Tiểu luận tình huống xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố hà nội

Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

LỜI NÓI ĐẦU
Trong phần Tiểu luận cuối khóa này, tôi chọn đề tài “Xung quanh
một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm Tiểu luận cuối
khóa học tập tại Lớp Bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước chương trình
Chuyên viên năm 2015 do Trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong tổ
chức, mà tôi được tham gia học tập.
Lý do tôi chọn đề tài này là: Theo Luật định, Hội đồng nhân dân là
cơ quan quyền lực nhà nước ở địa phương, đại diện cho ý chí, nguyện
vọng và quyền làm chủ của nhân dân, do nhân dân địa phương bầu ra,
chịu trách nhiệm trước nhân dân địa phương và cơ quan nhà nước cấp
trên. Hội đồng nhân dân (HĐND) có 2 chức năng quan trọng đó là quyết
định và giám sát. Hai chức năng này có quan hệ hết sức mật thiết với
nhau, việc thực hiện tốt chức năng này sẽ tạo điều kiện để thực hiện tốt
chức năng kia và ngược lại.
Trong thời gian qua, hoạt động của HĐND Thành phố Hà Nội
(trong đó có hoạt động giám sát) đã có những tiến bộ, đổi mới, được
nhân dân đồng tình, đánh giá cao. Thông qua các hoạt động giám sát,
nhiều chủ trương, giải pháp, cơ chế, chính sách được đề xuất, góp phần
quan trọng vào việc thực hiện thắng lợi các mục tiêu, nhiệm vụ phát
triển kinh tế - xã hội Thành phố; một số vấn đề dân sinh bức xúc kéo dài
nhiều năm đã được chỉ đạo giải quyết, đặc biệt là đố i với vấn đề đất đai
– một trong những nội dung „nóng‟, đang trở thành vấn đề bức xúc trong
dân sinh.
Mặt khác chúng ta cũng thấy, quản lý đất đai là một chế định hết
sức quan trọng trong Luật đất đai được Quốc hội khóa XI thông qua tại

Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

kỳ họp thứ tư. Luật đã xác định: “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai”.
Luật còn ghi rõ chế tài: “Người nào thiếu trách nhiệm trong quản
lý, để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại đến tài n guyên
đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà xử lý kỷ luật hoặc bị
truy cứu trách nhiệm hình sự”. Quy định trên cho thấy tính nghiêm minh
của pháp luật.
Song trên thực tiễn, công tác quản lý đất đai hiện nay còn có
khoảng cách rất xa so với các quy định của luật. Theo báo cáo mới nhất
đề ngày 26-3-2009 của Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường: Tình hình quản lý, sử dụng đất hiện nay còn nhiều bất cập,
quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng kém hiệu quả, còn để xảy ra nhiều tiêu
cực. Trong số 7.507.318 ha đất nhà nước giao cho các tổ chức, thì có tới
hàng trăm ngàn hécta đất sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm,
cho thuê, cho mượn trái phép, chuyển nhượng trái pháp luật, thậm chí
còn dùng “ma thuật” biến đất công thành đất tư, ở nhiều nơi đất bị hủy
hoại, hoang hóa...
Tình trạng buông lỏng quản lý đất đai đã gây nên những hiệu ứng
xã hội bất thuận, đó là trên 80% ý kiến kiến nghị của cử tri và hơn 85%
đơn thư khiếu nại tố cáo thuộc về lĩnh vực đất đai, nhà cửa, đền bù, giải
phóng mặt bằng. Đó cũng là thực trạng hiện nay trên địa bàn Thành phố
Hà Nội; trong khuôn khổ của một tiểu luận, Tôi nêu lên một trong những
vấn đề bức xúc hiện nay trong quản lý và sử dụng đất đai đó là: các dự
án đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi
không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác; đất đã giao nhưng

2

Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi bỏ đó gây lãng phí,
tình trạng này làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư hay còn gọi là
“Dự án treo”.
Tiểu luận nghiên cứu dựa trên cơ sở vận dụng phương pháp logic,
thống kê so sánh, phân tích tổng hợp, đồng thời kế thừa những kết quả nghiên
cứu của các bài viết, báo cáo có liên quan nhằm làm sáng tỏ vấn đề mà tiểu
luận đặt ra.
Để hoàn thành tiểu luận này, tôi nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình
của các giảng viên trực tiếp giảng dạy khóa học Chuyên viên và phòng
Đào tạo trường Lê Hồng Phong. Tuy nhiên, ở mỗi lĩnh vực cần phải có
sự am hiểu sâu, kinh nghiệm thực tiễn, mới có khả năng đóng góp vào
việc nâng cao hiệu lực công tác quản lý hành chính của Thành phố nói
chung, vì vậy, tiểu luận của tôi chắc chắn còn nhiều thiếu sót, tôi rất
mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

3


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

PHẦN NỘI DUNG

I. TÌNH HUỐNG
1. Giới thiệu tình huống
Thực hiện Luật đất đai năm 2013, Luật đầu tư, Luật xây dựng,
Luật doang nghiệp, Luật Nhà ở...các Nghị định của Chính Phủ và Thông
tư của các Bộ, Ngành Trung ương hướng dẫn thi hành, để thực hiện quá
trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá và phát triển đô thị, trong nhiều
năm gần đây thành phố Hà Nội đã giao đất và cho thuê đất để thực hiện
nhiều dự án phát triển công nghiệp, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật. Các chủ
đầu tư sau khi được giao đất đều đã tiến hành triển khai thực hiện dự án,
nhiều dự án đã đi vào sản xuất kinh doanh góp phần quan trọng thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố. Tuy nhiên trong quá trình thực
hiện, một số chủ đầu tư đã được giao đất nhưng việc triển khai còn nhiều
hạn chế, vi phạm chính sách pháp luật về đất đai, về môi trường. Sự
chậm trễ thực hiện dự án đã ảnh hưởng đến tiến trình phát triển kinh tế
của Thành phố và đời sống nhân dân bị thu hồi đất, gây nên nhiều búc
xúc trong các tầng lớp nhân dân tại các địa phương bị thu hồi đất. Hàng
trăm héc ta đất “vàng” thuộc các dự án ở nội thành Hà Nội mà các tổ
chức đã “xí phần” đang quây tôn để đấy, vì lý do thiếu vốn chưa thể
triển khai hoặc chậm GPMB. Tình trạng này được phát hiện thông qua
đợt giám sát của Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND thành phố về tình hình
sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án trên địa bàn thành phố. Cần có ngay những biện pháp xử
lý cương quyết để công tác quản lý sử dụng đất đai thực sự hiệu quả là
điều dư luận đang trông đợi.

4


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”

Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

Trên cơ sở ý kiến, kiến nghị của cử tri Thành phố và qua thực tế
giám sát của Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND Thành phố, tại Kỳ họp thứ
11 tổ chức vào tháng 12 năm 2014, trong nội dung chất vấn tại kỳ họp,
Hội đồng nhân dân Thành phố đã yêu cầu Uỷ ban nhân dân Thành phố
báo cáo trước Hội đồng nhân dân về kết quả xử lý các dự án được giao đất
chậm triển khai, thường gọi là “Dự án treo” vi phạm pháp luật đất đai.
2. Diễn biến tình huống
2.1.Thực hiện yêu cầu của Hội đồng nhân dân Thành phố, Uỷ ban
nhân dân Thành phố có văn bản Thành lập Đoàn kiểm tra liên ngành
Thành phố do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng các Sở: Tài
chính, Kế hoạch và Đầu tư, Qui hoạch Kiến trúc, Xây dựng, Cục thuế và
các quận, huyện, thị xã tổ chức kiểm tra việc sử dụng đất của các cơ
quan, đơn vị được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Thành phố đồng
thời chỉ đạo tổng hợp, báo cáo tình hình xử lý các “Dự án treo” trên địa
bàn và phân loại cụ thể theo hướng:
- Các dự án đã có Quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư
theo qui hoạch nhưng chưa tổ chức thực hiện việc giải phóng mặt bằng
hoặc để kéo dài chưa hoàn thành dứt điểm; xác định nguyên nhân và đề
xuất các giải pháp khắc phục.
- Các dự án được giao hoặc cho thuê nhưng không sử dụng đất
trong 12 tháng liền kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa; xác định
nguyên nhân và đề ra các giải pháp khắc phục.
- Các dự án sử dụng đất chậm quá 24 tháng so với tiến độ ghi
trong dự án; xác định nguyên nhân và đề ra các giải pháp xử lý,
khắc phục.

5

Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

2.2 Tại kỳ họp Hội đồng nhân dân thành phố, Uỷ ban nhân dân báo
cáo với Hội đồng nhân dân Thành phố như sau:
Một con số thống kê gây sự chú ý của dư luận gần đây là trên địa
bàn thành phố Hà Nội hiện có khoảng 500 dự án đã được phê duyệt, giao
đất nhưng đang “đắp chiếu” để đấy hoặc triển khai chậm tiến độ, sử
dụng sai mục đích gây lãng phí nguồn tài nguyên đất. Hệ lụy của nó còn
khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất, người lao động thiếu việc làm.
Những dự án này không chỉ gây bức xúc cho nhân dân mà còn làm khó
chính quyền thành phố khi thu hồi đất để triển khai các dự án mới. Các
dự án chậm triển khai được phân theo các dạng sau:
a) Các dự án có quyết định thu hồi đất nhưng chậm triển khai do
công tác giải phóng mặt bằng chậm gồm 294 dự án với tổng diện tích
3.498,2 ha đất, chiếm 10,55% diện tích đất đã có quyết định giao, cho
thuê đất, trong đó có 187 dự án, với diện tích 2.005,9 ha thuộc các dự án
sử dụng vốn ngân sách Nhà nước; 107 dự án với diện tích 1.492,3 ha
thuộc dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách Nhà nước.
b) Các dự án không sử dụng đất trong 12 tháng liền kể từ khi nhận
bàn giao đất trên thực địa, gồm 48 dự án với tổng diện tích 131,5 ha,
chiếm 0,39% diện tích đã có quyết định giao, cho thuê đất. Trong đó có
11 dự án với diện tích 11,8 ha thuộc dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà
nước; 37 dự án với diện tích 119,7 ha thuộc dự án sử dụng vốn ngoài
ngân sách Nhà nước.
c) Các dự án chậm 24 tháng so với tiến độ dự án được duyệt gồm:
39 dự án với tổng diện tích 425,3 ha, chiếm 1,28% diện tích đã quyết
định giao đất, cho thuê đất, Trong đó có 7 dự án với diện tích 36 ha

6


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

thuộc dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước; 32 dự án với diện tích
389,2 ha thuộc dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách Nhà nước
d) các dự án sử dụng đất chuyển nhượng trái pháp luật, chủ đầu tư
để đất bị lấn chiếm, tranh chấp, sử dụng sai mục đích gồm 26 dự án với
tổng diện tích 7,32 ha. chiếm 0,02% diện tích đã giao, cho thuê đất;
trong đó có 11 dự án với diện tích 0,61 ha thuộc dự án sử dụng vốn ngân
sách Nhà nước; 15dự án với diện tích 6,71 ha thuộc dự án sử dụng vốn
ngoài ngân sách Nhà nước.
e) Các dự án chậm hoặc chưa thực hiện về nghĩa vụ tài chính gồm
98 dự án với tổng diện tích được giao 3.186 ha, Trong đó: tổng số tiền sử
dụng đất phải nộp ngân sách Nhà nước là: 15.099.830 triệu đồng; tổng
số tiền sử dụng đất đã nộp ngân sách nhà nước là: 5.406.199 triệu đồng;
tổng số tiền sử dụng đất còn phải nộp ngân sách nhà nước là: 9.693.631
triệu đồng.
II. PHÂN TÍCH XỬ LÝ TÌNH HUỐNG
1. Mục tiêu
- Đánh giá đúng thực trạng và kết quả đạt được; tồn tại, nguyên
nhân và trách nhiệm của cá nhân, tổ chức trong quá trình thu hồi đất để
thực hiện các dự án phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng hạ tâng kỹ
thuật.., để phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương.
- Qua phân tích tình huống, tìm ra những nguyên nhân và hậu quả,
từ đó kiến nghị các giải pháp hiệu quả trong quá trình giao, cho thuê đất

đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian tới.
2. Cơ sở lý luận

7


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu
dân cư, xây dựng cơ sơ kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, có ý
nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo
vệ tổ quốc. Có thể nói, đất đai gắn liền với chủ quyền quốc gia. Chính vì
vậy, bất cứ một quốc gia nào cũng ban hành pháp luật về điều chỉnh các
quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai,
nhằm làm cho đất đai được sử dụng một cách hiệu quả nhất, trải qua
nhiều giai đoạn phát triển đất nước, với sự gia đời củ a Luật đất đai năm
2003, chế độ quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam đã được hoàn thiện
đáng kể, Từ ngày 1/7/2004, việc quản lý và xử dụng đất đai ở nước ta
được tuân theo những qui định mới trong Luật này.
Ở Việt Nam, với quan niện đất đai là lãnh thổ Quốc gia, là tài
nguyên vô cùng quí giá được tạo lập, bảo vệ bồi bổ bởi công sức của
nhiều thế hệ khác nhau. Vì vậy, Điều 17 Hiến pháp năm 1992 qui định:
“Đất đai, rừng, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời... mà pháp luật qui định
là của nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 5 Luật đất đai năm
2003 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cũng qui định: “

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện sở hữu”
Nhà nước giữ quyền định đoạn cao nhất đối với đất đai bằng việc
thực hiện quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất, qui định
thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đát, định giá đất…
Trên cơ sở đó, Luật đất đai đã qui định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và
trách nhiệm của từng cơ quan nhà nước và của từng cấp chính quyền
trong việc thực hiện nhiệm vụ của người đại diện.
8


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất đai, qui định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013.
So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với
212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai
năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính
trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của
nhân dân.
Nhìn lại toàn bộ Luật Đất đai 2013, có thể thấy một số đổi mới
quan trọng bao gồm:
Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền
nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về
những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm

của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất
nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin
đất đai cho người dân.
Thứ hai, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp. Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông
nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50
năm. Luật cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông
nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông
nghiệp, nông thôn. Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích
lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).

9


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

Thứ ba, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất
phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo
thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng
năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc
áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành . Bổ sung quy
định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn
giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn
để xác định giá đất cụ thể.
Thứ tư, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai
giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn

được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung
quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án
có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới,
ven biển và hải đảo.
Thứ năm, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai
2013 là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy định về các
trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên
mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người
thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và
trao cho người đại diện. Luật cũng quy định những trường hợp có thể
cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Thứ sáu, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và
quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu

10


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụ ng, gây lãng
phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. Đặc biệt, Luật Đất đai năm
2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa
đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng;
quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà
nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng

giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thứ bảy, điểm đặc biệt trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này
lã đã bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát,
theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ
trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật đã dành một chương
để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu
đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.
Thứ tám, Luật đất đai 2013 quy định hoàn chỉnh hơn các chính
sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về
chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ
cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công
trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước.
Thứ chín, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành
chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để
đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công
nghệ thông tin trong quá trình thực hiện.
Thứ mười, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ
bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục
bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể.

11


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

Luật cũng bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ
sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất.
Luật đất đai cũng qui định rất rõ về xử lý vi pháp pháp luật về đất
đai. Mọi hành vi vi phạm pháp luật về đất đai sẽ được xử lý tuỳ theo tính
chất, mức độ vi phạm ( điều 140, 141 Luật đất đai)
Trong khuôn khổ của tiểu luận này tôi chỉ đi sâu vào nội dung qui
định trường hợp tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai phải thu hồi
đất được qui định tại điểm 11, Điều 38 của Luật đất đai: “Nhà nước thu
hồi đất trong trường hợp sau: “ Đất được nhà nước giao, cho thuê để
thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai
tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với
tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kề từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa
mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đ ó
cho phép”
3. Phân tích tình hình
Qua số liệu nêu tại phân diễn biến tình huống và thực tế ở địa
phương cho ta thấy tình hình vi phạm của các nhà đầu tư về chậm triển
khai xây dựng dự án là khá nhiều. Số lượng các dự án sử dụng nguồn
ngân sách chậm triển khai hiện còn chiếm tỷ lệ lớn; qua đó ta thấy công
tác quản lý, sử dụng đất đai của các cơ quan nhà nước chưa được quan
tâm đúng mức, việc chấp hành pháp luật về đất đai của một số tổ chức,
cá nhân chưa nghiêm, tình trạng vi phạm pháp, lấn chiếm, mua bán t rái

12


Tiểu luận tình huống

“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

phép, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, một số tổ chức cá nhân sử
dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh kém hiệu quả, có trường hợp
để hoang hoá.
Công tác triển khai lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp
huyện còn kéo dài, chất lượng qui hoạch sử dụng đất không cao, nhiều
địa phương công tác qui hoạch chạy theo dự án, nên phải chỉnh sữa bổ
xuyên thường xuyên; nhiều dự án được phê duyệt không thực hiện đúng
trình tự thủ tục theo qui định, như chưa ý kiến kiến của nhân dân địa
phương, nhất là các dự án có qui mô lớn, thu hồi phần lớn là diện đất
nông nghiệp; công tác công khai qui hoạch của các cấp chính quyền còn
hạn chế, một số địa phương không thực hiện nghiêm túc qui định này.
Từ đó gây nên nhiều bức xúc trong các tầng lớp nhân dân.
4. Nguyên nhân và hậu quả
4.1.Nguyên nhân
a) Nguyên nhân khách quan
Thực hiện Luật đất năm 2003 và những điểm mới sửa đổi, các
Nghị định của Chính phủ và các Thông tư hướng dẫn của các Bộ ngành
Trung ương về khung giá đất, qui định về chính sách bồi thường, hỗ t rợ
và tái định cư có nhiều thay đổi, bổ sung chính sách, đã làm phát sinh
khó khăn, vướng mắc khi xử lý giai đoạn chuyển tiếp giữa các thời kỳ đã
ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ triển khai giải phóng mặt bằng; nhất là
các dự án có qui mô lớn, thời gian thực hiện trải dài qua nhiều giai đoạn
làm phát sịnh những khó khăn gây thắc mắc, khiếu kiện của các hộ dân
bị thu hồi đất vì vậy mất nhiều thời gian.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-C ngày 27/1/2006 và Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25.5/2007 của Chính phủ qui định: việc bồi
13

Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

thường bằng đất dịch vụ, đất ở khi thu hồi lớn hơn 30% diện tích đất
nông nghiệp; trong khi đó công tác qui hoạch, công tác chuẩn bị quỹ đất
tái định cư có đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa được chuẩn bị kịp thời.
- Một số dự án chậm giải phóng mặt bằng do dân đòi hỏi giá đất
bồi thường theo thị trường, trong khi thị trường đất ở, đất nông nghiệp
chưa hình thành đầy đủ, Nhà nước chưa có phương án định giá phù hợp
dẫn đến các hộ dân khiếu kiện kéo dài.
b) Nguyên nhân chủ quan
Ý thức của một số chủ đầu tư chưa nỗ lực để đưa dự án vào sử
dụng, một số dự án còn chờ đợi thị trường bất động sản phát triển trở lại
mới thực hiện; Một số chủ đầu tư chưa nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ về
tài chính với nhà nước, còn tình trạng nợ đọng và chậm thực hiện ngh ĩa
vụ tài chính.
Một số dự án do Chủ đầu tư không đủ điều kiện để triển khai như:
thiếu vốn chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư; có trường hợp doanh
nghiệp nhỏ, năng lực thấp nhưng được giao với qui mô lớn; Một số dự
án, các chủ đầu tư đã đủ điều kiện khởi công nhưng lại xin điều chỉnh để
nâng cao hiệu quả đầu tư, nên phải có thời gian xem xét, giải quyết theo
qui định dẫn đến chậm triển khai theo tiến độ; một số chủ đầu tư chậm
triển khai dự án, để khoang hoá dẫn đến lấn chiếm, tranh chấp, hoặc
không thực hiện dự án, tự ý chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng
trái phép.
Một số dự án do năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư yếu,
chưa có kinh nghiệm, lúng túng trong việc phối hợp với chính quyền địa

phương trong công tác giải phóng mắt bằng, giả i quyết khiếu nại, tố
cáo... Một số dự án khi triển khai không chuẩn bị đủ quỹ nhà, đất tái
14


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

định cư, nhất là các dự án kinh doanh không sử dụng vốn ngân sách, các
Chủ đầu tư không chủ động lo quỹ tái định cư, mà chỉ trong chờ vào quỹ
nhà của Thành phố.
Việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
của chính quyền địa phương có nơi chưa tốt, còn lúng túng.
Công tác hậu kiểm đối với các dự án được nhà nước giao đất, cho
thuê đất thực hiện chưa hiệu quả, trách nhiệm giữa các Sở, Ngành,
UBND các cấp có nơi, có lúc chưa cao. Vì vậy nhiều nơi còn tình trạng
đùn đẩy trách nhiệm, buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra, đôn đốc thực
hiện. Công tác tuyên tuyền phổ biến pháp luật đất đai chưa thường xuyên
nên nhận nhận thức chấp hành về pháp luật đất đai của người sử dụng
đất còn hạn chế. ý thức chấp hành pháp luật chưa cao. thậm chí một số
dự án cố tình làm trái qui định của Luật. Mặt khác công tác kiểm tra,
theo dõi của cơ quan chức năng, chính quyền địa phương chưa thường
xuyên, việc xử lý các vi phạm của chính quyền địa phương chưa nghiêm,
thiếu kiên quyết, không dứt điểm. Hệ thông cán bộ làm công tác Thanh
ra các cấp còn thiếu, một số nơi chưa đáp ứng được yêu cầu chuyên môn
thực thi công vụ.
4.2 Hậu quả
Các dự án treo đã tác động không tốt đến qu á trình phát triển kinh
tế và xã hội, đất đai bị bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên, nông dân

không có việc làm, tạo ra cơ hội cho việc lấn chiếm đất đai trái phép, sử
dụng không đúng mục đích, gây nên tâm lý không tốt trong quần chúng
nhân dân
Một số dự án treo chủ yếu là thu hồi từ đất nông nghiệp, giá bồi
thường thấp, không mang lại lợi ích cho người nông dân, trong khi
15


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

chúng ta lại chưa chuẩn bị đầy đủ các điều kiện học nghề, đào tạo nghề
cho người nông dân, dẫn đến người nông dân bị mất đất không có việc
làm, đời sống gặp rất nhiều khó khăn.
III. PHƢƠNG ÁN, BIỆN PHÁP GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1. Mục đích
Khắc phục các tồn tại, hạn chế trong quá trình giao, cho thuê
quyền sử dụng đất của các dự án, nhằm sử dụng nguồn tài nguyên đất đai
một cách có hiệu quả, tạo công bằng xã hội trong sản xuất kinh doanh và
chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật về quản lý đất đai.
2. Phƣơng án, giải quyết tình huống
a) Giải pháp chung
Bổ sung, hoàn thiện khung chính sách, đảm bảo cải cách thủ tục
hành chính, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư thực hiện dự án, đồng thời
có chế tài nghiêm khắc hơn đối với các vi phạm. Tập trung chỉ đạo thực
hiện một số giải pháp hỗ trợ ổn định đời sống, học tập, đào tao nghề và
việc làm cho các hộ dân vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp.
Tiếp tục đẩy mạnh phát triển quỹ nhà, đất tái định cư, đáp ứng

nhu cầu tái định cư, ưu tiên giành những vị trí thuận lợi để thực hiện dự
án tái định cư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đa dạng hoá
phương thức tái định cư: bằng tiền, bằng nhà, đất để người dân có quyền
lựa chọn theo đề án của UBND Thành phố.
Thực hiện giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch theo qui hoạch,
từng bước thay thế phương thức giải phóng mặt bằng từng dự án như
hiện nay.

16


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

Tại các dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn ngân sách, cần tập tr ung
chỉ đạo rà soát, xác định các dự án trọng điểm, ưu tiên các dự án hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phục vụ an sinh xã hội, tập trung nguồn vốn để
thực hiện dứt điểm; đối với các dự án nếu chủ đầu tư không đủ năng lực
thực hiện sẽ quyết định thay chủ đầu tư khác có năng lực để triển khai
thực hiện.
Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến chính sách pháp luật, tổ
chức tốt công tác giải phóng mặt bằng.
Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính, tăng cường phân cấp và
công tác kiểm tra, thanh tra, kịp thời giải quyết những khiếu nại của
công dân trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
b) Giải pháp cụ thể
Đối với các dự án có quyết định thu hồi đất, giao đất nhưng chậm
giải phóng mặt bằng cần tiếp tục làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm của
các tổ chức các nhân liên quan, để xuất phương án cụ thể xử lý các

vướng mắc, tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để
đưa dự án vào triển khai thực hiện.
Đối với các dự án chưa đưa đất vào sử dụng sau 12 tháng kể từ
ngày được bàn giao đất ngoài thực địa theo qui định của luật và các dự
án tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án
mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, thì giao cho
các cơ quan chức năng khẩn trương lập hồ sơ, kiên quyết xử lý thu hồi
theo qui định của Pháp luật.
Đối với các cơ quan, đơn vị, tổ chức chưa thực hiện hoặc chậm
thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và người bị thu hồi đất, cần
có những biện pháp tích cực như xử phạt chậm nộp và tổ chức thu nộp
17


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

đối với từng dự án cụ thể theo qui định của pháp luật. Trường hợp cố
tình vi phạm thì cần phải quyết định xử lý ở mức cao hơn theo qui định
để đảm bảo công bằng đối với các chủ đầu tư thực hiện tốt về nghĩa vụ
tài chính.
IV. KIẾN NGHỊ
- Đề nghị Chính phủ cần làm rõ hơn và quan điểm về “xác định giá
đất theo thị trường, trong điều kiện bình thường” trong điều kiện thị
trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành rõ nét, nhằm tạo điều
kiện cho chính quyền các địa phương thực hiện, hạn chế việc kh iếu nại,
thắc mắc của nhân dân.
- Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nghiên cứu, phối hợp
với các cơ quan chức năng, có hướng dẫn cụ thể về trình tự, mức độ thiệt

hại về kinh tế do các bên gây ra trong quá trình thực hiện thu hồi đất do
vi phạm Luật Đất đai.
- Đề nghị UBND Thành phố Hà Nội:
Đẩy nhanh tiến độ và hoàn thành công tác qui hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội và qui hoạch ngành, lĩnh vực, từ đó khẩn trương
hoàn thiện việc qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Thành phố cho các
năm tiếp theo.
Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa
chính; có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng để nâng cao nghiệp vụ chuyên
môn cho cán bộ địa chính, đặc biệt là cán bộ xã, phường, thị trấn để
phục vụ tốt cho công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn.
- Chỉ đạo các sở ngành chuyên môn liên quan, UBND các huyện rà
soá, điều chỉnh qui hoạch các dự án sử dụng đất nông nghiệp đảm bảo
phù hợp với qui hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố, gắn qui
18


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

hoạch sử dụng đất nông nghiệp xây dựng các dự án kinh tế, các dự án đô
thị, các khu công nghiệp tập trung với phát nghề tại chỗ, đặc biệt quan
tâm đến việc xây dựng làng nghề, làng có nghề, tạo quỹ đất tái định cư
từ 5 -10%, qui hoạch đất dịch vụ, đất sản xuất nông nghiệp có giá trị
hàng hoá với diện tích phù hợp để tạo điều kiện giải quyết việc làm cho
các hộ nông dân trong những năm trước mắt đặc biệt là số lao động có
độ tuổi trên 35.
- Cần nghiên cứu ban hành cơ chế, chính sách ràng buộc doanh
nghiệp giúp nông dân chuyển đổi cơ cấu lao động, tuyển dụng con em

nông dân có tay nghề phù hợp vào làm việc lâu dài tại nhà máy, xí
nghiệp nơi doanh nghiệp có cơ sở sản xuất tại địa phương.
- Tăng cường nguồn lực cho các dự án hỗ trợ dạy nghề cho lao
động nông thôn, tập trung đào tạo nghề, dạy, nhân cấy nghề cho lao động
khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đồng thời giành
nguồn lực thoả đáng cho dự án vay vốn tạo việc làm từ quỹ giải quyết
việc làm cho các huyện, xã có tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi lớn

19


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

KẾT LUẬN
Lỏng lẻo trong quản lý đất đai và tài sản công gắn liền với đất
không những gây thất thoát lãng phí nguồn lực to lớn của xã hội mà còn
là mảnh đất màu mỡ nuôi dưỡng tham nhũng, lãng phí, là môi trường tha
hóa cán bộ công chức, là nguyên nhân làm hỏng, làm mất cán bộ và là
thách thức lớn trong việc thực thi pháp luật về phòng chống nham
nhũng, thực hành tiết kiệm chống lãng phí, luật quản lý, sử dụng tài sản
nhà nước mà Quốc hội mới ban hành.
Hơn lúc nào hết, chúng tôi đề nghị Chính phủ, các cơ quan chức
năng vào cuộc, tổng rà soát lại toàn bộ quỹ đất, quỹ nhà, tài sản công
trên cả nước, có các giải pháp trước mắt và lâu dài, chấn chỉnh sai phạm,
lập lại trật tự trên mặt trận này.
Đặc biệt là cần xác định rõ “địa chỉ” của trách nhiệm thuộc về cá
nhân, cơ quan nào thay cho cụm từ “chúng ta” lâu nay vẫn thường dùn g
trong các báo cáo.

20


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

21


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

22


Tiểu luận tình huống
“Xung quanh một số dự án treo trên địa bàn thành phố Hà Nội”
Phạm Thị Thanh Hương - Lớp Chuyên viên K6A - 2015

23