Tiểu luận tình huống giải quyết vụ việc tranh chấp hợp đồng dân sự tại xã y, huyện z, thành phố hà nội thông qua hòa giải ở cơ sở

TRƢỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG
LỚP BỒI DƢỠNG NGẠCH CHUYÊN VIÊN K.4A-2015

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI: GIẢI QUYẾT VỤ VIỆC TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG DÂN SỰ TẠI XÃ Y, HUYỆN Z THÀNH PHỐ HÀ NỘI
THÔNG QUA HÒA GIẢI Ở CƠ SỞ

Họ tên học viên

:

Nguyễn Xuân Trƣờng

Chức vụ

:

Chuyên viên

Đơn vị công tác

:

Phòng Phổ biến, giáo dục pháp luật
- Sở Tƣ pháp Hà Nội

Hà Nội, tháng 11 năm 2015


MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................. 1
PHẦN 2. NỘI DUNG ......................................................................................... 4
2.1 Mô tả tình huống ........................................................................................ 4
2.2 Xác định mục tiêu xử lý tình huống............................................................ 6
2.3 Phân tích nguyên nhân và hậu quả.............................................................. 7
2.4 Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết .............................. 8
2.5 Lập kế hoạch thực hiện theo phương án đã chọn ...................................... 16
PHẦN 3. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................ 19


PHẦN 1.MỞ ĐẦU
1.1 Lý do chọn đề tài
Hòa giải từ lâu vốn đã được xem là một truyền thống đạo lý tốt đẹp của dân
tộc Việt Nam nhằm giữ gìn tình làng, nghĩa xóm, tình đoàn kết tương thân,
tương ái trong cộng đồng, mang đậm tính nhân văn, hoạt động vì mọi người trên
cơ sở đạo đức xã hội và nền tảng pháp luật, nếu thực hiện tốt công tác này sẽ
giúp ổn định xã hội, thúc đẩy kinh tế phát triển.
Những năm vừa qua, hòa giải ở cơ sở không ngừng được củng cố về tổ chức,
đội ngũ, từng bước nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động, góp phần quan
trọng trong việc giữ gìn tình đoàn kết tương thân tương ái trong cộng đồng dân
cư, giữ gìn, phát huy bản sắc văn hóa của dân tộc, kịp thời ngăn ngừa các hành vi
vi phạm pháp luật, góp phần bảo đảm ổn định, trật tự, an toàn xã hội, giảm bớt
các vụ việc phải chuyển đến Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải
quyết, tiết kiệm thời gian, kinh phí cho Nhà nước.
Kinh nghiệm cho thấy, ở những địa phương làm tốt công tác hòa giải ở cơ sở
thì tình hình an ninh, trật tự được giữ vững, tạo đà cho phát triển kinh tế - xã hội,
nâng cao đời sống người dân. Ngược lại, ở những nơi còn coi nhẹ công tác hòa
giải, tình hình mâu thuẫn, tranh chấp có chiều hướng tăng, dẫn đến mất trật tự, trị
an xã hội. Thông thường, những mâu thuẫn, va chạm trong cuộc sống, lúc đầu
đơn giản, nhưng do không được quan tâm giải quyết kịp thời cho nên đã nhanh

chóng trở thành phức tạp, thậm chí là nguyên nhân xuất hiện những “điểm nóng”
về khiếu kiện.
Những năm qua, công tác hòa giải ở cơ sở được thành phố Hà Nội đặc biệt
quan tâm. UBND thành phố Hà Nội đã giao cho Sở Tư pháp (cụ thể là phòng
Phổ biến, giáo dục pháp luật) thực hiện nhiệm vụ hướng dẫn tổ chức và hoạt
1


động hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật, đồng thời hướng dẫn nghiệp
vụ và kỹ năng hòa giải ở cơ sở. Để thực hiện tốt các nhiệm vụ đó, hàng năm Sở
Tư pháp đều có kế hoạch kiểm tra công tác hòa giải ở cơ sở tại một số quận,
huyện, thị xã, qua đó đánh giá nhữngkết quả đạt được cũng như khó khăn, vướng
mắc trong việc triển khai công tác hòa giải ở cơ sở tại địa phương, tránh được
tình trạng điều hành, chỉ đạo trên giấy mà phải hướng đến chiều sâu và đi vào
thực tế.
Tháng 7/2015, phòng Phổ biến, giáo dục pháp luật (PBGDPL) đã tham mưu
cho lãnh đạo Sở Tư pháp thành lập đoàn kiểm tra công tác hòa giải ở cơ sở tại
8/30 quận huyện, thị xã trên địa bàn Thành phố. Bản thân em là một chuyên viên
công tác tại phòng PBGDPL, được cử làm thành viên tham gia Đoàn kiểm tra.
Thông qua quá trình kiểm tra, em đã được nghe những chia sẻ thẳng thắn của các
cô, chú các bác hòa giải viên về các vấn đề trong hòa giải tại cơ sở, đồng thời
cũng tìm hiểu nắm được một số vụ việc tiêu biểu được hòa giải thành. Em đã lựa
chọn một vụ việc xây dựng thêm một số tình tiết, kết hợp những kiến thức về
quản lý nhà nướcđược trang bị qua khóa học Bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà
nước chương trình chuyên viên tại lớp Chuyên viên K4A.2015 trường Đào tạo
cán bộ Lê Hồng Phong Thành phố Hà Nội để viết thành tiểu luận cuối khóa học:
“Giải quyết vụ việc tranh chấp hợp đồng dân sự tại xã Y, huyện Z, thành
phố Hà Nội thông qua hòa giải ở cơ sở”.Đây là cơ hội tốt để bản thân em vận
dụng những kiến thức đã học, liên hệ với thực tế, trên cơ sở đó tìm tòi, phân tích,
suy nghĩ đưa ra các giải pháp thiết thực phù hợp, đồng thời đúc rút kinh nghiệm

đưa ra các đề xuất, kiến nghị nhằm đẩy mạnh công tác hòa giải ở cơ sở tại các
địa phương.
1.2 Mục tiêu của đề tài
 Giúp cho bản thân rèn luyện kỹ năng xử lý tình huống;
 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về công tác hòa giải ở cơ sở;
2


 Căn cứ vào các quy định hiện hành, vận dụng sáng tạo để xử lý vụ việc một
cách hợp tình, hợp lý, đảm bảo lợi ích của các bên;
 Đưa ra các đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác hòa giải ở cơ
sở tại các địa phương.
1.3 Phƣơng pháp, phạm vi nghiên cứu
 Em đã sử dụng kết hợp các phương pháp phỏng vấn, phân tích, tổng hợp, so
sánh.
 Nghiên cứu vụ việc tranh châp hợp đồng dân sự tại Đội 1, thôn X, xã Y,
huyện Z thành phố Hà Nội
1.4 Bố cục tiểu luận: Gồm 03 phần
Phần 1: Mở đầu
Phần 2: Nội dung
2.1. Mô tả tỉnh huống
2.2. Xác định mục tiêu xử lý tình huống
2.3. Phân tích nguyên nhân và hậu quả
2.4. Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết
2.5. Lập kế hoạch tổ chức thực hiện phương án đã chọn
Phần 3. Kết luận và kiến nghị

3

PHẦN 2. NỘI DUNG
2.1 Mô tả tình huống
Dựa trên phân công nhiệm vụ của UBND thành phố, vào tháng 7/2015,
phòng Phổ biến, giáo dục pháp luật (PBGDPL) đã tham mưu cho lãnh đạo Sở Tư
pháp thành lập đoàn kiểm tra công tác hòa giải ở cơ sở tại 8/30 quận huyện, thị
xã trên địa bàn Thành phố. Bản thân em là một chuyên viên công tác tại phòng
PBGDPL, được cử làm thành viên tham gia Đoàn kiểm tra.Trong quá trình kiểm
tra tại huyện Z, Đoàn kiểm tra đã xuống xã Y kiểm tra thực tế công tác hòa giải ở
cơ sở tại địa phương. Khi kiểm tra tại xã Y, bên cạnh các thành công đạt được
như trong 6 tháng đầu năm như tỉ lệ hòa giải thành đạt trên 80%, thì các hòa giải
viên trong xã cũng đang gặp một số vụ việc tương đối phức tạp, ví dụ điển hình
là vụ việc tranh chấp hợp đồng dân sự về quyền tài sản, vụ việc như sau:
Ngày 26/6/2015, ông Nguyễn Văn C là tổ trưởng tổ hòa giải thôn X, xã Y
huyện Z, thành phố Hà Nội có nhận được đơn yêu cầu hòa giải vụ việc tranh
chấp hợp đồng dân sự của bà Nguyễn Thị A. Thông qua nội dung lá đơn và tìm
hiểu tình hình thực tế, ông C có thể tóm tắt vụ việc như sau:
Bà Nguyễn Thị A, 58 tuổi, ngụ tại số 01, đội 1, thôn X, xã Y, huyện Z
thành phố Hà Nội. Gia đình bà A có diện tích đất rộng hơn 300m2, thổ cư 100%,
được ông cha để lại. Vào tháng 10/2011, bà A có tiến hành xây dựng thêm 06
phòng trọ cùng 01 nhà cấp 4 trên phần đất của gia đình, trong đó căn nhà cấp 4
dược xây dựng trên phần đất 60m2 đã được bà tách riêng sổ và do bà đứng tên.
Sau khi hoàn thành công trình trên, 06 phòng trọ bà cho công nhân trong khu
công nghiệp gần nhà thuê còn căn nhà cấp 4 được bà sử dụng kinh doanh tạp
hóa; căn nhà cấp 4 này đã được UBND huyện cấp biển số nhà 01A .(sau đây gọi
tắt là nhà 01A).

4


Đến đầu năm 2015, bà A bị ngã gãy chân do tai nạn giao thông, sau một

thời gian điều trị đã hồi phục nhưng sức khỏe giảm sút không thể tiếp tục kinh
doanh tạp hóa. Do đó bà A đã rao bán căn nhà 01 A với giá 450.000.000 VNĐ
(Bốn trăm năm mươi triệu đồng chẵn). Biết được thông tin anh Nguyễn Văn B,
30 tuổi, công nhân khu công nghiệp, một trong những người đang thuê phòng trọ
của bà A, có nhu cầu mua nhà để ổn định cuộc sống đã liên hệ với bà A và bà đã
đồng ý bán căn nhà 01 A cho anh B với giá 450.000.000 VNĐ. Anh B đã đặt cọc
trước 100.000.000 cho bà A để mua căn nhà. Ngày 20/6/2015, bà A và anh B ra
văn phòng công chứng T tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất của căn nhà 01A. Theo hợp đồng, bà A chuyển
nhượng cho anh B với giá 450 triệu đồng, thanh toán thành 2 đợt: đợt 1 thanh
toán 300 triệu đồng (đã bao gồm cả tiền đặt cọc 100 triệu) ngay sau khi ký kết
hợp đồng; đợt 2 thanh toán 150 triệu đồng còn lại vào ngày 28/6/2015 đồng thời
bà A bàn giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và căn nhà 01A.
Sau khi ký kết hợp đồng, anh B đã thưc hiện việc trả trước 300 triệu cho
bà A hẹn ngày 28/6/2015 trả nốt 150 triệu theo hợp đồng và nhận đầy đủ giấy tờ
nhà, đất liên quan. Ngày 23/6/2015, cơn giông kinh hoàng quét qua thành phố
Hà Nội, gây đổ hàng loạt cây cối, căn nhà 01A không may măn bị cây trước cửa
nhà gãy đổ vào gây sập một phần phía trước căn nhà. Ngay sau khi sự việc trên
xảy ra, anh B đã đến nhà bà A cho biết anh sẽ không thanh toán phần còn lại nếu
bà không sửa chữa căn nhà đã bị sập hoặc bà phải hỗ trợ chi phí sửa chữa lại căn
nhà là 50 triệu đồng. Bà A không đồng ý và cho rằng bà đã làm hợp đồng chuyển
quyền sử dụng cho anh B và đã công chứng theo đúng quy định cuả pháp luật thì
giờ đây ngôi nhà thuộc sở hữu của anh B và anh phải tự chịu chi phí sửa chữa.
Sau nhiều lần thương lượng không thành, bà A đã gửi đơn đề nghị hòa giải tại tổ
hòa giải của thôn X.

5


Ông Nguyễn Văn C sau khi đã xem xét tình tiết vụ việc, đã tiến hành hòa

giải với sự có mặt của cả anh B và bà A. Ông C đã giải thích cho bà A rằng theo
luật pháp hiện hành (cụ thể là Bộ luật dân sự 2005) quy định:“Quyền sở hữu đối
với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được
chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy
định khác” và “Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản
được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ
khi nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác”(theo Điều 439, 440 BLDS), tức
là tuy đã làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng có công chứng nhưng khi bà A
chưa giao nhà cho anh A thì bà A vẫn là người có quyền sở hữu của căn nhà và
bà A phải chịu rủi ra cho việc cây đổ gây sập một phần căn nhà. Ông C đề nghị
đánh giá thiệt hại căn nhà sập, từ đó bà A sẽ sửa chữa căn nhà hoặc bồi thường
khoản tiền để anh B sửa chữa nhà sập. Bà A vẫn không chấp nhận cách giải thích
này vì theo bà sau khi ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng cho anh B và đã công
chứng theo đúng quy định cuả pháp luật thì giờ đây ngôi nhà thuộc sở hữu của
anh B và anh phải tự chịu chi phí sửa chữa; Bà A có viện dẫn theo khoản 5 –
Luật nhà ở 2005 (do vụ việc xảy ra trước ngày 01/7/2015 ngày bắt đầu có hiệu
lực của Luật nhà ở 2014 nên phải sử dụng các quy định trong Luật nhà ở 2005 để
giải quyết tranh chấp).
Sau khi hòa giải không thành, ông C đã thuyết phục 2 bên cho thêm thời
gian 03 ngày để ông tra cứu lại các văn bản pháp luật cũng như tìm phương án
giải quyết tốt nhất, đảm bảo quyền lợi của cả hai bên.
2.2 Xác định mục tiêu xử lý tình huống
 Giải quyết triệt để hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất giữa bà A và anh B theo đúng pháp luật hiện hành, hướng dẫn các bên
liên quan tiến hành các thủ tục đảm bảo quyền lợi ích của cả hai;
6


 Đảm bảo quyền và lợi ích của các bên liên quan, đồng thời cũng giải quyết
một cách thuyết phục giữ vững tình làng nghĩa xóm;

 Giải quyết tình huống nhanh chóng, triệt để nâng cao uy tín của các cấp
chính quyền, đồng thời khẳng định sự đúng đắn của đảng và nhà nước về chủ
trương, chính sách hòa giải ở cơ sở, nâng cao uy tín của tổ hòa giải;
2.3 Phân tích nguyên nhân và hậu quả
2.3.1 Những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong vụ việc
 Nguyên nhân cơ bản nhất là do sự bất cập trong hệ thống văn bản pháp luật
liên quan đến vụ việc, ở đây là sự chồng chéo, không rõ ràng trong việc quy
định thời điểm phát sinh quyền sở hữu đối đối với căn nhà 01A giữa Bộ luật
dân sự 2005 và Luật nhà ở 2005 (do Luật nhà ở 2014 có hiệu lực từ
01/7/2015 nên phải sử dụng Luật nhà ở 2005 vân chưa hết hiệu lực); có sự
chồng chéo ở đây là do sự khồng đồng bộ trong hệ thống văn bản pháp luật,
đã được quốc hội tháo gỡ một phần bằng việc ban hành Luật nhà ở 2014 tuy
nhiên luật có hiệu lực từ ngày 01/7/2105 không thể áp dụng trong trường hợp
này.
 Nguyên nhân thứ hai là do chưa nghiên cứu kỹ lưỡng, đầy đủ về các văn bản
pháp luật liên quan đến vụ việc của người hòa giải viên (ở đây hòa giải viên
mới chỉ nghiên cứu Bộ luật dân sự 2005, chưa tra cứu các quy định trong luật
nhà ở 2005), khi mà hòa giải viên chỉ sử dụng Bộ Luật dân sự 2005 để viện
dẫn, giải thích thì khó nhận được sự đồng thuận của cả hai bên do chỉ đảm
bảo được lợi ích của một bên trong vụ việc.
 Nguyên nhân thứ ba là do một bên trong vụ việc (cụ thể là bà A) đã có sự tìm
hiểu về các quy định của pháp luật liên quan, lợi dụng sự chồng chéo trong
quy định của các luật nhằm trốn tránh trách nhiệm của mình.

7


 Nguyên nhân thứ tư là do sự thiếu trách nhiệm của một số cán bộ công chức
tại xã Y, huyện Z (cụ thể là cán bộ được phân công quản lý phòng chống lụt
bão) vì sau khi cơn giông đi qua không có sự thăm hỏi người dân khi có sự

cố nghiêm trọng như sập nhà, chưa kịp thời tham mưu cho lãnh đạo UBND
hỗ trợ khắc phục hậu quả do mưa bão gây ra.
2.3.2 Hậu quả khi vụ việc không được hòa giải thành công
 Thứ nhất khi không thể hòa giải thành công vụ việc, bà A người bán căn nhà
chưa nhận dược khoản tiền còn lại trong hợp đồng, anh B người mua nhà thì
băn khăn, bức xúc không tập chung lao động, sản xuất; cả hai bên đều phải
tham gia tìm cách tháo gỡ đi đến thương lượng lại hoặc gửi đơn ra tòa, mất
nhiều thời gian và tốn kém tiền bạc;
 Thứ hai khi không giải quyết thành công vụ việc, làm mất uy tín của chính
quyền địa phương, làm mất lòng tin của nhân dân đối với công tác hòa giải
tại cơ sở; khó khăn trong việc triển khai công tác hòa giả ở cơ sở trong thời
gian sắp tới;
 Thứ ba khi hòa giải không thành, phải đưa vụ việc ra tòa án giải quyết sẽ làm
mất đoàn kết trong nhân dân, đặc biệt là giữa những người hàng xóm, đã có
thời gian đùm bọc, giúp đỡ nhau.
2.4 Xây dựng, phân tích và lựa chọn phƣơng án giải quyết
Để giải quyết triệt để tình huống trên, hòa giải viên cần phải tham khảo rất
kỹ lưỡng các văn bản pháp luật, các bộ luật để đưa ra một phương án giải quyết
đúng đắn, tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành mà vẫn đảm bảo giải
quyết thoả đáng cho bà A và anh B. Để xác định được các mấu chốt vấn đề cần
phải có một kiến thức pháp luật đủ sâu, đủ rộng, ngoài ra còn nắm được khả
năng phán quyết khi đưa vụ án ra tòa nhằm dễ dàng thuyết phục 2 bên khi hòa
8


giải. Hòa giải viên thông qua phòng tư pháp huyện Y liên hệ với phòng
PBGDPL – Sở Tư pháp để có được sự hỗ trợ về cơ sở pháp lý để giải quyết vụ
việc. Sau khi nghiên cứu những cơ sở pháp lý cùng các tình tiết liên quan đến vụ
việc, hòa giải viên Nguyễn Văn C đã đưa ra các phương án giải quyết như sau:
Phương án 1:

 Nội dung phương án:
Dựa trên cơ sở pháp lý là Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định:
Điều 234. Xác lập quyền sở hữu theo thoả thuận
Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho
vay có quyền sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm chuyển giao tài sản, nếu các bên
không có thoả thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác.
=>Căn nhà số 01A mặc dù đã được làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng
nhưng chưa được bàn giao (đến ngày 28/6/2015 anh B trả nốt 150 triệu đồng
theo hợp đồng bà A mới giao nhà) nên căn nhà số 01A vẫn thuộc quyền sở hữu
của bà A và bà phải có trách nhiệm bảo quản căn nhà.
Điều 289. Thực hiện nghĩa vụ giao vật
1. Bên có nghĩa vụ giao vật phải bảo quản, giữ gìn vật cho đến khi giao.
2. Khi vật phải giao là vật đặc định thì bên có nghĩa vụ phải giao đúng vật đó và
đúng tình trạng như đã cam kết; nếu là vật cùng loại thì phải giao đúng số lượng
và chất lượng như đã thoả thuận và nếu không có thoả thuận về chất lượng thì
phải giao vật đó với chất lượng trung bình; nếu là vật đồng bộ thì phải giao đồng
bộ.
3. Bên có nghĩa vụ phải chịu mọi chi phí về việc giao vật, trừ trường hợp có thoả
thuận khác.
9


=>Theo Khoản 1, 2 điều này bà A có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn căn nhà
01A cho đến ngày bàn giao trong hợp đồng là ngày 28/6/2015 và bàn giao đúng
như tình trạng ghi trong hợp đồng.
Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu
1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời
điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.
2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì

quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng
ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
3. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa
lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán.
=>Theo khoản 1, căn nhà 01A chưa được chuyển giao cho anh B nên
quyền sở hữu vẫn thuộc về bà A nên bà phải có trách nhiệm bảo quản.
Điều 440. Thời điểm chịu rủi ro
1. Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho
bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi nhận tài sản,
nếu không có thoả thuận khác.
2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng
ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký,
bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên
mua chưa nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác.
=>Theo khoản 1, Bên bán là bà A phải chịu rủi ro (cây đổ làm sập căn
nhà) đối với tài sản mua bán là căn nhà cho đến khi tài sản được giao cho bên
mua (ở trường hợp này là việc bàn giao nhà cho anh B vào ngày 28/6/2015).
10


Căn cứ vào những cơ sở pháp lý trên yêu cầu của anh B là thỏa đáng, bà A
sẽ phải sửa lại phần nhà sập hoặc hỗ trợ chi phí sửa chữa tuy nhiên mức độ thiệt
hại cần được xác minh cụ thể.
 Ưu điểm:
o Có cơ sở pháp lý để giải quyết;
o Lợi ích các bên phần nào được giải quyết thoả đáng mà vẫn đảm bảo
được mối quan hệ tốt đẹp trước đây của các bên.
 Nhược điểm:
o Cơ sở pháp lý chưa thật sự đầy đủ;
o Có lợi ích của một bên bị xâm phạm;

o Khó nhận được sự đồng thuận từ bên bán tức bà A.
Phương án 2:
 Nội dung phương án:
Căn cứ vào Luật nhà ở 2005 (vụ việc xảy ra trước ngày 01/7/2015, thời
điểm bắt đầu có hiệu lực của Luật nhà ở 2014):
Điều 93. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở
…
5. Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm
nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy
định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức
năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở
được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở
kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá
nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối

11


với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm
mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
=>Theo khoản 5, Điều 93, Luật nhà ở 2005 thì quyền sở hữu nhà được
chuyển cho bên mua kể từ thời điểm ký hợp đồng được công chứng. Như vậy
trong vụ việc này quyền sở hữu nhà được chuyển cho anh B từ thời điểm ký hợp
đồng là ngày 20/6/2015 dẫn đến việc căn nhà 01Abị sập ngày 23/6/2015 anh B
phải tự chịu chi phí sửa chữa vị nó là tài sản của anh.
Căn cứ vào cơ sở pháp lý nêu trên thì anh B phải trả nốt số tiền 150 triệu
đồng cho bà A theo hợp đồng và tự chịu chi phí sửa chữa ngôi nhà. Đồng thời đề
nghị bà A hỗ trợ một phần chi phí sửa nhà do sự cố rủi ro xảy ra ngoài ý muốn
và vào thời điểm thực hiện hợp đông giao dịch.
 Ưu điểm:

o Có cơ sở pháp lý để giải quyết;
o Lợi ích của bên bán được đảm bảo toàn vẹn;
 Nhược điểm:
o Cơ sở pháp lý chưa thật sự đầy đủ;
o Lợi ích của bên mua tức Anh B bị xâm phạm nghiêm trọng;
o Khó nhận được sự đồng thuận từ bên mua tức anh B;
o Gây ra tâm lý bất ổn trong một bộ phận cộng đồng dân cư, đặc biệt là
nhóm dân cư nơi khác đến thuê nhà khi họ cho ràng có sự thiên vị
trong giải quyết mâu thuẫn với người địa phương.
Phương án 3:
 Nội dung phương án:
Căn cứ vào cơ sở pháp lý của 2 phương án trên (Điều 234, 289, 439, 440
Bộ luật dân sự 2005; Khoản 5, Điều 93 Luật nhà ở 2005) đồng thời vận dụng các
12


quy định trong Pháp lênh phòng, chống lụt, bão năm 1993 được bổ sung, sửa đổi
một số điều năm 2000:
Điều 24
Cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân và
mọi công dân phải chủ động và tích cực tiến hành việc khắc phục hậu quả lụt,
bão nhằm giảm nhẹ thiệt hại do lụt, bão gây ra, nhanh chống ổn định đời sống
nhân dân, phục hồi sản xuất.
Điều 25 Việc khắc phục hậu quả lụt, bão bao gồm :
1- Cứu hộ người và tài sản;
2- Kịp thời cứu trợ, giúp đỡ và ổn định đời sống cho nhân dân vùng bị lụt, bão
gây thiệt hại;
3- Thực hiện các biện pháp để nhanh chóng phục hồi sản xuất;
4- Thực hiện vệ sinh môi trường sinh thái, chống dịch bệnh;
5- Sửa chữa các công trình phòng, chống lụt, bão và các công trình hạ tầng bị hư

hỏng;
6- Điều tra, thống kê thiệt hại.
Điều 26
Việc khắc phục hậu quả lụt, bão ở địa phương nào do Uỷ ban nhân dân địa
phương đó chỉ đạo thực hiện.
Trong trường hợp vượt quả khả năng của địa phương thì Chủ tịch Uỷ ban nhân
dân phải báo cáo kịp thời với Uỷ ban nhân dân hoặc cơ quan phòng, chống lụt,
bão cấp trên trực tiếp giải quyết.
Căn cứ vào các cơ sở pháp lý nêu trên thì các yêu cầu của anh B và bà A
đều thỏa đáng, đồng thời chính quyền địa phương sẽ có hỗ trợ cho việc sửa chữa
13


ngôi nhà theo các quy định về khắc phục hậu quả lụt, bão theo pháp lệnh phòng,
chống lụt, bão. Vụ việc sẽ được giải quyết như sau:
o Đánh giá chi tiết, cụ thể mức độ thiệt hại của ngôi nhà, không thể dựa trên
yêu cầu hỗ trợ chi phí sửa chữa nhà 50 triệu đồng của anh B vì ngôi nhà
cấp 4 xây dựng cách đây 5 năm,trong khi đó chỉ bị sập một phần, chi phí
sửa chữa nhỏ hơn 50 triệu đồng nhiều;
o Tính toán chi tiết, rõ ràng chi phí sửa chữa, khắc phục;
o Yêu cầu 2 bên chịu một phần rủi ro về phần căn nhà sập một phần, do
đang trong quá trình giao dịch rất khó xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu (có sự chồng chéo không thống nhất giữa Bộ luật dân sự 2005 và Luật
nhà ở 2005), trong trường hợp này anh B thanh toán nốt khoản tiền mua
nhà theo hợp đồng và bà A chịu 50% chi phí sửa chữa căn nhà;
o Giúp anh B liên hệ với cán bộ phụ trách phòng chống lụt, bão tại địa
phương để được hỗ trợ hoặc được cung cấp các gói hỗ trợ khắc phục hậu
quả do lụt, bão gây ra.
 Ưu điểm:
o Có đầy đủ cơ sở pháp lý để giải quyết;

o Lợi ích của các bên được đảm bảo gần như toàn vẹn, bà A chỉ phải hỗ trợ
50% chi phí sửa chữa nhà, thấp hơn rất nhiều so với yêu cầu sửa chữa căn
nhà, anh B sau khi nhận khoản tiền hỗ trợ sửa chữa căn nhà từ bà A và sự
hỗ trợ khắc phục hậu quả lụt, bão của chính quyền địa phương gần như
không tốn chi phí sửa chữa căn nhà;
o Cho thấy năng lực cũng như tinh thần làm việc tận tuỵ của những hòa giải
viên ở cơ sở, những người “ăn cơm nhà vác tù và hàng tổng”.
 Nhược điểm:
o Tốn nhiều thời gian, công sức;
14


o Hòa giải viêc phải thực sự có tinh thần trách nhiệm, có sự kiên trì;
o Đòi hỏi trình độ am tường pháp luật của hòa giải viên phải thực sự sâu, có
kỹ năng hòa giải tốt.
Lựa chọn phương án giải quyết:
Trong 03 phương án trên, tôi lựa chọn phương án 3 vì:
 Phương án 3 đáp ứng được nhiều mục tiêu hơn cả:
o Giải quyết triệt để vụ việc theo quy định của pháp luật hiện hành;
o Đảm bảo quyền và lợi ích của hai bên liên quan, bà A chỉ phải hỗ trợ 50%
số tiền thấp hơn rất nhiều so với yêu cầu sửa chữa căn nhà, anh B sau khi
nhận khoản tiền hỗ trợ sửa chữa căn nhà từ bà A và sự hỗ trợ khắc phục
hậu quả lụt, bão của chính quyền địa phương gần như không tốn chi phí để
sửa chữa căn nhà;
o Giải quyết vụ việc một cách hết sức thuyết phục, giữ vững tình làng nghĩa
xóm;
o Thể hiện tinh thần trách nhiệm, sự tận tụy của những hòa giải viên, khẳng
định sự đúng đắn của đảng và nhà nước về chủ trương, chính sách hòa giải
ở cơ sở, nâng cao uy tín của tổ hòa giải.
 Trong khi đó phương án 1 và 2 chỉ đáp ứng được mục tiêu giải quyết đúng

pháp luật hiện hành, nhanh chóng nhưng giải quyết không triệt để, chỉ đảm
bảo được lợi ích của một trong hai bên, khó thuyết phục, hòa giải được.
 Tính khả thi rất cao trong thực tế: Qua phân tích tình huống ta nhận thấy ở
đây cả 2 bên trong vụ viêc (anh B, bà A) không phải là những người
không hiểu biết gì về pháp luật, họ chỉ muốn trốn tránh phần rủi ro (căn
nhà bị cây đổ vào gây sập một phần) nên khi giải quyết bằng phương pháp
3, mỗi bên sẽ phải chịu một phần rủi ro trong thực tế, kết hợp với các căn

15


cứ cơ sở pháp lý đưa ra đầy đủ, phân tích ngọn ngành không khó để hai
bên trong vụ việc chấp nhận hòa giải.
 Đảm bảo giải quyết có tình, có lý: Dựa trên căn cứ pháp lý đầy đủ của các
luật liên quan đến vụ việc, rất khó để xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu căn nhà, cũng như trách nhiệm chịu rủi ro căn nhà bị sập cho bên nào
nên việc vận dụng linh hoạt bằng cách các bên trong vụ việc chịu một phần
rủi ro là vừa hợp lý và hợp tình, hàng xóm láng giềng chia sẻ khó khăn với
nhau.
2.5 Lập kế hoạch thực hiện theo phƣơng án đã chọn
STT
Các bƣớc
án thực
hiện

Nội dung công viêc

Thời
gian thực
hiện

Tiến hành hòa giải

Tổ hòa giải 01 ngày

trực tiếp với sự có

thôn X;

mặt của cả hai bên
trong vụ việc (có thể
mời thêm đại diện
MTTQ tại địa
1

Chủ thể
thực hiện

phương ). Dựa trên

Bà Nguyễn
Thị A; Ông
Nguyễn
Văn B

Điều kiện
cơ sở vật
chất, kinh
phí thực
hiện

Hòa
giải
nhà

Đại

văn tại

thôn phương

X;

kinh

phí hỗ trợ

các căn cứ pháp lý

theo

quy

như đã nêu ở trên,

định

của

phân tích cho các bên

pháp luật

phương án 3. Ký kết
16

địa

hóa

giải

nhất giải quyết theo

diện

tại UBMTTQ

hòa

hiểu rõ đi đến thống

Giám sát,
kiểm tra
thực hiện


biên bản hòa giải
thành.
Tiến hành đánh giá Tổ hòa giải 1/2 ngày

0

0

thiệt hại thực tế và thôn X;
chi phí sửa chữa khắc
2

phục đối với căn nhà
01A

Bà Nguyễn
Thị A;
Ông
Nguyễn
Văn B

Ông Nguyễn Văn B Bà Nguyễn

3

Tổ

hòa

và bà Nguyễn Thị A Thị A;

giải

thôn

thực hiện các cam kết

X;

trong biên bản hòa
giải

Ông
Nguyễn

dẫn

ông Tổ trưởng 1/2 ngày

Nguyễn Văn B liên tổ hòa giải
hệ với cán bộ phụ thôn X và
trách phòng chống đại
lụt,

0

Văn B

Hướng

4

…

bão

tại

diện

địa UBMTTQ

phương để thực hiện tại

địa

các thủ tục nhận hỗ phương
trợ và các gói hỗ
17

0

…


trợkhắc phục hậu quả
do lụt, bão gây ra
Hoàn thành vụ việc Tổ hòa giải
hòa giải, do đây là thôn X
một vụ việc phức tạp,
ít gặp, nhiều khó
5

khăn trong hòa giải
nên tiến hành tổng
kết rút kinh nghiệm,
có cách hòa giải phù
hợp khi gặp vụ việc
tương tự

18

…

….

….


PHẦN 3. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Tình huống được nêu ở trên là một tình huống nhỏ, tuy nhiên rất thường
xuyên xảy ra trong thực tế. Đã từng có một vài vụ việc có tình tiết gần giống như
trên đã xảy ra ở các địa phương trong cả nước và đã có rất nhiều cách giải quyết
gây tranh cãi của các cán bộ liên quan.
Tuy là tình huống nhỏ, nhưng ta thấy được những hậu quả không nhỏ nếu
như vấn đề không được giải quyết thấu đáo và thoả đáng, dẫn đến những hệ quả
không lường trước được trong đời sống xã hội.Việc giải quyết có tình có lý của
hòa giải viên được nêu trong tình huống cho thấy được sự công tâm, tận tuỵ, có
trách nhiệm với cương vị mà họ được nhà nước tin tưởng, giao phó.
Thông qua vụ việc trên, chúng ta vẫn thấy được hệ thống pháp luật của
nước CHXHCN Việt Nam vẫn còn chồng chéo, phức tạp gây ra rất nhiều khó
khăn cho không những là người dân mà còn cho cả các cán bộ quản lý. Những
tình huống phức tạp xảy ra sẽ gây lúng túng trong vấn đề giải quyết và nếu giải

quyết không thấu tình đạt lý sẽ gây ức chế, bức xúc cho xã hội.
Theo quan điểm cá nhân của người viết thì: Quốc hội cần nhanh chóng
thông qua Bộ luật dân sự sửa đổi thay thế Bộ luật dân sự 2005 đã không còn phù
hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong tình hình mới, không còn đồng bộ với
các văn bản luật liên quan như Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014, Luật Bảo vệ
môi trường 2014 …; Các cấp chính quyền cần tiếp tục rà xoát lại hệ thống các
văn bản luật xem có sự chồng chéo và có các biện pháp khắc phục sự chồng chéo
này; Thành phố Hà Nội cần đẩy mạnh công tác hòa giải tại cơ sở bằng việc tập
huấn kỹ năng, nghiệp vụ cho các hòa giải viên và các hòa giải viên là nhân tố
quan trong nhất trong hòa giải ở cơ sở, có các hình thức khen thưởng kịp thời
động viên các hòa giải viên, những người “ăn cơm nhà, vác tù và hàng tổng”;
Các quận, huyện, thị xã cần quan tâm hơn nữa đến công tác hòa giải tại cơ sở,
19


thực hiện chi đúng, đầy đủ chế độ thù lao cho hòa giải viên theo quy định của
pháp luật.

20


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật dân sự 2005;
2. Luật nhà ở 2005;
3. Pháp lệnh phòng, chống lụt, bão năm 1993, được sửa đổi bổ sung một
số điều năm 2000;
4. Các văn bản, tài liệu liên quan đến công tác hòa giải tại cơ sở được lưu
trữ tại phòng Phổ biến giáo dục pháp luật – Sở Tư pháp Hà Nội.