Một số vấn đề về bán đấugiá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẤU
NỘI DUNG
I. MỘT SỐ VẤN DỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG

Trang
3
4
4

ĐẤT
1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất.
1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất:
1.2. Đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất:
2. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của bán đấu giá quyền sử dụng đất:
2.1. Khái niệm về bán đấu giá quyền sử dụng đất:
2.2. Đặc điểm pháp lý về bán đấu giá quyền sử dụng đất:
II.PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
1. Quy định của Bộ luật dân sự 2005:
2. Quy định của Luật đất đai 2003:
3. Quy định của Chính phủ:
III. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

4
4
5
7
7
7
8
8

9
10
11

THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH:
1. Những vấn đề chung:
2. Vấn đề đối với tổ chức hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất:
3. Vấn đề đối với giải quyết tranh chấp về bán đấu giá quyền sử dụng đất:
IV- NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU

11
14
15
18

GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

22
23

NHỮNG TỪ VIẾT TẮT SỬ DỤNG TRONG BÀI

BĐS: Bất động sản;
BĐG: Bán đấu giá;
QSD: Quyền sử dụng;

1

BĐG QSD: Bán đấu giá quyền sử dụng;
TS: Tài sản;
BĐG TS: Bán đấu giá tài sản;
BLDS: Bộ luật dân sự;
LĐĐ: Luật đất đai;
HĐ: Hội đồng;
HĐBĐG: Hội đồng bán đấu giá.

LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá đối với con người; từ ngàn xưa cha ông
ta đã từng nói :”Tấc đất- tấc vàng”.
Ngày nay, dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam, nền kinh tế
nước ta đang ngày càng lớn mạnh theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà
nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Nền kinh tế hàng hóa nhiều thành

2


phần, trong đó có “Thị trường bất động sản” đang thu hút mạnh mẽ đối với
nhiều tổ chức và cá nhân, cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác các giá trị tiềm
tàng của đất. “Thị trường bất động sản” mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực
hiện những giao dịch, mua bán liên quan đến bất động sản (BĐS), được diễn ra
thông qua nhiều hình thức; trong đó có “Bán đấu giá quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật nước ta hiện nay, pháp luật về bán
đấu giá quyền sử dụng (BĐG QSD) đất còn rất nhiều bất cập và hạn chế. Hiện
nay Việt Nam chưa có một đạo luật riêng nào điều chỉnh trực tiếp về lĩnh vực
này.
Nhận thức được điều này, em đã chọn đề tài :”Một số vấn đề về bán đấu
giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” để

hoàn thành bài tập lớn học kì.
Do kiến thức còn hạn chế nên bài làm có nhiều thiếu sót, kính mong thầy
cô góp ý để bài làm hoàn thiện hơn. Em xin cảm ơn!

NỘI DUNG
I.MỘT SỐ VẤN DỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT:
1/ Khái niệm, đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất.
1.1.
Khái niệm về quyền sử dụng đất:
Đối với mỗi quốc gia, đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nó là một
bộ phận tạo thành lãnh thổ quốc gia- một trong những yếu tố của quốc gia độc
lập có chủ quyền. Bằng chủ quyền đó, mỗi quốc gia có quyền ban hành chế độ

3


pháp lý riêng, nhằm quản lý và khai thác đất đai hiệu quả nhất. Nếu như ở nhiều
quốc gia khác trên thế giới, Nhà nước công nhận đất đai là một loại tài sản và
thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, thì ở Việt Nam hiện nay, pháp
luật chưa công nhận quyền sử hữu tư nhân đối với đất đai mà quyền đó thuộc về
Nhà nước (Điều 200 BLDS 2005).
Để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và khai thác các
giá trị từ đất, Nhà nước tiến hành nhiều hoạt động liên quan đến quản lý và sử
dụng đất đai, trong đó “Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông
qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Khoản
4 điều 5 LĐĐ 2003).
Như vậy, bằng quy định pháp luật, Nhà nước chỉ công nhận QSD đất của
các tổ chức, cá nhân đối với đất đai bằng quyết định giao đất của cơ quan nhà

nước có thẩm quyền; hoặc theo hợp đồng cho thuê đất giữa một bên là Nhà
nước với một bên có nhu cầu sử dụng; hoặc trên cơ sở người đang sử dụng đất
ổn định được Nhà nước công nhận đối với QSD đất đó.
Theo quy định của điều 164 BLDS 2005, chủ sở hữu đất đai là Nhà nước
có đầy đủ 3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
đối với đất đai. Quy định trên cho thấy: QSD đất là một trong 3 quyền năng của
Nhà nước đối với đất đai thuộc sở hữu của mình. QSD đất được hiểu là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai (điều 192 BLDS 2005).
Theo quy định của điều 163 BLDS 2005, quyền tài sản (trong đó có QSD đất)
được khẳng định là một loại tài sản trong pháp luật dân sự nước ta. Điều 174
BLDS 2005 trên cơ sở phân chia TS thành 2 loại là BĐS và động sản, khẳng
định đất đai thuộc BĐS, trong đó “Các tài sản gắn liền với đất đai” cũng được

4


quy định là BĐS (điểm c, khoản 1 điều 174 BLDS 2005). Như vậy, QSD đất là
một loại TS gắn liền với đất đai và vì vậy, nó được khẳng định là BĐS.
1.2.
Đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, đây là một loại tài sản “phát sinh” từ một loại TS khác – đất
đai. Nếu ở các loại TS khác, thông thường khi chủ sở hữu TS chuyển giao
quyền sở hữu TS của mình thì cũng đồng nghĩa với việc chuyển giao TS, người
chủ sở hữu ban đầu không còn quyền định đoạt đối với TS kể từ khi TS được
chuyển giao; còn đối với đất đai, Nhà nước vẫn luôn được khẳng định là chủ sở
hữu TS, vẫn có quyền định đoạt đối với đất đai, cho dù về mặt thực tế các chủ
thể sử dụng đất đang thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng đất.
Thứ hai, QSD đất là một loại TS nhưng nó không phải là TS hữu hình mà
bình thường các giác quan con người có thể “kiểm soát” nó. QSD đất được coi
là một loại TS, vì thông qua việc sử dụng đất bằng cách khai thác các giá trị,

công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất, chủ thể sử dụng đất có thể đạt
được những lợi ích TS nhất định. Chính vì vậy, Nhà nước cho phép các tổ chức,
cá nhân sử dụng đất hợp pháp được thực hiện các giao dịch dân sự đối với QSD
đất, như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, …
Thứ ba, khác với các loại TS hữu hình khác, khi Nhà nước công nhận
quyền sử hữu của sở hữu chủ đối với TS thì cũng đồng nghĩa với việc Nhà nước
bảo hộ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với TS hợp pháp không hạn chế về số
lượng và không bị giới hạn về mặt thời gian, không bị quốc hữu hóa trừ trường
hợp TS bị trưng dụng, trưng mua vì lý do an ninh quốc phòng và lợi ích quốc
gia, nhưng trên cơ sở có bồi thường theo thời giá thị trường (điều 23 Hiến pháp
1992).
Thứ tư, khác với các loại TS hữu hình, trong các giao dịch dân sự liên
quan đến các loại TS này pháp luật không bắt buộc phải tuân theo một hình
thức nhất định nào đó; nói cách khác, các giao dịch dân sự liên quan đến TS

5


hữu hình chỉ phải tuân theo một hình thức nhất định nếu pháp luật quy định bắt
buộc như vậy (điều 122 BLDS 2005). Đối với tất cả các trường hợp giao dịch
dân sự liên đới đến QSD đất, pháp luật Việt Nam quy định bắt buộc phải tuân
theo hình thức văn bản và phải có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền (điều 126,127,128,129,130,131 LĐĐ 2003). Nhà nước quy định hình
thức bắt buộc như vậy xuất phát từ tầm quan trọng của giá trị QSD đất, đồng
thời nhằm mục đích quản lý mang tính vĩ mô đối với đất đai, cũng như khai
thác các giá trị từ đất mang tính ổn định, bền vững.
Thứ năm, đối với các loại TS khác có thể dịch chuyển trong không gian
theo mục đích sử dụng; còn đối với QSD đất, vì luôn gắn liền với đất đai, bởi
vậy nó không thể “dịch chuyển” trong không gian.
Như vậy, từ những yếu tố trên đã cho thấy QSD đất là một loại TS đặc

biệt. Tính chất đặc biệt này xuất phát từ nội tại khác niệm TS cũng rất “đặc
biệt” của Việt Nam. Trong giao dịch dân sự liên quan TS, đặc biệt có BĐG
QSD đất cần chú trọng các yếu tố trên đây của QSD đất nhằm nâng cao hiệu
quả tính thực thi pháp luật trong đời sống xã hội.
2/ Khái niệm, đặc điểm pháp lý của bán đấu giá quyền sử dụng đất:
2.1.
Khái niệm về bán đấu giá quyền sử dụng đất:
Có rất nhiều khái niệm về BĐG TS được đưa ra, những tựu chung lại, có
thể đi đến một khái niệm chung thống nhất về BĐG TS như sau: ”BĐG TS là
một hình thức mua bán công khai và tổ chức theo những hình thức mà pháp
luật quy định; do người bán đấu giá điều khiển, nhằm mục đích bán được TS ở
giá cao nhất; người trả giá cao nhất đối với TS là người mua được TS bán đấu
giá”.
Từ nhận thức chung về BĐG TS và thực tiễn tổ chức, thực hiện BĐG
QSD đất tại Việt Nam trong thời gian qua, có thể đưa ra khái niệm về BĐG
QSD đất: “BĐG QSD đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt
chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người BĐG điều khiển;

6


nhằm bán được QSD đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ
sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được QSD đất là người trả mức
giá cao nhất đối với QSD đất được đem bán đấu giá.”
2.2.
Đặc điểm pháp lý của bán đấu giá quyền sử dụng đất:
Trong cuộc sống sinh hoạt, việc mua bán các loại TS thường được thực
hiện thông qua hình thức mua bán trực tiếp, thỏa thuận theo nguyên tắc “thuận
mua vừa bán”, người bán thường đưa ra mức giá cao hơn so với giá thực của
hàng hóa, người mua thường “mặc cả” cho đến khi giá cả được người bán đồng

ý. Ngược lại, trong BĐG QSD đất đem bán; trên cơ sở đó những người mua
cạnh tranh nhau bằng cách đẩy mức giá lên cao.
Khác với các loại TS khi đem BĐG khác, mặc dù người bán được ủy
quyền bán QSD đất nhưng họ vẫn không có quyền định đoạt đối với số phận
thực tiễn của đất, mà quyền đó thuộc về Nhà nước, vì chỉ có Nhà nước mới là
chủ sở hữu đối với đất đai, cho dù QSD đất đã chuyển từ người này sang người
khác.
Việc chuyển nhượng QSD đất không bắt buộc phải thực hiện bằng BĐG
nhưng sở dĩ QSD đất được BĐG vì có những lý do sau:
Thứ nhất, đây là một loại tài sản có thể thuộc QSD chung của nhiều
người, có khả năng xảy ra xung đột về mặt lợi ích giữa các chủ thể trong quá
trình sử dụng.
Thứ hai, QSD đất đem BĐG trong một số trường hợp là đối tượng phải
thực hiện một phán quyết của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (chẳng hạn Tòa
án).
Thứ ba, QSD đất đang thuộc quỹ đất dự trữ của Nhà nước, Nhà nước
chưa giao cho cá nhân, hộ gia đình hay chủ thể khác sử dụng.
Thứ tư, QSD đất có thể được đem BĐG trong trường hợp thế chấp khi
chủ sử dụng là những người thế chấp không hoàn thành được nghĩa vụ.
Thứ năm, trong thực tế, có nhiều trường hợp khó xác định được giá trị
đích thực của QSD đất đối với một số thửa đất, nên chủ sở hữu hợp pháp đã

7


tuyên bố BĐG để xác định giá trị của nó thông qua sự giám định của khách
hàng.
II.
PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
1.

Quy định của Bộ luật dân sự 2005:
Với hình thức phong phú của quan hệ mua bán TS, BLDS 2005 cũng đã
dành ra 4 điều luật quy định về BĐG TS. Đó là các điều luật sau:
Điều 456 với tiêu đề: ”Bán đấu giá tài sản”. Điều luật này không định
nghĩa thế nào là BĐG TS, mà chỉ quy định vấn đề BĐG TS như một hình thức
vốn “sẵn có” có giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: TS có thể được đem
BĐG theo ý muốn của chủ sở hữu TS, hoặc cũng có thể được đem BĐG theo
quy định của pháp luật. Tuy nhiên, điều luật này cũng quy định thêm sự “ràng
buộc” giữa các đồng sở hữu TS chung: “Phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu
chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Điều 457: về thông báo BĐG TS. Trong điều luật này quy định việc
BĐG TS bắt buộc phải có sự thông báo công khai trên các phương tiện thông
tin đại chúng. Nội dung thông báo những vấn đề: thời gian, địa điểm, số lượng,
chất lượng và danh mục những TS bán đấu giá.
Điều 458 về thực hiện bán đấu giá. Điều luật này quy định khá chi tiết
trình tự, thủ tục BĐG TS trong 6 nội dung, cụ thể: về công bố giá khởi điểm
(giá sàn), về trình tự bán đấu giá, về thủ tục BĐG TS, về thời hạn thực hiện hợp
đồng BĐG TS, trách nhiệm rủi ro trong BĐG TS, và hủy bỏ hợp đồng BĐG TS.
Điều 459 về bán đấu giá bất động sản. BLDS 2005 quy định khá chi tiết
đối với loại TS đặc biệt này thông qua các nội dung cụ thể: địa điểm tổ chức
BĐG được thực hiện tại nơi có BĐS hoặc nơi khác do người BĐG quy định,
thủ tục đăng ký mua BĐS bán đấu giá, cách thức thanh toán khi thực hiện hợp
đồng BĐG BĐS, văn bản của hợp đồng BĐG.
Tóm lại, với các quy định trên đây cho thấy BLDS 2005 mặc dù đã có
những quy định về BĐG TS nói chung và BĐG BĐS nói riêng còn thiếu và

8


chưa chặt chẽ, tạo ra những điểm khác lỏng trong pháp luật về BĐG. Vì vậy,

cần phải có những quy định sửa đổi, bổ sung đối với BLDS 2005 về BĐG TS
để phù hợp hơn với thực tiễn cuộc sống.
2.
Quy định của Luật đất đai 2003:
Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực
từ ngày 01/07/2004 bao gồm 146 điều luật, ngoài những quy định về quản lý và
sử dụng đất đai, luật này còn dành ra những quy định cụ thể về BĐG QSD đất
tại điều 58, cụ thể:
Về các trường hợp được BĐGQSD đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSD đất trong các trường hợp:
đầy tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhượng hoặc cho thuê; …
Khoản 2 điều 58 còn quy định việc thực hiện đấu giá QSD đất còn nhằm
mục đích để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất.
Về giá cả trong đấu giá QSD đất, khoản 3 của điều luật quy định mức
“giá sàn” do UBND cấp tỉnh quy định; giá trúng đấu giá không thể thấp hơn
mức giá sàn.
Khoản 4 điều luật quy định việc tổ chức đấu giá QSD đất phải tuân theo
quy định của pháp luật về đấu giá. Như vậy, điều luật này đã dẫn chiếu đến các
văn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSD đất như BLDS 2005 và văn
bản pháp luật khác do Chính phủ và UBND cấp có thẩm quyền ban hành.
3.
Quy định của Chính phủ:
Trong số các văn bản pháp luật mà Chính phủ đã ban hành về quản lý
hoạt động BĐG TS nói chung và QSD đất nói riêng, có Nghị định của Chính
phủ số 05/2005/NĐ-CP ngày 28/1/2005 về BĐG TS và Quyết định của Thủ
tướng Chính phủ số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31/8/2005 về việc ban hành quy
chế BĐG QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Nội
dung của hai văn bản này đề cập một số vấn đề cơ bản như sau:

9


Về nguyên tắc bán đấu giá, việc bán đấu giá đất được thực hiện theo
nguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp
pháp của các bên (Điều 3 Nghị định 05/2005/NĐ-CP).
Về chủ thể được tham gia đấu giá QSD đất, bao gồm: tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân thuộc đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất.
Điều 13 Nghị định 05/2005/NĐ-CP quy định những đối tượng không
tham gia đấu giá.
Về các trường hợp được BĐG QSD đất, so với quy định tại điều 58 LĐĐ
2003, điều 3 Quyết định 216/2005/QĐ-TTG quy định rộng hơn về các trường
hợp được BĐG QSD đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất theo quy định của pháp luật đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có
thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại
đất đó, dự án đó (điều 4 Quyết định 216/2005/QĐ-TTG).
Một số quy định khác về trình tự, thủ tục BĐG QSD đất, giao đất, cấp
giấy chứng nhận QSD đất, quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá
được quy định từ điều 10 đến 16 của Quyết định 216/2005/QĐ-TTG, nhìn
chung không khác so với quy định của BLDS 2005 về BĐG TS và LĐĐ 2003
về phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai.
III.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH:
1. Những vấn đề chung:
Trong quá trình áp dụng pháp luật về BĐG QSD đất, nhìn chung cả nước
đã phát huy được khả năng tự chủ của mình, nâng cao trách nhiệm trong tổ
chức và thực hiện, đạt được một số hiệu quả trong thực tiễn, mang lại những lợi
ích đáng kể chi phát triển kinh tế- xã hội. Tuy nhiên thực tiễn cho thấy còn một

số vấn đề cần đặt ra đối với pháp luật về BĐG QSD đất như sau:

10


Thứ nhất, các văn bản pháp luật về BĐG QSD đất tuy được ban hành
tương đối nhiều về số lượng nhưng vẫn còn thiếu về chất lượng, chưa đáp ứng
được yêu cầu đặt ra trong thực tiễn. Hiện nay một số lĩnh vực còn chưa có văn
bản pháp luật điều chỉnh cụ thể (chẳng hạn: chưa có quy định về kê biên, BĐG
QSD đất giải quyết vấn đề tuyên bố phá sản doanh nghiệp).
Thứ hai, các văn bản pháp luật về BĐG QSD đất còn chưa thống nhất,
còn nhiều bất cập làm cho quá trình tổ chức và thực hiện BĐG QSD đất ở các
địa phương gặp nhiều lúng túng, gây nên những vướng mắc cần phải được giải
quyết. Chẳng hạn: những quy định tại BLDS 2005 về BĐG QSD đất còn quá
chung chung và sơ sài làm cho mỗi nơi có một cách hiểu khác nhau; quy định
của Chính phủ và UBND các tỉnh còn nhiều điểm mẫu thuẫn; cần phải xác định
một cách rõ ràng để tạo cơ sở pháp lý chung cho cả nước trong quá trình tổ
chức thực hiện BĐG QSD đất.
Thứ ba, sự “vênh” nhau giữa pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai
cần phải được tháo gỡ để tạo ra một hành lang pháp lý chung trong việc bảo vệ
quyền lợi chính đáng của công dân, Chẳng hạn, hiện nay còn tồn tại hai loại
giấy liên quan đến QSD đất và quyền sở hữu nhà ở được hai loại cơ quan khác
nhau ban hành đã dẫn đến sự chồng chéo trong việc giải quyết các vấn đề cụ thể
về đất đai trong các dự án BĐG QSD đất.
Thứ tư, pháp luật về BĐG QSD đất còn nhiều kẽ hở, thiếu đồng bộ và
chưa có cơ chế xử lý đối với những vi phạm trong quá trình tổ chức và thực
hiện BĐG, dễ bị các đối tượng lợi dụng để trục lợi cá nhân, gây thất thoát cho
Nhà nước và cản trở hoạt động BĐG QSD đất. Lấy ví dụ như:
Hiện tại, điều 17 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 của chính
phủ ban hành quy chế BĐG TS (Người bán đấu giá tài sản có thể lựa chọn một

trong các hình thức đấu giá sau đây để tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản: a.
Đấu giá trực tiếp bằng lời nói; b. Đấu giá bằng bỏ phiếu; c. Đấu giá thông qua

11


mạng Internet; d. Các hình thức khác do người có tài sản bán đấu giá và người
bán đấu giá tài sản thỏa thuận.) quy định có các hình thức đấu giá cơ bản là:
đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá bằng bỏ phiếu kín, đấu giá thông qua
mạng internet và các hình thức khác do người có tài sản bán đáu giá và người
bán đấu giá tài sản thỏa thuận với nhau.
Trong thực tế, việc tổ chức BĐG nảy sinh những vấn đề mà ở mỗi hình
thức đều có những ưu, nhược điểm và mỗi nơi lại vận dụng khác nhau đối với
các hình thức đó. Đối với hình thức BĐG trực tiếp bằng lời nói được áp dụng
rộng rãi nhất và nếu thực hiện tốt sẽ mang lại những hiệu quả cao trong phiên
BĐG. Tuy nhiên, trong phiên BĐG thường có nhiều người tham gia nên rất khó
điều hành, vì sau khi người trả giá đầu tiên ra giá thì có hàng loạt người cùng
trả giá một mức khác, người BĐG khó xác định được thứ tự những người trả
giá tiếp theo dẫn đến sự nhầm lẫn, lộn xộn; mặt khác hình thức này không quy
định thứ tự trả giá nên phát sinh tiêu cực trong việc người BĐG sắp xếp thứ tự
người đấu giá tham gia có lợi cho người mua nếu giữa họ có sự “móc ngoéo”
với nhau.
Đối với đấu giá thông qua mạng internet, đây là hình thức hiện đại, có thể
mở ra nhiều cơ hội cho nhiều người khi họ không cần phải trực tiếp có mặt tại
nơi đấu giá nhưng vẫn có thể tham gia đấu giá. Nhưng hình thức này cũng thể
hiện sự bất tiện, đó là sự không ràng buộc giữa những người tham gia đấu giá
và ban tổ chức đấu giá, nên họ có thể “vô tư” trả giá mà không mua; hoặc dùng
những tên ảo để tham gia đấu giá với mục đích phá rối. Đây là những bất cập
đòi hỏi phải có biện pháp chế tài với những hành vi phá hoại như trên.
Đối với hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu đang được nhiều địa phương áp

dụng và thể hiện rõ những ưu điểm nổi bật, vì người tham gia không biết những
người khác trả giá bao nhiêu cho đến khi người bán đấu giá công bố công khai
giá đã trả. Như vậy, những tiêu cực như ở hình thức đấu giá bằng lời nói sẽ

12


không thực hiện được, mặt khác hình thức này cũng tránh được sự gây rối, mất
trật tự tại phiên đấu giá.
Thứ năm, do cách hiểu không thống nhất một số quy định trong pháp luật
về BĐG QSD đất, nên một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc giải
quyết đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở trong một số
trường hợp đã từ chối hoặc chậm trễ trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của
công dân. Chẳng hạn, theo quy định của pháp luật, biên bản bán đấu giá QSD
đất phải được chứng thực bởi Phòng công chứng Nhà nước nơi tiến hành BĐG
nhưng không quy định rõ công chứng viên có phải theo dõi, giám sát phiên
BĐG QSD đất đó hay không, bởi vậy mỗi nơi vận dụng mỗi khác; có nơi cử
công chứng viên tham gia giám sát, nhưng có nơi lại không có sự giám sát của
công chứng viên dẫn đến sự lúng túng trong quá trình thực hiện.
Thứ sáu, các văn bản pháp luật về BĐG QSD đất của Chính phủ ban
hành đã trao quá nhiều quyền cho UBND cấp tỉnh ở các địa phương trong việc
ban hành quy chế BĐG QSD đất riêng của địa phương mình; UBND các tỉnh
cũng lại trao quyền cho UBND các quận, huyện chủ động ban hành quy chế
BĐG cho từng dự án thuộc địa bàn mình quản lý; dẫn đến nhiều quy định mẫu
thuẫn chồng chéo nhau; mâu thuẫn giữa văn bản pháp luật của địa phương với
Trung ương, giữa cấp dưới và cấp trên.
2.
Vấn đề đối với tổ chức hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng
đất:
Trước hết, cần thấy rõ: BĐG QSD đất là một quan hệ kinh tế- dân sự, do

đó cần phải có sự tham gia bình đẳng của các thành phần kinh tế. Sự tham gia
của các doanh nghiệp BĐG QSD đất hoàn toàn có khả năng đảm bảo được
quyền lợi của bên bán, bên mua cũng như đảm bảo được sự tuân thủ của pháp
luật về trình tự, thủ tục BĐG QSD đất thành lập và đi vào hoạt động nhằm giảm

13


tải gánh nặng kinh phí của Nhà nước trong việc tổ chức hoạt động BDG QSD
đất.
Cần đẩy mạnh cải cách hành chính trong tổ chức hoạt động BĐG ở các
địa phương theo hướng tinh giản bộ máy và các đầu mối Trung tâm bán đấu giá
tài sản (theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ). Các cơ quan, doanh
nghiệp Nhà nước không có chức năng BĐG TS thì không được tự tổ chức BĐG
QSD đất; không thành lập các Hội đồng kiêm nhiệm đứng ra BĐG nhằm tránh
những tiêu cực, thông đồng trong đấu giá; bảo vệ được lợi ích của Nhà nước,
quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức và công dân.
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP quy định: những người làm việc trong
trung tâm dịch vụ BĐG TS, doanh nghiệp BĐG TS hoặc HĐ BĐG TS không
được tham gia đấu giá tài sản là chưa hợp lý, vì ở trong một đơn vị tổ chức
BĐG thường bao gồm nhiều bộ phận khác nhau, có bộ phận trực tiếp thực hiện
công việc BĐG TS, nhưng cũng có bộ phận chỉ làm công việc hành chính đơn
thuần. Chính vì thế, vừa đảm bảo sự khách quan, vô tư trong hoạt động nghề
nghiệp của những nhân viên của tổ chức BĐG, vẫn đảm bảo cho họ có quyền
tham gia đấu giá QSD đất để thực hiện lợi ích chính đáng của mình.
Cần phải có quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của người BĐG, tiêu
chuẩn của đấu giá viên phải thống nhất giữa Trung tâm BĐG TS và doanh
nghiệp BĐG TS. Các tiêu chuẩn của đấu giá viên phải thể hiện ở trình độ hiểu
biết pháp luật (tối thiểu phải có trình độ cử nhân Luật), đủ năng lực nghiệp vụ,
phải có đạo đức tốt và đặc biệt phải có sự vô tư, khách quan, trung thực trong

hoạt động nghề nghiệp của mình.
3.
Vấn đề đối với giải quyết tranh chấp về bán đấu giá quyền sử
dụng đất:
Trong thực tiễn, hoạt động BĐG QSD đất còn xảy ra các tranh chấp.
Thứ nhất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá
với HĐBĐG QSD đất.

14


Theo quy định của pháp luật, thì người tham gia đấu giá phải nộp tiền
bảo lãnh trách nhiệm do bên tổ chức đấu giá quy định đối với từng dự án, họ
không được lấy lại số tiền bảo lãnh trách nhiệm đó nếu vi phạm quy chế BĐG
hoặc các trường hợp khác mà pháp luật đã quy định.
Quy định như vậy, rõ ràng đặt ra trách nhiệm và biện pháp chế tài đối với
người tham gia đấu giá nếu họ không làm tròn bổn phận của mình; tuy nhiên
cần phải thấy rằng BĐG QSD đất là quan hệ kinh tế- dân sự, cần phải thể hiện
sự bình đẳng giữa các chủ thể trong quá trình tham gia hoạt động đó. Nếu chỉ
nói tới trách nhiệm của người tham gia đấu giá mà không đề cập đến bên tổ
chức đấu giá thì không thể chấp nhận được. Trong thực tế, nhiều dự án BĐG
QSD đất mặc dù HĐĐG QSD đất không tổ chức được phiên đấu giá vì những
lý do khách quan, nhưng không chịu trách nhiệm gì với những người tham gia
trong khi họ đã đống một số tiền lớn (5% giá trị QSD thửa đất).
Thứ hai, tranh chấp về hình thức đấu giá QSD đất.
Theo quy định của pháp luật, BĐG QSD đất có thể được tổ chức bằng
các hình thức: đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá thông qua mạng Internet,
đấu giá bằng bỏ phiếu và các hình thức khác. Trong thực tiễn, ở các dự án BĐG
QSD đất khác nhau, tùy tình hình cụ thể mà HĐ BĐG QSD đất lựa chọn một
trong số các hình thức, trong đó hình thức bỏ phiếu được áp dụng rộng rãi.

Thứ ba, tranh chấp về giá cả đền bù giải phóng mặt bằng, bố trí tái định
cư và chuyển đổi cơ cấu kinh tế tại những địa phương triển khai các dự án BĐG
QSD đất.
Thực tiễn cho thấy vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề khó
khăn nhất trong khâu lập dự án và triển khai dự án BĐG QSD đất. Hiện nay,
căn cứ để Nhà nước đưa ra mức giác bồi thường đối với đất đã bị thu hồi của
chủ sở hữu chưa rõ ràng. Giá đất trong thị trường BĐS tại cùng một khu vực
thường cao hơn rất nhiều so với khung giá mà Nhà nước đã đưa ra. Vì vậy tạo

15


ra sự phản đối của nhiều hộ gia đình, cá nhân vì cho rằng không được đền bù
thỏa đáng; từ đó, không chịu bàn giao đất cho Ban quản lý các dự án để đưa vào
BĐG.
Ngoài ra, việc bố trí tái định cư cũng là một vấn đề nan giải hiện nay của
các thành phố lớn (Hà Nội, Hồ Chí Minh,…). Khi các hộ gia đình, cá nhân bàn
giao đất cho các chủ đầu tư thì cũng xuất hiện nhu cầu tái định cư. Tuy nhiên,
hiện nay quỹ nhà ở của các thành phố dành cho tái định cư không đáp ứng được
nhu cầu thực tế, thường là ở những vị trí xa trung tâm và không thuận lợi cho
sinh hoạt; chất lượng công trình không đảm bảo,…
Thứ tư, một vấn đề nữa được đặt ra trong việc giải quyết tranh chấp đối
với hoạt động BĐG QSD đất khi có sự thông đồng giữa những người tham gia
bán đấu giá với nhau, hoặc “móc ngoặc” giữa những thành viên Ban tổ chức
đấu giá với người tham gia dấu giá; hoặc đối tượng tham gia đấu giá với mục
đích gây rối… Theo quy định pháp luật hiện nay, nếu phát hiện được những
trường hợp gian lận nõi trên trong quá trình tổ chức và thực hiện BĐG QSD đất
thì kết quả đấu giá sẽ bị hủy và việc đấu giá được tổ chức tại một phiên khác.
Tuy nhiên, vấn đề sẽ khác đi nếu đặt ngược lại do Ban tổ chức cố tình bỏ qua
những gian lận nói trên mà vẫn công nhận kết quả của phiên đấu giá. Rõ ràng ở

đây pháp luật chưa nêu lên một biện pháp chề tài đối với vi phạm ngoài, việc
hủy kết quả phiên đấu giá. Hơn nữa, pháp luật cũng chưa quy định rõ cơ chế
kiểm tra giám sát đối với hoạt động BĐG QSD đất (Ví dụ: chưa quy định vai
trò của Công chứng viên theo dõi hoạt động BĐG nhưng lại quy định trách
nhiệm chứng thực vào biên bản BĐG QSD đất). Vì vậy, có thể sẽ dẫn đến tình
trạng lợi dụng kẽ hở của pháp luật để qua mặt cơ quan công quyền, nhằm trục
lợi cá nhân, gây thất thoát tài sản của Nhà nước.
IV- NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

16


Để hạn chế những vấn đề liên quan đến bán đấu giá quyền sử dụng đất đã
nêu ở trên, em xin đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bán đấu
giá quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, cần sửa đổi quy định của BLDS 2005 về BĐG TS theo hướng
lược bớt một số điều luật, cụ thể là chỉ nên giữ lại điều 456 về Bán đấu giá tài
sản, loại bỏ các điều: 457, 458, 459; vì quy định thành nhiều điều luật như hiện
nay thực chất không đầy đủ, không hàm chứa toàn bộ hoạt động BĐG TS cần
phải được điều chỉnh, vì bên cạnh quy định của BLDS 2005 còn có các văn bản
pháp luật “chuyên ngành” điều chỉnh trực tiếp các quan hệ trong BĐG TS.
BLDS 2005 với ý nghĩa là văn bản pháp luật “gốc”, chỉ nên quy định nhưng
nguyên tắc chung đối với các lĩnh vực chuyên ngành; còn việc điều chỉnh các
quan hệ thuộc các lĩnh vực nên dành để các văn bản pháp luật riêng điều chỉnh.
Vấn đề này cũng đã áp dụng đối với một số lĩnh vực như: hôn nhân và gia đình,
quyền sở hữu trí tuệ, …
Vì vậy, để đầy đủ và chặt chẽ hơn thì điều 456 BLDS nên quy định như
sau: “Tài sản có thể được bán đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu hoặc theo
quy định của pháp luật. Việc bán đầu giá tài sản phải thực hiện theo quy định

của pháp luật về bán đấu giá tài sản”.
Thứ hai, pháp luật về BĐG QSD đất hiện nay còn quá nhiều văn bản do
nhiều cơ quan có thẩm quyền khác nhau ban hành. Nhìn chung các văn bản
pháp luật về BĐG QSD đất có sự thống nhất về cách tổ chức, trình tự, thủ tục
BĐG; nhưng bên cạnh đó còn nhiều điểm mâu thuẫn trong từng nội dung cụ thể
giữa văn bản pháp luật của cấp dưới với văn bản pháp luật của cấp trên, giữa
văn bản pháp luật của địa phương đối với văn bản pháp luật của Trung ương. Vì
vậy, theo em, Nhà nước cần ban hành văn bản Luật về BĐG TS để đảm bảo
tính hiệu lực cao của văn bản pháp luật do cơ quan quyền lực Nhà nước ban
hành; trong Luật BĐG TS cần có một phần riêng quy định về BĐG QSD đất,

17


tạo cơ sở pháp lý cho việc áp dụng chung trong cả nước, tránh tình trạng mỗi
địa phương tự ban hành Quy chế BĐG QSD đất khác nhau như hiện nay.
Thứ ba, sau khi đã ban hành Luật về BĐG TS, ngoài những quy định
pháp luật đang được áp dụng và phát huy hiệu quả, Luật về BĐG TS cần nên
nhấn mạnh những chi tiết sau đây:
Đầu tiên, có cơ chế đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng, với
phương châm “mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật” trong hoạt động
BĐG QSD đất.
Thực tiễn hiện nay ở một số thành phố lớn đã có quy định hạn chế sự
tham gia của công dân trong BĐG QSD đất bằng quy định: cá nhân đó phải có
hộ khẩu thường trú tại địa phương mới được tham gia đấu giá QSD đất. Những
gquy định này là trái với quy định của Hiến pháp 1992, BLDS 2005 và LĐĐ
2003, vô hình chung đã tạo ra sự phân biệt đối xử giữa các công dân trong cùng
một nước; tạo điều kiện để các đối tượng đầu cơ đất đai, mua đi bán lại kiếm
lời, Nhà nước không thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất; không bảo vệ
được quyền lợi hợp pháp, chính đáng của công dân; đồng thời ảnh hưởng trực

tiếp tới ngay hiệu quả BĐG QSD đất ngay tại địa phương.
Về nguyên tắc, thủ tục BĐG QSD đất cần phải được quán triệt, thống
nhất trong phạm vi cả nước, tránh tình trạng mỗi nơi làm một khác theo kiểu
tùy hứng.
Nguyên tắc BĐG QSD đất cần phải được khẳng định: công khai, trực
tiếp, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia.
Theo em, để thống nhất về hình thức BĐG QSD đất, Nhà nước nên có
quy định thống nhất chỉ áp dụng một hình thức duy nhất và không nên tổ chức
bốc thăm nếu nhiều người cùng trả giá như nhau, cần tổ chức vòng đấu tiếp
theo cho những người trả giá ngang nhau để chọn ra người có mức giác cao
nhất là người trúng đấu giá.

18


Vấn đề đặt tiền bảo lãnh của người tham gia đấu giá để đảm bảo trách
nhiệm tham gia.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, người tham gia đấu giá phải nộp
trước một khoản tiền không quá 5% giá trị thửa đất tham gia đấu giá và họ sẽ
không được lấy khoản tiền đó nếu không làm tròn bổn phận của mình với tư
cách người tham gia BĐG theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, người tổ
chức đấu giá lại không phải chịu trách nhiệm nếu không tổ chức được phiên đấu
giá, rõ ràng đã gây thiệt hại đối với người đã nộp tiền bảo lãnh.
Vì vậy, pháp luật cần phải quy định rõ hình thức việc nộp tiền của người
tham gia đấu giá là “đặt cọc”. Nếu HĐBĐG không tổ chức được phiên đấu giá
như đã thông báo thì phải có trách nhiệm bồi thuwòng thiệt hại đối với người
tham gia đặt cọc. Có như vậy mới đảm bảo sự bình đẳng về địa vị pháp lý giữa
các chủ thể trong quan hệ dân sự, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên khi tham gia BĐG QSD đất.

Thứ tư, song song với việc ban hành luật về BĐG TS, Nhà nước cần phải
khẩn trương ban hành Luật kinh doanh BĐS, trong đó khẳng định rõ QSD đất là
một thứ hàng hóa, được chuyển nhượng một cách tự do trên thị trường BĐS
như các loại hàng hóa khác. Bên cạnh đó, Nhà nước cần quy định rõ cơ chế
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS;
xóa bỏ việc nghiêm cấm phân lô bán nền như quy định hiện nay, xóa bỏ cơ chế
hai loại giấy liên quan đến Quyền sở hữu Nhà ở và QSD đất mà nên nhập làm
một; ban hành quy chế chặt chẽ đối với Sàn giao dịch BĐS, cho phép các tổ
chức, cá nhân không phân biệt hộ khẩu tham gia thị trường chứng khoán về
BĐS nhằm khẳng định tính công khai, minh bạch và cạnh tranh của hoạt động
kinh doanh BĐS.

19


KẾT LUẬN
Có thể nói, thực tiễn hiện nay xảy ra rất nhiều vấn đề về bán đấu giá
quyền sử dụng đất . Từ những hạn chế trong quy định của pháp luật đã dẫn tới
những vi phạm, tranh chấp thực tế, … nhưng lại chưa có chế tài xử phạt. Đây
thực sự là vấn đề rất nan giải, khi mà thị trường bất động sản nước ta ngày càng
lớn mạnh và phát triển.
Thiết nghĩ, để giải quyết được tình trạng này, Đảng và Nhà nước ta cần
phải nhanh chóng thực hiện các chính sách để hoàn thiện hệ thống phát luật,
ngăn chặn các kẽ hở, đưa ra chế tài thích hợp đối với những hình thức vi phạm,
quấy rối. Có như vậy, nền kinh tế bất động sản nói riêng, và toàn bộ nền kinh tế
nước ta mới có thể phát triển một cách mạnh mẽ nhất.

20

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
3.
4.
Chính phủ
5.

Bộ luật dân sự 2005.
Luật đất đai 2003.
Hiến pháp 1992.
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của
Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 216/2005/QĐ-TTG

ngày 31/8/2005 về việc ban hành quy chế BĐG QSD đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất
6.
Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam,
Tập 2, Nxb. CAND, Hà Nội, 2009;
7.
Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 2,
Nxb. Giáo dục, Hà Nội, 2009.
8.
/>9.
/>
21