Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010-2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THỊ THANH THỦY

Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THỊ THANH THỦY
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: K43 - ĐCMT - N03
: 2011 - 2015
: Ths. Nguyễn Minh Cảnh

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THỊ THANH THỦY
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý Tài nguyên
: K43 - ĐCMT - N03
: 2011 - 2015
: Ths. Nguyễn Minh Cảnh

THÁI NGUYÊN - 2015


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Diện tích Dân số và mật độ dân số năm 2013 phân theo Huyện/Thành
phố/thị xã ..................................................................................................32
Bảng 4.2: Diện tích cơ cấu các loại đất chính của TPTN. ........................................38
Bảng 4.3: Giá đất trồng lúa nước ..............................................................................43
Bảng 4.4: Khung giá đất ở tại nông thôn ..................................................................46
Bảng 4.5: Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................47
Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí của các đường phố tại thành phố Thái nguyên............47
Bảng 4.7: giá đất theo vị trí của Đoạn đường Bến tượng tại thành phố Thái nguyên
năm 2014 ..................................................................................................49
Bảng 4.8: giá đất theo vị trí của Đoạn đường Bến tượng tại thành phố Thái nguyên

năm 2010 ..................................................................................................50
Bảng 4.9: Trích từ phụ lục - thông tin điều tra .........................................................61
Bảng 4.10: Đánh giá hiểu biết của người dân về khung giá đất do nhà nước
quy định ....................................................................................................65


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Cung và cầu đất đai .....................................................................................6
Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ..........................................................7
Hình 4.1: Bản đồ Thành phố Thái Nguyên ...............................................................30
Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 5 tuyến đường, phố từ (I)
đến (V) ......................................................................................................58
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của năm
tuyến đường, phố từ (I) đến (V) ...............................................................62
Hình 4.4. Biểu đồ so sánh giá đất trên thị trường của 2 lô đất trên tuyến đường Từ
đường phố xương rồng đến đường túc duyên ..........................................63
Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của 2 tuyến
đường Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng (I) Từ đường Quang trung
(viện A) đến đường Phúc Trìu(II) ............................................................64


iv

DANH SÁCH CÁC TỪ VÀ VIẾT TẮT

STT VIẾT TẮT

GIẢI THÍCH

1

BĐS

: Bất động sản

2

GCN

: Giấy chứng nhận

3

Gtt

: Giá thị trường

4

Gqđ

: Giá quy định

5

HDND

: Hội đồng nhân dân

6

KH- UBND

: Kế hoạch- Uỷ ban nhân dân

7

NĐ-CP

: Nghị định chính phủ

8

TT-BTC

: Thông tư- Bộ tài chính

9

TT-BTMT

: Thông tư -Bộ tài nguyên môi trường

10

TTLT- BTNMT-BTC

: Thông tư liên tịch- Bộ tài nguyên môi

trường- Bộ tài chính

11

PRA

: Phương pháp điều tra lấy ý kiến người dân

12

QĐ- BTNMT

: Quyết định - Bộ tài nguyên môi trường

13

QĐ- BTC

: Quyết định- Bộ tài chính

14

STNMT

: Sở tài nguyên môi trường

15

UBND

: Uỷ ban nhân dân

16

VT

: Vị trí

17

III1, III2, III3

: Các mẫu điều tra

18

III

: Trung bình các mẫu điều tra


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... iii
DANH SÁCH CÁC TỪ VÀ VIẾT TẮT .................................................................. iv
MỤC LỤC ...................................................................................................................v
Phần 1: MỞ ĐẦU ......................................................................................................1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
1.2. Mục đích của đề tài ..............................................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................4
2.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................................4
2.1.1. Khái niệm về giá đất .........................................................................................4
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và đất ở ........................................5
2.1.2.1. Lãi suất ngân hàng .........................................................................................5
2.1.2.2. Quan hệ cung cầu: ..........................................................................................6
2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất ..........................................................................8
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................................9
2.2.1. Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất .......................................................9
2.2.1.1. Yếu tố vị trí ....................................................................................................9
2.2.1.2. Yếu tố hình thể, hình dáng kích thước, diện tích .........................................10
2.2.1.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa đất ................................................................10
2.2.1.4. Các yếu tố môi trường xung quanh ..............................................................10
2.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá trị đất ..............................................11
2.2.2.1. Yếu tố kinh tế ...............................................................................................11
2.2.2.2. Yếu tố xã hội ................................................................................................11
2.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ............................................................12
2.2.3.1. Tình trạng pháp lý ........................................................................................12


vi

2.2.3.2. Nhân tố hành chính ......................................................................................12
2.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ..........................................................13
2.2.4.1. Yếu tố tâm lý ................................................................................................13
2.2.4.2. Mục đích sử dụng .........................................................................................13

2.2.4.3. Yếu tố môi giới ............................................................................................13
2.2.5. Các loại hình giá đất ........................................................................................14
2.2.5.1. Giá cả, giá trị thị trường ...............................................................................14
2.2.5.2. Giá trị sử dụng ..............................................................................................14
2.2.5.3. Giá trị trao đổi ..............................................................................................15
2.2.5.4. Giá trị bảo hiểm ............................................................................................15
2.2.5.5. Giá trị thế chấp .............................................................................................15
2.2.5.6. Giá cho thuê .................................................................................................15
2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho
Việt Nam ...................................................................................................................15
2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc ........................................................15
2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Úc .......................................................................18
2.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ................................................................18
2.4. Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam ...............................................................20
2.5. Công tác quản lý giá đất ở tại Thành phố Thái Nguyên ....................................23
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......25
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................25
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................25
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................25
3.3.1. Sơ lược tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên ....................................25
3.3.3.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................25
3.3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ...............................................................................25
3.3.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và khung pháp lý về giá đất của Thành Phố
Thái Nguyên ..............................................................................................................25


i

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, em xin chân thành cảm ơn
tới thầy giáo - Ths. Nguyễn Minh Cảnh đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian em thực hiện đề tài.
Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo, cô giáo
trong Khoa Quản lý Tài nguyên, cũng như các thầy cô giáo trong Ban Giám hiệu
Nhà trường, các Phòng ban và Phòng đào tạo điều đó giúp em tiếp thu và tích lũy
kiến thức và phục vụ cho cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn UBND TP Thái Nguyên, Phòng TN & MT TP
Thái Nguyên, Phòng Taì Nguyên Đất TP Thái Nguyên và các hộ nông dân trên địa
bàn tỉnhThái Nguyên đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình
thu thập thông tin để thực hiện Luận văn
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày... tháng... năm 2015
Sinh viên

Vũ Thị Thanh Thủy


viii

4.1.3.2. Khó khăn ......................................................................................................35
4.2. Vai trò của khung pháp lý về giá đất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên........................................................................35
4.2.1. Tình hình chung về công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên .......................................................................................................37
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố thái Nguyên ......................38
4.2.3. Thực trạng khung giá đất tại địa bàn Thành phố Thái nguyên năm 2014 ......41
4.2.3.1. Căn cứ xác định khung giá đất tại địa bàn thành phố Thái Nguyên năm
2014 ...........................................................................................................................41

4.2.3.2. Nguyên tắc phân vùng đất, xác đinh vị trí đất .............................................42
4.2.3.2. Thực trạng giá đất ở của thành phố Thái Nguyên ........................................47
4.2.4. Đánh giá ảnh hưởng của khung pháp lý giá đất đến công tác quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn TPTN ....................................................................................50
4.2.4.1. Ảnh hưởng tích cực ......................................................................................50
4.2.4.2. Ảnh hưởng tiêu cực, hạn chế .......................................................................51
4.2.5. Đánh giá quá trình xây dựng và công bố giá đất: ...........................................52
4.2.6. Đánh giá ảnh hưởng của công tác quy hoạch về đất đai đến giá đất ..............54
4.3. Những nguyên tắc và quy định mới thay đổi về khung pháp lý về giá đất của
luật đất đai 2003 so với luật đất đai 2013 .................................................................55
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường BĐS tại địa bàn thành phố
Thái Nguyên ..............................................................................................................56
4.4.1. Yếu tố vị trí .....................................................................................................57
4.4.2. Yếu tố hình thể, diện tích của thửa đất............................................................58
4.4.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa đất ...................................................................60
4.4.4. Yếu tố khác .....................................................................................................61
4.4.4.1. Yếu tố tâm lý ................................................................................................62
4.4.4.2. Yếu tố pháp lý ..............................................................................................62
4.4.4.3. Yếu tố môi trường xung quanh ....................................................................63


ix

4.5. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thành phố Thái Nguyên
qua phiếu điều tra ......................................................................................................64
4.6. Đánh giá mức độ tương thích giữa khung giá đất do nhà nước quy định hàng
năm với giá đất trên thị trường BĐS tại một số khu vực ..........................................64
4.7. Đề xuất một số giải pháp ....................................................................................65
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................68
5.1. Kết luận ..............................................................................................................68

5.2. Đề nghị ...............................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người đã trải qua nhiều chế độ khác
nhau, từ xã hội nguyên thuỷ đến xã hội xã hội chủ nghĩa ngày nay. Quá trình này
gắn liền với tiến trình sử dụng đất của chúng ta và công tác quản lý nhà nước về đất
đai cũng theo đây mà hình thành mà phát triển
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là
một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,bao gồm cả lục địa và mặt
nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt
đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trong lòng đất
không do lao động và con người làm ra, với nghĩa chung,đó là lớp bề mặt của trái đất,bao
gồm đồng ruộng,cây rừng,mặt nước và bãi đá,đầm lầy…Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu
hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối
với đất.
Hiện nay, nước ta đang thực hiện quá trình đổi mới phát triển nền kinh tế
theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng
tăng, thị trường bất động sản dần hình thành và phát triển nhưng rất khó kiểm
soát. Yêu cầu cấp bách là cần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất
đai.Đặc biệt về giá đất cần được sử dụng họp lý theo khung giá đã được quy định
của nhà nước. Đây là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người sử dụng đất
thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Chính sách sử dụng hợp lý giá đất là cơ sở
pháp lý cao nhất để xác định quyền hợp pháp của người sử đất khi đăng kí.Để nắm

bắt được tình hình giá đất thì đánh giá công tác này là cần thiết.Mục đích của việc
đánh giá là tìm ra những tồn tại, đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý
giá đất và đưa ra những chính sách hợp lý và tốt nhất. Đây là điều kiện để xác định
bước đi mới, tạo điều kiện thu hút đầu tư của các doanh nghiệp đầu tư vào địa bàn.
Thái Nguyên là thành phố lớn của các tỉnh trung du miền núi phía Bắc nước ta,
các khu kinh tế lớn của tỉnh, hệ thống giao thông về cơ bản đã được nhà nước đầu tư


2

phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế, đặc biệt là tại các xã vùng sâu vùng xa. Các vấn
đề về kinh tế, văn hoá, xã hội khá phát triển tạo điều kiện để giao lưu với các vùng và
thu hút được vốn đầu tư. Song song với những thuận lợi đó là những áp lực về kinh tế,
xã hội, về quản lí tài sản đất, do đó cần thực hiện tốt hơn những công tác quản lí nhà
nước về đất đai, đặc biệt là công tác quản lý tốt khung pháp lý giá đất.
Chính vì vậy, việc đánh giá công tác sử dụng khung pháp lý giá đất nói
chung và công tác sử dụng hơp lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói riêng
để thấy được những tồn tại, khó khăn và tìm ra nguyên nhân, từ đó đề ra các giải
pháp khắc phục nhằm làm tăng hiệu quả trong quá trình sử dụng đất là hết sức
cần thiết.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, được sự nhất trí của BGH Trường
Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực
tiếp của thầy giáo Ths. Nguyễn Minh Cảnh em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014”.
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá khung pháp lý về giá đất của thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2010-2014 nhằm xác định những kết quả đạt được và những khó khăn, tồn tại
từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm tăng cường hiệu quả đối với công tác này
trong thời gian tới nhằm quản lý đất đai một cách chặt chẽ và có hiệu quả.

1.3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá khái quát tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên
- Đánh giá khái quát tình hình quản lý và sử dụng kế hoạch điều chỉnh giá
đất của địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá công tác điều chỉnh giá đất của địa bàn thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2010-2014.
- Đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quả trong công tác điều chỉnh khung giá
đất phù hợp với địa phương và có tính khả thi tại địa bàn thành phố Thái Nguyên.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa học tập và ý nghĩa khoa học:giúp củng cố lại những kiến thức đã


3

học trong nhà trường và Tìm hiểu, nắm vững lý thuyết trong công tác sử dụng
khung giá đất tại địa phương của luật đất đai 2003
- Ý nghĩa thực tiễn: đề tài đánh giá, phân tích tìm ra những thuận lợi khó
khăn, những mặt tích cực và tiêu cực của công tác đánh giá khung pháp lý giá đất
nói chung và công tác sử dụng giá đất nói riêng của địa phương, từ đó tìm ra những
giải pháp khắc phục cho những tồn tại, khó khăn trong thời gian tới.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái niệm về giá đất
2.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất
đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá

trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu
đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử
dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình
thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [12]
1. Do UBND tỉnh. thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi hơn cả về cơ chế và
những bất cập của luật đất đai 2003 cũng được sửa đổi và hoàn thiện hơn:
Quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng
đất và đối với đất được giao để quản lý
Luật đã được bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá
đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác
định giá đất cụ thể. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải


5

theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng
đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá

quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định khung
giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi
thị trường có biến động. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương
không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực
kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do
quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài
nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: lãi
suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.1.2.1. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất.


6

2.1.2.2. Quan hệ cung cầu:
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.

P
Đường cầu
Đường cung
P0

E

P1

E’

D0

D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 2.1: Cung và cầu đất đai

Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E
sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.[18]
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này


7

sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển,vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem
như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất
được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị
trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác
đấu giá QSDĐ).
Giá S
D1
G1
D

G

Số lượng đất đai
Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong
thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố
định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi
theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá
tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Diện tích Dân số và mật độ dân số năm 2013 phân theo Huyện/Thành
phố/thị xã ..................................................................................................32
Bảng 4.2: Diện tích cơ cấu các loại đất chính của TPTN. ........................................38
Bảng 4.3: Giá đất trồng lúa nước ..............................................................................43
Bảng 4.4: Khung giá đất ở tại nông thôn ..................................................................46
Bảng 4.5: Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................47
Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí của các đường phố tại thành phố Thái nguyên............47
Bảng 4.7: giá đất theo vị trí của Đoạn đường Bến tượng tại thành phố Thái nguyên
năm 2014 ..................................................................................................49
Bảng 4.8: giá đất theo vị trí của Đoạn đường Bến tượng tại thành phố Thái nguyên
năm 2010 ..................................................................................................50
Bảng 4.9: Trích từ phụ lục - thông tin điều tra .........................................................61
Bảng 4.10: Đánh giá hiểu biết của người dân về khung giá đất do nhà nước
quy định ....................................................................................................65

9

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng
lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất. thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui
định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
188/2004/NĐ-CP.
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2.1. Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất
2.2.1.1. Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về
vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn
tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả
hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất.
Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng
lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có
thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng
lớn. Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác
định giá đất.

Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên (trước
kia thuộc tỉnh Bắc Thái), trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía


10

bắc. vị trí trung tâm tập trung các trường đại học và các dịch vụ do vậy vị trí có vai
trò quan trọng về kinh tế của TPTN, với vị trí tác động là căn cứ trong việc xác định
giá đất.
2.2.1.2. Yếu tố hình thể, hình dáng kích thước, diện tích
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình dạng như
tam giá, hình thang, hình bất quy tắc.... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục
đích để ở nên yếu tố hình thể ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu.
nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường đất ở đô
thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn.
Diện tích của thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính
của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
2.2.1.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa đất
Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng của các công trình công cộng, chất lượng và
khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công
viện...). Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này còn cần phải tính đến hệ thống công
trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông v.v.). Đây là
yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh.
Qua quá trình điều tra, tất cả các tuyến đường đều chịu ảnh hưởng của các yếu tố
này. Các tuyến đường, phố này cũng có chất lượng đường đảm bảo, một phần lớn
người dân sống trên tuyến đường này là công nhân viên chức, dân trí cao nên họ
khá quan tâm đến chất lượng cuộc sống. Các công trình công cộng được đầu tư xây

dựng tốt và có vị trí gần sẽ làm thửa đất ở vị trí đó có giá cao hơn. Các dịch vụ dân
sinh như điện, nước, điện thoại, an ninh trật tự được đảm bảo.
2.2.1.4. Các yếu tố môi trường xung quanh
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống. Tuy
nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường
chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong


11

phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng.
2.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá trị đất
2.2.2.1. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân
sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình chính phủ
tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế,vật tư dân dụng đều
thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của
nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
2.2.2.2. Yếu tố xã hội
Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước.
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực có

trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu. do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu
hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì
giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ
nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.


12

2.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất
2.2.3.1. Tình trạng pháp lý
Tình trang pháp lý của lô đất, thửa đất là quan tâm đến các giấy tờ hợp pháp
có liên quan như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất,
hợp đồng cho tăng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, bảo lãnh, thế chấp...đất
không có giấy tờ hợp pháp ảnh hướng lớn đến giá trị của lô đất.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên
xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
2.2.3.2. Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng
các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử
dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển
kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế
sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất

tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh
hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất
khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong
BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ
dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc quy định
mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh
của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính
hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử
dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Cung và cầu đất đai .....................................................................................6
Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ..........................................................7
Hình 4.1: Bản đồ Thành phố Thái Nguyên ...............................................................30
Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 5 tuyến đường, phố từ (I)
đến (V) ......................................................................................................58
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của năm
tuyến đường, phố từ (I) đến (V) ...............................................................62
Hình 4.4. Biểu đồ so sánh giá đất trên thị trường của 2 lô đất trên tuyến đường Từ
đường phố xương rồng đến đường túc duyên ..........................................63
Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của 2 tuyến
đường Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng (I) Từ đường Quang trung
(viện A) đến đường Phúc Trìu(II) ............................................................64

14

2.2.5. Các loại hình giá đất
2.2.5.1. Giá cả, giá trị thị trường
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân
hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) quan hệ cung- cầu về hàng hóa. Giá cả được
quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy luật kinh tế tự
phát, trước hết là của quy luật giá trị. Giá trị thị trường thế hiện mức giá hình thành trên
thị trường công khai và cạnh tranh, giá trị này có thể là thị trường trong nước hoặc thị
trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa
đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh. Trên thực tế việc mua bán diễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và
thông tin tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu sự tác động của bất kỳ sự
kích động quá mức nào.
Giá trị thị trường của đất đai được dựa trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua
- Mục đích của người bán và mua đất
- Nhu cầu về đất đai của thị trường
- Tác động của môi trường sống và xã hội
- Một số yếu tố về sử dụng và đặc biệt
2.2.5.2. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm, một thửa đất có thể được sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó bao giờ cũng phải xác định
một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng
chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác đinh căn cứ vào mục đích đầu tư của
người sử dụng đất. Ở việt nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục

đích sử dụng đất được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong
quyết định giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.