Quyền sở hữu và tính đặc thù của quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai

A-

MỞ ĐẦU

Chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học
pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự. Cùng với sự
phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự
ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện
các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày
càng được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch
bảo đảm ngày càng đa dạng phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong
tương lai và việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai.

B- NỘI DUNG
I. Khái niệm.
1. Định nghĩa:
Theo quy định tại Điều 342 của BLDS thì tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản
hình thành trong tương lai. Và theo định nghĩa tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP
ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì: “ Tài sản hình thành
trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ
được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong
tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của
bên bảo đảm”.
2. Đặc điểm.
- Là tài sản (Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản, điều
163 BLDS);
- Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết;
1

- Bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm,
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo
đảm.

II- Quyền sở hữu và tính đặc thù của quyền sở hữu đối với tài sản
hình thành trong tương lai.
Quyền sở hữu là một chế định pháp lý về địa vị pháp lý của chủ sở hữu tài
sản, các căn cứ xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền sở hữu, các quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu, các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu. Tài sản là đối tượng của quyền
sở hữu, nó bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản (Điều 163 BLDS)
và về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài
sản thuộc sở hữu của mình (nhưng không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ
thể khác, lợi ích chung), trong đó có quyền dùng tài sản thuộc sở hữu của mình (và
được phép giao dịch) để bảo đảm thực thi nghĩa vụ dân sự.
Theo quy định của BLDS năm 2005, người không có tư cách chủ sở hữu, về
nguyên tắc sẽ không thể có đầy đủ các quyền năng trên, nhưng trong một số trường
hợp cụ thể họ vẫn có một số quyền nhất định nào đó nếu có thoả thuận với chủ sở
hữu hoặc do pháp luật có quy định . Ví dụ: quyền chiếm hữu theo uỷ quyền, chiếm
hữu thông qua giao dịch dân sự, chiếm hữu tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn
giấu, bị chìm đắm… , quyền sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi do chiếm hữu ngay
tình (Điều 194 BLDS), quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền (Điều 198 BLDS),
quyền chiếm hữu tài sản và xử lý tài sản theo thoả thuận của bên nhận cầm cố
(Điều 333 BLDS), quyền sử dụng tài sản khi mua tài sản theo phương thức trả
chậm (Điều 461 BLDS)… Thực chất các quyền này đều được xác lập từ chính
nguyên tắc tôn trọng ý chí và quyền định đoạt của chủ sở hữu (đa số) và các định
chế của pháp luật giải quyết các trường hợp chưa xác định chủ sở hữu (còn lại).
2

Quyền của người sẽ là chủ sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai là một
quyền tài sản và do vậy nó cũng là đối tượng của quyền sở hữu, mặc dù người chủ
trong tương lai chưa có tư cách chủ sở hữu đầy đủ nhưng vẫn sẽ có một số quyền
nhất định hình thành từ hợp đồng với chủ sở hữu hoặc do luật định.
Tài sản hình thành trong tương lai là một đối tượng của quyền sở hữu, tuy nhiên
trong thực tiễn nó thường chỉ được quan tâm khi xem là đối tượng để bảo đảm
nghĩa vụ dân sự. “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên
bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây
dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” (Điều 2, Nghị định số
165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm). Như
vậy, tại thời điểm đang xét, người chủ của tài sản hình thành trong tương lai chưa
hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình nhưng vì trong tương lai gần
người ấy sẽ xác lập được quan hệ sở hữu đối với tài sản ấy nên pháp luật dành cho
họ khả năng hưởng dụng một số quyền trong phạm vi nhất định. Thực ra vấn đề
quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai là một chế định mở trong
giao dịch dân sự nên nó mang tính đặc thù và tính đặc thù này phản ánh ở 2 góc
độ: đối tượng của sở hữu và tính chất của quyền năng, cụ thể:
- Về đối tượng của quan hệ sở hữu: tại thời điểm đang xét (hiện tại) tài sản chưa
hình thành hình thái “vật chất – sản phẩm” để trở thành đối tượng xác lập quan hệ
sở hữu đầy đủ (như nguyên liệu chưa tạo nên thành phẩm, hoa lợi, lợi tức, công
trình đang xây dựng, đất đai đang làm cơ sở hạ tầng chưa nghiệm thu và bàn
giao… …), hoặc là vật hiện có (đã có đối tượng) nhưng theo định chế pháp luật thể
hiện trên giấy tờ, theo ý chí người mua, nội dung thoả thuận thì quyền sở hữu đối
với vật ấy chưa được chuyển giao và xác lập cho chủ thể đang xét (ví dụ: hàng hoá
chưa nhập kho, nhà đất dự định mua, di sản thừa kế chưa phân chia, tài sản mà
3


theo hợp đồng mua bán chưa đến thời điểm chuyển giao cho người mua, người

mua chưa hoàn tất việc sang tên, động sản vô chủ nhưng chưa hết thời hạn thông
báo tìm chủ sở hữu…).
- Về tính chất, tại thời điểm hiện tại quyền sở hữu của người chủ đối với tài sản
hình thành trong tương lai thực chất là một loại quyền tài sản (Điều 322 BLDS
năm 2005) phát sinh từ hợp đồng với chủ sở hữu (sẽ chuyển giao) hoặc theo quy
định của pháp luật. Do quyền sở hữu của chủ thể đang xét chưa xác lập tại thời
điểm hiện hữu nên người chủ trong tương lai không thể có đầy đủ mọi quyền của
chủ sở hữu mà chỉ có một số quyền như: dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ
dân sự (phát sinh từ hợp đồng mua tài sản và được bên nhận bảo đảm đồng ý);
nhận tài sản để xác lập quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ; chế ước
quyền đối với chủ sở hữu và người thứ ba (ví dụ: chủ sở hữu hiện hành không thể
tự do định đoạt đối với tài sản đã thoả thuận bán cho người khác) v.v… Như vậy,
quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai là quyền tài sản có điều
kiện và chỉ đặt ra khi gắn với một số giao dịch nhất định, và ở đây, vấn đề chúng ta
đang quan tâm là giao dịch bảo đảm.

III- Tài sản hình thành trong tương lai dùng để thế chấp.
Điều 320, Bộ Luật Dân sự năm 2005 (sau đây viết tắt là BLDS) quy định:
“1. Vật dùng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên
bảo đảm và được phép giao dịch.
2. Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình
thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản

4


thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch
bảo đảm được giao kết”.
Tài sản hình thành trong tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là “vật”. “
Vật” có thể gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật

không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định. Tài sản hình thành trong tương lai dùng
vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành. Qui định này loại trừ những
tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế... nhưng chưa hoàn
thành việc chuyển giao quyền sở hữu.
Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở
hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc
thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có
thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.
Về cơ bản, định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai và xem tài sản ấy là đối
tượng của giao dịch bảo đảm có nội dung hoàn toàn tương đồng với các quy định
trước đó của BLDS năm 1995 (cơ sở để xây dựng và ban hành các Nghị định,
Thông tư về công chứng, chứng thực, về giao dịch bảo đảm hiện vẫn đang có hiệu
lực).
Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa
vụ dân sự nói chung và biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình
thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự do
pháp luật quy định.

5


Trong các hoạt động ngân hàng, các tổ chức tín dụng có quyền cấp tín dụng cho
khách hàng để thực hiện mua một tài sản nào đó, và để bảo toàn vốn cho vay tổ
chức tín dụng có thể yêu cầu khách hàng dùng chính tài sản sẽ mua làm tài sản bảo
đảm cho khoản tín dụng đã cấp. Tài sản hình thành từ vốn vay được định nghĩa: là
tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn
bộ khoản vay của tổ chức tín dụng. Như vậy, nếu như thuật ngữ tài sản hình thành
trong tương lai không quan tâm đến nguồn tài chính hình thành nó thì thuật ngữ tài

sản hình thành từ vốn vay lại phản ánh về nguồn tài chính giúp xác lập quyền tài
sản đối với nó, và xét về quan hệ sở hữu tại thời điểm cấp tín dụng, tài sản hình
thành từ vốn vay không phải là gì khác mà chính là một hình thái cụ thể của tài sản
hình thành trong tương lai.
Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình
thành trong tương lai (Điều 320 BLDS). Cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản
hình thành trong tương lai là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo
đảm nghĩa vụ trả tiền vay cho các nói riêng còn được ghi nhận rõ tại các văn bản
quy phạm pháp luật khác, như: Nghị định số 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo
đảm có giải thích từ tài sản hình thành trong tương lai và quy định về nội dung hợp
đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai (khoản 6,
Điều 2, khoản 2 Điều 11); Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của
tổ chức tín dụng (đã được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày
25/10/2002) tại khoản 1, Điều 3 có quy định biện pháp bảo đảm thế chấp bằng tài
sản hình thành từ vốn vay. Cụ thể hoá hơn nữa tại tiểu mục 2.1, 2.2 – mục I.1
Thông tư số 07/2003/ TT-NHNN ngày 19/5/2003 của Thống đốc Ngân hàng Nhà
nước có quy định: Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: hoa lợi, lợi tức, tài
sản hình thành từ vốn vay, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận – là các

6


đối tượng mà tổ chức tín dụng cho vay được phép nhận cầm cố, thế chấp, bảo lãnh
để bảo đảm tiền vay khi có đủ điều kiện khác.
Các quy định trên đã nhất quán thể hiện rõ vấn đề: việc chủ sở hữu của tài sản hình
thành trong tương lai cam kết khi tài sản hình thành (và họ có quyền sở hữu đối với
tài sản ấy) sẽ dùng nó để bảo đảm thực thi nghĩa vụ dân sự và được bên nhận bảo
đảm đồng ý, thì thoả thuận ấy là hợp pháp, không trái luật nên phải được các bên
liên quan tôn trọng, được pháp luật bảo hộ. Như vậy có thể khẳng định: lý luận và
thực tiễn pháp luật (trong xu hướng ngày càng hoàn thiện hơn) đều thừa nhận tài

sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự,
trong đó có nghĩa vụ trả tiền vay, nghĩa là tài sản hình thành từ vốn vay được dùng
để bảo đảm tiền vay cho tổ chức tín dụng.
Một khi đã nhận thức đúng vấn đề trên, thì cũng cần có quan điểm xử lý thấu đáo
một vấn đề mang tính kỹ thuật đang nảy sinh trong thực tiễn. Để tài sản hình thành
trong tương lai trở thành là đối tượng được dùng để bảo đảm tiền vay, với người
bảo đảm vấn đề là phải có căn cứ chứng minh tài sản hình thành trong tương lai sẽ
thuộc sở hữu của mình để được bên nhận bảo đảm chấp nhận làm vật bảo đảm.
Nghĩa là tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hồ sơ tài sản bảo đảm phải có
bằng chứng về việc người bảo đảm chắc chắn sẽ xác lập quyền sở hữu (hoặc quyền
sử dụng, quyền quản lý...). Theo tiêu chí về việc đăng ký chủ quyền thì tài sản
được chia làm 02 loại: tài sản phải đăng ký và được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Nhìn chung, đối với loại tài sản mà pháp luật quy
định phải đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng thì giấy chứng nhận về chủ
quyền do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ hiện tại và giấy tờ chuyển
nhượng hợp pháp cho chủ sở hữu trong tương lai là căn cứ đáng tin cậy. Tuy nhiên
với những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì việc bên nhận bảo đảm chỉ
7


ra và yêu cầu người bảo đảm cung cấp các tài liệu cụ thể chứng minh về chủ quyền
trong mỗi trường hợp lại rất khác nhau, đó có thể là: tài liệu về xuất xứ hàng hoá,
hợp đồng chuyển nhượng, phiếu nhập kho – xuất kho, hóa đơn mua bán, chứng từ
nộp tiền mua hàng, chứng từ nhập khẩu, phiếu bảo hành, văn bản bàn giao tài sản
cho doanh nghiệp nhà nước, biên bản nghiệm thu công trình … tựu chung đó là các
giấy tờ phản ánh, chứng minh nguồn gốc tài sản và dẫn dắt đến việc xác lập chủ
quyền trong tương lai của người bảo đảm. Nếu như hình thức giấy tờ đã phản ánh
đầy đủ, rõ ràng theo yêu cầu, giao dịch bảo đảm phải được công nhận và thực thi,
vấn đề rủi ro về khả năng xác lập quyền sở hữu trong tương lai là việc mà các bên

tham gia giao dịch phải tự chịu trách nhiệm.

IV- Một số thực tiễn về việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong
tương lai. Các vướng mắc, nguyên nhân và giải pháp.
1.

Các vướng mắc và nguyên nhân.
Hiện nay, pháp luật đã bước đầu hình thành ra một số qui định điều chỉnh

giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai như định nghĩa về tài sản
hình thành trong tương lai (Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005, khoản 2 Điều 4
của Nghị định 163) và việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương
lai trong trường hợp tại thời điểm xử lý tài sản, bên thế chấp chưa sở hữu toàn bộ
tài sản (Điều 8 của Nghị định 163). Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa đưa ra
một hệ thống đầy đủ các qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này. Điều
kiện để tài sản hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch bảo đảm còn
chung chung, điều kiện, qui trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao
dịch bảo đảm lại áp dụng theo qui định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông
dụng khác nên dẫn đến ách tắc trong thực tiễn.
8


a.Vướng mắc về việc xác định tài sản hình thành trong tương lai
Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai
một cách khác nhau và dường như không nhất quán với nhau (Như đã đề cập ở
phần trên) nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản hình thành trong
tương lai. Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai
chưa được thống nhất. Ví dụ nhiều người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa
được cấp giấy tờ sở hữu là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Cục Đăng
ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm thì cho là thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp

đồng (Đã phân tích ở phần trên).
b. Vướng mắc thứ hai là giao kết hợp đồng bảo đảm.
Điều 343 của BLDS năm 2005 qui định: “Việc thế chấp tài sản phải được
lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.
Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công
chứng, chứng thực hoặc đăng ký”. Điều 343 nêu trên hiện tại đang được hiểu là
việc thế chấp tài sản (gồm cả tài sản hình thành trong tương lai) phải được công
chứng, chứng thực và việc công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc về hình
thức để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Cách hiểu đó cũng đã được khẳng
định lại trong Luật Nhà ở năm 2005, bằng chứng là Điều 93 khoản 3 của Luật Nhà
ở năm 2005 qui định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng
thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn”. Khái niệm “Hợp đồng
về nhà ở” nêu trên bao gồm cả mua bán, tặng cho, thế chấp...v.v.
Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 có đặt ra điều kiện tài sản hình
thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên
thế chấp và hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Đây là một vấn đề
9


của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng
giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo. Tài sản hình thành trong tương lai có
chắc chắn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay không phụ thuộc nhiều vào
các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan. Sự khẳng định chắc chắn đến đâu
lại được quyết định bởi khả năng, kinh nghiệm của người đánh giá. Trách nhiệm
đánh giá nhận định khả năng trên thuộc về các bên tham gia giao dịch, ngoài ra
theo qui định thì người làm công chứng, chứng thực giao dịch cũng phải chịu trách
nhiệm do công chứng ở ta là công chứng nội dung, không phải là công chứng hình
thức. Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả năng một cách chắc chắn, đảm bảo
tính xác thực theo đúng tinh thần của Luật Công chứng thì dường như vượt quá

khả năng của người làm công chứng, chứng thực, trừ khi thừa nhận rằng đây là
một loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức là hiệu lực pháp luật của giao dịch
bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập trong
tương lai đối với toàn bộ tài sản thế chấp). Nếu không thì vô hình chung đã buộc
người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm về những cái không thể
biết trước, đó là các rủi ro của hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời
điểm giao kết và quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết. Đòi hỏi này cũng
không phù hợp với qui định của của Điều 5 Luật Công chứng năm 2006 trong đó
ghi: “Đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật”.
c. Vướng mắc về việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Hiện nay, nhiều ngân hàng đã giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng các
căn hộ, nhà liền kề, biệt thự mà các chủ đầu tư dự án đã bán cho bên thế chấp. Hầu
như các hợp đồng này không đăng ký giao dịch bảo đảm được tại văn phòng đăng
ký đất và nhà. Lý do là theo qui định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở
năm 2005 (Điều 91 khoản 1 a) và Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 và Điều 106
10


khoản 1 a) đã ghi nhận, trong khi đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản
hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng. Do
không đăng ký giao dịch bảo đảm được nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các ngân
hàng. Bởi vì, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án có
thể đã được chủ đầu tư thế chấp vay vốn hay đã bị ràng buộc bởi một giao dịch nào
đó. Nếu các nhà căn hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án đã thế chấp mà không đăng ký
giao dịch bảo đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay
chưa.
d. Kinh nghiệm, tiền lệ giải quyết các vướng mắc nêu trên.
Việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được thực hiện từ khi có
Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm và Nghị định

178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay. Tại Nghị định 178 nêu
trên, tài sản hình thành trong tương lai có một tên gọi khác là tài sản hình thành từ
vốn vay. Tên gọi này hàm chứa nội dung là mục đích vay vốn chỉ để phục vụ cho
việc hình thành tài sản và đây là một điểm khác biệt so với qui định tại BLDS năm
2005. Nghị định 165 và Nghị định 178 đã được thực hiện từ năm 1999 cho đến khi
có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006. Khác với Nghị định 163, Nghị
định 165 qui định: tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, không tính tới tài sản đã hiện hữu.
Qua một quá trình kiểm nghiệm trong thực tiễn cho thấy chế định về tài sản hình
thành từ vốn vay tại Nghị định 165 và Nghị định 178 là đúng đắn và đã đi vào cuộc
sống. Điều này có những nguyên nhân như sau:
Nghị định này đáp ứng được nguyên tắc đặt ra đối với giao dịch bảo đảm là
việc xử lý tài sản thế chấp phải đảm bảo thu hồi được nợ. Nghị định 178 đã đặt ra
các điều kiện khắt khe như sau:
Khách hàng vay vốn phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể:
- Khác hàng vay phải có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng.
11


- Khách hàng vay phải có số vốn đối ứng tối thiểu bằng 50% vốn đầu tư của
dự án.
Tài sản hình thành trong tương lai được xác định cụ thể. Đất mà trên đó tài sản bất
động sản sẽ hình thành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Quyền sở hữu, giá trị, số lượng của tài sản hình thành từ vốn vay phải xác
định được và tài sản đó phải giao dịch được.
- Nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải
hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo qui định của pháp luật.
- Đối với tài sản mà pháp luật có qui định phải mua bảo hiểm thì khách hàng
vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được

hình thành và đưa vào sử dụng.
Luật pháp các nước nhìn chung cũng tỏ ra rất dè dặt đối với các giao dịch
bảo đảm liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và thường giới hạn trong
một số trường hợp cụ thể và trình tự thủ tục được qui định chặt chẽ. Ví dụ, ở Pháp
các tài sản mua được trong tương lai chỉ được phép thế chấp trong trường hợp số
tài sản hiện hữu đã thế chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc thế chấp
được tiến hành dần dần từng bước theo tiến độ mua tài sản (Điều 2130 BLDS
Pháp). Công trình xây dựng mới bắt đầu được triển khai hoặc mới được lên kế
hoạch xây dựng cũng thế chấp được với điều kiện bên thế chấp có đầy đủ quyền
xây dựng công trình đó theo qui định của pháp luật (Điều 2133 BLDS Pháp).

2.

Một số giải pháp.
Chế định về tài sản hình thành trong tương lai phải được qui định lại thành

một hệ thống các qui định riêng, cụ thể áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch
bảo đảm như việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao
12


dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp. Chế định phải bao hàm được các nội dung
chủ yếu như sau:
-

Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành đầy đủ trong
hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu sẽ thuộc bên thế chấp. Nếu tính cả vật
đã hiện hữu thì nên giới hạn trong một số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng
một cách phổ biến để phòng ngừa các giao dịch giả tạo. Vì vậy, không bao hàm
các tài sản đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã chuyển dịch quyền sở hữu theo các

hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang
tên theo qui định của pháp luật.

-

Giao dịch bảo đảm về tài sản hình thành trong tương lai là loại giao dịch có
điều kiện. Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đối với
toàn bộ tài sản thì giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực pháp luật.

-

Chế định phải phân biệt ra nhiều trường hợp khác nhau:
+ Trường hợp bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản đã hiện hữu đầy
đủ, hợp đồng mua tài sản đã được thanh lý, nhà đã bàn giao nhưng chưa có giấy
chứng nhận sở hữu. Trong trường hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu
của bên mua.
+ Trường hợp bên thế chấp mới nộp một phần tiền và tài sản đang trong quá
trình hình thành. Quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đến đâu hoàn toàn
tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản trong tương lai và tiến độ thanh toán
tiền mua.

-

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai
không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có các
giấy tờ làm căn cứ cho việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tương lai.

-

Nếu tài sản hình thành trong tương lai liên quan đến nhà thì giao dịch bảo đảm

phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động
sản.
13


-

Việc giải ngân của bên nhận thế chấp cho bên thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản.

-

Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với
tài sản, tức là tài sản hình thành từ vốn vay.

-

Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu của bên thế
chấp đối với tài sản.

C - KẾT LUẬN
Từ phân tích nêu trên, có thể đi đến kết luận rằng tài sản hình thành trong
tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù. Cần có một hệ thống đầy đủ các qui
định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Các qui
định này phải bao quát đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong tương
lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm cho đến xử lý tài sản. Các qui
định đặt ra phải đồng bộ với nhau và phải nêu được các đặc thù của việc giao dịch
bảo đảm bằng loại tài sản này. Một khi các trình tự, thủ tục được qui định cụ thể và
chặt chẽ thì sẽ hạn chế được các cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm và đăng ký
giao dịch bảo đảm sẽ thông suốt, kiểm soát và giảm thiểu được các rủi ro, đảm bảo

được mục đích của giao dịch bảo đảm là thu hồi được nợ khi phải xử lý tài sản.

14


MỤC LỤC
trang
AB-

Mở đầu
Nội dung

1
1

I. Khái niệm.

1

1. Định nghĩa.

1

2. Đặc điểm.

1

II- Quyền sở hữu và tính đặc thù của quyền sở hữu đối với tài sản hình
thành trong tương lai.

1

III- Tài sản hình thành trong tương lai dùng để thế chấp.

4

IV- Một số thực tiễn về việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong
tương lai. Các vướng mắc, nguyên nhân và giải pháp.
1.
2.

Các vướng mắc và nguyên nhân.
Một số giải pháp.

C - KẾT LUẬN

7
7
12
14

15


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập 2, Trường Đại học Luật Hà Nội – NXB
CAND 2006.

2.

Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005.

3.

Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm.

4.

Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm
tiền vay của TCTD.

5.

Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006.

Website:

16