Nghiên cứu một số vấn đề tồn tại trong công tác quản lý đầu tư xây dựng các công trình ngầm bất động sản tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố hà nội

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
1.1. Hệ thống công trình ngầm là một trong những hệ thống có vai trò quan
trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội trong thời kì hiện đại hóa đất
nước. Hệ thống công trình ngầm đã và đang phát triển với tốc độ rất nhanh. Hầu
hết các khu đô thị ở Việt Nam đặc biệt tại các thành phố lớn như thành phố Hồ
Chí Minh, Thủ đô Hà Nội đều xây dựng công trình ngầm.Công trình ngầm hiện
nay không chỉ đơn giản là các tuyến đường dây điện, cáp quang, đường dây
thông tin, liên lạc, các đường ống cấp nước, cống thoát nước, các đường ống
xăng, dầu…. mà công trình ngầm là nơi mà con người có thể ở, có thể mua bán.
Đặc biệt hệ thống trung tâm thương mại nằm ngay dưới tầng hầm không còn xa
lạ với chúng ta, các tòa nhà chung cư hầu hết được thiết kế hệ thống công trình
ngầm. Phát triển công trình ngầm đã góp phần tiết kiệm diện tích, giải quyết các
vấn đề liên quan đến hoạt động chung của tòa nhà đồng thời góp phần tạo cho
bộ mặt của thành phố khang trang hơn hiện đại hơn và an toàn hơn.Trước yêu
cầu của cuộc sống và sự phát triển kinh tế xã hội, sự mở cửa và hội nhập, vấn đề
xây dựng công trình ngầm tại các khu đô thị đã trở thành mục tiêu đòi hỏi phải
thực hiện.
1.2 Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị lớn của đất nước, nơi tập
trung nguồn lực cho sự phát triển của cả nước. Năm 2013, dân số của Hà Nội là
khoảng 7,1 triệu người vì vậy nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng cao trong khi
đó đất đai ngày càng không thể tăng thêm. Không gian ngầm là một dạng tài
nguyên quý báu cần được tích cực khai thác để trở thành không gian sống thứ
hai, giảm áp lực về tính khan hiếm của đất đai. Chính vì vậy phát triển hệ thống
không gian ngầm là điều tất yếu không thể thiếu được trong lĩnh vực bất động
sản, đặc biệt là bất động sản đô thị. Do đó cần quản lý quỹ đất ngầm và khai
thác quỹ đất này hợp lý, hiệu quả, tạo sự phát triển bền vững hài hòa phù hợp
với nhu cầu sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách.
1.3 Hiện nay Hà Nội đã xây dựng nhiều công trình ngầm, đặc biệt là

không gian ngầm tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, các tòa nhà trung
tâm lớn trên địa bàn thành phố, Khai thác hệ thống tầng ngầm hợp lý sẽ nâng


2

cao hiệu quả sử dụng đất, cải thiện cảnh quan, giải quyết nhu cầu đất đai . Tuy
nhiên, việc khai thác không gian ngầm ở nước ta nói chung và ở Hà Nội nói
riêng vẫn còn là điều mới mẻ, mới bắt đầu được quan tâm và còn nhiều bất cập.
Theo các chuyên gia để không gian ngầm trở thành không gian thứ 2 của đô thị
hiện đại thì việc khai thác không gian ngầm phải đưa vào chiến lược quy hoạch
và quản lý phát triển đô thị đồng thời với việc xây dựng khung pháp lý và thể
chế thực hiện tương ứng. Tuy nhiên, trong việc giao đất, cấp giấy phép đầu tư cơ
quan quản lý nhà nước vẫn còn nhiều hạn chế trong xác định các hạng mục
công trình ngầm mà các chủ đầu tư định xây dựng. Vì thế không gian ngầm
đang được các chủ đầu tư khai thác , sử dụng mang lại những lợi ích không nhỏ
cho các chủ đầu tư, thế nhưng trong công tác giao đất, cấp phép xây dựng chưa
xác định đúng giá trị, dòng tiền tương lai mà các tầng hầm mang lại trong việc
tính vào giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình tính giá đất trước khi đất được
giao, điều này đã gây một khoản thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. .. Ngoài
ra, tại thành phố Hà Nội các công trình ngầm còn bộc lộ những hạn chế, một số
công trình ngầm (xây dựng tầng hầm nhà cao tầng) đã có sự cố như hư hỏng, sụt
lún, nứt gãy. Chúng ta vẫn chưa đánh giá được hết các ảnh hưởng xấu của việc
xây dựng tầng hầm trong các công trình đến nền móng công trình, địa chất cũng
như ảnh hưởng tới các khu vực lân cận và môi trường xung quanh.
Xuất phát từ thực trạng trên, cần “: Nghiên cứu một số vấn đề tồn tại
trong công tác quản lý đầu tư xây dựng các công trình ngầm bất động sản
tại các khu đô thị trên địa bàn Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu khoa học với
mong muốn chỉ ra những bất cập trong việc quản lý, khai thác, sử dụng không
gian ngầm.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

-

Mục đích
Làm rõ những tồn tại trong công tác quản lý đầu tư xây dựng công trình ngầm
Đánh giá thực trạng một số công trình cho phép đầu tư xây dựng công trình

-

ngầm trên địa bàn thành phố Hà Nội
Đưa ra những giải pháp khắc phục trong công tác quản lý đầu tư xây dựng

2.1

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài


3

Thứ nhất: Tìm hiểu những vấn đề về công trình ngầm như: những quy định
của nhà nước về công trình ngầm, quy định của Hà Nội về công trình ngầm, vấn
đề thu tiền sử dụng đất có công trình ngầm, thu phần kinh doanh diện tích có
công trình ngầm.
Thứ hai: Phân tích thực trạng hoạt động phát triển và quản lí hệ hống tầng
hầm trên địa bàn Hà Nội đưa ra những vấn đề còn tồn tại trong khai thác hệ
thống không gian ngầm.
Thứ ba: Đề xuất một số phương hướng và giải pháp đối với phát triển hệ
thống tầng hầm tại các khu đô thị, đề xuất một số kiến nghị với cơ quan quản lý
nhà nước và thành phố Hà Nội

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: toàn bộ công tác giao đất, đấu giá, cho phép đầu tư xây dựng
công trình có hệ thống tầng hầm.
- Phạm vi nghiên cứu: các dự án đầu tư có xây dựng tầng hầm, cụ thể là các
khu đô thị, các trung tâm thương mại lớn trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: sử dụng các báo cáo về số lượng nguồn cung nhà
ở xã hội hiện nay.
- Phương pháp khảo cứu tài liệu: sử dụng các nguồn tài liệu, số liệu dựa
trên khảo sát thực tế, các công bố của cơ quan nhà nước về các luật, nghị định,
chính sách…của nhà nước và của địa bàn thành phố Hà Nội
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: phân tích các khía cạnh về thực
trạng không gian ngầm, công tác quản lí của nhà nước vầ không gian ngầm từ
đó đưa ra những hạn chế đánh giá về thực trạng và về công tác quản lí của nhà
nước và kiến nghị
- Phương pháp điều tra xã hội học: sử dụng phương pháp điều tra lấy
thông tin, ý kiến khách quan từ mọi tầng lớp trong xã hội để có được kết quả
khách quan và rút ra được những vẫn đề trong không gian ngầm trong các khu
đô thị của Hà Nội


4

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC
CÔNG TRÌNH NGẦM BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Công tác quản lý đất đai và bất động sản.
1.1.1 Một số khái niệm về đất đai và bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là một trong những tài nguyên vô cùng

quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người
trên trái đất. Theo luật đất đai năm 1993: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”.
Ngoài ra có rất nhiều các quan điểm khác về đất đai của các quốc gia, mỗi
quan điểm đều thể hiện những cách nhìn khác nhau. Theo tổ chức FAO “ Đất
đai là một tổng thể vật chất bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian
tự nhiên của tổng thể vật chất đó”.
Như vậy chúng ta có thể khẳng định: Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt
trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp
pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm
một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó và
đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ.
Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở
quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và
sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất
nước. Vai trò của đất đai càng trở nên quan trong hơn khi dân số ngày càng
đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất… ngày càng tăng.
Ngoài ra, đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia, có vai
trò vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của một quốc gia. Chính
vì vậy yêu cầu đặt ra đối với mỗi nước là phải quản lý đất đai để đất đai đem lại
những lợi ích lớn nhất.


5

1.1.1.2. Khái niệm về bất động sản
Khái niệm về Bất động sản: Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài
sản đã được chia thành “ bất động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có

nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc
thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là
“khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất”
chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được
coi là động sản”.Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật
Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự
Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp
thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu
đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm: “đất đai và các tài sản
gắn liền với đất”.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài
sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”.

6


Mối quan hệ giữa đất đai và bất động sản: đất đai là một bộ phận cấu thành bất
động sản đồng thời bất động sản là tài sản trên đất gắn liền với đất đai. Như vậy
chúng có mối quan hệ mật thiết bổ trợ lẫn nhau làm gia tăng giá trị.
1.1.2 Khái niệm về quản lý đất đai và bất động sản.
Như nghiên cứu ở trên về đất đai, chúng ta có thể khẳng định đất đai có
một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ
nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi
diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia.. Bởi thế, đất đai luôn được
coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng
từ đất.
Vì vậy, vấn đề quản lý đất đai và bất động sản là một vấn đề quan trọng
của các quốc gia trên thế giới . Vấn đề quản lý đất đai hay quản trị đất đai được
các nhà khoa học nghiên cứu một cách cụ thể như sau:
Quản lý đất đai (Land management) bao gồm các quy trình để sử dụng tài
nguyên đất có hiệu quả là trách nhiệm của chủ sở hữu đất. Chính phủ cũng có
mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục tiêu thúc
đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững
Quản lý hành chính về đất đai (Land administration) liên quan đến việc
xây dựngcơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử
dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của chính phủ để thúc đẩy quản
lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản trị đất đai (Land governance) thể hiện trách nhiệm của Chính
phủ trong quản lý đất đai thông qua việc tập trung vào các vấn đề chính sách và
tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị đất đai có thể được hiểu
là cách chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước
khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý

đất đai, tập trungvào cách thức chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách
đất đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử
dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở hữu
của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau.


7

Quản lý nhà nước là một thuật ngữ được sử dụng chủ yếu là ở các nước
nơi đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước để mô tả cách Nhà nước quản lý đất đai
và kiểm soát việc sử dụng đất. Tại các quốc gia có sở hữu chủ yếu tư nhân về
đất đai, sự kiểm soát của Chính phủ trong việc sử dụng đất được thực hiện chủ
yếu thông qua hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính.
Quản lý nhà nước về đất đai và bất đông sản là toàn bộ hệ thống quy
phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý
nhà nước đối với đất đai và bất động sản
Trong những năm qua khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, những yếu
tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản đang trong quá trình hình
thành và phát triển nhưng thị trường còn mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định
hướng, các thị trường còn thiếu sự đồng bộ. Do vậy, hình thành đồng bộ các loại
thị trường là một nhu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi của sản xuất và đời
sống. Nhà nước đóng vai trò là tác nhân quan trọng thúc đẩy sự hình thành đồng
bộ các loại thị trường tạo ra sự vận động nền kinh tế đa dạng. Tăng cường năng
lực quản lý đất đai của nhà nước đối với đất đai và bất động sản được bắt nguồn
từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất và phát triển
hợp lý bất động sản đồng thời khẳng định vai trò của nhà nước.
1.2 Công trình ngầm và các quy định về công trình ngầm
1.2.1

Công trình ngầm và vai trò của công trình ngầm đối với sự phát triển của

nền kinh tế
1.2.1.1 Khái niệm công trình ngầm.
- Không gian ngầm là không gian được tạo ra hay sử dụng dưới mặt đất, nó
có thể được hình thành bởi quá trình tự nhiên (các hang động tự nhiên,…) hoặc
bởi sự tác động của con người (các công trình ngầm).
Công trình ngầm đô thị là những công trình được xây dựng dưới mặt đất
tại đô thị bao gồm: công trình công cộng ngầm, các công trình đầu mối kĩ thuật
ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất, công trình đường
dây, cáp, đường ống kĩ thuật ngầm, hào.


8

- Công trình ngầm là những công trình đặt sâu trong lòng đất mà lớp đất
phía trên nó không bị phá hoại và có ít nhất một lối thông lên mặt đất.
+ Định nghĩa trên chỉ có tính chất tương đối, trong thực tế có rất nhiều
công trình ngầm được xây dựng theo kiểu đào lộ thiên, sau đó lấp đi, đó thường
là các công trình ngầm đặt nông được gọi là công trình ngầm kiểu đào ( giống
công sự), với chiều dày lớp đất phía trên thậm chí lên hàng chục mét.
- Kết cấu chịu lực của công trình ngầm là kết cấu chống đỡ thường gọi là
kết cấu công trình ngầm,vỏ hầm, hay lớp lát, vỉ chống, áo hầm...
Hay công trình ngầm được hiểu là một khoảng không gian trống được khi
thi công xây dựng trong lòng vỏ trái đất (kể cả trong nước và dưới nước). Cho
đến nay có nhiều loại công trình ngầm, với các mục tiêu hay chức năng sử dụng
khác nhau. Tùy theo mục đích và chức năng sử dụng có thể phân ra các loại:
Công trình ngầm đô thị chủ yếu gồm:
-

-

-

Các công trình ngầm giao thông vận tải: hệ thống tàu điện ngầm, đường hầm
đường sắt, đường hầm ô tô, đường hầm dành cho người đi bộ, nhà ga đường sắt
ngầm, gara ô tô ngầm, bãi đỗ xe ngầm, đường hầm cho xe điện cao tốc…
Các công trình ngầm dân dụng: nhà tắm công cộng ngầm, nhà vệ sinh công cộng
ngầm, trạm bưu điện ngầm, rạp chiếu bóng ngầm, nhà hát ngầm, nhà triển lãm
ngầm, các công trình thể thao ngầm, viện bảo tàng ngầm, bể bơi ngầm, thư viện
ngầm, nhà hàng ngầm, các trung tâm buôn bán nhỏ ngầm, chợ ngầm…
Các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm: hệ thống các loại đường ống ngầm, hệ
thống các loại đường cáp ngầm, hệ thồng đường hầm, hào kỹ thuật đô thị…
Các công trình ngầm công nghiệp: các nhà máy xí nghiệp ngầm, xưởng sửa
chữa ngầm, kho lưu trữ ngầm, trạm biến thế ngầm, bể chứa trạm bơm ngầm…
Phần ngầm của các công trình xây dựng-kiến trúc lộ thiên: các tầng ngầm của
các nhà cao tầng, phần ngầm của các công trình xây dựng kiến trúc bề mặt thành
phố…
Trong khả năng nghiên cứu, nhóm nghiên cứu tập trung vào các công trình
ngầm dân dụng.
1.2.1.2 Vai trò của công trình ngầm đối với sự phát triển của nền kinh tế
Thứ nhất, vai trò tiết kiệm quỹ đất và nâng cao hệ số sử dụng đất. Nói về
vai trò của công trình ngầm trước tiên phải kể đến vai trò tiết kiệm quỹ đất, nâng


9

cao hệ số sử dụng đất. Với một thực tế là biến đổi khí hậu làm mất 10% diện
tích đất nên việc sử dụng tài nguyên đất cần hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Việc
phát triển không gian ngầm đã giúp tiết kiệm hàng ngàn ha đất cho đô thị. Thứ
hai, công trình ngầm tạo ra diện tích mặt bằng sử dụng chung với quy mô lớn.
Phần ngầm của các công trình xây dựng góp phần hoàn thiện chức năng sử dụng

cho các công trình xây dựng trong đô thị, nhất là các khu vực còn khống chế
tầng cao, mật độ và quy định chặt chẽ về cảnh quan.
Thứ ba, công trình ngầm góp phần nâng cao thu nhập cho các công trình.
Tuy nằm sâu dưới lòng đất, nhưng giá thuê mặt bằng bán lẻ tại những dự án
dưới lòng đất không rẻ, đắt tương đương với mặt bằng trên mặt đất, đặc biệt ở
những khu đất có vị trí đẹp đặc biệt là khu vực trung tâm thành phố. Vì vậy, đầu
tư, khai thác, xây dựng công trình ngầm giúp mở rộng không gian kinh doanh
mới, thêm mặt bằng để mở rộng mạng lưới hoạt động cho các doanh nghiệp.
Thứ tư, khai thác, sử dụng công trình ngầm làm giảm áp lực với cảnh
quan, môi trường trên mặt đất. Đây cũng là nơi đặt hầu hết các hệ thống hạ tầng
kỹ thuật đồng bộ, cung cấp toàn bộ dịch vụ hạ tầng sống còn trong đô thị. Trong
khi các con đường giao thông Việt Nam còn khá trật hẹp, nhà đất san sát, bí
bách, việc phát triển công trình ngầm góp phần giải phóng không gian trên mặt
đất cho các công trình kiến trúc và cảnh quan, để lại sự thoáng đãng, tĩnh lặng
hơn, tạo điều kiện cho các quy hoạch trên mặt đất có quy mô, chất lượng hơn.
Thứ năm, các không gian thương mại và công cộng ngầm trong đô thị
làm tăng công suất hoạt động của không gian trung tâm. Tăng cường tiện nghi,
giảm bất lợi của thời tiết, khí hậu đến hoạt động đô thị
Thứ sáu, công trình ngầm giúp tiết kiệm năng lượng. Trong khi lòng đất
là một thế giới yên tĩnh, ổn định, rất ít bị ô nhiễm tiếng ồn, mùa đông lại ấm,
mùa hè lại mát, rất thích hợp xây dựng nhà ở, chúng ta cũng có thể tận dụng việc
chuyển đổi năng lượng từ đất phục vụ cho các hoạt động của con người thay vì
nhiệt điện hay năng lượng mặt trời.
Như vậy, công trình ngầm có những tác động tích cực, phát triển lĩnh vực
này dẫn tới một bước ngoặt mới đối với nền kinh tế Việt Nam để mỗi tấc đất là
một tấc vàng thực sự.


10

Không gian đô thị ngầm còn có vai trò đặc biệt quan trọng đối với quá
trình đầu tư và phát triển BĐS. Trong điều kiện về kinh tế và khoa học công
nghệ hiện nay, khai thác không gian ngầm là một biện pháp khai thác một cách
có hiệu quả quỹ đất đang ngày càng quý hiếm ở đô thị, nhất là các đô thị lớn như
Hà Nội. Ngoài ra, với diện tích bề mặt đất có hạn, không gian đô thị ngầm còn
là mục tiêu để phát triển khoa học, kĩ thuật hướng đến khai thác và sử dụng lòng
đất hiệu quả hơn. Phát triển không gian ngầm cũng là động lực kích thích đầu tư
và cạnh tranh trong thị trường Bất động sản, chất lượng các sản phẩm BĐS được
nâng cao, đáp ứng nhu cầu của người dân. Không gian đô thị ngầm là một
hướng thị trường đầy tiềm năng và là xu hướng tất yếu đối với sự phát triển của
thị trường BĐS.
1.2.2 Các quy định về công trình ngầm
- Quy định hiện nay về sử dụng đất không giới hạn quyền của người sử
dụng đất bề mặt, do đó cần thiết đề xuất một số quy định làm căn cứ để khai
thác sử dụng đất không gian ngầm và xây dựng công trình ngầm, sửa đổi về giải
thích từ ngữ.
- Theo pháp luật xây dựng công trình ngầm được hiểu là không gian nằm
ngay dưới mặt đất, nó chứa đựng các công trình ngầm nằm ở tầng ngầm nông
(0-5m), tình trạng sử dụng đất xen kẽ thửa đất bề mặt và sử dụng đất công trình
ngầm; kể cả công trình ngầm ở trên mặt đất. vận dụng kinh nghiệm của một số
quốc gia về ấn định chiều sâu 10-12m cho người sử dụng đất bề mặt, công trình
ngầm sử dụng đất trong không gian 12m đến 40m nếu có ảnh hưởng thường đến
sử dụng đất bề mặt thì xem xét bồi thường, công trình ngầm sử dụng đất ở độ
sâu dưới 40m thì không bồi thường tuy nhiên, cũng xảy ra một số trường hợp
đặt biệt việc ấn định chiều sâu 12m hoặc 40m sẽ là cứng nhắc và không phù
hợp.
Luật đất đai cần có những thay đổi cho hợp lí và cần có sự linh hoạt tùy
theo đặc điểm từng địa bàn
- Không gian ngầm là phần sử dụng đất ngầm trong long đất, nằm dưới
thửa đất, được xác định bởi các điểm khống chế tọa độ GPS theo quy định phát

11

triển không gain ngầm, quy hoạch sử dụng đất công trình ngầm hoặc quy hoạch
xây dựng công trình ngầm được cơ quan nhà nước có phẩm quyền phê duyệt.
- Công trình ngầm là một phần của không gian ngầm được xây dựng công
trình ổn định dưới mặt đất nhằm phục vụ một mục đích nào đó của con người.
- Nhà nước giao đất không gian ngầm là việc nhà nước trao quyền sử
dụng dất không gian ngầm bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm.
- Nhà nước cho thuê đất không gian ngầm là việc nhà nước trao quyền sử
dụng đất không gian ngầm bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
để xây dựng công trình ngầm.
- Thu hồi đất không gian ngầm là việc nhà nước ra quyết định hành chính
để thu lại quyền sử dụng đất không gian ngầm hoặc thu lại không gian ngầm đã
giao cho tổ chức, UBND xã phường thị trấn quản lí quy định…..
- Hiện vẫn chưa có quy định cụ thể về sở hữu công trình ngầm. Việc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình ngầm đang tuân theo quy định của
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
- Các công trình ngầm là tầng hầm của các công trình trên mặt đất chỉ
được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho công trình trên mặt đất. Phần ngầm
được ghi nhận trong bản vẽ kiến trúc, bản đồ mặt cắt, dự án đầu tư… kèm theo,
nhưng lại không được ghi nhận trong quyền
- Trên thực tế, chưa có quy định về cấp quyền sử dụng đất đối với các
công trình độc lập mà chủ sở hữu không có bề mặt, cũng như xác định quyền và
cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho các công trình ngầm nằm đan xen với
móng, tầng hầm của các tòa nhà. Ngoài ra chưa có quy định về quyền đi qua của
các tuyến đường cấp điện, nước… để xử lý các vấn đề phát sinh trong sử dụng

đất công trình ngầm.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ về “Quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”, thì
quy định tại Dự luật lại “đi lùi” một bước khi quy định quá chung chung, gây
suy diễn và nhầm lẫn trong quá trình thực hiện.


12

- Điều 37 của Nghị định 69 đã quy định, UBND tỉnh quyết định việc sử
dụng đất để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình
xây dựng trên mặt đất); người sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm ký hợp
đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường; đơn giá thuê đất để xây dựng
công trình ngầm không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt có cùng mục đích
sử dụng.
- Cũng theo Điều 37 nêu trên, đơn giá thuê đất cụ thể do UBND cấp tỉnh
quyết định cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương; Bộ Tài nguyên và
Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan xây dựng cơ chế quản lý,
sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Như vậy, quy định nêu trên rõ ràng, cụ thể hơn ở chỗ, người thuê đất phải
ký hợp đồng với ai, mức đơn giá thuê đất và đơn vị có thẩm quyền xây dựng cơ
chế quản lý không gian.
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đầu tư xây dựng các công trình
ngầm bất động sản
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đầu tư xây dựng các công
trình có xây dựng công trình ngầm
1.3.1

Ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên

Môi trường địa chất phức tạp: thi công công trình ngầm phải đối mặt với
thách thức về môi trường địa chất phức tạp với các tầng đất đá có mức độ phong
hóa và cấu trúc khác nhau…chứa đựng nhiều rủi ro về cấu tạo địa tầng, động
đất, kasto cát chảy, nước ngầm…
Ảnh hưởng của biến đổi khí hậu và nước biển dâng: biến đổi khí hậu và
nước biển dâng tác động tới công trình ngầm làm cho việc quản lý đầu tư xây
dựng công trình ngầm cũng đặt ra nhiều vấn đề:

-

* Các hậu quả đối với điều kiện xây dựng
- Co giảm diện tích đất xây dựng;
- Làm xói lở bờ biến và nhiễm mặn nguồn nước;
- Gây khó khăn cho việc thoát nước;
- Tăng tải trọng và tăng áp lực lên công trình ngầm;
Gây lụt lội ngập nước, khả năng xâm thực cao, phá hủy các công trình xây dựng.


13

Những ảnh hưởng của điều kiện môi trường tự nhiên ảnh hưởng công
trình xây dựng ngầm sẽ đặt ra yêu cầu đối với việc quản lý, xây dựng tầng hầm
của các công trình BĐS. Nhà nước cần đưa ra những quy hoạch cũng như những
biện pháp cụ thể để quản lý đảm bảo xây dựng tầng hầm phù hợp với điều kiện
môi trường, địa chất của mỗi nước.
1.3.2

Ảnh hưởng của sự phát triển kinh tế xã hội

Ngày nay cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thị hóa

nhanh, không gian ngầm đô thị đã được nhiều nước trên thế giới và các nhà
chuyên môn, chính quyền nhiều đô thị lớn quan tâm. Công trình ngầm là một bộ
phận của hạ tầng kỹ thuật đô thị đóng vai trò quan trọng cho phát triển đô thị
hiện đại, bền vững. Trước yêu cầu của cuộc sống và sự phát triển kinh tế xã
hội, sự mở cửa và hội nhập vấn đề xây dựng công trình ngầm đã trở thành mục
tiêu đòi hỏi phải thực hiện mặc dù tốn kém và phải có thời gian.
1.3.3 Ảnh hưởng của yếu tố chủ quan
1. Công tác giải phóng mặt bằng: đây là nhiệm vụ cực kì nan nan giải hiện
nay nhiều công trình trong tình trạng không biết bao giờ xong bởi vướng mặt
bằng. Giải phóng mặt bằng khó khăn kéo theo những hậu quả như việc tăng giá
thành công trình, trượt giá, làm khó tiến độ dự án, kéo dài thời gian đưa công
trình vào hoạt động
2. Điều kiện thi công chật hẹp, nhiều công trình đường dây , đường ống
ngầm hiện có đan xen chằng chịt dưới long đất gây rất nhiều khó khăn cho công
tác cải tạo, đại tu và xây dựng mới. Chỉ đến khi thi công đào đau đụng đó mới
thấy được, điều này gây thiệt hại lớn về thời gian, kinh phí và ảnh hưởng đến
hoạt động và đời sống của người dân xung quanh.
3. Quy hoạch xây dựng không gian ngầm : quy hoạch xây dựng không gian
ngầm bị tác động bởi quy hoạch đô thị và các đặc trưng về kiến trúc cảnh quan
khu phố cũ, công tác xây dựng và quản lý xây dựng đô thị.
4. Hệ thống thông tin: chưa có một hệ thống những số liệu điều tra cơ bản
về địa chất công trình địa chất thủy văn…phục vụ cho công tác xây dựng công
trình ngầm tại các đô thị. Chưa có bản đồ hiện trạng công trình ngầm , chưa có


14

có sở dữ liệu về công trình ngầm đô thị, chưa có năng lực quy hoạch không gian
xây dựng công trình ngầm.
5. Nhân lực quản lý: Năng lực nghiên cứu, khảo sát, thiết kế còn hạn chế

và còn thiếu những tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan đến xây dựng công trình
ngầm. chưa có cơ quan thống nhất quản lý công trình ngầm.
1.4 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
1.4.1 Kinh nghiệm nước Pháp
1.4.1.1 Quy hoạch
Quy hoạch không gian ngầm được nghiên cứu từ rất sớm ( năm …..). Với
tầm nhìn phát triển đô thị hiện đại bậc nhất Châu Âu, Không gian ngầm cũng
được sử dụng rộng rãi khi xây dựng nhà ở, các toà nhà thị chính và các nhà công
cộng. Tại Pháp, không những khai thác công trình ngầm mà còn xây dựng cả
những “đô thị ngầm”. “ Thành phố phát triển hướng về phía dưới mặt đất”…
hơn thế nữa là các đô thị có sự kết hợp hài hoà, khai thác tối đa hiệu quả kinh tế
sử dụng không gian trên mặt đất và không gian ngầm ( như khu LA DEFENSE
– Paris, Pháp), thông qua việc đầu tư và khai thác hợp lý, có hiệu quả hạ tầng
đồng bộ trung gian của phần trên mặt đất và phần dưới lòng đất.
Quy hoạch khu LA DEFENSE trở thành một trung tâm tài chính, dịch vụ,
ngân hàng, khoa học kĩ thuật hiện đại (Quảng trường LA DEFENSE, một tổ hợp
lớn các công trình xây dựng, bao gồm một tuyến tàu điện ngầm, 2 tuyến giao
thông cơ giới ngầm, gara nhiều tầng chứa được 10.000 ô tô và đường đi bộ ở
trên cao, một nhóm nhà cao tầng diện tích 70 hecta ở trên cao)
1.4.1.2. Quyền sử dụng đất.
Kết hợp những quy định của pháp luật về vấn đề địa dịch, tạo nên những
mối quan hệ chặt chẽ trong sử dụng đất, những quy định về đo đạc và sở hữu.
Kinh nghiệm về sở hữu khối đối với không gian đô thị (cả nổi và ngầm)
đã được sử dụng ở đây. Khái niệm sở hữu khối có từ năm 1960 khi việc xây
dựng các toà nhà liên hợp (nhà ở, công trình công cộng…) trên nền các công
trình ngầm thuộc sở hữu Nhà nước, đòi hỏi cần giải quyết bài toán có sự tranh
chấp giữa sở hữu chung và sở hữu riêng, kết hợp với những quy định của pháp


15

luật về đất đai, tạo mối quan hệ chặt chẽ với việc sử dụng đất không gian ngầm
đô thị.
1.4.1.3.Tài chính
Bên cạnh đó với việc hình thành khái sở hữu khối đã giúp cho quản lý và
khai thác hiệu quả không gian ngầm đô thị, cũng như không gian trên mặt đất
của đô thị LA DEFENSE, thu lại một nguồn tài chính không nhỏ để tái đầu tư
xây dựng hạ tầng.
Kinh nghiệm bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng công trình ngầm:
Không gian ngầm dưới lòng đất có độ sâu 0-<3 m theo chiều thẳng đứng từ
ranh giới đất trong khuôn viên đất của người đang sử dụng đất thì được bồi
thường bằng 30% giá đất; có độ sâu từ 3-<6 m được bồi thường bằng 15% giá
đất; có độ sâu từ 6-<9 m thì được bồi thường bằng 10% giá đất; độ sâu tới 30
m thì không được bồi thường
1.4.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc
1.4.2.1 Quy hoạch
Để quản lý xây dựng ngầm đô thị, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành
Nghị định về xây dựng ngầm để quản lý khai thác không gian ngầm đô thị. Nội
dung chủ yếu của Nghị định quy định về các vấn đề liên quan đến sử dụng đất
không gian ngầm:
+ Quy hoạch thống nhất khai thác tổng hợp.
+Nội dung chủ yếu của quy hoạch không gian ngầm đô thị
+ Thiết kế công trình ngầm phải thoả mãn yêu cầu về môi trường, vận
hành an toàn trong không gian ngầm, công năng sử dụng và thiết kế cổng ra vào
phải hài hoà với xây dựng mặt đất.
Theo đó, quy hoạch không gian ngầm đô thị phải tiến hành khai thác lập
thể nhiều tầng, liên thông cả không gian theo chiều ngang, phối hợp hài hòa giữa
công trình mặt đất và công trình ngầm. Trên cơ sở của Nghị định về xây dựng
ngầm, Trung Quốc đã tiến hành lập quy hoạch “đô thị ngầm” tại một số TP lớn
như: Bắc Kinh, Thượng Hải, Nam Kinh, Thẩm Quyến, Thanh Đảo, Vô Tích.

Theo đó, việc khai thác sử dụng không gian ngầm đô thị phải được quy hoạch


16

thống nhất, khai thác tổng hợp, sử dụng hợp lý, quản lý theo pháp luật, kết hợp
giữa các hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường, phòng ngừa thảm họa và yêu cầu
phòng không nhân dân.
1.4.2.2.Quyền sử dụng đất.
Khi khai thác sử dụng công trình ngầm phải có quyền sử dụng đất xây
dựng ngầm
Việc chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng ngầm phải xem xét đầy đủ
đến phát triển không gian lân cận, không làm trở ngại lẫn nhau.
Xác lập quyền sử dụng đất xây dựng ngầm phải tuân theo quy hoạch tổng
thể đô thị, quy hoạch tổng thể sử dụng đất.
Việc kiện toàn lập pháp không gian ngầm của thành phố, xác lập quy
phạm rõ ràng về quy hoạch không gian ngầm, xác lập quyền sử dụng đất xây
dựng ngầm.
Theo nguyên tắc “ Ai đầu tư thì người đó sở hữu, ai thu lợi thì người đó
duy trì”. Cho phép đơn vị xây dựng tự doanh đối với công trình ngầm hoặc do
mình đầu tư xây dựng hoặc chuyển nhượng, cho thuê theo quy định của pháp
luật.
1.4.3. Kinh nghiệm của Canada
1.4.3.1.Quy hoạch
Quy hoạch công trình ngầm phải đảm bảo 3 yếu tố : thuận lợi, đảm bảo
sức khoẻ và phúc lợi xã hội cho người dân hôm nay và trong tương lai
Quy hoạch công trình ngầm phải đảm bảo yêu cầu về môi trường và phát
triển bền vững gồm 4 yếu tố:
- Không gian ngầm đến 10m độ sâu rất hữu ích cho chức năng dịch vụ,
thương mại, tích chứa nước mưa, thông tin liên lạc. Công trình khác có thể đặt

dưới độ sâu 50 -75 m.
-Vật liệu đất đào công trình ngầm phải được sử dụng hiệu quả.


17

- Cần đặc biệt chú ý đến tài nguyên nước ngầm, phải chú ý đến tích chứa
nước ngầm, bổ xung nước ngầm. Việc hạ mực nước ngầm do hút nước hay sự
có mặt của công trình ngầm có thể gây lún sụt bề mặt đất.
-Khai thác và sử dụng năng lượng (địa nhiệt và nước ngầm la cho phép tái
sử dụng các nguồn tài nguyên thiên nhiên).
* Tiêu biểu quy hoạch thành phố ngầm Montreal

(Hình 1)
Thành phố Montreal có hệ thống không gian ngầm đô thị lớn nhất và lâu
đời nhất thế giới.“Thành phố Ngầm” của Montreal là một “thành phố bên dưới
thành phố”, vận hành trong mối quan hệ hữu cơ với thành phố trên mặt đất.Hệ
thống không gian ngầm đô thị này được mở cửa từ năm 1962, cho đến nay đã
bao trùm hơn 40 ô phố. Các tuyến đi bộ trong Thành phố Ngầm này được thiết
kế khá đa dạng, có khi là một tuyến ngầm dưới lòng đất, hoặc băng qua một
không gian lớn bán hầm không cột ở giữa, với các cửa hàng lớn nhỏ ở xung
quanh, hoặc nối kết với các tuyến đi bộ trên không và không gian sảnh nội cao
hàng chục tầng của một phức hợp thương mại dịch vụ và văn phòng cao tầng.
Toàn bộ hệ thống có 120 lối vào chínhtừ ngoài đường phố vào hệ thống ngầm
trải rộng trên một diện tích hơn 10 km2, phía trên các lối vào chính này thường
là các tổ hợp công trình đa chức năng hoặc chung cư cao tầng.


18

Thành phố ngầm của Montreal được gọi là RESO (RESO là một mạng
lưới đi bộ ngầm trong nhà), với 32 km đường đi bộ và hầm đi bộ trong nhà, nằm
dưới 63 tòa nhà được nối với các ga metro, ga đường sắt và bến xe buýt. Mỗi
ngày có hơn 500.000 người đi bộ trong mạng lưới ngầm này. Trong thành phố
ngầm RESO có các công trình sau: 10 ga metro, 2 ga đường sắt và 2 bến xe
buýt; 63 tòa nhà nối kết với nhau với tổng diện tích sàn là 3,6 triệu m2; 80%
diện tích sàn văn phòng trong khu trung tâm; 35% số địa điểm kinh doanh trong
khu trung tâm (1.700 cửa hàng, 200 nhà hàng ăn uống, 37 nhà hát…); 9 khách
sạn lớn, 2 tòa nhà triển lãm; 17 bảo tàng; 10 trường đại học và cao đẳng; 1.615
căn hộ; 10.000 khu đỗ xe bên trong nhà; 190 điểm tiếp cận đi vào RESO từ các
đường phố;300 kết cấu định hướng nằm bên trong mạng lưới ngầm (Jacques
Besner, 2012).Hàng ngày mạng lưới ngầm này được mở cửa cùng thời gian với
hệ thống Metro. Các địa điểm công cộng bên trong nhà được cung cấp ánh sáng
tự nhiên và được các chủ sở hữu nâng cấp, cải thiện thường xuyên.
Các chủ đầu tư của trung tâm mua sắm không bán các cửa hàng của họ
cho các chủ sở hữu cá nhân như ở các nước khác.
1.4.3.2.Quyền sở hữu đất
Quyền sở hữu đất đi cùng với quyền sở hữu những thứ tồn tại trên dưới mặt đất.
1.4.4. Kinh nghiệm của Nhật Bản
1.4.4.1.Quyền sử dụng đất
Khi dự định xây dựng các hạng mục sử dụng đất công trình ngầm dưới
đất sử dụng vào ranh giới đất của cá nhân hay phần đất công cộng cần tuân theo
những quy định riêng. Áp dụng theo những quy định về quyền phân chia đất
trong luật dân dụng.
Quyền sở hữu đất được quy định theo pháp luật là quyền sở hữu cả phần
trên và phần ngầm của khu đất.
Nhật Bản đã ban hành quy định , một không gian ngầm công cộng ở độ
sâu dưới 40 m , theo quy định của Chính phủ có thể sử dụng không gian ngầm
vô điều kiện ở độ sâu trên 40 m.

19

1.4.4.2. Quy hoạch thành phố Tokyo.
Thành phố Tokyo nổi tiếng cô đặc bởi mật độ dân số trên diện tích đất cao
nhất nhì thế giới. Nhưng cũng dễ nhận thấy thành phố 13 triệu dân này có rất
nhiều không gian thoáng đãng trên mặt đất. Điều ấy được lý giải bởi tổng chiều
dài đường ngầm dưới đất lớn hơn đường trên mặt đất và đường trên cao.Phần
lớn cư dân Tokyo có mặt dưới mặt đất để di chuyển khắp thành phố, để lại sự
thoáng đãng, tĩnh lặng trên mặt đất.

(Hình 2)

(Hình 3)

Mặt tiền của ngôi nhà mặt phố Tokyo phản ảnh khá đầy đủ sự tinh tế
trong tận dụng không gian thành phố. Một số ngôi nhà có một dãy cầu thang
máy bên tay trái đi từ đường vào. Cuối hành lang lại một cầu thang máy nối lên
các tầng trên, ở ngách bên trái là một cầu thang xuống tầng hầm. Tokyo chi li
tận dụng tối đa mặt đất, trên trời và dưới ngầm. Ở đây, những tuyến đường trên
cao đan xen chồng lớp, những không gian ngầm đông vui nhộn nhịp, con người
đi lại, gặp gỡ, giải trí và mua sắm dưới mặt đất. Tại các trung tâm mua sắm sầm
uất, nơi có cầu dẫn từ trên cao, có tuyến tàu chui vào tòa nhà và những cầu thang
dẫn xuống tầng ngầm.Những tổ hợp giải trí rộng lớn không biết đang đứng trên
mặt đất, dưới tầng ngầm hay trên mái nhà.Một điều dễ nhận thấy tại tất cả các ga
tàu đều tập trung những công trình thương mại lớn. Tại khu vực quanh các ga,
giá BĐS rất cao và từng mét vuông được khai thác tối đa về chiều cao vươn lên
trời và chiều sâu dưới mặt đất

20

(Hình 4)

(Hình 5)

1.4.5. Kinh nghiệm ở một số nước khác về quyền sử dụng đất
*CHLB Đức: Theo luật dân dụng của CHLB Đức ( điều 905) thì : Quyền
sở hữu đất là quyền sở hữu cả trên và dưới mặt đất đến tâm trái đất. Tuy nhiên,
người sở hữu đất không được cấm sự can thiệp của người khác đối với những độ
cao hay độ sâu của khu đất không mang lại lợi ích gì.Có nghĩa là đất là tài sản
chung, chỉ là một phần nào đó thuộc quyền sở hữu riêng.
* Tại Italia quyền sử hữu đất, ngoài tất cả những vật trong mảnh đất đó
còn bao gồm cả dưới lòng đất. Người sở hữu có thể đào, thi công công trình nếu
không tổn hại đến nhà bên cạnh.
* Tại Thụy Sỹ quyền sở hữu đất bao gồm cả trên không và dưới lòng đất
nếu việc sử dụng mảnh đất có lợi.
* Ở Bang Minoesota của Mỹ, những khu đất được xây dựng nhằm mục
đích phục vụ công cộng thì sẽ trả tiền bồi thường ngang bằng theo giá thị
trường, do đó dù là đất tư thì cũng có quyền sử dụng một cách cưỡng ép.
1.4.6 Bài học kinh nghiệm với Việt Nam
1.4.6.1.Quy hoạch xây dựng công trình ngầm
Khi lập quy hoạch xây dựng đô thị phải căn cứ vào nhu cầu phát triển của
thành phố để quy hoạch xây dựng đô thị ngầm. Xây dựng quy hoạch đô thị
ngầm cần phải tiến hành quy hoạch đồng bộ với quy hoạch xây dựng đô thị để
đảm bảo sự khớp nối giữa các công trình trên mặt đất thành một thể thống nhất.
Trong quy hoạch xây dựng đô thị các phương án về cơ cấu đô thị, tổ chức
phân khu chức năng cần xác định các khu vực dự kiến bố trí công trình ngầm,

21

vùng chức năng không gian ngầm và sử dụng không gian ngầm theo các nguyên
tắc ưu tiên tại khu trung tâm chính, các trung tâm khu vực các vùng dân cư tập
trung và dọc theo các đường phố chính của thành phố.
Quy hoạch đô thị ngầm phải chú ý tới bảo vệ và cải thiện môi trường đô
thị, sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất xây dựng, phải căn cứ vào đặc điểm của
địa hình địa mạo, điều kiện địa chất công trình, địa chất thủy văn, địa thế và giá
trị của các công trình kiến trúc hiện hữu bên trên cũng như mạng lưới các công
trình kỹ thuật hạ tầng ngầm sẵn có ở dưới đất để đảm bảo an toàn và thuận lợi
cho mọi điều kiện sinh hoạt của người dân.
Công tác thiết kế quy hoạch đô thị ngầm phải đảm bảo một số yêu cầu cơ
bản:
- Đảm bảo sử dụng không gian ngầm hợp lý hiệu quả;
- Phải phù hợp với quy hoạch tổ chức không gian và hệ thống dịch vụ công
cộng của từng loại đô thị và xu hướng phát triển lâu dài của đô thị;
- Đảm bảo sự kết nối liên hoàn, tương thích thuận tiện, đồng bộ và an toàn
giữa các công trình ngầm với nhau, giữa các công trình ngầm với công trình trên
mặt đất;
- Đảm bảo bố trí công trình ngầm theo độ sâu và cách nhau một khoảng
cách an toàn, phù hợp để quản lý, khai thác và sử dụng các công trình ngầm và
các công trình trên mặt đất có liên quan;
- Việc đấu nối các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm với nhau với các công
trình ngầm khác trong đô thị phải đảm bảo an toàn và đáp ứng các yêu cầu kỹ
thuật;
- Đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường và an ninh và quốc phòng…
* Bài toán chủ yếu quy hoạch cho công trình ngầm
-Quy hoạch tổng thể vị trí của các công trình ngầm và hệ thống công trình
ngầm trong không gian ngầm đô thị.

22

- Quy hoạch các công trình ngầm theo độ sâu tính từ mặt đất.
1.4.6.2. Quyền sở hữu đất
Trong không gian chật hẹp của đô thị thì việc sử dụng không gian ngầm là
tất yếu. Việc khai thác không gian ngầm đô thị phụ thuộc nhiều vào quyền sở
hữu đất
- Người sử dụng đất xây dựng công trình ngầm phải đăng kí sử dụng đất và
được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không gian ngầm gắn với
quyền sở hữu không gian ngầm.
- Những công trình ngầm đã được xác lập quyền sử dụng đất cùng với công
trình trên mặt đất thì nằm ngoài phạm vi không gian ngầm của quyền sử dụng
đất xây dựng không gian ngầm mới xác lập. Quyền sử dụng đất xây dựng không
gian ngầm mới được xác lập không được làm tổn hại đến công trình ngầm đã
được thành lập trong quá trình sử dụng khai thác không gian ngầm, nếu gây tổn
hại thực tế đến công trình ngầm được thành lập thì đúng theo pháp luật thì phải
bồi thường theo quy định của pháp luật.
- Không gian ngầm là có giới hạn và có thể xác định được ranh giới giữa các
khối công trình ngầm khác nhau, thông qua việc sử dụng khái niệm sở hữu khối
1.4.6.3.Tài chính
-Nhà nước có chính sách ưu đãi, khuyến khích chủ đầu tư xây dựng công
trình ngầm.
- Tiền đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo độ sâu của công trình
ngầm .


23

CHƯƠNG 2

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH BĐS CÓ XÂY DỰNG TẦNG HẦM TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1 Khái quát chung về hệ thống tầng hầm
Trong thời kì chiến tranh, do yêu cầu tránh các cuộc bố ráp càn quét của
quân địch và để cung cấp nơi trú ẩn cho quân đội ta, các đường hầm, các hệ
thống địa đạo được hình thành. Địa đạo Củ Chi là cách gọi chung của các hệ
thống địa đạo khác nhau, được hình thành từ khoảng thời gian 1946-1948, trong
thời kỳ kháng chiến chống thực dân Pháp. Cư dân các khu vực đã đào các hầm,
địa đạo riêng lẻ sau đó do nhu cầu đi lại giữa địa đạo các làng xã, hệ thống địa
đạo đã được nối liền nhau tạo thành một hệ thống địa đạo liên hoàn, phức tạp, về
sau phát triển rộng ra nhiều nơi, nhất là 6 xã phía Bắc Củ Chi và cấu trúc các
đoạn hầm, địa đạo được cải tiến trở thành nơi che giấu lực lượng, khi chiến đấu
có thể liên lạc, hỗ trợ nhau. Đây được coi là nhà ở, bệnh viện, đường tiếp tế và
nhà kho. Đến năm 1965, có khoảng 200 km địa đạo đã được đào. Về quy mô, hệ
thống địa đạo có tổng chiều dài toàn tuyến là trên 200 km, với 3 tầng sâu khác
nhau, tầng trên cách mặt đất khoảng 3 m, tầng giữa cách mặt đất khoảng 6 m,
tầng dưới cùng sâu hơn 12 m.

(Hình 6)


24

Có thể coi đây là công trình ngầm đầu tiên của Việt Nam. Trong thời kì
này, do yêu cầu và thực hiện chiến lược chiến đấu, các hệ thống tầng hầm, địa
đạo được xây dựng hầu như mang tính tự phát và không có công tác quản lý
đầu tư của Nhà nước.
Công trình thứ hai trong thời kì hình thành công trình ngầm ở Việt Nam
là Dinh Độc Lập. Tiền thân của Dinh Độc Lập là Dinh Norodom được xây

dựng từ năm 1868 đến năm 1873. Sau vụ đánh bom Dinh tổng thống Việt Nam
Cộng Hòa năm 1962, do không thể khôi phục lại Dinh Norodom, ông Ngô Đình
Diệm đã cho san bằng và xây một dinh thự mới ngay trên nền đất cũ. Dinh được
xây dựng trên diện tích 4.500 m², diện tích sử dụng 20.000 m².
Đặc biệt, Dinh Độc Lập còn được thiết kế gồm 2 tầng hầm. Toàn bộ tầng
hầm là để phục vụ cho các hoạt động quân sự và trú ẩn an toàn. Tầng thứ nhất
cách mặt đất 1m, lớp vê tông vách dày 0.6m, có thể chịu được bom 500kg, dành
cho các hoạt động quân sự bao gồm các phòng: Tham mưu tác chiến, phòng trực
của Tổng thống Việt Nam Cộng Hòa, phòng nghỉ tạm của Tổng thống, các
phòng vô tuyến, truyền tin và phát thanh dự phòng. Tầng thứ 2 cách mặt đất
3m, lớp bê tông dày hơn 1m có thể chịu được bom 2 tấn, dùng làm nơi trú ẩn chỉ
có hành lang và các phòng nhỏ.
Đây là công trình có thiết kế, quy mô lớn, phục vụ mục đích sử dụng của
chính quyền Ngô Đình Diệm và trong giai đoạn này chưa có những quy định
pháp luật trong công tác quản lý đầu tư xây dựng công trình ngầm của Nhà
nước.
Ngày nay, trong thời kì hòa bình việc xây dựng các công trình ngầm đã
được quan tâm hơn.Trước đây, trong điều kiện kinh tế còn nhiều khó khăn, hầu
hết các đô thị chúng ta mới quan tâm đầu tư xây dựng một số công trình ngầm
đó là các tuyến đường dây điện, cáp quang, đường dây thông tin, liên lạc… và
các đường ống cấp nước, cống thoát nước, các đường ống xăng, dầu…
Trong những năm gần đây, trước yêu cầu của cuộc sống và sự phát triển
kinh tế xã hội, sự mở cửa và hội nhập vấn đề xây dựng công trình ngầm mà
trước tiên công tác ngầm hóa (hạ ngầm) đường dây đi nổi tại các đô thị đã trở


25

thành mục tiêu đòi hỏi phải thực hiện mặc dù tốn kém và phải có thời gian.
Công tác hạ ngầm nhiều công trình đường dây đi nổi tại thành phố Hà Nội,

thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… đã được quan tâm triển khai thực hiện và
bước đầu đã góp phần tạo nên bộ mặt thành phố khang trang hơn và an toàn
hơn (các mạng nhện trên các đường phố đã được loại bỏ hoặc sắp xếp lại hoặc
được đưa xuống dưới mặt đất và được sắp đặt trong các hào hoặc cống cáp kỹ
thuật); nhiều công trình giao thông ngầm cũng đã được xây dựng như hầm
cho người đi bộ tại Hà Nội, hầm đường ô tô (như ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh…), đặc biệt hầm đường ô tô vượt sông Sài Gòn. Đây là hầm vượt sông
lớn nhất Đông Nam Á trong dự án đại lộ Đông - Tây nối liền trung tâm Sài
Gòn với khu vực bán đảo Thủ Thiêm. Sau khi hoàn thành đã góp phần giảm
bớt mật độ giao thông ngày càng tăng của khu vực nội thành thành phố Hồ Chí
Minh, góp phần phát triển một khu thành phố mới hiện đại bên bờ phía Đông
của sông Sài Gòn, đồng thời tạo và tô đẹp cho sự phát triển và phồn vinh của
thành phố Hồ Chí Minh hiện tại và tương lai. Hầm Kim Liên được xây dựng
ngầm ở dưới ngã tư Đại Cồ Việt – Giải Phóng.Đây chính là công trình dưới lòng
đất đầu tiên được xây dựng tại Hà Nội.Công trình này đã mang lại những nét
mới cho giao thông ở Hà Nội. Song song với việc phát triển các khu đô thị mới,
các tòa nhà cao tầng cùng các nhà chung cư cao tầng đã xây dựng tầm hầm để
nơi để xe, nơi bố trí các hệ thống công trình kỹ thuật.
Trong khi công trình ngầm ở các nước trên thế giới đã được quy hoạch,
xây dựng đạt đến trình độ phát triển và có sự quản lý đầu tư của Nhà nước thì ở
Việt Nam, lĩnh vực này còn khá non trẻ, cần tìm hiểu, nghiên cứu, học hỏi nhiều
để bắt kịp với xu thế chung.
2.2 Thực trạng các công trình ngầm trên địa bàn thành phố Hà Nội
2.2.1. Tổng quan, đánh giá chung
Các công trình ngầm ở Hà Nội bao gồm: tầng hầm công trình trên mặt
đất, hệ thống cấp nước, thoát nước, cung cấp điện, chiếu sáng thông tin liên lạc
v.v… Tuy nhiên, các công trình ngầm nêu trên đều có quy mô nhỏ, không có sự
phối hợp nên dẫn đến nhiều hậu quả không tốt. Trong những thập niên gần đây,
trong khu phố cũ Hà Nội cũng đã xây dựng thêm một số công trình cao tầng như