Chính sách cho người việt nam ở nước ngoài mua nhà ở trong thị trường bất động sản việt nam

Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương
LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản nước ta phát triển từ năm 1993 sau khi Luật Đất đai ra
đời cho đến thời điểm hiện tại đã đạt được những thành tựu nhất định, tạo động lực để
phát triển các lĩnh vực khác của nền kinh tế. Trong đó thị trường nhà ở là một phân
khúc trong thị trường bất động sản đang phát triển mạnh cả về số lượng và chất lượng,
với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay thì nhu cầu về nhà ở trong thời gian tới là rất
lớn. Với các chính sách khuyến khích xây dựng và tạo lập thêm nhà ở cho người dân và
ngoài những yêu cầu về phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật… để đáp ứng nhu cầu phát
triển, mỗi năm Việt Nam cần phải xây dựng mới hơn 15 triệu m2 nhà ở. Bên cạnh
lượng dân số đông của nước ta hơn 20 triệu hộ gia đình với 86 triệu dân đến năm 2009,
là số lượng rất lớn người Việt Nam ở nước ngoài muốn trở về quê hương sinh sống,
làm ăn và có nhu cầu về sở hữu nhà tại Việt Nam. Chỉ tính trong năm 2008 số lượng
kiều bào về nước là 400000 người với lượng kiều hối là 8 tỷ USD, gần 4 triệu kiều bào
sinh sống ở nước ngoài trong đó có đội ngũ trí thức đông đảo với hơn 300.000 người
được đào tạo ở các trường đại học danh tiếng ở những nước công nghiệp tiên tiến.
Nhiều chính sách, biện pháp đã và đang được rà soát, sửa đổi hoặc ban hành mới theo
hướng ngày càng thuận lợi hơn cho bà con kiều bào, đặc biệt là ban hành những chính
sách về quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam ở nước ngoài ngày càng thông thoáng
hơn. Như nghị định 90/2006/NĐ-CP tiếp sau đó là nghị định 71/2010/NĐ-CP được quy
định rõ ràng và chi tiết hơn, mở rộng thêm các đối tượng được sở hữu nhà nhà gắn liền
với quyền sử dụng đất, tiến hành đơn giản hóa các thủ tục hành chính giúp kiều bào có
thêm cơ hội để sở hữu nhà ở tại quê hương.
Tuy nhiên hiện nay vẫn tồn tại những bất cập, vướng mắc trong quá trình xem
xét cho phép người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở trong nước, do thủ tục phiền hà,
nhiêu khê gây mất thời gian, những quy định mới vẫn chưa rõ ràng, chưa có thông tư
hướng dẫn đầy đủ chi tiết, đối tượng được mua nhà còn hạn chế. Vì vậy khi áp dụng

vào thực tế gây rất nhiều khó khăn cho kiều bào, dẫn đến các giao dịch mua bán sử
dụng tên người thân, bạn bè để đăng ký thay, rất dễ gây ra tranh chấp, kiện tụng. Chính

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

vì vậy mà em lựa chọn đề tài “ Chính sách cho Người Việt Nam ở nước ngoài mua
nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam” để tìm hiểu và nghiên cứu.
2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu thực trạng về chính sách và thủ tục cho phép người Việt Nam ở nước
ngoài mua nhà ở Việt Nam hiện nay.
-Từ thực trạng đi đến phân tích, đánh giá đưa ra những giải pháp, kiến nghị
nhằm giải quyết những khó khăn vướng mắc còn tồn tại của chính sách cho người Việt
Nam ở nước ngoài mua nhà ở Việt Nam.
3. Phương pháp nghiên cứu
-Phương pháp duy vật biện chứng
-Phương pháp so sánh
-Phương pháp phân tích tổng hợp
-Phương pháp logic
4. Kết cấu của đề tài
+ Lời nói đầu
+ Nội dung của đề tài bao gồm 3 chương:
- Chương I: Cơ sở khoa học của chính sách cho người Việt Nam ở nước ngoài
mua nhà ở Việt Nam

- Chương 2: Thực trạng của vấn đề người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở
Việt Nam
- Chương 3: Giải pháp về vấn đề người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở Việt
Nam
+ Kết luận
Do hạn chế về kiến thức và tài liệu tham khảo nên việc nghiên cứu đề tài này không
nhiều và đầy đủ, vì thế bài làm còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự chỉ bảo và
góp ý của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn Thạc sĩ Phạm Lan Hương đã tận tình hướng dẫn giúp
em hoàn thành đề án này!

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHÍNH SÁCH CHO NGƯỜI
VIỆT NAM Ở NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ Ở VIỆT NAM
I.

Khái niệm và sự cần thiết cho phép người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà

ở Việt Nam
1. Khái niệm về người Việt nam ở nước ngoài
Theo Luật quốc tịch Việt Nam ngày 13 tháng 11 năm 2008
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt

Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc
tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết
thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Ngoài ra Việt kiều là cách gọi ngắn gọn khác của người Việt Nam ở nước ngoài.
Khái niệm “Gốc Việt” hay “ Việt Kiều” là khẳng định và phát huy tư tưởng lớn: “Đoàn
kết mọi người Việt Nam ở trong và ngoài nước, không phân biệt thành phần xã hội và
dân tộc, quá khứ và ý thức hệ, tôn giáo và tín ngưỡng, miễn là tán thành công cuộc đổi
mới, nhằm mục tiêu giữ vững độc lập, thống nhất, chủ quyền quốc gia và toàn vẹn lãnh
thổ”.
2. Sự cần thiết cho phép người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam
Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách liên
quan đến cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài quán triệt tinh thần Nghị quyết 36NQ/TW ngày 26 tháng 3 năm 2004 của Bộ Chính trị khẳng định "Người Việt Nam ở
nước ngoài là bộ phận không tách rời và là một nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt
Nam, là nhân tố quan trọng góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, hữu nghị giữa nước
ta với các nước". Cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài có nhiều đóng góp to lớn
cho sự nghiệp giải phóng, giành độc lập dân tộc, thống nhất đất nước. Tất cả những ai
là người Việt Nam, không phân biệt dân tộc, tôn giáo, địa vị xuất thân, mong muốn góp
phần xây dựng một nước Việt Nam hòa bình, độc lập, thống nhất, dân giàu, nước
mạnh, xã hội công bằng dân chủ văn minh đều đứng trong khối đại đoàn kết dân tộc.

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

Đảng và Nhà nước ta từ trước đến nay luôn coi trọng và đánh giá cao sự đóng góp
của người Việt Nam ở nước ngoài đối với sự nghiệp đấu tranh giành độc lập dân tộc,
thống nhất đất nước và xây dựng quê hương ngày một giàu đẹp, từ đó đã có nhiều chủ
trương, chính sách cởi mở đối với đồng bào, phù hợp với yêu cầu của từng giai đoạn
cách mạng. Đặc biệt, các chủ trương, chính sách ban hành trong thời kỳ đổi mới những
năm gần đây đã từng bước đáp ứng nguyện vọng và quyền lợi chính đáng của dồng bào
ở người nước về các vấn đề quốc tịch, hồi hương, cấp phát hộ chiếu và những quyền lợi
thiết thân khác của đồng bào. Người mang hộ chiếu Việt Nam và người gốc Việt Nam
có công với đất nước nay đã được hưởng chính sách gần hoàn toàn như công dân trong
nước.
Để khuyến khích đồng bào tham gia xây dựng đất nước, nhiều luật và văn bản dưới
luật đã được ban hành, sửa đổi, bổ sung nhằm tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho
đồng bào trong các hoạt động đầu tư, buôn bán, gửi tiền về giúp đỡ thân nhân và đóng
góp cho đất nước. Thời gian qua, cùng với tác động của những thành tựu trong công
cuộc đổi mới cũng như trên lĩnh vực đối ngoại, những chính sách và biện pháp nói trên
đã góp phần tạo nên xu hướng trở về nguồn ngày càng phát triển trong kiều bào. Trong
cộng đồng đang diễn ra sự chuyển hóa tích cực, ngày càng có nhiều người về thăm đất
nước, hồi hương, hoặc về tìm cơ hội kinh doanh, đầu tưu, hợp tác khoa học kỹ thuật.
Kể từ năm 1987 mới có 8.000 lượt người về thăm quê hương, đến năm 2.000 đã có
360.000 lượt người. Số lượng kiều hối gửi về nước cũng gia tăng đáng kể trong vài
năm trở lại đây. Về lĩnh vực đầu tư, đến nay kiều bào đã có 50 dự án trị giá 200 triệu đô
la Mỹ theo Luật Đầu tư nước ngoài; 483 dự án với 763 tỷ đồng theo Luật Khuyến
khích đầu tư trong nước. Hiện có trên 100 công ty và văn phòng đại diện của kiều bào
hoạt động tại Việt Nam. Riêng người Việt Nam ở Đông Âu đã giúp xuất khẩu trên 200
triệu đô la hàng hóa hằng năm sang các nước này. Hằng năm có chừng 200 nhà khoa
học, trí thức về nước làm công tác giảng dạy, tư vấn. Phong trào quyên góp hỗ trợ đồng
bào các vùng bị thiên tai và tham gia các dự án xóa đói giảm nghèo trong nước phát
triển mạnh.
Một trong các chính sách khuyến khích của nhà nước đối với NVNONN là chính
sách về đất đai và nhà ở, ngày càng được bổ sung, mở rộng và thông thoáng hơn. Ban

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

hành các chính sách về việc cho phép người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở và cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại Việt Nam như nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày
05/11/2001, 90/2006/NĐ-CP tiếp sau đó là nghị định 71/2010/NĐ-CP đang từng bước
được hoàn thiện là điều rất cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho công dân Việt Nam
và người gốc Việt Nam cư trú làm ăn sinh sống ở nước ngoài có chỗ ở khi về nước đầu
tư kinh doanh, hoạt động khoa học kỹ thuật, văn hoá nghệ thuật hoặc về sinh sống ổn
định tại Việt Nam, khai thác triệt để nguồn lực về con người của cộng đồng người Việt
Nam ở nước ngoài, mang tính chất ổn định chính trị, việc mở rộng đối tượng Việt kiều
được mua nhà ở Việt Nam là thực thi sự thống nhất chính sách đối với người Việt Nam
ở nước ngoài nhằm thu hẹp tiến tới xóa bỏ khoảng cách giữa người Việt Nam ở nước
ngoài và người Việt Nam ở trong nước.
II.

Quy định pháp luật về vấn đề cho phép người Việt Nam ở nước ngoài

mua nhà ở Việt Nam
1. Đối tượng đươc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam
ở nước ngoài
Theo nghị định 71/2010/NĐ-CP, Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật
Đất đai quy định :

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ
quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì
có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt
Nam:
+ Đối tượng được mua nhà ở không hạn chế số lượng
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng dưới đây thì có
quyền sở hữu (không hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam) thông qua hình thức mua,
nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối
với dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản
thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam:

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

a) Các đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 66: người có quốc tịch Việt
Nam
b) Các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều 66: người gốc Việt Nam
nhưng phải thuộc một trong các diện:
- Người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư có Giấy chứng
nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền của
Việt Nam cấp;
- Người có công đóng góp với đất nước, bao gồm: người được hưởng chế độ ưu

đãi theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng có giấy tờ chứng
minh được hưởng chế độ ưu đãi do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; người có
thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ
tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương, được Thủ tướng Chính phủ tặng
Bằng khen; người tham gia vào Ban Chấp hành các tổ chức chính trị – xã hội của Việt
Nam; của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức này xác
nhận; người được bầu vào Ban Chấp hành Trung ương hội, người là nòng cốt các
phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước và người có những đóng
góp, giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt
Nam ở nước ngoài được Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài hoặc cơ
quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận;
- Nhà văn hóa, nhà khoa học, bao gồm: người được phong học hàm, học vị về
khoa học, giáo dục, văn hóa – nghệ thuật, thể dục – thể thao của Việt Nam hoặc của
nước ngoài, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế – xã hội đang làm việc tại Việt Nam.
Các đối tượng này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ
quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ
trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về
làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời về
việc đối tượng này đang làm việc tại cơ quan, tổ chức đó;
- Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có giấy xác nhận về chuyên môn, kỹ
năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh
vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải
có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt
Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề);
- Người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước có giấy
tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài
cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của một bên vợ hoặc
chồng là công dân Việt Nam ở trong nước.
Đối với trường hợp có các giấy tờ do nước ngoài cấp thì phải dịch ra Tiếng Việt
và có chứng nhận của cơ quan công chứng của Việt Nam.
+ Đối tượng được mua một nhà ở
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gốc Việt Nam nhưng không thuộc các
đối tượng quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66 nếu có giấy tờ quy định tại điểm b
khoản 1 Điều này và Giấy miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp
thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam.
Trường hợp đối tượng này đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà được thừa kế
hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một nhà ở; đối với nhà ở còn
lại thì được quyền tặng cho hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam để hưởng giá trị theo quy định tại Điều 72 của Nghị định này.
1.1 Giấy tờ chứng minh đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam
+ Đối với người có quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá
trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có một trong các giấy tờ chứng
minh còn quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
+ Đối với người gốc Việt Nam thì phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xác
nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có
gốc Việt Nam.

1.2 Giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú tại Việt Nam của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam thì
phải có một trong các giấy tờ sau đây do công an phường, xã, thị trấn (sau đây gọi
chung là công an cấp phường) nơi người đó cư trú cấp:
- Sổ tạm trú;
- Giấy tờ xác nhận về việc đăng ký tạm trú tại địa phương.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam phải có đơn đề
nghị và xuất trình hộ chiếu tại cơ quan công an cấp phường khi đề nghị cấp giấy tờ quy
định tại khoản này. Trong thời hạn tối đa là ba ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề
nghị, công an cấp phường có trách nhiệm cấp một trong các giấy tờ quy định tại khoản
này cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu nước ngoài thì
phải có một trong các giấy tờ sau đây do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam
cấp:
- Thẻ tạm trú;
- Có dấu chứng nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại
Việt Nam từ ba tháng trở lên.
2. Điều kiện để được mua nhà ở tại Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điều 66
Nghị định 71/2010/NĐ- CP phải là người về thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam và

có đủ các giấy tờ sau :
+ Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài
cấp. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài thì phải có
Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam
hoặc Giấy xác nhận đăng ký công dân.
+ Giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối tượng
theo quy định.
3. Các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam ở
nước ngoài
Trích nghị định 81/2001/NĐ- CP

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà ở, được
ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là ủy ban
nhân dân cấp huyện) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các
giấy tờ sau :
+ Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
+ Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng
thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Biên lai nộp thuế và lệ phí.
+ Bản sao có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan

nhà nước có thẩm quyền các giấy tờ quy định đối với các đối tượng được phép mua
nhà. Đối với giấy tờ không thuộc danh mục được công chứng, chứng thực thì nộp bản
sao nhưng phải mang bản gốc để cơ quan cấp Giấy chứng nhận đối chiếu.
3.1 Trách nhiệm lập hồ sơ, thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở
Theo nghị định 81/2001/NĐ - CP
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy
định tại Nghị định này tự mình đứng ra làm các thủ tục hoặc có thể thoả thuận với bên
bán nhà ở hoặc người được ủy quyền hợp pháp đại diện cho mình làm các thủ tục để
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Việc ủy quyền
phải thể hiện bằng văn bản.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp cho người
Việt Nam định cư ở nước ngoài sau khi mua nhà ở theo quy định tại Nghị định này sử
dụng theo mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp cho
người Việt Nam.
+ Thời gian cấp Giấy chứng nhận chậm nhất là 60 ngày, kể từ ngày người đề nghị
cấp Giấy chứng nhận nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định cho ủy ban nhân dân cấp
huyện.
3.2 Thủ tục quản lý việc sở hữu một nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài tại Việt Nam

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

Đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu
một nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực
hiện các quy định sau đây:
+ Trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải kiểm tra thông tin về tình
trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam đăng trên
Website của Bộ Xây dựng.
+ Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không có tên trên Website của Bộ Xây dựng
thì Ủy ban nhân dân cấp huyện ký giấy chứng nhận và làm thủ tục trao giấy chứng
nhận cho chủ sở hữu; trường hợp người đề nghị cấp giấy chứng nhận đang có tên đăng
trên Website của Bộ Xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp huyện trả lại hồ sơ và có văn
bản trả lời để đương sự biết rõ lý do;
+ Trong thời hạn hai ngày làm việc, kể từ ngày ký Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Ủy ban nhân dân cấp
huyện phải có văn bản gửi Bộ Xây dựng thông báo các thông tin về họ tên, số hộ chiếu,
nơi cấp, ngày cấp hộ chiếu của người mua, được tặng cho, được thừa kế nhà ở, địa chỉ
nhà ở được cấp giấy chứng nhận, số giấy chứng nhận và ngày cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để Bộ Xây
dựng đăng tải các thông tin này trên Website của Bộ;
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở quy định tại Điều này đã bán, tặng cho hoặc làm
thủ tục để thừa kế nhà ở cho người khác thì Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn
bản thông báo cho Bộ Xây dựng biết để xóa tên khỏi danh sách đăng trên Website của
Bộ;
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phải chịu trách nhiệm về việc chậm thông
báo hoặc không thông báo cho Bộ Xây dựng biết khi các đối tượng quy định tại Điều
này có chủ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người
khác.

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

+ Bộ Xây dựng ban hành mẫu báo cáo của Ủy ban nhân dân cấp huyện gửi Bộ
Xây dựng theo quy định tại Điều này.
4. Quyền lợi của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có sở hữu nhà tại Việt
Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, sau khi mua nhà ở và được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật, có
các quyền như sau :
+ Được sử dụng để ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình.
+ Được bán, tặng cho các tổ chức, cá nhân trong nước hoặc các đối tượng là người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở quy định tại Điều 66 Nghị
định 71/2010/NĐ- CP
+ Thế chấp theo quy định của pháp luật Việt Nam.
+ Thừa kế theo quy định sau đây :
a) Đối với tổ chức, cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc diện được mua nhà ở quy định tại Nghị định 71 được hưởng thừa kế theo
quy định tại Bộ Luật Dân sự;
b) Đối với người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không
thuộc diện được quy định tại Nghị định 71 nếu nhận thừa kế thì chỉ được hưởng về giá
trị của nhà ở đối với các đối tượng sau:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép về Việt Nam cư trú có thời
hạn dưới ba tháng

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện chỉ được sở hữu một nhà ở và
tại thời điểm được tặng cho, được thừa kế đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
5. Nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có sở hữu nhà ở tại Việt
Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, sau khi mua nhà ở và được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của Nghị định
này, có nghĩa vụ :
+ Kê khai, đăng ký nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

+ Thực hiện quy định về quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở; sửa chữa, cải tạo nhà ở;
mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam.
+ Thực hiện đầy đủ các quy định về cư trú, quản lý trật tự đô thị; các nghĩa vụ tài
chính, thuế và các quy định khác có liên quan theo quy định của pháp luật Việt Nam.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhà ở đã mua theo quy định của Nghị
định này có thể ủy quyền quản lý nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước hoặc đối tượng
thuộc diện quy định tại Điều 66 NĐ 71 quản lý. Việc ủy quyền quản lý phải thể hiện
bằng văn bản và có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CỦA VẤN ĐỀ NGƯỜI VIỆT NAM Ở
NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
1. Các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến vấn đề mua nhà ở
của người Việt Nam ở nước ngoài tại Việt Nam
1.1 Hiện trạng sử dụng đất ở và thống kê diện tích nhà ở
Loại đất

Tổng diện tích
2006
2007
602.7
611.9
106.7
108.5
496.0
503.4

Đất ở
Đất ở đô thị
Đất ở nông thôn

2008
620.4

112.5
507.9

Đất đã giao và cho thuê
2006
2007
2008
597.1
606.0
614.2
103.5
105.3
109.5
493.6
500.7
504.7

( Hiện trạng sử dụng đất trong cả nước - Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam)
Theo số liệu được thống kê từ đầu năm đến hết ngày 30/9, diện tích nhà ở toàn
quốc hiện đã tăng thêm khoảng 85,2 triệu m2, trong đó, diện tích nhà ở đô thị chiếm
trên 50% với 46,1 triệu m2, diện tích nhà ở nông thôn tăng khoảng 39,1 triệu m2. Tính
đến thời điểm này, bình quân diện tích nhà ở tính theo đầu người trên toàn quốc đạt
khoảng 17,2 m2/người. Đáng lưu ý, diện tích bình quân nhà ở đô thị là 20m2/người,
lớn hơn tỷ lệ 16,1 m2/người tại khu vực nông thôn.
Qua số liệu 6 năm cho thấy diện tích sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở ngày
một tăng lên do quá trình đô thị ngày một ra tăng, mỗi năm số lượng diện tích nhà ở
được xây mới ngày một nhiều, tạo nên nguồn cung dồi dào cho thị trường nhà ở đáp
ứng ngày một cao hơn nhu cầu của thị trường.
Năm
Tổng

diện

tích

2000
cả 597510

nước xây dựng
Tự xây dựng
Địa phương xây dựng

82128
515382

2003
1284022

2004
1418000

2005
1509000

2006
1850313

2007
1557066

541258
742764

323790
1094210

561936
947064

522495
1327818

386074
1170992

( Diện tích nhà ở xây dựng mới trong mỗi năm đv:m2 - Tổng cục Thống kê Việt Nam)
Đây là điều kiện tốt cho người Việt Nam ở nước ngoài muốn tìm mua một căn
nhà ở trong nước, có thể tìm các căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ do tư nhân hoặc
các doanh nghiệp xây dựng.
1.2 Giá bất động sản và biến động chỉ số giá ở thị trường Việt Nam

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

Biến động giá bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2010 (Vietnam Report)

( Giá bán chung cư cao cấp tại thị trường thứ cấp trên thị trường Hà Nội năm 2009)
Trên biểu đồ là xu hướng biến động giá chung cư cao cấo trên thị trường Hà
Nội, trong quý 4/2009 đã có khoảng hơn 31.000 căn hộ được chào bán. Giá chào thứ
cấp bình quân ở 11 trong số 12 quận tại Hà Nội đều tăng trung bình 5,4% so với quý
3/2009. Trên thị trường này, giá chào bình quân dao động từ 700 USD đến 4.200
USD/m2. Có thể thấy trong năm 2009, giá căn hộ cao cấp có xu hướng giảm nhưng vẫn
đang ở mức rất cao đối với sức mua chung.
Đón đầu chính sách cho phép Việt kiều mua nhà, nhiều năm qua hàng loạt các
dự án nhà đất thuộc dòng cao cấp ở Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh đã ra đời. Tuy nhiên lại
rơi vào tình trạng rất khó khăn, không ít các dự án đã hạ giá đến 40- 50% nhưng vẫn ế
ẩm. Tại các trung tâm môi giới địa ốc, nhiều kiều bài đến nhờ tư vấn về thủ tục mua
nhà đất. Tuy nhiên sau khi thăm dò thị trường và nghe ngóng tình hình, nhiều Việt kiều
đã chùn bước trước bức tường giá quá cao. Giá nhà đất tại TP Hồ Chí Minh dù đã sụt
giảm mạnh so với thời điểm 2007 những vẫn được đánh giá là rất cao so với các nước
Australia, Mỹ, Canada, Pháp. Với giá nhà đất đắt đỏ như hiện nay và không điều chỉnh

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

hợp lý hơn sẽ là thách thức rất lớn cho nhiều kiều bào muốn trở về định cư lâu dài tại
Việt Nam.
Ngoài ra, khủng hoảng kinh tế cũng làm cho dòng tiền kiều hối sụt giảm, ảnh

hướng nhiều đến kế hoạch mua nhà của kiều bào vào dịp cuối năm. Năm 2009, lượng
kiều hối về Việt Nam ước đạt 6,3 tỷ USD, giảm 12,8% so với năm 2008. Riêng tại TP
Hồ Chí Minh, kiều hối năm 2009 chỉ đạt 3,2 tỷ USD, so với con số gần 5 tỷ USD năm
2008.
Bên cạnh đó qua mỗi năm, do tác động của lạm phát giá cả các mặt hàng lại
ngày một tăng thêm, đặc biệt thời gian vừa qua giá nhà ở vật liệu xây dựng tăng nhanh
chóng cùng với giá vàng và giá USD tăng mạnh một cách chóng mặt cũng là nguyên
nhân khiến cho giá bất động sản ngày một tăng cao hơn trước.
Nhà ở và vật

2000
104.5

2003
2004
2005
2006
108.01 106.43 107.05 108.9

2007
2008
111.02 120.5

2009
103.5

liệu xây dựng
Vàng
102.21 119.01 116.37 107.8 136.09 113.65 131.9 119.2
USD

101.66 101.69 101.57 100.56 100.95 100.62 102.4 109.2
( Chỉ số giá tiêu dung một số mặt hàng đv: % - Tổng cục Thống kê Việt Nam )
Giá bất động sản quá cao không chỉ gây tác hại tới người dân đô thị mà còn có
ảnh hưởng tới kinh tế vĩ mô. Ngoài ra, tại các đô thị đang phát triển nhanh như Hà Nội,
giá nhà đất quá cao sẽ là rào cản rất khó vượt qua đối với việc chỉnh trang và phát triển
đô thị, đặc biệt là phát triển hạ tầng giao thông đô thị.
Đây là điều cản trở việc tiếp cận thị trường của phần đông dân cư và cũng gây
ảnh hưởng không nhỏ đến sức mua của một bộ phận người Việt Nam ở nước ngoài
muốn mua nhà trong nước. Không phải Việt Kiều nào cũng có đủ khả năng tài chính để
có thể mua một căn nhà ưng ý tại các đô thị lớn hiện nay, bên cạnh đó họ cũng có xu
hướng so sánh giá bất động sản tại Việt Nam với giá bất động sản tại một số quốc gia
họ sinh sống cao hơn nhiều so với giá trị và lợi ích mà bất động sản đó mang lại nên
ngần ngại trong việc ra quyết định mua nhà tại Việt Nam.

1.3 Đóng góp của người Việt Nam ở nước ngoài đối với đất nước

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

Con số tổng hợp được về tổng số lượng kiều dân VN năm 2004−2005 là 3.078.143
trên lãnh thổ của 108 nước và vùng lãnh thổ trong đó hơn 80% ở các nước công nghiệp
phát triển (Hoa kỳ khoảng 1,3 triệu người; Pháp, Ôt-xtrây-lia mỗi nước khoảng 250
nghìn; Ca-na-đa 200 nghìn; Căm-pu-chia, Thái Lan, Đức, Nga – mỗi nước khoảng 100
nghìn; Đài Loan 65 nghìn; Anh 35 nghìn; Séc 25 nghìn; Lào 18 nghìn; Trung Quốc, Ba

Lan, Bỉ, Thuỵ Điển – mỗi nước trên dưới 10 nghìn...). Phần đông bà con ngày càng ổn
định cuộc sống và hòa nhập vào xã hội nơi cư trú, có vị trí nhất định trong đời sống
kinh tế, chính trị - xã hội ở nước sở tại, có tác động ở mức độ khác nhau tới mối quan
hệ giữa các nước đó với Việt Nam. Bên cạnh đó, trong những năm qua hàng trăm nghìn
người Việt Nam đã ra nước ngoài lao động, học tập, tu nghiệp, đoàn tụ gia đình, hình
thành các cộng đồng người Việt Nam tại một số địa bàn mới như Hàn Quốc, Đài Loan,
Nhật bản, Malaysia...
Đặc biệt, đã có nhiều trí thức NVNONN về nước làm việc trong các trung tâm
nghiên cứu khoa học và công nghệ, giáo dục và đào tạo hoặc đóng góp tri thức cho sự
phát triển của đất nước bằng nhiều hình thức khác nhau. Ngay cả những trí thức kiều
bào vốn trước đây có những quan điểm, chính kiến khác nhau nay cũng dần dần thay
đổi nếp nghĩ. Với họ, quê hương và dân tộc là thiêng liêng nhất. Điều tâm nguyện lớn
nhất trong phần cuối đời của họ là được quay trở về Việt Nam để đóng góp những gì có
thể cho quê hương.
Qua thực tiễn, trí thức NVNONN ngày nay đang tham gia đóng góp tích cực cho
công cuộc phát triển đất nước theo các kênh hoạt động như sau:
- Tư vấn hoạch định chính sách phát triển đất nước, các ngành kinh tế, khoa học công nghệ, giáo dục - đào tạo và các giải pháp thực hiện;
- Trực tiếp tham gia hoặc hỗ trợ nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ,
chuyển giao tri thức, chuyển giao công nghệ, kinh nghiệm quản lý tiên tiến nhằm phát
triển kinh tế-xã hội và bảo vệ đất nước;
- Tham gia hoạt động giáo dục và đào tạo nguồn nhân lực có trình độ, đáp ứng
những đòi hỏi của đất nước;
- Làm cầu nối cho các hoạt động hợp tác về khoa học – công nghệ, giáo dục và đào
tạo, giữa các nhà khoa học trong nước và ngoài nước;

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49

Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

- Cung cấp thông tin cập nhật cho các ngành, lĩnh vực của nền kinh tế;
- Tìm kiếm các nguồn đầu tư, hoặc tham gia đầu tư trực tiếp vào phát triển kinh tế,
khoa học - công nghệ, giáo dục - đào tạo…
Theo thống kê, phần lớn trí thức NVNONN về Việt Nam tham gia vào các kênh
hoạt động này là từ những nước kinh tế phát triển, như: Mỹ chiếm 30,31%, Pháp 19%, Úc - 12,23%, Canada - 7,97% v.v… Hằng năm, trung bình có khoảng 200 lượt
chuyên gia, trí thức NVNONN về làm việc với các cơ quan quản lý, tổ chức nghiên cứu
khoa học-công nghệ, giáo dục-đào tạo, y tế v.v…, trong đó có 55% lượt về làm việc
với cơ quan quản lý, và 45% - với tổ chức KH&CN, y tế, GD&ĐT …
Cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài là một cộng đồng trẻ nhưng năng động và
phát triển, là nguồn nội lực quý báu của đất nước, trong đó bao gồm nguồn vốn và con
người, đặc biệt là tài nguyên trí thức. Hàng trăm nghìn nhà trí thức, khoa học, kỹ thuật,
kinh tế, doanh nghiệp được đào tạo và bươn trải tại các nước công nghiệp phát triển,
tích lũy được nhiều kiến thức và kinh nghiệm tiến tiến, trong đó có một thế hệ mới
(người nước ngoài gốc Việt) đang lớn mạnh, từng bước thay thế lớp lớn tuổi, thay đổi
cơ cấu cộng đồng, có cái nhìn đúng mực khách quan hơn về tình hình đất nước và đang
trở thành đối tác đầy tiềm năng của chúng ta trong một tương lai không xa.
2. Thực trạng chính sách cho người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở Việt
Nam
Với chủ trương tạo điều kiện thuận lợi cho kiều bào gắn bó với quê hương, góp

phần xây dựng đất nước. Quán triệt tinh thần của Nghị quyết, nhiều chủ trương, chính
sách của Nhà nước đã được ban hành, đáp ứng tâm tư, nguyện vọng và sự mong đợi
của những người con đang sống xa Tổ quốc. Chính phủ ban hành nhiều chính sách
khuyến khích cho người Việt Nam ở nước ngoài về đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam,
trong đó có chính sách cho phép Việt Kiều có quyền được mua nhà ở trong nước.

2.1 Nghị định 81/2001/NĐ-CP - Chính sách đầu tiên cho phép NVNONN được mua
nhà trong nước

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

Nghị định 81 ban hành năm 2001 quy định người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà
gồm có 4 đối tượng là người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp
với đất nước, nhà văn hóa, nhà khoa học có nhu câu về hoạt động thường xuyên tại
Việt Nam và người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam.
Từ khi ban hành Nghị Định đầu tiên khuyến khích người Việt Nam ở nước ngoài
mua nhà ở trong nước đã được nhiều bà con Kiều bào hưởng ứng nhiệt liệt vì có thể
chính thức sở hữu một căn nhà ở quê hương. Tuy nhiên sau 5 năm thực hiện nghị định
trên mới chỉ có khoảng 100 Việt kiều đứng tên mua nhà theo Nghị định 81, trong đó TP
HCM chiếm khoảng 70 trường hợp. Phần lớn các trường hợp này là nhà đầu tư, nhà
khoa học, các đối tượng còn lại rất ít.
Nguyên nhân chính dẫn đến việc có quá ít trường hợp được mua nhà là do chính
sách vẫn chưa được mở rộng, các đối tượng được mua thì hạn hẹp so với nhu cầu thực
tế của Việt Kiều muốn mua nhà trong nước. Bên cạnh đó, những đối tượng được mua
nhà theo nghị định 81 thì yêu cầu phải làm đầy đủ các thủ tục về do yêu cầu phải có các
loại giấy tờ gốc như giấy chứng minh thư nhân dân, giấy khai sinh, nếu mang hộ chiếu
nước ngoài thì phải nộp thêm một trong ba loại giấy tờ giấy chứng nhận có quốc tịch
VN, giấy xác nhận đã mất quốc tịch hoặc giấy xác nhận đăng ký công dân.…nhưng do
ở nước ngoài lâu năm, việc thất lạc các giấy tờ này trong quá trình di chuyển là điều

không thể tránh khỏi, nên việc xác định nhân thân là hết sức khó khăn cho Kiều bào.
Những thủ tục này rất phiền hà, mất nhiều thời gian và công sức khiến nhiều Việt Kiều
nản chí, bỏ ý định về nước mua nhà định cư.
2.2 Mở rộng thêm đối tượng cho NVNONN mua nhà theo Nghị định
90/2006/NĐ-CP
Thay thế Nghị định 81 còn nhiều vướng mắc trong việc xét duyệt mua nhà cho
NVNONN, Nghị định 90 (Hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, hiệu lực từ ngày 8/10/2006)
đã mở ra hướng thoáng hơn cho Việt Kiều so với Nghị định 81/2001/ND-CP với 5 đối
tượng Kiều bào được mua nhà không hạn chế số lượng ở trong nước, ngoài nhu cầu để
ở, các đối tượng này còn được nhận tặng,cho, đổi, nhận thừa kế như người Việt Nam ở
trong nước và trường hợp được mua một căn nhà. Quy định rõ trong điều 65 như sau:

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông
qua một trong các hình thức sau:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
- Mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được
mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở như người Việt Nam ở trong nước (không
hạn chế về số lượng nhà ở được sở hữu):
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam là người
trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, được cấp Giấy chứng nhận

đầu tư;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước bao
gồm: người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có
công với cách mạng ngày 29 tháng 6 năm 2005; người có thành tích đóng góp trong sự
nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước, Chính phủ tặng
Huân chương, Huy chương; được Thủ tướng Chính phủ tặng Bằng khen; được Chủ tịch
Đoàn Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam hoặc Bộ trưởng, Thủ
trưởng cơ quan quản lý ngành ở Trung ương tặng Kỷ niệm chương vì sự nghiệp của
ngành đó; người tham gia vào Ban Chấp hành của các tổ chức chính trị - xã hội của
Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức chính trị - xã hội đó xác nhận; người
được bầu vào Ban Chấp hành Trung ương Hội, người là nòng cốt trong các phong trào,
tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước thông qua Ủy ban về người Việt Nam ở
nước ngoài và người có những đóng góp và giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện
hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận;
- Nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên
tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước bao gồm: nhà văn hoá, nhà
khoa học được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật của
Việt Nam hoặc của nước ngoài; chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội. Các đối
tượng nêu tại điểm này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước hoặc Bộ trưởng, Thủ
trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

tỉnh mời về Việt Nam làm chuyên gia, cộng tác viên khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ
thuật, có xác nhận của lãnh đạo cơ quan mời;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép về sống ổn định tại Việt
Nam là người có đơn đề nghị về sinh sống ổn định tại Việt Nam, được cấp có thẩm
quyền của cơ quan Đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuận.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 4
Điều 65 Nghị định 90 mà đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng
trở lên trong cùng thời gian cư trú tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc
một căn hộ.
Bộ Ngoại giao phối hợp với Bộ Công an hướng dẫn cụ thể việc xác định thời hạn cư trú
tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Khi cấp visa, bảo đảm để
người có nguyện vọng được mua nhà theo quy định.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam hoặc được sở hữu hạn chế về số lượng nhà ở tại Việt Nam quy định tại
điểm c khoản 1 Điều 61 Nghị định 90, nếu được tặng cho, được thừa kế nhà ở thì chỉ
được hưởng giá trị của nhà ở đó theo quy định tại Điều 68 Nghị định này.
Trong Nghị định đã nêu rõ: “Bộ Ngoại giao phối hợp với Bộ Công an hướng
dẫn cụ thể việc xác định thời hạn cư trú tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài”, nhưng trên thực tế thì chưa có văn bản nào chính thức giữa hai Bộ hướng
dẫn thực hiện việc xác nhận thời gian cư trú tại Việt Nam, vì vậy mà dẫn đến vướng
mắc trong việc xác định thời gian cư trú xét theo thực tế hay theo giấy phép và tiêu chí
xác định được phép cư trú theo giấy phép cư trú hay theo thị thực. Đây chính là ách tắc
khiến việc Việt kiều được mua nhà ở theo quy định mới chưa thể triển khai được. Hơn
nữa, Nghị định 90 không quy định rõ nên các cơ quan quản lý nhà nước gặp khó khăn
khi xác định tiêu chí “ sinh sống ổn định tại Việt Nam”. Nếu coi người hồi hương hoặc
nhà đâu tư là thể hiện nhu cầu sinh sống ổn định tại Việt Nam thì lại không phải là đối
tượng được mở rộng. Theo các phòng công chứng tại TPHCM, kể từ khi có quy định
mới, số lượng hồ sơ mua nhà của Việt kiều đến nộp công chứng tăng cao. Nhưng đều
bị từ chối tiếp nhận vì còn đang chờ hướng dẫn việc xác định thời hạn cư trú của Việt

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

Kiều, chủ yếu tại các phòng công chứng chỉ giải quyết các trường hợp theo những quy
định cũ, trong khi có rất nhiều Việt kiều quan tâm đến thủ tục mới.
Điều 65 Nghị định 90 nêu định nghĩa người Việt Nam định cư ở nước ngoài là
“công dân Việt Nam” hoặc “người gốc Việt Nam” cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở
nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam.
Tuy nhiên, sau khi nêu định nghĩa, ở các nội dung sau đó, nghị định này không
có sự phân biệt nào giữa “công dân Việt Nam” hay “người gốc Việt Nam” bằng cách
chỉ dùng chung một khái niệm theo Luật Nhà ở là “người Việt Nam định cư ở nước
ngoài”, và đương nhiên người tham khảo luật tự hiểu luật không phân biệt giữa “công
dân Việt Nam” và “người gốc Việt Nam”. Sự phân biệt xuất hiện trong Nghị định 90
đó là giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài “không bị hạn chế về số lượng nhà ở
được sở hữu” (khoản 4 điều 65) với người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ “được
sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ” (khoản 5 điều 65). Theo đó, đối tượng thứ nhất
gồm những người được quy định tại khoản 1 điều 126 của Luật Nhà ở và đối tượng thứ
hai là những người còn lại, được quy định tại khoản 2 điều 126 Luật Nhà ở.Với cách
diễn đạt này của nghị định, Bộ Tư pháp hiểu là chỉ những đối tượng quy định tại khoản
1 điều 126 Luật Nhà ở mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam giống như công dân trong
nước.
Trong khi Bộ Xây dựng thì cho rằng quy định tại khoản 1 điều 126 Luật Nhà ở
chỉ áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài gốc Việt Nam, còn những
người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì đương nhiên được

hưởng những quyền lợi và nghĩa vụ như công dân trong nước, vì Hiến pháp không
phân biệt công dân sống trong nước với công dân sống ở nước ngoài. Tuy nhiên, việc
này không được nêu rõ ràng, cụ thể trong luật khiến các địa phương thiếu cơ sở thực
hiện, làm hạn chế số lượng nhà bán ra cho Việt kiều.
Không chỉ luật mới ban hành bị vướng mắc mà ngay cả những quy định cũ cũng
là rào cản lớn đối với Việt kiều trong quá trình làm thủ tục mua nhà. Theo quy định,
ngoài những giấy tờ chứng nhận Việt kiều là nhà đầu tư, nhà khoa học, người có công
với đất nước... những đối tượng này bắt buộc phải có một trong các giấy sau: giấy xác
nhận đăng ký công dân Việt Nam, giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam, giấy xác

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

nhận mất quốc tịch Việt Nam. Những loại giấy này do Đại Sứ quán Việt Nam ở các
nước cấp và theo phản ánh của Việt kiều, thời gian chờ cấp những giấy này là không
dưới một năm, trong trường hợp mất các giấy tờ gốc thì không thể tiếp tục làm thủ tục
để mua nhà ở trong nước được nữa.
Vào năm 2006, UBND TPHCM được Nhà nước giao quyền ra quyết định cấp
các loại giấy tờ trên (Sở Tư pháp là nơi thụ lý hồ sơ) nhưng vẫn thông qua ý kiến từ các
bộ liên quan. Thời gian làm thủ tục xin cấp các giấy xác nhận trên mất từ 2-3 tháng tuy
nhiên, những loại giấy này chỉ có giá trị trong 6 tháng và không được gia hạn khiến
người đi làm thủ tục mua nhà không thể kịp thực hiện giao dịch để mua nhà trong
khoảng thời gian ngắn đó.
Theo Ủy ban NVNONN TPHCM, từ năm 2001 đến năm 2007 mới có khoảng 140 Việt

kiều được mua nhà. Một con số quá ít ỏi trong khi Việt kiều về đầu tư và sinh sống
ngày càng nhiều.
2.3 Luật sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở 2005 và Điều 121 Luật Đất đai
2003
Sau một thời gian ban hành Nghị định 90 nhưng không tạo ra được những
chuyển biến tích cực, số lượng NVNONN được mua nhà ở trong nước vẫn còn hạn
chế, Nhà nước tiến hành thông qua dự thảo luật sửa đổi bộ sung Điều 126 của Luật Nhà
ở và Điều 121 của Luật Đất đai.
Điều 126 Luật Nhà ở 2005 và Điều 121 Luật Đất đai 2003 đều quy định đối tượng là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Song,
giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai lại có những quy định khác nhau về quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam ở nước ngoài. Cụ thể, Điều 129 Luật Nhà ở
2005 cho phép chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền thuê và
ủy quyền quản lý nhà ở, nhưng điều 121 Luật Đất đai năm 2003 lại không cho phép
điều trên. Chính vì vậy mà việc sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở 2005 và Điều
121 Luật Đất đai 2003 mở rộng hơn về đối tượng và quyền được sở hữu nhà của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo điều 126 Luật nhà ở và 121 Luật đất đai sửa đổi, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài mà có quốc tịch Việt Nam, người về đầu tư trực tiếp; nhà khoa học, nhà

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức trong nước có nhu cầu và đang

làm việc tại Việt Nam... được phép định cư từ 3 tháng trở lên có quyền sở hữu nhà ở để
bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Quy định này cũng áp dụng với cả người có công đóng góp cho đất nước, người
có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Trường hợp không thuộc diện trên nhưng được cơ quan có thẩm quyền miễn thị
thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì cũng có quyền sở hữu một
nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên
trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
So với điều luật cũ, quy định về thời gian cư trú tại Việt Nam đã được rút ngắn xuống
một nửa, từ 6 tháng xuống 3 tháng.
Theo quy định tại Điều 126 của Luật sửa đổi, bổ sung có 3 điểm mới. Cụ thể:
Điều 126 sửa đổi chia đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói
chung thành hai nhóm khác nhau, đó là Người có quốc tịch Việt Nam và Người gốc
Việt Nam, trong đó, Người có quốc tịch Việt Nam đều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam mà không phân biệt về đối tượng và không bị hạn chế số lượng và Người gốc Việt
Nam mà thuộc các diện: về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư;
người có công đóng góp cho đất nước; nhà văn hoá, nhà khoa học, người có chuyên
môn, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người
có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước thì cũng được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam mà không hạn chế về số lượng.
Việc bổ sung, mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như trên vừa
bảo đảm phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật Quốc tịch năm 2008,
pháp luật về xuất, nhập cảnh của Việt Nam.
Đồng thời bổ sung 3 quyền, đó là: quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất, quyền cho thuê và quyền được uỷ quyền quản lý nhà ở, nhưng so với công dân
Việt Nam ở trong nước thì đối tượng này bị hạn chế hơn 2 quyền, đó là quyền góp vốn
và quyền bảo lãnh bằng tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

Luật sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở 2005 và Điều 121 Luật Đất đai 2003 có hiệu
lực vào 1/9/2009 là một tín hiệu tích cực, kích thích thị trường nhà đất nhộn nhịp vào
cuối năm, tuy nhiên thực tế thì lượng Việt kiều mua nhà không nhiều.
Theo ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài TP.HCM, nhiều kiều bào đến nhờ
tư vấn về thủ tục mua nhà đất, trong đó phần lớn là kiều bào Mỹ và Tâu Âu. Dù Nhà
nước đã mở rộng nhiều hơn trong việc cho Việt kiều mua nhà đất nhưng vẫn chưa tạo
được làn sóng mua nhà, căn hộ hoặc đất của đối tượng này.
Từ năm 2006 đến 2009 cả nước chỉ có khoảng 140 Việt kiều mua nhà, đất.
Trong đó tại TP.HCM có khoảng 100 trường hợp. Riêng trong năm 2009, cả nước có
mười Việt kiều mua nhà, chủ yếu là ở TP.HCM. Đây là con số quá ít so với hơn bốn
triệu kiều bào đang sống ở nước ngoài. Nguyên nhân giảm số lượng người mua nhà từ
2008 - 2010 là do khủng hoảng kinh tế tác động làm giảm thu nhập đặc biệt ở các nền
kinh tế mạnh như Mỹ, Anh, EU…đã làm giảm thu nhập dẫn đến lượng kiều bào về
Việt Nam mua nhà đất để ở, mở doanh nghiệp đầu tư giảm. Mặt khác, lượng Việt kiều
mua nhà khiêm tốn so với tiềm năng còn do chủ trương và chính sách chưa thật sự
thông thoáng không ít người nản lòng để mua nhà trong nước.
Tuy con số thống kê chính thức khiêm tốn, nhưng trên thực tế, lượng kiều bào
có nhà, đất lại không hề nhỏ. Thông tin từ các phòng môi giới nhà đất tại khu đô thị
Phú Mỹ Hưng thì nhiều cư dân ở đây là Việt kiều nhưng trên giấy chủ quyền nhà lại
không phải tên của họ, hầu như các trường hợp là nhờ người thân, bạn bè đứng tên
thay. Từ đó có thể thấy rằng, luật pháp vẫn còn hạn chế Việt kiều tiếp cận thị trường
nhà ở thật sự nên việc phát sinh các giao dịch ngầm là điều không tránh khỏi.
2.4 Nghị định 71/2010/NĐ-CP - Chính thức mở rộng cho NVNONN mua nhà ở

tại Việt Nam
Việc ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP đánh dấu một bước tiến quan trọng
trong quá trình giải quyết vướng mắc về thủ tục mua nhà tại Việt Nam, đáp ứng nguyện
vọng của đông đảo bà con. Điểm quan trọng nhất của Nghị định là mở rộng đối tượng
và quyền sở hữu nhà của NVNONN. Nghị định cũng quy định cụ thể các loại giấy tờ
chứng minh cần thiết, trình tự thủ tục và nơi tiếp nhận xử lý các loại giấy tờ này.

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49


Đề án môn học

GVHD: Th.s Phạm Lan Hương

Quy định mới được đề cập trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư hướng
dẫn nghị định này đã thoáng hơn rất nhiều so với trước đây. Theo đó, quy định mới cho
phép Việt kiều mua nhà không hạn chế số lượng đối với các đối tượng có quốc tịch
Việt Nam và có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước
ngoài, phải có giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam. Đối với người gốc Việt
Nam, ngoài việc phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ chứng minh có gốc Việt
Nam, phải thuộc một trong các diện gồm người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, nhà
văn hóa, nhà khoa học, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt, người có vợ/chồng là
công dân Việt Nam.
Những người không thuộc diện trên chỉ được phép sở hữu một nhà ở riêng lẻ,
hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam. Trong trường hợp được thừa kế, hoặc được
tặng một nhà ở khác, thì có quyền bán lại để hưởng giá trị nhà ở đó.
Một điểm mới khác được quy định trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP là, cho
phép Việt kiều sở hữu nhà được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án

phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với các dự án tại
các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền).
Ngoài việc mở rộng đối tượng so với quy định cũ, theo nhận xét của các nhà
quản lý, quy định mới còn cụ thể hóa thủ tục, điều kiện để người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mua nhà trong nước. Theo đó, Nghị định 71/2010/NĐ-CP sẽ hướng dẫn cụ
thể quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện khi làm thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Cụ thể, nếu là người mang hộ chiếu Việt Nam, thì phải còn giá trị kèm theo sổ
tạm trú, hoặc xác nhận đăng ký tạm trú của công an phường, xã nơi người đó cư trú.
Nếu là công dân Việt Nam mang hộ chiếu nước ngoài, thì hộ chiếu nước ngoài phải
còn hạn, kèm theo giấy tờ chứng minh có quốc tịch Việt Nam và thẻ tạm trú, hoặc dấu
đóng vào hộ chiếu chứng nhận được tạm trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên của cơ
quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam...
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 70% trong tổng số gần 4 triệu
người Việt Nam ở nước ngoài còn giữ quốc tịch gốc. Điều này có nghĩa phần lớn kiều

Ph¹m Ngäc Anh

Líp: §Þa chÝnh 49