BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN VỀ LỐI ĐI

MỤC LỤC.

1


MỞ ĐẦU.
Theo qui định tại Điều 169 BLDS, quyền sở hữu về tài sản của các chủ
thể trong bộ luật dân sự được “pháp luật công nhận và bảo vệ, không ai có
quyền xâm phạm, hạn chế, tước đoạt quyền tài sản” đối với chủ thể đó. Tuy
nhiên trên thực tế, trong quá trình các chủ thể thực hiện các quyền năng của
quyền sở hữu được qui định tại Điều 164 BLDS thì không phải lúc nào chủ sở
hữu cũng có thể độc lập thực hiện các quyền năng theo ý chí chủ quan của mình
mà bị hạn chế bởi một giới hạn nhất định. Đó là bởi, các chủ thể trên không
những là chủ sở hữu của tài sản mà còn là chủ thể tham gia các quan hệ xã hội
khác trong cộng đồng và xã hội. Từ đó, để chủ sở hữu có được những điều kiện
thuận lợi khi sử dụng các quyền của mình, BLDS cho phép họ có một số quyền
nhất định đối với tài sản của người khác và đồng thời cũng phải chịu sự ràng
buộc bởi một số nghĩa vụ nhất định để các chủ thể khác được thuận tiện khi sử
dụng quyền của mình.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi là một trong các
quyền mà pháp luật qui định nhằm vào mục đích đó. Trong tình hình xã hội
hiện nay, khi việc qui hoạch đất đai của Nhà nước chưa được hoàn thiện, nhiều
vướng mắc thủ tục còn gây khó khăn cho việc cấp phát chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người dân thì đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp bất động sản, điển
hình là lối đi qua bất động sản liền kề. Đây là vấn đề nhức nhối của xã hội trong
thời gian hiện nay, tuy đã được cụ thể hoá tại điều 275 BLDS nhưng do sự phức
tạp của mỗi tranh chấp mà các nhà làm luật hiện nay đang đi sâu ngiên cứu
nhằm thống nhất, hoàn thiện việc giải quyết tranh chấp các vụ việc trên.

2

NỘI DUNG.
I. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG
HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN VỀ LỐI ĐI.
1. Khái niệm bất động sản liền kề.
Trước tiên để tìm hiểu về bất động sản liền kề ta cần hiểu rõ khái niệm về
bất động sản. Khoản 1 Điều 174 BLDS qui định như sau:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c, Các tài sản gắn liền với đất đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật qui định”.
BLDS 2005 không nêu khái niệm cụ thể về bất động sản liền kề, tuy
nhiên theo Điều 265 và 266 BLDS về mốc giới giữa các bất động sản ta nhận
thấy có thể thấy rằng, một bất động sản được phân lập với một bất động sản
khác thông qua việc thiết lập ranh giới giữa các bất động sản. Không phải giữa
các bất động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất
không di, dời được mới tồn tại ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại ranh giới
mới có thể tồn tại các bất động sản liền kề. Như vậy, bất động sản liền kề là
những bất động sản có chung ranh giới, không phải tất cả các bất động sản liền
nhau, cạnh nhau đều được coi là bất động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại
một ranh giới về pháp lí cũng như thực tế. Qui chế pháp lí về ranh giới giữa các
bất động sản liền kề đựơc pháp luật cũng như tập quán pháp ghi nhận, ranh giới
giữa các bất động sản là căn cứ để phân lập bất động sản này với bất động sản
khác, là hình thức đặc định hoá một bất động sản. Luôn tồn tại một ranh giới lí

3

tưởng và ranh giới thực tại giữa các bất động sản, trong đó ranh giới lí tưởng là
tiền đề để quyết định ranh giới thực tế.
2. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được BLDS 2005 qui định
tại điều 273, điều luật qui định các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
thuộc sở hữu của người khác nhằm bảo đảm các nhu cầu về lối đi, cấp, thoát
nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết
khác. Riêng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi được bộ luật
cụ thể hoá tại điều 275. Điều 275 qui định quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề về lối đi như sau:
“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ
sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở
hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng;
người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi
phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện
và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động
sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên
thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên;
nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các
chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho
người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.
3. Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề.
4

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói chung là một quyền dân
sự đặc biệt, phát sinh từ quyền sở hữu bất động sản, là chế định xuất phát từ
quyền sở hữu nhưng được thu hẹp về đối tượng, chủ thể, phạm vi sử dụng. Do
vậy mà căn cứ phát sinh, chấm dứt của quyền này mang một số nét đặc thù.
Nét đặc thù của việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
trước tiên ta thấy được là sự chuyển giao đồng thời khi có sự thay đổi về chủ sở
hữu nhà cũng như quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là, khi có sự chuyển
giao về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì mặc nhiên quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề cũng được chuyển giao. Một nét đặc thù khác của việc
xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là, khi thoả thuận để xác lập
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì việc thoả thuận đó là quyền của
chủ sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, ngược lại đó là nghĩa vụ của chủ sở hữu bất
động sản liền kề.
Đối với căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
BLDS đã qui định cụ thể tại điều 279. Theo đó, quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền sẽ chấm dứt khi bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở
hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập vào
làm một. Một trường hợp khác liên quan đến ý chí của chủ sở hữu đang thực
hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Khi chủ sở hữu nhà, người sử
dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động sản của người khác để thoả mãn
quyền của mình thì quyền đó chấm dứt. Ngoài ra, nếu bất động sản không được
khai thác sử dụng, thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phải chấm
dứt theo thời hiệu.
II. QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ, LÍ
LUẬN VÀ THỰC TIỄN.
1. Nội dung và một số vấn đề pháp lí đặt ra với quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề về lối đi.
5

Chủ sở hữu một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều
chủ sở hữu khác nhau có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu của các bất
động sản liền kề thoả mãn các “nhu cầu cần thiết” của mình. Trong các “nhu
cầu cần thiết” đó, “nhu cầu về lối đi” là một vấn đề lớn và hết sức phức tạp.
Nguyên nhân của sự phức tạp trên đó là sự liên quan mật thiết đến quyền lợi,
ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, điều kiện sản xuất, kinh doanh của chủ sở
hữu bất động sản liền kề trong suốt thời gian tồn tại lối đi. Chủ sở hữu bất động
sản có lối đi qua không thể giới hạn quyền có lối đi của người này hay người
khác mà về nguyên tắc phải cho tất cả mọi người đi qua lối đi đã được thiết lập.
Do đó, thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi qua bất
động sản liền kề của người khác được các nhà làm luật coi là vấn đề quan trọng
và phức tạp nhất.
Theo qui định tại Điều 275, thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có
quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề mở một lối đi
thuận tiện và hợp lí nhất ra đến đường công cộng. Về nguyên tắc, chủ sở hữu
nhà, người sử dụng đất bị vây bọc có quyền yêu cầu bất cứ ai trong các chủ sở
hữu bất động sản liền kề vây bọc bất động sản của mình thỏa mãn yêu cầu về
lối đi. Tuy nhiên trên thực tế, yêu cầu ai trong số các chủ sở hữu bất động sản
liền kề lại phải căn cứ vào thực tế tồn tại của bất động sản bị vây bọc và bất
động sản liền kề.
Yêu cầu một lối đi qua bất động sản liền kề để ra đường công cộng là
quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đồng thời nó cũng là nghĩa vụ
của các chủ sở hữu bất động sản liền kề đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc. Theo qui định tại Điều 275, lối đi được yêu cầu là lối đi thuận tiện và hợp
lí nhất đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể khai thác lối đi
một cách hiệu quả nhất. Tuy nhiên, xuất phát từ nhu cầu của con người mà việc
giới hạn mức độ của sự thuận tiện sẽ là rất khó khăn, do vậy không thể chỉ dựa
6

vào tính thuận tiện và hợp lí được qui định tại điều luật mà chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc có quyền tự chỉ định lối theo ý muốn của mình, bởi nếu quyền
lợi nghiêng về một phía sẽ làm nghiêm trọng hơn tình trạng của bên kia. Xét về
việc mở lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sẽ gây ảnh hưởng trực
tiếp và mạnh mẽ nhất đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề so với tất cả các
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác.Việc ảnh hưởng này được thể
hiện trên một số phương diện như:
- Việc thiết lập lối đi sẽ chiếm nhiều diện tích mặt đất nhất so với các loại
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác và vì thế, tổn hại khi mở một
lối đi qua bất động sản đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề là lớn nhất.
-Do lối đi được thiết lập sẽ được sử dụng thường xuyên, liên tục nên sẽ
gây ảnh hưởng rất lớn đến sinh hoạt, sản xuất kinh doanh của chủ sở hữu bất
động liền kề. Tổn hại sẽ là trầm trọng hơn nữa nếu đó là lối đi cho một cơ sở
sản xuất, kinh doanh với các phương tiện vận tải qua lại thường xuyên, liên tục.
Trong khi đó, đối với các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
khác như cấp, thoát nước, mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, quyền trổ
cửa hay một số quyền khác, tất cả đều chỉ xảy ra trong không gian hẹp, ít hoặc
không ảnh hưởng đến con người nói chung và chủ sở hữu bất động sản liền kề
nói riêng. Do vậy, việc xác lập lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đó
phải dựa trên nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của các bên và chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc cũng cần tới sự chấp thuận của chủ sở hữu bất động sản liền kề
khi yêu cầu lối đi thuận tiện nhất cho mình.
Tính thuận tiện và hợp lí của lối đi được pháp luật áp dụng cho chủ sở
hữu bất động sản bị vây bọc. Trên thực tế, tính thuận tiện và hợp lí thường đi
đối với nhau, nhưng trong vấn đề nay vẫn có thể xảy ra những trường hợp chỉ
đáp ứng được một quan niệm thuận tiện hay hợp lí. Tính thuận tiện của lối đi có
thể xác định là lối đi ngắn nhất từ bất động sản bị vây bọc ra đến đường công
7

cộng. Tính hợp lí của lối đi không thể chỉ xét trên tính hiệu quả trong việc sử
dụng lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà tính hợp lí có thể còn
phụ thuộc vào thiệt hại gây ra đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Mặc dù
có rất nhiều vấn đề xung quanh tính thuận tiện và hợp lí của lối đi nhưng một
lối đi ngắn nhất vẫn được coi là lối đi thuận tiện và hợp lí nhất vì nó đem lại
hiệu quả sử dụng cao nhất đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và gây
thiệt hại ít nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Khoản 2 Điều 275 qui định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều
cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít
gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xác định”.
Nếu khoản 1 Điều 275 là qui định cho việc thỏa thuận xác lập lối đi giữa
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề thì
khoản 2 của điều luật đã qui định những tiêu chí làm cơ sở và định hướng cho
việc thỏa thuận xác lập lối đi. Pháp luật qui định về quyền yêu cầu lối đi được
áp dụng cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đồng thời cũng là quyền lựa
chọn của họ khi họ đưa ra yêu cầu về lối đi. Căn cứ theo qui định này thì sau
khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được quyền yêu cầu một trong số các
chủ sở hữu bất động sản liền kề chấp thuận để có lối đi thì hai bên sẽ phải tiếp
tục thỏa thuận về các điều kiện và yếu tố xác định lối đi đó. Các quy trình này
thường được tiến hành đồng thời mà không phải tách biệt thành hai giai đoạn là
yêu cầu lối đi và xác định lối đi. Tuy một lối đi ngắn nhất được coi là lối đi
thuận tiện và hợp lí nhất nhưng trong luật dân sự Việt Nam lại không qui định
một cách cứng nhắc như vây. Đối với khoản 2 Điều 275 việc qui định xác định
lối đi “thuận tiện và ít gây phiền hà nhất cho các bên” đã khiến cho điều luật qui
định về việc xác lập lối đi đó trở nên mềm dẻo hơn, cũng từ đó quyền lợi của
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề được
8

dung hòa. Theo như qui định của điều luật chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc
có thể tự mình xác định ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa
vụ đáp ứng yêu cầu về lối đi qua bất động sản của họ. Trong trường hợp này
chủ sở hữu bất động sản liền kề được yêu cầu có thể từ chối khi đưa ra chứng
cứ chứng minh rằng chủ sở hữu bất động sản khác mới là người phải thực hiện
nghĩa vụ đó đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Điều này sẽ dẫn đến
việc tranh chấp bị kéo dài và tạo sự bất lợi đối với chủ sở hữu bất động sản bị
vây bọc khi họ không có điều kiện để khai thác bất động sản của mình.
Để không xảy ra tình trạng như trên, khi chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản kiền kề dàng cho mình một lối đi thì
họ phải chứng minh được quyền yêu cầu đó đối với một chủ sở hữu bất động
sản liền kề nhất định mà không phải là chủ sở hữu bất động sản khác. Tuy
nhiên, theo tinh thần của điều luật thì không loại trừ khả năng chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc yêu cầu tất cả các chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho
họ một lối đi cần thiết. Trong trường hợp này cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
sẽ căn cứ vào điều kiện thưc tế để để xác định một lối đi cho chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc qua một hoặc hai bất động sản liền kề xác định.
Nếu quyền yêu cầu lối đi thuộc về thuộc về chủ sở hữu bất động sản bị
vây bọc thì việc thỏa mãn yêu cầu đó là nghĩa vụ của của chủ sở hữu bất động
sản liền kề . Tương ứng với nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu về lối đi đối với chủ
sở hữu bất động sản bị vây bọc, chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng có quyền
yêu cầu một sự đền bù thỏa đáng cho việc tạo dựng lối đi đó. Đối với trường
hợp này ta nhận thấy rằng quan hệ nghĩa vụ có phần bị hạn chế bởi ở các nghĩa
vụ thông thường chủ thể có quyền lựa chọn đối tác tham tham gia, quan hệ họ
định tham gia và các phương thức thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên,
nhưng đối với trường hợp này việc tạo lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề quyền tự định đoạt của các bên bị hạn chế, các hạn chế đó là chủ sở hữu
9

bất động sản liền kề buộc phải tham gia vào việc thỏa thuận tạo lập lối đi, họ
chỉ được quyền thỏa thuận để xác định vị trí, chiều dài, chiều rộng của lối đi và
các yêu cầu về bồi thường thiệt hại gây ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Khoản 3 Điều 275 qui định: “Trong trường hợp bất động sản được chia
thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải
dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này
mà không có đền bù”.
Nếu một bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu
khác nhau có thể dẫn đến tình trạng một hay nhiều bất động sản mới được tạo ra
sau khi được phân chia không có lối đi ra đường công cộng. Để đảm bảo cho
các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản sau khi được phân chia khai thác,
sử dụng bình thường bất động sản của họ phải: “dành một lối đi cần thiết cho
người ở trong”. Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này được thiết lập trên
chính bất động sản bị phân chia mà không thông qua việc yêu cầu các chủ sở
hữu sở hữu bất động sản liền kề khác tạo lập lối đi trên bất động sản của họ. Áp
dụng tương tự qui tắc này đối cới trường hợp nhà có nhiều tầng thì chủ sở hữu
các căn hộ tầng trên được sử dụng hành lang và cầu thang để đi xuống tầng
dưới và và tiếp tục ra đến đường công cộng. Lối đi chung cho một bất động sản
bị phân chia hay nhà nhiều tầng của nhiều chủ sở hữu khác nhau đều không đền
bù bất cứ một khoản nào theo qui định tại khoản 3 Điều 275 BLDS.
Ngoài ra một vấn đề khác quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về
lối đi mà ta cần nói đến là bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản khác
trong đó có bất động sản thuộc sở hữu của Nhà nước nhưng đã đưa vào để sử
dụng cho mục đích công cộng, phục vụ cho tất cả mọi người. Trong trường hợp
này, pháp luật sẽ không đặt ra vấn đề sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đối
với các chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Bởi, đây là bất động sản phục vụ
cho mục đích công cộng, đối tượng phục vụ của nó là tất cả mọi người, vậy nên
10

ai cũng có thể sử dụng chúng để thỏa mãn yêu cầu của mình, sao cho phù hợp
với mục đích sử dụng bất động sản đã định và mục đích đó phải phù hợp với
các qui tắc sử dụng đối với bất động sản đó. Mỗi bất động sản được sử dụng
vào mục đích công cộng đều có những đặc tính, chức năng nhất định và do
những cơ quan, tổ chức khác nhau quản lý với những quy tắc khai thác, sử dụng
khác nhau. Người ta có thể mở lối đi ra đường công cộng mà không cần xin
phép bất cứ ai, nhưng không thể tự tiện đấu dây điện vào hệ thống tải điện, đục
đường ống nước để lắp đường ống nước cho nhà mình…khi không có sự đồng
ý của cơ quan tổ chức, quản lí tài sản đó.
2. Thực tiễn giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề về lối đi.
Trong những năm gần đây, tranh chấp về bất động sản đã và đang nổi lên
những vấn đề hết sức phức tạp. Nguyên nhân của vấn đề trên là do sự phát triển
của nền kinh tế dẫn đến nhu cầu ngày càng về bất động sản để thực hiện các dự
án và do quá trình qui hoạch vốn đất của Nhà nước diễn ra chậm và còn nhiều
bất cập. Chính vì thế mà hiện nay việc giải quyết các tranh chấp này đã gặp rất
nhiều những khó khăn. Các qui định của BLDS 2005, Luật đất đai năm 2003
cùng hàng loạt các văn bản pháp luật khác đã hỗ trợ giải quyết các tranh chấp
khá hiệu quả, tuy nhiên đối với số lượng các tranh chấp và mức độ, tính chất
của tranh chấp thì không đủ. Tham khảo trên báo đài và các trang tin mạng điện
tử em xin đưa ra một số vụ việc nhằm làm rõ thực tiễn vấn đề giải quyết các
tranh chấp liên quan đến vấn đề này.
a. Vụ việc thứ nhất.
Ông Phạm Văn Liên có gần 10.000m2 đất tại xã Hòa Khánh, huyện Cái
Bè, tỉnh Tiền Giang. Theo ông Liên, nguyên đó là đất ruộng và một số hộ dân
đã đi nhờ trên bờ ranh ruộng giữa hộ ông với hộ lân cận. Việc đi nhờ đó của
một số hộ đơn thuần là thói quen chứ không phải các hộ không còn lối đi bào
11

khác. Bởi lẽ vào tháng 9 năm 1975 , khoảng mười hộ dân trong xã đã nhín ra
một ít đất để mở lối đi chung. Hơn ba mươi năm nay, lối đi ấy đã trở nên thông
dụng và ai cũng có thể dễ dàng ra vào.
Như trường hợp của ông H. tiếp giáp tỉnh lộ 33, chỉ cần bước ra khỏi nhà,
quẹo phải dọc đường tráng xi-măng rồi quẹo trái vào đường đất nói trên thì ông
H đã có thể vào vườn. Song lâu nay ông H vẫn đi ké trên đất của ông Liên để
vào vườn và về nhà.
Nể tình láng giềng nên lâu nay ông Liên vẫn cho ông H đi ké. Ngặt nỗi,
cây trái trong vườn của ông Liên thường xuyên bị mất mát. Cho nên, ông Liên
đã đề nghị ông H đi lối cũ chứ đừng đi ké nữa.
Không đồng ý với đề nghị của ông Liên, ông H thưa ra tòa, đòi ông Liên
mở lối đi. Cùng đứng đơn kiện còn có ba hộ khác. Các hộ này không có đất liền
kề với đất của ông Liên và trước giờ họ vẫn đi lại trên lối cũ.
Tháng 6 năm 2007, TAND huyện Cái Bè xử sơ thẩm vụ án và buộc ông
Liên “bán” đất mở lối đi. Tòa này nhận định lối đi cũ “cách rất xa, phải qua
nhiều dây đất, các nguyên đơn không sử dụng thuận tiện”. Tòa này buộc ông
Liên phải “bán” chừng 61 m2 đất để các nguyên đơn mở lối đi với giá 160 ngàn
đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá thực tế.
Phán quyết này tiếp tục được TAND tỉnh Tiền Giang giữ y trong phiên
xử phúc thẩm hồi tháng 9. Theo tòa phúc thẩm, lối đi cũ “xa và khó khăn, từ đất
ông H. phải qua nhiều khúc quanh mới ra tới tỉnh lộ 33”.
Ông Bùi Lê Xuyên, thẩm phán TAND tỉnh Tiền Giang, cho rằng:
“Nguyên đơn có quyền đòi lối đi khác vì lối đi cũ chưa phải là lối đi công cộng.
Đó chỉ là lối đi của một số hộ vì đến giờ, cơ quan thẩm quyền vẫn chưa có
quyết định thu hồi đất của các hộ để làm lối đi chung”.
Với những quyết định như trên tại bản án sơ thẩm cũng như phúc thẩm
của Tòa án nhân huyện Cái Bè và tỉnh Tiền Giang là chưa xác đáng. Theo qui
12

định tại Điều 275: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản
của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong
những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường
công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó”. Tuy nhiên,
trong vụ việc này, nguyên đơn là ông H và ba hộ dân khác đã có lối ra, nên họ
phải đi theo lối đi đó. Lối đi ấy không bắt buộc là lối đi công công cộng vì pháp
luật không qui định. Ông H cùng các bên nguyên đơn ở đây không thể viện cớ
lối đi ấy khó khăn để đòi người khác cắt đất để mở thêm lối đi cho mình. Thậm
chí trong trường hợp này ba hộ là nguyên đơn cùng ông H có bất động sản
không liền kề với bất động sản của ông Liên. Ngoài ra, Tòa án nhân dân huyện
Cái Bè còn ép ông Liên bán khoảng 61,2 m 2 để mở lối đi. Pháp luật dân sự Việt
Nam không có bất cứ qui định nào về quyền này đối với Tòa án. Do vậy, quyết
định của Tòa án về vụ trên là hoàn toàn không hợp lí.
b. Vụ việc thứ hai.
Trước đây, ông Phạm Hậu ngụ xã Hiệp Thạnh, huyện Đức Trọng, tỉnh
Lâm Đồng mua lại của người khác một lô đất rộng 1.623 m 2 và được UBND
huyện cấp “giấy đỏ” vào năm 2001. Khi bán đất, chủ đất cũ có thỏa thuận
miệng là ông Hậu được sử dụng một lối đi (rộng 3 m, dài 32,3 m) để ra vào.
Các năm sau đó, ông Hậu lập trang trại trồng trọt, chăn nuôi heo và vẫn
thường xuyên chuyên chở sản phẩm nông nghiệp trên lối đi “thỏa thuận miệng”
này. Bất ngờ, ngày 5 tháng 6 năm 2007, người hàng xóm (em chủ đất cũ) tuyên
bố lối đi là phần đất thuộc quyền sử dụng của mình rồi dùng kẽm gai rào kín.
Chưa hết, người này còn đào hố trồng cà phê, trồng chuối ngay trên lối đi này
để cương quyết “giam” trang trại của ông Hậu. Mâu thuẫn giữa hai bên ngày
càng căng thẳng. Không hòa giải được, ông Hậu đã khởi kiện người hàng xóm
ra TAND huyện Đức Trọng, yêu cầu mở lối đi cho trang trại heo của ông.

13

Ngày 29 tháng 8, TAND huyện đã xử sơ thẩm vụ án. Tại phiên xử, tòa
nhận định lối đi này thuộc thửa đất đã cấp quyền sử dụng cho người hàng xóm,
còn khu vực trang trại heo của ông Hậu nằm ở phía sau. Theo quy định, chủ
một mảnh đất bị vây bọc bởi các mảnh đất liền kề của hàng xóm mà không có
lối đi, có quyền yêu cầu hàng xóm dành cho mình một lối đi thuận tiện, hợp lý
nhất đến đường công cộng và hàng xóm có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người
được dành lối đi phải đền bù cho người nhường lối, nếu không có thỏa thuận
khác. Ở đây, lối đi cũ mà ông Hậu từng sử dụng trên đất người hàng xóm chính
là lối đi “ngắn nhất, thuận lợi nhất”. Vì thế, tòa đã tuyên buộc người hàng xóm
phải dành lại cho ông Hậu lối đi rộng 3 m, dài 32,3 m này. Song song đó, tòa
cũng buộc ông Hậu phải thanh toán cho người hàng xóm gần hai triệu đồng.
Bản án của tòa vừa được tuyên thì ngay hôm sau, người hàng xóm đã đưa
xe cơ giới vào đào một cái ao sâu chắn ngang lối đi rồi xả nước tràn ngập. Đây
không phải là lần đầu tiên người này có hành vi thách thức pháp luật như vậy.
Trước đó, có hai lần vào các ngày 30 tháng 6 và 1 tháng7, UBND xã Hiệp
Thạnh đã phải lập biên bản vi phạm hành chính, buộc người hàng xóm giải tỏa
hàng rào, chấm dứt việc đào hố trồng cà phê, chuối trên lối đi tranh chấp nhưng
người này vẫn không chấp hành.
Chưa hết, ngày 25 tháng 6, Thi hành án dân sự huyện Đức Trọng đã tổ
chức cưỡng chế thi hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của
TAND huyện, tháo dỡ toàn bộ vật cản mà người hàng xóm dựng lên trên lối đi,
trả lại hiện trạng ban đầu cho ông Hậu ra vào trang trại heo. Tuy nhiên, cơ quan
chức năng vừa ra về, người hàng xóm lại cố tình “khôi phục hiện trạng” cũ.
Thế là ông Hậu phải đi đường vòng rất xa, băng nhờ qua các thửa đất
trồng trọt rau màu của những hộ nông dân ở phía sau mới vào được trang trại
nhưng cũng chỉ mang, vác thức ăn đến cho heo bằng đôi vai. Theo ông Hậu,

14

hiện trang trại hơn 300 con heo (trị giá hơn một tỷ đồng) này của ông đang
thiếu trầm trọng thức ăn và những điều kiện chăm sóc cần thiết khác.
Căn cứ vào Điều 275 BLDS 2005 ta nhận thấy rằng các quyết định của
TAND huyện Đức Trọng là hoàn toàn hợp lí. Hành vi của người hàng xóm nói
trên là hết sức ngoan cố va không thể chấp nhận được. Đối với các hành vi đó
pháp luật cần có những biện pháp cưỡng chế nghiêm khắc nhằm tránh tình
trạng coi thường pháp luật.
c. Vụ việc thứ ba.
Ông N và bà T, trú tại phường D, quận Ba Đình, Hà Nội. Ông bà có hai
con là anh H và chị M. Ông bà có bốn gian nhà nằm trên thửa đất số 77 có diện
tích là 140m2, kích thước 20m x 7m. Năm 1998 chị M lấy chồng, ông bà cho
chị phần đất phía trong với diện tích 56m 2, kích thước 8m x 7m. Gia đình chị M
làm nhà và sử dụng lối đi qua nhà của ông bà để ra ngõ đi chung.
Năm 2000 anh H ở nước ngoài về , được sự đồng ý của bố, mẹ, anh H
xây nhà trên nền đất cũ của bố mẹ. Gia đình chị M vẫn sử dụng lối đi qua nhà
như trước.
Năm 2007, chị M bán nhà cho cho ông T, thời gian đầu gia đình ông T
vẫn sử dụng lối đi. Đến năm 2008, do mâu thuẫn gia đình anh H không cho gia
gia đình ông T đi qua với lí do chỉ cho gia đình chị M đi nhờ, nếu chị M đã bán
nhà khi không có sự chấp thuận của anh thì gia đình ông T không được đi qua.
Tuy nhiên, gia đình ông T vẫn sử dụng lối đi qua nhà anh H để đi ra ngõ đi
chung và yêu cầu UBND phường D giải quyết.
Qua điều tra, tìm hiểu tinh hình thực tế và căn cứ vào qui định của BLDS
năm 2005, UBND phường đã giải thích cho anh H biết là gia đình ông T vấn
được quyền có lối đi qua nhà anh để ra ngõ đi chung do được chuyển quyền sở
hữu nhà và quyền sử dụng đất, hơn nữa nhà ông T hiện giờ đang bị vây bọc mà
không có lối đi ra đường công cộng. UBND phường động viên nhà T bù đắp
15

một khoản tiền cho anh H. cả hai gia đình đều đồng ý với cách giải quyết của
UBND phường và cam đoan không có khiếu kiện. Trên cơ sở đó UBND
phường xác nhận ranh giới nhà ở, đất làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho cả hai gia đình.
Vụ việc trên là một ví dụ cho việc giải quyết tranh chấp về quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi theo thủ tục hành chính. Đây có thể
coi là trình tự giải quyết các tranh chấp dân sự mang ý nghĩa pháp lý giữa tố
tụng dân sự tại Tòa án và cách giải quyết mang tính truyền thống theo phong
tục tập quán. Trong những năm gần đây, giải quyết các tranh chấp liên quan đến
vấn đề này bằng thủ tục hành chính đóng vai trò hết sức quan trọng đối với việc
giải quyết tranh chấp dẫn sự bởi nó đã rút ngắn được thời gian giải quyết tranh
chấp qua đó mang lại hiệu quả to lớn cho xã hội.

16


KẾT LUẬN.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi là một dạng quyền
đối với bất động sản của người khác được áp dụng cho các bất động sản liền kề
với bản chất không di, dời được. Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái
quyền, đó là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đối với chủ sở hữu
bất động sản liền kề và đây là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ do pháp luật
qui định. Trong đó, người có quyền là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc,
người có nghĩa vụ là chủ sở hữu bất động sản liền kề và đối tượng là lối đi trên
bất động sản liền kề. Khi đã thỏa thuận được một lối đi thì quyền về lối đi này
biến thành một dạng vât quyền, chủ thể của quyền được thực hiện quyền theo ý
chí của mình trong khuôn khổ quyền năng đó.
Bộ luật dân sự năm 2005 đã qui định về quyền về quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề tương đối đầy đủ và xúc tích. Những qui định cụ thể về các
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã cho thấy sự mềm dẻo, quyền lợi

các bên đã được dung hòa khi giải quyết các tranh chấp. Tuy nhiên với tốc độ
phát triển nhanh như hiện nay việc nảy sinh các vấn đề phức tạp trong xã hội là
không thể tránh khỏi, do vậy pháp luật dân sự Việt Nam vấn cần có những bổ
xung cần thiết nhằm hoàn thiện hệ thống luật pháp để có thể giải quyết nhanh
gọn nhưng hợp lí các vấn đề nảy sinh đó trong tranh chấp dân sự.

17


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.
1. Luật dân sự Việt Nam tập 1, trường Đại học Luật Hà Nội, nxb.Công an
nhân dân, Hà Nội,2006.
2. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1, Nxb.
Giáo dục, Hà Nội, 2009.
3. Bộ luật dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn.
4. Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong luật dân sự Việt
Nam , Nxb Trẻ, TP Hồ Chí Minh, 2001.
5. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư
pháp, Hà Nội, 2006.
6. Phạm Công Lạc, “Qui chế pháp lí về ranh giới giữa các bất động sản liền
kề”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 11/2001, trang 16 – 23.

18