Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản

ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

PHẦN MỞ ĐẦU
Hợp đồng vay tài sản là một trong những hợp đồng thông dụng trong quan hệ
pháp luật dân sự nước ta. Thông thường, khi các chủ thể thiết lập hợp đồng vay
tài sản và để thực hiện nghĩa vụ vay tài sản thì thường đi kèm với nó là những
biện pháp bảo đảm, phổ biến nhất mà các chủ thể trong hợp đồng hay dùng tới là
biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản và cầm cố tài sản.
Đôi khi, trong thực tiễn việc thực hiện nghĩa vụ vay tài sản cũng xẩy ra những
vướng mắc, thậm trí là tranh chấp về tài sản, đặc biệt là bất động sản diễn ra khá
phức tạp giữa các bên tham gia giao dịch.Việc tìm hiểu vấn đề hợp đồng vay tài
sản và các biện pháp bảo đảm tài sản giúp chúng ta hiểu rõ hơn những vấn đề lý
luận cũng như thực tiễn của loại hợp đồng này. Để làm rõ vấn đề trên, nhóm
chúng tôi xin được chọn đề: “Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về bất động sản
được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản”trong bài tập nhóm tháng 1
môn Luật Dân sự Module 2.
PHẦN NỘI DUNG
I. Cơ sở lý luận
1. Khái quát chung về nghĩa vụ dân sự và nghĩa vụ dân sự trong quan hệ vay
tài sản
• Nghĩa vụ dân sự
Theo quy định của pháp luật dân sự mà thể hiện rõ trong Bộ luật dân sự năm
2005 của nước ta thì nghĩa vụ dân sự được quy định tại Ðiều 280 như sau:
“Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung
là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy
-1BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4

ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

tờ có giá, thực hiện công việc khác hoặc không được thực hiện công việc nhất
định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có
quyền)”.
Như vậy, nghĩa vụ dân sự theo quy định tại Điều 280 Bộ luật này thì nghĩa
vụ dân sự có những đặc điểm sau đây:
+ Nghĩa vụ dân sự là một quan hệ pháp luật dân sự;
+ Các bên chủ thể trong nghĩa vụ luôn được xác định cụ thể.
+ Quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên chủ thê đối lập nhau.
• Nghĩa vụ dân sự trong quan hệ vay tài sản
 Hợp đồng vay tài sản
Theo quy định tại Điều 471 Bộ luật dân sự năm 2005 thì : “Hợp đồng vay tài
sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay;
khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo
đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật
có quy định.”
 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng vay tài sản
+ Bên cho vay: Nếu hợp đồng vay không kì hạn, bên cho vay có quyền yêu cầu
bên vay trả tài sản và lãi ( nếu có thỏa thuận bất cứ thời gian nào nh ưng phải
thông báo cho bên vay một thời hạn hợp lí. Nếu hợp đồng vay có kì hạn, khi hết
hạn của hợp đồng, bên cho vay có quyền yêu cầu bên vay phải trả mình một số
tiền, tài sản tương ứng với tiền, tài sản đã cho vay.
Bên cho vay có nghĩa vụ giao tài sản đầy đủ, đúng số lượng, chất lượng, chủng
loại như thỏa thuận với bên vay.
-2BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

+ Bên vay: Khi hết hạn hợp đồng, bên vay phải tự giác thực hiện đầy đủ các
nghĩa vụ của mình phát sinh từ hợp đồng đã kí kết. Phải trả đủ tiền hoặc tài sản đã
vay và tiền lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Khái quát chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Trong giao dịch dân sự, việc xác lập và thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự
trước hết là dựa vào sự tự giác của các bên. Nhưng trong thực tế, không phải bất
cứ ai khi tham gia giao dịch đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh
các nghĩa vụ của mình. Do vậy, nhiều khi quyền lợi của bên có quyền đôi lúc
không được bảo đảm nếu người vi phạm nghĩa vụ không có khả năng thanh toán
tài sản để thực hiện nghĩa vụ đối với người có quyền.
Để khắc phục tình trạng trên và tạo cho người có quyền trong các quan hệ
nghĩa vụ có được thế chủ động trong thực tế hưởng quyền dân sự, pháp luật cho
phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc giao kết các
hợp đồng hay việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự.
 Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm
+ Các biện pháp bảo đảm mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính
+ Các biện pháp bảo đảm đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
+ Đối tượng của các biện pháp bảo đảm là những lợi ích vật chất
+ Phạm vi bảo đảm các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã
được xác định trong nội dung của các quan hệ nghĩa vụ chính
+ Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa vụ

-3BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

+ Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ sự thỏa thuận giữa các
bên
 Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Theo Điều 318 Bộ luật Dân sự 2005 thì các biện pháp bảo đảm bao gồm: cầm cố
tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp.
II. Giải quyết các tình huống cụ thể
 Tình huống 1: Tranh chấp về bất động sản được dùng để thế chấp khi vay
tiền.
• Các chủ thể trong vụ tranh chấp:
- Nguyên đơn: Ông Trần Trọng Tấn, trú tại Long Thành, tỉnh Đồng Nai;
- Bị đơn: Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank)Chi nhánh Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
- Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị Thiều ( vợ ông Trần
Trọng Tấn); anh Lê Văn Luyên, trú tại Long Thành, Đồng Nai.
• Địa điểm xảy ra tranh chấp: Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
• Cơ quan giải quyết : Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.
• Tóm tắt vụ việc :
Ngày 6/3/2007, anh Lê Văn Luyên đã vay của Ngân hàng thương mại cổ phần
Công thương Việt Nam (Vietinbank)- Chi nhánh Long Thành, Đồng Nai số tiền
là

4.000.000.000 ( bốn tỉ đồng) để đầu tư làm ăn theo đó anh Luyên đã thế chấp

ngôi nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà Trần Thị Thiều, ông Trần Trọng
Tấn (có giấy ủy quyền và chữ kí của bà Trần Thị Thiều nhưng không có sự đồng
-4BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

ý và chữ ký của ông Trần Trọng Tấn vì ông Tấn không biết) cho ngân hàng
Vietinbank để bảo đảm việc trả nợ của mình. Hai bên đã thỏa thuận lãi suất và
thời hạn cho vay theo đúng quy định của pháp luật. Đến hạn trả nợ (6/3/2010), do
anh Lê Văn Luyên không có khả năng chi trả (tại thời điểm này, tổng nợ gốc và
lãi là 4.500.000.000 đồng ) nên phía ngân hàng đã phát mãi ngôi nhà thế chấp đó
nhưng Ông Trần Trọng Tấn ngăn cản. Ông Trần Trọng Tấn đã làm đơn yêu cầu
TAND tỉnh Đồng Nai giải quyết vụ việc để đòi lại quyền lợi của mình.
Tháng 5 năm 2010, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã xét xử sơ thẩm vụ tranh
chấp này.
• Phán quyết của tòa án:
Căn cứ vào các quy định của Điều 219, 122, 128, 135, 410, 342 và

471

của Bộ Luật Dân sự 2005; Luật Nhà ở; Luật Đất đai; khoản 1, Điều 28 Luật Hôn
nhân và gia đình; Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006....Tòa

án xác minh và nhận định, mảnh đất mà anh Lê Văn Luyên thế chấp để vay vốn
ngân hàng là tài sản chung của vợ chồng bà Thiều; ông Tấn, dù anh Lê Văn
Luyên đã có giấy ủy quyền của bà Trần Thị Thiều nhưng ông Trần trọng Tấn lại
không biết và không đồng ý do đó đã vi phạm quyền định đoạt tài sản chung của
vợ chồng.
Vì vậy, Hội đồng xét xử tuyên:
- Anh Luyên phải trả cho ngân hàng Vietinbank 4.500.000.000 đồng (cả gốc và
lãi);
- Tuyên hủy hợp đồng thế chấp giữa NH Vietinbank và anh Luyên
• Ý kiến của nhóm về cách giải quyết của tòa án
-5BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

Theo ý kiến nhóm tôi, phán quyết của TAND tỉnh Đồng Nai trong vụ tranh
chấp trên là có cở sở, căn cứ pháp luật và hợp lý bởi:
- Thứ nhất, giữa anh Lê Văn Luyên và ngân hàng Vietinbank đã giao kết hợp
đồng vay tài sản (vay tiền) có lãi và có kì hạn.
Điều 471 BLDS 2005 qui định: “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa
các bên theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả bên vay
phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng
và chỉ phải trả lãi theo đúng thỏa thuận hoặc theo qui định của pháp luật”.
Như vậy, hợp đồng vay tài sản mà anh Lê Văn Luyên và NH Viettinbank đã
giao kết chính là cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên cho

vay ( NH Viettinbank) có trách nhiệm giao tiền cho bên vay (anh Lê Văn Luyên)
đầy đủ, đúng địa điểm, thời điểm và khi hết hạn hợp đồng có quyền yêu cầu bên
vay hoàn trả số tiền đã vay công với khoản lãi như đã thoả thuận. Ngược lại, bên
vay sẽ nhận tiền và phải có trách nhiệm hoàn trả nợ gốc và lãi cho bên vay đúng
thời hạn. Các bên phải tôn trọng đúng quyền và nghĩa vụ đã giao kết trong hợp
đồng, nếu vi phạm hoàn toàn phải chịu trách nhiệm. Trong vụ tranh chấp, bên vay
(anh Lê Văn Luyên) không thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn do đó đã xâm
phạm đến quyền lợi chính đáng của NH Vietinbank. Vì vậy, việc TAND tỉnh
Đồng Nai ra phán quyết buộc anh Lê Văn Luyên phải trả ngân hàng Viettinbank
4,5 tỉ đồng gồm tiền gốc và lãi là hoàn toàn hợp lý.
- Điểm thứ hai mà nhóm tôi cho rằng hợp lý đó là việc TAND tỉnh Đồng Nai
tuyên hủy hợp đồng thế chấp giữa NH Viettinbank và anh Lê Văn Luyên.
Như nội dung vụ tranh chấp đã đề cập, để vay tiền của ngân hàng Vietinbank,
anh Lê Văn Luyên thế chấp ngôi nhà thuộc sở hữu chung 2 vợ chồng bà Trần Thị
-6BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

Thiều; ông Trần Trọng Tấn do được bà Trần Thị Thiều uỷ quyền cho phép. Đây
chính là nguồn gốc phát sinh tranh chấp bởi người cũng có quyền đối với mảnh
đất này là ông Trần Trọng Tấn lai không hề hay biết và không hề đồng ý hợp
đồng thế chấp trên. Vậy, cần phải xem xét liệu anh Lê Văn Luyên có được phép
thế chấp ngôi nhà kia để vay tiền hay không ?
Theo quy định của BLDS 2005, Thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm

thức hiện nghĩa vụ dân sự (Điều 318) và thường là biện pháp ưu tiên lựa chọn để
đảm bảo việc các bên thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ hợp đồng.
Khoản 1, Điều 342 BLDS 2005 định nghĩa thế chấp tài sản là: “việc một bên
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình (sau đây gọi là bên thế chấp) để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và
không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Nếu đối tượng của thế chấp là bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế
chấp thì các tài sản này phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuỳ từng trường
hợp, các bên có thể thoả thuận dùng một phần hoặc toàn bộ bất động sản để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ. Nếu người có nghĩa vụ dùng toàn bộ bất động sản để thế
chấp thi các vật phụ của bất động sản cung thuộc tài sản thế chấp.
Trong vụ việc này, tài sản anh Lê Văn Luyên đem thế chấp là căn nhà thuộc sở
hữu chung hợp nhất của vợ chồng bà Trần Thị Thiều do được bà Trần Thị Thiều
đồng ý (có giấy uỷ quyền và có chữ ký của bà Thiều ). Tuy nhiên, theo qui định
tại Khoản 2 Điều 219 BLDS và Khoản 1 Điều 28 Luật hôn nhân và Gia đình quy
định: “ Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt tài sản chung” thì các quyền của vợ chồng đối với tài sản chung
(có được do thừa kế, tặng cho hoặc tạo ra trong thời kỳ hôn nhân) là ngang nhau.
-7BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

Việc sử dụng, chiếm hữu, định đoạt tài sản chung đều phải có sự thoả thuận,
thống nhất giữa 2 vợ chồng.

Bên cạnh đó, Điều 115 Luật Nhà ở năm 2005 cũng chỉ rõ: “Việc thế chấp nhà
ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà
ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm
liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của
pháp luật dân sự”.
Mặt khác, khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy
định: “ …Hợp đồng thế chấp của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có
đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có
văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự.
Như vậy, trong trường hợp ông Trần Trọng Tấn không đồng ý cho anh Lê Văn
Luyên sử dụng ngôi nhà thuộc sở hữu chung của 2 vợ chồng ông làm tài sản thế
chấp thì hợp đồng thế chấp giữa anh Lê Văn Luyên và ngân hàng Vietinbank
đương nhiên vô hiệu cho dù anh Lê Văn Luyên có nhận được sự đồng ý và được
uỷ quyền của bà Thiều. Do vậy, TAND tỉnh Đồng Nai phán quyết tuyên huỷ hợp
đồng thế chấp giữa anh Lê Văn Luyên và ngân hàng Viettinbank là chính xác,
đảm bảo quyền lợi chính đáng của ông Trần Trọng Tấn.
Cần nói thêm, tuy hợp đồng thế chấp vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến
hiệu lực của hợp đồng vay tài sản bởi theo Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐCP ngày29/12/2006:“ …2. Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp
đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác…”. Như
vậy, hợp đồng vay tài sản giữa anh Lê Văn Luyên và NH Vietinbank vẫn có hiệu

-8BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

lực nhưng không có biện pháp bảo đảm và bên phải chịu rủi ro khi đó chính là
NH Vietinbank.
Qua vụ việc trên, có thể thấy thực trạng hiện nay đó là việc các ngân hàng vì cố
tìm kiếm khách hàng nên đã buông lỏng các khâu kiểm duyệt hồ sơ, thủ tục dẫn
đến việc xảy ra những tranh chấp không đáng có chẳng hạn như ở vụ tranh chấp
trên. Đây chính là bài học cho các ngân hàng trong hoạt động quản lý, cho vay tín
dụng bởi không những ảnh hưởng đến tài chính mà còn ảnh hướng đến uy tín,
hình ảnh của ngân hàng.
 Tình huống 2: Tranh chấp về bất động sản được hình thành trong tương lai
dùng để thế chấp khi vay tiền.
• Các chủ thể trong vụ việc tranh chấp
Công ty cổ phần Tập Đoàn đầu tư du lịch Bảo Sơn; Công ty cổ phần thương
mại tổng hợp Quốc tế Đ & T; Ngân hàng dầu khí toàn cầu GP. Bank; Bà Trịnh
Thị Thu ở Đê La Thành và Bà Lê Thị Thúy ở Ba Đình, Thành phố Hà Nội
• Địa điểm xảy ra vụ tranh chấp: Huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội
• Nội dung vụ việc tranh chấp
Cuối năm 2004, dự án khu du lịch sinh thái An Khánh (Hoài Đức) được khởi
công, do công ty trách nhiệm hữu hạng dịch vụ đầu tư và du lịch Nghi Tàm (nay
là Công ty cổ phần Tập Đoàn đâù tư du lịch Bảo Sơn, số 50 Đường Nguyễn Chí
Thanh ) làm chủ đầu tư. Sau khi được phê duyệt dự án phần dự án biệt thự kinh
giá doanh, công ty Bảo Sơn chỉ thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng,
phần còn lại là xây dựng biệt thự (xây thô) giao lại cho công ty cổ phần thương
mại tổng hợp quốc tế Đ & T( sau đây gọi là công ty Đ&T) ở 29 Hạ Hồi, Hoàn
Kiếm , Hà Nội thực hiện. Hai doanh nghiệp này liên kết thực hiện dự án xây
dựng 47 căn biệt thự trên diện tích 6142 m2 , thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư
kinh doanh . Để được thực hiện dự án này, theo hợp đồng công ty Đ&T phải trả
cho công ty Bảo Sơn hơn 201 tỷ đồng .
-9BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

Sau khi hợp đồng hợp tác được kí kết, công ty Đ&T đã vay vốn của Ngân hàng
dầu khí toàn cầu GP. Bank để thực hiên dự án. Do công ty Đ&T không có tài sản
thế chấp nên việc vay vốn của GP Bank đươc thực hiện bằng hợp đồng thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai (47 căn biệt thự trị giá 97,4 tỷ đồng), kí ngày
10/12/2007. Tổng số tiền mà công ty đã vay của ngân hàng GP.Bank là 66,5 tỷ
đồng .
Ngay sau khi hoàn thành 47 căn biệt thự trên , công ty Đ&T đã rao bán và
chuyển nhượng những căn hộ trên cho chị Trịnh Thị Thu ở Đê La Thành và Lê
Thị Thúy ở Ba Đình Thành phố Hà Nội cùng với giá 1,96 tỷ đồng. Hiện nay, cả
bà Trịnh Thị Thu và Lê THị Thúy đều đã trả cho công ty Đ&T hơn 1,76 tỷ đồng.
Tuy nhiên, hết hạn hợp đồng mà công ty Đ&T vẫn chưa trả hết số nợ cho ngân
hàng . Ngân hàng GP.Bank tiến hành bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản
trên đất là 47 căn biệt thự.
•
•

Hiện vụ việc trên chưa được Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội thụ lý
Bình luận và cách giải quyết của nhóm
Trước tiên,theo nhóm chúng em thì biện pháp bảo đảm nghĩa vụ của công ty
Đ&T và Ngân hàng GP.Bank đó là sử dụng tài sản hình thành trong tương lai cụ
thể là 47 căn biệt thự là hoàn toàn hợp pháp bởi theo quy định tại khoản 1 Điều
342 BLDS 2005:

“ …Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai.”
Vì thế việc biện pháp bảo đảm nghĩa vụ là “thế chấp” của công ty Đ&T trong
quan hệ vay tiền với ngân hàng GP.Bank hoàn toàn có hiệu lực pháp luật. Vì vậy,
công ty Đ&P và ngân hàng VP.Bank phải thực hiện đầy đủ nghiã vụ của bên thế
chấp và bên nhận thế chấp. Tại khoản 1 điều 348 BLDS năm 2005: Nghĩa vụ của
bên thế chấp tài sản gồm có:
“1. Giữ gìn, bảo vệ tài sản thế chấp;….
-10BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

4. Không được bán, trao đổi tài sản thế chấp trừ trường hợp quy định tại khoản
3 và 4 điều 349 Bộ luật này”.
Tại khoản 4 điều 349 BLDS quy định :quyền của bên thế chấp
“…4. Được bán trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng
ý;…”
Như vậy, nếu Ngân hàng GP. Bank mà chưa đồng ý cho công ty Đ&T bán 2
căn biệt thự cho bà Trịnh Thị Thu và bà Lê thị Thúy H thì khi đó công ty Đ&T đã
vi phạm nghĩa vụ khi đó ngân hàng GP.Bank có quyền thu hồi tài sản thế chấp mà
theo Điều 20 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: “ Quyền của bên nhận thế
chấp trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp
1. Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp
không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà

không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu
hồi tài sản thế chấp…”
Trường hợp mà ngân hàng đồng ý để công ty bán biệt thự để lấy tiền thực hiện
nghĩa vụ đối với ngân hàng thì việc bán 2 biệt thự trên của công ty Đ&T là hợp
pháp.
Thứ hai, việc ngân hàng GP.Bank tiến hành đưa 47 căn biệt thự ra bán đấu giá là
hoàn toàn có cơ sở pháp lí bởi theo Điều 355 Bộ luật Dân sự về xử lí tài sản thế
chấp:
“Trong trường hợp đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lí tài sản thế chấp được
thực hiện theo quy định tại điều 336 và điều 338 của bộ luật này.”

-11BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

Sau khi bán đấu giá 47 căn hộ trên, ngân hàng GP.Bank sẽ được nhận 66,5 tỷ
đồng và tiền lãi, còn tiền nếu dư thì phải trả lại công ty Đ&T.
Còn quyền lợi của bà Trịnh Thị Thu và bà Lê Thị Thúy sẽ được giải quyết như
sau:
Vì ngân hàng GP.Bank chưa đồng ý cho công ty Đ&T bán 2 căn biệt thự này
nên họ có quyền thu hồi lại chúng (Điều 20 nghị định 163/2006/NĐ-CP) và số
tiền mà các chị đã trả cho công ty Đ&T thì công ty này phải hoàn trả lại, ngoài ra
sẽ còn phải bồi thường thiệt hại nếu công ty không giao nhà đúng thời hạn mà các

bên đã thỏa thuận .
Tuy nhiên, đối với các quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ “thế
chấp tài sản”, nhóm thấy, trong trường hợp mà bên thế chấp dùng tài sản được
hình thành trong tương lai để bảo đảm cho việc thực hiên nghĩa vụ mà tài sản đó
là tài sản duy nhất giúp họ có thể hoàn thành nghĩa vụ (ví dụ như 47 căn biệt thự
của công ty Đ&T) thì pháp luật nên nới lỏng quy định bằng cách “cho họ có thể
thực hiên các giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp này nếu mục đích thực hiện
các giao dịch này là nhanh chóng thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp”.
Có như thế mới bảo vệ được quyền lợi của bên thế chấp, bởi dễ dẫn đến trường
hợp nếu công ty Đ&T phải chờ đợi ngân hàng GP.Bank đồng ý cho bán các căn
hộ trên trong một thời gian quá lâu mà giá trị của các căn biệt thự trên lại bị tụt?
III. Những vướng mắc áp dụng các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự
trong thực tiễn và kiến nghị của nhóm về hoàn thiện cơ chế pháp luật dân sự

-12BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

-13BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4