Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và việc đền bù giải phóng mặt bằng khi mở các tuyến đường bộ trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời Mở Đầu
Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị văn hoá và xã hội của cả nước, là một
trong hai đô thị đặc biệt đang đứng trước những thời cơ và thách thức trong
thời kỳ hội nhập. Kể từ khi nước ta ra nhập WTO Hà Nội ngày càng được chú
ý hơn với tư cách là thủ đô của một quốc gia. Thực hiện nghị quyết của Chính
phủ đưa Hà Nội không những là trung tâm kinh tế, chính trị văn hoá và xã hội
của cả nước mà còn là một đô thị hiện đại mang tầm cỡ khu vực và thế giới
trở. Để thực hiện nghị quyết này Đảng bộ và nhân dân Thành phố đã từng
bước đạt được những thành tựu về kinh tế và xã hội. Cụ thể là trong thời kỳ
2000- 2005 tổng GDP thành phố tăng 11.25% cao hơn mức bình quân của cả
nước. Tuy vậy Hà Nội vẫn đang đứng trước những thách thức lớn của một đô
thị như vấn đề ô nhiễm, lao đông và việc làm, nhà ở, giao thông vận tải…
Trong đó đặc biệt là vấn đề ùn tắc giao thông là một trong những vấn đề bức
xúc nhất hiện nay. Để giải quyết vấn đề này Thành phố đã có nhiều biện pháp
nhằm giảm tình trạng ùn tắc giao thông hiện nay, mà một trong những biện
pháp mà Thành phố đang chú trọng tới là việc mở rộng hoặc lam mới các con
đường nhằm đáp ứng các chỉ tiêu về cơ sở hạ tầng giao thông mà một đô thị
cần có, mà theo các nhà nghiên cứu thì tỷ đất dành cho giao thông chiếm từ
20-25% diện tích đất đô thị là hợp lý, điều này rất phù hợp với chủ trương và
đường lối chỉ đạo của Đảng và Nhà nước và nó cũng nằm trong chiến lược
phát triển giao thông Hà Nội từ nay đến năm 2020. Để làm được điều này
Thành phố đã có rất nhiều lỗ lực trong việc giải phóng mặt bằng để mở rộng
thêm các con đường và làm thêm những con đường mới, nhưng một tình
trạng chung đang diễn ra hiện nay là; vốn đầu tư vào các công trình rất là lớn
trong khi ngân sách Thành phố chỉ đáp ứng được một phần nhỏ, và vốn để
đầu tư vào các công trình này chủ yếu là vốn đi vay và vốn viện trợ ODA của
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nước ngoài; một thực trạng nữa là chí phí dành cho giải phóng mặt bằng của

các dự án này chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số vốn đầu tư vào dự án, có dự
án tiền đền bù giải phóng mặt bằng chiếm tới trên 80% tổng số vốn đầu tư,
nhưng khi các tuyến đường mở ra thì việc thu lợi từ việc gia tăng giá đất ở hai
bên đường chủ yếu thuộc về các hộ và các tổ chức bỗng nhiên được ra mặt
đường trong khi đó Thành phố đã mất một số vốn lớn để đầu tư vào công
trình lại không được hưởng lợi gì khi giá đất các căn hộ hai bên đường tăng
lên . Thêm vào đó các chính sách nhằm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Thành phố thu hồi đất trở lên không phù hợp với thức tế hiện nay. Với mục
đích nghiên cứu của đề tài là nhằm giảm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng
khi tiến hành xây dựng các con đường trong khu vực đô thị Hà Nội và đưa ra
một số chính sách về giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng
giao thông của Thành phố Hà Nội. Bài viết sẽ đánh giá tình hình phát triển cơ
sở hạ tầng giao thông, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và việc
đền bù giải phóng mặt bằng khi mở các tuyến đường bộ trên địa bàn Thành
phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay. Từ các bước đánh giá trên sẽ đưa ra một số
chính sách về giải phóng mặt bằng nhằm giảm chi phí xây dựng các tuyến
đường trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Để đề tài được thành công em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Phòng
Kế hoạch- Tổng hợp Sở Tài nguyên- Môi trường và Nhà đất Thành phố Hà
Nội, cô Bùi thị hoàng Lan đã giúp đỡ em rất nhiều trong thời gian thực tập.
I. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
- Theo chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Thành phố Hà Nội từ 2001-
2010 thì hệ thống giao thông Thành phố sẽ được đầu tư xây dựng, cải tạo, mở
rộng nhất là các nút giao thông trong nội thành nhằm giải toả tình trạng ách
tắc giao thông và nâng tỷ lệ đất đô thị giành cho giao thông từ 6,1% hiện nay
lên 11-12% vào năm 2005 và 15-16% vào năm 2010. Hoàn thiện cơ bản
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
mạng lưới nội đô, hướng tâm, nối khu vực; xây dựng xong 3 đường vành đai;

nối đường 5 kéo dài vào đường Thăng Long; xây dựng xong Cầu Thanh Trì,
Cầu Tứ Liên, cải tạo cầu Long Biên; Xây dựng đường cao tốc nối Sóc Sơn-
cầu Thăng Long- Triều Khúc- cầu Thanh Trì và nối vào cầu Giẽ; phát triển
giao thông đường thuỷ, đường hàng không. Tăng nhanh tốc độ phát triển vận
tải hành khách công cộng: xe buýt, xe điện, taxi, đưa tỷ lệ vận tải hành khách
công cộng năm 2005 lên 20-25%, năm 2010 đạt 40%; chuẩn bị điều kiện triển
khai dự án xe điện ngầm vào năm 2008.
- Theo chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng giao thông của Thành phố giai
đoạn 2001- 2010 thì phần diện tích đất giành cho phát triển cơ sở hạ tầng giao
thông đến năm 2010 là vào khoảng từ 15-16% theo đó thì một phần việc quan
trọng là giải phóng mặt bằng để xây dựng các công trình giao thông. Đây là
một công việc quan trọng nhất trong quá trình xây dựng nói chung và nó đặc
biệt quan trọng trong xây dựng các công trình giao thông, bởi các công trình
này thường diễn ra trên địa bàn rộng, khối lượng giải phóng mặt bằng lớn, chi
phí giải phóng mặt lớn và liên quan trực tiếp đời sống đến nhiều cá nhân. Và
Hà Nội đang đứng trước những thách thức thực sự trong việc giải phóng mặt
bằng phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, đó là chi phí giải phóng mặt
bằng lớn và chính sách giải phóng mặt bằng chưa đáp ứng những thực tế đang
diễn ra.
II. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Những dự án mở đường đã thực hiện và những dự án đang thực hiện của
thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay.
- Các biện pháp thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng của Thành phố
Hà Nội trong các dự án trên.
III. Mục đích nghiên cứu đề tài
- Tìm ra các biện pháp nhằm giảm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
của các dự án phát triển cơ sở hạ tầng giao thông trên địa bàn Thành phố Hà

Nội, trong khi vẫn đảm bảo lợi ích cá nhân, các tổ chức xã hội và chính
quyền.
- Đưa ra một số chính sách về giải phóng mặt bằng nhằm phục vụ chiến
lược phát triển hạ tầng giao thông trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 1 Tổng quan về giải phóng mặt phục vụ cơ sở hạ
tầng giao thông đô thị
1.1 Cơ sở hạ tầng giao thông ở đô thị
1.1.1 Khái niệm về cơ sở hạ tầng giao thông đô thị
Cơ sở hạ tầng giao thông đô thị là hệ thống các công trình cần thiết cho sự
hoạt động của các phương tiện giao thông của một đô thị. Cơ sở hạ tầng giao
thông không những đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội
một quốc giá, mà nó còn quan trọng hơn đối với một đô thị. Một đô thị mà
không có cơ sở hạ tầng giao thông tốt, sẽ không tạo được sự lưu thông cho
các phương tiện giao thông trong đô thị mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sự
giao thương giữa đô thị và các vùng từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế
xã hội của đô thị. Do vậy cơ sở hạ tầng giao thông tạo điều kiện cho bản thân
đô thị phát triển và tạo đà cho các vùng phụ cận đô thị phát triển theo.
1.1.2 Các bộ phận cấu thành cơ sở hạ tầng giao thông đô thị
a. Có thể nói có rất nhiều bộ phận cấu thành cơ sở hạ tầng giao thông đô
thị nhưng có thể chia làm hai bộ phận chính sau:
- Thứ nhất các công trình giao thông tĩnh
Hệ thống giao thông tĩnh bao gồm các bến, bãi đỗ xe. Hệ thống giao thông
tĩnh là nơi tập kết, bãi chu chuyển các loại hàng hoá, là điểm dừng chân, điểm
đỗ của các phương tiện giao thông.
- Thứ hai các công trình giao thông động
Bao gồm hệ thống đường xá, cầu, cống phục vụ cho việc lưu động của các
phương tiện giao thông. Hệ thống giao thông động đóng vai trò quan trọng

trong quy hoạch không gian đô thị. Trong quy hoạch đô thị hệ thống các trục
đường giao thông được quy hoạch trên mặt bằng đô thị trước sau đó là các
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
công trình hai bên đường sẽ được bố trí hợp lý tạo lên sự phù hợp giữa giao
thông và các công trình bên cạnh. Hệ thống giao thông động còn thúc đẩy sự
giao lưu giữa đô thị với các vùng xung quanh đô thị thậm trí nó còn đóng vai
trò quan trọng trong việc giao lưu kinh tế quốc tế. Hệ thống giao thông còn là
cầu lối trong việc chu chuyển hàng hoá giữa đô thị với các khu vực xung
quanh đô thị và quốc tế. Hệ thống giao thông động tạo đà cho các thành phần
kinh tế trong đô thị phát triển, tạo lên sự lưu thông hàng hoá giữa đô thị và
các vùng khác trong một đất nước và giữa đô thị với các khu vực trên thế giới.
1.1.3 Đặc điểm cơ sở hạ tầng giao thông đô thị
Thứ nhất: Cơ sở hạ tầng giao thông bao gồm các công trình gắn liền với
đất đai, thường tồn tại lâu dài và có vị trí cố định khó di chuyển.
Thứ hai: Việc xây dựng CSHTGT thường tốn nhiều vốn, thời gian xây
dựng kéo dài và liên quan đến nhiều ngành nghề trong xã hội.
Thứ ba: Cơ sở hạ tầng giao thông là cầu lối giao thương giữa đô thị với các
khu vực xung quanh và quan hệ quốc tế.
Thứ tư: Cơ sở hạ tầng giao thông trong đô thị tạo thành một thể thống
nhất, tạo sự hài hoà lưu thông của các phương tiện trong đô thị và các vùng
ngoại vi.
1.1.4 Vai trò của cơ sở hạ tầng giao thông đô thị
Cơ sở hạ tầng giao thông có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc phát
triển kinh tế xã hội của một đô thị cụ thể là:
- Quy hoạch cơ sở hạ tầng giao thông quyết định việc quy hoạch phát triển
kinh tế xã hội của một đô thị và sự phát triển của các vùng đô thị.
- Cơ sở hạ tầng giao thông đô thị đóng vai trò là tạo cầu lối giao lưu giữa đô
thị với các khu vực xung quanh và giao lưu quốc tế, là hệ thống chu chuyển

hàng hoá chủ yếu của đô thị ra bên ngoài và ngược lại từ bên ngoài vào trong
đô thị.
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Quy hoạch cơ sở hạ tầng đô thị còn đóng vai trò quan trọng trong việc quy
hoạch phát triển các khu vực kinh tế của đô thị và quy hoạch phát triển các
ngành kinh tế của đô thị.
- Cơ sở hạ tầng giao thông còn là một tiêu chí để đánh giá sự hiện đại và văn
minh của một đô thị.
1.2 Giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng giao
thông đô
1.2.1 Một số khái niệm
1.2.1.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là việc Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và sử dụng vào mục
đích phát triển kinh tế.
Việc giải phóng mặt bằng là việc làm bắt buộc đối với việc xây dựng các
công trình xây dựng, nó có thể tạo điều kiện thuận lợi để công trình được
hoàn thành sớm hoặc cũng có thể làm chậm tiến độ xây dựng các công trình.
Và trong đô thị giải phóng mặt bằng để phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị đặc
biệt quan trọng vì nó liên quan đến nhiều cá nhân, tổ chức và nhiều ngành
nghề trong xã hội, điều này đòi hỏi việc giải phóng mặt bằng phải tiến hành
thận trọng nhanh chóng và đạt hiệu quả.
1.2.1.2 Khái niệm về GPMB phục vụ cho phát triển CSHTGT đô thị
Giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển CSHTGT đô thị là việc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền tại đô thị có quyết định thu hồi đất để phục vụ cho
việc xây dựng các công trình giao thông trên địa bàn đô thị phù hợp với quy
hoạch phát triển của đô thị.
1.2.2 Các bước tiến hành GPMB phục vụ phát triển CSHTGT đô thị

Bước 1: Quyết định thu hồi đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định.
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bước 2: Bản đồ hiện trạng thể hiện chỉ giới, phạm vi thu hồi đất ghi trong
quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền; biên bản bàn giao mốc
giới và trích lục bản đồ khu đất.
Bước 3: Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định
thành lập Tổ công tác
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giúp Uỷ ban nhân cùng cấp lập
và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư; Hội
đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết định theo đa số; trường hợp
biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo ý kiến của Chủ tịch Hội đồng.
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chịu trách nhiệm về tính chính
xác, hợp lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý của đất đai, tài sản được bồi
thường, hỗ trợ hoặc không được bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
Bước 4: Lập, niêm yết lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư
chi tiết; nội dung bao gồm:
+ Tên, địa chỉ của chủ sử dụng nhà đất bị thu hồi; số hộ gia đình, nhân khẩu,
số lao động đang thực tế ăn ở, làm việc trên diện tích đất của chủ sử dụng đất
bị thu hồi; số lao động phải chuyển nghề; số người đang hưởng trợ cấp xã hội.
+ Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; diện tích còn lại
ngoài chỉ giới thu hồi (nếu có).
+ Số lượng. chủng loại của tài sản nằm trong chỉ giới thu hồi đất (riêng đối
với nhà, công trình xây dựng khác không phải phục vụ sinh hoạt của hộ gia
đình cá nhân phải xác định tỷ lệ phần trăm còn lại), mồ mả phải di chuyển.
+ Đơn giá bồi thường đất, tài sản, đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả, đơn
giá hỗ trợ khác và căn cứ tính toán bồi thường hỗ trợ;

+ Tổng số tiền bồi thường hỗ trợ
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Phương án tái định cư (bằng nhà hoặc bằng đất) đối với hộ gia đình cá
nhân; phương án di dời đối với tổ chức (nếu có).
Các nội dụng này được niêm yết công khai tại các cơ quan cấp xã và các địa
điểm sinh hoạt của khu dân cư nơi thu hồi đất để lấy ý kiến đóng góp của các
tổ chức và cá nhân nơi thu hồi đất.
Bước 5: Hoàn chỉnh, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
chi tiết
Sau khi niêm yết và tổng hợp ý kiên của các hộ dân nơi bị thu hồi đất. Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ thẩm định và hoàn chỉnh phương án
bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
Bước 6: Phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư chi tiết
Sau khi Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư thẩm định và hoàn
chỉnh phương án bồi thường và tái định cư thì UBND cấp quận, huyện có
trách nhiệm xem xét và phê duyệt.
Bước 7: Niêm yết công khai phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư chi tiết
đã được UBND cấp quận, huyện phê duyệt; thông báo thời gian nhận tiền bồi
thường hỗ trợ, thời gian nhận nhà, nhận đất tái định cư, thời hạn bàn giao mặt
bằng; phát quyết định kèm theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Bước 8: Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư
1.2.3 Hiệu quả thực hiện GPMB
Có thể đánh giá hiệu quả thực hiện giải phóng mặt bằng qua các tiêu chí
sau:
Thứ nhất: hiệu quả về mặt thời gian
Tiêu chí này đánh giá việc giải phóng mặt bằng và bàn giao mặt bằng cho
các dự án có giải phóng mặt bằng có đúng tiến độ về thời gian quy định hay
không? và số lượng các công trình phải giải phóng trong một thời gian quy

Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
định là bao nhiêu? số lượng nhân công, máy móc huy động để giải phóng mặt
bằng trong một thời gian nhất định.
Thứ hai: hiệu quả về mặt chi phí
Tiêu chí này đánh giá lượng tiền bỏ ra để giải phóng mặt bằng trong tổng
số vốn đầu tư của dự án là bao nhiêu? Và tiêu chí này rất được các nhà quản
lý đô thị chú ý tới bởi việc giải phóng mặt bằng trong các đô thị rất tốn kém
do giá đất trong đô thị thường rất cao, và họ tìm cách hạ thấp nhất chi phí này
xuống.
Thứ ba: Hiệu quả về mặt tổ chức giải phóng mặt bằng
Tiêu chí thể hiện cơ quan đứng ra tổ chức giải phóng mặt bằng là ai? Cách
thức tổ chức giải phóng mặt bằng? Hình thức giải phóng mặt bằng?
1.2.4 Chính sách GPMB
Giải phóng mặt bằng là một trong lĩnh vực nhạy cảm liên quan đến nhiều
ngành nhiều lĩnh vực, nó có thể tạo nên sự ổn định kinh tế xã hội của của một
đô thị hoặc ngược lại nếu chính sách GPMB không thoả đáng và phù hợp với
nguyện vọng của nhân dân, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội
của đô thị thì nó sẽ tạo nên những sáo trộn trong đời sống của nhiều người tạo
nên sự bất ổn về kinh tế chính trị trong khu vực đô thị đó. Do GPMB là việc
thu hồi đất đai của các tổ chức và người dân, mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
của họ nên việc Nhà nước thu hồi đất đai sẽ ảnh hưởng đến nhiều tổ chức và
cá nhân trong xã hội nên việc ban hành những chính sách về GPMB là việc
rất cần thiết trong một đô thị. Để đáp ứng các yêu cầu GPMB phục vụ phát
triển kinh tế xã hội trong các đô thị Nhà nước ta đã có rất nhiều các chính
sách về việc đền bù GPMB cho các tổ chức cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ- CP, Nghị định
197/2004/NĐ- CP, Nghị định 84/2007/NĐ- Cp của chính phủ quy định rất rõ
việc giải phóng mặt bằng và chi phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.4.1. Điều kiện để được bồi thường hỗ trợ về đất
Theo điều 8 Nghị định 197/2007/NĐ- CP và khoản 4 Điều 14 và điểm b
khoản 2 Điều 67 Nghị định số 84/2007/NĐ- CP.
Người bị nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì được
bồi thường:
1. Có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây:
a. Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng
lâm thời Cộng hoà Miền Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính
c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất
d. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đât, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
đ. Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn

11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
e. Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1,2,3 của điều này mà trên giấy tờ đó có ghi tên người khác,
kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các
bên liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ
ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không tranh chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1,2,3 điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó
không có tranh chấp và không thuộc một trong các trường hợp điêm bắt đầu
sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:
a. Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt và công khai
b. Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho
tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý
c. Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công
bố, cắm mốc
d. Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng
đ. Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất
của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản
ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
6. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành.
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn

12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được pháp luật công nhận về quyền
sử dụng đất mà trước thời điểm Luật đất đai 1988 có hiệu lực, Nhà nước đã có
quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai nhưng trong
thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đường, nhà thờ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu
hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
9. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a. Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
b. Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho
việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
c. Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân
1.2.4.2. Nguyên tắc bồi thường đất
1. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất được bồi thường
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định
của pháp luật thì phải khấu trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định hiện hành vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách
Nhà nước.
2. Người được Nhà nước giao sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của
pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được đền bù
theo giá đất phí nông nghiệp.
3. Người được Nhà nước giao sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất
ở nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo giá đất phi nông
nghiệp không phả là đất ở
1.2.4.3. Trường hợp thu hồi đất không được bồi thường
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
13

Website: Email : Tel : 0918.775.368
1. Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định của nhà nước về đất
được bồi thường
2. Tổ chức được Nhà nước giao đât không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
đât nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
3. Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định sau:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể,
phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không có nhu cầu sử dụng đất
- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả
- Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền
- Đất bị lấn, chiếm trong trường hợp sau đây
. Đất chưa sử dụng bị lấn chiếm
. Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất
đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế
- Người sử dụng đất tự nhiên trả lại đất
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước
- Đất được nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi
hết thời hạn
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai
tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử trong thời hạn mười tám
tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng
liền
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
14

Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạ mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng chậm
hơn hai bốn tháng so với tiến độ trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao
đất trên thực địa mà không có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định
giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
4. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng
5. Đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
1.2.4.4. Căn cứ xác định loại đất, mục đích sử dụng đất của mỗi thủa đất
a. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người đang sử dụng đất
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
c. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử
dụng đất.
d. Đất đang sử dụng ổn định, không phải tự chuyển mục đích trái phép, phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.
1.2.5 Chi phí đền bù phục vụ GPMB phục vụ phát triển CSHTGT đô thị
1.2.5.1 Khái niệm về chi phí đền bù GPMB
Theo Nghị định 197/2004/NĐ- CP của chính phủ thì bồi thường, hỗ trợ
cho người sử dụng đất được quy định như sau:
- Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu
tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và
hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất.
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
15

Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư.
Theo quy định này ta có thể hiểu rằng khoản bồi thường, hỗ trợ cho người
sử dụng đất là khoản chi phí đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước tiến
hành thu hồi đất.
Ngoài ra theo điều 48 của Nghị định 197/2004/NĐ- CP thì chi phí giải
phóng mặt bằng còn bao gồm chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư
- Tổ chức chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
có trách nhiệm lập dự toán chi phí cho công tác này của từng dự án như sau;
+ Đối với các khoản chi đã có định mức, tiêu chuẩn, đơn giá do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quy định thì thực hiện theo quy định hiện hành.
+ Đối với các khoản chi chưa hoặc không có định mức, tiêu chuẩn đơn giá thì
lập dự toán theo thực tế cho phù hợp với đặc điểm của từng dự án và của từng
địa phương;
+ Chi in ấn tài liệu, văn phòng phẩm, xăng xe, hậu cần phục vụ và các khoản
phục cho bộ máy quản lý được tính theo nhu cầu thực tế của từng dự án;
- Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư được trích không quá 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
của dự án; mức cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp
với thực tế địa phương và tuỳ theo quy mô, tính chất đặc điểm của từng loại
dự án; việc chi tiêu thanh quyết toán được thực hiện theo quy định của pháp
luật.
Vậy chi phí đền bù GPMB phục vụ phát triển CSHTGT là khoản chi phí
bỏ ra để có phần diện tích đất để phục vụ cho xây dựng các công trình giao
thông, nó bao gồm các khoản; chi phí bồi thường diện tích đất bị thu hồi, các
tài sản gắn liền với với đất dị thu hồi, các khoản hỗ trợ di chuyển, ổn định đời
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
16
Website: Email : Tel : 0918.775.368

sống, đào tạo chuyển đổi nghề, ổn định sản xuất và đời sống và chi phí cho
việc tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng.
1.2.5.2 Các khoản mục chi phí giải phóng mặt bằng
Có rất nhiều khoản mục trong chi phí giải phóng mặt bằng nhưng có thể
chia thành các khoản mục sau:
Thứ nhất: Chi phí bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất mà nhà nước có
quyết định thu hồi.
Thứ hai: Chi phí về bồi thường, hỗ trợ các tài sản gắn liền với diện tích đất
mà nhà nước thu hồi và các khoản chi phí đầu tư vào đất đai.
Thứ ba: Chi phí hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ việc đào tạo
chuyển đổi nghề và các khoản hỗ trợ khác cho người bị thu hồi.
Thứ tư: Chi phí cho việc ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư.
Thứ năm: Chi phí cho việc tổ chức giải phóng mặt bằng
1.3. Kinh nghiệm GPMB phục vụ phát triển CSHTGT đô thị ở một
số nước trên thế giới.
Kinh nghiệm của Trung Quốc
Ở Trung Quốc đã áp dụng rất thành công việc giải phóng mặt bằng phục
vụ phát triển cơ sở hạ tầng giao thông rất thành công cho tới nay cách nay. Cụ
thể là, để giải phóng mặt bằng làm một con đường rộng 50m, họ đã giải tỏa
đền bù diện tích 100m; 25m đất mỗi bên đường được chia lô và đấu giá.
Những hộ dân trong diện phải di dời được ưu tiên đấu thầu, nếu không có đủ
điều kiện đấu thầu thì Nhà nước hỗ trợ nhà ở theo quy hoạch. Việc làm này
bảo đảm công bằng cho người dân, bởi không có hiện tượng các hộ dân hai
bên đường mới mở được hưởng tất cả các khoản do gia tăng giá trị nhà đất mà
Nhà nước đã phải bỏ ra rất nhiều tiền đền bù giải phóng mặt bằng và xây
dựng cơ sở hạ tầng. Số tiền rất lớn từ nguồn đấu thầu nhà đất được bổ sung
vào ngân sách quốc gia để chỉnh trang và phát triển đô thị, trong đó có cả việc
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
17
Website: Email : Tel : 0918.775.368

đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp phù hợp cho những đối tượng trong diện di
dời. Do vậy cách làm này đã làm giảm chi phí cho việc xây dựng các tuyến
đường ở đô thị. Không những ở Trung Quốc áp dụng thành công trong cách
làm này mà đã có rất nhiều nước như Malaysia, Singapore, Indonesia.. đã áp
dụng thành công biện pháp này vào giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển
kinh tế xã hội của các Thành phố lớn và việc làm này đã được Thành phố Đà
Nẵng áp dụng vào việc giải phóng mặt bằng trong việc mở rộng đường của
Thành phố.
Điểm mạnh của phương pháp này là tạo được vốn đầu tự tại chỗ nhờ việc
đấu giá quyền sử dụng đất hai bên đường và việc quy hoạch cảnh quan hai
bên đường được thuận lợi hơn khi tất cả các phần đất hai bên đều được chính
quyền địa phương quy hoạch trước.
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
18
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 2 Thực trạng giải phóng mặt bằng phục vụ phát
triển cơ sở hạ tầng giao thông ở Thành phố Hà Nội
2.1 Giới thiệu tình hình phát triển kinh tế- xã hội của Thành phố
Hà Nội
Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá và xã hội của cả nước, là
một trong hai đô thị đặc biệt của nước ta, với dân số là 3,2167 triệu người,
diện tích là 921,8km
2
và mật độ dân số là 3490 người/km
2
(nguồn Tổng cục
thống kê năm 2006). Trong những năm qua Hà Nội đã đạt được nhiều thành
tựu về kinh tế xã hội cụ thể trong 5 năm 2001- 2005, kinh tế - xã hội của Hà
Nội đã có bước phát triển nhanh và toàn diện, tốc độ tăng trưởng GDP bình
quân đạt 11,25%; cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực; thu ngân

sách nhà nước trên địa bàn vượt dự toán được giao; đầu tư xã hội tăng khá,
bình quân 17,6%/năm, riêng năm 2007 GDP Thành phố Hà Nội tăng 12,07%.
Trong năm 2006, Hà Nội thu hút thêm 182 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài
với số vốn đăng ký hơn 1,16 tỷ USD và khoảng 9.700 doanh nghiệp đăng ký
thành lập với tổng số vốn khoảng 28.000 tỷ đồng. Thu ngân sách trên địa bàn
thành phố đạt tới con số 35.117 tỷ đồng.
Hà Nội tính tới nay gồm 9 quận nội thành: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà
Trưng, Đống Đa, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai và
năm huyện ngoại thành: Đông Anh, Gia Lâm, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm.
Với những thành tựu đã đạt được Hà Nội đang dần khẳng định mình là Thủ
đô của một nước, là một trong hai trung tâm kinh tế xã hội lớn của cả nước và
đang bước vào thời kỳ hội nhập sâu vào nền kinh tế Thế giới. Tuy đạt được
những thành tựu trong việc phát triển kinh tế và xã hội nhưng Hà Nội cũng
đang đứng trước những thách thức của việc đô thị hoá nhanh và hội nhập kinh
Chuyên Đề Tốt Nghiệp Đào Văn Toàn
19
Website: Email : Tel : 0918.775.368
tế quốc tế; vấn đề thất nghiệp và việc làm, ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao
thông… Những vấn đề này ngày càng trở thành những thách thức khi nền
kinh tế phát triển nhanh. Trong đó giao thông đô thị là một trong những vấn
đề đang trở nên khó kiểm soát, ùn tắc có thể xảy ra bất kỳ lúc nào, bất kỳ ở
đâu trong nội thành, điều này ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển kinh tế và xã
hội của thủ đô. Do vậy vấn đề này được Đảng, Nhà nước và chính quyền
Thành phố đặc biệt quan tâm giải quyết, bởi giao thông trong đô thị Hà Nội
đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội -->