QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Với sự bùng nổ dân số thế giới nói chung và dân số Việt Nam nói riêng vào
những năm cuối của thế kỷ XIX và đầu những năm đầu thế kỷ XX và vẫn tiếp tục
gia tăng nhanh đã tạo ra một sức ép rất lớn đên đời sống kinh tế - xã hội, trong đó
nhu cầu về nhà ở là một vấn đề nan giải khó giải quyết của các quốc gia trong đó có
Việt Nam, ở những thành phố lớn nơi tập chung các cơ quan, các tổ chức chính trị xã hội, Các trường đại học, cao đẳng, trung cập chuyên nghiệp, trường phổ thông,
các xí nhiệp… điều tạo nên một áp lực rất cao, nhu cầu lơn về nhà ở. Do vậy nhà
nước và các cơ quan chức năng phải có cơ chế quản lý hợp lý để tạo ra một hành
lang pháp lý thuận lợi cho bên cho thuê và bên thuê nhà để quản lý một cách trặt trẽ.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà, trong pháp luật hiện hành
là một chế định pháp lý quan trọng để điều chỉnh các quan hệ đó. Tìm hiểu vấn đề
này là một vấn đề tài có ý nghĩa quan trong để qua đó biết đươc thực tiễn quy định
của pháp luật về thuê nhà ở, để từ đó có một góc nhìn pháp lý một cách tổng thể về
vấn đề này và đề ra phương hướng để giải quyết vấn đề đó.

B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I – KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐÔNG THUÊ NHÀ

1, Khai niệm.
Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên; theo đó bên cho thuê có
nghĩa vụ chuyển giao tài sản là nhà ở hoặc diện tích nhà ở sử dụng vào việc ở trong
một thời gian nhất định và nhận tiền cho thuê nhà; còn bên thuê nhà hoặc diện tích
nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạn và phươnô thức thỏa thuận hoặc theo
quy định của pháp luật
2, Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở.
- Hợp thồng thuê nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản
1


- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đống song vụ.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù.

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận.
3, Các yếu tố của hợp đông thuê nhà
3.1, Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở
Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở gồm có bên cho thuê nhà ở và bên thuê nhà
ở.
3.2, Các yếu tố của quan hệ hợp đồng thuê nhà ở:
a, Bên cho thuê nhà ở:
Bên cho thuê nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức hoặc nhà nước.
- Đối với cá nhân : là người phải có đầy đủ năng lự hành vi dân sự theo điểm
a, khoản 1, điều 122 BLDS 2005, (đã thành niên). Là chủ tài sản hoặc là người đại
diện theo quy định của pháp luật về dân sự của ngôi nhà hoặc diện tích cho thuê, tự
nguyện.
- Đối với tổ chức : Tổ chức phaỉ có năng lực kinh doanh nhà ở ( theo điều 92
luật nhà ở năm 2005 )
b, Bên thuê nhà ở:
Trong hợp đồng thuê nhà ở, bên thuê nhà ở có thể là cá nhân ( công dân Việt
Nam hoặc người nước ngoài có quốc tịch), có thuể là pháp nhân thuê nhà ở cho
thành viên của pháp nhân dùng để ở.
Công dân là người việt nam định cư ở nước ngoài thì phải thỏa mãn các điều
kiện : Là người về đầu tư lâu dài ở việt nam, người có công đóng góp cho đất nước,
nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về thường xuyên làm việc tại Việt
Nam phục vụ cho sự nghiệp xây dựng đất nước…

2


Tổ chức cá nhân nước ngoài được phép vào việt nam có thời hạn từ ba tháng
liên tục trở lên và người việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê nhà tại việt nam.
Bên thuê nhà là người Việt Nam cũng phải đáp ứng các điều kiện về năng lực
chủ thể, yếu tố tự nguyện khi tham gia vào giao dịch thuê nhà ở cũng như bên cho

thuê.
Ngoài ra cá nhân thuê nhà ở xã hội và nhà ở công vụ phải đáp ứng thêm các
điều kiện riêng áp dụng cho đối tượng này.
C, Đối tượng của hợp đồng thuê nhà:
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà là ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê tính
bằng ( m2 ). Đối tượng của hợp đồng thuê nhà phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở
khi tham gia giao dịch dân sự nói chung.
II - QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ
NHÀ
1, Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê.
1.1, Quyền của bên cho thuê:
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở chính là một trong
những nội dung của hợp đồng được các bên thỏa thận xác lập. Theo quy định tại
điều 494 của BLDS 2005 quyền của bên cho thuê nhà bao gồm 4 quyền sau :
Một là : Nhận đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thận. Một trong những
mục đính chính của bên cho thuê nhà khi cho thuê ngôi nhà hoặc diện tích nhà cuả
minh nhằm thu đực một khoản lợi ích nhất định. Tiền thuê nhà liên quan đến điều
khoản đã được ghi trong hợp đồng thuê nha. Tùy theo từng hợp đồng thuê nhà, tuy
theo hợp đồng thỏa thuận, các bên có thể thỏa thuận trả tiền thuê nhà theo từng
tháng, từng qúy hoặc 1 măn một lần hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê. Bên
thuê có quyền nhận đầy đủ số tiền đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Để bảo vệ
các quyền này của các bên cho thuê nhà, pháp luật đã quy định khi các bên thuê nhà
3


mà không trả tền trong 3 tháng liền tiếp mà không có lý do chính đáng thì bên cho
thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Hai là : Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ( trước đây BLDS 1995
quy định: đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng ) khi bên thuê nhà có một trong
các hành vi như: không trae tiền thuê nhà trong ba tháng liên tiếp trở tên mà không

có lý do chính đáng; sử dụng hà không đúng mục đích cho thuê; có ý làm nhà hư
hỏng nghiêm trọng; sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một
phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê; làm mất
trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường
của những người xung quanh; là ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.
Để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê nhà, tại khoản 1, điều 498 BLDS 2005
quy định: khi bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà
không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng. Quy định như trên là hoàn hợp lý vì mục đích của người cho thuê
nhà là nhận đươc lại một khoản tiền cho thuê nhà để làm sao trong khoản thời gian
tương ứng trong thời gian sủ dụng nhà trọ thu về tất cả những chi phi xây dựng, tiền
thuê, tiền chuyển quyền sử dụng đất,… và có lãi. Nếu bên thuê nhà trong 3 tháng
liên tiếp mà không trả tiền thuê nhà mà không có lý do chính đáng thì sẽ bị coi là vi
phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho thuê nhà,
vì vậy trong trường hợp này pháp luật quy định cho bên thuê nhà, vì vậy trong
trường hợp này pháp luật quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt
hợp đồng.
Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong
trường hợp này trong trường hợp bên thuê nhà sử dụng không đúng mục đích thuê,
hay nói cách khác mục đích thuê nhà của bên thuê trong hợp đồng thuê nhà để ở mà
sử dụng vào mục đích khác như kinh doanh, hoặc làm kho dự chữ hàng hóa,…thì
bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi hai bên không có
4


thỏa thuận. Nếu sử dụng nhà không đúng mục đính thuê mà gây thiệt haị cho bên
cho bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp này, bên thuê phải chứng minh được có thiệt hại thực tế xảy ra và
thiệt hại này do nguyên nhân bên thuê nhà sử dụng không đúng mục đích thuê.
Khi bên thuê nhà cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng, bên cho thuê nhà ó

quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Việc cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng bao
gồm cả việc làm hư hỏng các thiết bị trong nhà như điện, nước,…mà khi làm hỏng
thiết bị sẽ làm giảm giá trị sử dụng nhà. Trong trường hợp này, bên cho thuê nhà
không những có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà còn có quyền
yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên thuê gay ra, nếu có.
Bên thuê nhà sửa chữa, đổi hoặc cho thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang
thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thue thì bên cho thuê có
quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên trong trường hợp bên thuê tự ý
sửa chữa lớn và việc sửa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà, bên cho thuê có
quyền đình chỉ hợp đồng. Còn sủa chữa nhỏ những hư hỏng đó do chính bên thuê
gây ra, thì đó là nghĩa vụ của bên thuê nhà. Trong quá trình thuê, bên thuê nhà phải
tự sửa chữa những hư hỏng nhỏ, sự cố để việc ở được an toàn.
Để đảm bảo cho việc sinh hoạt trong các khu nhà được bình yên, pháp luật
quy định ếu bên thuê nhà làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm
trọng đến sinh hoạt bình thường nhứng người xung quanh thì thì bên cho thuê có
quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, nếu bên cho thuê nhà
muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì bên thuê nhà phải chứng minh được hành vi
của bên thuê gây mất trật tự công cộng nhiều lần việc làm mất trật tự đó làm ảnh
ưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh. Ví dụ
như khi đi thuê nhà chung cư bên thuê phải tuân thủ các quy định của tòa nhà chung
cư như: Không được gây tiếng ồn, các quy định phòng cháy, chữa cháy,…

5


Khi đơn phương chấm đứt hợp đồng, bên cho thuê nhà phải thông báo cho bên
thuê trước một tháng, theo khoản 3 điều 498 BLDS năm 2005, nếu các bên đơn
phương chấm dứt hợp đồng mà không thông báo cho bên thuê trước một tháng mà
gây thiệt haị cho bên thuê, thì bên cho thuê phải chịu trách nhiệm bồi thường. Nếu
bên thuê đã thanh toán tiền trước thì có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán số

tiền còn lại tương ứng với thời gian thuê nhà chưa sử dụng.
Ba là : Cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được sự đồng ý của bên thuê đồng
ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở. Cần phân biệt nghĩa
vụ sửa chữa hư hỏng và quyền cải tạo, nâng cấp nhà của bên cho thuê và chỉ xảy ra
khi bị hư hỏng, sửa chữa theo định kỳ nêu không sẽ dân tới hư hỏng hoặc xuống cấp
của nhà cho thuê. Còn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê có thể xảy ra bất cứ lúc nào mà
bên cho thuê thấy cần phải nâng cấp, cải tạo. Cải tạo nâng cấp là quyền của bên cho
thuê nhà ở. Về nguyên tắc, chủ sở hữu có quyền định đoạt đối với tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình, song quan hệ thuê nhà ở khác quan hệ thuê tài sản thông
thường ở cho khi hợp đồng thuê nhà đang có hiệu lực thì quyền sở hữu của bên cho
thuê có phần bị hạn chế. Vì vậy, dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộc quyền sở hữu của
bên cho thuê nhà ở, nhưng khi bên cho thuê nhà ở cải tạo, nâng cấp nhà ít nhiều
cũng ảh hưởng đến sinh hoạt bình thường của bên cho thuê nhà.

Do đó, khi

được người thuê nhà đồng ý để người cho thuê cải tạo, nâng cấp thì bên cho thuê
cũng không được gây phiền hà cho người đi thuê sử dụng chỗ ở và cũng không được
yêu cầu tăng giá thu với giá trị sử dụng nhà sau khi sửa chũa, cải tạo. Điều này có
nghĩa không cho phép bên cho thuê nhà ở sau khi sưa chữa, cải tạo nhà xong được
quyền tăng giá thuê nhà ở mà không cần phải thỏa thuận với bên thuê nhà.
Bốn là : Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng
không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nha phải báo cho bên
thuê biết trước sáu tháng. Khi hết thời hạn thuê, hợp đồng thuê nhà ở đương nhiên
chấm dứt, keo theo chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, bên
6


cho thuê có quyền lấy lại ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê của mình. Tuy nhiên,
thực tế các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê thì hợp đồng thuê nhà ở có thể

chấm dứt bất kỳ lúc nào nếu bên cho thuê nhà muốn lấy lại nhà nhưng phải báo
trước 6 tháng kể từ thời điểm đòi nhà để bên thuê có một khoảng thời gian hợp lý để
thu xếp chô ở mới. Quy định này của pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
cả hai bên cho thuê và bên thuê nhà.
- Đối với trường hợp thuê nhà công vụ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở công cụ có
các quyền sau đây:
Thứ nhất là : Thu tiền thuê nhà của khách được bố trí thuê nhà ở công vụ.
Nhà ở công vụ là loại nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn
ngân sách của nhà nước nhằm phục vụ một số cán bộ, công chức của nhà nước thuê
trong thời gian đảm nhiệm công tác với mục đính tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất
cho cán bộ công chức yên tâm công tác, công hiến cho nhà nước. Vị vậy, việc đơn vị
vận hành nhà ở công vụ thu tiền của đối tượng thuê nhà ở công vụ nhằm bù đắp
phần nào những chi phí mà nhà nước đã bỏ ra để xây dựng nhà và các chi phi khác
là hoàn toàn hợp lý.
Thứ Hai là : Do quỹ nhà ở của nhà nước có hạn nên, pháp luật quy định cụ thể
những trường hợp thu hồi nhà ở công vụ như: Người thuê nhà hết tiêu chuân được
thuê nhà nhà ở công vụ hoặc chuyển đến địa phương khác công tác; khi người thuê
cầu yêu cầu trả lại nhà công vụ; khi người đang thuê nhà ở công vụ bị chết hoặc khi
người thuê nhà sử dụng nhà ở công vụ sai mục đích hoặc không thực hiên đầy đủ
nghĩa vụ của người thuê nhà công vụ.
1.2, Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà:
Song song với quyền các quyền, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên
thuê nhà, điều 493 – BLDS năm 2005 có quy định các nghĩa vụ đối với bên cho thuê
nhà như sau:
7


Thư nhất là : Bên cho thuê nhà ở có nghĩa vụ phải giao nhà cho bên thuê nhà
đúng hợp đồng. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở đây giống như nghĩa vụ của người
phải bán phải giao tài sản của mình cho bên mua. Trong hợp đồng hai bên có thể

thỏa thuận là người thuê nhà nhận nhà trong hiện trạng hoặc là bên cho thuê phải
thực hiện việc sửa chữa, cải tạo trước khi giao.
Thứ hai lá : Bên cho thuê nhà ó nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê nhà sủ dụng
ổn định trong thời hạn thuê. Nghĩa vụ “ bảo đảm ” này gồm hai khía cạnh: bảo đảm
chống lại mọi sự quấy nhiễu đối vơi nhà cho thuê và bảo đảm các hư hỏng của ngôi
nhà cho thuê.
Bên cho thuê phải bảo đảm cho bên thuê chống lại mọi sự quấy rầy thưc tế
hay pháp lý do chính mình hoặc người thứ ba gây ra. Bên cho thuê không được cả
trở lối ra vào, không được thực hiện các công trình kiến chúc che khuất tầm nhìn
hoặc chắn gió của nơi thuê (quấy rầy thực tế), bên cho thuê cũng không được thực
hiện những hành vi chống lại quyền của bên thuê như ký hợp đồng cho người thứ ba
thuê nhà ( quấy rầy về pháp ly ).
Đối với hành động của người thứ ba, bên cho thuê không phải bảo đảm chống
lại các sự quấy rầy này dù đó là hành động của những người cùng thuê một căn nhà
gây ra: người thuê một căn phòng trong một căn nhà hay người thuê một căn hộ
trong khu chung cư nếu bị người láng giềng quấy rầy thì không thể trách chủ nhà mà
phải tự giải quyết lấy, ngoại trừ hành động của người láng giềng là một sự lạm dụng
quyền thuê, khi đó người bị quấy rầy có thể bảo chủ nhà phải bảo đảm, bới vì trong
sự quấy rầy này có tính chất pháp lý. Bên cho thuê phải bảo đảm chống lại các quấy
rầy pháp lý của người thứ ba, nhưng với điều kiện là bên thuê phải bao cho bên cho
thuê biết được những yêu sách và sự quấy nhiễu của người thứ ba. Bên cho thuê cần
biết để có thể chống lại các yêu sách đó, nếu bên thuê không thông báo thì họ sẽ mất
quyền với bên cho thuê.

8


Thứ ba là : Nhằm bảo đảm sự an toàn tài sản và tính mạng của người thuê
nhà, pháp luật quy định bên cho thuê nhà ở phải coa nghĩa vụ bảo dưỡng, sủa chữa
các hư hỏng của ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê nếu các hư hỏng của ngôi nhà

hoăc diện tích nhà cho thuê nếu các hư hỏng này khiến bên thuê không thể sử dụng
ổn định nhà thuê và tất cả các hư hỏng này phải chưa suất hiện khi ký kết hợp đồng.
Khi nhà có hư hỏng mà bên thuê không bảo dưỡng, sửa chữa mà gây thiệt hại cho
bên thuê thì phải bồi thường.
Ví dụ: Trong vụ sập nhà 5 tầng tại ngõ 49 phố huỳnh thúc kháng, Quận Đống
Đa, Hà Nội ngày 31/3/2011 vừa qua đã anhe hưởng trực tiếp đến ngôi nhà gần đó
của ông Nguyễn Văn A cho chị Trần thị H thuê để ở, cụ thể là một bức tường bị nứt,
mái nhà bị vỡ. Trong trường hợp này ông A phải có nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng
của ngôi nhà đảm bảo cho chị H sử dụng ổn định và an toàn ngôi nhà đi thuê. Còn
chuyện ông chủ ngôi nhà năm tầng bị xập có bồi thường thiệt hại mà họ đã gây ra
cho ngôi nhà của ông A là hỏa thuận giữa hai bên sau này, không liên quan đến trách
nhiệm của ông A phải sửa ngôi nhà của mình đang chochi H thuê.
Nghĩa vụ xửa chữa những hư hỏng này xuất phát tù bản chất hợp đồng thuê
nhà là một hợp đồng liên tiếp, sự thi hành của hợp đồng có thời gian kéo dài, do đó
bên cho thuê phải bảo dưỡng tài sản cho thuê để bên thuê có thể sử dụng tài sản
trong suốt thời gian có hiệu lực của hợp đồng. nghĩa vụ bảo dưỡng gồm nghĩa vụ sửa
chữa có định kỳ hay theo thỏa thuận, cần thiết cho việc sử dụng nơi thuê: một bức
tường bị bục nát hay nươc thấm hay nền nhà bị sụt hay bong gạch… nhưng bên cho
thuê không có nghĩa vụ phải xây dựng lại căn nhà bị tiêu hủy hoàn toàn hay một
phần trường hợp bất khả kháng ( ví dụ như ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê bị
đổ hoặc bị hư hỏng nặng do động đất, bão lũ..); bên cho thuê cũng không phải sửa
chữa những thiệt hại do chinh bên thuê gây ra.
Đối với nhà ở công vụ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ có các nghĩa
vụ riêng. Cụ thể là:
9


Cho thuê nhà đúng đối tượng và điều kiện theo quy định của pháp luật hiện
hành; tập hợp và lưu đầy đủ hồ sơ nhà ở công vụ; phối hợp vơi các cơ quan chức
năng của điệ phương trong việc đảm bảo an ninh trật tự đối với nhà công vụ. Các cơ

quan có chức năng về an ninh trật tự có trách nhiệm phối hợp với theo yêu cầu của
đơn vị quản lý nhà công vụ; thực hiện việc bảo trì ngôi nhà theo đúng quy định; xem
xét, kiến nghị với ủy UBND cấp tỉnh sắp xếp, bố chí cho cán bộ công chức sau khi
trả lại nhà ở mà có khó khăn về chỗ ở được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội trên
phạm vi địa bàn ( theo quy định tại điều 30- nghị định số 71/2010/NĐ-CP ).
Đối với việc cho thuê nhà ở xã hội, thực hiện quản lý vận hành, khai thác quỹ
nhà ở xã hội thuộc sở hữu của các thành phần kinh tế khác do chủ đầu tư quyết định
trên nguyên tác đảm bảo cho thuê nhà ở, xã hội đúng đối tượng và đúng mức giá cho
thuê không được cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định ban hàng trên địa
bàn. Đơn vị khai thác và vận hành được hưởng các chế độ như đối với các đơn vị
hoạt động dich vụ công ích theo hưỡng đẫn của Bộ tài chính.
2, Quyền và nghĩa vụ của bên thuê.
2.1, Quyền của bên thuê:
Để đảm bảo cho hợp đồng thuê nhà ở được thực thi trên thực tế và bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, tương ứng với các quyên và nghĩa vụ của
bên cho thuê nhà, Điều 495 và điều 496 BLDS năm 2005 quy định rất cụ thể về
quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở. Theo quy định tại điều 496 – BLDS năm
2005, bên thuê nhà có 6 quyền cơ bản sau đây:
Một là: Bên thuê nhà có quyền nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận mục đích
của hợp đồng với mục đích là sự thỏa mãn về chỗ ở của bên thuê, vì vậy tương ứng
vơi nghĩa vụ của bên cho thuê nhà là giao nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận của
hợp đồng, còn. Pháp luật ghi nhận quyền được ghi nhận nhà nhà theo đúng thỏa
thuận của bên thuê nhà ở.

10


Hai là: Bên thuê nhà có quyền được đổi nhà đang thuê vơi người thuê khác,
nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản vì nhà ở là tài sản của bên cho thuê, cho
nên họ có quyền tuyệt đối với tài sản đó. Ngoài mục đích nhận được một khoản tiền

từ việc cho thuê nhà, bên cho thuê nhà cũng có quyền cho hoặc không cho bất cứ
người nào cho thuê nhà đó. Đối vói việc đổi nhà của bên đang thuê nhà ở cũng như
vây. Bên thuê không thể tùy tiện sử dụng nhà đó, bât cứ việc đổi nhà trong thời gian
thuê vì lý do họ đã trả tiền cho cả thời gian thuê. Bởi lẽ Việc làm này sẽ ảnh hưởng
rất lớn đến nhà ở của bên cho thuê. Bởi vậy, khi muốn đổi nhà đang thuê vơi bên
thuê khác thì bên thuê nhà phải được sự đồng ý của bên cho thuê nhà. Bên cho thuê
nhà có quyền xem xét khả năng trả tiền thuê nhà và ý thức bảo quản tài sản của bên
thuê nhà mới mà đồng ý hoặc không đồng ý cho bên đang thuê nhà đổi nhà.
Ba là: khi được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, bên thuê nhà có quyền cho
ngưói khác thuê lại nhà. Việc đồng ý bằng văn bản của bên thuê có thể quy định
ngay trong phần quyền củ bên thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà hoặc bằng một văn
bản khác. Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà đang thuê chỉ thực hiện được khi có đủ
hai điều kiện là: thời hạn thuê nhà vẫn còn và được bên cho thuê đồng ý bằng văn
bản. Khi có đủ hai điều kiện này thì bên thuê nhà mới được quyền cho thuê lại. Đây
chính là hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu ( thực chất là sự xác lập một
quan hệ dân sự khác ), nên bên cho thuê lại và bên thuê phải giao kết hợp đồng theo
đúng quy định của pháp luật. Thời hạn hợp đồng phải nằm trong thời hạn mà mà bên
cho thuê đã giao kết với bên cho thuê ban đầu, trử trường hợp bên thuê ban đầu đồng
ý với thời hạn dài hơn. Bên thuê lại cũng có quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở.
Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang thuê cà quyền cải tạo, nâng cấp do bên cho thuê
ban đầu phải chịu trách nhiệm.
Bốn là: Bên thuê nhà được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận vơi
bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà. Thay đổi chủ sở hữu nhà
đang cho thuê có thể sảy ra trong trường hợp chủ sở hữu nhà bán, tặng cho, đổi ngôi
11


nhà hoặc diện tích mà họ đang cho thuê,.. Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ
vẫn có thời hạn, Thì bên thuê nhà vẫn tiếp tục được thuê với giá thỏa thuận với chủ
sở hữu cũ nếu được sự đồng ý của chủ sở hữu cũ nếu được chủ sở hữu mới đồng ý.

Trong trường hợp này, hai bên phải ký lại hợp đồng. thuê nhà ở mới. Nếu hợp đồng
thuê nhà với chủ sở hữu cũ không quy định thời hạn thì chủ sở hữu nhà mới có
quyền lấy lai nhà cho thuê sau sáu tháng, kêt từ ngày thông báo về việc lấy lại nhà
đang cho thuê.
Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận thuê tiếp vơi
bên cho thuê trên cơ sở bình đẳng cùng có lợi chứ không phải trên cơ sở quyền ưu
tiên thuê tiếp. Bên thuê nhà cũng không được quyền ưu tiên mua nhà đang thuê nuế
bên cho thuê bán nhà đó.
Năm là: Bên thuê nhà có quyền ở có quyền yêu cầu bên cho thuê sủa chữa nhà
bị hư hỏng nặng. Đây là một quy định nhằn bảo vệ quyền sử dụng nhà của bên thuê
nhà ở. Nếu bị hư hỏng nặng, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa
nhà bất cứ lúc nào mà không phải chờ đến kỳ sửa chữa, bảo dưỡng nhà theo quy
định kỳ.
Sáu là: Bên thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
thuê nhà và yêu cầu bên cho thuê nhà bồi thường thiệt hại khi bên cho thuê có một
trong các hành vi không sửa chữa nhà khi khi chất lượng nhà bị giảm sút nhiêm
trọng; tăng giá thuê nhà bất hợp lý; quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của
người thứ ba.
Đối với hợp đồng thuê nhà ở công vụ lại có quy định giêng về các quyền của
bên thuê nhà. Bên thuê nhà ở công vụ được sử dụng nhà ở công vụ để ở cho bản thân
và các thành viên trong gia đình . Đối với trường hợp thuộc diện được ưu tiên thuê
nhà ở công vụ nhưng chưa có nhà công vụ để bố trí thuê thì cơ quan, tổ chức đang
trực tiếp quản lý cán bộ có trách nhiệm thuê nhà ở cho họ vơi tiêu chuẩn tương

12


đương nhà ở công vụ mà họ được bố trí và trích từ tiền lương của người thuê nhà để
trả tiền thuê nhà.
Trong trường hợp tiền thuê nhà ở cao giá hơn giá cho thuê mà người thuê nhà

phải trả, thì ngân sách nhà nước chi trả cho phần chênh lệch đó theo diện ngân sách
trung ương chi trả cho cán bộ thuộc diện cơ quan trung ương quản lý, ngân sách địa
phương chi trả cho cán bộ thuộc diện cơ quan địa phướng quản lý. Khi người thuê
nhà đã hết tiêu chuẩn thuộc diện được thuê nhà ở coong vụ phải trả lại nhà mà chưa
có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình hoăc chưa được thuê nhà ở xã hội tại nơi cư
trú sau khi đã trả nhà ở công vụ thì cơ quan, tổ chức nơi có người công tác đó Sẽ
phối hợp với UBND cấp tỉnh nơi người đó cư trú bố trí cho họ được thuê nhà ở xã
hội hoặc hỗ trợ bằng hình thức khác để họ có nhà ở ( theo khoản 6 điều 29 nghị định
số 71/2010/NĐ-CP ).
2. 2, Nghĩa vụ của bên thuê nhà:
Song song với các quyền của bên thuê nhà, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp
phapscuar bên thuê nhà, điều 495 BLDS năm 2005 quy định 5 nghĩa vụ của bên thêu
nhà như sau:
Một là: Bên thuê nhà phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp
đồng. Mục đích của hợp đồng đã được quy định rõ ràng trong hợp đồng là “ để ở ”.
Do vậy, trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, bên thuê nhà phải sử dụng đúng
mục đích đã thỏa thuận. Việc bên thuê thêm một số tiện nghi tại bên thuê như đặt
máy lạnh, máy nước nóng, điện thoại…không được xem là thay đổi mục đích của
bên thuê, Ví dụ như bên thuê nhà sử dungjdduwocj sử dụng ngôi nhà thuê để ở và
kinh doanh, bán hoa quả hoặc coi xe,..cũng như trong hợp đồng thuê, sự thỏa thuận
thay đổi mục đích nơi thuê cũng như nơi lập văn bản, bên thuê nhà không thể nêu
lên một sự chấp thuận mặc nhiên của bên cho thuê theo nguyên tắc: im lìm là sự
đồng ý.

13


Hai là: Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền đủ theo kỳ hạn đã thỏa thuận trong
hợp đồng. Nghĩa vụ này nhằm đáp ứng lợị ích vật chất của bên cho thuê nhà. Tiền
thuê nhà phải đươc trả đúng kỳ hạn, tại địa điểm hai bên tự thỏa thuận. Các bên có

thể thỏa thận tiền thuê trả hàng tháng, hàng quý, hoặc trả mỗi năm một lần. Tiền
thuê nhà cũng có thể trả theo tiền đồng Việt Nam hoăc ngoại tuệ. Bên thuê có thể trả
trực tiếp cho bên cho thê hoặc qua đường bưu điện, chuyển khoản tại ngân hàng,...
Trong trường hợp thuê nhà ở công vụ thì người được thuê nhà ở công vụ có
trách nhiệm trả trả tiền thuê nhà theo đúng nội dung hợp đồng thuê nhà đã được ký
kết và phù hợp với thời điểm được nhà nước thanh toán tiền lương theo quy định.
Trường hợp người thuê nhà không trả tiền thuê nhà trong ba tháng liên tiếp thì thì
đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ có quyền yêu cầu cơ quan đang trực tiếp
quản lý người thuê nhà ở công vụ có quyền khấu trừ tiền lương của người của người
thuê nhà để trả tiền thuê nhà; cơ quan đang quản lý trực tiếp người thuê nhà ở có
trách nhiệm trích từ tiền lương của người thuê nhà ở để trả cho người quản lý vận
hành nhà công vụ. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ ký hợp đồng
thuê nhà với cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở công vụ thì cơ quan
này có trách nhiệm trích từ tiền lương của người thuê nhà ở để trả cho đơn vị quản lý
nhà công vụ ( Điều 27 nghị định số 71/2010/NĐ-CP ). Trong trường hợp tiền thuê
nhà ở cao howngais cho thuê mà người thuê nhà phải trả thì ngân sách nhà nước chi
trả phần chênh lệch đó theo nguyên tắc ngân sách trung ương chi trả cho cán bộ
thuộc sự quản lý của cơ quan trung ương quản lý, ngân sách địa phương chi trả cho
cán bộ dưới sự quản lý của cơ quan địa phương ( theo khoản 5 điều 29 nghị định số
71/2010/NĐ-CP ).
Ba là: Bên thuê nhà có nghĩa vụ giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do
mình gây ra. Khi hợp đồng hết hạn thì, bên thuê nhà phải trả lai nhà trong tình trạng
tốt. Do đó trong suốt thời gain thực hiện hợp đồng, bên thuê phải giữ gìn căn nhà
như chính tài sản của mình và chịu hoàn toàn về các hư hỏng mà minh gây ra tại nơi
14


thuê. Tuy nhiên bên thê nhà chỉ phải chịu trách nhiệm về các sự hư hỏng sảy ra sau
khi ký hợp đồng thuê, hai bên thường kèm theo hợp đồng biên bản về hiện trạng căn
nhà; bên thuê chỉ chịu trách nhiệm về các hư hỏng mà mình gây ra sau đó.

Khi nhà cho thuê bị hư hỏng nhỏ, bên thuê phải chịu trách nhiệm về các hư
hỏng đó ( ví dụ như nền gạch men bị vỡ, vòi nước bị hỏng.. do lôi của bên thuê nhà.
Đối với các hư hỏng lớn thì thuộc trách nhiệm thuộc về bên cho thuê ( ví dụ tường
nhà bị nứt gãy, trần nhà bị rột nước…nhưng bên thuê sẽ phải chịu trách nhiệm nếu
phạm lỗi. Để chưng minh lỗi của bên thuê, tòa án phải xem xét bên thuê có hành
động như đối với tài sản của chính mình không, tứ là lôi của bên thuê là lỗi cố ý.
Bên thuê phải chịu trách nhiệm nếu căn nhà bị hư hại do hỏa hoạn, bởi vì theo quy
định của luật lệ hiện hành thì mọi người phải có bổn phận thực hiện đầy đủ các biện
pháp phòng cháy chữa cháy; nghĩa vụ này thuộc bên thuê, nếu họ không làm khiến
cho nơi thuê bị cháy thì họ phải chịu trách nhiệm, ngoại trừ đám cháy từ nhà bên lân
cận lan sang hoặc do lỗi của người khác.
Trong trường hợp bên thê nhà đã xây đựng hoặc cải tạo thêm ngôi nhà hoặc
diện tích nhà thuê thì khi hợp đồng hết hạn các phần xây dựng mới này thuộc quyền
sở hữu của chủ nhà.
Trong trường hợp có nhiều người thuê cùng đứng tên thuê trong hợp đồng thì
họ phải liên đới chịu trách nhiêm trong việc thi hành các nghĩa vụ của bên thuê nhà
như đã phân tích ở trên. Như vậy, mỗi người phải thi hành đầy đủ nghĩa vụ của bên
thuê và bên cho thuê có quyền buộc bất cứ người nào trong số các người thuê phải
thi hành toàn bộ nghĩa vụ, nhất là trả tiền thuê nhà. Vấn đề này không khó khăn nếu
những người thuê thuộc cùng một gia đình, mỗi người đều phải có bổn phận gìn giữ
nơi thuê và họ dễ bảo nhau tôn trọng các nghĩa vụ. Nhưng nếu bất động sản cho thuê
là một căn nhà lớn chia ra nhiều phòng cho từng người khác nhau bằng một hợp
đồng thuê duy nhất thì vấn đề trở nên phức tạp: các người thuê phải chịu trách nhiệm
liên đới về hành động của nhau mặc dù họ có thể không biết nhau hoặc không kiểm
15


soát được nhau. Tình trạng này có thể gây bất công nếu buộc một người thuê tự
mình phải gánh chịu nghĩa vụ của các bên thuê khác, hoặc các thiệt hại do người
thuê gây ra cho bất động sản.

Bốn là: Bên thuê nhà có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng. Quy
tắc sinh hoạt công cộng là các quy tắc hành chính nhằm bảo vệ trật tự vệ sinh công
cộng, nêu bên thuê nhà vi phạm quy định này sẽ bị xử lý hành chính. Nghĩa vụ ở đây
là nghĩa vụ của mọi công dân trong cuộc sống cộng đồng chứ không phải là nghĩa vụ
dân sự xuất phát từ hợp đồng thuê nhà.
Năm là: Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả nhà cho bên cho thuê đúng thỏa thuận,
đúng thời hạn của hợp đồng thuê nhà, trử trường hợp bên thuê nhà mắc lỗi đẫn đến
bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đông trước thời han.
III – THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
1, Thực trạng.
Như chúng ta đã biết các trach chấp thường phát sinh trong quan hệ thuê nhà
ở là vì chưa có sự rõ ràng, minh bách trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của
các chủ thể khi tham gia vào quan hệ hợp đồng thuê nhà ở, hoặc giải quyết chưa thỏa
đáng của các cơ quan chức năng dẫn đến tình trạng xảy ra các tranh chấp dân sự
trong hợp đồng thuê nhà ở nên đã ảnh hưởng đến quyền và nhĩa vụ của các chủ thể
khi tham gia giao dịch.
Theo báo cáo tổng kết của công tác xét xử các vụ an dân sự của tòa án nhân
dân tối cao cho thấy, trong nghững năm gần đây, tranh cấp về hợp đồng thuê nhà
không ngừng tăng cao. Năm 2005 tòa án nhân dân tối cao đã thụ lý 426 vụ việc và
đã giải quyết về tranh chấp hợp đồng thuê nhà là 278 vụ việc, sau 4 năm (năm 2009)
con số đã lên 688 vụ ( trong đó giải quyết được 406 vụ ). Nguyên nhân chủ yếu là do
các hợp đồng thuê nhà giữa các bên không được công chứng hoặc chứng thực và
16


đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, một số trường hợp các bên ( bên cho
thuê và bên thuê nhà ) chỉ thỏa thuận bằng miệng hoặc viết giấy tay, sau đó bị thất
lạc do vậy rất khó khăn trong việc đánh giá chứng cứ, không bảo vệ được quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng thuê nhà ở,

1.1, Vướng mắc về hình thức của hợp đồng nhà ở:
Như chúng ta đã biết hợp đồng thuê nhà ở để đảm bảo đúng về hình thức của
hợp đồng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực, và
phải lập tành văn bản, theo quy định thì hợp đồng thuê nhà muốn chứng thực chủ tài
sản phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và diện tích đất ở nên nhiêu
hợp đồng không đươc xác định tư cách pháp lý trên do họ chưa có hoặc không có
giấy tờ theo quy định nên muốn đi công chứng chứng, thưc cũng không được. Tình
trạng này khá phổ biến hiện nay. Do vậy đẫn đến khi tranh chấp ảnh hưởng đến
quyền và nghĩa vụ của hai bên chủ thể khi tham gia giao dịch.
1.2, Vướng mắc về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở:
Một vướng mắc nữa của pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà là thẩm quyền
công chứng chứng thực hợp đồng liên quan đến hợp đồng thuê tài sản gắn liền với
đất nhà ở thuộc về cơ quan là phòng công chứng là phòng công chứng UBND xã.
UBND câp huyện không có chứng thưc hợp đồng trên do vậy đã gây kho khăn
vương mắc, Thực tiễn cho thấy các vướng mắc là chưa có sự thống nhất tẩm quyền
chứng thực hợp đồng nhà ở trong các văn bản hướng dẫn, hệ quả là yêu cầu của
người dân không được giải quyết trong khi đó họ cần mooth hành lang pháp lý cho
việc đảm bảo các giao dịch về tài sản, văn bản pháp lý hiện tại cũng không giải
quyết được vấn đề này.
1.3, Vướng mắc trong tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà ở được xác lập trước
ngày 01/7/1991 có yếu tố nước ngoài:

17


Trong các trường hợp tranh chấp dân sự về nhà ở có yếu tố nước ngoài xác lập
trước ngày 01/7/1991, thì tài liệu chứng minh chủ thể tham gai giao dịch là đối tượn
được nghị quyết 1037/2006/NQ- UBTVQH11 diều chỉnh, để tòa án có căn cứ chấp
nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu của đương sự trong các nội dung giao dich đòi
nhà cho thuê.. là rất cần thiết, nên việc đánh giá chứng cứ để xác định tư cách tham

gia tố tụng các đương sụ trong vụ án là hết sức quan trọng, thế nên hiện nay việc
đánh giá các chứng cứ trên của các thẩm phán còn hết sức chủ quan, chưa được quy
định cụ thể trong pháp luật nhà ở để làm căn cứ để giải quyết tranh chấp theo nghị
quyết 1037. Trong đó vấn đề xác minh đương sự tham gia tố tụng có thuộc đối
tượng được pháp luật nhà ở cho phép sở hữu hay không, cũng góp phần thúc đẩy
việc giải quyết vụ án đúng theo quy định của pháp luật, một lý do nữa sinh ra khiếu
kiện kéo dài, phức tạp là bản thân người cho thuê nhà không năm vững quy định của
pháp luật, người thuê nhà cố ý chơi ỳ không chịu trả nhà.
1.4, Vướng mắc trong tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở được xác lập trước
ngày 01/7/1991 và thời hạn thuê nhà không xác định trong hợp đồng:
Trong nhiều trường hợp do không xác đinh được thời gian xác lập hợp đồng
trước hoặc sau ngày 01/7/1999 nên gây ra tình trạng khiếu kiện gia tăng, do vậy việc
xác định được vấn đề nay sẽ có ý nghĩa rất quan trong trong thưc tiễn xét xử.
2, Phương Hướng hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của hai bên chủ
thể trong quan hệ thuê nhà ở.
2.1, Về hình thức của hợp đồng thuê nhà:
Nhằm đảm bảo quản lý nhà nước về việc thuê nhà, cũng như tránh thủ tục
hành chính không không cần thiết. Bộ luật dân sự nên sửa đổi hình thức hợp đồng
cho thuê nhà, chỉ cần bằng văn bản và nếu hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên phải
đăng ký với cơ quan thuế là đủ, quy định như thể là để đảm bảo về quản lý nhà nước
trong hoạt động cho thuê nhà và tránh thất thu thuế.

18


2.2, Về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở:
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong các giao dịch dân sự loại
hợp đồng liên quan đến đối tượng là là nhà ở ngày càng được mở rộng đa dạng, thi
việc quy định thẩm quyền của các cơ quan có thẩm quyền cong chứng , chứng thưc
cấn được phân định rõ ràng và thống nhất hơn tạo thành hành lang pháp lý an toàn

trong các giao dịc của người dân.
2.3, Về hợp đồng cho thuê nhà được xá lập trước ngày 01/1/1991 có yếu
tố nước ngoài:
Như đã phân tích ở trên để bổ xung cho điều 1 nghị quyết số 1037/2006/NQ UBTVQH111 về giao dịch dân sự về nhà ở được xâc lập trước ngày 1/7/1991 có
người việt nam định cư ở nước ngoài tham gia như sau:
Công dân là người việt nam định cư ở nước ngoài thì phải thỏa mãn các điều
kiện : là người về đầu tư lâu dài ở việt nam, người có công đóng góp cho đất nước,
nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về thường xuyên làm việc tại Việt
Nam phục vụ cho sự nghiệp xây dựng đất nước...Việt Nam định cư ở nước ngoài đã
về việt nam cư trú với thời hạn được phép từ sàu tháng trở lên.

C – KẾT THÚC VẤN ĐỀ
Qua bài tiểu luận trên cho ta thấy được những quy định của pháp luật hiện
hành về hợp đồng thuê nhà ở, trong đó quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể
trong quan hệ hợp đồng dân sự thuê nhà ở, cũng trên những quy định đó ta thấy
đươc nhưng vấn đề đã làm được và những vẫn đề còn tồn tại qua đó cần hoàn thiện
các cơ chế quản lý trong việc thuê nhà ở để từ đó bảo vệ được quyền và lợi ích hợp
pháp của các chủ thể tham gia trong quan hệ hợp đồng thuê nhà ở để, tạo điều kiện
cho nhân dân có nơi ở thuận lợi để sinh sống, học tập, công tác, lao động… như ông
cha ta đã từng nói “ An cư mới lập nghiệp ”.

19