Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Vay tài sản là hoạt động khá phổ biến trong đời sống xã hội hiện nay. Mục
đích của vay tài sản vì nhiều lí do khác nhau nhưng nhìn chung quan hệ này hầu
như luôn kèm theo một biện pháp bảo đảm. Trong thực tế, các biện pháp bảo đảm
này thường được bảo đảm bằng tài sản mà thông thường thì đó là bất động sản. Lí
do của việc sử dụng bất động sản làm biện pháp bảo đảm vì nó có giá trị lớn và
giá trị này có thể tăng lên tùy theo thị trường do vậy mà đây là loại tài sản tạo
được lòng tin khá cao đối với bên cho vay về việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên
đi vay. Chính vì vậy cũng xuất hiện nhiều tranh chấp dân sự liên quan đến việc sử
dụng bất động sản làm biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.
Những tranh chấp đó có thể phát sinh từ cả hai bên chủ thể trong quan hệ này.
Những tranh chấp này thường rất khó giải quyết do đó đặt ra vấn đề nghiên cứu
tìm hiểu cách giải quyết của Tòa án về vấn đề này cũng như hoàn thiện hệ thống
pháp luật.

B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I. Cơ sở lý luận:
1. Khái niệm nghĩa vụ dân sự:
Điều 280 của Bộ luật Dân sự quy định: “ Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo
đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật,
chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc khác hoặc
không thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác
(sau đây gọi chung là bên có quyền)”.
Định nghĩa này đã nhắc tới các bên trong quan hệ nghĩa vụ và liệt kê các
“đối tượng” của nghĩa vụ. Nghĩa vụ dân sự là một quan hệ tài sản, được hiểu là
quan hệ giữa chủ thể này với chủ thể khác có liên quan đến tài sản. Nó là một
quan hệ pháp luật dân sự có đầy đủ các yếu tố về khách thể, chủ thể và nội dung.
Trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, chủ thể mang quyền và mang nghĩa vụ luôn được


xác định rõ. Với hành vi thực hiện nghĩa vụ của mỗi chủ thể sẽ luôn mang đến lợi

ích cho chủ thể khác. Và quyền của chủ thể này chỉ được thoả mãn thông qua việc
thực hiện nghĩa vụ của chủ thể bên kia.
2. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự:
Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp dự phòng
do các bên chủ thể thoả thuận để đảm bảo lợi ích của bên có quyền bằng cách cho
phép bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để
khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm. Chúng được
coi là hợp đồng phụ với mục đích để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trong một
hợp đồng xác định.
Hiện nay có 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định
tại Bộ luật dân sự 2005 bao gồm: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, bảo lãnh, ký cược, ký
quỹ, tín chấp. Tài sản mà bên có quyền được xử lý thuộc sở hữu của bên có nghĩa
vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm bao gồm
rất nhiều loại, trong đó hết sức phổ biến là bất động sản.
Theo khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự 2005:
"1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định."
Thực tiễn cho thấy, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là
giao dịch chủ yếu trong số các giao dịch mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất thực hiện ở nước ta trong thời gian qua. Ngoài ra, theo khảo sát
của IFC thì bất động sản là tài sản chủ yếu mà các ngân hàng Việt Nam lựa chọn
để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ vay (hiện chiếm khoảng 80%).


3. Hợp đồng vay tài sản.
Nghĩa vụ vay tài sản phát sinh khi có hợp đồng vay tài sản. Trong cuộc sống

hàng ngày, nhằm giải quyết những khó khăn tạm thời về kinh tế, đặc biệt đối với
những gia đình túng thiếu cần vốn để sản xuất, kinh doanh, phải vay mượn tiền
vàng của người khác thì hợp đồng vay tài sản là phương tiện pháp lí để thỏa mãn
các nhu cầu đó. Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giưa các bên, theo đó, bên
cho vay giao cho bên vay một số tiền hoặc tài sản để làm sở hữu. Hết hạn của hợp
đồng, bên vay có nghĩa vụ trả cho bên kia số tiền hoặc hiện vật tương đương với
tiền hoặc vật đã vay đồng thời trả thêm một số lợi ích vật chất nếu các bên có thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định. Thông thường, đối tượng của hợp đồng vay tài
sản là một khoản tiền. Tuy nhiên trong thực tế, đối tượng của hợp đồng cho vay
có thể là vàng, kim khí, đá quý hoặc một số lượng tài sản khác. Hợp đồng vay tài
sản có thể có hoặc không có kì hạn, hình thức của hợp đồng có thể bằng miệng
hoặc bằng văn bản. Hợp đồng vay tài sản là quan hệ tương đối phổ biến trong
cuộc sống hàng ngày. Trên thực tế, bất động sản thường được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản. Chính vì vậy đã xảy ra không ít các vụ việc có
tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

II. Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản:
1. Vụ việc thứ nhất:
1.1 Nội dung sự việc:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc Lý, sinh năm 1955
Trú tại: Tổ 11, phường Trung Tâm, thị xã nghĩa Lộ, Tỉnh Yên Bái.
Đại diện theo ủy quyền là ông Hoàng Minh Quang, sinh năm 1966 .
Bị đơn: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng thương mại Hà Nội (gọi tắt là công ty
Hà Nội


Địa chỉ trụ sở chính: số 201B, nhà E2, phố Thái Thịnh, phường Trung Liệt, quận
Đống Đa, Hà Nội.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Hoàng Anh – Giám đốc.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thanh Lịch, sinh năm 1952
Địa chỉ: số 60B, ngõ Quan Thổ 1, phố Tôn Đức Thắng, phường Hàng Bột, quận
Đống Đa, Thành phố Hà Nội.
Nội dung vụ việc:
Ngày 01/07/2004, giữa Ông Nguyễn Ngọc Lý và Công ty Hà Nội (do ông
Nguyễn Thanh Lịch làm đại diện) có ký hợp đồng huy động vốn số 01/HĐ 2004
với nội dung là: ông Lý cho công ty vay số tiền 140 triệu đồng lãi suất 1,15%
tháng tại thời điểm vay vốn, thời hạn vay tính từ ngày 01/07/2004.
. Đến ngày 29/10 /2006 công ty có giấy xác nhận nợ và cam kết trả nợ số
02/5, trong đó có nội dung tổng số tiền công ty xác nhận phần nợ của ông Lý tính
đến ngày 28/10/2006 là: 165.540.183 đồng. Công ty cam kết trả nợ cho ông Lý
như sau: Đến ngày 29/11/2006 công ty cam kết sẽ hóa giá tài sản cố định là nhà
sàn tại phường Thanh Trường (tỉnh Điện Biên) để lấy tiền thanh toán nợ.
Sau một thời gian không trả nợ được, ngày 8/12/2006 ông Nguyễn Hoàng
Anh – Giám đốc công ty ủy quyền cho ông Lý (theo giấy ủy quyền số 01 ngày
08/12/2006) thế chấp nhà số 208 Ngô Quyền, tổ 35, Kim Tân, thành phố Lào Cai
kèm theo 95,04m2 đất ở và giấy tờ là sổ đỏ số G587960. Mục đích là để cho ông
Lý vay ngân hàng số tiền tương ứng với số tiền nợ là: 165.540.183 đồng. Tiền lãi
đến ngày 12/12/2006 là 4.283.352 đồng. Như vậy, tổng cộng nợ là 169.832.535
đồng, hạn trả nợ cuối cùng là ngày 12/6/2007, lãi suất vay theo lãi suất quá hạn
của ngân hàng là 1,725%/tháng.
Việc công ty giao cho ông Lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
G587960 để ủy quyền cho ông Lý được thế chấp căn nhà số 208 Ngô Quyền, tổ
35, Kim Tân, Thành Phố Lào Cai là để trừ nợ.


Tuy nhiên, Giấy chứng nhận trên lại đứng tên bà Nguyễn Thị Sáu (bà Sáu
bán cho ông Chài, ông Chài bán cho Công ty Hà Nội). Do tài sản chưa đủ điều
kiện thế chấp nên ông Lý đã gặp bà Sáu, ông Chài để làm lại giấy tờ mua bán nhà
đất, tiến hành thủ tục sang tên trước bạ căn nhà trên cho ông Lý. Sau đó ông Lý sẽ

đi thế chấp căn nhà trên để vay số tiền tương ứng mà công ty nợ ông Lý, trừ vào
số nợ đó theo đúng như giấy ủy quyền ngày 08/12/2006.
Vì đến nay thì công ty vẫn chưa trả cho ông Lý cả tiền lãi lẫn tiền gốc nên
nay ông làm đơn yêu cầu công ty Hà Nội phải thanh toán cho ông số tiền
169.832.535 đồng và trả lãi vay đến hết ngày 12/4/2008 là 50.671.600 đồng và
tiền lãi quá hạn từ ngày 12/4/2008 đến ngày Toà xét xử.
1.2 Hướng giải quyết của Tòa án
Tại bản án số 20/2009/DS-ST ngày 9/11/2009 Tòa án nhân dân quận Đống
Đa đã quyết định:
- Chấp nhận một phần yêu cầu đòi nợ của Ông Nguyễn Ngọc Lý đối với
công ty Hà nội do ông Nguyễn Hoàng Anh là Giám đốc đại diện theo pháp luật.
- Buộc công ty Hà Nội trả cho Ông Nguyễn Ngọc Lý số tiền là: 93.528.485
đồng. Trong đó số tiền gốc là: 88.461.687 đồng số tiền lãi là: 5.066.798 đồng.
- Buộc ông Ông Nguyễn Ngọc Lý phải trả cho Công ty Hà Nội giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số G587960 đứng tên bà Nguyễn Thị Sáu do UBND tỉnh
Lào Cai cấp ngày 13/11/1996.
Không đồng ý với bản án này, ông Hoàng Minh Quang làm đơn kháng cáo
toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm với nội dung: Số tiền gốc Tòa án tính không
đúng, tiền lãi tính không thỏa đáng, việc Tòa sơ thẩm buộc ông Lý phải trả cho
công ty giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không nằm trong vụ án.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên
tòa, Hội đồng xét xử nhận định:


- Thứ nhất: Về số nợ gốc của công ty Hà Nội nợ ông Lý là 140.000.000
đồng. Nhưng công ty đã trả nợ cho ông Lý 4 lần. Số tiền công ty đã trả cho ông Lý
sẽ được trừ vào số nợ gốc của công ty đối với ông Lý theo thời gian trả nợ tại giấy
bảng kê và các giấy biên nhận tiền. Do vậy số nợ gốc của công ty sau khi đã được
trừ đi số tiền đã trả còn lại là 88.461.687 đồng là đúng.
- Thứ hai: xét việc Tòa án cấp sơ thẩm tính lãi của hợp đồng vay vốn ngày

1/7/2004 giữa công ty Hà nội với ông Lý thấy: Căn cứ vào khoản 2 Điều 474 Bộ
luật dân sự Tòa án cấp sơ thẩm đã tính cụ thể từng khoản lãi trong hạn của hợp
đồng và những khoản lãi theo từng thời điểm công ty cổ phần đầu tư xây dựng
thương mại Hà nội trả cho ông Lý một phần nợ gốc và cho đến thời điểm xảy ra
tranh chấp, tổng số các khoản lãi là 28.617.360 đồng (trong đó 23.550.562 đồng
đã được cộng vào tiền gốc, số tiền 5.066.798 đồng chỉ là những khoản lãi tính từ
ngày 23/10/2006 đến ngày 12/06/2007 là thời điểm xảy ra tranh chấp giữa các bên
chưa cộng vào tiền gốc) không phải chỉ có 5.066.798 đồng như đơn kháng cáo của
bị đơn. Vậy Tòa án cấp sơ thẩm tính lại như trên là hoàn toàn đúng với quy định
của pháp luật.
- Thứ ba: xét việc Ông Hoàng Minh Quang là đại diện theo ủy quyền của
nguyên đơn cho rằng Tòa sơ thẩm buộc ông Lý phải trả cho công ty giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là không nằm trong vụ án, thấy: Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất số G58796 ngày 13/11/1996 của UBND tỉnh Lào Cai là tài sản của
công ty Hà Nội. Xuất phát từ hợp đồng vay nợ giữa công ty với ông Lý nên mới
có việc công ty giao giấy chứng nhận cho ông Lý theo thỏa thuận. Thực tế ông Lý
đã nhận giấy chứng nhận trên của công ty. Nay do thỏa thuận của hai bên không
đạt được. Hợp đồng vay tài sản giữa ông Lý và công ty đã được Tòa án giải quyết
nên trong quyết định của bản án buộc ông Lý phải trả lại cho công ty giấy chứng
nhận là đúng. Không vượt quá yêu cầu kiện của vụ án như ông Quang đã trình
bày.


Từ những nhận định trên thấy yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn không có
cơ sở để chấp nhận, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 20/2009/DS-ST ngày
9/11/2009 của Tòa án nhân dân quận Đống Đa.
1.3. Nhận xét của nhóm:
Theo quan điểm của nhóm, việc Tòa án phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ
thẩm số 20/2009/DS-ST ngày 9/11/2009 của Tòa án nhân dân Quận Đống Đa là
hợp tình, hợp lý, đúng pháp luật tuy nhiên vẫn còn có điểm trong lập luận của toà

chưa chính xác.
Về việc tính số tiền nợ mà công ty Hà Nội còn thiếu nợ ông Lý thì nhóm
hoàn toàn đồng ý với cách tính của Toà tuy nhiên không đồng ý với cơ sở pháp lý
ghi trong hồ sơ Toà án. Bởi vì khoản 2 Điều 474 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
"Trong trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá
của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý".
Nội dung này không hề liên quan gì tới vụ việc bởi tài sản công ty vay ông Lý là
tiền chứ không phải vật. Như vậy, cơ sở pháp lý cho cách tính của toà phải là
khoản 5 Điều 474:"Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả
hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi theo nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo
lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại
thời điểm trả nợ".
Bản chất vụ việc ở đây xoay quanh một hợp đồng chính là hợp đồng vay
140.000.000 đồng giữa ông Lý và công ty Hà Nội. Lúc đầu công ty cam kết trả nợ
cho ông Lý là: Đến ngày 29/11/2006 công ty cam kết sẽ hóa giá tài sản cố định là
nhà sàn tại phường Thanh Trường (tỉnh Điện Biên) để lấy tiền thanh toán nợ. Như
vậy, ngay từ ban đầu một biện pháp bảo đảm đã được đề ra là biện pháp thế chấp.
Tuy nhiên đến ngày 08/12/2006, khi không trả được nợ, công ty đã uỷ quyền cho
ông Lý sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản khác để thế chấp vay
ngân hàng. Điều này được hai bên thoả thuận coi là một biện pháp trừ nợ. Giấy


chứng nhận quyền sử dụng đất ở đây vẫn thuộc sở hữu của công ty Hà Nội và chỉ
được sử dụng như một biện pháp trung gian, tạo ra khoản vay để thanh toán bớt số
nợ cho ông Lý mà thôi. Vì vậy, quyết định của Toà yêu cầu ông Lý phải trả lại
giấy chứng nhận cho công ty đồng thời công ty phải thanh toán hết số tiền nợ cho
ông Lý là hoàn toàn chính xác.

2. Vụ việc thứ hai:
2.1 Nội dung vụ việc:

Nguyên đơn: anh Vũ Xuân Kì sinh năm 1955 trú tại số 02C phố Lê Quí
Đôn, phường Quang Trung, thành phố Sơn Tây, Hà Nội.
Bị đơn: 1.Anh Đỗ Trần Lí sinh năm 1951
2.Chị Vũ thị Oanh (vợ anh Lí)
trú tại số 7/6, phố Quang Trung, Sơn Tây, Hà Nội.
Các bị đơn đều ủy quyền cho chị Nguyễn Thị kim Oanh tham gia tố tụng
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Anh Nguyễn Quốc Ngạn, sinh năm
1969, trú tại số 12B phố Phùng Khắc Khoan, phường Quang Trung, Sơn Tây, Hà
Nội.
Nội dung vụ việc:
Anh Kì và vợ chồng chị Oanh, anh Lí đều kinh doanh vàng bạc ở Sơn Tây.
Cuối năm 1997, vợ chồng chị Oanh và anh Lí mua ngôi nhà 2 tầng tại số 27 phố
Phùng Khắc Khoan có diện tích 29m2 tại thửa đất số 302 tờ bản đồ số 7(gọi tắt là
nhà số 27). Do cần vốn kinh doanh, chị Oanh và anh Lí đã thế chấp giấy tờ nhà
đất số 27 tại ngân hàng Nông Nghiêp và Phát Triển Nông Thôn - chi nhánh Sơn
Tây để vay số tiền 100 triệu đồng, thời hạn vay là 6 tháng từ ngày 25/9/1998.
Ngày 10/12/1997 chị Oanh và anh Lí có vay anh Kì số tiền 285.000.000
đồng, lãi suất 1,5%/tháng và 15.000.000 đồng giá trị vật liệu xây dựng để sửa nhà.
Khi vay nợ vợ chồng anh Lí chị Oanh có cam kết nếu không trả được nợ cho anh
Kì thì nhà đất số 27 thuộc quyền sở hữu của anh Kì.


Do làm ăn thua lỗ, nhiều người đòi nợ nên ngày 10/1/1999 chị Oanh đã đi
khỏi địa phương và có thư gửi về cho anh Kì thể hiện nguyện vọng bán nhà, đất
số 27 cho anh Kì.
Ngày 14/1/1999 anh Lí đến nhà anh Kì thỏa thuận về việc chuyển nhượng
nhà đất số 27 và có nói chị Oanh gọi điện về ủy quyền cho anh Lí bán nhà để trả
nợ. Hai bên thỏa thuận giá bán sau khi đã trừ nợ là 100.800.000đ. Anh Kì đã giao
tiền cho anh Lí trả nợ ngân hàng và anh Lí lấy toàn bộ giấy tờ nhà đất giao cho
anh Kì.

Ngày 14/4/1999 chị Oanh trở về địa phương biết anh Lí chuyển nhượng nhà
đất số 27 cho anh Kì và không đồng ý chuyển khỏi nhà.
Dựa trên sự việc trên, anh Kì yêu cầu tòa án buộc chị Oanh và anh Lí phải
tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 27.
2.2. Hướng giải quyết của Tòa án
Tại bản án số 17/DSST ngày 29/8/2008 tòa án nhân dân thị xã Sơn Tây đã
quyết định hủy hợp đồng chuyển nhượng số nhà đất số 27 giữa anh Kì và anh Lí
do vô hiệu. Anh Kì trả lại nhà đất số 27 cho vợ chồng anh Lí chị Oanh. Anh Lí
chị Oanh trả lại tiền chuyển nhượng nhà đất và bồi thường thiệt hại tổng cộng là
1.220.160.000 đồng
Không đồng ý với bản án trên, anh Kì đã kháng cáo. Tại bản án phúc thẩm
số 07/2009/DSPT ngày 24/1/2009 tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết
định: sửa bản án dân sự số 17/DSST của tòa án thị xã Sơn Tây cụ thể là hủy hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Kì và anh Lí. Anh Kì phải trả
lại cho vợ chồng anh Lí chị Oanh nhà số 27. Anh Lí chị Oanh phải trả lại tiền
chuyển nhượng nhà đất là 100.800.000 đồng. Anh Lí còn phải bồi thường cho anh
Kì số tiền là 276.450.000 đồng.
Chánh án tòa án nhân dân tối cao kháng nghị giám đốc thẩm.Tại quyết định
giám đốc thẩm số 354/DS-GDT ngày 14/12/2007 đã quyết định: hủy bản án dân


sự phúc thẩm và bản án dân sự sơ thẩm đã xử trước đó về việc giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa nguyên đơn và bị đơn,người có
quyền lợi và nghĩa vụ liên quan theo hướng tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và sở hữu nhà là vô hiệu và xác định vợ chồng anh Lí và chị
Oanh phải chịu 100% lỗi khi giải quyết hậu quả.
Tại bản án số 04/2010/DSST ngày 29/4/2010 tòa án nhân dân thành phố Hà
Nội đã quyết định: Áp dụng Điều 131,139,146 của Bộ luật dân sự năm 2005;
Nghị quyết số 01/2003; Nghị định số 70/1997/CP của chính phủ về án phí xử.
Toà tuyên bố 2 hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 27 và hợp đồng theo mẫu

giữa anh Lí và anh Kì là vô hiệu. Tuyên bố giấy bán nhà đất giữa vợ chồng anh Lí
chị Oanh là không có thật. Buộc anh Kì phải trả lại cho vợ chồng anh Lí và chị
Oanh ngôi nhà số 27.Anh Lí chị Oanh phải trả chung cho anh Kì khoản tiền
100.800.000 đồng. Khoản tiền bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu là
1.259.280.000 đồng. Tổng cộng hai khoản là 1.360.080.000 đồng.
Việc giao tiền và giao nhà cùng các giấy tờ khác có liên quan đến ngôi nhà và
đất đươc tiến hành cùng một lúc.
Về án phí anh Lí và chị Oanh phải chịu 10.000.000 đồng án phí dân sự sơ
thẩm. Anh Kì phải chịu 6.596.800 đồng án phí.
2.3 Nhận xét của nhóm:
Sau nhiều lần xử thì cuối cùng tòa án cũng đưa ra quyết định đúng là tuyên
bố hợp đồng giữa anh Kì và anh Lí là vô hiệu. Bởi lẽ ngôi nhà số 27 là tài sản
chung của vợ chồng anh Lí chị Oanh, nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng nhà
đất giữa anh Kì và anh Lí lại không có sự đồng ý của chị Oanh và không có chứng
thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chị Oanh gọi điện về uỷ quyền
cho anh Lí nếu có thực thì cũng không được chấp nhận. Lí do là vì đối với các
giao dịch liên quan tới tài sản chung có giá trị như đất đai, nhà ở,... thì cần có chữ
kí của cả hai bên vợ chồng. Nếu không thì phải có uỷ quyền bằng văn bản.


Về việc xác định lỗi của các bên trong hợp đồng tòa án cũng đã đưa ra quyết
định cuối cùng hoàn toàn chính xác. Không thể bắt vợ chồng anh Lí chị Oanh
chịu 100% lỗi được bởi hai bên đều có lỗi. Giấy vay nợ ngày 10/12/1997 thể hiện
việc vợ chồng anh Lí chị Oanh cam kết nếu không trả được nợ thì ngôi nhà số 27
sẽ thuộc quyền sở hữu của anh Kì. Mặt khác khi đi khỏi địa phương chị Oanh có
viết thư về cho anh Kì thể hiện việc tiếp tục thực hiện chuyển nhượng ngôi nhà số
27 cho anh Kì. Tại biên bản làm việc với đội thi hành án dân sự chị Oanh anh Lí
đều không kê khai tài sản của vợ chồng là ngôi nhà số 27 và cho rằng đã bán ngôi
nhà đó cho anh Kì. Do vậy lỗi chính của hợp đồng chuyển nhượng là do vợ chồng
anh Lí chị Oanh. Tuy nhiên anh Kì cũng có một phần lỗi do khi chuyển nhượng

đã không tuân thủ đúng qui định của pháp luật. Do vậy cần xác định vợ chồng anh
Lí chị Oanh phải chịu 90% lỗi và anh Kì phải chịu 10% lỗi là chính xác.
III. Nhận xét của nhóm về những quy định của pháp luật hiện hành nói
chung về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Hệ thống pháp luật nước ta quy định khá cụ thể về các giao dịch bảo đảm, từ
Bộ luật Dân sự 2005 đến các văn bản hướng dẫn của Chính phủ, Bộ, ngành liên
quan. Điều này xuất phát từ nhu cầu thực tế nhằm tạo ra một hành lang pháp lý
bình ổn cho các bên. Tuy vậy, cũng có những trường hợp pháp luật quy định
không cần thiết phải có biện pháp bảo đảm.
Trên thực tế vẫn còn một số vướng mắc trong việc áp dụng biện pháp bảo
đảm. Ví dụ như khi áp dụng biện pháp bảo đảm cầm cố, có một vấn đề nảy sinh
đó là vấn đề định giá và xác định giá trị hao mòn của tài sản. Về giá tài sản, căn
cứ theo các quy định của pháp luật về giá và Bộ luật Dân sự 2005, giá là do các
bên thỏa thuận (trừ những trường hợp thuộc diện Nhà nước quản lý về giá). Do
vậy, thông thường việc định giá tài sản bảo đảm xác định theo những yếu tố cơ
bản sau: thỏa thuận của các bên (có tính đến yếu tố thị trường) và giá trị hao mòn
(hữu hình và vô hình) của tài sản. Tuy nhiên, đối với việc cầm cố một số loại tài


sản có những biến động lớn về giá như hiện nay (ngoại tệ, vàng, kim khí quý, đá
quý) thì sẽ có vấn đề nảy sinh. Sự thay đổi tỷ giá với tốc độ quá nhanh, hiện
tượng lạm phát của đồng Việt Nam là một bài toán khó đối với định giá tài sản.
Nếu như các quy định trước khi Bộ luật Dân sự 2005 ra đời phân biệt cầm cố
và thế chấp dựa trên loại tài sản (thường phân loại thành động sản hay bất động
sản) thì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, việc phân biệt hai biện pháp này
phụ thuộc vào việc tài sản được bảo đảm do bên nào giữ. Nếu tài sản được chuyển
giao cho bên nhận bảo đảm, đó là cầm cố. Nếu tài sản do bên bảo đảm giữ và bên
nhận bảo đảm giữ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử
dụng (đối với đất đai), đó là thế chấp. Như vậy, nếu hiểu theo đúng các quy định
của Bộ luật Dân sự 2005, thì ngay cả đối với bất động sản, ngân hàng hoàn toàn

có thể yêu cầu áp dụng biện pháp cầm cố nếu ngân hàng thỏa thuận được với
khách hàng và có khả năng cầm giữ tài sản đó. Câu hỏi đặt ra là: Nhà và quyền sử
dụng đất, cầm cố hay thế chấp? Theo quy định tại Điều 12, Điều 22 – Nghị định
163/2006/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 3 – Nghị định 83/2010/NĐ-CP của
Chính phủ, đối với một số quyền tài sản hoặc bất động sản như quyền sử dụng
đất, sử dụng rừng, tàu biển, quyền đòi nợ sẽ được áp dụng biện pháp bảo đảm là
thế chấp. Vậy liệu rằng các tài sản này có thể áp dụng biện pháp bảo đảm cầm cố
có được không?
C. KẾT LUẬN
Trên đây là hai vụ việc nhóm em tìm hiểu được trên thực tế liên quan đến
vấn đề tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay
tiền. Qua đây chúng ta có thể thấy được cách giải quyết của Tòa án đối với các
tranh chấp dạng như trên. Trong thực tế có rất nhiều tranh chấp liên quan đến vấn
đề này và hầu như đều dưới dạng thế chấp bất động sản do đó cách xử lý cũng
khác nhau. Vấn đề đặt ra là cần hoàn thiện các quy định của pháp luật phù hợp
với sự thay đổi của nền kinh tế thị trường.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1. Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập II, Trường Đại Học Luật Hà Nội, nhà xuất
bản công an nhân dân, Hà Nội, 2009;
2. Bộ luật dân sự năm 2005, nhà xuất bản Thống kê.
3. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 2, Nxb, Giáo
dục, Hà Nội, 2009.
4. Nghị định của Chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về
giao dịch bảo đảm.
5. Nguồn từ các trang web:
- Vnexpress.net

- Vietbao.vn


MỤC LỤC
Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản

MỤC LỤC
Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản