quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

MỤC LỤC

GIỚI THIỆU VẤN ĐỀ
Bất kỳ đất nước nào trên thế giới, đặc biệt là người dân sống tại
các đô thị, các khu công nghiệp, thương nghiệp tập trung không phải ai
cũng có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.Một bộ phận lớn dân cư có
nhà ở thông qua hợp đồng thuê nhà ở. Vì vậy mà nhu cầu thuê nhà ở và
việc xây dựng nhà ở để cho thuê là vấn đề luôn đáng quan tâm. Để thực
hiện điều này, Hiến pháp 1992 nước ta đã quy định: “ Công dân có
quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người
thuê nhà và người có nhà ở cho thuê được bảo hộ theo pháp luật”. Do
đó, việc tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê
nhà ở là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các bên và qua đó là
cơ sở để hạn chế và giải quyết các tranh chấp về hợp đồng cho thuê nhà
hiện nay. Trong bài tập học kỳ dân sự này, em xin trình bày về vấn đề : “
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở”.
NỘI DUNG
I.Cơ sơ lí luận:
Trước hết ta phải tìm hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở.

1


Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và
quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên
bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực từ khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chứng thực nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên. Kể từ thời điểm
này các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình đã đã phát

sinh từ hợp đồng. . Song quyền và nghĩa vụ của các bên không chỉ dừng
lại ở những vấn đề trên mà định nghĩa về hợp đồng thuê nhà ở đã nêu
vắn tắt. Quan hệ pháp luật này còn liên quan đến nhiều vấn đề như đơn
phương chấm dứt hợp đồng, điều kiện về nhà ở, ….
Trong hợp đồng thuê nhà ở, các bên được đề cập chính là bên cho
thuê và bên thuê nhà ở. Đây chính là hai chủ thể quan trọng và cốt yếu
trong giao dịch dân sự rất thông dụng thuê nhà ở. Sau đây chúng ta sẽ
tìm hiểu chi tiết về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quan hệ hợp
đồng thuê nhà ở.
II.Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở:

Do hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ nên sau khi kí kết hợp
đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh. Tương ứng với quyền
của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với
quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở.
1.Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà:

2


BLDS nêu ra nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê nhà, đó là:
- Giao nhà cho bên thuê đúng hạn, đúng tình trạng, diện tích nhà
theo thỏa thuận.
- Đảm bảo cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn
thuê.
- Bảo dưỡng sửa chữa nhà theo đúng định kỳ hoặc theo thỏa
thuận, nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại
cho bên thuê thì phải bồi thường.
Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau trong đó nghĩa
vụ giao nhà cho bên thuê có tầm quan trọng nhất. Mục đích chủ yếu của

hợp đồng thuê nhà là bên thuê nhà có nhà để ở . Vì vậy bên cho thuê có
giao nhà cho bên thuê thì mục đích của hợp đồng mới thực hiện được.
Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng, có nghĩa phải
giao nhà đúng tình trạng, đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng.
Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê nhà sử dụng ổn định nhà trong
thời hạn thuê nhằm mục đích bảo đảm cho người thuê có cuộc sống ổn
định. “ Bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm cho bên thuê trong thời gian sửa
chữa nếu ko có thỏa thuận khác.
2.Quyền của bên cho thuê nhà:
Tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê nhà, bên cho thuê nhà có
những quyền sau:
-

Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền như đã thỏa thuận nếu

3


bên thuê cố ý không trả tiền thuê nhà đúng thỏa thuận trừ khi có lí do
đặc biệt.
Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê Nhà. Lợi ích của bên cho
thuê nhà chỉ được thỏa mãn khi bên cho thuê nhận được tiền thuê đầy
đủ, đúng kỳ hạn, đúng phương thức do hai bên đã thỏa thuận.
-

Bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê nhà trong
những trường hợp sau:
+ Bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng.
+ Sử dụng không đúng mục đích thuê để ở.

Mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn về chỗ ở cho
người thuê. Vì vậy người thuê nhà không thể dùng nhà vào mục đích sản
xuất kinh doanh mà không được sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho
thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng.
Tuy nhiện,thực tế hiện nay bên thuê nhà thường dùng diện tích
nhà ở là chính, bên cạnh đó có thể dùng một ít diện tích vào việc kinh
doanh như: mở cửa hang nhỏ bán đồ tạp hóa hoặc một vài mặt hang
không cần nhiều diện tích, thì bên cho thuê nhà không thể coi đó là căn
cứ để đơn phương đình chỉ hợp đồng.
+ Cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà ở như tự mình sửa chữa,
thay đổi cấu trúc nhà ở, xây dựng thêm diện tích ở hoặc diện tích công
trình phụ..
+ Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và làm ảnh hưởng nghiêm
trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh. Hành vi
4


mất trật tự được biểu hiện như trộm cắp nhiều lần, đánh nhau hoặc sinh
hoạt thất thường làm ảnh hưởng đến cuộc sống của những người xung
quanh. Hành vi đó diễn ra có hệ thống đã được góp ý nhiều nhưng
không chịu sửa chữa khuyết điểm.
+ Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường như đổ
rác bừa bãi hoặc nước thải để tự do chảy mà không có biện pháp xử lí
( khoản 1 Điều 499 BLDS).
Khi hết hạn hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê lấy lại được nhà Nếu
hợp đồng không quy định về thời hạn thuê, bên cho thuê muốn lấy lại
nhà phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất sáu tháng. Với thời
gian như vậy đủ để bên thuê xếp nơi ở mới, không ảnh hưởng đến cuộc
sống sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của bên thuê nhà ( khoản 4 Điều
494).

3.Nghĩa vụ của bên thuê nhà:
- Bên thuê nhà có nghĩa vụ phải sử dụng nhà đúng mục đích để ở.
- Trả tiền thuê nhà như thỏa thuận.
- Với những hư hỏng nhỏ, bên thuê nhà phải tự mình sửa chữa.
- Không được cho người khác thuê lại hoặc ở cùng nếu không
được sự đồng ý của bên cho thuê
- Hết hạn hợp đồng phải trả nhà cho bên cho thuê đúng thỏa
thuận.
*Khi để cập đến nghĩa vụ của bên thuê nhà, ta phải tìm hiểu cả về
nghĩa vụ của bên thuê có tên trong hợp đồng:
5


Điều 497 BLDS quy định:
Với quy định trên, những người thuộc bên thuê có tên trong hợp
đồng thuê nhà đều có quyền và nghĩa vụ bắt nguồn từ hợp đồng thuê
nhà. Họ có quyền lợi và nghĩa vụ ngang nhau. Người đứng ký hợp đồng
không có quyền hơn so với các thành viên khác.
Pháp luật quy định nghĩa vụ liên đới của các thành viên trong hợp
đồng thuê nhà đối với bên thuê, vì vậy bên cho thuê nhà có quyền yêu
cầu bất cứ ai có tên trong hợp đồng phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ cho
mình. Ví dụ đến thời hạn trả tiền thuê nhà thì người đứng ký hợp đồng
hoặc bất kỳ ai có tên trong hợp đồng đều có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà.
Hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều hợp đồng có một người trong gia
đình đứng ra ký hợp đồng còn những người khác không có tên trong hợp
đồng. Vấn đề này luôn xảy ra vì khi thuê nhà có khi chỉ có hai vợ chồng
sau đó sinh con, các con của họ cùng sống trong căn nhà đó. Vậy có coi
những thành viên trong gia đình đó có quyền và nghĩa vụ ngang với
người đứng tên trong hợp đồng hay không?
4.Quyền của bên thuê nhà:

Các quyền của bên thuê nhà tương ứng với nghĩa vụ của bên cho
thuê nhà như sau:
-

Có quyền yêu cầu bên cho thuê giao đúng diện tích nhà và thời hạn đã
thỏa thuận

-

Nếu nhà có hư hỏng nặng không phải lỗi của mình thì có quyền yêu cầu
bên cho thuê sửa chữa.

6


-

Trong thời hạn của hợp đồng thuê nhà, bên thuê có thể cho người khác
thuê lại nếu được sự đồng ý của bên thuê

-

Khi hết hạn hợp đồng, bên thuê được quyền ưu tiên ký tiếp hợp đồng
thuê nếu nhà đó tiếp tục cho thuê.

-

Bên thuê được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã được thỏa thuận đã
được thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu
nhà. Việc ưu tiên đó phụ thuộc vào thời gian thuê tiếp theo , giá tiền thuê

mới. Nếu bên thuê đồng ý với các điều kiện mới của bên cho thuê đưa ra
thì có quyền ưu tiên thuê tiếp.

-

Một quyền rất quan trọng của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở, trong
đó có bên thuê nhà là quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Bên thuê
nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong những trường hợp
bên cho thuê có những hành vi như sau:
+ Không sửa chữa nhà khi nhà bị hư hỏng nghiêm trọng.
+ Tăng giá nhà bất hợp lí hoặc nhà bị hanj chế quyền sử dụng khi
vì lợi ích của người thứ ba.

-

Trong trường hợp bên thuê nhà chết mà thời hạn hợp đồng chưa chấm
dứt thì những người cùng chung sống với người thuê vẫn tiếp tục được
thuê đến hết thời hạn thuê, nhưng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của
người thuê.
Như vậy trường hợp này chỉ đặt ra với những người sống chung
với bên thuê chứ không yêu cầu phải cùng có tên trong hợp đồng thuê
nhà. Và những người này có quyền và nghĩa vụ ngang nhau.

7


Một điểm đáng lưu ý của loại hợp đồng này là trong thực tế nhiều
người có nhà nhưng họ chưa có nhu cầu sử dụng, cho nên cho người
khác thuê để kinh doanh như làm nhà nghỉ, cửa hang, nơi sản xuất hàng
hóa tiểu thủ công nghiệp. Hoặc những trường hợp nhà nhiều tầng, tầng

trệt có thể mở cửa hang kinh doanh nhưng chủ nhà không có kinh
nghiệm kinh doanh hoặc không có nhu cầu nên cho người khác thuê lại
toàn bộ hoặc một phần để dùng vào mục đích khác. Các quy định về loại
hợp đồng thuê nhà ở cũng được áp dụng cho loại hợp đồng này. Chính
vì thế, bên thuê cũng có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích khác
ngoài mục đích ở khi hai bên có thỏa thuận, bên có nhà cho thuê đồng ý.
IV.Các vấn đề tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các
bên trong hợp đồng thuê nhà ở:
1.Thực trạng các vấn đề tranh chấp trong quan hệ cho thuê nhà ở:

Qua thực tiễn xét xử của ngành Tòa án nhân dân cho các tranh
chấp về quan hệ thuê nhà ở càng những năm trở lại đây càng tăng. Mỗi
năm có đến hàng ngàn vụ và tăng đáng kể số lượng theo từng năm. Đó
là chưa kể đến các loại kiện tụng liên quan đến việc thuê nhà như đòi
chia nhà đang thuê khi vợ chồng li hôn, tranh chấp phần diện tích làm
thêm…
Các tranh chấp không những ngày càng tăng mà tính chất của nó
cũng hết sức phức tạp và gay gắt . Nhiều vụ phải giải quyết đi, giải
quyết lại nhiều lần. Nhiều vụ xét xử xong nhưng không thi hành án
được. Phần lớn đều phải cưỡng chế và thậm chí có vụ đương sự đổ axit
vào người thi hành công vụ sau đó tự thiêu…
8


2.Các vấn đề tranh chấp và nguyên nhân:

*Một trong các vấn đề cần nêu ra trước tiên đó là việc đòi nhà cho
thuê khi chưa hết hạn hợp đồng tăng nhanh và gay gắt có những nguyên
nhân chủ yếu sau:
a.

Một số những gia đình có nhà cho thuê hiện nay nhà cửa cũng không
rộng rãi, vì con cái của họ ngày một đông, trong khi diện tích nhà không
tăng nên khi nhà tăng người, họ không cho thuê nữa mà đòi lại nhà.

b.

Gía nhà đã thỏa thuận cố định trong hợp đồng cho thuê thấp, nay chủ
nhà muốn đòi lại nhà để cho người khác thuê khi người thuê không chịu
tăng giá như hợp đồng đã cam kết sẽ không tăng giá.

c.

Những nhà cho thuê ở vị trí sản xuất kinh doanh, khi thấy bên thuê làm
ăn lãi lớn muốn lấy lại nhà để sản xuất, kinh doanh.
Các quan hệ nói chung và các quan hệ cho thuê nhà chỉ tồn tại
trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện và lợi ích của cả hai bên được đảm bảo.
Nếu pháp luật không cân bằng mối quan hệ này mà ưu tiên cho lợi ích
bên nào hơn thì sẽ dẫn đến thực trạng tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở
ngày càng gay gắt, trầm trọng.
*Tranh chấp đòi tiền thuê nhà:
Tiền thuê nhà là một trong những yếu tố quan trọng nhất của hợp
đồng thuê nhà. Trong nhiều trường hợp bên cho thuê không chịu trả đầy
đủ tiền thuê nhà như đã thỏa thuận cho bên thuê nhà hay cố tình kéo dài
thời gian dù hoàn toàn có đủ điều kiện thực hiện nghĩa vụ mà không có
lí do đặc biệt. Điều này dẫn đến tranh chấp và trong thời hạn ba tháng
9


nếu không được trả tiền nhà nhưu thỏa thuận bên cho thuê hoàn toàn có

thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bên thuê theo như pháp
luật đã quy định.
*Tranh chấp về giá thuê nhà:
Đây là tranh chấp phổ biến trong đời sống. Quyền của bên này
càng cao thì quyền của bên còn lại lại càng thấp hơn. Đương nhiên khi
giá thuê nhà càng cao thì người thuê sẽ mất một khoản tiền lớn hơn để
trả cho chủ nhà trong khi lợi ích từ ngôi nhà đem lại vẫn thế. Khi hợp
đồng thuê nhà đã kí giữa hai bên với một giá khác thấp hơn, nay vì
muốn tăng lợi nhuận mà chủ nhà đòi giá cao hơn một cách vô lí. Điều
này vô cùng dễ bắt gặp và gặp sự phản đối gay gắt từ phía người đi thuê
nhà.
Ngoài ra còn rất nhiều vấn đề tranh chấp như thời hạn trả nhà
thuê, thời hạn hết hợp đồng, điều kiện ưu tiên thuê nhà tiếp.. hay những
cam kết mà hai bên đã kí kết trong hợp đồng hay chưa đủ rõ rang nên
gây ra những tranh chấp phức tạp sau này.
2.Phương hướng giải quyết và hạn chế hậu quả:
Trong các tranh chấp dân sự, tranh chấp về hợp đồng thuê nhà vô
cùng phổ biến. Các nội dung tranh chấp hầu hết đều liên quan đến những
hành vi vi phạm hợp đồng : như không thanh toán tiền thuê nhà đúng
thời hạn, cho người khác thuê lại khi chưa có sự đồng ý của bên cho
thuê, sử dụng nhà thuê sai mục đích ghi trong hợp đồng … Chính vì vậy,
để hạn chế và ngăn chặn những tranh chấp có thể xảy ra, tốt nhất là các
bên nên trao đổi, thống nhất về các tình huống, khả năng có thể xảy ra
trong quá trình thuê nhà, từ đó đưa luôn ra hướng giải quyết. Những khả
10


năng, tình huống này phải “áp” vào chính thực tế của từng giao dịch.
Chẳng hạn như nếu bên cho thuê chưa có đồng hồ nước, thì hai bên cần
có thỏa thuận về việc sử dụng nước, bên thuê có thể ở lại – thì cần thỏa

thuận về việc hỗ trợ đăng ký tạm trú …
Khi thuê nhà, những vấn đề nhỏ có thể trở thành to nếu hai bên
không xác định được ai là người chịu trách nhiệm để giải quyết các vấn
đề đó. Theo em, giải pháp cho những tranh chấp trên là hợp đồng càng
chặt chẽ bao nhiêu thì các tranh chấp sẽ hạn chế về số lượng và mức độ
phức tạp bấy nhiêu. Trong bản hợp đồng, các bên trước hết phải nắm
chắc kiến thức luật pháp và đề ra các điều khoản thật rõ ràng và chi tiết.
Các qui định về hợp đồng thuê nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên –
được qui định trong Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và một số Nghị định
hướng dẫn thi hành. Những nội dung ghi trong hợp đồng mẫu chỉ là
những nội dung cơ bản nhất, những vấn đề còn lại khác vẫn đương nhiên
phải thực hiện theo qui định của pháp luật.
•

Một hợp đồng thuê nhà cần phải có những thông tin cơ bản sau:

1.

Địa chỉ chính xác của căn nhà/hộ.

2.

Tiền thuê nhà (bằng đồng Việt Nam hoặc USD nhưng phải ghi tương
đương trên đồng Việt Nam).

3.

Tổng số tiền đặt cọc.

4.

Ngày bắt đầu thuê và ngày kết thúc.

5.

Tên và địa chỉ chính xác của chủ nhà.

11


6.

Thông tin về tình trạng căn nhà và các tài sản được cung cấp

bên

trong.

Thủ tục thuê nhà có thể khác giữa các quận, huyện và khu vực. Vì vậy,
các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng thuê nhà ở phải đảm bảo rằng
đã tham khảo về vần đề này, tránh những thiếu sót đáng tiếc.
Qui định về việc phạt khi vi phạm hợp đồng cũng là một trong
những biện pháp quan trọng nên áp dụng, để qua đó có tác dụng “răn
đe” đối với bên có ý định vi phạm hợp đồng. . Đối với những hợp đồng
thuê nhà có giá trị lớn, thời gian thuê dài hạn thì tốt nhất là nên nhờ luật
sư tư vấn, hướng dẫn và soạn thảo.
3.Một số tình huống xảy ra trong thực tế:
a.Tình huống số 1:
Anh Hưng thuê một gian nhà để ở, thời hạn hợp đồng là từ năm
2009 đến hết 2012.

Trong suốt quá trình thuê đến nay anh Hưng không vi phạm hợp
đồng thuê nhà. Nay chủ nhà đang yêu cầu anh trả nhà, họ ấn định thời
hạn trả nhà và nói nếu không thực hiện sẽ bị cưỡng chế di chuyển tài
sản. Hai bên xảy ra tranh chấp khi anh Hưng nhất quyết không chuyển đi
vì hạn hợp đồng chưa hết.
Trường hợp của anh pháp luật qui định về chấm dứt hợp đồng
thuê nhà trong điều kiện nào, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của
các bên như thế nào, hành vi cưỡng chế tài sản có vi phạm pháp luật
hay không?

12


Tình huống trên là tranh chấp về việc chủ nhà đơn phương chấm
dứt hợp đồng thuê nhà. Dựa vào BLDS đã quy định, ta giải quyết như
sau:
Điều 499 - Bộ luật Dân sự có qui định về trách nhiệm của mỗi bên
khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Đối với trường hợp của anh Hưng,
việc chấm dứt hợp đồng chỉ có thể xảy ra khi:
“ 1.Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn
thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo
cho bên thuê biết về việc đòi nhà;
2.Nhà cho thuê không còn;
3.Bên cho thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;
4.Nhà cho thuê phải phá dỡ do hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ
hoặc do thực hiện qui hoạch xây dựng của nhà nước.”
Bên có lỗi trong việc để hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải
bồi thường thiệt hại. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải
thông báo ngay cho bên kia biết trước một tháng việc chấm dứt hợp
đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Khi

hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ
thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải
tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu
bên kia thanh toán.
Theo quy định, muốn thanh lý hợp đồng khi thời hạn thuê nhà vẫn
còn phải trên cơ sở thỏa thuận của bên thuê nhà và bên cho thuê nhà
không có sự cưỡng ép từ các phía.
13


Không ai có quyền cưỡng chế di chuyển tài sản của anh Hưng một
khi hợp đồng thuê nhà vẫn còn, hợp đồng không bị phán quyết bởi một
quyết định, hoặc một bản án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền can
thiệp làm thay đổi hợp đồng. Nếu bên cho thuê cố tình cưỡng chế tài sản
của anh Hưng ra khỏi nhà thuê, anh có thể trình báo với cơ quan có thẩm
quyền để xử lý.
2.Tình huống thứ hai:
Ngày 1/10/2003, vợ chồng ông Nguyễn Hữu phúc và bà Nguyễn
Thị Đoan trang (chủ nhà) ký một hợp đồng cho ông Bùi Công Giang
(hiện là Tổng giám đốc Công ty Anpha Capital) thuê 3 căn nhà mặt tiền:
số 7 Võ Văn Tần, 180 và 180A Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Hợp đồng thuê có
thời hạn 5 năm, hết hạn và 1/10/2008. Tổng giá thuê ban đầu là 63 triệu
đồng mỗi tháng, tương đương 4.200 USD (cho 3 căn). Chủ nhà đã nhận
50.400 USD tiền cọc.
Trước 6 tháng hết hạn hợp đồng, ông Phúc gửi thông báo đến ông
Giang, cho hay không có nhu cầu cho thuê nữa, đồng thời yêu cầu khách
trả lại nhà để xây dựng lại. Tuy nhiên, ông Giang yêu cầu tái ký hợp
đồng thuê, dựa trên cơ sở điều 2 và điều 6.2 về việc tái tục hợp đồng khi
khách có nhu cầu tiếp tục thuê mặt bằng trong hợp đồng. Ngoài ra, ông
còn đề xuất với chủ nhà cùng hợp tác xây cao ốc kinh doanh trên 3 căn

nhà mình đang thuê. Song, những đề nghị này đều bị gia chủ khước từ.
Cho rằng ông Phúc và bà Trang đã vi phạm chữ tín vì không giữ
đúng cam kết tái tục hợp đồng, ông Giang khởi kiện. Tòa sơ thẩm quận
3 tuyên ông Giang tiếp tục được thuê nhà.
14


Bất bình vì mình bị tước đoạt quyền định đoạt tài sản, vợ chồng
ông phúc kháng án. Tòa phúc thẩm quyết định sửa bản án sơ thẩm, chấp
thuận yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà của gia chủ, đồng thời bác
yêu cầu tái tục hợp đồng thuê nhà của ông Giang. Song, chủ nhà phải
chịu phạt vì vi phạm cam kết tái tục hợp đồng với khách thuê.
Tuy nhiên, dù hợp đồng thuê đã hết, chủ nhà sẵn sàng nộp
phạt nhưng vẫn không thể lấy lại nhà, đòi thì ông Giang nhất quyết
không đi.
Ông Nguyễn Hữu phúc nói: "Hợp đồng thuê đã hết hạn 2 năm.
Kiện tụng kéo dài hàng chục tháng, nay tôi lại phải tiếp tục vụ kiện mới
để đòi nhà thì quá gian nan". Ông Phúc cho hay, vợ chồng ông đã tiến
hành khởi kiện đòi nhà nhưng phía khách thuê lại đề nghị Giám đốc
thẩm.
Lãnh đạo Công ty Anpha nhấn mạnh, việc vợ chồng ông Phúc và
bà Trang cam kết tái tục hợp đồng sau khi hết hạn thuê là giao dịch dân
sự có điều kiện. Bởi lẽ, vào năm 2002 căn nhà này mục nát và chủ nhà
vướng vào một vụ tranh chấp với ông Bạch Tiến Nam. "Lúc đó, tôi đã
thay ông Nam thuê lại căn nhà này, đồng thời thanh toán các khoản nợ
cũng như phí xây mới căn nhà thay cho gia chủ. Nếu ông Phúc và bà
Trang chỉ cho thuê 5 năm thì chắc chắn tôi không dám thuê", ông phân
trần.
Ông Giang cho rằng, trước khi hai bên đi đến ký kết hợp đồng
thuê, chủ nhà đã định sẽ cho thuê lâu dài, ổn định. Chính vì vậy, nếu

không chấp thuận tái tục hợp đồng thuê, chủ nhà phải bồi thường thiệt
15


hại mà Công ty Anpha phải gánh chịu gồm: chi phí xây dựng, sửa chữa
căn nhà này, thiệt hại của doanh nghiệp do thay đổi văn phòng và những
nguy cơ thiệt hại vô hình khác...
Tuy nhiên, điều 6.5 của hợp đồng thuê nhà giữa hai bên ký kết lại
có đoạn ghi chú phản lại yêu cầu của ông Giang. Cụ thể, điều 6.5 này
nêu rõ: "Khi hết hạn hợp đồng thuê, bên B (tức bên thuê) không được
đòi bên A (bên cho thuê) bất cứ khoản tiền bồi thường nào về việc xây
dựng, sửa chữa và cải tạo căn nhà".
Trưởng văn phòng luật sư Gia Linh, ông Nguyễn Sa Linh cho
rằng, trong tình huống của ông Phúc và bà Trang, dù hợp đồng được
tuyên chấm dứt nhưng vẫn không thể đòi nhà, ông bà có thể khiếu nại
bản án phúc thẩm hoặc tiến hành một vụ kiện mới để đòi nhà. Tuy
nhiên, dù bằng cách nào, chủ nhà cần ý thức rằng vụ tranh chấp này
buộc phải mất nhiều thời gian, không thể đòi lại nhà một cách nhanh
chóng.
Qua tranh chấp trên, ta có thể thấy vấn đề nằm ở chỗ hai bên đã kí
một hợp đồng thuê nhà không rõ rang, chưa rõ điều khoản thời hạn trả
nhà và về điều kiện kí tiếp hợp đông nếu bên thuê vẫn muốn tiếp tục
thuê. Khi ký hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê cần chú ý thời hạn thuê
luôn hữu hạn (có thời hạn), có thể kéo dài 5-10 năm nhưng tuyệt đối
không nên là hợp đồng vô thời hạn. Riêng điều khoản tái tục hợp đồng
cần ghi rõ, hợp đồng chỉ được tái tục khi có sự đồng ý của hai bên chứ
không ghi chú chung chung.

16

Ngoài ra trong hợp đồng thuê phải ghi rõ thời gian hoàn trả căn
nhà, nhằm tránh tình huống hợp đồng thuê đã hết hạn nhưng khách
không chịu trả mặt bằng như tình huống trên.
Ngoài những tình huống trên, trên thực tế còn rất nhiều tình
huống khác mà các vụ tranh chấp kéo dài qua các cấp tòa án sơ thẩm,
phúc thẩm và giám đốc thẩm. Cõ những vụ án tuy đã giải quyết xong
nhưng cả hai bên trong hợp đồng đều không thỏa mãn và đều bất lợi.
Chính vì vậy, để hạn chế tình trạng này và bảo vệ quyền lợi của mình,
bất cứ ai khi tham gia quan hệ hợp đồng này đều phải cẩn trọng ngay từ
khâu quan trọng nhất là kí hợp đồng. Một hợp đồng chặt chẽ sẽ đảm bảo
quyền lợi và mang chúng ta đến một quan hệ tốt đẹp cho cả hai bên,
xứng đáng với ý chí tự nguyện của hai bên chủ thể trong hợp đồng thuê
nhà ở.
KẾT LUẬN

Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người,
là nguyện vọng đầu tiên của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát
triển nguồn lực con người. Chỗ ở thích hợp và an toàn cho mỗi công dân
là một biểu hiện của các thành tựu đạt được trong quá trình “ dân giàu,
nước mạnh, xã hội văn minh”. Để cho quan hệ xã hội thuê nhà ở này
phát triển một cách lành mạnh, sự quản lý của nhà nước bằng các quy
phạm pháp luật là vô cùng quan trọng. Và chế định hợp đồng thuê nhà
phát triển, bổ sung qua các giai đoạn là một trong những biện pháp pháp
lý đảm bảo quyền có nhà ở của công dân và là biện pháp pháp lý bảo vệ
quyền lợi của các bên trong quan hệ hợp đồng thuê nhà. Nắm chắc được
17


những quyền và nghĩa vụ của mình, các bên sẽ bảo vệ được lợi ích và

tránh những tranh chấp không đáng có xảy ra.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
3.

Bộ luật dân sự 2005, bổ sung 2009.
Hợp đồng dân sự và tranh chấp thường gặp.
( ThS. LS Lê Kim Giang – NXB Tư pháp ).
Hỏi – đáp về hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản,
hợp đồng thuê nhà ở và phương hướng giải quyết tranh
chấp.
( Thạc sỹ luật học Nguyễn Việt Cường – NXB Chính trị
Quốc gia).

18