Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

BÙI MẠNH HIỂN

ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN HÀ ðÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HÀ NỘI, NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

BÙI MẠNH HIỂN

ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN HÀ ðÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS: LÊ MINH TÁ

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng ñây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực
hiện. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai
công bố trong bất kỳ luận văn nào.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñề ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Bùi Mạnh Hiển

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi
còn nhận ñược sự giúp ñỡ, ñộng viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, ñồng
nghiệp và người thân.

ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới
Tiến sĩ Lê Minh Tá, người ñã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong
suốt quá trình thực hiện ñề tài tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý ñất ñai,
Ban quản lý ñào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã luôn giúp ñỡ, tạo mọi
ñiều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo Trung tâm phát triển quỹ ñất
quận Hà ðông, cùng tất cả các bạn bè ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành ñề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia ñình và những người thân ñã
ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài này
Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Bùi Mạnh Hiển

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan ................................................................................................................. i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ....................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ........................................................................................... v
Danh mục bảng ........................................................................................................... vi
Danh mục hình và sơ ñồ ............................................................................................. vii
MỞ ðẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài ............................................................................... 1
2. Mục ñích nghiên cứu .................................................................................... 2

3. Yêu cầu ......................................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 4
1.1. ðất ñai và thị trường ñất ñai ...................................................................... 4
1.1.1. ðất ñai .................................................................................................... 4
1.1.2. Thị trường ñất ñai ................................................................................... 5
1.1.3. Giá ñất .................................................................................................... 6
1.1.4. Một số khái niệm khác ........................................................................... 9
1.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất, các hình thức ñấu giá và thị trường bất ñộng sản trên
thế giới ......................................................................................................................... 9
1.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới ........................................................... 9
1.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản .............................................. 10
1.2.3. Các hình thức ñấu giá trên thế giới......................................................... 13
1.2.4. ðấu giá ñất của một số nước. ................................................................ 17
1.3. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại Việt Nam ................................... 20
1.3.1. Quy ñịnh về ñấu giá ñất tại Việt Nam. .................................................. 20
1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá QSD ñất ................... 24
1.3.3. Các phương pháp ñịnh giá khởi ñiểm bán ñấu giá quyền sử dụng ñất ............ 26
1.3.4. Quy trình ñấu giá tài sản ở Việt Nam .................................................... 28
1.3.5. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam ............................... 29
Chương 2: ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 34
2.1. ðối tượng nghiên cứu .............................................................................. 34
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................... 34
2.3.1. Khái quát về ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xá hội của quận Hà ðông. ... 34
2.3.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án nghiên
cứu trên ñịa bàn quận Hà ðông ................................................................................. 34
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii

2.3.3. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua các mặt ........ 35
2.3.4. ðề xuất một số giải pháp, kiến nghị ñối với công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất ..................................................................................................................... 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu.....................................................35
2.4.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu ............................................................... 35
2.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu .................................................... 36
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .......................................................... 36
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................... 37
3.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà ðông, thành
phố Hà Nội ................................................................................................................. 37
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên................................................................................. 37
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ........................................................................... 39
3.1.3. ðiều kiện kinh tế xã hội .........................................................................40
3.1.4. Hiện trạng sử dụng ñất, tình hình quản lý ñất ñai trên ñịa bàn quận Hà ðông ...43
3.2. Quy ñịnh về công tác ñấu giá QSD ñất .................................................... 46
3.2.1. Các văn bản về ñấu giá QSD ñất ñược áp dụng chung ......................... 46
3.2.2. Quy chế về ñấu giá QSD ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông ..................... 47
3.2.3. Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn..................................................................... 60
3.3. Kết quả ñấu giá QSD ñất của một số dự án trên ñịa bàn quận Hà ðông...60
3.3.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất và tái ñịnh cư Kiến Hưng, phường Kiến
Hưng ................................................................................................................................... 61
3.3.1.1. Khái quát chung về dự án .................................................................. 61
3.3.1.2 Kết quả ñấu giá ....................................................................................61
3.3.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất và Tái ñịnh cư phường Dương Nội (Khu
6,9Ha) ........................................................................................................................................... 71
3.3.2.1. Khái quát chung về dự án ............................................................................................. 71
3.3.2.2. Kết quá ñấu giá quyền sử dụng ñất: .............................................................. 72
3.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá QSD ñất ............................................... 80

3.4.1. Hiệu quả kinh tế .................................................................................... 80
3.4.2. Hiệu quả xã hội ..................................................................................... 83
3.4.3. Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai .......................... 85
3.5. Một số hạn chế của công tác ñấu giá QSD ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông ...... 86
3.5.1. Công tác tổ chức ................................................................................... 86
3.5.2. ðối với người tham gia ñấu giá .............................................................87
3.5.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị ............................ 88
3.6. Một số giải pháp về công tác ñấu giá QSD ñất .........................................88
3.6.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ................................................. 88
3.6.2. Giải pháp về kỹ thuật .............................................................................89
3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính .................................................................89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................91
1. Kết luận ....................................................................................................... 91
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


2. Kiến nghị ..................................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 93

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BðS

Bất ñộng sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CNH - HðH

Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa

ðG

ðấu giá

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GCN

Giấy chứng nhận

HððG

Hội ñồng ñấu giá

QSD

Quyền sử dụng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 3.1

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP)

41

Bảng 3.2

Diện tích cơ cấu ñất ñai năm 2013 của quận Hà ðông

44

Bảng 3.3

Kết quả trúng ñấu giá phiên ngày 06/11/2010

64

Bảng 3.4

Kết quả trúng ñấu giá phiên ngày 07/12/2013

68

Bảng 3.5

Kết quả trúng ñấu giá phiên ngày 15/12/2012.

73

Bảng 3.6

Kết quả trúng ñấu giá phiên ngày 10/11/2013

76

Bảng 3.7

Tổng hợp kết quả qua 5 phiên ñấu giá.

81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


PHỤ LỤC BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ SƠ ðỒ
STT
Phụ lục
biểu 01

Tên bảng
Kết quả chi tiết phiên ñấu giá ngày 06/11/2010, ñịa bàn
phường Kiến Hưng

Trang
96

Hỉnh ảnh Một số hình ảnh khu ñấu giá Kiến Hưng

101

Hình ảnh Một số hình ảnh khu ñấu giá Dương Nội

103

Sơ ñồ 01

Quy hoạch chia lô tổng thể khu ñấu giá Kiến Hưng

105

Sơ ñồ 02

Vị trí thửa ñất ñấu giá phiên ngày 06/11/2010

106

Sơ ñồ 03

Vị trí thửa ñất ñấu giá phiên ngày 07/12/2013

107+108

Sơ ñồ 04

Quy hoạch chia lô tổng thể khu ñấu giá Dương Nội

1109

Sơ ñồ 05

Vị trí thửa ñất ñấu giá phiên ngày 15/12/2012 và ngày

10/11/2013

110

Sơ ñồ 06

Vị trí thửa ñất ñấu giá phiên ngày 28/6/2014

111

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðối với mỗi quốc gia, ñất ñai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý
giá và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã
hội. ðất ñai ñược xem là một tư liệu sản xuất (TLSX) ñặc biệt trong hoạt
ñộng sản xuất của con người, là môi trường sống của con người, là không
gian của quá trình sản xuất. Do vậy hiệu quả kinh tế mà ñất ñai mang lại là
vô cùng to lớn, hiệu quả ñó ñược thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị
trao ñổi của ñất ñai.
Ở nước ta ñất ñai ñược xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có

nhiều hạn chế trong công tác quản lý ñất ñai, các chủ sử dụng ñất không
nhận thức ñầy ñủ vai trò của ñất ñai trong nền kinh tế, ñồng thời sự chậm
phát triển của nền kinh tế nên thị trường ñất ñai chưa ñược phát triển, mang
tính chất là thị trường ngầm, chưa thể hiện ñược hiệu quả kinh tế của thị
trường ñối với nền kinh tế ñất nước. ðến nay cùng với sự phát triển của nền
kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, ñặc biệt là các chủ thể sử dụng ñất
nhận thức ñược vai trò quan trọng và tiềm năng kinh tế của ñất ñai trong nền
kinh tế. Thị trường ñất ñai ñã có những bước phát triển rõ rệt. Nhà nước với vai
trò là người ñại diện các chủ thể sử dụng ñất, thống nhất quản lý, ñã và ñang
khai thác, phát triển thị trường ñất ñai bằng những biện pháp khác nhau tuỳ
thuộc vào mục ñích của mình, trong ñó công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất là
một biện pháp hữu ích, ñược mọi quốc gia trên thế giới áp dụng, giao ñất cho
các chủ thể sử dụng ñất ñồng thời tạo nguồn vốn cho nhà nước phát triển kinh
tế, ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Thủ ñô Hà Nội ñược mở rộng ñịa giới hành chính kể từ ngày
01/8/2008, ñược sáp nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây, cùng với huyện Mê Linh,
tỉnh Vĩnh Phúc và 04 xã thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình, ñến nay
Thành phố Hà Nội có 334.470,02 ha diện tích tự nhiên và khoảng 6,2 triệu
nhân khẩu, ñến nay có 30 ñơn vị hành chính trực thuộc với mật ñộ dân số
cao (1.918 người/km2). Do ñó nhu cầu sử dụng ñất ñể xây dựng các khu
công nghiệp, các khu ñô thị mới, hệ thống giao thông công cộng ngày càng
trở nên cấp thiết nhằm góp phần ñáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội của thủ ñô.
Quận Hà ðông trước và sau khi hợp nhất về Hà Nội là khu vực trung

tâm có tốc ñộ ñô thị hóa nhanh. Bên cạnh ñó theo ñịnh hướng quy hoạch
chung phát triển thủ ñô Hà Nội ñến năm 2050 việc thực hiện các dự án ñô
thị, làng nghề, khu dân cư và công tác ñấu giá QSD ñất trên ñịa bàn của
quận là rất cần thiết. Tuy nhiên quá trình thực hiện việc ñấu giá quyền sử
dụng ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc
chưa ñáp ứng yêu cầu ñẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện ñại hóa Thủ ñô.
Xuất phát từ thực tế ñó, ñược sự phân công của Khoa Quản lý ñất ñai
- Học viện nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Lê Minh
Tá, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài “ ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất của một số dự án trên ñịa bàn quận Hà ðông, thành
phố Hà Nội”. Nhằm ñánh giá trung thực, khách quan về công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất tại một số dự án. Từ ñó xác ñịnh ñược những ñiểm còn
hạn chế, yếu kém, ñưa ra những giải pháp ñẩy mạnh quá trình ñấu giá, ñảm
bảo ñược tính minh bạch, khách quan, công khai, dân chủ trong quá trình
ñấu giá quyền sử dụng ñất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


2. Mục ñích nghiên cứu
- Phân tích và ñánh giá hiệu quả việc thực hiện công tác ñấu giá QSD
ñất của các cá nhân và tổ chức tại một số dự án trên ñịa bàn quận Hà ðông
từ năm 2010 ñến tháng 6/2014.
- Tìm ra những mặt ñã ñạt ñược và nguyên nhân của những hạn chế,
khó khăn và vướng mắc trong công tác ñấu giá QSD ñất ñể từ ñó ñề xuất
những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông trong thời gian tới.
3. Yêu cầu

- Tìm hiểu các chính sách, văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử
dụng ñất, ñánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất.
- Số liệu ñiều tra phải chính xác, trung thực và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1:
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1. ðất ñai và thị trường ñất ñai
1.1.1. ðất ñai
ðất ñai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục ñịa và mặt nước trên bề mặt trái ñất. Theo quan ñiểm kinh tế
học thì ñất ñai không chỉ bao gồm mặt ñất mà bao gồm cả tài nguyên trong
lòng ñất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt ñất, trong lòng ñất không do lao
ñộng và con người làm gia, tức là bao gồm nước mặt ñất và nước ngầm, thổ
nhưỡng, thực vật và ñộng vật. Với nghĩa chung nhất, ñó là lớp bề mặt của
trái ñất, bao gồm ñồng ruộng, ñồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang,
mặt nước, ñầm lầy và bãi ñá... Với nghĩa hẹp ñất ñai biểu hiện khối lượng
và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm ñối với
ñất, nó có thể bao gồm lợi ích trên ñất và mặt pháp lý cũng như những
quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứ khái niệm về ñất ñai liên quan ñến ñịnh giá ñất ta phải
hiểu rõ ñất ñai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân

cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng.
ðất ñai là tài sản vì ñất ñai có ñầy ñủ thuộc tính của một tài sản như:
ñáp ứng ñược nhu cầu nào ñó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là ñối tượng trao ñổi mua bán
(tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)...ðất ñai còn là tài sản vô cùng quy
giá của mỗi quốc gia, ñược chuyển tiếp qua các thế hệ và ñược coi là một

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


loại tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội (Nguyễn
Văn Xa, 2004).
ðồng thời ñất ñai còn ñược coi là một tài sản ñặc biệt vì bản thân nó
không do lao ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng vào ñất ñai ñể biến nó từ
trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào ña mục ñích. ðất ñai cố ñịnh về
vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh
ñó ñất ñai có khả năng sinh lời vì trong quá trình sử dụng vì nếu biết cách
sử dụng và sử dụng hợp lý thì giá trị của ñất (ñã ñược khai thác sử dụng)
không những không mất ñi mà còn có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản
hàng hóa ñặc biệt là một trong những nguyên nhân ñòi hỏi phải ñịnh giá,
tính ñặc biệt có tính chất ñòi hỏi phải ñịnh giá là ñất ñai tham gia vào nhiều
quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của
sản phẩm, không hao mòn càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì phần
lớn là ñầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội...; do ñó chi phí ñầu tư làm tăng giá trị của ñất ñai là rất chìu tượng,
khó xác ñịnh, khó phân bổ cho từng thửa ñất, thiếu cơ sở xác ñịnh mức chi phí
cụ thể làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
1.1.2. Thị trường ñất ñai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng
qua lại lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. Hay nói cách khác thị trường là
nơi trao ñổi hàng hóa ñược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa
người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hóa. Thị trường
hiểu theo nghĩa rộng là các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua trao
ñổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau, thị trường hiểu theo nghĩa
hẹp là chỉ khu vực và không gian trao ñổi hàng hóa.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai,
thị trường ñất ñai có thể ñược hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp, theo nghĩa
rộng là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch ñất ñai diễn ra tại một khu
vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất ñịnh. Theo nghĩa hẹp,
thị trường ñất ñai là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến
giao dịch ñất ñai. Thị trường ñất ñai là một bộ phận cấu thành quan tọng
của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế thị trường ñịnh hướng
XHCN như ở nước ta. Tại ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh "ðất ñai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu"(Quốc hội, Luật ðất ñai
2003), do ñó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai ở nước
ta, chủ thể lưu thông trên thị trường ñất ñai trên ý nghĩa chung là quyền sử
dụng ñất.
ðối với thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về
ñất ñai, các giao dịch diễn ra trên thị trường ñất ñai khu vực thường quan tâm
giải quyết những vấn ñề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán
như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa ñất, hình thức và phương thức

thanh toán.. nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường ñất ñai quốc gia hay
quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực ñầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối ña
của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị
trường này là ñất tại các ñô thị, vùng ven ñô thị, khu công nghiệp, khu chế
xuất và các ñặc khu kinh tế...
1.1.3. Giá ñất.
1.1.3.1. Khái niệm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


Theo khoản 23 ðiều 4 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: Giá quyền sử
dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất
do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về QSD ñất.
Giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau (Quốc hội, Luật ðất ñai
2003).
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy ñịnh giá .
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc do ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
- Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Trên thực tế có hai loại giá ñất: Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá
ñất thị trường. Nhà nước là người ñại diện chủ sở hữu quy ñịnh ra giá ñất,
sử dụng giá ñất làm công cụ kinh tế ñể người quản lý và người sử dụng ñất
tiếp cận với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công
bằng trong phân phối ñất ñai. Như vậy giá ñất do Nhà nước quy ñịnh chỉ
nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế ñất giữa Nhà nước - chủ sở hữu ñất
và người sử dụng ñất - người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất.
Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng ñất,

thế chấp, bão lãnh... giữa các chủ sử dụng ñất. Ngược lại giá thị trường là
giá ñược hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất, thế
chấp, góp vốn bằng tài sản ñất giữa các chủ sử dụng ñất. Hai giá này ñều có
mặt trong việc xử lý các quan hệ ñất ñai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa
Nhà nước với người sử dụng ñất và giữa người sử dụng ñất với nhau. Do ñó,
ñể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ñất ñai nói trên cần
phải có hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


1.1.3.2. Những văn bản quy ñịnh của Nhà nước về giá ñất
ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền sử
dụng ñất và phù hợp với sự ñiều chỉnh bổ sung của Luật ðất ñai, Nhà nước
ñã ban hành các Nghị ñịnh và văn bản pháp quy quy ñịnh về khung giá các
loại ñất.
Luật ðất ñai ban hành ngày 14/7/1993 ñã thừa nhận việc chuyển
quyền sử dụng ñất và khẳng ñinh ñất là tài sản có giá, Nhà nước xác ñịnh
giá các loại ñất. ðiều 694 Bộ luật dân sự quy ñịnh các bên tham gia thị
trường thoả thuận giá trên cơ sở khung giá do Nhà nước ban hành. Căn cứ
ñiều 12 Luật ðất ñai 1993, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 80/CP
ngày 6/11/1993 quy ñịnh khung giá các loại ñất. Tuy nhiên trong những
năm qua giá ñất còn nhiều biến ñộng; chịu sự tác ñộng, ñiều tiết của nhiều
yếu tố nên Chính phủ ñã ban hành những quy ñịnh mới về giá ñất cho phù
hợp với thực tế. Cụ thể:
- Ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 87/CP thay thế
cho Nð 80/CP quy ñịnh khung giá các loại ñất ñược ñiều chỉnh theo hệ số
K từ 0,8 ñến 1,2.
- Thông tư số 94- TT/LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá

Chính Phủ- Tài Chính- Xây Dựng - Tổng Cục ðịa chính hướng dẫn thi
hành Nghị ñịnh 87/CP của Chính phủ quy ñịnh: Trường hợp ñịa phương tổ
chức ñấu gía quyền sử dụng ñất thì giá ñất ñược xác ñịnh cho từng trường
hợp cụ thể, nhưng không ñược thấp hơn mức gía ñất hiện hành của cùng
loại ñất, hạng ñất, vị trí của ñường phố do UBND cấp tỉnh quy ñịnh.
- Thông tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thi hành Nghị ñịnh 89/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


- Luật ðất ñai sửa ñổi (1998) ñã mở rộng thêm hình thức giao ñất ñể
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và quy ñịnh thực hiện từ ngày 01/01/1999.
- Bộ Tài chính ban hành Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC ngày
18/02/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng.
- ðể cụ thể hóa Luật ðất ñai 2003 ngày 16/11/2004 Chính phủ ban
hành Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñinh giá ñất và
khung giá các loại ñất.
- Ngày 26/11/2004 Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 188 của Chính phủ.
1.1.4. Một số khái niệm khác.
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá,
giá trị cao nhất là người trúng giá (Chính phủ, Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP).
- ðấu giá bất ñộng sản: Là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể
chọn người mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá
tài sản.
- ðấu thầu: Là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán
với giá rẻ nhất thì giao cho làm hoặc ñược bán.

- ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình
thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh
(Chính phủ, Nghị ðịnh 188/2004/Nð-CP).
- ðịnh giá bất ñộng sản: Là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một
bất ñộng sản cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


- Sàn giao dịch BðS: Là nơi diễn ra các giao dịch bất ñộng sản và
cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất ñộng sản. (Quốc hội, Luật kinh
doanh BðS 2006).
1.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất, các hình thức ñấu giá và thị trường bất
ñộng sản trên thế giới.
1.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng ñất ñai. Xét về phương diện tổng
quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh. (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006).
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị
trường nhằm phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của
Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn
nhau, chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó
giá ñất Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất thị

trường luôn ở trạng thái ñộng.
1.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là bất ñộng sản. Trong hoạt ñộng ñịnh
giá có ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá
ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các nước
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ
nhiều thập kỷ qua.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñã trở
thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá
ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào
ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch
dân sự trên thị trường BðS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và
BðS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt
ñộng quản lý của Nhà nước ñối với thị trường BðS vừa là một loại dịch vụ
phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá
ñất và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất
giống nhau, sự giống nhau ñó có thể tóm tắt qua một số ñiểm chính sau ñây:
2.2.2.1 ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một
trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt ñộng này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình

bằng việc ñảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước ñầy ñủ, ổn ñịnh thị
trừờng bằng các biện pháp kinh tế, hoạch các biện pháp hành chính thông qua
các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu ñất và BðS khác phải nộp theo
quy ñịnh của pháp luật.
2.2.2.2 Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và bất ñộng sản diễn ra trong hành lang
pháp lý ñã ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


chi tiết.
a. Về chế ñộ ñịnh giá bất ñộng sản
Các tài sản thuộc ñối tượng phải ñịnh giá là ñất và các BðS khác gắn
liền với ñất. Phạm vi cần ñịnh giá là những loại ñất và BðS thuộc diện phải
chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục ñích sử dụng; việc ñịnh giá ñất và BðS ñược tiến hành
theo ñịnh kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy ñịnh của mỗi
nước, trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế
chấp hoặc chuyển mục ñích sử dụng ñất hoặc BðS thì việc ñịnh giá ñất và
BðS ñược tiến hành ñột xuất theo yêu cầu.
b. Nội dung, trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và BðS tại mỗi nước có thể ñược phân
chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của
hoạt ñộng ñịnh giá ñược quy ñịnh tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
c. Phương pháp ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Tất cả các nước ñều sử dụng những phương pháp ñịnh giá truyền
thống, ñó là:
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của
những BðS tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường (BðS so sánh) làm

cơ sở ñể xác ñịnh giá cho những BðS cần ñịnh giá (Chính phủ, Nghị ñinh
188/2004/Nð-CP).
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa ñất ñã ñược ñầu tư có thể ước
tính bằng tổng giá trị ñất và giá trị các công trình gắn liền với ñất ñã ñược
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp ñầu tư) là phân tích thị trường
ñầu tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai.
d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan ñịnh
giá.
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức ñịnh giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà
nước và tổ chức ñịnh giá của tư nhân. Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự
quản lý về mặt nhà nước của cơ quan ñịnh giá nhà nước.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá ñất và BðS; thực hiện quản lý nhà nước
về công tác ñịnh giá ñất và BðS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá ñất và BðS ñược ñịnh giá theo chu kỳ hoặc
ñịnh giá ban ñầu, những BðS có giá trị lớn (tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước)
chỉ có hiệu lực pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ñịnh giá trung ương phê duyệt
(một tổ chức hoạt ñộng không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của
Chính phủ và ñại diện của Hiệp hội ñịnh giá trung ương - do các tổ chức ñịnh
giá tư nhân thành lập - tham gia). Trường hợp những thửa ñất hoặc BðS có
sự tham gia ñịnh giá của tư nhân, nếu kết quả ñịnh giá của các cơ quan ñó có
sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng ñược thì buộc
phải ñưa ra toà ñể giải quyết, quyết ñịnh của toà sẽ là quyết ñịnh cuối cùng

và có hiệu lực pháp luật.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của tư nhân: ñược hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm ñáp ứng các nhu cầu thường xuyên, ña dạng
của khu vực sở hữu tư nhân về ñất ñai và BðS như: thế chấp, chuyển
nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, ñầu tư phát triển và trong nhiều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị ñất và BðS giữa các
bên có liên quan. Tổ chức ñịnh giá tư nhân hoạt ñộng chủ yếu dưới hình
thức công ty kinh doanh BðS hoặc tư vấn pháp luật.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới. Tuy nhiên công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết
các nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và ñược tổ chức thành một hệ
thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài
chính, Bộ ðất ðai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Toà án) nhưng ñều có
những ñiểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (ñều có
những nét cơ bản giống nhau) và ñộc lập khi hoạt ñộng ñể thực hiện nhiệm
vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai trong cơ chế thị trường BðS.
1.2.3. Các hình thức ñấu giá trên thế giới.
ðấu giá là một cơ chế thị trường trong ñó một vật hữu hình hay vô
hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật ñấu giá)
ñược trao ñổi mua bán trên cơ sở giá chào nhứng người tham gia ñấu giá
hay người trả giá, những thành viên tham gia thị trường. ðấu giá cung cấp
một hệ quy tắc ñiều chỉnh qua ñó quyết ñịnh mua hay bán cho người trả giá
thích hợp nhất, ñấu giá ñược tổ chức vào thời ñiểm xác ñịnh với số người

hạn chế.
Một trong những ñặc ñiểm của ñấu giá là vật chào bán có giá trị
chung hay riêng ñối với những người tham gia. Một vật chỉ có thể có giá trị
(riêng) nếu nó rơi vào tay một người nhất ñịnh, sưu tầm ñồ cổ chẳng hạn.
Một ñồng tiền cổ ñối với nhiều người thì không khác gì vật bỏ ñi nhưng ñối
với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia sản. Vật mang giá trị chung nếu nó
có cùng giá trị tương ñương ñối với tất cả mọi người tham gia ñấu giá.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Một ñặc trưng khác của ñấu giá là phương thức thực hiện, người
thắng cuộc có thể trả (hoặc ñược trả) theo giá mà người ñó chào hoặc theo
mức giá liền kề. Việc ñầu giá có thể ñược tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ
niêm phong.
- ðấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất ñược mua
vật ñấu giá và trả tiền tại mức giá ñó. Mặt khác trong ñấu thầu, người thắng
cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và ñược trả
bằng mức giá ñó. Chẳng hạn như việc ñấu thầu xây dựng công trình công
cộng, trên thực tế ñấu giá mức thứ nhất thường ñấu giá niêm phong hoặc
ñấu giá kiểu Hà Lan.
- ðấu giá mức thứ hai: Chấp nhận ở mức trả giá cao nhất mà người
thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền kề dưới mức thắng cuộc,
ñấu giá mức thứ hai thường là ñấu gia niêm phong hoặc ñấu giá kiểu Anh.
- ðấu giá niêm phong: ðây là hình thức ñấu giá trong ñó người tham
gia cùng nộp giá chào một lúc mà không ñược biết giá của người khác cũng
như giữ kín không cho biết mức giá của mình, thông thường người trả giá
cao nhất sẽ thắng, người thắng có thể trả theo giá ñã chào hoặc tại mức giá
thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc.

- ðấu giá kiểu Hà Lan: Người bán ñấu giá ñưa ra một mức giá rất cao
cho vật ñấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi, mức giá sẽ ñược
hạ xuống dần dần theo một chiếc ñồng hồ, nếu người trả giá chấp nhận mức
giá thì phải nhấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội, phương
thức này ñược áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan.
- ðấu giá kiểu Anh: Người bán ñấu giá ñiều khiển cuộc bán ñấu giá
sao cho người trả giá thắng ñược mức hiện tại, giá chào mới phải cao hơn
giá chào cũ một khoảng cho trước, cuộc ñấu giá chấm dứt khi không còn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15