Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư

HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
Câu 18: Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư.
MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh ngay nay, vấn đề về nhà ở là một trong những vấn đề bức xúc
nhất trong xã hội. Chính vì vậy mà đã có rất nhiều những nhà chung cư mọc lên để
đáp ứng nhu cầu của người dân, nhưng trong việc mua bán căn hộ chung cư đã nảy
sinh rất nhiều vấn đề, mâu thuẫn khó giải quyết. Vậy những vấn đề đó là gì, chúng
ta hãy cùng tìm hiểu qua đề tài : “Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà
chung cư.”
NỘI DUNG
Khái niệm chung về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ

I.

a.

chung cư
1. Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư
Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 70 Luật nhà ở năm 2005 thì nhà chung cư được
định nghĩa như sau: “ Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu
thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá
nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần
sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”
Như vậy có thể hiểu chung cư là khái niếm mô tả sự phát triển của những nhà ở,
căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Do đó
nó có dạng là một kiểu kiến trúc cao tầng, là tập hợp của những căn hộ nhỏ ( căn
hộ chung cư ) khép kín thuộc sở hữu riêng và những diện tích chung cho cư dân
sống trong đó và được xây dựng trên một khu đất rộng lớn
b, Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư

-

Là sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư: phần sở hữu chung theo

quy định của luật nhà ở bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư
ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần không gian và hệ thống kết cấu
chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột,
1


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân
thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ
thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu
riêng của căn hộ nào. Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người
sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác diện tích như nhau, cũng như có
trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chung.
-

Việc hạn chế quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư: chủ sở hữu căn hộ

chung cư không những phải tuân theo các quy định về quyề hạn và nghĩa vụ trong
sở hữu chung mà còn các quy định hạn chế nhất định đối với căn hộ của mình đó là
không được thực hiện các hành vi cấm được quy định tại Điều 23 nghị quyết số
08/2008/QD-BXD ban hành ngày 28/5/2008 của bộ xây dựng như: Cơi nới, chiếm
dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc
phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay
đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung,
kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư;Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung

hoặc phần sử dụng chung trái quy định; Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh
hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư; Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại
bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu
vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung….
-

Quản lý sử dụng nhà chung cư: Vấn quản lí việc sử dụng nhà chung cư được

thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật về nhà ở, các pháp luật
có liên quan và quy chế quản lí, sử dụng nhà chung cư. Để thực hiện việc quản lí,
sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và
doanh nghiệp quản lí, vận hành nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư do Hội
nghị nhà chung cư ( Hội nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ
quan có quyền cao nhất trong việc quản lí, sử dụng nhà chung cư bầu ra.
b.

Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư
2


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
Nhà chung cư được đánh giá phân loại theo bốn tiêu chí được quy định tại thông
tư số 14/2008/TT-BXD ngày 2/6/2008 đó là: Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến
trúc; nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất
lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; nhóm tiêu chí về chất
lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.
Theo như bốn tiêu chí trên thì nhà chung cư được phân thành bốn hạng nhà như
sau: thứ nhất nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao
nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử

dụng đạt mức độ hoàn hảo; thứ hai là nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng
sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử
dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; thứ ba là nhà chung cư hạng 3 là hạng có
chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp
dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; thứ tư là nhà chung cư hạng 4 là hạng có
chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp
dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
( thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 2/6/2008)
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên
bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho
bên mua. Bên có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời bạn, địa điểm theo
phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Định nghĩa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

2.
a.

Hiện nay chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư, nhưng dựa vào tính chất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ta có thể định
3


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
nghĩa như sau: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên
theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ
chung cư cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa

thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Cũng như các loại hợp đồng khác, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
hình thành trên cơ sở thỏa thuận và thống nhất ý chí giữa các chủ thể tham gia.
Đây là yếu tố nền tảng hình thành nên hợp đồng và nếu không có yếu tố này thì
hợp đồng sẽ không có hiệu lực.
b.

Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Mang đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở
-

Là hợp đồng ưng thuận: tức là cả bên bán đồng í bán cho bên mua và bên

mua đều đồng ý mua của bên bán.
-

Là hợp đồng có đền bù: khoản tiền mà bên mua căn hộ chung cư phải trả

cho bên bán căn hộ chung cư là khoản đền bù về việc mua bán căn hộ chung cư.
Đặc điểm này để phân biệt với hợp đồng tặng cho tài sản.
-

Là hợp đồng song vụ: bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối

nhau. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua căn hộ chung cư phải trả tiền mua căn hộ
chung cư đồng thời nhận căn hộ chung cư đã mua, ngược lại bên mua có quyền
yêu cầu bên bán chuyển giao căn hộ chung cư và nhận tiền bán căn hộ chung cư
-

Là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư từ

bên bán sang cho bên mua. Đây là một căn cứ để kế tục việc sở hữu căn hộ chung
cư, đặc điểm này để phân biệt với hợp đồng mượn và thuê tài sản.
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản thì hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư còn có những đặc điểm riêng. Những đặc điểm riêng này xuất
phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư của dự án.
Những đặc điểm riêng đó như sau:
-

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ sở hữu được cấp giấy
4


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
chứng nhận quyền sở hữu nhà là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở thì có
những đặc điểm riêng sau: Đối với hợp đồng mua bán nhà gắn liền với đất được
lập trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Khi các bên giao kết hợp đồng này thì bên bán chuyển giao quyền sở hữu
nhà đồng thời cũng chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên mua vì nhà ở gắn liền
với đất đai. Còn đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ
sở giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Theo quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà chung cư tại Khoản 2 Điều 46 ND
181/2004/ND-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thì: Việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho nhà chung cư theo quy định sau: Chủ đầu tư sử dụng đất để thực
hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở
hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc
nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó; trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà
chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ của nhà chung cư
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất là sử dụng
chung; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu
nhà chung cư được chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng đất là sử dụng
chung. Cũng theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Luật nhà ở năm 2005 cũng có nêu:
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ
trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
-

Đối với mua bán căn hộ chung cư theo dự án thì loại hợp đồng này thường

có hai dạng đó là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được kí kết giữa chủ đầu từ
và người mua gốc, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được kí kết giữa người mua
gốc và người mua lại.
5


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua gốc có dạng
là hứa mua, hứa bán theo đó thì chủ thể đầu tư sẽ bán cho người mua gốc căn hộ
chung cư theo diện tích, kiểu dáng, thiết kế...như trong dự án xây dựng nhà chung
cư đã được lập và được cơ quan có thẩm quyền phê duyêto trước đó, còn người
mua gốc cam kết sẽ mua căn hộ chung cư trên và trả tiền theo thỏa thuận.
Đối với hợp đồng được kí kết giữa người mua gốc và người mua lại thì được
thành lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng. Đối với loại hợp đồng này
người mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hoạt động mua
bán căn hộ chung cư dựa án với chủ đầu tư.

c.

Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Dựa vào những dấu hiệu đặc trưng ta có thể phân hợp đồng thành các nhóm sau
đây:
-

Dựa vào mục đích của việc mua ta có thể phân thành hai loại đó là:

+ Mục đích để ở: đây là hợp đồng khá phổ biến trong xu thế hiện nay.
+ Mục đích kinh doanh: căn hộ chung cư có bản chất là một loại tài sản nên pháp
luật vẫn cho phép các bên giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại
nhằm mục đích tiêu sinh lời.
-

Dựa vào đối tượng của hợp đồng mua bán thì được phân thành

+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là tài sản hình thành trong
tương lai: đây là hợp đồng có đối tượng là căn hộ chung cư dự án. Đó có thể là căn
hộ chung cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng nhưng chắc
chắn sẽ có trong tương lai ( căn hộ mới có trong dự án, bản vẽ đã được phê duyệt)
hoặc là căn hộ đã có trên thực tế nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở tại thời điểm giao kết.
+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy quyền sở hữu: đối với loại hợp
đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
-

Dựa vào phương thức thành toán thì phân loại thành ba loại

6


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
+ Hợp đồng theo phương thức trả tiền một lần: đó là hợp đồng hai bên thỏa thuận
thanh toán toàn bộ hợp đồng trong một lần
+ Hợp đồng theo phương thức trả chậm, trả dần: là hợp đồng hai bên thỏa thuận
thời gian trả và số lần trả, trong hợp đồng này bên mua vẫn có quyền sử dụng căn
hộ và được chuyển quyền sở hữu căn hộ từ bên bán khi đã thanh toán đủ tiền cho
bên bán.
+ Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư: đây là loại hợp đồng mà bên thuê mua sẽ
trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua
theo hợp đồng thuê mua.
3.

Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể là cá nhân hoặc tổ chức
a.

Điều kiện để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Đối với cá nhân thì phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi ( theo Điều
14 BLDS). Năng lực pháp luật của chủ thê là khả năng mà pháp luật cho phép cá
nhân có thể có được những quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định. Về nguyên tắc thì
năng lực pháp luật là như nhau, bình đẳng, nhưng đối với cá nhân khác nhau thì
năng lực pháp luật là khác nhau theo quy định của pháp luật. Ví dụ như sự hạn chế
việc mua bán căn hộ chung cư của các cả nhân tổ chức nước ngoài của Nghị quyết
19/2008 của Quốc hội. Theo đó, các tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thừa kế, tăng cho và sở hữu nhà tại Việt Nam

theo Nghị quyết 19/2008 của Quốc hội, cần phải có đầy đủ các điều kiện sau: Đối
với trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên trong giấy
chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương ứng còn thời hạn từ 1 năm trở lên hoặc có
giấy chứng minh là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý của doanh
nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam. Trường hợp là người được các doanh nghiệp
đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ các chức danh quản lý thì phải có hợp đồng
thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt.
Trường hợp là người có công đóng góp với đất nước thì phải có huân chương hoặc
7


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
huy chương của Chủ tịch nước trao tặng. Trường hợp là người có đóng góp đặc
biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh
vực có đóng góp và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ có
văn bản cho phép. Trường hợp là người vào Việt Nam làm việc trong lĩnh vực kinh
tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục - đào tạo... thì phải có văn bằng
chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của Việt
Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo giấy phép lao động hoặc giấy phép hành
nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
Trường hợp là người có kỹ năng đặc biệt thì phải có giấy tờ xác nhận về chuyên
môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam... kèm theo giấy phép hành
nghề chuyên môn tại Việt Nam hoặc giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền
của Việt Nam cấp. Trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam thì phải có
giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của
nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng
minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam.Để đủ điều kiện được
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các đối tượng trên phải có thẻ thường trú hoặc
thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở
lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối

tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. Doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và có giấy chứng nhận đầu tư
do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ 1 năm trở lên cũng
thuộc diện đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Nghị định của Chính phủ cũng nêu rõ, người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải nộp 1 bộ hồ sơ hợp lệ tại sở xây dựng
nơi có căn hộ. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, sở xây dựng thể hiện các nội dung trên giấy
chứng nhận và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký….
Năng lực hành vi của cá nhân có thể được hiểu là khả năng của cá nhân bằng
hành vi của mình xác lập, thực hiện quyề và nghĩa vụ dân sự. Năng lực pháp luật
8


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
của cá nhân được nhà nước quy định dựa trên sự phát triển về độ tuổi cũng như
khả năng nhận thức của mỗi cá nhân. Năng lực pháp luật của mỗi cá nhân khác
nhau được pháp luật quy định rất rõ trong Bộ luật dân sự 2005.
Đối với chủ thể là tổ chức để tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư thì phải có tư cách pháp nhân. Điều kiện để tổ chức có tư cách pháp nhân
được quy định tại Điều 84 Bộ luật dân sự 2005 đó là gồm những điều kiện sau:
được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá
nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó và nhân danh mình tham
gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập. Theo Khoản 1 Điều 8 Luật kinh doanh
bất động sản năm 2006 cũng quy định : Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tỏc xó, phải cú vốn pháp định và đăng
ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Ngoài các nguyên tắc trên, các chủ thể tham gia phải thêm yếu tố tự nguyện, nếu
thiếu yếu tố này hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
b.

Các bên chủ thể

Chủ thể bán : là chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc là người được chủ sở hữu ủy
quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc là người được bán căn hộ chung cư theo
quy định của pháp luật. Bao gồm các chủ thể sau:
-

Nhà nước: Nhà nước là chủ thể bán căn hộ chung cư khi căn hộ chung cư đó
thuộc sở hữu của Nhà nước .

Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của nhà nước bao gồm: chung cư được tạo lập
bằng nguồn ngân sách nhà nước hoặc nguồn vốn từ nguồn ngân sách nhà nước,
chung cư có nguồn ngốc từ chủ sở hữu khác nhưng đã chuyển giao quyền sở hữu
cho nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc là căn hộ chung cư được tạo lập từ
nguồn ngân sách nhà nước và một phần góp vốn của cá nhân, tập thể theo thỏa
thuận hoặc theo hợp đồng trả góp nhưng chưa trả hết tiền.
-

Chủ sở hữu nhà chung cư: là các cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài

được tiến hành việc xây dựng hoặc cải tạo các khu chung cư, rồi phân thành các
9


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
căn hộ bán cho những người có nhu cầu.
-

Chủ sở hữu căn hộ chung cư: có thể là cá nhân, tổ chức. Quyền sở hữu căn

hộ chung cư của chủ sở hữu gồm ba quyền năng đó là quyền chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt. Việc bán căn hộ chung cư chinh là việc thực hiện quyền định đoạt
của chủ sở hữu. Thông thường chủ sở hữu sẽ tự mình thực hiện các quyền năng
này nhưng cũng có thể giao cho người khác thực hiện thay cho mình.
-

Các chủ thể khác: là những chủ thể không phải là chủ sở hữu hay đại diện

hợp pháp của chủ sở hữu nhưng họ tham gia hợp đồng với tư cách là bên bán theo
đúng quy định của pháp luật.
Thứ nhất là người được nhận bảo đảm: đây là trường hợp chủ sở hữu dùng căn
hộ chung cư của mình là tài sản bảo đảm cho khoản vay tại tổ chức tín dụng hoặc
tổ chức, cá nhân khác. ( Nghị định số 163/2006/ND-CP ngày 29 tháng 12 năm
2006 của chính phủ)
Thứ hai là cơ quan thi hành án dân sự: là trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung
cư được đem bán đấu giá để thi hành án dân sự ( Luật thi hành án dân sự năm
2008)
Bên mua: có thể là cá nhân hay tổ chức là bên nhận căn hộ chung cư được
chuyển sang từ bên bán. Các chủ thể mua bao gồm các chủ thể sau:
-

Là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ để ở: Đây là chủ thể phổ biến nhất
Là đồng chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung: căn hộ

chung cư là căn hộ thuộc sở hữu của nhiều người, có thể do nhiều người cùng xây
dựng, cùng được tặng cho, cùng được thừa kế hoặc cùng góp vốn để mua. Theo
Khoản 3 Điều 223 Bộ luật dân sự 2005 thì: trong trường hợp một chủ sở hữu
chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu
tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng
đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được

thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào
mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
10


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
-

Người thuê mua trong trường hợp căn hộ chung cư được cho thê mua:

trường hợp thuê mua nhà ở là nhà ở xã hội
Trong trường hợp thuê mua nhà ở chung cư thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức kinh
doanh: Theo Luật kinh doanh bất động sản thì hộ chung cư được đưa vào thuê mua
này phải đã có sẵn, phải bảo đảm chất lượng an toàn với mội trường và các dịch vụ
cần thiết khác việc thuê mua phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản và
phải được lập thành văn bản. Người thuê mua căn hộ có quyền sở hữu căn hộ cho
thuê sau khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận của các bên.
-

Là tổ chức, cá nhân nước ngoài: các điều kiện cũng như quyền, nghĩa vụ của

được quy định tại nghị định số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/06/2008 của Quốc hội.
Theo nghị quyết thì cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu một căn hộ chung cư
trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc
được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự
án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị
của nhà ở đó; còn đối với doanh nghiệp có vồn đầu tư nước ngoài thì được sở hữu
một hoặc một số căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho
những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở; nếu doanh nghiệp này được
tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu căn hộ chung cư

trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được
hưởng giá trị của nhà ở đó.
4.
a.

Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của nhà chung cư được sở
hữu của bên bán.
Để trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì cần đáp ứng
các điều kiện sau:
-

Là căn hộ chung cư đã được cấp giất chứng nhận quyền sử dụng nhà ở cho

chủ sở hữu
11


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác
lâp đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước. Căn hộ chung cư thuộc
sở hữu của cá nhân thì trên giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân đó,
nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung hợp
nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thoa thuận cho đứng tên, nếu không
có thỏa thuận thì ghi đầy đủ ten của các chủ sở hữu. Trường hợp căn hộ chung cư
thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu theo phần thì ghi đầy đủ các chủ sở hữu và
phần sở hữu của họ trong căn hộ chung cư.

-

Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành

trong tương lai
Theo Điều 429 Bộ luật dân sự thì đối tượng trong hợp đồng mua bán được
quy định như sau: “Ðối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao
dịch.Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được
xác định rõ. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì
phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của
bên bán.” Như vậy BLDS cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với
các đối tượng hiện có hoặc chưa có vào thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này
được xác định một cách rõ ràng
Căn hộ chung cư có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nếu nó
được xác định rõ ràng và cụ thể vị trí, diện tích, cấu trúc. Theo quy định của Luật
nhà ở thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu
cầu mua căn hộ chung cư khi dự án xây dựng căn hộ chung cư đã được phê duyệt
và đã được xây dựng phần móng.
Đối với căn hộ chung cư hoàn thành tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữu
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì khi đưa vào giao dịch phải
tuân theo các quy định về diện tích, chất lượng…như đối với căn hộ chung cư đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
12


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
Không có tranh chấp về sở hữu: khi căn hộ chung cư là đối tượng của hợp

-

đồng mua bán có tranh chấp như: tranh chấp giữa các chủ sở hữu chung theo phần,
chủ sở hữu chung hợp nhất, tranh chấp do căn hộ là đối tượng được thế chấp cho
một hợp đồng khác thì về mặt nguyên tắc các hợp đồng này đều không được công
nhận và bị coi là vô hiệu.
Chung cư không bị kê biên thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành

-

chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi
hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên để thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Ngoài ra các căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh theo Luật kinh

-

doanh bất động sản cần phải đáp ứng thêm cần phải đáp ứng thêm các điều kiện
được quy định tại Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006
b.

Giá cả và phương thức thanh toán

Giá cả là điều khoản không thể thiếu trong mỗi hợp đồng dân sự nói chung và
hợp đồng mua bán tài sản nói riêng. Khi giao kết hợp đồng các bên có thể tự do
thỏa thuận về giá cũng như phương thức thanh toán. Luật nhà ở cho phép chủ đầu
tư được huy động vốn của khách hành có nhu cần mua căn hộ khi nhà chung cư
được xây dựng xong phần móng. Vốn mà các chủ đầu tư huy động không được
vượt quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng.
Các bên có thể có thỏa thuận về phương thức thanh toán một lần hoặc nhiều lần
theo phương thức trả chậm trả dần hoặc phương thức thuê mua. Tiền mua có thể
được trả dưới nhiều hình thức như tiền mặt, chuyển khoản….Các bên cũng có
quyền lựa chọn bên thứ ba để xác định giá mua bán. Đối với căn hộ chung cư

thuộc dự án được hưởng ưu đã của nhà nước để phục vụ cho các chính sách thì nhà
nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá
c.

Quyền mà nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư.
Quyền mà nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
quy định tại Điều 451, Điều 452, Điều 453, Điều 454 Bộ luật dân sự năm 2005.
13


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
Nghĩa vụ của bên bán như sau: Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền
sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có; bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa
giao nhà ở cho bên mua; giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm
theo hồ sơ về nhà cho bên mua; thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy
định của pháp luật.
Quyền của bên bán : Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; yêu cầu
bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận; không
giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận.
Nghĩa vụ của bên mua nhà ở: trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo
phương thức đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả
tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà; nhận
nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận; trong trường hợp mua nhà đang
cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp
đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
Quyền của bên mua nhà ở: được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng
tình trạng đã thỏa thuận; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở

trong thời hạn đã thỏa thuận; yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không
giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.
d.

Giải quyết tranh chấp

Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải.
Tranh chấp về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư do Toà án giải
quyết. Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên
cơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quy chế này. Nếu không hoà
giải được thì chuyển Toà án giải quyết. Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá
trình thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này thì
xử lý theo quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự.
14


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
5.

Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng loại hợp đồng mà có thể được thể
hiện bằng lừa nói, văn bản, hoặc hành vi cụ thể. Theo Điều 450 Bộ luật dân sự thì
hình thức hợp đồng mua bán được quy đinh như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở
phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác
6.

Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là thời điểm mà
các bên tiến hành giao kết và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng
chứng nhận hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Kể từ thời điểm
này các bên tham gia giao kết hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ phát sinh theo
hợp đồng.
Bên cạnh các quy định chung của hợp đồng mua bán nói chung thì hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư nói riêng chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên tuân thủ các
điều kiện mà pháp luật quy định. Điều 122 BLDS thì bốn điều kiện cần và đủ để
hợp đồng có hiệu lực đó là: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không
trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện và hình thức
phải đúng theo quy định của pháp luật.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà vi phạm những quy định của
pháp luật có mục đích bảo vệ lợi ích chung của nhà nước của xã hội thì được coi là
vô hiệu tuyệt đối, loại hợp đồng này thường vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc
đạo đức xã hội, đối với hợp đồng này thì thường các bên tham hợp đồng có quyền
yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không hạn chế về thời gian yêu cầu
Đối với trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vi phạm quyền lợi
cho cá nhân thì vô hiệu tương đối. Thông thường trường hợp này là do hợp đồng
giao kết nhầm lẫn về nội dung hợp đồng, bị đe dọa hoặc lừa dối nên việc giao kết
thiếu tự nguyện. Trong trường hợp này tòa án cho các bên một khoảng thời gian để
15


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
thỏa thuận lại nhầm lẫn nhằm bảo vệ quyền và lợi ích cũng như tôn trọng sự thỏa
thuận của các bên. Nếu các bên không thỏa thuận được thì bên bị vi phạm có
quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đã giao kết vô hiệu.
Ngoài ra có thể phân chia thành hợp đồng vô hiệu từng phần và vô hiệu toàn bộ

Hậu quả pháp lí của hợp đồng vô hiệu kà các bên phải trả lại cho nhau tất cả
những gì đã nhận. Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
II.

Thực tiễn của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1. Các tranh chấp xảy ra trên thực tế.
a. Tranh chấp về diện tích sử dụng chung

Chung cư Mỹ Phước (quận Bình Thạnh) xảy ra chuyện lạ, xe của cư dân bị đưa ra
khỏi tầng hầm. Nguyên nhân, chủ đầu tư, Công ty cổ phần xây dựng số 5 cho rằng
toàn bộ diện tích công cộng: hệ thống kỹ thuật từ điện, nước, thang máy… nằm
trong tầng hầm là tài sản riêng của doanh nghiệp, không bàn giao lại cho cư dân.
Các chuyên gia ngành luật và bất động sản phân tích, cần nhìn nhận thị trường
căn hộ chung cư dưới góc nhìn của Luật doanh nghiệp và Luật Cạnh tranh. Trong
hoàn cảnh thị trường nhà đất đang ảm đạm, môi trường cạnh tranh lại trở nên lành
mạnh hơn.
Cụ thể, nguồn cung nhiều hơn, giá cả hợp lý hơn, chủ đầu tư bắt đầu chuyển
sang thế chủ động học cách lắng nghe khách hàng. Họ cũng quan tâm đến việc xây
dựng hình ảnh doanh nghiệp, ý thức gìn giữ thương hiệu cao hơn trước đây.
"Người mua nhà đang dần dần được trả lại sự công bằng, họ có tiếng nói trong việc
đối thoại với chủ đầu tư để giành quyền lợi chính đáng trong nhà chung cư", một
chuyên gia nhận xét.
b.

Tranh chấp về chi phí bảo trì

Vụ việc trên thực tế như sau: Anh Trần Quốc Thắng (Q.Phú Nhuận) cho biết
ngày 16-7-2010 anh và Công ty đầu tư phát triển Phố Đông - Hoa Sen ký hợp đồng
mua bán căn hộ tại dự án cao ốc Phố Đông - Hoa Sen, trong đó thỏa thuận sẽ bàn
giao căn hộ 4.10 chậm nhất là vào tháng 3-2012; thế nhưng là người thường xuyên

16


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
đi làm qua khu vực này, anh Thắng thấy dự án hiện đã ngừng thi công một thời
gian dài và chưa hoàn thành phần thô. Qua thư khiếu nại gửi AFCA, anh Thắng lo
ngại không biết dự án "bao giờ mới được thi công trở lại", trong khi đó, khi anh
liên lạc với công ty đầu tư dự án trên thì "không được trả lời thỏa đáng". Trong khi
đó, trường hợp của chị Huỳnh Thị Ái Diễm (Q.1) khiếu nại yêu cầu chủ đầu tư dự
án căn hộ Sacomreal Hòa Bình phải trả lại phí bảo trì 2% trên tổng giá trị hợp đồng
mua căn hộ (tương đương 24.254.587 đồng). Theo chị Diễm, ngày 24-4-2010,
Sacomreal đã gửi thư thông báo chị phải đóng 2% phí bảo trì chung cư trên tổng
giá trị căn hộ thì mới được bàn giao căn hộ. Chị Diễm cho biết do nhu cầu bức
thiết về nhà ở nên chị đã đóng số tiền trên cho Sacomreal. Tuy nhiên, căn cứ vào
điểm a khoản 1 điều 51 nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
và điểm a khoản 4 điều 3 thông tư 01/2009/TT-BXD thì phí bảo trì chung cư 2%
trên giá trị nhà ở là do chủ đầu tư trích nộp chứ không phải do người mua
nhà đóng. Do đó, chị Diễm đã yêu cầu Sacomreal hoàn lại số tiền đã thu sai. Trước
đó, cũng tại dự án chung cư Sacomreal Hòa Bình, bản án phúc thẩm của
TAND TP.HCM đã buộc Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương tín (Sacomreal)
phải trả lại tiền phí bảo trì 2% trên giá trị hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án
Sacomreal Hòa Bình (tương đương 22.229.519 đồng) cho bà Hoàng Thị Mộng
Hạnh và ông Nguyễn Đình Hợp (cư dân tại dự án trên). Sacomreal thua kiện là do
trong hợp đồng mua bán "không có quy định nào ràng buộc phía bà Hạnh phải chịu
trách nhiệm đóng các khoản chi phí phát sinh" (2% phí bảo trì), theo bản án của
TAND TP.HCM. Như vậy khi xảy ra tranh chấp về các điều khoản trong hợp đồng
mua bán căn hộ, đất dự án, thường thì hai bên dùng dằng trong một thời gian dài
mới giải quyết triệt để. Do đó, để tránh những tranh chấp đáng tiếc xảy ra trong
quá trình tìm kiếm "chốn an cư", người mua nhà, đất nếu còn mù mờ về pháp luật
hợp đồng thì nên tham vấn luật sư trước khi đặt bút ký hợp đồng.

III.

Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
17


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
Những tồn tại cần khắc phục trong pháp luật hiện hành
Trong bộ luật dân sự năm 2005
1.
a.

Hạn chế trong quy định về tài sản của Bộ luật dân sự đó là không đề cập đến
tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản, cũng
như chưa quy định về nội dung, hình thức, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đói
với tài sản hình thành trong tương lai. Không giống như hợp đồng mua bán nhà
thông thường, căn nhà luôn hiện hữu và là vật được xác định một cách cụ thể
nhưng đối với căn hộ chung cư trên dự án nếu coi đó là tài sản hình thành trong
tương lai thì pháp luật phải cá biệt hóa thành một dạng hợp đồng cụ thể để khi có
tranh chấp tòa án có căn cứ để giải quyết.
b.

Luật nhà ở năm 2006

Theo quy đinh tại Điều 71 thì : Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ
ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm
chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (sau đây
gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm
chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét,

quyết định. Như vậy, lợi dụng các quy định này nhiều chủ đầu tư đã cố tình trì
hoãn việc lập Ban quản trị nhằm khai thác các phần sở hữu chung trong nhà chung
cư.
c.

Các văn bản pháp luật khác

Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 thì tiêu chí phân loại giữa loại
một với loại hai, và loại ba với loại bốn khá sơ sài gần như là sao chép của nhau,
không có sự phân biệt rõ ràng. Các tiêu chí phân loại bộc lộ những hạn chế như
sau: tiêu chí về sử dụng các loại vật tư, vật liệu phải có thông số cụ thể để đánh giá
chất lượng của vật liệu, nếy như quy định của thông tư thì chung cư hạng một thì
vật tư, vật liệu phải cao; loại hai thì vật tư vật liệu phải tốt, như vậy giữa tốt và cao
phân biệt nhau như thế nào thì chưa nói rõ. Tiếp theo là tiêu chí về diện tích cũng
bộc lộ sự thiếu sót: theo như quy định thì chung cư hạng một không nhỏ hơn
18


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
70m2, hạng hai phải tối thiểu là 60m2 đã thấy sự bất hợp lí, có nhiều chung cư
diện tích rộng nhưng vật liệu xây dựng thì lại không tốt....
2.

Các kiến nghị để hoàn thiện luật

Cần phải quy định chặt chẽ hơn về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, xác định
một cách chính xác phần diện tích chung như hành lang, lối đi chung, nơi để xe...
Có hướng dẫn cụ thể các vấn đề như: phương thức thanh toán, giá cả và việc áp
dụng hệ số trượt giá trong hợp đồng mua bán, đồng thời cụ thể hóa trách nhiệm của
các bên đặc biệt là chủ đầu tư khi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Cần quy định hợp đồng may bán căn hộ chung cư có hồ sơ đính kèm bao gồm
tài liệu về vị trí, diện tích, kiểu dáng và chất lượng của nhà chung cư, căn hộ chung
cư. Các tài liệu này cần được sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt. Điều này vừa tăng sự giám sát của nhà nước đối với hợp đồng xây dựng
và các giao dịch nhà chung cư đồng thời đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích các bên.
Cần quy định cụ thể hơn diện người nước ngoài được phép mua căn hộ chung cư
theo hướng mở rộng diện tích , thủ tục, số lượng, giá trị căn hộ được mua...
Quy định cụ thể trách nhiệm của ban quan lí chung cư trong việc sử dụng diện
tích sinh hoạt chung của cộng đồng vào mục đích khác.
KẾT LUẬN
Vấn đề mua bán căn hộ chung cư trên thực tế vẫn còn nảy sinh nhiều tranh chấp vì
vậy cần phải đòi hỏi pháp luật cần có những thay đổi hợp lí và kịp thời để giải
quyết vấn đề này cho phù hợp với sự phát triển của xã hội, bắt kịp sự phát triển với
các nước trên thế giới. Tạo ra môi trường thuận lợi cho cá nhà đầu tư trong nước
cũng như nước ngoài phát triển.

1.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
GIÁO TRÌNH LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2 – TRƯỜNG ĐẠI HỌC
LUẬT HÀ NỘI
19


HOÀNG THỊ NGOAN – MSSV 350607 – NO7 – TL1 – NHÓM 1
2.

GIÁO TRÌNH LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM – TRƯỜNG ĐẠI HỌC

3.

LUẬT HÀ NỘI
BỘ LUẬT DÂN SỰ CỦA NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA

VIỆT NAM NĂM 2005 SỬA ĐỔI BỔ SUNG NĂM 2009
4. LUẬT NHÀ Ở NĂM 2005
5. NGHỊ ĐỊNH 181/2004/ND-CP NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2004
6. LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2006
7. NGHỊ QUYẾT 19/2008/NQ- QH12 NGÀY 03/06/2008 CỦA QUỐC HỘI
8. THÔNG TƯ SỐ 14/2008/TT-BXD NGÀY 02/6/2008
9. NGHỊ ĐINH 90/2006/NĐ-CP HƯỚNG DẪN THI HÀNH LUẬT NHÀ Ở
10. THÔNG TƯ 01/2009/TT-BXD

MỤC LỤC

20