Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện yên dũng, tỉnh bắc giang

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HÀ GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN DŨNG, TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHAN QUỐC HƯNG

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc
thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn
này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Yên Dũng, ngày 17 tháng 9 năm 2014
Tác giả Luận văn

Nguyễn Hà Giang

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Thực hiện Chương trình đào tạo sau đại học của Học viện Nông nghiệp Việt
Nam và Quyết định cử đi học của Chủ tịch UBND huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang,
sau một thời gian học tập và nghiên cứu, cùng với sự nhiệt tình trách nhiệm của các
thầy cô giáo và sự giúp đỡ của Ban Giám đốc, Ban Quản lý Đào tạo, Ban Chủ
nhiệm khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi đã hoàn thành
chương trình Thạc sỹ, khóa học 2012-2014.
Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới tập thể các thầy cô giáo
giảng viên, lãnh đạo và cán bộ các phòng ban của Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Xin chân thành cảm ơn thầy giáo Phan Quốc Hưng - Tiến sỹ khoa học, Bộ môn
Khoa học đất, Khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp,
nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt khóa học và thời gian tôi thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn tới các đồng chí Lãnh đạo Huyện ủy, UBND huyện
Yên Dũng, các phòng ban chuyên môn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng
Tài chính - Kế hoạch, Phòng Kinh tế-Hạ Tầng, Chi cục Thống kê, VPĐKQSDĐ
huyện Yên Dũng; Lãnh đạo UBND và cán bộ địa chính các xã, thị trấn trong
huyện; nhân dân địa bàn nghiên cứu, gia đình, người thân và đồng nghiệp đã khích
lệ động viên, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình học tập, thực hiện
Luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Yên Dũng, ngày 17 tháng 9 năm 2014
Tác giả Luận văn

Nguyễn Hà Giang

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

ix

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích nghiên cứu

3

3

Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1

4

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

4

1.1

Khái quát về đăng ký đất đai và bất động sản

4

1.1.1

Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

4

1.1.2

Khái quát về đăng ký đất đai, BĐS

7

1.1.3

Cơ sở đăng ký đất đai, BĐS

8

1.1.4

Hệ thống ĐKĐĐ và bất động sản Việt Nam

11

1.2

Văn phòng ĐKQSDĐ

14

1.2.1

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ

14

1.2.2

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ

17

1.2.3

Mối quan hệ giữa VPĐKQSDĐ với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền
địa phương

20

1.3

Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, bất động sản ở một số nước

21

1.3.1

Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

21

1.3.2

Ở Cộng hòa Pháp

21

1.3.3

Ở Thụy Điển

23

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.3.4

Ở Anh

25

1.3.5

Ở Hoa Kỳ

26

1.4

Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ ở nước ta

27

1.4.1

Tình hình thành lập

27

1.4.2

Cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ

28

1.4.3

Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ

28

1.4.4

Chức năng, nhiệm vụ của PVĐKQSDĐ

30

1.4.5

Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ

31

1.4.6

Đánh giá tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ

32

1.5

Thực trạng hoạt động VPĐKQSDĐ tỉnh Bắc Giang

34

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

35

2.1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

35

2.1.1

Đối tượng nghiên cứu

35

2.1.2

Phạm vi nghiên cứu

35

2.2

Nội dung nghiên cứu

35

2.2.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến công tác quản lý
đất đai và hoạt động của VPĐKQSDĐ QSDĐ huyện Yên Dũng

2.2.2

35

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai, công tác ĐKĐĐ, cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Yên Dũng

2.2.3

35

Nghiên cứu, đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện
Yên Dũng, những hạn chế và nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt
động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng

2.2.4

35

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ
huyện Yên Dũng

35

2.3

Phương pháp nghiên cứu

35

2.3.1

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

35

2.3.2

Phương pháp phân tích, thống kê và xử lý số liệu

36

2.3.3

Phương pháp so sánh.

36

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

37

3.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

37
Page iv


3.1.1

Điều kiện tự nhiên

37

3.1.2

Các nguồn tài nguyên

39

3.1.3

Tình hình kinh tế - xã hội

42

3.2

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai và công tác đăng ký đất đai trên địa
bàn huyện Yên Dũng

48

3.2.1

Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Yên Dũng

48

3.2.2

Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn
huyện Yên Dũng

57

3.3

Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng

61

3.3.1

Tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ

61

3.3.2

Cơ chế hoạt động nghiệp vụ của VPĐKQSDĐ

66

3.3.3

Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng

68

3.4

Đánh giá hoạt động của VPĐKQSDĐ

75

3.4.1

Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng

75

3.4.2

Mức độ công khai thủ tục hành chính

81

3.4.3

Thời gian thực hiện các thủ tục

83

3.4.4

Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ

84

3.4.5

Các khoản lệ phí phải đóng

87

3.4.6

Về yếu tố con người, vật chất và một số hoạt động khác của
VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng

89

3.4.7

Nhận xét

90

3.5

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng
ĐKQSDĐ huyện Yên Dũng

90

3.5.1

Chính sách pháp luật đất đai

90

3.5.2

Chức năng, nhiệm vụ

91

3.5.3

Tổ chức, cơ chế hoạt động

92

3.5.4

Đối tượng giải quyết

92

3.6

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn

3.6.1

phòng ĐKQSDĐ huyện Yên Dũng

93

Giải pháp về cơ chế chính sách

93

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.6.2

Cơ chế tài chính của Văn phòng ĐKQSDĐ

94

3.6.3

Hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính của huyện

94

3.6.4

Giải pháp về tổ chức

95

3.6.5

Giải pháp về nhân lực

95

3.6.6

Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ

96

3.6.7

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

96

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

97

1

Kết luận

97

2

Đề nghị

98

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

99

Page vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKQSD

Đăng ký quyền sử dụng

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDP

Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội)

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NSNN

Ngân sách Nhà nước

PTNT

Phát triển nông thôn

THCS

Trung học cơ sở

TM-DV

Thương mại-Dịch vụ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

VNĐ

Việt nam đồng

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

1.2

Nguồn nhân lực VPĐKQSDĐ của cả nước

29

3.1

Tình hình cơ sở hạ tầng nông thôn huyện Yên Dũng năm 2013

43

3.3

Tình hình sử dụng và phân bổ đất đai trong 3 năm 2011 - 2013

56

3.4

Kết quả cấp GCNQSDĐ trước khi thành lập Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện huyện Yên Dũng

69

3.5

Kết quả cấp GCN do VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng thực hiện

70

3.6

Tổng hợp số diện tích tồn đọng cần cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất

71

3.7

Kết quả lập hồ sơ địa chính địa bàn huyện Yên Dũng

72

3.8

Thông tin chung về các hộ gia đình tham gia cung cấp thông tin

76

3.9

Tình hình thực hiện cấp GCNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại địa
bàn điều tra

77

3.10

Nhu cầu hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính

78

3.11

Mức độ thỏa mãn về điều kiện cơ sở vật chất

79

3.12

Nhận xét về thực hiện mô hình một cửa điện tử liên thông

80

3.13

Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính

81

3.14

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ

83

3.15

Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của VPĐKQSDĐ

85

3.16

Đánh giá về mức độ hướng dẫn của VPĐKQSDĐ

86

3.17

Những khoản phải đóng khi thực hiện việc ĐKQSDĐ

88

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH

STT
1.1

Tên hình

Trang

Vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai (theo Luật Đất đai
2003)

20

3.1

Vị trí địa lý huyện Yên Dũng

37

3.2

Biểu đồ KTXH huyện Yên Dũng giai đoạn 2009 -2013

45

3.3

Biểu đồ cơ cấu đất đai huyện Yên Dũng năm 2013

55

3.4

Một góc hình ảnh cơ quan VP ĐKQSDĐ huyện Yên Dũng.

61

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, có quan
hệ gắn bó máu thịt với mỗi con người, mỗi gia đình và mỗi quốc gia.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 quy định: Đất đai, tài
nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên
thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai
năm 2013 cũng chỉ rõ: Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu về đất đai theo quy định của Luật Đất đai. Hệ thống tổ chức cơ
quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở. Cơ quan
quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng ĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực
hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính,
phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất
đai năm 2013 thì VPĐKQSDĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT,
được thành lập trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT với các Văn
phòng cấp huyện.
Theo Luật đất đai năm 2013, ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là
việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ

địa chính. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có nhiều ý nghĩa như các quyền về đất
đai được bảo đảm bởi Nhà nước. ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi
ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Lợi ích
đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế thu
nhập; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch
đất đai; Phục vụ quy hoạch sử dụng đất; Phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã
hội. Cũng theo Luật Đất đai năm 2013 thì ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ
thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện
tử và có giá trị pháp lý như nhau.. VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động đã góp phần thực
hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và đăng ký, cấp
GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho
tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về
ĐKĐĐ, cấp GCN vẫn là một trong những vấn đề bức xúc hiện nay.
Yên Dũng là một huyện bán sơn địa của tỉnh Bắc Giang trong những năm
qua đã diễn ra quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa mạnh mẽ; việc thu hồi đất
nông nghiệp để chuyển sang đất phi nông nghiệp lớn nên dẫn đến có nhiều biến
động về sử dụng đất. Mặt khác, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, tình hình
giao dịch về đất đai, bất động sản đang ngày một tăng lên. Trước nhiệm vụ ngày
càng khó khăn, phức tạp VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng đã được thành lập, đang
được kiện toàn, củng cố nâng cao năng lực, hiệu quả hoạt động, tuy nhiên ở một số
xã có tỷ lệ cấp GCN còn thấp, quá trình xây dựng nông thôn mới ở nhiều xã đã và
đang tiếp tục thực hiện công tác dồn điền đổi thửa, việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép còn diễn ra, tình trạng dồn việc,

dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp GCN ngày càng tăng.
Trước tình hình đó, nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt
hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đất đai, bất động sản, giải quyết
được những hạn chế, khó khăn trong công tác ĐKĐĐ, cấp GCN, phục vụ tốt cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Yên Dũng thì cần phải
đánh giá được thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ. Đó là những lý do khiến tôi
lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng,
tỉnh Bắc Giang”.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ
huyện Yên Dũng.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng.
- Các số liệu điều tra, thu nhập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
- Các giải pháp đề xuất trong đề tài phải đảm bảo tính khoa học, thực tiễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát về đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu, địa
hình, thổ nhưỡng, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy…), các lớp trầm tích sát bề
mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập hợp thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san hô, hồ nước hay hệ thống tiêu thoát nước,
đường xá, nhà cửa,…).
Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội
loài người được thể hiện theo các mặt sau: sản xuất; môi trường sự sống; cân bằng
sinh thái; điều tiết khí hậu; tàng trữ và cung cấp nguồn nước; dự trữ nguyên liệu và
khoáng sản trong lòng đất; kiểm soát ô nhiễm và chất thải; không gian sự sống; bảo
tồn bảo tàng sự sống; phân dị lãnh thổ.
Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối
với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con
người. Điều này có nghĩa - thiếu khoanh đất (có vị trí, hình thể, quy mô diện tích và
yêu cầu về chất lượng nhất định) thì không một ngành nào, xưởng sản xuất nào có
thể bắt đầu công việc và hoạt động được. Nói cách khác - không có đất sẽ không có
sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
"vật mang" (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tài trên trái đất. Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững
khi "vật mang" bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào
các hệ sinh thái mà đất mang trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


thái tồn tại và phát triển.
Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người,
là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất. Các-mác đã nhấn mạnh "Đất
là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất" .
1.1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và
những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân
sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94 và 96 Luật
Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có
những nét đặc thù theo những tiêu chí riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là "mảnh đất" chức không phải là đất
đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai núi chung là bộ phận của lãnh
thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự;
- Điều 520 Luật Dân sự nước Cộng hoà Pháp quy định "mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt hái khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản".
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân
sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ;
- Luật Dân sự Thái Lan, Điều 100 quy định "BĐS là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai";
- Luật Dân sự Đức có khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: Một là miêu tả cụ thể những gì được coi
là "gắn liền với đất đai"; hai là không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các
cách hiểu rất khác nhau về những tài sản "gắn liền với đất đai".
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS có những điểm khác biệt đáng
chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này liệt kê tương tự

theo Luật Dân sự truyền thống, mặt khác Luật đưa ra khái niệm chung về BĐS là
"những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng". Bên cạnh
đó, Luật còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


bay, phương tiện vũ trụ…" cũng là BĐS.
Bộ Luật Dân sự năm 2005 của Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 quy định "BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định".
Các quy định về BĐS trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở. BĐS bao
gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến
trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính
lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ
thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.1.3. Thị trường BĐS
Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hóa và dịch
vụ BĐS được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị
vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị
trường (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản như
các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường BĐS cũng giống như mọi thị
trường khác, phân bổ hàng hóa bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một số trường
hợp, Chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử
dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là
một trong những loại phân bổ này.
Thị trường BĐS kết nối cung cầu đối với BĐS. Thị trường BĐS là tổng hòa

các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất
định. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường chính: thị trường mua bán; thị trường
cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự thời gian
mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: Thị trường cấp I: là thị
trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường
đất đai). Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê. Thị
trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
Như vậy thị trường BĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà cơ bản là thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Trong đó thị trường BĐS
có vai trò quan trọng chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu
quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trưởng
kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị
trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao động và
còn liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
1.1.2. Khái quát về đăng ký đất đai, BĐS
1.1.2.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Theo Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007), Đăng ký Nhà nước về đất
đai có ý nghĩa do lớn, trước hết các quyền về BĐS được pháp luật bảo hộ sau khi
được Nhà nước đăng ký; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp,
cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng
ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu
quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị.
Có 2 hệ thống đăng ký BĐS:
- Hệ thống đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được
thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền

sở hữu và các văn bản khác.
- Hệ thống đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký
dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của BĐS
liên quan đến sở hữu và thế chấp, xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai.
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến độ tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính, khái niệm này chỉ rõ:
Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất
đai. Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán
và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai. Khái niệm này cũng chỉ rõ trách
nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS.
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, BĐS
1.1.3.1. Hồ sơ đất đai, BĐS
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa
đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với
đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nươc và
phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sỡ hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
1.1.3.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, BĐS
Đăng ký đất đai, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ.
- Nguyên tắc đồng thuận.
- Nguyên tắc công khai.
- Nguyên tắc chuyên biệt hóa.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, BĐS được công khai,
thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng
đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.1.3.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực tế đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc

định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không có sơ đồ.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ
địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam quy định "thửa đất là phần diện
tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ".
1.1.3.4. Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS
a) Đăng ký văn tự giao dịch:
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,
nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,
tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BĐS rất đa dạng trong khuôn khổ các phương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


thức chuyển giao dịch. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng
dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch,

thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua
bán BĐS.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,
nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký,
các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội
dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp
pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành
điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Bỉ, Tây Ban
Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc
gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu
Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự
giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hóa để nâng cao độ an toàn pháp lý
và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10

b) Đăng ký quyền:
- Quyền được hiểu là một tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn
tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác,
đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa
BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc:
Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Đặng Anh Quân, 2012).
1.1.4. Hệ thống ĐKĐĐ và bất động sản Việt Nam
1.1.4.1. Trước khi có Luật Đất đai
Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai,
Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc và
đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.1.4.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
Luật Đất đai năm 1988 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc
đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan
Nhà nước - Ủy ban nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp xã, giữ sổ địa
chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ
địa chính" (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1988).
- Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK
ngày 14/7/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TTĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK đã tạo
ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.1.4.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

- Luật Đất đai năm 1993 quy định "ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp GCNQSDĐ"; "Người
đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị
trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa
chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất".
- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy đất đai tuy chưa được pháp luật thừa nhận là
loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đô
thị, đất ở nông thôn qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực
hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy
định về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993, công tác ĐKĐĐ được chấn chỉnh và bắt đầu
có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò
quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ĐKĐĐ với công tác quản lý đất đai,
tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.1.4.4. Luật Đất đai năm 2003
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng vào các mục đích. Do vậy, ĐKĐĐ là ĐKQSDĐ do Nhà nước giao,
cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ ĐKQSDĐ, lập và quản lý
hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ: "ĐKQSDĐ là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất".

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ
bản có hiệu lực đã cơ bản thống nhất cấp một loại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại GCNQSDĐ, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan TN&MT làm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình UBND cấp GCNQSDĐ. Như
vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động
sản là đất và tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu giấy
chứng nhận. Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn tại nhiều
loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã và đang
gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên
quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện
tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản. Bởi lẽ, việc ghi nhận thống
nhất các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản, hiện trạng thửa
đất, tài sản gắn liền với đất, các biến động liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất trong một mẫu giấy chứng nhận mới này là tiền đề
quan trọng trong việc tạo lập cuốn "lý lịch pháp lý" đầy đủ về bất động sản. Với ý
nghĩa đó, dữ liệu thông tin về bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sẽ
không còn bị thể hiện một cách "cát cứ", thiếu thống nhất và đồng bộ như trước
đây. Mức độ minh bạch vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện đáng kể.
- Hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp
pháp. Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng

đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp, chuyển nhượng…), do
thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan ĐKĐĐ: Văn phòng ĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công có chức
năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ
sơ địa chính.
1.1.4.5. Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định rõ ĐKĐĐ là
bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý: "Đăng ký đất
đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp
lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính". Đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Việc ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào
Sổ địa chính.
1.2. Văn phòng ĐKQSDĐ
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
1.2.1.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2011), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện
cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với
tổ chức sự nghiệp.
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải cách
một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ

về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn
2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh,
chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp
cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ
ban hành quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính Nhà nước
ở địa phương.
1.2.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
- Luật Đất đai năm 2003 quy định: Việc ĐKQSDĐ được thực hiện tại
VPĐKQSDĐ trong các trường hợp: người đang sử dụng đất chưa được cấp
GCNQSDĐ; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi
đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Cơ
quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực
hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính,
phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của
VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh căn cứ vào nhu cầu ĐKQSDĐ trên địa bàn quyết định thành lập VPĐKQSDĐ

thuộc Phòng TN&MT. Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong
việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai,
giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch bảo đảm quy định VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT và VPĐKQSDĐ thuộc Phòng
TN&MT quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin
về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển
quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐKQSDĐ khi chưa có đủ điều kiện về
cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ gắn liền với
công tác cải cách hành chính (hiện nay Thông tư này đã hết hiệu lực) được thay thế
bằng Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính
của VPĐKQSDĐ các cấp.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ
Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các
cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng
yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15