Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tiền

BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
BÀI LÀM
I/ MỞ ĐẦU
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường ngày càng hội nhập sâu rộng
như Việt Nam hiện nay, các giao dịch dân sự là công cụ hữu hiệu để các chủ thể
tìm kiếm được lợi ích của mình. Tuy nhiên, một nền kinh tế năng động như vậy
cũng chứa đựng không ít rủi ro, bởi thế việc nhận biết, khắc phục và hạn chế
những rủi ro đó ngay từ khi các giao dịch đó được ký kết là một việc làm khôn
ngoan, chủ động và cần thiết. Bởi lẽ đó, các nhà làm luật đã quy định về các biện
pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, trên thực tế, việc thực hiện các biện
pháp bảo đảm còn có nhiều tranh chấp. Với việc lựa chọn đề tài: “ Tìm hiểu 3
vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ vay tiền”, nhóm em xin được làm rõ hơn về biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ bằng bất động sản. Đồng thời nhóm em cũng đưa ra những nhìn nhận,
đánh giá về cách giải quyết cảu Tòa án trong những vụ tranh chấp cụ thể.
II/ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1. Cơ sở lí luận
Một nền kinh tế năng động luôn chứa đựng những yếu tố rủi ro và việc
nhận biết chúng, khắc phục và ngăn chặn những rủi ro ngay từ chính những gio
dịch được kí kết là một cách làm khôn ngoan và chủ động mà các nhà làm luật
đã dự phòng thông qua việc thiết kế quy định pháp lụat về các biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Các biện pháp này được quy định trong phần thứ
ba của BLDS 2005 và tiếp tục được cụ thể hóa trong Nghị định số 163/2006/NĐ
– CP của chính phủ về giao dịch bảo đảm. Như vậy các biện pháp bảo đảm nghĩa
vụ dân sự là các biện pháp dự phòng do các bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm
lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lí những tài
sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ nghĩa vụ trong trường hợp
nghĩa vụ đó bị vi phạm. Các biện pháp bảo đảm có những đặc điểm đặc thù hoàn
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

1

BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
toàn khác so với những giao dịch dân sự thông thường. Thứ nhất, các biện pháp
bảo đảm chỉ phát sinh trên cơ sở có sự thỏa thuận của các bên chủ thể. Hay nói
cách khác, các biện pháp bảo đảm không mặc nhiên phát sinh trên cơ sở hợp
đồng chính, trừ trường hợp các quan hệ vay tiền trog lĩnh vực tín dụng ngân
hàng. Các biện pháp bảo đảm này có xuất hiện hay không là tùy thuộc vào sự
định đoạt, thỏa thuận của các bên chủ thể. Thứ hai, các biện pháp bảo đảm được
coi là hợp đồng phụ với mục đích để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trong một
hợp đồng xác định (được gọi là hợp dồng chính). Vì lẽ đó, các biện pháp bảo
đảm chỉ được xác lập sau hay đồng thời với việc xác lập hợp đồng chính. Các
biện pháp bảo đảm không tồn tại độc lập mà luôn gắn liền với một hợp đồng cụ
thể có chứa đựng những nghĩa vụ cần bảo đảm. Theo nguyên tắc chung, nếu hợp
đồng chính vô hiệu thì hợp đồng phụ cũng vô hiệu theo, tuy nhiên đối với biện
pháp bảo đảm lại có ngoại lệ riêng. Do đó có thể có trường hợp hợp đồng chính
vô hiệu (ví dụ hợp đồng vay tiền) nhưng các biện pháp bảo đảm vẫn có giá trị thi
hành. Nếu hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị hủy bỏ hay đơn phương chấm
dứt thực hiện thì các biện pháp bảo đảm cho hợp đồng đó vẫn có giá trị, hiệu lực
thi hành để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ hoàn trả. Giao dịch bảo đảm vô
hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận biện pháp bảo đảm là một phần không thể tách rời của hợp
đồng chính. Thứ ba, lợi ích vật chấtlà đối tượng chủ yếu của các biện pháp bảo
đảm. Nghĩa vụ cần được bảo đảm là nghĩa vụ mang tính chất tài sản cho nên đối
tượng của các biện pháp bảo đảm cũng phải mang tính tài sản. Bởi vì chỉ có lợi
ích vật chất hoặc tài sản mới bù đắp, khấu trừ các lợi ích vật chất bị mất mát,
thiệt hại trừ biện pháp tín chấp. Thứ tư, các biện pháp bảo đảm có tính chất dự
phòng, chỉ được áp dụng khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra. Trong thời gian
có hiệu lực của biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đối với đối với tài sản bảo đảm
vẫn thuộc về bên có nghĩa vụ nhưng quyền năng pháp lí đối với tài sản đó bị hạn

LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

2


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
chế . Nếu đến hẹn bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình thì
bên có nghĩa vụ được khôi phục đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu đối với tài
sản bảo đảm. Nếu đến hạn có sự vi phạm nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm đó mới bị
xử lí để khấu trừ phần nghĩa vụ bị vi phạm. Do có tính chất dự phòng nên tài sản
bảo đảm có thể không cần phải được hình thành vào thời điểm xác lập nghĩavụ
bảo đảm. Thứ năm, phạm vi các biện pháp bảo đảm do các bên thỏa thuận, có thể
là toàn bộ hay một phần nghĩa vụ. Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm cả
nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại. Về nguyên tắc, phạm vi của các biện
pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi của nghĩa vụ chính. Thứ sáu, các biện
pháp bảo đảm có mục đích bảo vệ lợi ích cho bên có quyền một cách chắc chắn
thông qua việc thỏa thuận về một tài sản dự phòng sẽ được xử lí để khấu trừ
nghĩa vụ vi phạm. Thông qua việc áp dụng các biện pháp bảo đảm bên có quyền
sẽ không bị động mà trở thành chủ động trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của mình trong các giao dịch dân sự
Đối tượng của các biện pháp bảo đảm là tài sản. Điều 320, BLDS 2005
quy định về các tài sản bảo đảm cụ thể. Các tài sản bảo đảm phải đáp ứng các
yêu cầu sau: Tài sản do các bên thỏa thuận và phải thuộc quyền sở hữu của bên
bảo đảm. Bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba mà người này cam
kết dùng tài sản thuộc sở hữu của họ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có
nghĩa vụ đối với bên có quyền. Nếu tài sản bảo đảm thuộc sở hữu chung của
nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu đó.
Doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Tài sản bảo đảm không phải là đối tượng bị tranh chấp về quyền sở hữu cũng

nhưquyền sử dụng…chỉ khi nào các tranh chấp này được giả quyết bằng văn bản
thỏa thuận giữa các bên hoặc thông qua phán quyết của Tòa án hoặc quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới được đưa vào làm đối tượng của
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

3


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
các biện pháp bảo đảm. Tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép lưu thông.
Những tài sản gắn với yếu tố nhân thân của chủ thể không thể là đối tượng của
biện pháp bảo đảm. Những tài sản được phép giao dịch là sản là tài sản không bị
cấm giao dịch theo quy định của pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch. Tài
sản bảo đảm phải được xác định cụ thể. Nếu tài sản bảo đảm thì phải xác định nó
mang tính chất của tài sản động sản hay bất động sản, là vật đặc định hay vật
cùng loại, có hay không có giấy đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định của
pháp luật, thuộc loại vật đồng bộ hay bao gồm cả vật chính vật phụ,…Nếu là tài
sản hình thành trong tương lai phải có giấy tờ chứng minh,…Một tài sản cũng có
thể được dùng để làm vật bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu
tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, vật đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các
nghĩa vụ được bảo đảm trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc trường hợp pháp
luật có quy định khác. Việc dùng một tái sản để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ thì
bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo
đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
Theo quy định của BLDS 2005, hình thức của các biện pháp bảo đảm phải
được thực hiện bằng văn bản. hình thức đóng vai trò quan trọng trong việc tạo
căn cứ để các bên thực hiện hợp đồng, là căn cứ để xác định trách nhiệm của các
bên nếu tranh chấp xảy ra. Bên cạnh việc lập văn bản các giao dịch bảo đảm
cũng cần phải công chứng, chứng thực nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật
có quy định. Thông thường đối tượng của các giao dịch bảo đảm thuộc loại tài

sản phải đăng kí quyền sở hữu thì khi giao kết các bên phải công chứng, chứng
thực. Đăng kí giao dịch bảo đảm là một thủ tuục pháp lí quan trọng do pháp luật
quy định hoặc các bên tự thỏa thuận. Đăng kí giao dịch là điều kiện làm phát
sinh hiêu lực của giao dịch bảo đảm. Đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp
lý đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Đăng ký giao dịch bảo
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

4


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
đảm là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp dùng một
tài sản bảo đảm cho nhiều quan hệ nghĩa vụ.
2. Nhận xét và đánh giá một số vụ án.
Vụ án thứ nhất:
Ngày 28/06/2004, Ngân hàng Vietcombank ký hợp đồng tín dụng cho vợ
chồng ông Hồ Anh Tuấn vay 300 triệu đồng để mua nhà, đất số 44, lô A.12,
khu dân cư Phường An Bình, TP. Biên Hòa (do Công ty S đầu tư xây dựng và
bán), thời hạn 84 tháng. Cùng ngày các bên ký hợp đồng thế chấp chính nhà, đất
số 44 để bảo đảm cho khoản vay (các bên đã thoả thuận: "khi có giấy chủ quyền
nhà, đất, bên thế chấp sẽ làm thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo
đảm". Ngày 29/06/2004, Ngân hàng phát hành văn bản số 688/NHCT.BH4
thông báo cho Công ty S về khoản vay và đề nghị hỗ trợ quản lý tài sản đảm
bảo.Cũng trong ngày 29/06/2004, vợ chồng ông Tuấn ký bản thỏa thuận bán
nhà trên cho bà Lan và được UBND phường An Bình xác nhận "chữ ký". Đến
ngày 04/10/2005, vợ chồng ông Tuấn một lần nữa ký "hợp đồng đặt cọc và mua
bán nhà số 44" với bà Lan với giá 550 triệu đồng, trên hợp đồng các bên tự
ghi:"tuy là TSBĐ nhưng ngân hàng không có quyền xử lý nhà để thu hồi nợ
vay, người phải trả tiền vay là bà Lan" và vẫn được UBND xã An Bình tiếp
tục xác nhận "về chữ ký" của các bên trên hợp đồng.Ngày 27/07/2006, UBND

TP. Biên Hòa ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ cho vợ chồng ông
Tuấn và giao Công ty S, tháng 12/2006, Công ty S đã giao giấy tờ nhà, đất cho
ngân hàng H quản lý, sau nhiều lần ngân hàng yêu cầu, đến ngày 23/05/2007,
vợ chồng ông Tuấn mới thực hiện nghĩa vụ công chứng và đăng ký giao dịch
bảo đảm (GDBĐ). Đến khi hết hạn thanh toán nợ, ngân hàng đến thanh lý nhà
của ông Tuấn thì bà Lan đã ngăn lại và Ngân hàng đã gửi đơn yêu cầu Tòa giải
quyết.
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

5


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
Bản án sơ thẩm số 344/2009/DS-ST ngày 06/08/2009 của TAND TP.
Biên Hoà và bản án phúc thẩm số 319/2009/DS-PT ngày 08/11/2009 của TAND
tỉnh Đồng Nai đều chung cách nhận định: Hợp đồng thế chấp ngày 28/06/2004
giữa Ngân hàng Vietcombank với vợ chồng ông Tuấn là vô hiệu vì sau khi đã
được cấp giấy sở hữu nhà các bên không đăng ký giao dịch bảo đảm; đến ngày
27/07/2006, UBND TP. Biên Hòa ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và
QSDĐ cho vợ chồng ông Tuấn thì ngày 23/05/2007 mới lập hợp đồng thế chấp
mới để công chứng và đăng ký GDBĐ – nên hợp đồng này cũng không có giá
trị. Hợp đồng bán nhà đều có xác nhận của UBND phường, dù thủ tục chưa hoàn
tất nhưng là sự tự nguyện của các bên trong khi các HĐTC ngày 28/04/2004
và HĐTC ngày 28/06/2004 chưa có hiệu lực, nay bên bán đã có giấy tờ sở hữu,
nên các hợp đồng ấy không vi phạm gì về nội dung và hình thức, được tiếp tục
thực hiện. Điều lưu ý là trong vụ án này, bản án đều ghi nhận rõ: các bên đương
sự mua – bán nhà đều không có tranh chấp gì với nhau nên toà chỉ công
nhận hiệu lực việc mua bán mà không giải quyết (nhưng vẫn tuyên: ngân
hàng H trả giấy tờ nhà đất để các bên hoàn thiện thủ tục mua bán).
*Nhận xét của nhóm

Tại thời điểm mua bán, các bên mua – bán đều nhận thức rõ (và ghi ngay
trong hợp đồng) nhà được mua bán trên thực tế là chưa đủ điều kiện theo quy
định của pháp luật để có thể chuyển nhượng, như: tài sản đang thế chấp cho ngân
hàng; nhà chưa có quyền sở hữu; nhà chưa bàn giao; quyền sở hữu chưa xác lập,
… song các bên lại tự thoả thuận rằng: người mua tự chịu trách nhiệm về khoản
vay của người bán đối với ngân hàng. Hiển nhiên thoả thuận này là trái luật, vừa
không ràng buộc gì cho ngân hàng, vừa chính nó đã tự loại trừ yếu tố khiếu nại
(nếu có) về ý thức chủ quan ngay tình, hay có nhầm lẫn của bên mua (tức không
biết về khoản nợ với ngân hàng và GDBĐ của bên bán). Công nhận hiệu lực
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

6


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
thực tế và pháp lý của GDBĐ đã xác lập bổ sung; và một khi đã xác định nghĩa
vụ trả nợ của bị đơn (các khoản vay tại ngân hàng), thì việc kê biên tài sản (bất
kỳ thuộc sở hữu bị đơn) theo yêu cầu của nguyên đơn để bảo đảm thi hành án,
cũng là việc phải làm. Dù GDBĐ về hình thức chưa hoàn thiện, bị xem là chưa
phát sinh hiệu lực, tuy nhiên, việc tòa tuyên ngay hợp đồng bảo đảm vô hiệu
song song việc tuyên thừa nhận quyền duy trì giao dịch bán nhà, là không thỏa
đáng, chính cách xử lý này đã hợp pháp hoá việc người khác xâm hại lợi ích hợp
pháp của nguyên đơn.
*Cách giải quyết của nhóm:
Theo ý kiến của nhóm em thì công nhận hiệu lực thực tế và pháp lý của
GDBĐ đã xác lập bổ sung giữa Ngân hàng Vietcombank với ông Hồ Anh Tuấn.
Hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà giữa ông Tuấn và bà Lan và hai người phải hoàn
trả nhau những gì đã nhận vì ngoài văn bản mua bán nhà trình đến UBND
phường (về hình thức đều được Chủ tịch UBND phường An Bình, ký xác nhận
"về chữ ký"), các bên không có bất kỳ giấy tờ gì về tài sản để giao nhận cho

nhau, hệ quả là các bên không (và cũng không thể) thực hiện bất cứ hành vi gì về
thủ tục đăng ký xác lập mới quyền sở hữu theo luật định, điều này đồng nghĩa về
thủ tục giao dịch mua bán chưa được nhà nước và pháp luật thừa nhận. Với các
vi phạm trên, hiển nhiên các giao dịch mua bán nhà chưa hội đủ yếu tố hợp pháp,
hợp lệ, phải được toà tuyên hủy bỏ khi xét xử vụ án trên ngân hàng là nguyên
đơn. Việc không hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà giữa bị đơn với người thứ
ba, là sự gián tiếp thừa nhận và bảo vệ một quan hệ trái pháp luật, làm ảnh
hưởng đến lợi ích chính đáng của ngân hàng Vietcombank. Mặt khác, GDBĐ
giữa ngân hàng và gia đình ông Tuấn đã được đăng ký còn hợp đồng bán nhà
giữa ông Tuấn và bà Linh không được đăng ký.Mục đích của việc đăng ký giao
dịch bất động sản là nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm trong các giao
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

7


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
dịch bảo đảm, bên có quyền trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản
khác. Giao dịch bất động sản nếu được đăng ký sẽ phát sinh giá trị “đối kháng”
với người thứ ba. Giá trị đối kháng được hiểu là trong trường hợp phát sinh tranh
chấp với bên thứ ba, nếu giao dịch bất động sản có đăng ký thì bên chủ thể có
quyền sẽ. Do đó pháp luật bảo vệ những giao dịch có đăng ký.
Vụ án thứ hai:
Ngày 24 tháng 12 năm 2005, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã
mở phiên tòa xét xử vụ án dân sự về tranh chấp bất động sản được dùng để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ vay tiền giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Cao Hiến
Trú quán: Số 10 Hùng Vương, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh;
Bị đơn: Ông Phạm Thanh Xuân
Trú quán: Số 19 Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh;

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Bà Nguyễn Thị Minh- là vợ ông Phạm Thanh Xuân
Nguyên đơn trình bày như sau:
Ông Nguyễn Cao Hiến và ông Phạm Thanh Xuân là chỗ bạn bè vốn quen
biết nhau, khi làm ăn, kinh doanh có gặp khó khăn thường giúp nhau giải quyết.
Ngày 24/1/2005, ông Xuân có đến nhà ông Hiến và hỏi vay 1 tỷ đồng để sử
dụng đầu tư mở rộng cơ sở kinh doanh dịch vụ chụp ảnh và áo cưới của mình.
Ông Xuân hứa là chỉ vay trong 3 tháng, nghĩa là đúng 24/4 ông sẽ trả tiền đã
vay cho ông Hiến. Là chỗ bạn bè lâu năm, ông Hiến đồng ý cho ông Xuân vaykhông lấy lãi. Nhưng do số tiền vay là quá lớn, cả hai bên đã nhất trí là phải ký
kết hợp đồng vay tiền, bản hợp đồng này được ký kết và chứng thực theo đúng
trình tự và thủ tục do pháp luật hiện hành quy định. Ngoài ra, để đảm bảo việc
thực hiện nghĩa vụ trả tiền cuả mình đối với ông Hiến, trong hợp đồng vay tiền,
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

8


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
ông Xuân đã đồng ý thế chấp căn nhà của vợ chồng ông đang sinh sống - căn
nhà số 19, trên đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh. Theo đó,
ông Xuân đã cam kết, nếu đến hạn mà ông không trả được nợ cho ông Hiến thì
căn nhà trên sẽ thuộc về ông Hiến. Tuy nhiên, vợ ông Xuân là bà Nguyễn Thị
Minh không hề biết đến hợp đồng vay tiền và cam kết thế chấp nhà của ông
chồng mình với ông Hiến. Sau khi mọi thủ tục được hoàn tất, ông Hiến đã giao
tiền cho ông Xuân. Nhưng do tính toán sai trong quá trình đầu tư kinh doanh
nên chỉ trong vòng 2 tháng sau, doanh nghiệp của ông Xuân thua lỗ trầm trọng,
vì thế, đến kỳ hạn 3 tháng, ông Xuân vẫn không thể trả nợ được cho ông Hiến.
Tuy ông Hiến đã ra hạn thêm một tháng nhưng ông Xuân vẫn không trả nợ. Đến
tháng 5 năm 2005, ông Hiến chính thức đòi ông Xuân phải trao ngôi nhà đang
sinh sống- căn nhà số 19, trên đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng

Ninh cho mình theo đúng hợp đồng giữa các bên đã ký kết ngày 24/1/2005. Biết
chuyện này, vợ ông Xuân là bà Nguyễn Thị Minh đã phản đối và không chịu
giao nhà vì lý do: căn nhà nêu trên được hai vợ chồng bà mua bằng tài sản
chung, nên thuộc sở hữu của hai vợ chồng, chồng bà không có quyền thế chấp
nó nếu không được sự đồng ý cuả bà. Vì thế bà Minh cho rằng hợp đồng thế
chấp mà chồng bà đã ký với ông Hiến không hề có hiệu lực, bởi đó, bà không
giao nhà. Trước thái độ của bà Minh, ông Hiến đã kiện vụ việc ra Tòa đồng thời
yêu cầu Tòa án buộc ông Xuân phải chuyển quyền sở hữu căn nhà số 19 cho
mình theo hợp đồng mà hai bên đã ký.
* Giải quyết của Tòa án
Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã tiếp nhận hồ sơ và thụ lí vụ án trên.
Theo nhận định của tòa, giữa ông Hiến và ông Xuân đã xác lập một hợp đồng
cho vay với giá trị 1 tỷ đồng, đi kèm với nó là một hợp đồng thế chấp căn nhà số
19, trên đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh. Tuy nhiên, hợp
đồng thế chấp ở đây được coi là vô hiệu theo khoản 3 điều 28 Luật hôn nhân và
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

9


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
gia đình quy định “Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên
quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình,
việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thoả
thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định
tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.” . Bên cạnh đó, Tòa án xác định mặc dù hợp
đồng thế chấp bị coi là vô hiệu nhưng hợp đồng cho vay vẫn có hiệu lực. Do vậy,
Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh yêu cầu ông Xuân và bà Minh phải hoàn trả số
tiền 1 tỷ mà ông Hiến cho vay đồng thời tuyên bố hợp đồng thế chấp là vô hiệu.
* Nhận xét của nhóm

Theo nhóm chúng em, trong tình huống này Tòa án cần làm rõ trách
nhiệm của mỗi bên tham gia giao dịch dân sự. Trước tiên trong trường hợp này
ta có thể nhận thấy có hai hợp đồng được xác lập. Hợp đồng thứ nhất là hợp
đồng cho vay còn hợp đồng thứ hai là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo nguyên tắc, ông Hiên cho ông Xuân vay số tiền 1 tỷ đồng để làm ăn kinh
doanh với kỳ hạn 3 tháng thì theo khoản 1 và 3 điều 474 quy định ông Xuân phải
có nghĩa vụ: “trả tiền khi đến hạn và trong trường hợp vay không có lãi mà khi
đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi đối
với khoản nợ chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố
tương ứng với thời hạn chậm trả tại thời điểm trả nợ, nếu có thoả thuận.’’.
Nhưng do tính toán sai trong quá trình đầu tư kinh doanh nên chỉ trong vòng 2
tháng sau, doanh nghiệp của ông Xuân thua lỗ trầm trọng, vì thế, đến kỳ hạn 3
tháng, ông Xuân vẫn không thể trả nợ được cho ông Hiến. Theo điều 355 BLDS
quy định ‘‘ Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có
nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài
sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật
này.’’ Tức là, nếu đến hạn mà ông Xuân không trả được nợ cho ông Hiến thì
căn nhà số 19, trên đường Chu Văn An, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh sẽ
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

10


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
thuộc về ông Hiến.
Tuy nhiên, vợ ông Xuân là bà Nguyễn Thị Minh không hề biết đến hợp
đồng vay tiền và cam kết thế chấp nhà của ông chồng mình với ông Hiến. Theo
khoản 3 điều 28 BLHN&GĐ quy định “Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao
dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy
nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ

chồng bàn bạc, thoả thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh
riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này” đối chiếu với điều 4 Nghị
định 70/NĐ-CP ngày 3/10/2001 quy định chi tiết thi hành Luật HN&GĐ quy
định “Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các
giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều
này mà không có sự đồng ý của một bên, thì bên đó có quyền yêu cầu Toà án
tuyên bố giao dịch đó vô hiệu theo quy định tại Điều 139 của Bộ luật Dân sự và
hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định tại Điều 146 của Bộ luật Dân
sự.”. Vì vậy, nếu muốn thế chấp căn nhà số 19, đường Chu Văn An thị xã Móng
Cái tỉnh Quảng Ninh để vay tiền thì ông Xuân cần có sự đổng ý của vợ mình là
bà Minh. Hợp đồng thế chấp phải có chữ ký của hai vợ chồng. Trường hợp hợp
đồng thế chấp chỉ có chữ ký của một người thì phải có văn bản của người kia xác
nhận việc đồng ý thế chấp tài sản đó theo quy định tại Điều 343 của Bộ luật dân
sự về hình thức thế chấp tài sản, ví dụ: văn bản đồng ý thế chấp tài sản cho ngân
hàng, văn bản ủy quyền ký kết hợp đồng thế chấp. Hợp đồng thế chấp nhà ở phải
có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện
đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại
nông thôn (khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở). ...Nếu hợp đồng thế chấp chỉ có một
bên vợ hoặc chồng ký kết và không có văn bản thể hiện sự đồng ý của người kia
đối với việc thế chấp đó thì hợp đồng thế chấp sẽ bị vô hiệu theo quy định tại
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

11


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
khoản Điều 4 Nghị định số 70. Ông Hiên không có quyền lợi hợp pháp nào đối
với tài sản thế chấp. Do đó, hợp đồng thế chấp nhà giữa ông Hiên và ông Xuân
là vô hiệu, ông Xuân và bà Minh không có nghĩa vụ phải giao nhà cho ông Hiên
kể cả khi không trả được nợ. Mặc dù vậy, hợp đồng vay tiền giữa ông Hiên và

Ông Xuân vẫn có hiệu lực và ông Xuân phải có nghĩa vụ phải hoàn trả đầy đủ
khoản tiền 1 tỷ đồng mà mình đã vay của ông Hiên.
*Vụ án thứ ba:
Nguyên đơn: Ông Vũ Văn Thắng, sinh năm 1956, trú tại: số 18, ngõ 154,
phố Lương Văn Can, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Bị đơn: Ông Lê Đức Bội, sinh năm 1962, trú tại: số 172, ngõ 14, phường
Yên Nghĩa, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Tóm tắt vụ việc:
Trong đơn kiện, ông Vũ Văn Thắng trình bày:
Ngày 12/12/2002, ông Bội đã thế chấp căn nhà của mình tại số 172, ngõ
14, phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông cho ông Thắng để vay của ông Thắng
một khoản tiền là 1,5 tỷ đồng, có hợp đồng được lập thành văn bản, đã công
chứng, chứng thực, hợp đồng thế chấp đã được đăng kí tại văn phòng đăng kí
quyền sử dụng đất ở địa phương. Theo đó, căn nhà của ông Bội rộng 80m 2 được
hai bên tự định giá là tương đương 2 tỷ đồng tại thời điểm giao kết hợp đồng, sau
ba năm, ông Bội phải hoàn trả số tiền 1,5 tỷ cùng lãi suất 2,5% / năm cho ông
Thắng.
Tuy nhiên, đến tháng 2/2006, không thấy ông Bội đến trả tiền cho mình,
ông Thắng có hỏi nhiều lần, ông Bội đều lấy lý do làm ăn không suôn sẻ nên xin
khất, đợi gom đủ tiền sẽ mang trả cho ông Thắng. Đợi đến tháng 5 vẫn không
thấy ông Bội đến trả tiền, ông Thắng sang nhà yêu cầu ông Bội trả đủ tiền gốc
lẫn lãi, nếu không sẽ lấy nhà của ông Bội, vì giấy tờ nhà của ông Bội ông Thắng
đang cầm và có hợp đồng thế chấp với các điều khoản đã kí. Tuy nhiên, vào thời
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

12


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
điểm này, giá đất đang lên, căn nhà của ông Bội được xác định là có giá trị

khoảng 2,5 tỉ đồng nên ông Bội không cho phép ông Thắng lấy nhà mình, ông
Bội còn nói: giờ không có tiền trả, lấy được gì trong nhà thì lấy, chứ không được
lấy nhà, vì nhà bây giờ là 2,5 tỉ trong khi ông chỉ nợ ông Thắng có khoảng 1,7 tỉ
đồng, nếu ông Thắng lấy nhà thì không thỏa đáng. Ông Thắng thì khẳng định,
ông Bội đã thế chấp nhà cho mình nên khi đến hạn không trả thì ông sẽ lấy nhà,
bất kể là giá nhà tăng hay giảm.
Vì thế, ngày 6/7/2006, ông Thắng đã đưa đơn kiện lên TAND quận Hà
Đông, yêu cầu tòa án giải quyết vụ việc trên.
Quyết định của Tòa án:
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 21/2006/DSST ngày 15/7/2006 của TAND
quận Hà Đông đã xử:
Căn cứ các điều 336, 338, 351, 355 của BLDS, nghị định 163/2006/NĐ CP:
- Hợp đồng vay tiền và hợp đồng thế chấp giữa ông Bội và ông Thắng là
có hiệu lực.
- Yêu cầu ông Bội phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ông Thắng, với tổng
số tiền phải thanh toán là 1 tỉ 612,5 triệu đồng.
- Án phí dân sự: Ông Bội phải chi 50.000 án phí dân sự sơ thẩm
- Trả lại ông Vũ Văn Thắng số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu
số 03869 tại cơ quan thi hành án quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Xét thấy:
Vì khả năng thực tế của ông Bội hiện tại không thể trả được số tiền trên
nên sẽ phải đưa tài sản thế chấp là căn nhà 2 tầng, 80m 2 tại số 172, ngõ 14,
phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ra để xử lí, bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trả nợ. Do hai bên không tự thỏa thuận được phương thức xử lý
nên tòa sẽ cho bán đấu giá căn nhà.
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

13

BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
Tại biên bản bán đấu giá căn nhà của ông Bội ngày 9/10/2006, căn nhà
được bán với giá 2 tỉ 470 triệu. Khoản tiền bán nhà còn lại sau khi thanh toán
cho ông Thắng được trả lại cho ông Bội là 857,5 triệu đồng.
Nhận xét của nhóm:
Quyết định của TAND quận Hà Đông đưa ra là hoàn toàn hợp lý và dựa
trên cơ sở luật định. Cụ thể:
Tại điều 355 quy định rõ, nếu đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thể thực
hiện nghĩa vụ của mình thì việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được tiến hành theo quy
định tại điều 336, 338 BLDS. Theo đó, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được tiến
hành theo thỏa thuận của các bên hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp
luật. Tại điều 338 quy định, “tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh
toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố…” Như vậy, có nghĩa việc xử lí tài sản thế
chấp ở đây được hiểu là việc bán tài sản đó để xác định giá trị, thực hiện nghĩa
vụ trả nợ, trong một vài trường hợp đặc biệt, khi có thỏa thuận của hai bên thì tài
sản thế chấp có thể thuộc luôn về bên nhận thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân
sự. Tuy nhiên đây là trường hợp rất ít, không phải bao giờ cũng xảy ra. Trường
hợp này thường chỉ khi giá trị tài sản tương ứng với nghĩa vụ cần thực hiện, các
bên là chỗ thân quen, muốn giảm bớt thủ tục rườm rà khi xử lý tài sản.
Vì vậy, trong vụ việc trên, việc ông Thắng hiểu rằng việc xử lý tài sản đến
hạn đồng nghĩa với việc ông được phép lấy luôn căn nhà, bất kể giá lên hay
xuống, giá lên thì nhận lời, giá xuống thì chịu lỗ là sai lầm.
Thông thường, tài sản thế chấp được đem xử lí bằng cách bán đấu giá, vì
việc bán đấu giá phải tuân theo quy định của pháp luật và tránh được tình trạng
người nhận cầm cố cố tình bán cho được tài sản, miễn sao thu hồi đủ số nợ mà
không tính đến sự thất thiệt của bên kia. Như vậy, trong khi các bên đang tranh
chấp về việc xử lí tài sản thế chấp trong vụ việc trên, Tòa án đã ra quyết định bán
đấu giá căn nhà là hoàn toàn hợp lý và thỏa đáng.
LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

14


BÀI TẬP NHÓM THÁNG 01- MÔN LUẬT DÂN SỰ
Trên thực tế, thế chấp là biện pháp bảo đảm được áp dụng nhiều nhất
trong các hợp đồng vay tiền vì tính linh hoạt cũng như sự an toàn của nó. Tuy
nhiên, cũng như khi xử lý tài sản cầm cố, xử lí tài sản thế chấp cũng có thể được
giá thấp hơn với nghĩa vụ phải thực hiện, trong trường hợp này, nếu bên có nghĩa
vụ vẫn còn tài sản thì phải dùng tài sản đó thực hiện hết phần nghĩa vụ của mình,
tài sản thế chấp chỉ là biện pháp bảo đảm, chứ không phải là biện pháp thực hiện
nghĩa vụ; còn nếu bên có nghĩa vụ đã hết tài sản thì coi như phần chưa thực hiện
đủ nghĩa vụ là rủi ro mà bên cho vay phải chịu.
Tóm lại, tình huống trên với cách giải quyết của Tòa là hoàn toàn hợp lý,
giúp ta hiểu rõ hơn về việc xử lí tài sản là bất động sản dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ vay tiền.
III/ KẾT LUẬN
Qua việc tìm hiểu ba tình huống trên ta có thể thấy được sự phức tạp của
những tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay
tiền. Thực tiễn gần đây còn phản ánh sự ra tăng và biến tướng của loại tranh
chấp này đòi hỏi các cơ quan chức năng phải vào cuộc. Việc quy định chặt chẽ,
đồng bộ, không có sự chồng chéo giữa những quy định trong bộ luật và giữa
những quy phạm pháp luật với nhau là yêu cầu cấp thiết. Đồng thời, cần có sự
thống nhất trong việc áp dụng pháp luật của Tòa án các cấp- đây là biện pháp
quan trọng để góp phần tạo cơ sở pháp lý ổn định cho các quan hệ dân sự về hợp
đồng nói chung.

LỚP NO8 – TL2 – NHÓM 01

15