn
loạn cho thị trường BĐS, và tác ñộng xấu ñến hiệu quả ñầu tư.
- Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch ñã
gây ra những khó khăn nhất ñịnh cho các chủ ñầu tư trong việc phát triển và triển
khai các dự án BĐS, làm giảm giá trị của các dự án ñầu tư.
1.2 Tổng quan về tín dụng bất ñộng sản
1.2.1 Khái niệm và ñặc trưng của tín dụng bất ñộng sản
1.2.1.1 Khái niệm
- Tín dụng là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hóa) giữa bên cho

vay (ngân hàng và các ñịnh chế tài chính khác, các doanh nghiệp khác,…) và bên ñi
vay (cá nhân, doanh nghiệp và các chủ thể khác trong nền kinh tế), trong ñó bên cho
vay chuyển giao tài sản cho bên ñi vay sử dụng trong một thời gian nhất ñịnh theo
thỏa thuận, bên ñi vay có trách nhiệm hoàn trả vô ñiều kiện vốn gốc và lãi cho bên
ñi vay khi ñến hạn thanh toán.
- Tín dụng bất ñộng sản là hoạt ñộng tín dụng liên quan ñến việc mua sắm
và xây dựng bất ñộng sản, nhà ở, ñất ñai, bất ñộng sản trong lãnh vực công nghiệp,


12

thương mại và dịch vụ.
1.2.1.2 Đặc trưng của tín dụng bất ñộng sản
Ngoài những ñặc ñiểm của tín dụng thông thường thì TDBĐS có những ñặc
trưng, do tính chất ñặc biệt của hàng hóa BĐS mang lại, như sau:
- Một khoản vay bất ñộng sản thường lớn hơn nhiều so với các món vay
thông thường như vay cho tiêu dùng và vay kinh doanh nhỏ
- Tín dụng bất ñộng sản thường là tín dụng dài hạn: do bất ñộng sản là
những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất
ñộng sản, quá trình hình thành một dự án ñòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt
khác, bất ñộng sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng BĐS thường là
các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn
mang tính khả thi thấp. Với kỳ hạn cho vay dài thường chứa ñựng những nguy cơ
rủi ro tín dụng ñáng kể bởi vì nhiều vấn ñề có thể xảy ra bao gồm cả những thay ñổi
tiêu cực trong ñiều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay trong
suốt kỳ hạn của món vay.
- Chủ thể ñi vay thường yêu cầu giải ngân theo tiến ñộ thực hiện của dự án:
vốn ñầu tư cho dự án BĐS cần vốn lớn nhưng sẽ dàn trải theo từng giai ñoạn: ñền
bù giải tỏa ñất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện…. Do ñó, nhà
ñầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần theo từng

giai ñoạn khác nhau do vậy nếu huy ñộng theo từng giai ñoạn sẽ giảm áp lực về lãi
suất. Còn nếu huy ñộng vốn một lần thì vốn không ñược sử dụng ngay một lúc
nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn ñến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
- Đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu
nhập của người ñi vay là yếu tố quan trọng nhất ñể bên cho vay quyết ñịnh cho vay
hay không cho vay. Tuy nhiên, trong tín dụng bất ñộng sản, giá trị và tình trạng bất
ñộng sản lại là trọng tâm của món vay, ñánh giá chính xác tài sản là ñiều tối quan
trọng ñối với quyết ñịnh cho vay.
- Thị trường có ñộ rủi ro cao: ñiều này xuất phát từ bản thân thị trường bất


13

ñộng sản là một thị trường tiềm ẩn rủi ro như: ñầu cơ, tăng giá ảo, mất cân ñối cung
cầu … Một khi, thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang ñóng băng, giá BĐS sẽ
nhanh chóng bị ñiều chỉnh giảm, các giao dịch về BĐS gần như không xảy ra làm
cho các nhà ñầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản.
Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người ñi vay gặp
rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các
khoản tín dụng là một vấn ñề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy
cơ ñổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.2.2 Vai trò của tín dụng bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản ñóng vai trò quan trọng ñối với nền kinh tế, ñáp ứng
nguồn vốn ñể kích thích thị trường BĐS phát triển là ñiều cần thiết. Với nền kinh tế
ñang phát triển như Việt Nam thì cho vay BĐS càng có ý nghĩa thiết thực trong việc
khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo ñà cho thị trường BĐS phát triển,
từ ñó tạo ñiều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:
- Khai thác triệt ñể các nguồn vốn nhàn rỗi, thúc ñẩy việc sử dụng vốn tiết
kiệm và có hiệu quả.
- Phát triển nền kinh tế thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn ñược lưu

chuyển vào thị trường BĐS nhanh hơn, phát triển ñồng bộ giữa các thị trường.
- Đẩy nhanh tốc ñộ ñô thị hoá: cho vay BĐS giúp cho các chủ ñầu tư chủ
ñộng hơn về vốn và mạnh dạn ñầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm
thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần ñẩy nhanh tốc ñộ ñô thị
hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá của ñất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay BĐS còn
tạo ñiều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn ñể ñầu tư mở rộng nhà
xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo ñiều kiện cho người dân có ñiều kiện sống tốt hơn: nhờ có các
chương trình hỗ trợ cho vay BĐS, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công
nhân có ñiều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn ñịnh cuộc sống hơn.
- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất ñộng sản là sản


14

phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần ña dạng hoá sản phẩm, thu hút khách
hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ ñể gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng
lợi nhuận Ngân hàng.
- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất ñộng sản: thông qua mức dư nợ cho
vay BĐS, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường bất
ñộng sản ñể có cách ñiều tiết hợp lý.
- Nâng cao hiệu quả của dự án ñầu tư: ngân hàng ñã góp phần nâng cao
tính hiệu quả của dự án ñầu tư bất ñộng sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung
cấp dịch vụ thanh toán, nhà ñầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất
ñộng sản... Điều này ñã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất ñộng sản trên
thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất ñộng sản.
Nhìn chung, cho vay bất ñộng sản có tính ảnh hưởng lớn ñến quá trình phát
triển ñất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai ñoạn phát triển khác nhau, thị
trường bất ñộng sản có những biến ñộng thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ

hết tính thiết yếu của hoạt ñộng cho vay bất ñộng sản luôn cần thiết cho những nhu
cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.
1.2.3 Các rủi ro của tín dụng bất ñộng sản
Hoạt ñộng cho vay bất ñộng sản cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong
hoạt ñộng cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm ñịnh, rủi ro do
không thực hiện ñúng các quy ñịnh của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng
vốn không ñúng mục ñích…. Các rủi ro này ñược nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan
- Từ phía Ngân hàng: hoạt ñộng tín dụng chứa ñựng rủi ro cao trong hoạt
ñộng các ngân hàng. Vì vậy việc xem xét các bước trong quá trình cho vay, thẩm
ñịnh và quản lý tín dụng ñều có ý nghĩa quan trọng trong việc ñưa ra quyết ñịnh của
hội ñồng xét duyệt tài trợ của ngân hàng. Trong lĩnh vực tín dụng bất ñộng sản, việc
ñánh giá chính xác tài sản là ñiều tối quan trọng ñối với quyết ñịnh tài trợ, bên cạnh
ñó do những khoản tín dụng bất ñộng sản thường phụ thuộc phần lớn vào sự biến
ñộng của thị trường bất ñộng sản và nguồn trả nợ chính phụ thuộc vào thu nhập của


15

bên vay. Hiện tại, hoạt ñộng này của ngân hàng còn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau:
+ Quy trình, quy chế cho vay tín dụng bất ñộng sản chưa hoàn thiện, không
ñồng bộ, thiếu tính chặt chẽ, lỏng lẽo trong quản lý rủi ro.
+ Trình ñộ chuyên môn thẩm ñịnh của cán bộ tín dụng không cao, không
ñánh giá ñúng tính khả thi của phương án vay, dự báo và ñánh giá dòng tiền trả nợ
của khoản vay chưa chính xác.
+ Xây dựng cơ cấu cho vay theo ngành chưa hợp lý tại các NHTM.
+ Tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm ñến chất lượng của
khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín ñối với người ñi vay mà xem xét cấp tín dụng,
không chú ý ñến các ñiều kiện mà người ñi vay không ñáp ứng ñược.

+ Thiếu thông tin về người ñi vay dẫn ñến ñánh giá không chính xác về
năng lực trả nợ của người ñi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn
ñến vốn vay không ñược sử dụng ñúng mục ñích, không hiệu quả.
+ Khi thẩm ñịnh các phương án, dự án vay vốn các ngân hàng chưa ñánh
giá ñược chính xác vốn ñối ứng của khách hàng khi ñã cam kết dùng vốn tự có.
+ Chủ quan trong khâu ñịnh giá tài sản ñảm bảo hình thành từ vốn vay hay
tài sản ngoài vốn vay, từ ñó dẫn ñến tỷ lệ cho vay vượt so với quy ñịnh.
+ Đạo ñức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng.
+ Khoản vay do bị áp ñặt từ trên ñưa xuống.
- Từ phía khách hàng:
+ Che dấu kết quả hoạt ñộng thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có
lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.
+ Sử dụng vốn vay vào mục ñích khác có nhiều rủi ro như ñầu tư vàng, ñầu
tư chứng khoán…
1.2.3.2 Yếu tố khách quan:
- Sự biến ñộng của nền kinh tế-xã hội: thời hạn cho vay bất ñộng sản
thường là trung và dài hạn, ngắn thường từ 3 năm ñến 5 năm, dài thì 10 năm ñến 25


16

năm. Do vậy, nếu lãi suất cho vay bất ñộng sản không linh hoạt, không tính ñến tính
khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn ñến rủi ro thua lỗ do huy ñộng lãi suất cao nhưng
cho vay lãi suất thấp. Sự biến ñộng theo hướng tăng cao của lãi suất ñã gây khó
khăn cho người ñi vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng. Điều
này ảnh hưởng lớn ñến tính khả thi của phương án vay ban ñầu do chi phí ñội lên
ñột biến, ảnh hưởng ñến khả năng trả nợ của người ñi vay có thể dẫn ñến mất khả
năng thanh toán.
- Điều chỉnh chính sách tiền tệ, tài khóa của Chính Phủ ở các giai ñoạn:

chính sách tiền tệ, tài khóa của Chính Phủ ñược ñiều chỉnh ñể phù hợp với tình hình
kinh tế. Để kiểm soát lạm phát Chính Phủ sử dụng chính sách tiền tệ thắt chặt thông
qua việc tăng dự trữ bắt buộc, buộc các ngân hàng thương mại mua tín phiếu, mua
trái phiếu… ñã làm cho khả năng trả nợ khách hàng, khả năng thu hồi vốn của Ngân
hàng gặp khó khăn.
- Do hệ thống pháp lý: hiện nay chúng ta ñã có Luật ñất ñai, Luật kinh
doanh bất ñộng sản, Nghị ñịnh 181, Nghị ñịnh 71,…và các thông tư liên tịch khác
cùng một số các văn bản của các ñịa phương liên quan ñến lĩnh vực bất ñộng sản.
Tuy nhiên các luật trên vẫn chưa rõ ràng và ñồng bộ làm ảnh hưởng ñến tín dụng
bất ñộng sản về tài sản ñảm bảo ñăng ký giao dịch, công chứng hợp ñồng, xử lý tài
sản ñảm bảo ñể thu hồi nợ, … làm gia tăng rủi ro và hạn chế trong hoạt ñộng tín
dụng bất ñộng sản. Ngoài ra, còn có các quy ñịnh về quy hoạch, bồi thường, thu hồi
ñất ñai,… làm kéo dài tiến ñộ thực hiện các dự án.
- Do ñiều kiện tự nhiên: các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy
nổ… ngày càng có tính ảnh hưởng lớn ñến ñời sống của người dân nói riêng và các
hoạt ñộng sản xuất kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn ñến trường hợp
không còn khả năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa...
- Xuất phát từ ñặc tính của thị trường bất ñộng sản: lĩnh vực ñầu tư bất
ñộng sản là lĩnh vực ñầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự ñoán. Yếu tố ñầu cơ, làm
giá dẫn ñến giá bất ñộng sản tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường bất ñộng sản. Kỳ
hạn cho vay bất ñộng sản rất dài, phần lớn từ 3 năm ñến 10 năm, thậm chí ñến 25