Quyền sở hữu căn hộ trong nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2005 trở lại đây – Một số vấn đề bàn luận.

Bài tập lớn luật nhà ở
ĐỀ BÀI
Quyền sở hữu căn hộ trong nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội từ
năm 2005 trở lại đây – Một số vấn đề bàn luận.
BÀI LÀM
ĐẶT VẤN ĐỀ
Nhà ở là vấn đề vô cùng quan trọng đối với tất cả mọi người dân, không
chỉ đối với những người có thu nhập cao mà quan trọng đối với cả những
người có thu nhập thấp, không chỉ quan trọng đối với người dân ở thành thị
mà còn quan trọng đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ quan trọng ở
hiện tại mà quan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó là vấn đề của thời
đại. Con người để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về
nhà ở là không thể thiếu đối với tất cả mọi người.
Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành phố
nơi đất chật người đông, đất đai có hạn, không thể tăng thêm nhưng đối
nghịch với nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng
và chất lượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có
xu hướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà
nước về việc mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày
càng tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở. Việc xây
dựng nhà chung cư là một trong những giải pháp hiệu quả giải quyết vấn đề
này. Tuy nhiên vấn đề về quyền sở hữu chung trong nhà chung cư hiện nay
còn nhiều vấn đề cần bàn luận. Điều đó sẽ một phần được lám sang tỏ trong
bài làm của em sau đây.

1


GIẢI QUYẾT VẤN ĐÊ
1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN:
Nhà chung cư:

Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam Theo Điều 70 của Luật Nhà ở
2005: 1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và
hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở
hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên
trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b)
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn
liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà
còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định
tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết
bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực,
tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành
lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật,
nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở
hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng
được kết nối với nhà chung cư đó.
Định nghĩa “chung cư” tại Singapore Tại Singapore, khái niệm
“chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái
niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở

2


được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu chuẩn
quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch
Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được

phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium.
a. Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed
housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối
vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng flat
tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại
Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà flat được tổ chức với
diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc
quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó. Không có quy
định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm
bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Dự án flat không bắt
buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên
trong khu đất.
b. Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư
condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. Cũng như flat,
condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại
Singapore. Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí
nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu
chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án
condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng
(có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án
condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm
cả phần sân bãi đậu xe). Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt
buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên

3


trong khu đất. (Development Control, Urban Redevelopment AuthorityURA, Singapore 2005) Ghi chú : - Không gian mở công cộng (Communal
Open Space hay Public Open Space) : không gian mở thuộc quyền sử dụng
chung của cư dân toàn đô thị. - Không gian mở cộng đồng (Common Open

Space) : không gian mở sử dụng chung cho cư dân của cộng đồng khu ở nhất
định. Tùy theo yêu cầu của dự án mà quyết định không gian mở này có cho
phép người dân ngoài khu ở đến sử dụng hay không. 3. Định nghĩa “chung
cư” do tác giả đề xuất Tổng hợp các thông tin nêu trên, ta nhận thấy một
đặc tính quan trọng của loại hình nhà ở chung cư mà Luật Xây dựng 2003 và
Luật Nhà ở 2005 chưa đề cập tới : dự án nhà ở chung cư là loại dự án nhà ở
không sở hữu đất và quyền sử dụng chung của chủ căn hộ đối với không
gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư. Tại Việt Nam, cơ quan
quản lý nhà nước cấp cho những người dân sở hữu căn hộ chung cư loại giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (tức “giấy hồng”).
Trong nội dung các “giấy hồng” này không hề xác định quyền sử dụng của
chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư
như công viên, mảng xanh, sân chơi, đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng
đồng v.v. và ưu tiên của chủ căn hộ trong việc sử dụng các dịch vụ có thể có
trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe, dịch vụ thương mại, nhà trẻ mẫu
giáo, bảo hành bảo trì v.v. Mặc dù các không gian mở cộng đồng và dịch vụ
kèm theo dự án chung cư đã xuất hiện từ lâu trong các dự án nhà ở chung cư
tại Tp. Hồ Chí Minh.
Khái niệm sở hữu
Quyền sở hữu:
Quyền sở hữu nhà chung cư:

4


2.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ NHÀ CHUNG CƯ TỪ NĂM 2005 ĐẾN

NAY TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI:

2.1. nhà nhiều nhưng nhiều người không có nhà để ở:
2.2. Khó khăn cho người bán nhà chung cư cũng khó khăn cho người
mua chung cư:
Theo VOVNews: Quỹ đất của Hà Nội hiện eo hẹp, khiến thành phố gặp rất
nhiều khó khăn trong việc xây dựng các công trình công cộng, giải quyết
chỗ ở cho người dân.
Khu đô thị mới (KĐTM) Văn Quán và KĐT Xuân La hiện có cả trăm căn
biệt thự tiền tỷ, có cái đã hoàn thiện, có cái đã xây xong phần thô, nhưng đều
chưa có ai sử dụng. Hỏi ra đều có chủ cả, nhưng vì chưa có ai ở, nên nhiều
ngôi nhà đang bị rêu mốc xanh, mốc trắng, cỏ phủ hết cả lối đi.
Nhưng những ngôi nhà bỏ hoang ấy chưa thấm vào đâu so với số biệt thự bỏ
hoang ở khu vực Mễ Trì, Pháp Vân - Tứ Hiệp, Việt Hưng v.v…
Với những gì đã thấy, có thể khẳng định rằng, có một lượng diện tích nhà rất
lớn đã bán cho những người có tiền đầu cơ, nhưng chưa sử dụng đến. Không
chỉ người dân mà đa phần cán bộ Nhà nước đều ái ngại cho rằng: Nếu cứ đà
này thì sẽ có một bộ phận lớn dân cư sẽ chẳng bao giờ có nhà. Tất cả những
căn hộ chung cư, biệt thự kia chắc chắn chủ nhân là những người có tiền
mua để dành, để đầu cơ. Còn người lao động, cán bộ công chức thì làm sao
mua được.
Ông Nguyễn Văn Công, Giám đốc Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng cho
biết: Hiện nay, Hà Nội đã ban hành một số chính sách nhằm chống đầu cơ,
nhưng vẫn thiếu thực tế nên rất khó xử lý. Người ta vẫn cứ ngấm ngầm mua
bán trao tay, thậm chí mua bán trên giấy tờ nên việc chống đầu cơ là không
tưởng.

5


Theo ông Công, đã đến lúc chính quyền thành phố nên điều chỉnh lại định
hướng phát triển nhà ở cho đúng, nhằm đầu tư vào những chung cư phù hợp

phục vụ đa số người thu nhập thấp, còn nhà cao cấp thì nên hạn chế.
Để ngăn chặn nạn đầu cơ nhà ở rồi để hoang, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục
trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng có ý kiến: Khi còn nhiều nhà bỏ
không, chứng tỏ nhiều người mua chưa có nhu cầu về nơi ở. Để khuyến
khích người đến ở, ngoài sự đồng bộ của cơ sở hạ tầng, Nhà nước cần có chế
tài ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản bằng biện pháp thu
thuế sử dụng đất, thuế sử dụng nhà.
2.1. Một số vấn đề trong quản lý và sử dụng chung cư
Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở
tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng
văn minh, hiện đại. Gần đây, nhà chung cư đã được đầu tư xây dựng ở các đô
thị lớn với tốc độ khá cao. Theo số liệu điều tra về nhà ở đến cuối năm 2009,
toàn quốc có trên 350.000 căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng, trong đó
thành phố Hà Nội có số lượng khá lớn, khoảng 126.000 căn, chiếm 36% của
cả nước.
Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển nhà chung cư, công tác quản lý sử
dụng nhà chung cư trong cả nước nói chung và trên địa bàn Thủ đô nói riêng
đã bước đầu đạt được một số kết quả nhất định. Tình trạng lấn chiếm trái phép
tại các nhà chung cư đã được chấm dứt. Thông qua việc triển khai thực hiện
các quy định về quản lý sử dụng nhà ở đã duy trì được chất lượng của nhà
chung cư, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao điều kiện sống trong các

6


khu chung cư; đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống trong nhà chung
cư theo hướng văn minh, hiện đại.
Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các
chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người

sử dụng là người đi thuê... Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở
hữu chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung,...). Để tạo cơ sở
pháp lý cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã có các
quy định khá cụ thể, đó là các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư trong
Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005, Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ... Các quy định này đã tạo cơ
sở pháp lý cho việc tăng cường thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư, góp
phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo
an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh trong các khu nhà chung cư...
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh chóng về số lượng, trong quản lý nhà
chung cư cũng đã nảy sinh một số vướng mắc, bấp cập. Thực tế đã xảy ra một
số tranh chấp liên quan đến vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư cũng như
chưa có sự thống nhất trong việc thu phí dịch nhà chung cư gây bức xúc cho
các hộ dân tại các nhà chung cư và trong dư luận.
1. Vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư
Có thể thấy rõ là: chỉ có nhà chung cư nhiều chủ sở hữu mới có phần sở hữu
chung. Như vậy, nhà chung cư do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng để bán theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có phần
sở hữu chung; nhà ở sinh viên do Nhà nước đầu tư xây dựng, nhà ở công nhân
khu công nghiệp do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng để cho thuê không có

7


phần sở hữu chung.
Trong thời gian gần đây, đã xảy ra một số vụ việc tranh chấp trong các nhà
chung cư , tập trung nhất là vấn đề xác định phần sở hữu chung trong nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu
Các quy định về phần sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định cụ

thể trong pháp luật về nhà ở (tại Điều 70 của Luật nhà ở, Điều 49 của Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 4 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư
ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD). Tuy nhiên, thực tế cho
thấy, phần lớn các tranh chấp về phần sở hữu chung nhà chung cư lại phát sinh
từ các trường hợp ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước ngày Luật
Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2006). Hầu hết các trường
hợp tranh chấp về phần sở hữu chung là do trong hợp đồng không nêu cụ thể
các phần diện tích sở hữu chung, đặc biệt là các phần diện tích để kinh doanh,
dịch vụ (không nêu rõ là diện tích sở hữu chung hay là diện tích thuộc sở hữu
riêng của chủ đầu tư), dẫn đến những tranh chấp, gây bức xúc trong dư luận.
Như vậy, để tránh việc tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà chung cư, cần
xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng cũng như quyền lợi và trách
nhiệm của các bên có liên quan trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư.
Những nội dung này cần phải được công khai và thoả thuận cụ thể khi ký hợp
đồng mua bán nhà chung cư, tránh tình trạng việc ký kết hợp đồng theo hình
thức, thiếu chặt chẽ. Gần đây, ngày 01/9/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành
Thông tư số 16/2010/TT-BXD, trong đó đã quy định cụ thể Mẫu hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư thương mại (Phụ lục số 16 của Thông tư). Nếu hợp
đồng mua bán căn hộ được xây dựng theo mẫu này sẽ loại trừ được những
tranh chấp về phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

8


2. Việc thu phí dịch vụ nhà chung cư
Có thể hiểu rằng chi phí dịch vụ nhà chung cư bao gồm chi phí quản lý vận
hành nhà chung cư và phí dịch vụ khác (như trông giữ xe ô tô...); trong đó, chi
phí quản lý vận hành chỉ tập trung cho việc quản lý và vận hành phần sở hữu
chung nhà chung cư.
Chi phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: chi phí

cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động của hệ thống
trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư; các chi
phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên
và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang
máy, máy bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà
chung cư; chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các
chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.
Các quy định về chi phí dịch vụ nhà chung cư đã được quy định cụ thể trong
pháp luật về nhà ở (tại Điều 68 của Luật nhà ở, Điều 50 của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban
hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD...). Tuy nhiên, do trong các
hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư không nêu cụ thể hoặc chủ đầu tư
không thông báo bằng văn bản mức kinh phí cần phải đóng góp và nguyên tắc
điều chỉnh mức này khi giá cả có biến động, nên đã gây bức xúc cho người
mua nhà khi thu với mức cao hoặc điều chỉnh tăng khi có biến động về giá cả.
Mặt khác, theo quy định của pháp luật về nhà ở, chi phí sử dụng nhà chung cư
không được cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
nhưng đến nay nhiều địa phương chưa ban hành mức giá dịch vụ nêu trên. Vì
vậy, các chủ đầu tư thiếu cơ sở pháp lý khi ban hành giá dịch vụ nhà chung cư.

9


Để khắc phục tình trạng trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư,
cần sớm ban hành mức giá dịch vụ nhà chung cư làm cơ sở cho việc ban hành
và điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn. Các chủ đầu tư, doanh
nghiệp quản lý vận nhà chung cư cần căn cứ vào mức giá do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh ban hành và Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ
Xây dựng để xác định giá dịch vụ nhà chung cư.
Mặt khác, nhằm đảm bảo việc công khai, minh bạch trong công tác quản lý

vận hành nhà chung cư, tránh sự tùy tiện của chủ đầu tư khi điều chỉnh mức
thu thì mức phí cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư phải được ghi rõ
trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung ngay từ khi ký kết hợp đồng
mua bán căn hộ. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Nội quy quản lý sử
dụng nhà chung cư cần phải lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 16 của
Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư
phải phù hợp với nội dung quyết định đầu tư, nội dung dự án được cấp có
thẩm quyền phê duyệt (nếu có) và những thoả thuận, cam kết bằng văn bản
giữa bên bán và bên mua.
Những vấn đề nêu trên được giải quyết đối với nhà chung cư được đầu tư xây
dựng để bán theo giá thị trường. Đối với nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu
công nghiệp được đầu tư xây dựng và quản lý theo Quyết định số
65/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ
tướng Chính phủ, do chỉ có một chủ sở hữu chủ sở hữu (nhà nước hoặc doanh
nghiệp) nên không có vướng mắc gì về phần sở hữu chung và mức thu chi phí
dịch vụ.
Trong thời gian gần đây đã xuất hiện một loại nhà chung cư tái định cư (là nhà
chung cư được Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho các hộ dân khi thực

10


hiện thu hồi đất). Thực tế cho thấy việc xác định các nội dung có liên quan đến
các phần sở hữu là khá phức tạp, việc thu phí dịch vụ cần được xem xét để phù
hợp với tính đặc thù của loại nhà này. Trong thời gian tới, cơ quan quản lý nhà
nước về nhà ở cần tập trung nghiên cứu để có chính sách phù hợp.
Tại Hà Nội, một số dự án khu đô thị đã được hoàn thành và bố trí cho những
người dân tái định cư (Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính - Hà Nội...),
phục vụ nhu cầu của công tác giải phóng mặt bằng của Thành phố. Sau khi khảo
sát, nghiên cứu, Ủy ban nhân dân Thành phố đang chuẩn bị cho thực hiện thí

điểm về mô hình quản lý cũng như các vấn đề có liên quan trong quản lý loại
nhà chung cư này./.
Nguồn: Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản
30/9 - Dịch vụ nhà chung cư: Bất cập sinh bất bình
Thời gian qua, những bất bình, xung đột giữa người dân với chủ đầu tư
về phí dịch vụ các loại đã xuất hiện tại nhiều khu chung cư trên địa bàn TP
Hà Nội. Nguyên nhân được cho là do những bất cập trong khâu quản lý
dịch vụ này…
Thời gian qua, chi phí các dịch vụ tại chung cư, đặc biệt là chi phí trông giữ
xe đã bị người dân phản đối. Theo ý kiến của chủ đầu tư thì chi phí xây dựng
tầng hầm không phân bổ vào giá bán các căn hộ do vậy được xác định là tài sản
của Chủ đầu tư không thuộc phần sử dụng chung (đã tiến hành xác định), các
hộ dân muốn được trông giữ xe tại khu vực này ngoài mức phí trông giữ xe
theo quy định của Thành phố thì còn phải bỏ thêm phí thuê chỗ đỗ xe.
Trong khi đó, theo quan điểm của các hộ dân thì mục đích của tầng hầm là
để xe của toà nhà, do vậy họ không đồng ý thuê chỗ để xe mà chỉ chi trả phí

11


trông xe theo quy định của Thành phố.
Sở dĩ có những bất đồng trên, theo lý giải của Sở Xây dựng, là do toàn bộ
các nội dung về quy định diện tích phần sở hữu riêng, sở hữu chung, các quy
định về các dịch vụ cung cấp, giá dịch vụ quản lý vận hành, trường hợp điều
chỉnh giá đã có nêu ra trong hợp đồng nhưng không cụ thể.
Đồng thời, do không quy định rõ ràng về thời gian điều chỉnh mức thu tiền
dịch vụ, thời gian điều chỉnh giá dịch vụ, quyền và nghĩa vụ của các bên liên
quan trong việc thương thảo giá dịch vụ nên khi đơn vị quản lý toà nhà đưa ra
thông báo điều chỉnh mức thu tiền dịch vụ đã gây ra nhiều bức xúc cho các hộ
dân.

Một số dự án do hợp đồng mua bán căn hộ tại các thời điểm khác nhau nên
có các nội dung quy định cũng khác nhau, dẫn đến một số dịch vụ cho căn hộ
được miễn phí hoặc giảm giá, một số căn hộ lại được tính tách ra ngoài (dịch vụ
thuê chỗ để ô tô, dịch vụ bể bơi)… điều này dẫn đến tình trạng quản lý dịch vụ
có sự phân biệt về giá dịch vụ với các hộ dân trong cùng toà nhà…
Theo tìm hiểu, được biết hiện nay đơn vị quản lý dịch vụ nhà chung cư
được chia làm 3 loại chính gồm, chủ đầu tư vẫn tiếp tục quản lý nhà chung cư,
người dân thành lâp Ban quản trị để quản lý; quản lý toà nhà do công ty TNHH
NN MTV quản lý và phát triển nhả Hà Nội được giao nhiệm vụ quản lý.
Loại nhà Chủ đầu tư trực tiếp quản lý là loại phổ biến nhất do rất nhiều dự
án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng; do số dân về ở chưa đạt 50%;
do chưa thành lập được ban quản trị… Đây cũng là dạng quản lý phức tạp nhất
gồm nhiều loạihình quản lý như chủ đầu tư trực tiếp thành lập bộ phận quản lý
trực thuộc hoặc doanh nghiệp trực thuộc; chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý; chủ
đầu tư kết hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý.
Loại hình này do thời điểm thực hiện dự án, sự hoàn thiện và bàn giao hạ

12


tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý dịch vụ có sự chênh
lệch rất lớn, điều này cũng dẫn đến việc quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự
không đồng đều từ chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp
dịch vụ.
Loại nhà do Ban quản trị quản lý, đối với dạng dự án thương mại, qua khảo
sát một số toà nhà của Sở Xây dựng cho thấy, đa phần vẫn thông qua chủ đầu tư
để quản lý toà nhà, một số khác sau khi thành lập ban quản trị thì chất lượng
dịch vụ thấp hơn, cá biệt có thành viên ban quản trị nợ tiền của đơn vị cung cấp
dịch vụ đã trốn ra nước ngoài.
Đối với một số trường hợp khác đã thành lập được ban quản trị (17T10 và

17T11 – Khu đô thị Trung Hoà, Nhân Chính), thì mặc dù đang vận hành nhưng
vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận. Hiện nay, ban quản trị toà
nhà hoạt động rất khó khăn vì đã hoạt động 5 năm nhưng vẫn không có kinh phí
chi trả lương kiêm nhiệm, kinh phí thu được không đủ để duy trì và trả phí dịch
vụ và sửa chữa duy tu các thiết bị trong toà nhà.
Chỉ riêng đối với dạng nhà do công ty TNHH NN MTV quản lý, do tính
chất các khu chung cư này đa phần là di dân giải phóng mặt bằng, nhà chính
sách…. tầng 1 của khu chung cư cũng đa phần thuộc sở hữu nhà nước, giá dịch
vụ chung cư được nhà nước kiểm soát, các phần thu được từ khai thác toà nhà
được bù vào chi phí quản lý và cung cấp dịch vụ nên giá dịch vụ phù hợp với
khả năng chi trả của người dân.
Theo Sở Xây dựng thì những loại nhà chung cư kể trên cũng vẫn chỉ là
những loại nhà có ít vướng mắc nhất, nhưng cũng lại là loại nhà có dịch vụ chất
lượng không cao, chưa đáp được những dịch vụ mở rộng mà người dân có nhu
cầu.
Phí dịch vụ trông giữ xe: Vẫn do thoả thuận

13


Trước những bất cập trong việc quản lý dịch vụ chung cư, Sở Xây dựng Hà
Nội mới đây đã xây dựng, trình UBND Thành phố đề án giá dịch vụ chung cư
và ngày 29/9, Thành phố đã thông qua và ban hành quyết định phê duyệt đề án
giá dịch vụ nhà chung cư và ban hành giá trần giá dịch vụ nhà chung cư trên địa
bàn TP. Về giá dịch vụ chung cư, được chia làm 3 loại với những mức giá khác
nhau.
Theo đó, nhà chung cư không có thang máy được quy định với mức giá
2.400 đồng/m2/tháng. Đối với nhà chung cư có thang máy - mức thiết yếu là
3.100 đồng/m2/tháng và đối với nhà chung cư có thang máy - mức mở rộng tối
đa

là

4.000

đồng/m2/tháng.

Tuy nhiên, riêng dịch vụ trông giữ xe, theo Sở Xây dựng, do sở hữu chung,
riêng của từng toà nhà phụ thuộc vào giai đoạn đầu tư hoặc thoả thuận của chủ
đầu tư với người mua căn hộ, vì vậy giá chỗ đỗ xe không thông nhất, do có nơi
đã tính vào chi phí căn hộ, có nơi chi phí do chủ đầu tư chịu, nên giá chỗ đỗ
không thể xác định tương đồng. Đối với chi phí trông giữ xe, hiện đã có quy
định của Thành phố về Phí và Lệ phí nên Sở Xây dựng kiến nghị không xây
dựng giá chỗ đỗ xe mà các trường hợp này vẫn do Chủ đầu tư và hộ dân thoả
thuận trên cơ sở quy định hiện hành của

Nhà nước tương ứng với thời

điểm bán căn hộ. Vì vậy, Thành phố cũng không quy định mức giá dịch vụ này.
Như vậy, trong thời gian tới, phí dịch vụ trông giữ xe, loại phí "nhạy cảm"
nhất vẫn gây bức xúc dư luận trong thời gian qua vẫn phụ thuộc vào sự thoả
thuận của người dân và chủ đầu tư và vì thế, những bất đồng chưa thể nói là sẽ
chấm dứt.
Tuệ Khanh - VnMedia

14


KẾT LUẬN

15