Xác định giá đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận nam từ liêm thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

NGHIÊM TRẦN HIỆP

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG KHI
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

NGHIÊM TRẦN HIỆP

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG KHI
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN HỮU ĐẠT

Hà Nội - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là : Nghiêm Trần Hiệp.
Sinh ngày : 14/03/1988 tại Hà nội.
Quê quán : Láng Thƣợng, Đống Đa, Hà Nội
Là học viên cao học khóa 21 của trƣờng Đại học kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội ;
Ngành: Kinh tế chính trị; Chuyên ngành: Quản lý kinh tế. Mã số: 60 34 04 10.
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn: “Xác định giá
đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm- thành
phố Hà Nội”
Ngƣời hƣớng dẫn : PGS.TS Nguyễn Hữu Đạt
Luận văn đƣợc thực hiện tại Trƣờng Đại học kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Đề tài này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tài liệu, số liệu trong
luận văn do thành viên của Ủy ban nhân dân quận Nam Từ Liêm cung cấp và kết
quả thu thập từ các nguồn tài liệu tin cậy đã đƣợc công bố trung thực và có nguồn
gốc rõ ràng.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của tôi.


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ““Xác định giá đất bồi thường khi giải phóng
mặt bằng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm- thành phố Hà Nội” tôi đã nhận đƣợc
sự quan tâm, giúp đỡ, hƣớng dẫn, động viên của nhiều tập thể, cá nhân.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu Trƣờng Đại học kinh tế thuộc trƣờng
Đại học Quốc gia, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, các khoa, phòng của trƣờng
đã tạo kiều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Hữu Đạt đã tận tình giúp đỡ, hƣớng
dẫn, chỉ bảo tôi trong quá trình tôi thực hiện đề tài.
Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, do còn thiếu kinh nghiệm nên đã
không tránh khỏi những sai sót, kính mong nhận đƣợc sự thông cảm và ý kiến góp
ý từ Quý Thầy Cô.


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài. ................................................................................... 1
2. Mục đích và nhiệm vụ của đề tài. ..................................................................... 2
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu. ................................................................... 2
4. Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................... 3
5. Những đóng góp mới của luận văn: ................................................................. 3
6. Kết cấu của đề tài.............................................................................................. 4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ
XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG ...................................................... 5
1.1. Tổng quan tài liệu nghiên cứu ....................................................................... 5

1.1.1. Các công trình liên quan đến thu hồi, quản lý đất đai ................ 5
1.1.2. Các công trình liên quan đến xác định giá đất đền bù ................ 9
1.2. Khái niệm về định giá đất ............................................................................ 11

1.2.1. Khái niệm về giá đất ................................................................. 11
1.2.2. Khái niệm về định giá đất ......................................................... 13
1.2.3. Các hình thức quy định, quyết định giá đất .............................. 15
1.3. Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thƣờng khi giải phóng
mặt bằng ............................................................................................................. 19

1.3.1. Sự cần thiết của công tác bồi thƣờng thiệt hại khi giải phóng

mặt bằng .............................................................................................. 19
1.3.2. Sự cần thiết phải định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt
bằng ..................................................................................................... 21
1.4. Cơ sở hình thành giá đất, nguyên tắc xác định giá đất ................................ 22

1.4.1. Cơ sở hình thành giá đất ........................................................... 22
1.4.2. Các nguyên tắc xác định giá đất. .............................................. 25
1.5. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ............................................................... 26


1.5.1. Yếu tố ảnh hƣởng từ khả năng đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng. 26
1.5.2. Yếu tố từ khả năng hình thành các công trình dịch vụ. ........... 26
1.5.3. Yếu tố từ khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác
nhau. .................................................................................................... 27
1.5.4. Yếu tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.27
1.5.5. Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống: ......................... 29
1.5.6. Các yếu tố xác định cung và cầu bất động sản trên thị trƣờng . 30
1.6. Kinh nghiệm về bồi thƣờng, hỗ trợ ngƣời dân khi thu hồi đất, giải phóng
mặt bằngvà bài học rút ra cho quận Nam Từ Liêm ........................................... 33

1.6.1. Kinh nghiệm về bồi thƣờng, hỗ trợ khi thu hồi đất . ................ 33
1.6.2. Một số bài học rút ra cho quận Nam Từ Liêm ......................... 46
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI
THƢỜNG KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG .......................................................... 47
2.1. Phƣơng pháp nghiên cứu về xác định giá đất .............................................. 47

2.1.1. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp .................................................. 47
2.1.2. Phƣơng pháp thu nhập .............................................................. 49
2.1.3. Phƣơng pháp chiết trừ ............................................................... 51
2.1.4. Phƣơng pháp thặng dƣ .............................................................. 53

2.1.5. Điều kiện áp dụng các phƣơng pháp xác định giá đất .............. 55
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu khác. ................................................................... 55
CHƢƠNG 3: NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG KHI
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM ..................................... 57
3.1. Đặc điểm về tự nhiên, kinh tế - xã hội quận ................................................ 57

3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ..................................................................... 57
3.1.2. Về tình hình phát triển kinh tế - xã hội. .................................... 59
3.1.3. Biến động đất đai và quá trình đô thị hóa ................................. 63
3.2. Những quy định của nhà nƣớc về bồi thƣờng thiệt hại khi thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng .................................................................................................. 66


3.3. Những quy định của nhà nƣớc về bồi thƣờng thiệt hại khi thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng trên đọa bàn Thành phố Hà Nội .............................................. 73

3.3.1. Nguyên tắc cụ thế xác định giá đất: .......................................... 73
3.3.2.Giá các loại đất đƣợc xác định:.................................................. 76
3.3.3. Phƣơng pháp xác định hệ số K để tính giá bồi thƣờng thiệt hại
về đất ................................................................................................... 81
3.3.4. Các bƣớc tiến hành xác định giá đất bồi khi giải phóng mặt
bằng ..................................................................................................... 83
3.4. Những quy định của nhà nƣớc về bồi thƣờng thiệt hại khi thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ............................................. 86

3.4.1. Công tác bồi thƣờng thiệt hại và giải phóng mặt bằng trên địa
bàn Quận ............................................................................................. 86
3.4.2. Ban bồi thƣờng thiệt hại và giải phóng mặt bằng trên địa bàn
Quận .................................................................................................... 87
3.4.3. Thực hiện bồi thƣờng thiệt hại và giải phóng mặt bằng trên địa

bàn Quận ............................................................................................. 88
3.4.4. Đánh giá chung. ........................................................................ 91
CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI
THƢỜNG KHi GIẢI PHÓNG MẶT BẰNGTRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ
LIÊM ....................................................................................................................... 101
4.1. Quan điểm về xác định giá đất bồi thƣởng khi giải phóng mặt bằng. ....... 101

4.1.1. Đảm bảo tính chính xác của giá đất. ....................................... 101
4.1.2. Kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. ............................................ 101
4.1.3. Đảm bảo tính thống nhất và hệ thống trong định giá bồi thƣờng.101
4.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thƣờng khi thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng............................................................................ 102

4.2.1. Giải pháp đối với trƣờng hợp thu hồi đất. .............................. 102
4.2.2. Giải pháp đối với công tác giải phóng mặt bằng .................... 103


4.2.3. Thừa nhận việc xác định giá đất là một nghề. ........................ 107
4.2.4. Sử dụng các phƣơng pháp định giá đất mới ........................... 108
4.2.5. Thành lập cơ quan định giá nhà đất ........................................ 108
4.2.6. Đào tạo cán bộ định giá đất .................................................... 112
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 113
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 114


DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT

Bảng

Nội dung

1

Bảng 3.1

Diện tích các Phƣờng quận Nam Từ Liêm

59

2

Bảng 3.2

Dân số các Phƣờng quận Nam Từ Liêm

62

3

Bảng 3.3

Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm

64

4

Bảng 3.4

Xác định giá đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm

95

5

Bảng 3.5

6

Bảng 3.6

7

Bảng 3.7

Giá đất nông nghiệp trồng lúa nƣớc và trồng cây
lâu năm trên địa bàn quận Nam Từ Liêm
Giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm trên địa bàn
quận Nam Từ Liêm
Giá đất nuôi trồng thủy sản trên địa bàn quận Nam
Từ Liêm.

i

Trang

100

100

100


DANH MỤC HÌNH (BẢN ĐỒ)

STT

Hình

Nội dung

1

Bản đồ 3.1

2

Bản đồ 3.2

3

Hình 4.1

4

Hình 4.2

Đề xuất quy trình định giá đất

110

5

Hình 4.3

Đề xuất quy trình định giá đất cụ thể

111

Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm
Quy hoạch sử dụng đất quận Nam Từ Liêm đến
năm 2020
Sơ đồ phân cấp cơ quan định giá đất của nhà
nƣớc

ii

Trang
63
66

109


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Hiện nay, sự phát triển kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh
mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tƣ xây dựng mới hệ

thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Quy hoạch không gian
mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thƣờng xuyên, liên tục để đáp ứng
đƣợc nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Giải phóng mặt bằng là một quy trình chung của
mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, có tính đặc thù trong quá trình thực
hiện các dự án đầu tƣ. Giải phóng mặt bằng ảnh hƣởng rất lớn đến tiến độ đầu tƣ mà còn
liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế- xã hội và đời sống của nhân nhân trong khu
vực bị giải tỏa. Hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng nhiều nới còn gặp rất nhiều khó
khăn, khiếu kiện phức tạp dẫn đến bất ốn xã hội. Một trong những nguyên nhân là do xác
định giá đất bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất chƣa thỏa đáng, lợi ích của họ không
đƣợc giải quyết công bằng.
Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt
bằng đó chính là chính sách về giá đất bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất phục vụ
các công trình. Chính sách về giá đất bồi thƣờng hiện nay tuy đã đƣợc xây dựng và
điều chỉnh, nhƣng vẫn còn nhiều vƣớng mắc cả về lý luận và thực tiễn. Yêu cầu
thực tiễn đặt ra là phải đƣa ra đƣợc các giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất
bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng. Chính sách về giá đất bồi thƣờng sẽ tạo điều
kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng và góp phần tích cực vào quá trình
xây dựng đất nƣớc.
Quận Nam Từ Liêm là một quận vừa mới đƣợc thành lập vào đầu tháng 4
năm 2014 nhƣng theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn
2050, quận Nam Từ Liêm là một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính
dịch vụ, thƣơng mại của Thủ đô. Do đó, Nam Từ Liêm là một trong những quận có
tốc độ đô thị hóa nhanh và mạnh mẽ trong các quận, huyện thuộc Thành phố với
nhiều dự án trọng điểm. Với tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với nhiều công trình dự
án trọng điểm cần triển khai sẽ gây áp lực cho chính quyền trong việc chuyển đổi
1


mục đích sử dụng đất đai, giải phóng mặt bằng, bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời dân
nhằm hạn chế những bức xúc của ngƣời dân khi đƣợc đền bù. Vấn đề cốt lõi là xác

định đƣợc khung giá đất cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của
Quận và hợp với lòng dân. Tuy nhiên, việc xác định giá đất trên địa bàn Quận Nam
Từ Liêm đang có nhiều bất cập. Do đó, tôi chọn và nghiên cứu đề tài “Xác định giá
đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm- thành phố
Hà Nội”, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam
Từ Liêm nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
2. Mục đích và nhiệm vụ của đề tài.
2.1.Mục đích:
Đánh giá thực trạng xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm; đề xuất quan điểm và giải pháp hoàn
thiện việc xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa
bàn Quận Nam Từ Liêm
2.2.Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa một số vấn đề cơ sở lý luận về công tác bồi thƣờng khi giải
phóng mặt bằng, trong đó chú ý vấn đề giá đất bồi thƣờng khi thu hồi.
- Đánh giá thực trạng việc xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm.
- Đề xuất quan điểm và giải pháp hoàn thiện việc xác định giá đất bồi thƣờng
khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác định giá đất bồi thƣờng khi
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đề tài nghiên cứu những vấn đề có tính lý luận và
thực tiễn về vấn đề xác định giá đất và ảnh hƣởng của nó đến quá trình thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng.
- Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu tƣ xây dựng mới có liên quan đến
giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đã và đang đƣợc triển khai
trên điạ bàn Quận Nam Từ Liêm. Trong đó tập trung chủ yếu ở công tác xác định
giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng.
2

Thời gian: nghiên cứu thực trạng việc xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2010- 2014; đề
xuất giải pháp cho giai đoạn 2016-2020
4. Câu hỏi nghiên cứu
Việc xác định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận
Nam Từ Liêm có gì bất cập không? Đã phù hợp với thực tế phát triển kinh tế - xã
hội trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm hay chƣa? Chính quyền Quận Nam Từ Liêm
cần phải làm gì để xác định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn
cho phù hợp với thực tế và tránh đƣợc những bất cập trong bồi thƣờng, giải phóng
mặt bằng.
5. Những đóng góp mới của luận văn:
Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng nói chung, xác định giá đất bồi
thƣờng thiệt hại nói riêng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm – Thành phố Hà Nội
trong thời gian vừa qua còn nhiều khó khăn, vƣớng mắc. Giá đất bồi thƣờng thiệt
hại đƣợc xác định chƣa chính xác, chƣa phản ánh hết giá trị thực tế của đất đai đã
gây ra không ít khó khăn phức tạp trong quá trình giải phóng mặt bằng. Nguyên
nhân cơ bản là thiếu phƣơng pháp xác định giá đất hợp lý, những quy định của Nhà
nuớc về xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại không phù hợp, thiếu đội ngũ các nhà
định giá đất chuyên nghiệp. Vì vậy, Luận văn đã đóng góp vào việc nghiên cứu các
giải pháp xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại. Cụ thể:
- Tổng quan tình hình giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng đã và đang đƣợc triển khai trên điạ bàn Quận Nam Từ Liêm. Tập trung chủ
yếu ở công tác xác định giá đất bồi thƣờng khi giải phóng mặt bằng.
- Đề xuất các giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thƣờng khi giải
phóng mặt bằng.
Xác định giá đất bồi thƣờng thiệt hại theo nội dung và các giải pháp mà luận
văn đƣa ra sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, đánh giá chính xác đƣợc giá trị thực tế của
đất đai, đảm bảo kết hợp hài hoà về lợi ích cho ngƣời dân có đất bị thu hồi, chủ đầu
tƣ và Nhà nƣớc, góp phần tháo gỡ những khó khăn, vƣớng mắc trong công tác giải

phóng mặt bằng và do đó thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế xã hội của quận Nam
3


Từ Liêm nói riêng và cho thành phố Hà Nội nói chung.
6. Kết cấu của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
đƣợc cấu tạo gồm bốn chƣơng:
- Chương 1: Tổng quan tài liệu, cơ sở lý luận và thực tiễn về xác định giá đất
bồi thƣờng
- Chương 2: Phƣơng pháp nghiên cứu về xác định giá đất bồi thƣờng khi thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng.
- Chương 3: Những vấn đề của việc xác định giá đất bồi thƣờng khi giải
phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm - thành phố Hà Nội.
- Chương 4: Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thƣờng khi
giải phóng mặt bằng trong thời gian tới.

4


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG
1.1. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.1.1. Các công trình liên quan đến thu hồi, quản lý đất đai
1. Ấn phẩm “Cơ chế nhà nƣớc thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở
Việt Nam: phƣơng pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân”
(2011) do Ngân hàng thế giới nghiên cứu hỗ trợ Bộ Tài nguyên Môi trƣờng cải
thiện chính sách và thu hồi đất và chuyển dịch đất đai. Ba báo cáo trong ấn phẩm
(báo cáo 1 - đề xuất về hoàn thiện chính sách Nhà nƣớc thu hồi đất và cơ chế
chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam; báo cáo 2 - nghiên cứu về cơ chế xác

định giá đất phục vụ bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ tại Việt Nam và báo cáo 3 nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại Việt Nam) do Giáo sƣ Tiến sĩ Khoa học Đặng Hùng
Võ, tƣ vấn độc lập (nguyên Thứ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) thực hiện
với sự hợp tác của một số chuyên gia làm việc tại Tổng cục Quản lý Đất đai, thuộc
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Trong ba báo cáo của ấn phẩm, tác giả chú ý đến
những nội dung đƣợc đề cập trong hai báo cáo thứ nhất và thứ hai. Những nội dung
của hai báo cáo này đã cho tác giả thấy đƣợc cơ chế chuyển dịch đất đai và quy định
hiện hành về xác định giá đất phục vụ tính toán bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cho
ngƣời có đất bị thu hồi ở Việt Nam. Cụ thể:
- Báo cáo thứ nhất đã đề cập đến quá trình hình thành các quy định về quản lý
đất đai, phân tích cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và tự nguyên; vấn đề lý luận,
thực tiễn và quy định pháp luật về bồi thƣờng, tái định cƣ bắt buộc ở Việt Nam; đánh
giá chuyển dịch đất đai thông qua ý kiến của các nhà quản lý (lãnh đạo cấp tỉnh), nhà
đầu tƣ và ngƣời bị thu hồi đất; nghiên cứu và đánh giá khả năng áp dụng các kinh
nghiệm từ chuyển dịch đất đai của Trung Quốc và Hàn Quốc vào Viêt Nam; đề xuất về
đổi mới, điều chỉnh cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện và bắt buộc, đề xuất về xác
định giới hạn giữa cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự
5


nguyện, đề xuất các biện pháp tăng hiệu quả của triển khai thực tế.
- Báo các thứ hai đã phân tích các chủ điểm: phân tích quá trình hình thành
pháp luật về giá đất ở Việt Nam; phân tích quy định hiện hành về xác định giá đất
phục vụ tính toán bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cho ngƣời có đất bị thu hồi. Phân
tích định giá đất phục vụ bồi thƣờng khi chiếm giữ đất đai bắt buộc tại Australia,
định giá đất tại Đài Loan Trung Quốc, các nƣớc có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông
Âu; kết quả nghiên cứu điểm về hiệu quả kinh tế, xã hội của việc bồi thƣờng theo
giá thị trƣờng. (Mức độ hiểu biết của ngƣời bị thu hồi đất về giá đất và mức độ hài
lòng về giá đất tính bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất. Đánh giá mức độ hài lòng
về cách thực hiện việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ. Đánh giá về cơ

chế xác định giá đất hiện nay tại địa phƣơng. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của
việc định giá đất tại địa phƣơng). Đề xuất về hoàn chỉnh quy định của pháp luật về
định giá đất áp dụng cho bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
2. Báo cáo “Khảo sát về tình hình công khai thông tin trong quản lý đất đai”
(2010) do Nguyễn Ngọc Anh và các cộng sự nghiên cứu theo yêu cầu của Ngân
hàng thế giới. Báo cáo đã thu thập dữ liê ̣u và đƣa ra những phát hiện về thông tin
liên quan đến đất đai cần công bố trên trang web (thủ tục hành chính liên quan đến
đất đai, thông tin về quy hoạch sử dụng đất chi tiết và dƣ̣ thảo quy hoạch đất chi
tiết, thông tin về quy hoạch đô thị, thông tin liên quan đến bồi thƣờng hỗ trợ tái định
cƣ, thông tin về giao đất cấp đất) và công khai thông tin về đất đai bên ngoài
website ở cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Đánh giá việc công khai thông tin về đất
đai tại cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Đƣa ra một số kiến nghị nhƣ: nâng cao kiến
thức và năng lƣ̣c cho đội ngũ cán bộ cấp xã đặc biê ̣ t là đội ngũ cán bộ là cán bộ;
thƣ̣c hiê ̣n viê ̣c công bố thông tin một cách toàn diê ̣n ở cả cấp h uyê ̣n và cấp xã ; đƣa
nhiều thông tin hơn, đầy đủ hơn, rộng rãi hơn trên website và điều này sẽ làm tăng
khả năng tiếp cận thông tin của ngƣời dân địa phƣơng.
3. Báo cáo “Biên tập dự thảo cẩm nang quy định về trình tự, nội dung,
phƣơng pháp định giá đất hàng loạt và định giá đất cụ thể” (2013) thuộc dự án
“Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế và giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật
6


và công cụ quảnh lý đất đai nhắm phát triển thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam”
của Tổng cục Quản lý đất, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Báo cáo đã tổng quan
những vẫn đề cơ bản về giá đất và định giá đất, đƣa ra trình tự nội dung, phƣơng
pháp định giá đất hang loạt và cụ thể. Đi kèm với báo cáo này, Tổng cục Quản lý
đất đai xây dựng ba báo cáo chuyên đề là báo cáo “Đánh giá thực trạng trình tự, nội
dung, phƣơng pháp định giá đất hàng loạt và định giá đất cụ thể tại các địa phƣơng
của Việt Nam”, báo cáo “Nội dung định giá đất hàng loạt” và báo cáo “Nguyên tắc,
phƣơng pháp định giá đất”. Đây là nguồn tài liệu nghiên cứu quan trọng làm cơ sở

cho việc xác định giá đất tại quận Nam Từ Liêm.
4. Luận án “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và
Thụy Điển” (2011) của Đặng Anh Quân. Nội dụng luận án hƣớng đến việc phân
tích các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động đăng ký đất đai tại
Việt Nam, thông qua thực trạng áp dụng các quy định này trong tổ chức bộ máy
đăng ký đất đai, trong vận hành hệ thống đăng ký và cũng nhƣ trong các hoạt
động liên quan cần thiết cho hệ thống.
5. Đề tài: "Nghiên cứu, đánh giá ảnh hƣởng của quá trình đô thị hóa đến việc
quản lý và sử dụng đất” (2013) của Đòa Thị Thanh Lam và công sự thuộc Viện
Nghiên cứu đất đai đã chỉ ra đô thị hóa là quá trình tất yếu trong phát triển kinh tế xã hội, là xu thế tích cực tạo nên động lực mới cho nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Việc tích tụ và chuyển đổi trên diện rộng, với quy mô lớn mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang đất ở, dịch vụ, du lịch sinh thái và các mục đích sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp là quy luật phát triển tất yếu. Quá trình đô thị hóa có quan hệ
hữu cơ rất lớn đến công tác quản lý đất đai thể hiện qua: công tác giao đất, cho thuê
đất; công tác lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất,... Bên cạnh những ƣu
điểm, thuận lợi mà quá trình đô thị hóa đem lại còn một số khó khăn, hạn chế,
vƣớng mắc phát sinh trong qua trình đô thị hóa có thể thấy rõ nhƣ: Việc xây dựng
kế hoạch sử dụng đất dài hạn 5 năm tính khả thi không cao; chính quyền cấp cơ sở
chƣa thực sự chú trọng đến công tác lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất; vấn đề
bồi thƣờng giải phóng mặt bằngở nhiều khu đô thị gặp khó khăn, kéo dài; tình trạng
7


khiếu kiện kéo dài liên quan đến bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ, tình trạng chống đối
không hợp tác trong công tác kiểm đếm, bồi thƣờng và di dời,... đang trở thành
những điểm nóng rất cần sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị. Vấn đề quản lý, sử
dụng đất của chủ đầu tƣ ở một số khu đô thị còn lỏng lẻo, để ngƣời dân trở lại tái
chiếm đất sản xuất, xây dựng nhà ở cũng dẫn đến sự khiếu kiện, ảnh hƣởng đến an
ninh trật tự tại địa phƣơng. Quá trình đô thị hóa ảnh hƣởng đến cơ cấu sử dụng đất
đƣợc chuyển dịch theo hƣớng sản xuất hàng hóa, diện tích đất nông nghiệp giảm

nhanh đặc biệt là diện tích đất trồng lúa; các khu đô thị mới hình thành, tỷ lệ cơ cấu
ngành nghề theo hƣớng công nghiệp dịch vụ tăng,... tạo nguồn thu quan trọng đóng
góp vào ngân sách Nhà nƣớc. Đặc biệt, tạo ra đƣợc môi trƣờng cạnh tranh nhằm thu
hút đầu tƣ thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng bất động sản cũng nhƣ hỗ trợ, kích
thích cho sự phát triển của các khu công nghiệp, dịch vụ, du lịch,... tạo đà và lực
cho quá trình đô thị hóa cũng nhƣ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động trên
địa bàn. Trên cở sở các đánh giá nói trên nhóm nghiên cứu đã đề xuất 3 nhóm giải
pháp về chính sách, kỹ thuật và về tổ chức thực hiện nhằm nâng cao hiệu lực quản
lý nhà nƣớc về đất đai, hiệu quả sử dụng đất đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững
trong quá trình đô thị hóa.
6. Đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng, đề xuất mô hình tổ chức quản lý
đất đai cấp tỉnh, huyện góp phần đẩy mạnh thực hiện kinh tế hóa ngành quản lý đất
đai” (2012) của Trần Viết Kiêm và cộng sự thuộc Viện Nghiên cứu quản lý đất đai
đã tiến hành nghiên cứu tài liệu trong nƣớc về khoa học tổ chức nhà nƣớc, đƣờng
lối đổi mới hệ thống hành chính nhà nƣớc của Đảng, đƣờng lối, chủ trƣơng của
Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nƣớc về quản lý tài nguyên và môi trƣờng nói
chung và quản lý đất đai nói riêng và xu hƣớng phát triển kinh tế - xã hội của đất
nƣớc trong thời kỳ hội nhập kinh tế thế giới. Nhóm nghiên cứu đã cố gắng thu thập
tài liệu nƣớc ngoài để tìm hiểm mô hình tổ chức và cơ chế quản lý về đất đai để so
sánh với mô hình tổ cấp huyệnức ngành hiện tại và xu hƣớng của thế giới trong
quản lý đất đai. Đây chính là cơ sở lý luận cho việc hoàn thiện hệ thống tổ chức bộ
máy quản lý về đất đai trong cơ chế thị trƣờng. Trong quá trình triển khai thực hiện
8


Đề tài, nhóm nghiên cứu đã đi khảo sát 14 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng
đại diện cho các vùng, miền trong cả nƣớc. Các Đoàn khảo sát trên địa bàn tỉnh theo
2 cấp tổ chức bộ máy là tỉnh, huyện và nghiên cứu thêm về cấp xã, trực tiếp nghe
Lãnh đạo Sở báo cáo tình hình hoạt động của hệ thống tổ chức về tài nguyên và môi
trƣờng nói chung và quản lý đất đai nói riêng ở địa phƣơng, đồng thời trực tiếp

phỏng vấn Lãnh đạo và công chức làm công tác quản lý đất đai ở địa phƣơng về
những vấn đề liên quan đến nội dung đề tài. Kết quả khảo sát thực tế và kết quả
thống kê 490 phiếu điều tra khảo sát đã thể hiện rõ mô hình hoàn thiện hệ thống tổ
chức bộ máy địa phƣơng. Những nội dung này khẳng định thêm cơ sở thực tiễn
hoàn thiện bộ máy quản lý về đất đai nói riêng và tài nguyên và môi trƣờng nói
chung tại địa phƣơng. Căn cứ cơ sở lý luận và thực tiễn, nhóm nghiên cứu đã đƣa ra
02 mô hình hoàn thiện và đổi mới hệ thống tổ chức bộ máy quản lý đất đai ở địa
phƣơng và những giải pháp hoàn thiện. Đồng thời cũng chỉ ra rằng, việc hoàn thiện
hệ thống quản lý này không chỉ là trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
mà còn là trách nhiệm chung của các địa phƣơng, cộng đồng dân cƣ và đặc biệt là
sự quan tâm chỉ đạo của Đảng và Nhà nƣớc trong việc công cuộc xây dựng Nhà
nƣớc pháp quyền xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.
1.1.2. Các công trình liên quan đến xác định giá đất đền bù
1. Luận văn “Đánh giá ảnh hƣởng của tình trạng hai giá đất đến công tác
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng” (2012) của Đinh Thu Trang. Luận văn đã tổng
quan về giá đất; cơ sở pháp lý xác định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng; kinh nghiệm định giá đất của Australia va Đai Loan; cơ sở pháp
lý của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đánh giá ảnh hƣởng của tình
trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng(lấy minh chứng tại TP
Hà Nội và TP Hồ Chí Minh): chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp là đòi hỏi tất yếu của quá trình phát triển nhƣng cũng
tiềm ẩn nhiều nguy cơ; những bất cập trong các quy định pháp luật về giá đất và
định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất; nguyên nhân sự chênh lệch giữa giá đất
do Nhà nƣớc quy định và giá đất trên thị trƣờng. Đề xuất hoàn chỉnh quy định về
9


định giá đất; đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ
định giá đất; bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất; đề
xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong thực tế.

2. Luận văn “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất giải phóng mặt
bằngcủa dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai, Thành phố
Hà Nội” (2011) của Trần Mai Phƣơng. Luận văn đã tổng quan chính sách pháp luật
về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằngtrong
quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa; nội dung các chính sách, quy định pháp lý
chủ yếu về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo pháp luật
hiện hành; khái quát công tác thu hồi đất, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNGtrên địa bàn
thành phố Hà Nội. Thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằngcủa dự án
xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. Đề xuất
một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằngcủa dự án xây dựng
khu đô thị mới Thịnh Liệt: về cơ chế, chính sách; giá đất bồi thƣờng, hỗ trợ; công
tác tổ chức thực hiện thu hồi đất, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNGcủa dự án.
3. Luận văn “Đánh giá các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ở trên địa bàn quận
Lê Chân – thành phố Hải Phòng”(2012) của Nguyễn Văn Sửu. Luận văn đã Trình
bày cơ sở lý luận về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. Tìm hiểu công tác
định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng. Thu thập giá chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất tại một số đƣờng phố đặc trƣng để tìm ra những yếu tố chính ảnh
hƣởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng. Đánh giá và đề xuất một số giải
pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc về
đất đai, đặc biệt là giá đất.
4. Luận văn “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công
tác giải phóng mặt bằngtại các dự án đầu tƣ trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội” (2013) của Nguyễn Ngọc Sơn. Luận văn nghiên cứu tổng quan các chính
sách, quy định pháp lý về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của Nhà nƣớc ta từ sau
khi có Luật đất đai 2003 đến nay. Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thƣờng,
hỗ trợ Giải phóng mặt bằng(GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG) tại các dự án: Dự án khu
10


đô thị mới An Hƣng, Dự án đƣờng Lê Văn Lƣơng kéo dài, Dự án khu đô thị mới

Mỗ Lao. Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thƣờng của dự án, phỏng vấn các hộ
thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cƣ. Đánh giá, phân tích thực trạng
công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng làm rõ những nguyên nhân, những khó
khăn vƣớng mắc trong giải phóng mặt bằng của dự án. Đề xuất một số giải pháp
nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
5. Đồ án “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằngcác dự án trên địa bàn
huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội”(2014) của Nguyễn Thị Hƣơng. Đồ án đã phân
tích, đánh giá công tác thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi
Nhà nƣớc thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Quốc Oai- thành phố Hà
Nội; đánh giá và rút ra ƣu điểm cũng nhƣ tồn tại trong việc thực hiện chính sách
bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ để từ đó đề xuất ý kiến góp phần đẩy nhanh công tác
đền bù giải phóng mặt bằnggiúp cho công tác quản lý hành chính Nhà nƣớc về đất
đai ngày càng hiệu quả.
Tóm lại, các công trình nêu trên đã đề cặp khá nhiều nội dung liên quan đến
quản lý đất đai, định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.v.v,
qua đó cung cấp những thông tin và kinh nghiệm quý cho việc nghiên cứu xác
định giá đất khi thu hồi giải phóng mặt băng; tuy nhiên chƣa có công trình nào
nghiên cứu vấn đề xác định giá đất bồi thƣờng khi thu hồi giải phóng mặt bặng
trên địa bàn quận Nam Từ Liêm - đây là khoảng trống mà đề tài cần nghiên cứu.
1.2. Khái niệm về định giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là loại tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế đƣợc trong sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá và
khan hiếm. Đất ở bất cứ xã hôi nào có Nhà nƣớc cũng đều dƣợc gìn giữ, bảo vệ,
quản lý chăm sóc, nuôi dƣỡng làm tăng khả năng khai thác và phát triển. Đất đƣợc
quản lý chặt chẽ cả bằng biện pháp hành chính và kinh tế. Việc xác định giá cho đất
là biện pháp, công cụ để Nhà nƣớc thực hiện sự quản lý nguồn tài sản, tài nguyên
này của đất nƣớc, nhằm đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
11

Trong nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc xác định nhƣ là số tiền mà một
hoặc nhiều ngƣời sẵn sàng và có thể trả để mua một thửa đất nào đó, khi mà thửa
đất này đƣợc đƣa ra mua bán trao đổi trên thị trƣờng. Khi ngƣời tiêu dùng có nhu
cầu về tài sản nhƣ đất, sau khi xem xét các yếu tố liên quan, tiến hành ƣớc tính giá
trị đất và sẵn sàng đặt giá cho tài sản đất đó. Nhƣng nếu mức giá mà ngƣời tiêu
dùng đặt ra chƣa làm thoả mãn giá trị mà ngƣời chủ sở hữu mong đợi thì quan hệ
trao đổi chƣa đƣợc thực hiện và mức giá đó chƣa phải là giá cả thị trƣờng của tài
sản đất đó. Nhƣ vậy giá cả thị trƣờng của tài sản đất là mức giá bán có thể thực hiện
đƣợc tốt nhất của một tài sản. Là mức giá thịnh hành dƣới các điều kiện thị trƣờng
xác định, trong đó các bên giao dịch mua bán đều tự nguyện, đƣợc thông tin đầy đủ
về thị trƣờng và về tài sản - đối tƣợng mua bán. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của
giá trị, ở những thời điểm khác nhau giá cả có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá trị
nhƣng xét trong toàn xã hội thì giá cả và giá trị luôn bằng nhau.
Trong các nền kinh tế thị trƣờng, giá đất [13, 14, 15] đƣợc hiểu đó là sự
biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét trên phƣơng diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với
một diện tích đất xác định, trong không gian, thời gian xác định và trong các điều
kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Nội hàm của quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai
của Nhà nƣớc đƣợc pháp luật thể chế hóa với các nội dung chủ yếu sau:
- Thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, bao gồm: Quyết định mục đích
sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch
sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); quy định về
hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.
Nhà nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai nhƣ: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị
tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại.

12


- Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
Trong các quyền về đất đai của Nhà nƣớc nhƣ đã nêu trên thì giá đất là một chế
định mang tính trung tâm trong chính sách tài chính về đất đai của Nhà nƣớc. Pháp luật
Việt Nam cũng quy định giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau: Do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định; Do đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với
những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một
đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch
về quyền sử dụng đất.
Do đất đai có những đặc điểm mà các loại tài sản thông thƣờng không thể
có, cho nên giá đất cũng có những đặc điểm khác biệt so với giá của các loại tài
sản thông thƣờng. Những khác biệt đó thể hiện ở những điểm sau:
- Giá đất trƣớc hết và chủ yếu phụ thuộc vào vị trí của chính nó. Vị trí của
đất đai càng có khả năng sinh lợi lớn, thuận lợi cho đời sống, sinh hoạt của con
ngƣời thì giá đất càng cao.
- Thị trƣờng đất đai bị chia cắt theo vùng, khu vực và giá đất bình quân của
từng loại đất trong mỗi vùng, khu vực do các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội,
môi trƣờng của chính vùng đó quyết định.
- Giá trị của đất đai theo thời gian không những không bị “hao mòn” nhƣ
các loại tài sản thông thƣờng mà ngƣợc lại giá trị của đất đai có xu hƣớng ngày
càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con ngƣời.

1.2.2. Khái niệm về định giá đất
Định giá đất [15] có thể coi là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động
bất động sản. Trong thực tế có thể coi định giá là hoạt động trung tâm của tất cả các
13


hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu
tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là việc
xác định giá trị của các tài sản.Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp
chúng ta đƣa ra các quyết định có liên quan tới việc mua, bán, đầu tƣ, phát triển,
quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm và đặc biệt là trong lĩnh vực bồi thƣờng thiệt
hại khi giải phóng mặt bằng. Dịch vụ thẩm định giá có thể phục vụ bất kỳ cá nhân,
tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất đai và nhà ở. Chẳng hạn nhà thẩm định giá có
thể đƣợc yêu cầu để tƣ vấn cho ngƣời bán về giá trị tài sản của mình : cho một
ngƣời thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả và có thể tƣ vấn cho cơ
quan ra quyết định giá bồi thƣờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Việc cần phải
hiểu rõ mục đích yêu cầu của công tác định giá là yếu tố sống còn đối với nhà thẩm
định giá và gía trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động sản không phải luôn
giống nhau đối với mọi mục đích. Tuy nhiên trong đa số các trƣờng hợp, vấn đề
quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá gía trị thị trƣờng; nghĩa là tổng số
tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ đƣợc yêu cầu hay phải trả cho một lơị
ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và
tuân theo đúng pháp luật.
Có thể đƣa ra các định nghĩa về định giá nhƣ sau:
- Định giá là sự ƣớc tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho môt mục đích đã đƣợc xác định rõ.
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ƣớc tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định có liên quan đến tất cả
các đặc điểm của tài sản và cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu tố căn bản của thị
trƣờng, bao gồm các loại đầu tƣ lựa chọn.

Định giá bất động sản trên thế giới gồm chủ yếu hai hình thức: định giá
đất hàng loạt và định giá đất cá biệt.
- Định giá hàng loạt trong lĩnh vực bất động sản là hình thức định giá đối
với từng bất động sản của toàn bộ các bất động sản hiện hữu trong một đơn vị
hành chính xác định, tại một thời điểm xác định. Định giá hàng loạt bất động sản
14


để Nhà nƣớc thực hiện việc tính thu thuế bất động sản. Đối tƣợng của định giá
hàng loạt bất động sản là những bất động sản thuộc đối tƣợng nộp thuế theo quy
định của pháp luật.
- Định giá bất động sản cá biệt (hay còn gọi là bất động sản cụ thể) là
hình thức định giá chỉ thực hiện đối với một bất động sản cá biệt, có mục đích
sử dụng, thời hạn sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định. Định giá bất
động sản cá biệt để Nhà nƣớc thực hiện việc tính thu thuế thu nhập, lệ phí trƣớc
bạ và để cung cấp dịch vụ giá bất động sản tƣ vấn đáp ứng nhu cầu của các bên
tham gia giao dịch trong thị trƣờng bất động sản. Đối tƣợng của định giá bất động
sản cá biệt là bất động sản đƣợc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc ngƣời có quyền lợi,
lợi ích liên quan yêu cầu.
Ở nước ta, dất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở
hữu. Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử
dụng vào các mục đích theo quy định của pháp luật. Vì vậy, trong quan hệ đất đai,
thì Nhà nƣớc đóng vai trò vừa là ngƣời đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai vừa
là ngƣời thực hiện chức năng quản lý nhà nƣớc đối với đất đai. Vì vậy, Nhà nƣớc
vừa là ngƣời quyết định giá đất nhƣng cũng đồng thời vừa là ngƣời quy định nội
dung định giá đất. Khung pháp luật quy định nội dung định giá đất bao gồm ba vấn
đề chủ yếu sau đây: Thứ nhất, quy định các loại đất thuộc đối tƣợng định giá; thẩm
quyền quy định, quyết định giá đất và các hình thức quy định, quyết định giá đất;
kỳ định giá đất; Thứ hai, quy định các nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất; Thứ
ba, quy định trình tự, thủ tục định giá đất.

1.2.3. Các hình thức quy định, quyết định giá đất
Giá đất ở nƣớc ta đƣợc biểu hiện dƣới 3 hình thức [13, 14, 15, 16] với
thẩm quyền quy định, quyết định cụ thể nhƣ sau:
1.2.3.1 Khung giá các loại đất
Khung giá các loại đất là hình thức quy định mức giá của từng loại đất
theo các tiêu chí xác định (vùng, loại đô thị, vị trí) trong một giới hạn về mức
giá xác định gồm giới hạn mức giá trên (trần khung) và giới hạn mức giá dưới
15