Mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ 2005 trở lại đây – Một số vấn đề bàn luận

A. LỜI MỞ ĐẦU
Giao kết hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói
riêng có nhiều nét đặc thù vì đối tượng của hợp đồng chính là nhà ở - Một tài sản vừa có
giá trị lớn, vừa có tính xã hội sâu sắc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đời sống con người.
Ngoài quá trình giao kết hợp đồng còn có giai đoạn thực hiện hợp đồng và cuối cùng là
giai đoạn hoàn tất hợp đồng. Sự phức tạp của việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phụ
thuộc vào nhiều yếu tố mà trong đó đáng kể đến yếu tố về chủ thể, về đối tượng hợp đồng,
chủ trương chính sách của cơ quan quản lý nhà nước.
Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này chúng ta sẽ cùng đi vào giải quyết nội dung đề tài:
“Mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ 2005 trở lại đây –
Một số vấn đề bàn luận”.
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ:
I. Lý luận chung:
1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ trong nhà chung cư:
1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định thì:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở
hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình,
cá nhân sử dụng nhà chung cư.”
“Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá
nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích
ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được
công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử
dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.”
1
1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
1.2.1. Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư:
Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng;
không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư,

gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn,
mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp
kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình,
thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn
hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó
(Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005). Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở
hữu và người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng
như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng.
1.2.2 Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư:
Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn
với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu
chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ
trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt
đối với căn hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm,
thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên
mặt ngoài căn hộ chung cư,…hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải
1
Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005
1
thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ
mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư…
2
1.2.3. Quản lý sử dụng nhà chung cư:
Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản
trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban quản trị nhà
chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra.
Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ
không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi

và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng
nhà chung cư. Ban quản trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư
theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu,
chi tài chính trong quá trình quản lý việc xử dụng nhà chung;…
2. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Hiện nay chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,
nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở,
đó đó dựa vào Điều 428 Bộ luật dân sự ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư như sau:“ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ
chung cư cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật”
3
2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm chung của hợp
đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở:
- Là hợp đồng ưng thuận: khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải tuân theo
nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực. Họ có quyền quyết định
có hay không tham gia vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn và thảo luận về nội dung
và hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Thời điểm phát sinh hiệu lực của
hợp đồng là khi các bên đã thỏa thuận các điều khoản và hoàn thành thủ thụ tục công
chứng, chứng thực.
- Là hợp đồng có tính chất đền bù: Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi
bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữu của mình cho bên mua thì sẽ nhận được khoản
tiền đền bù từ bên mua và ngược lại, bên mua sẽ nhận được tài sản là căn hộ chung cư
được chuyển giao từ bên bán sau khi đã trả tiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương
ứng.
- Là hợp đồng song vụ: các bên trong quan hệ hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ
đối nhau. Quyền của bên này sẽ tương ứng với phần nghĩa vụ bên kia và ngược lại.

- Là hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư từ
bên bán sang cho bên mua: theo đó khi hợp đồng có hiệu lực sẽ làm chấm dứt quyền sở
hữu đối với căn hộ chung cư của bên bán và làm phát sinh quyền sở hữu mới của bên mua
đối với tài sản này. Đây là điểm để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với
hợp đồng cho thuê, cho thuê mua,…
2.2.2. Những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2
Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 của Bộ Xây dựng
3
Căn cứ Điều 428 BLDS thì “hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà cho bên mua và nhận
tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền cho bên bán”
2
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà
ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một số đặc điểm riêng biệt. Những đặc
điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư dự
án.
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ sở hữu đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà: thì đây là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, vì vậy
nó vừa mang những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà thông thường lại vừa có những
điểm khác biệt.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ sở Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với đất xây dựng nhà chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực
tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn
hộ chung cư. Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu
hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì Giấy chứng nhận quyến sử
dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà
chung cư đó. Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà

chung cư thì người mua căn hộ nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất với hình thức quyền sử dụng đất là quyền sử dụng chung. Trường hợp chủ sở hữu nhà
ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy
chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trong
trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở.
4
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: là căn hộ mới chỉ có trong dự
án hoặc đang xây dựng, thì hiện nay loại hợp đồng này thường có hai dạng là:
Hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng là hợp đồng hứa mua
hứa bán: Theo đó chủ đầu tư cam kết sẽ bán cho người mua gốc căn hộ chung cư theo
diện tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng,…như trong dự án xây dựng nhà chung cư đã
được lập và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đó. Còn người mua gốc cam kết
sẽ mua căn hộ này sau khi được xây dựng và hoàn thiện như trong thiết kế ban đầu. Và để
đảm bảo cho cam kết của người mua gốc phải trả trước cho chủ đầu tư khoản tiền nhất
định tương ứng với giá trị của căn hộ chung cư đó.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và người mua lại:
thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng. Đối với loại hợp đồng này
người mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, được nhận căn hộ sau khi chủ đầu tư bàn giao, được
bán đứt căn hộ thuộc sở hữu của người mua gốc cho người khác,…
2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Trong sự đa dạng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay, dựa vào những
dấu hiệu đặc trưng ta có thể phân hợp đồng thành các nhóm sau đây:
2.3.1. Dựa vào mục đích của hợp đồng:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là loại hợp đồng khá
phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sự gia tăng dân số ở nước ta hiện
nay
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh doanh: căn hộ chung
cư ngoài mục đích là để ở thì bản chất của nó là một loại tài sản. Do vậy pháp luật vẫn cho

4
Khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2005
3
phép các bên có thể giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm mục
tiêu sinh lời.
2.3.2. Dựa vào đối tượng của hợp đồng:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai: Đây
là loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư dự án. Đó có thể là căn hộ
chung cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng những chắc chắn sẽ có
trong tương lai (căn hộ mới chỉ tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt,…) hoặc là
căn hộ đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở tại thời điểm giao kết hợp đồng.
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền ở hữu: Đối
với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
2.3.3. Dựa vào phương thức thanh toán:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả tiền một lần: Đây là
hợp đồng mà bên mua và bên bán căn hộ chung cư thỏa thuận về việc bên mua sẽ thanh
toán toàn bộ số tiền cho bên bán trong một lần duy nhất.
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần:
Trong loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền
mua theo số lần và trong khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian trả chậm, trả tiền
dần bên mua có quyền sử dụng căn hộ chung và được chuyển thành quyền sở hữu căn hộ
từ bên bán sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán.
- Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư: Đây là loại hợp đồng mà bên thuê mua sẽ
trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo
hợp đồng thuê mua.
II. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật Việt Nam
hiện hành:
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

1.1. Điều kiện chủ thể:
1.1.1. Đối với chủ thể là cá nhân:
Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng lực pháp
luật và năng lực hành vi dân sự:
- Về nguyên tắc mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, nghĩa là đều có
năng lực pháp luật như nhau. Tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp
luật có thể bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Ví dụ dựa trên nguyên tắc chủ quyền
quốc gia pháp luật Việt Nam có những quy định hạn chế quyền sở hữu đối với căn hộ
chung cư của người nước ngoài như: Người nước ngoài chỉ được mua và sở hữu căn hộ
chung cư tài Việt Nam theo đó là người có công đóng góp đối với đất nước Việt Nam,
người kết hôn với công dân Việt Nam…có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm…và
chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không được
cho thuê hoặc sử dụng với mục đích khác….
5
- Theo quy định của pháp luật dân sự thì cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị Tòa
án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có
năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Họ có toàn quyền trong việc xác lập, thực hiện các giao
dịch dân sự cũng như thực hiện các nghĩa vụ khi tham gia các giao dịch đó.
5
- Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam;
- Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12
4
Đối với người năng lực hành vi dân sự hạn chế, người không có năng lực hành vi dân
sự và người bị mất năng lực hành vi dân sự thì theo quy định của pháp luật giao dịch dân
sự của những người này phải thông qua người đại diện hợp pháp.
Việc pháp luật quy định điều kiện về năng lực hành vi dân sự của chủ thể là cá nhân
nhằm đảm bảo cho các chủ thể này khi tham gia giao kết hợp đồng một cách hoàn toàn tự
nguyện, bình đẳng, trung thực cũng như có thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ
hợp đồng.

Tuy nhiên theo Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về điều kiện của các bên tham
gia giao dịch về nhà ở nếu là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự thì lại quá rộng và
không chính xác vì: về nguyên tắc năng lực hành vi dân sự của cá nhân đã phát sinh ngay
khi cá nhân đủ 6 tuổi và có đầy đủ khi cá nhân 18 tuổi nếu không bị Tòa án tuyên bố mất
năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Nhưng đối với người từ 6
tuổi đến dưới 15 tuổi thì không thể tự mình tham gia vào các giao dịch về nhà ở cũng như
các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà nhất thiết phải có người đại diện theo pháp
luật. Đối với người từ đủ 15 tuổi đến 18 tuổi thì có thể tham gia các giao dịch này nếu có
đủ tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo
pháp luật.
1.1.2. Đối với chủ thể là tổ chức:
Để tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là một chủ
thể độc lập thì phải có tư cách pháp nhân.
Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai
loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại cho tới
khi pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân thì phải phù hợp với
mục đích và lĩnh việc hoạt động của pháp nhân đó, do vậy các pháp nhân khác nhau có
năng lực chủ thể khác nhau. Theo quy định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh doanh
bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải
đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Các chủ thể này phải đủ
điều kiện về năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở phải có vốn
đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án, số vốn này được quy định là: không
thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha và không thấp
hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 ha trở lên có được phê
duyệt….
6
Ngoài các điều kiện về năng lực chủ thể, thì khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư các chủ thể này còn phải đảm bảo là hoàn toàn tự nguyện. Căn hộ chung
cư với vai trò là một tài sản có ý nghĩa và giá trị lớn nên khi thực hiện các giao dịch liên
quan đến đối tượng này thì riêng với mỗi loại chủ thể nhất định còn phải đáp ứng các điều

kiện chặt chẽ khác.
1.2. Các loại chủ thể:
1.2.1. Bên bán:
Bên bán căn hộ chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc là người được chủ sở
hữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc là người được bán căn hộ chung cư
theo quy định của pháp luật.
- Các chủ thể bán:
+ Nhà nước:
6
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15
tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Điều 11 Quy chế khu đô thị mới, Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ
5
Nhà nước trở thành chủ thể bán khi tiến hành bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu của
mình cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu và theo những điều kiện nhất định.
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm:
Căn hộ chung cư được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước (ngân sách Trung
ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước.
Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác và được chuyển thành sở hữu nhà
nước theo quy định của pháp luật.
Căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn vốn
từ ngân sách Nhà nước và một phần tiền góp của cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặc
theo hợp đồng mua trả góp nhưng chưa trả hết tiền.
Nhà nước đầu tư, xây dựng các căn hộ chung cư nhằm mục đích chủ yếu là giải quyết
yêu cầu về chỗ ở cho các đối tượng xã hội như cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan,…khi
đi công tác hoặc thực hiện nhiệm vụ và gặp khó khăn về chỗ ở. Các đối tượng này chủ yếu
được Nhà nước giao, cho thuê hoặc cho thuê mua căn hộ chung và sau đó họ có thể được
Nhà nước chuyển giao quyền sở hữu thông qua việc công nhận quyển sở hữu (đối với căn
hộ chung cư được cho thuê mua) hoặc bán hóa giá.
+ Chủ sở hữu nhà chung cư mà không phải là Nhà nước:

Chủ sở hữu nhà chung cư là các cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài được tiến
hành việc xây dựng mới hoặc cải tạo các khu chung cư, rồi phân thành các căn hộ bán cho
những người có nhu cầu. Những căn hộ chung cư này là một dạng của nhà ở thương mại.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì đối với tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư
phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở - chức năng kinh doanh nhà
ở, đối với tổ chức cá nhân nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận đầu tư
7
.
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 pháp nhân có vốn đầu tư nước ngoài được
thành lập theo pháp luật Việt Nam được coi là pháp nhân Việt Nam. Vì vậy, trường hợp
bên bán là tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư, xây dựng nhà ở để bán thì sau khi hoàn
thành việc xây dựng nhà chung cư theo sự án, họ được quyền bán các căn hộ chung cư
cho các đối tượng được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam. Người mua căn hộ đó sẽ được cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp
luật. Tổ chức và cá nhân này có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài
chính khác theo quy định của pháp luật.
Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại thì các tổ chức, cá nhân trên phải
thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án để đảm bảo hoàn thành đúng tiến độ,
chất lượng của dự án được phê duyệt. Họ cũng phải công khai quy hoạch chi tiết của dự
án, số lượng nhà bán, gái bán,…đồng thời phải báo cáo tình hình thực hiện dự án cho cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và ủy ban nhân dân cấp tỉnh
8
+ Chủ sở hữu căn hộ chung cư:
Chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là mọi cá nhân, tổ chức. Họ xác lập quyền sở hữu
của mình đối với căn hộ thông qua các căn cứ sau:
Quyền sở hữu được xác lập do lao động, hoạt động xây dựng tự tạo lập căn hộ chung
cư.
Quyền sở hữu căn hộ được xác lập do được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận
hoặc theo Quyết định của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quyền sở hữu được xác lập trong trường hợp pháp luật quy định đối với căn hộ chung

cư mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu (căn hộ chung cư sẽ thuộc sở hữu của nhà nước).
7
Khoản 32 Điều 2 Luật Nhà ở 2005
8
Điều 36 Luật Nhà ở 2005
6
Quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu (Ví dụ: trường hợp chiếm hữu căn hộ
chung cư ngay tình nhưng không có căn cứ pháp luật nhưng chiếm hữu liên tục trong thời
hạn 30 năm).
Chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận nhà ở, đây là giấy chứng
nhận quyền sở hữu căn hộ của chủ sở hữu và khi có được giấy tờ này chủ sở hữu có thể
tiến hành các giao dịch liên đến căn hộ của mình một cách hợp pháp và thuận tiện.
Quyền sở hữu căn chung cư của chủ sở hữu bao gồm ba quyền năng cơ bản là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt căn hộ chung cư. Việc chủ sở hữu bán căn
hộ chung cư chính là sự thực hiện quyền định đoạt của mình. Thông thường chủ sở hữu sẽ
được thực hiện quyền năng này một cách độc lập và không phụ thuộc vào ý chí của người
khác, có nghĩa là tự mình thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế
chủ sở hữu cũng có thể ủy quyền cho người khác thực hiện công việc này.
+ Các chủ thể khác:
Trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư có những chủ thể không là chủ sở hữu hay
đại diện hợp pháp của chủ sở hữu nhưng họ vẫn tham gia hợp đồng với tư cách là bên bán
hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.
Trường hợp thứ nhất: Bên bán là người nhận bảo đảm. Đây là trường hợp chủ sở
hữu căn hộ chung cư sử dụng căn hộ là tài sản bảo đảm (bên bảo đảm) cho khoản vay tại
tổ chức tín dụng hoặc tổ chức cá nhân khác (bên nhận bảo đảm). Khi đến hạn trả nợ mà
bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì theo quy định của
pháp luật bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm là căn hộ chung cư. Bên nhận
bảo đảm lúc này sẽ thông qua việc bán đấu giá căn hộ chung cư để có thể thu hồi khoản
vay.
Trường hợp thứ hai: Bên bán căn hộ chung cư là Cơ quan thi hành án dân sự. Đây là

trường hợp căn hộ chung cư được bán đấu giá để thi hành án dân sự. Theo quy định của
pháp luật thì khi chủ sở hữu căn hộ là người phải thi hành án, có nghĩa vụ trả tiền và
không tự nguyện thi hành án hoặc có ý định tẩu tán, hủy hoại tài sản theo Bản án, Quyết
định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Khi đó Chấp hành viên sẽ tiến hành kê biên căn hộ
chung cư là tài sản để thi hành án và tiến hành bán căn hộ đã kê biên qua hình thức bán
đấu giá do người được thi hành án không nhận tài sản này để thi hành án..
Như vậy, đối chiếu các trường hợp này với quy định về điều kiện của bên bán: “ Là
chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự”
9
, thì điều
luật có phần thiếu chính xác. Tuy nhiên đối với các trường hợp bán căn hộ chung cư
không theo ý chí của chủ sở hữu như trên suy cho cùng không phải là bán tài sản được
quan niệm trong pháp luật về hợp đồng mua bán, do vậy nó có thể không làm phát sinh
một số nghĩa vụ của người bán trong hợp đồng mua bán thông thường: như nghĩa vụ đảm
bảo chất lượng căn hộ chung cư cho người mua,…
1.2.2. Bên mua:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Luật Nhà ở 2005 thì: “Nếu là cá nhân trong nước
thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân
sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng
ký kinh doanh”.
- Các chủ thể mua:
+ Chủ thể mua là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở:
Việc mua bán căn hộ chung cư hiện nay diễn ra dưới rất nhiều hình thức khác nhau
như hợp đồng mua bán căn hộ đã có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng góp
vốn, hứa mua hứa bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua, hợp đồng ủy
9
Khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2005
7
quyền giữa người mua gốc và người mua lại,…ngoài sự tham gia trực tiếp của người mua

và người bán còn có sự xuất hiện của bên thứ ba đó là các công ty môi giới bất động sản.
Một thực tế hiện nay là phần lớn trong các giao dịch mua bán căn hộ chung cư, người mua
thường là bên chịu nhiều bất lợi hơn bởi họ thiếu tính chuyên nghiệp. Trong khi đó, các
chủ đầu tư là những người kinh doanh với tính chuyên nghiệp rất cao, họ xây dựng hợp
đồng mua bán với rất nhiều rằng buộc về mặt pháp lý đối với người mua và người mua
thường không có nhiều sự lựa chọn cho mình. Hơn nữa khi giao kết hợp đồng mua bán
người mua thường không lường hết được những rủi ro và hậu quả pháp lý phát sinh từ hợp
đồng, nên không có những thỏa thuận cụ thể về giá cả, chất lượng, diện tích, quyền và
trách nhiệm của mỗi bên…vì vậy khó có thể tự đảm bảo quyền lợi cho mình.
+ Chủ thể mua là đồng chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung:
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung là căn hộ thuộc quyền sở hữu của nhiều người,
có thể do nhiều người cùng xây dựng, cùng được tặng chi, cùng được thừa kế hoặc cùng
góp tiền để mua chung,…Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu
chung hợp nhất.
Căn hộ chung cư là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì quyền sở hữu được các
đồng chủ sở hữu xác định một cách rõ ràng và theo tỷ lệ nhất định. Mỗi chủ sở hữu chung
theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với căn hộ thuộc sở hữu chung tương ứng với phần
quyền của mình trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn hộ chung cư là tài sản chung hợp nhất thì các chủ thể có quyền quyết định ngang
nhau đối với nó trừ trường hợp các chủ sở hữu có sự thỏa thuận phân chia khác.
Việc bán căn hộ thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý của tất cả chủ
sở hữu bằng văn bản. Khi đó các chủ sở hữu phải cùng đứng tên hoặc ký tên trong hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư.
Việc bán một phần quyền sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần
không được làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các chủ sở hữu chung khác.
Trường hợp có chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì
các chủ sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của
pháp luật. Nếu có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của
người đó, thì các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu Tòa án tuyên người đó
mất tích theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện việc bán căn hộ. Nếu người bị

tuyên bố là mất tích trở về và có yêu cầu thì họ được nhận lại khoản tiền tương ứng với
phần quyền sở hữu của mình trong căn hộ chung cư đã bán. Nếu họ đã chết hoặc bị tuyên
bố chết thì khoản tiền này sẽ được giải quyết theo quy pháp luật thừa kế với người đó.
Khi các chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở
hữu chung thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 3 tháng
kể từ khi nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu căn hộ chung cư và điều
kiện bán mà không có đồng chủ sở hữu nào mua thì phần quyền đó có thể được bán lại
cho người khác. Trong trường hợp bán căn hộ thuộc sở hữu chung mà có sự vi phạm về
quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày phát hiện ra có sự vi phạm về
quyền ưu tiên mua chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình
quyền và nghĩa vụ của người mua. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại..
+ Chủ thể là người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần:
Trong thời gian trả chậm, trả dần bên mua căn hộ chung cư được quyền sử dụng và có
trách nhiệm bảo trì căn hộ đó trừ trường hợp pháp luật về xây dựng có quy định khác hoặc
các bên có thỏa thuận khác. Sau khi bên mua căn hộ chung cư đã trả đủ tiền cho bên bán
8
và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư đó
10
Theo quy định tại Điều 461 Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư theo phương thức trả chậm, trả dần phải được lập thành văn bản. Trong thời gian trả
chậm, trả dần thì bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình đối với căn hộ cho tới khi
bên mua trả đủ tiền. Bên mua chỉ có thể được bán, tặng cho, đổi căn hộ cho người khác
sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ đó (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
Nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trên cơ sở tôn trọng quyền tự do ý chí và thỏa
thuận, pháp luật cũng quy định trong trường hợp bên mua có nhu cầu trả lại căn hộ trong
thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả
lại căn hộ và việc thanh toán lại tiền mua căn hộ.
+ Người thuê mua trong trường hợp căn hộ chung cư được cho thuê mua:
Thuê mua căn hộ chung cư là nhà ở xã hội:

Theo quy định của Điều 105 Luật Nhà ở 2005 thì thuê mua nhà ở xã hội là việc người
thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định.
Căn hộ chung cư là một dạng của nhà ở xã hội, là các căn hộ được Nhà nước hoặc các
doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư để cho các đối tượng theo quy định được thuê mua.
Người thuê mua chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên
nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác. Họ phải chưa có
nhà và chưa được thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của
mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m
2
sàn/người hoặc có nhà ở thuộc
sở hữu của mình nhưng lại là nhà tạm, hư hỏng, dột nát. Người thuê mua phải thanh toán
lần đầu 20% giá trị căn hộ và không được chuyển nhượng quyền thuê này dưới bất cứ
hình thức nào. Trường hợp người thuê mua không còn nhu cầu mua thì phải trả lại căn hộ
cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội. Đơn vị này sẽ hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng
mà người thuê mua đã trả lần đầu. Nếu người thuê mua có hành vi vi phạm quy định của
pháp luật về việc thuê mua (như chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác) thì sẽ bị
đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội thu hồi căn hộ cho thuê mua và không được hoàn trả lại
số tiền trả lần đầu.
Thuê mua căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động
sản:
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì căn hộ chung cư được đưa vào
thuê mua phải đã có sẵn, phải đảm bảo chất lượng an toàn vệ sinh môi trường và các dịch
vụ cần thiết khác, để căn hộ được sử dụng, vận hành bình thường theo công năng thiết kế
và theo thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thuê mua căn hộ chung cư của tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản và phải được
lập thành văn bản.
Người thuê mua căn hộ có quyền sở hữu căn hộ cho thuê mua sau khi kết thúc thời
hạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Họ có quyền cho thuê lại

một phần hoặc toàn bộ căn hộ, hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua cho bên thứ ba
nhưng phải được sự đồng ý của bên cho thuê mua.
+ Chủ thể mua là tổ chức, cá nhân nước ngoài:
Theo Nghị quyết số 19/2008/QH XII về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (việc thực hiện Nghị quyết được thí điểm trong
10
Thông tư 01/2009/TT-BXD Quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua
bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở
9
vòng 5 năm bắt đầu từ ngày 1/1/2009) thì Quốc hội mới chỉ cho phép các nhóm đối tượng
sau được mua và sở hữu nhà ở tại Việt nam:
Cá nhân nước ngoài đầu tư trực tiếp tại việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu
tư hoặc được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh
nghiệp (bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài) thuê giữ các
chức năng quản lý trong doanh nghiệp đó.
Cá nhân người nước ngoài có công đóng góp với đất nước được Chủ tịch nước Công
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có
đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng chính phủ quyết định.
Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong các lĩnh vực kinh tế - xã hội có bằng đại học
hoặc tương đương trở lên, những người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có
nhu cầu.
Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam.
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất
động sản đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật đầu tư có nhu cầu về nhà ở cho
những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
Các đối tượng trên chỉ được mua và sở hữu nhà ở tại Việt khi có đủ các điều kiện sau:
Đối với cá nhân thì phải đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, được cơ quan công an
có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trở lên, và không thuộc diện được
miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư

hoặc giấy tờ tương ứng với Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt
Nam cấp để chứng minh có hoạt động đầu tư tại Việt Nam.
Nhà ở được mua và sở hữu phải là căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở
thương mại và không thuộc khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại.
Cá nhân nước ngoài thì chỉ được sở hữu 1 căn hộ trong cùng một thời điểm cư trú tại
Việt Nam.Thời hạn sở hữu tối đa căn hộ là 50 năm và chủ sở hữu chỉ được sử dụng để ở,
không được cho thuê không được sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Trường hợp
đang có sở hữu căn hộ mà chủ sở hữu được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ
được lựa chọn sở hữu 1 căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Chủ sở hữu được
bán căn hộ chung cư đã mua sau thời hạn 1 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý do đặc biệt mà chủ sở hữu không thể tiếp tục cư trú
tại Việt nam (như ốm đau phải xuất cảnh về nước trước thời hạn…) thì được quyền bán
căn hộ trước thời hạn này. Khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ sở
hữu phải bán hoặc tặng cho căn hộ đã mua cho người khác, nếu không thực hiện quyền
này thì sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không được sử dụng nhà ở
đã mua.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được quyền mua và sở hữu một
hoặc một số căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ở thương mại (có thể mua nhiều
căn hộ) để cho người lao động đang làm việc trong doanh nghiệp đó ở. Thời hạn sở hữu
căn hộ của doanh nghiệp tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp
cho doanh nghiệp đó. Cũng như đối với cá nhân nước ngoài, các doanh nghiệp cũng
không được cho thuê hoặc sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Khi hết thời hạn
đầu tư hoặc doanh nghiệp bị phá sản, giải thể thì căn hộ đã mua được xử lý theo quy định
của pháp luật doanh nghiệp, pháp luật phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt
Nam.
+ Bán hóa giá căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước:
10