Mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ 2005 trở lại đây. Một số vấn đề cần bàn luận

Đề 4: Mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ 2005
trở lại đây. Một số vấn đề cần bàn luận.

MỞ BÀI
Xu hướng nhà chung cư đã và đang được hình thành tại các đô thị lớn của
Việt Nam.Khu đô thị Nam Thăng Long,Mỹ Đình-Sông Đà,Trung Hòa-Nhân
Chính…ở Hà Nội hay khu đô thị Nam Sài Gòn,Phú Mý Hưng,cao ốc Tân Đà…ở
thành phố Hồ Chí Minh và rất nhiều khu đô thị mới với hàng nghìn nhà cao tầng ở
các thành phố khác thật sự đã mang lại diện mạo mới về vẻ đẹp kiến trúc,đáp ứng
nhu cầu nhà ở cho người dân lao động,góp phần đáng kể vào việc qui hoạch lại
thành phố ngày càng khang trang,hiện đại.Hướng đi này hoàn toàn phù hợp với
chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước ta nhằm phát triển một đất nước văn
minh thịnh vượng.
Tuy nhiên,trong thời gian vừa qua đã có nhiều mâu thuẫn,tranh chấp phát
sinh trong quá trình mua bán và sử dụng nhà chung cư,các tranh chấp,mâu thuẫn
này đã phần nào ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và việc thực thi các chính
sách về nhà ở của nhà nước.Chính vì vậy,trong phạm vi bài viết này,em sẽ đi vào
làm rõ về thực trạng mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giai
đoạn từ 2005 trở lại đây,để qua đó chúng ta thấy được những điểm còn hạn chế và
hướng khắc phục.

NỘI DUNG
I.LÝ LUẬN CHUNG.
1.Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng không nằm ngoài khái
niệm hợp đồng mua bán nhà ở nói chung.Theo đó,hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán,theo đó bên bán
1


có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà chung cư và quyền sở hữu căn hộ cho bên

mua.Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn,địa điểm theo
phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung
cư.Theo qui định tại Điều 70 Luật nhà ở 2005 thì:“Nhà chung cư là nhà ở có từ
hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung
cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ
gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử
dụng nhà chung cư.”
Như vậy,theo qui định về sở hữu nhà chung cư,pháp luật thừa nhận hai hình
thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:phần diện tích bên trong căn
hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;phần diện tích
khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp
luật;hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện
tích thuộc sở hữu riêng (khoản 2 Điều 70 Luật nhà ở 2005).
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:phần diện tích nhà còn lại
của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng;không gian và hệ thống
kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm
khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn,
mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả
rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát
thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không
thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được
kết nối với nhà chung cư đó (khoản 3 Điều 70 Luật nhà ở 2005).
2.Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính là các căn hộ thuộc
nhà chung cư.Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán phải thỏa mãn
2

điều kiện là có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.Tuy
nhiên,đối với các căn hộ chung cư đã bàn giao nhưng chưa có giấy hồng hay các
căn hộ chung cư trên dự án vẫn có thể được giao dịch thông qua thỏa thuận bằng
văn bản giữa các bên.Các qui định của Bộ luật dân sự 2005 đã mở rộng hơn khi qui
định tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch.Và pháp luật yêu
cầu các bên thỏa thuận rõ ràng về đối tượng bởi giao dịch liên quan đến tài sản
hình thành trong tương lai rất dễ phát sinh tranh chấp nếu không được thỏa thuận
cụ thể.
2.2.Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Ở nước ta hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vẫn tuân theo
các qui định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở.Theo đó,tại Điều 450
BLDS 2005 qui định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có
công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”Đối với
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo qui định tại Điều 93 Luật nhà ở 2005 thì
cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có
chức năng kinh doanh nhà ở;thuê mua nhà ở xã hội;bên tặng cho nhà ở là tổ chức
thì hợp đồng mua bán không bắt buộc phải công chứng,chứng thực (khoản 3 Điều
93 Luật nhà ở 2005).
II.THỰC TRẠNG MUA BÁN CĂN HỘ TRONG NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT
NAM TRONG GIAI ĐOẠN TỪ 2005 TRỞ LẠI ĐÂY
1.Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư
1.1.Về giá cả và hệ số trượt giá trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chúng ta biết rằng,trong quá trình mua bán nhà ở,đối với những căn hộ
chung cư hoàn chỉnh về mặt pháp lý nghĩa là đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà thì vấn đề giá cả ít phát sinh tranh chấp bởi giá cả được hai bên thống nhất trên
cơ sở giá trị trường tại thời điểm mua bán.Tuy nhiên,theo qui định của Luật nhà ở
thì chủ đầu tư được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng có nhu
3

cầu mua căn hộ,theo đó thì chủ đầu tư sẽ kí kết với khách hàng một hợp đồng góp
vốn.Và vấn đề nằm ở đây,giữa năm 2009, một số người dân góp vốn mua chung
cư CT1- Văn Khê - Hà Đông bất ngờ khi chủ đầu tư, Công ty cổ phần Sông Đà
1.01, thông báo nâng mức giá thêm 30% so với thời điểm góp vốn ban đầu. Tiếp
đó, khách hàng mua chung cư CT2- Văn Khê cũng ngã ngửa người khi nộp đến
95% giá trị hợp đồng, chủ đầu tư mới thông báo tăng giá 12%. Gần đây nhất là dự
án làng Việt Kiều châu Âu gây sốc khi tăng tới 38%.... Đó là chưa kể đến hàng
loạt chủ đầu tư chung cư Vườn Đào, Megastar Dominium Tây Hồ Tây tự ý thay
đổi thiết kế so với thỏa thuận ban đầu (1).Trong trường hợp này ta thấy,người mua
ban đầu sẽ thu được lợi lớn nếu mọi việc suôn sẻ.Chủ đầu tư luôn mang lợi nhuận
ảo này ra để khai thác tâm lý của khách hàng khi thương thảo hợp đồng.Pháp luật
nước ta hiện nay cũng đã có những văn bản qui định yếu tố trượt giá trong lĩnh vực
xây dựng,tuy nhiên còn thiếu tính điều chỉnh cụ thể.Với các chủ đầu tư những
người luôn đặt lợi nhuận lên hàng đầu trong tiêu chí kinh doanh thì luôn biết lợi
dụng kẽ hở của pháp luật để thu lợi cho mình.
Về phía khách hàng hầu như họ chỉ quan tâm đến căn hộ,mà không mấy chú
ý đến những vấn đề khác.Khi đã sống trong các căn hộ mà mình đã mua thì hàng
tháng họ còn phải trả tiền cho việc sử dụng các dịch vụ như trông giữ xe,phí quản
lý…Việc ấn định và điều chỉnh các khoản phí này phải được thông qua Ban quản
trị trong hội nghị nhà chung cư.Tuy nhiên,trên thực tế đối với những nhà chung cư
chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư vẫn đảm nhận việc thu các khoản
phí này.Theo qui định của pháp luật,việc điều chỉnh mức phí này dựa trên mức giá
trần dịch vụ tương ứng do Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương
nơi có chung cư đó ban hành.Các qui định này cũng đã hạn chế phần nào việc thu
phí tùy tiện của chủ đầu tư.Tuy nhiên,bản thân nó cũng bộc lộ những bất cập đó là
việc điều chỉnh các mức phí dịch vụ phải căn cứ vào giá cả thị trường vào từng
thời điểm và từng nhà chung cư cụ thể.Đơn cử như tại các chung cư cao cấp có
nhiều dịch vụ chất lượng cao nếu áp dụng mức giá trần theo qui định thì không đủ
4

chi phí.Ngược lại,tại các chung cư dành cho người có thu nhập thấp nếu áp dụng
mức giá trên cũng không hợp lý bởi thu nhập của bản thân họ không đủ để trả các
khoản phí.Ví dụ như: Tại các chung cư cao cấp tại Hà Nội phí dịch vụ hiện cao
hơn mức trần (4.000 đồng/m2/tháng):Khu chung cư Sky City thu 8.000
đồng/m2/tháng, Ciputra 6.300 đồng/m2. Cao nhất vẫn là khu Golden Westlake
(Q.Tây Hồ) và tòa nhà nổi tiếng Keangnam: 0,88 USD (tương đương 18.000
đồng/m2/tháng). Ở một số chung cư bình dân, phí dịch vụ hợp lý hơn, nhưng tại
đây, đơn vị quản lý thường tính phí theo căn hộ chứ không theo diện tích hay đầu
người. Tại chung cư của Bộ Khoa học công nghệ (tổ 33, P.Quan Hoa, Q.Cầu
Giấy) phí mỗi căn hộ là 150.000 đồng/tháng gồm phí thang máy và vệ sinh. Mỗi
căn hộ khoảng 100m2, nếu tính theo diện tích thì mỗi m 2 chỉ đóng 1.500
đồng/tháng (2).
Nói tóm lại,việc thu các khoản phí ở các chung cư hiện nay còn bộc lộ nhiều
bất cập.Yêu cầu đặt ra với việc thu và điều chỉnh các mức phí hiện nay là phải
công khai và rõ ràng.Nguyên tắc điều chỉnh các mức phí phải thông qua hội nghị
nhà chung cư,đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị trước khi
điều chỉnh mức phí,Chủ đầu tư phải lấy ý kiến của các hộ dân nhằm đảm bào tính
khách quan và hạn chế những mấu thuẫn tranh chấp.
Về phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng
là điểm đáng lưu tâm.Thông thường trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có
nhiều phương thức thanh toán khác nhau như:trả tiền một lần,trả nhiều đợt phụ
thuộc vào tiến độ dự án,có thể trả bằng đồng Việt nam hoặc ngoại tệ…Đối với các
giao dịch mua bán căn hộ chung cư hiện nay,các bên chủ yếu áp dụng phương thức
tanh toán truyền thống đó là trả tiền mặt trực tiếp bằng đồng Việt nam.Đối với các
thanh toán này quyền lợi của bên mua được bảm đảm hơn bởi tiền mặt bằng đồng
Việt nam tương đối ổn định.Tuy phương thức thanh toán được thỏa thuận giữa các
bên trong hợp đồng nhưng các điểu khoản này thường rất ít được bên mua chú
ý.Chính vì vậy,chủ đầu tư thường lợi dụng kẽ hở này để thay đổi phương thức

5


thanh toàn nhằm thu lợi nhuận.Điển hình là vụ tranh chấp dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị mới Nghĩa Đô quận Cầu Giấy,Hà Nội do công ty cổ phần Đầu tư và
Xây dựng số 1 Hà Nội làm chủ đầu tư. Năm 2005, một số hộ dân đã đóng góp
hàng tỷ đồng để góp vốn mua nhà vườn tại dự án. Tuy nhiên, sau khi cổ phần hoá,
Công ty đã đơn phương tuyên bố hợp đồng cũ không còn giá trị do vi phạm pháp
luật, yêu cầu các hộ phải ký hợp đồng mới, với mức giá ngất ngưởng tính bằng
USD thay cho đồng Việt nam như thỏa thuận trước đó (3).Rõ ràng phương thức
thanh toán bằng đồng Việt nam với USD có một khoảng cách xa về giá trị và số
tiền chênh lệch khách hàng phải bỏ ra không phải là nhỏ.Hiện nay chúng ta vẫn
chưa quản lý được các giao dịch kể trên do pháp luật còn thiếu đồng bộ.
1.2.Về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chúng ta biết rằng,theo như qui định của pháp luật thì tài sản hình thành
trong tương lai cũng là đối tượng của giao dịch.Và nếu không được thỏa thuận cụ
thể thì đây chính là loại đối tượng rất dễ phát sinh tranh chấp.
Đối với việc mua bán các căn hộ chung cư trên dự án,Chủ đầu tư không kí
kết hợp đồng mua bán mà ký với các khách hàng các thỏa thuận góp vốn bằng văn
bản.Các văn bản này chủ yếu do các bên tự thống nhất,pháp luật hiện nay chưa có
qui định liên quan đến vấn đề này.Chính vì pháp luật không có qui định nên các
điều khoản về đối tượng của hợp đồng cũng không được đề cập một cách cụ
thể.Bên cạnh đó đối với khách hàng khi mua các căn hộ chung cư trên dự án,bản
thân họ cũng không hình dung được căn hộ trong tương lai của mình.Hơn nữa,việc
tiếp xúc với các văn bản liên quan đến vấn đề này như thiết kế đã được phê duyệt
bởi cơ quan có thẩm quyền rất hạn chế nên việc mô tả đối tượng của hợp đồng phụ
thuộc vào các chủ đầu tư.Đến thời điểm nhận nhà nhiều khách hàng cho rằng căn
hộ mình nhận không đúng như chất lượng mà chủ đầu tư cam kết.Đó là chưa kể
đến việc các công trình phụ trợ cho nhà chung cư chua hoạt động dù nhà chung cư
đã được vận hành một thời gian.Ví dụ điển hình như:Cty CP Đầu tư và Phát triển

nhà Hà Nội số 68 (gọi tắt là Cty 68) - chủ đầu tư dự án CT2 khu đô thị Mễ Trì
6


Thượng ký hợp đồng với các khách hàng từ năm 2006, thỏa thuận trong hợp đồng,
đến quý 4.2007, Cty 68 sẽ phải bàn giao căn hộ cho các khách hàng. Tuy nhiên,
Cty này đã không thể bàn giao nhà cho khách hàng đúng như thời gian đã ký kết vì
dự án vẫn đang trong quá trình thi công.Đến ngày 18.5.2009, Cty 68 đã ra thông
báo kèm cam kết sẽ bàn giao nhà CT2 cho khách hàng vào ngày 30.6.2009, nếu
chậm tiến độ sẽ bồi thường. Thế nhưng, đến ngày bàn giao nhà như đã cam kết
cũng lại khiến khách hàng thất vọng vì chủ đầu tư không thể bàn giao nhà được.
Cho đến tận cuối năm 2009, người dân mới được chủ đầu tư giao nhà trong tình
trạng hết sức tồi tệ: không điện, không nước, không dịch vụ bảo vệ, thu gom rác...
(4).Hay hàng trăm hộ dân tại chung cư Phú Lợi quận 8 Tp Hồ Chí Minh đang mâu
thuẫn với chủ đầu tư về việc nhà chung cư tuy vận hành được 2 năm nhưng vẫn
không có hệ thống phòng cháy chữa cháy,tương tự hệ thống chống sét và các tuyến
đường nội bộ vẫn chưa hoàn chỉnh…
Đứng trước cách hành xử của chủ đầu tư các hộ dân đã đi từ đề nghị,kêu cứu
đến gửi đơn khởi kiện và nặng nhất là tố cáo chủ đầu tư để đòi quyền lợi.Phản ứng
lại Chủ đầu tư thường đẩy trách nhiệm cho ban quản trị hoặc chấp nhận ra tòa.Đối
với các tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng như trên nhiều khách hàng
lựa chọn giải pháp chấp nhận bởi thực tế khi quyết định lựa chọn mua căn hộ
chung cư dự án,khách hàng phải chấp nhận những rủi ro tiềm ẩn.Khó có thể tìm ra
một phương án để giải quyết triệt để nhằm khắc phục các tranh chấp trên.Bởi vì
đây là các tranh chấp dân sự khi một bên kiện ra tòa thì bên khởi kiện phải có
nghĩa vụ chứng minh quyền lợi của mình bị vi phạm đồng thời phải cung cấp các
bằng chứng cụ thể.Đối với các khách hàng thì công việc này không hề dễ dàng bởi
họ là những người không hiểu biết nhiều về pháp luật nên Toà án thường khuyến
khích các bên hòa giải.Nếu thực hiện theo phương án này chủ đầu tư không lo sợ
bị mất uy tín trong kinh doanh,tiết kiệm được thời gian tiền bạc…Về phía khách

hàng,hòa giả không thể giải quyết triệt để mọi mâu thuẫn nên họ thường lựa chọn
giải pháp chấp nhận và chờ đợi việc thực hiện các cam kết từ phía chủ đầu tư.
7


1.3.Vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ chung cư.
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà đất phản ánh về
những bất hợp lý của một số quy định pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện hành.
Theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư 17), diện tích sàn xây dựng đối với nhà
chung cư được tính theo hợp đồng mua bán, bao gồm tường bao che và tim tường
ngăn 2 căn hộ liền kề (cả cột và ống gen).
Trước đó, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Nghị định 71), diện tích sàn xây
dựng tính theo hợp đồng mua bán lại không cho tính tường bao che, tường ngăn 2
căn hộ liền kề (cả cột và ống gen).
Sau đó, để thực hiện nghị định này, ngày 1-9-2010 Bộ Xây dựng ban hành
Thông tư 16/2010/TT-BXD lại quy định diện tích sàn xây dựng tính theo hợp đồng
mua bán kể từ tim tường bao che, tim tường ngăn 2 căn hộ liền kề (không kể cột và
ống gen).
Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, nội dung quy định này “dung hòa”
quy định của của Thông tư 17 và Nghị định 71. Cụ thể, một căn hộ chung cư theo
hợp đồng mua bán có diện tích được tính theo Thông tư 17 là 63m². Nếu tính theo
Nghị định 71, diện tích căn hộ này chỉ còn 56m² (giảm 11,1%, mất đi 7m²). Còn
tính theo Thông tư 16, diện tích căn hộ lại là 58m² (tăng 2m² so với Nghị định 71
và giảm 5m² so với Thông tư 17).
Như vậy, một căn hộ chung cư hiện có tới 3 văn bản pháp luật quy định về

diện tích để xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất, và mỗi văn bản lại có cách tính khác nhau.Điều
này không chỉ gây khó khăn cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong công tác cấp
8


giấy chứng nhận nhà đất, mà còn dẫn đến một loạt vấn đề phức tạp khác liên quan
đến quan hệ dân sự khi người dân thực hiện các quyền chuyển nhượng, mua bán,
cầm cố, thế chấp và thừa kế theo quy định pháp luật.
Hiện ở TPHCM có hàng chục ngàn căn hộ chung cư chưa được cấp giấy
chứng nhận chủ quyền vì những quy định pháp luật “đá” nhau này. Rất mong các
cơ quan chức năng sớm xem xét và điều chỉnh kịp thời những quy định bất hợp lý
trên để người dân bớt khổ vì những thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo nhau
như hiện nay.
1.4.Về trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Không giống như hợp đồng mua bán nhà ở thông thường,vai trò của bên bán
sẽ đương nhiên chấm dứt khi đã thỏa mãn các lợi ích mà mình hướng tới.Cụ thể
trơng trường hợp này là bên bán đã nhận đủ tiền,bên mua đã nhận nhà và các thủ
tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn chỉnh.Như vậy,vai trò của bên bán chấm dứt,từ
thời điểm này trở đi bên mua nhà là chủ hữu hợp pháp đối với nhà ở đã mua với
đầy đủ ba quyền chiếm hữu,sử dụng và định đoạt.Nhưng với hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư có những khác biệt cụ thể,đó là trong quá trình thực hiện hợp
đồng bên bán có trách nhiệm thực hiện đúng tiến độ thi công,đảm bảo chất lượng
căn hộ,thiết kế theo những thỏa thuận trước đó và bàn giao nhà đúng thời hạn đã
cam kết.Sau khi người mua đã nhận nhà,bên bán phải hoàn thành các thủ tục
chuyển quyền sở hữu hợp pháp cho người mua.Nếu như đối với hợp đồng mua bán
nhà ở riêng lẻ thì trách nhiệm của các bên sẽ chấm dứt tại thời điểm này.Nhưng
đối với hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư thì trách nhiệm của các bên đặc
biệt là bên bán không chấm dứt như vậy.Theo qui định của Luật nhà ở sau khi bàn
giao căn hộ chung cư Chủ đầu tư phải có trách nhiệm duy trì sự hoạt động bình

thường của nhà chung cư,đảm bảo việc khai thác hiệu quả nhất đối với các dịch vụ
trong nhà chung cư.Theo qui định tại Điều 71 Luật nhà ở,chủ đầu tư phải có trách
nhiệm triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị và chuẩn bị
các nội dung liên quan để thông qua tại hội nghị.Cũng theo qui định tại Điều 13
9


Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư thì chủ đầu tư còn có trách nhiệm lựa chọn và kí hợp đồng với doanh
nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý và vận hành nhà chung cư,thu
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung,bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài
nhà chung cư,hướng dẫn việc sư dụng hạ tầng kĩ thuật và trang thiết bị trong nhà
chung cư.
Như vậy ta có thể thấy,vai trò của chủ đầu tư trong quản lý vận hành nhà
chung cư chỉ có ý nghĩa trong năm đầu tiên khi chưa có ban quản trị.Sau khi ban
quản trị được thành lập vai trì của chủ đầu tư bị hạn chế nhiều.Nhưng vì để tiếp tục
hưởng lợi nhà chung cư nhiều chủ đầu tư đã cố tình trốn tránh việc tổ chức Hội
nghị nhà chung cư mặc dù số căn hộ đã bán gần hết và nhà chung cư đã bàn giao
quá thời hạn pháp luật qui định để tổ chức Hội nghị nhà chung cư.Về phía các hộ
dân dù biết rõ quyền lợi của mình bị vi phạm nhưng do tâm lý ngại va chạm cộng
với sự thiếu hiểu biết các qui định pháp luật nên phản ứng của họ cũng chỉ dừng lại
ở mức kiến nghị với chủ đầu tư.Ví dụ như: Chung cư Nam-Nguyễn Sỹ Sách gồm 4
toà nhà với hơn 250 căn hộ. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển
nhà Nghệ An. Từ năm 2003, khu chung cư bắt đầu đón các hộ dân đến ở.Nhưng
đến năm 2007 đã qua hơn 4 năm sử dụng mà phía nhà đầu tư vẫn chưa thành lập
Ban quản trị của khu chung cư (5).
Trong quá trình vận hành và sử dụng chung cư trong trường hợp chung cư bị
hư hỏng,xuống cấp chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo qui
định của pháp luật.Theo qui định tại Điều 74 Luật nhà ở thì thời gian bảo hành nhà
chung cư được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào

sử dụng như sau: Không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư từ 9 tầng trở lên và
các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;Không ít hơn
36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng;
Tại chung cư Khang Phú quận Tân Phú (TP HCM) chủ đầu tư lờ trách
nhiệm bảo hành tòa nhà,việc bảo trì phần kết cấu tòa nhà không được chủ đầu tư
10


thực hiện,chủ đầu tư bỏ mặc khu chung cư.Hay cư dân sống trong tòa nhà cung cư
cao cấp vào bậc nhất Hà Nội – Sky City (88 Láng Hạ), chưa kịp vui mừng đã
không khỏi thất vọng vì nhà vệ sinh nước không dốc; hiên nhà phía trước ban
công, nước lênh láng chảy tràn mỗi khi trời mưa; vệ sinh khu vực để rác xử lý
không kịp thời và chưa khoa học, nước thải nhơm nhớp khắp nền nhà, mỗi lần đi
qua, ai cũng phải nhăn mũi khó chịu.Rồi không ít lần người dân sống trong tòa
nhà “đệ nhất” chốn Hà thành, The Manor, than phiền: Bể bơi trong khu chung cư
không có nước, không có khu tập thể thao và khuôn viên vui chơi cho trẻ.
Qua đó ta thấy,tình trạng chủ đầu tư bán xong căn hộ rồi “đem con bỏ chợ”
diễn ra khá phổ biến,ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của cư dân trong chung cư.
1.5.Về diện tích sở hữu nhà chung cư
Hiểu theo một cách đơn giản nhất chung cư là một loại tòa nhà được sở hữu
bởi tất cả các đồng sở hữu trong tòa nhà.Họ cùng sở hữu các khu vực công cộng
ngoài phần sở hữu bên trong của từng căn hộ.Trong khu vực nhà chung cư người ta
thừa nhận phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng
(Qui định tại điều 70 Luật nhà ở).
Như vậy trong nhà chung cư pháp luật thừa nhận ba hình thức sở hữu: sở
hữu chung của các hộ dân, sở hữu riêng của chủ đầu tư, sở hữu riêng của các hộ
dân.Các qui định trên đã giúp người mua nhà định hướng được đâu là phần sở hữu
chung và riêng trong nhà chung cư.Tuy nhiên,vấn đề quan trọng là trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư các qui định này không được cụ thể hóa dẫn đến các
tranh chấp mâu thuẫn diễn ra.Ví dụ điển hình như: Cuối tháng 7-2010, cư dân tòa

nhà Cantavil Hoàn Cầu, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh yêu cầu chủ đầu tư
phải giải thích về việc xây dựng văn phòng kinh doanh trên phần diện tích công
viên cây xanh của tòa nhà (6).Hay ở Hà Nội điển hình nhất trong những phức tạp
này là vụ tranh chấp tầng hầm để xe tại The Manor - khu đô thị được coi là cao
cấp nhất Hà Nội. Ở khu đô thị 54 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, dân dứt khoát
khẳng định lối đi trong khu nhà thuộc sở hữu chung, trong khi chủ đầu tư khăng
11


khăng họ được phép quản lý và khai thác vì điều này đã ghi trong quy chế. Còn ở
chung cư 17 tầng Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, tầng hầm chẳng ai tranh chấp, nhưng
chủ đầu tư và người dân lại mâu thuẫn về diện tích sân thượng...(7)
Theo nhận xét của các nhà chuyên môn chỉ ở thị trường bất động sản Việt
nam mới có tranh chấp sở hữu chung riêng.Ở Thái Lan,Singapore và các nước
châu Âu diện tích chung riêng trong các tòa nhà được phân định theo một phép đo
thồng nhất,công khai tại các sàn giao dịch và được cụ thể hóa trong hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư.Ở nước ta,các văn bản qui định về phần sở hữu chung riêng
đã có nhưng thiếu chi tiết và đồng bộ,chủ đầu tư thường lợi dụng thực tế này để
chiếm dụng và thu lợi từ phần sở hữu chung.
Các tranh chấp sở hữu chung riêng tại các chung cư hiện nay rất đa dạng và
phong phú nhưng nguyên nhân của những tranh chấp này nằm ở sự không rõ ràng
của hợp đồng mua bán,lại không có các tiền lệ trong giải quyết sự việc khiến mọi
chuyện trở lên phức tạp.Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản,hững vấn
đề trong các tranh chấp sở hữu chung riêng cũng cần phải xem xét,đối chiếu các
quyết định,giấy phép,hồ sơ thiết kế công năng sử dụng của chung cư.Việc quyết
định đúng sai trong nhiều trường hợp cũng sẽ phải căn cứ vào quyền sở hữu của
mỗi bên đã được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận.
2.Nguyên nhân phát sinh tranh chấp,mâu thuẫn
Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà cụ thể là tranh chấp giữa
bên bán (chủ đầu tư) và bên mua (khách hàng) về giá cả,chất lượng,diện tích chung

riêng…đang ảnh hưởng không nhỏ tới sự ổn định của thị trường bất động sản và
việc thực thi các chính sách về nhà ở của nhà nước.Để tìm ra giải pháp khả thi nhất
nhằm khắc phục thực trạng này chúng ta phải đi từ nguyên nhân khchs quan,chủ
quan để nhận thức vấn đề này một cách toàn diện nhất nhằm mục đích xây dựng
một giải pháp tối ưu cho vấn đề này.
Nguyên nhân đầu tiên dẫn đến thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư hiện nay phải kể đến đó là các qui định còn thiếu chặt chẽ và thống
12


nhất.Cụ thể tại Việt nam chưa có Luật riêng về nhà chung cư trong khi các qui
định lại rải rác ở nhiều văn bản khác nhau như Luật dân sự,Luật đất đai,Luật nhà
ở…dẫn đến tình trạng áp dụng thiếu thống nhất.Hiện nay ở nước ta các qui định
mang tính pháp lý của nhà chung cư tập trung chủ yếu ở các văn bản như: Luật nhà
ở,Nghị định 71/2010 của chính phủ qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luậtn
hà ở,Thông tư 16/2010 qui định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung
của Nghị định 71/2010,Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành Quy chế
quản lý sử dụng nhà chung cư…Đáng lưu ý là Luật nhà ở ban hành từ năm 2005
nhưng mãi tới năm 2008 Bộ xây dựng mới ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư.Trong khoảng thời gian đó người mua nhà phải chịu nhiều bất lợi trong
mua bán.Với các qui định mới hiện nay cũng sẽ phần nào hạn chế các mâu thuẫn
trong tương lai,nhưng các mâu thuẫn xảy ra trước khi ban hành các văn bản trên sẽ
giải quyết ra sao khi Luật không qui định hiệu lực hồi tố.Các qui định về tranh
chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay chỉ mang tính chữa cháy,chỉ khi
có mâu thuẫn tranh chấp xảy ra thì Luật mới được ban hành để giải quyết,các tranh
chấp trên không được giải quyết kịp thời sẽ bùng phát khi có điều kiện.Tuy nhiên
không nên đồng nhất tất cả các tranh chấp đều bắt nguồn từ các qui định của pháp
luật bởi việc mua bán dựa trên sự thỏa thuận của các bên,Nhà nước không thể can
thiệp quá sâu vào các giao dịch này.
Một nguyên nhân khác dẫn đến thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư là việc mua bán căn hộ chung cư trên dự án.Đối với các căn hộ chung
cư trên dự án được các bên mua bán thông qua các thỏa thuận hứa mua,hứa
bán.Theo qui định,khi dự án hoàn thành phần móng thì chủ đầu tư được phép huy
động vốn từ khách hàng,số tiền huy động này được coi là tiền ứng trước để mua
căn hộ trong tương lai.Tuy nhiên trên thực tế các căn hộ còn nằm trên giấy,các chủ
đầu tư đã tiế hành huy động vốn thông qua các thỏa thuận bằng văn bản.Ví dụ như:
Mới đây, gần 100 khách hàng đặt mua căn hộ Dự án Chung cư EuroLand (Làng
Việt kiều châu Âu, Khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Nội) vừa trở thành những
13


nạn nhân bất đắc dĩ khi đã ký vào những bản hợp đồng mua nhà chung cư “trên
giấy” do chủ đầu tư soạn sẵn.Tại thời điểm ký kết hợp đồng, Dự án Chung cư
EuroLand chưa được xây dựng, các căn hộ mới chỉ có trên bản vẽ. Đến khi dự án
hoàn thành, chuẩn bị bàn giao cho khách hàng, thì hàng loạt vấn đề phát sinh
tranh chấp liên quan đến chất lượng xây dựng công trình, tiến độ thanh toán… và
thua thiệt bao giờ cũng nghiêng về phía khách hàng.
Và các điều khoản trong thỏa thuận này thường thiếu chặt chẽ và hạn chế
tính ràng buộc đối với các bên đặc biệt là về phía chủ đầu tư.Việc mua bán căn hộ
chung cư trên dự án được coi như mua bán tài sản hình thành trong tương lai,các
bên cần có những thỏa thuận chi tiết nhằm hạn chế những tranh chấp trong tương
lai.Khi tham gia hợp đồng góp vốn,bản thân khách hàng phải chịu những rủi ro
thực tế,những rủi ro này có thể làm thay đổi giá trị góp vốn do biến động thị
trường,chậm bàn giao nhà,chất lượng căn hộ không đúng thỏa thuận ban đầu.Tuy
pháp luật đã hạn chế những giao dịch này nhưng giữa lúc thị trường bất động sản
đang nóng,nhiều khách hàng vẫn chấp nhận rủi ro góp tới 80%-90% giá trị hợp
đồng để mua căn hộ chung cư trên dự án.Nếu các qui định của pháp luật hiện nay
có thể kiểm soát và hạn chế được các giao dịch không đủ điều kiện như trên sẽ góp
phần hạn chế các tranh chấp phát sinh.
Hiện nay,việc mua bán căn hộ chung cư diễn ra dưới nhiều hình thức khác

nhau như góp vốn,hứa mua,hứa bán,ngoài sự tham gia của chủ đầu tư và khách
hàng còn có sự tham gia của bên thứ ba đó là các Công ty môi giới bất động
sản.Đối với các khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư sẽ trở thành đối
tượng của các công ty môi giới.Các công ty này tuy không trực tiếp xây dựng công
trình nhưng lại giữ vị trí quan trọng trong hoạt động mua bán bất động sản bởi họ
luôn nắm giữ các thông tin liên quan đến các dự án mà khách hàng muốn tìm
hiểu.Công ty sẽ liên hệ với chủ đầu tư có căn hộ bán và khách hàng có nhu cầu
mua,giao dịch thành công bên môi giới sẽ được hưởng hoa hồng từ người mua và
người bán.Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có
14


điều kiện theo qui định của Luật kinh doanh bất động sản theo đó có ít nhất một
người có chứng chỉ môi giới bất động sản.Việc các công ty môi giới bất động sản
tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung cư có tác dụng nhất định trong việc kích
thích cung cầu tuy nhiên nó cũng tồn tại nhiều mặt trái.Trong thời điểm hiện
nay,việc mua căn hộ chung cư với giá gốc gần như không thể bởi các căn hộ đã
bán hết khi chúng đang còn trên giấy.Không phải vì nhu cầu nhà ở qua cao mà do
các công ty môi giới đã mua các căn hộ khi còn trên dự án để khi chúng hoàn thành
sẽ bán lại với giá cao hơn.Với cách thức kinh doanh như trên khi căn hộ đến tay
người có nhu cầu về nhà ở sẽ bị đẩy giá lên cao.Đó là chưa kể đến việc nhiều công
ty môi giới lợi dụng sự tin tưởng của khách hàng tung ra những thông tin sai sự
thật nhằm thu lợi bất chính.Hoạt động của các công ty môi giới bất động sản hiện
nay còn thiếu sự quản lý của nhà nước,các qui định hiện hành liên quan đến điều
kiện thành lập,chức năng hoạt động,chế tài xử phạt còn hạn chế và thiếu sự điều
chính trực tiếp.Việc các công ty môi giới bất động sản thiếu sự kiểm soát của nhà
nước dẫn đến quyền lợi của khách hàng bị vi phạm,các chính sách về nhà ở của
nhà nước khó phát huy hiệu quả.Bên cạnh đó nó còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự
ổn định của thị trường bất động sản vốn đã nhiều biến động.
III.HOÀN THIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA

BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ.
1.Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các qui định của pháp luật về hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư
1.1.Qui định chặt chẽ về diện tích sở hữu chung riêng trong nhà chung cư
Vấn đề sở hữu chung riêng trong nhà chung cư nếu không được giải quyết
dứt điểm sẽ kéo theo nhiều vấn đề khác như việc thu phí các phần sở hữu
chung,việc bảo trì sửa chữa các phần diện tích này.Nếu một phần diện tích nào đó
trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả các hộ dân thì mọi chi phí quản
lý,vận hành,bảo trì phần diện tích đó sẽ do các hộ dân cùng đóng góp.Nhưng nếu
nó là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải chịu
15


trách nhiệm.Ở nhiều khu chung cư hiện nay,ranh giới giữa các phần sở hữu không
rõ ràng nên khi xảy ra các tình huống bất khả kháng,rủi ro rất khó qui trách nhiệm
cho bên nào.
Các tranh chấp liên quan đến sở hữu chung riêng trong nhà chung cư không
chỉ mới tồn tại gần đây mà nó đã kéo dài nhiều năm mà vẫn chưa thể giải quyết tận
gốc bởi sự thiếu nhạy bén của công cụ pháp lý.Phải thừa nhận một thực tế rằng tính
dự liệu của các qui định pháp luật rất hạn chế.Khi các tranh chấp xảy ra cứ phải
chờ qui định ban hành,pháp luật luôn chạy theo các quan hệ xã hội dẫn đến hậu
quả là các mâu thuẫn tranh chấp chỉ giải quyết được phần ngọn mà không thể giải
quyết dứt điểm phần gốc.Dẫu biết rằng các quan hệ xã hội luôn phát triển nhanh
hơn các quy phạm pháp luật nhưng nếu các qui định đầy đủ và chặt chẽ hơn thì sẽ
khắc phục được phần nào nhược điểm này.Hơn thế nữa,quan hệ mua bán các căn
hộ chung cư là các quan hệ dân sự,pháp luật không thể can thiệp quá sâu,chủ yếu
phụ thuộc vào sự thỏa thuận cũng như trách nhiệm của các bên.Các tranh chấp sở
hữu chung riêng này gần như chỉ Việt Nam mới có bởi trình độ lập pháp của nước
ta còn hạn chế cộng với sự thiếu hiểu biết pháp luật cũng như sự thiếu trách nhiệm
của chủ đầu tư nên các tranh chấp rát phổ biến.Việc sửa đổi,bổ sung phải mang

tính hệ thống và đầy đủ với tất cả các qui định liên quan tranh tình trạng sửa đổi,bổ
sung không đồng bộ dẫn đến sự mâu thuẫn lẫn nhau giữa các qui định.
1.2.Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư
Với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trách nhiệm của bên bán (chủ đầu
tư) không đương nhiên chấm dứt khi bên bán bàn giao nhà và bên mua trả đủ
tiền.Trong quá trình sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý
nhà chung cư khi nhà chung cư chưa có ban quản trị và trách nhiệm bào trì nhà
chung cư theo qui định của pháp luật.Hiện nay các tranh chấp sau khi bàn giao nhà
liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư không phải là ít.Đơn cử như việc trách
nhiệm của chủ đầu tư trong việc triệu tập hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra
16


ban quản trị,nhiều chủ đầu tư vì muốn tiếp tục khai thác các lợi ích chung trong
nhà chung cư nên cố tình chậm trễ trong việc thành lập ban quản trị đây là một
thực tế không hiếm gặp trong các nhà chung cư hiện nay.Trong nội dung của quy
chế quản lý và sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm của chủ đầu tư
nhưng lại không đề cập đến các chế tài xử lý khi các chủ đầu tư có hành vi vi
phạm.
Tóm lại xử lý một cách hài hòa giữa lợi ích đơn vị và lợi ích của cộng đồng
cụ thể là giữa chủ đầu tư và các hộ dân sẽ tạo ra môi trường sống thân thiện,khu
dân cư văn hóa,mọi vấn đề khó khăn sẽ được tháo gỡ.
1.3.Cần xây dựng luật riêng về nhà chung cư
Qua các nghiên cứu ở trên cho chúng ta thấy rằng nhà chung cư tồn tại nhiều
vấn đề pháp lý phức tạp mà trong phạm vi của Luật nhà ở,Quy chế quản lý sử
dụng nhà chung cư không thể giải quyết hết được.Khi nghiên cứu các vấn đề pháp
lý về nhà chung cư ta thấy rằng các qui định nằm rải rác ở các văn bản khác nhau
cụ thể như:Luật dân sự qui định về sở hữu chung của nhà chung cư,Luật nhà ở liệt
kê các diện tích chung riêng,Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư qui định trách

nhiệm của các bên…ngoài ra còn có Quy chế phân hạng nhà chung cư và Luật
kinh doanh bất động sản.Việc có quá nhiều văn bản qui định một vấn đề pháp lý
dấn đến việc áp dụng không thống nhất và mâu thuẫn với nhau.
2.Một số giải pháp nhằm khắc phục thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư
2.1.Các dự án xây dựng cần được công khai trên các phương tiện thông tin đại
chúng
Trên địa bàn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có hàng nghìn dự
án xây dựng căn hộ trong tương lai sẽ tạo ra hàng triệu m 2 nhà ở cho những người
có nhu cầu,giải quyết những bức xúc về nhà ở cho cư dân đô thị.Tuy nhiên,hiện
nay các khách hàng có rất ít cơ hội tìm hiểu các thông tin về dự án,bởi hầu như
việc phê duyệt dự án,thời điểm khởi công,tiến độ,quy hoạch,thiết kế chưa được
17


công khai để khách hàng có thể tiếp cận nguồn thông tin này.Yêu cầu đặt ra hiện
nay là phải công khai hóa các dự án trên thực tế.Đây là nhiệm vụ thuộc về các
phòng,ban thuộc sở xây dựng các tỉnh,thành phố.Theo đó các dự án xây dựng đã
được phê duyệt phải được thông tin trên các trang web của sở xây dựng với các nội
dung cụ thể…Việc niêm yết các thông tin liên quan đến dựa án góp phần vào việc
quản lý các dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền,đây cũng là nơi tham khảo
thông tin khách quan nhất cho khách hàng khi muốn đầu tư vào dự án.Về nguyên
tắc khi công trình hoàn thành phần móng chủ đầu tư mới được huy động vốn
nhưng trên thực tế dự án mới được phê duyệt chủ đầu tư đã huy động vốn như vậy
là trái với các qui định của pháp luật.Nếu các thông tin liên quan đến dự án và tiến
độ thi công được công khai thì cơ quan có thẩm quyền có thể quản lý được việc
góp vốn hiện nay.Về phía khách hàng khi có điều kiện tiếp xúc với các thông tin
của dự án sẽ giúp họ đầu từ đúng lúc,đúng chỗ hạn chế những rủi ro tranh
chấp.Trong tương lai nếu giải pháp này được áp dụng rộng rãi nó không chỉ làm
minh bạch thị trường bất động sản mà nó còn hạn chế nhược điểm của sàn giao

dịch bất động sản hiện nay.
2.2.Quản lý chặt chẽ các giao dịch mua bán căn hộ chung cư qua sàn giao dịch
và trung tâm môi giới bất động sản
Tại Việt Nam hiện nay có hàng trăn sàn giao dịch bất động sản đang hoạt
động với phạm vi quy mô khác nhau tập trung tại hai thành phố lớn là Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh.Các sàn giao dịch bất động sản ra đời giúp các cơ quan có
thẩm quyền kiểm soát các giao dịch mua bán bất động sản nói chung và căn hộ
chung cư nói riêng.Chức năng quan trọng nhất hiện nay của sản giao dịch bất động
sản là cung cấp thông tin nhưng năng lực của các sàn hiện nay chỉ cho phép tiếp
nhận thông tin còn việc xử lý thông tin thì nằm ngoài khả năng của sàn.
Để các sàn phát huy hiệu quả thật sự Nhà nước ần thắt chặt các qui định về
cấp phép hoạt động cho sàn,theo đó khi đủ điều kiện thành lập sàn buộc các sàn
phải hoạt động hiệu quả sau một thời gian mới được xem xét cấp phép chính
18


thức.Các sàn giao dịch đáp ứng được nhu cầu sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem
xét mở rộng chức năng,quyền hạn cho sàn đó.Đây là biện pháp khuyến khích cũng
như nâng cao trách nhiệm của các sàn giao dịch.Các chế tài xử phạt với các hành
vi vi phạm qui định của pháp luật cần pải được áp dụng triệt để nhằm phát huy
hiệu quả hoạt động cho các sàn.
2.3.Thành lập cơ quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động của chủ đầu tư
trong quá trình thực hiện dự án
Một thực trạng phổ biến hiện nay là các dự án xây dựng nhà chung cư luôn
bị chậm so với tiến độ dẫn đến việc khách hàng không nhận được nhà đúng thời
hạn thỏa thuận đó là chưa kể đến chất lượng,kết cấu,thiết kế của nhà chung cư
không đúng với yêu cầu của khách hàng,nhiều chung cư mới đưa vào sử dụng đã
có biểu hiện xuống cấp.Hầu hết các nhà chung cư hiện nay đều có nhiều tầng nếu
chất lượng của công trình không được đảm bảo sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc
sống của các hộ dân sống trong nhà chung cư đó.Yêu cầu đặt ra đối với các dự án

nhà ở hiện nay là phải có một cơ quan chuyên môn làm nhiệm vụ kiểm tra,giám sát
các dự án từ khi triển khai xây dựng đến khi hoàn thành và đưa vào sử dụng.Để
đảm nhận được hết chức năng này,lực lượng này phải tập hợp những người có
chuyên môn cao,làm việc chuyên trách khách quan.Cơ cấu tổ chức,điều kiện thành
lập,nguyên tắc hoạt động do Bộ xây dựng quyết định.Đối với các thành phố lớn
nơi có nhiều dự án nhà ở thì có thể thành lập cơ quan này với qui mô lớn hơn đáp
ứng yêu cầu của dự án.Đây là biện pháp nhiều quốc gia áp dụng để quản lý và sử
dụng nguồn vốn đúng mục đích.Bên cạnh đó việc giám sát chất lượng thi công căn
cứ vào tiêu chuẩn kĩ thuật và hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt sẽ đảm bảo việc
phân hạng nhà chung cư được chính xác.
2.4.Phát huy vai trò của Ban quản trị nhà chung cư
Theo quyết định số 08/2008/QĐ-BXD thì Hội nghị nhà chung cư là cơ quan
quyền lực cao nhất quyết định các vấn đề liên quan đến việc quản lý vận hành nhà
chung cư.Trong vòng 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư đưa vào sử dụng với 50%
19


căn hộ được bán trở lên,chủ đầu từ phải có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà
chung cư lần đầu.Hội nghị này phải do các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung
cư tham gia và đạt trên 50% số phiếu trên tổng số căn hộ.Chính quyền địa phương
sẽ căn cứ vào Biên bản cuộc họp để ra quyết định công nhận Ban quản trị.Chức
năng,nhiệm vụ,quyền hạn của Ban quản trị được qui định tương đối cụ thể rong
quyết định 08 và Luật nhà ở năm 2005.Các qui định hiện hành tạo cho Ban quản trị
vài trò tương đối lớn trong quản lý vận hành nhà chung cư,tuy nhiên trên thực tế
vào trò của ban quản trị vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả như mong đợi.Như
vậy,khi nhà chung cư chưa có Ban quản trị việc bàn giao tòa nhà không thể tiến
hành,các khoản phí bị đội lên theo ý muốn của chủ đầu tư. Ban quản trị nhà chung
cư là tổ chức bảo vệ quyền lợi chính đáng của các hộ dân nhưng với qui định hiện
hành tổ chức này chưa phát huy hết vai trò của nó.Nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
động của ban quản trị ngoài việc cơ cấu lại tổ chức và nguyên tắc hoạt động,pháp

luật cần mở rộng chức năng của ban quản trị trong việc giải quyết tranh chấp bởi
hiện nay trong nhà chung cư xuất hiện nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và các hộ
dân.Pháp luật khuyến khích các bên hòa giải nhưng không đề cập đến vai trò trung
gian của ban quản trị.Việc tham gia giải quyết tranh chấp của ban quản trị sẽ nâng
cao hiệuq ảu của việc giải quyết tranh chấp,dung hòa lợi ích của các bên.Chúng ta
nên bầu thêm một tổ chức khác trong nhà chung cư song song với ban quản trị đó
là Ban thanh tra chung cư,đây là cách mà nhiều quốc gia áp dụng nhằm giám sát
hoạt động của tòa nhà trong đó có hoạt động của ban quản trị,phát hiện các sai
phạm,kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết.Nếu các chung cư ở
nước ta thành lập Ban thanh tra thì có thể coi là một giải pháp hay nhằm tăng
cường công tác quản lý nhà chung cư,phát huy hơn nữa vài trò của ban quản trị và
góp phần không nhỏ vào việc hạn chế các tranh chấp giữa chủ đầu tư và các hộ
dân.
2.5.Xây dựng và dăng kí Điều lệ của nhà chung cư tại cơ quan quản lý nhà ở

20


Hầu hết các chung cư ở nước ta mới chỉ có bản nội qui quản lý sử dụng nhà
chung cư.Việc xây dựng Điều lệ của nhà chung cư là một giải pháp bổ trợ cho
những khiếm khuyết,hạn chế của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.Chủ đầu tư
khi được phê duyệt dự án phải công bố kèm theo bản Điều lệ,nội dung của Điều lệ
đề cập tới các vấn đề liên quan đến mặt pháp lý của tòa nhà,việc thống nhất các
phần sở hữu chung riêng trong nhà chung cư và không thể thiếu là các cam kết của
chủ đầu tư không được vi phạm các quyền của chủ sở hữu khác.Bất kì sự thay đổi
nào liên quan đến mặt pháp lý của tòa nhà cũng dẫn tới việc sửa đổi Điều lệ, việc
sửa đổi Điều lệ được thông qua trong Hội nghị nhà chung cư.Việc vi phạm Điều lệ
của nhà chung cư sẽ bị xử lý theo qui định của pháp luật. Điều lệ của nhà chung
cư được cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở thông qua là một biện pháp nâng cao
trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng nhà chung cư.

KẾT LUẬN

21


KẾT LUẬN

(1)
(2).
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)



22