XU HƯỚNG và GIẢI PHÁP đáp ỨNG NHU cầu CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

LỜI MỞ ĐẦU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện nay thì việc xây dựng các khu công nghiệp ngày càng nhiều và
chiếm một phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa cho việc say
dựng này.Một trong số đó là việc xây dựng khu chung cư dành cho người thu nhập thấp đang rất được
quan tâm .
Việc xây chung cư là vấn đề cấp thiết không chỉ dành cho chính quyên mà còn dành cho cả người dân
trong và ngoài thành phố.nhưng vấn đề dành cho chúng ta là làm thế nào đáp ứng nhu cầu của những
người thu nhập thấp.Tình hình thực hiện các dự án đó ra sao?nguồn cung co đủ đáp ứng cho nhu cầu ngày
càng gia tăng như hiện nay không .Điều này đặc biệt được quan tâm trong thời gian gần đây.
Vì vậy chúng tôi quyết định nghiên cứu đề tài:’’Chung cư cho người thu nhập thấp’’

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Đề tài được nghiên cứu với mục tiêu hiệu quả là:
-Tìm hiểu được thực trạng thực hiện các dự án xây chung cư cho người thu nhập thấp.
-Tìm hiểu được lượng cung chung cư cho người thu nhập thấp.
-Nắm bắt được nhu cầu của những người thu nhập thấp.
-Nắm bắt được xu hướng của cả người tạo cung va cầu thị trường.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Để hoàn thành đề tài với góc độ là sinh viên khoa QTKD bất động sản và kinh tế tài
nguyên,nhóm tôi đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã học như:
-Phương pháp điều tra dự báo.
-Phương pháp phân tích tổng hợp.
-Phương pháp quy nạp diễn dịch.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
-Đối tượng của đề tài là thực trạng về cung cầu và xu hướng trong khu chung cư dành cho người thu nhập
thấp.

-Phạm vi trên toàn thành phố Hà Nội.

KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI

Ngoài phần mở đầu,kết luận,mục lục,và danh mục tài liệu tham khảo thì đề tài gồm 3 chương:
Chương 1:Cơ sở lí luận,tình hình cung về chung cư cho người thu nhập thấp
Chương 2:Cầu và các nhân tố ảnh hưởng tới cầu về chung cư cho người thu nhập thấp.
Chương 3:Xu hướng và giải pháp đáp ứng nhu cầu cho người thu nhập thấp.


CHƯƠNG 1:Cơ sở lí luận, cung về chung c cho ngời
thu nhập thập.
I.C s lý lun:

* Nh thu nhp thp l loi nh cn h chung c, cú din tớch cn h ti a
khụng quỏ 70 m2; ch tiờu xõy dng h tng k thut, h tng xó hi theo Quy
chun xõy dng hin hnh. Cỏc d ỏn nh thu nhp thp c iu chnh tng
mt xõy dng v h s s dng t lờn 1,5 ln so vi Quy chun quy hoch xõy
dng hin hnh, khụng khng ch s tng, phu hp vi quy hoch xõy dng do c
quan cú thm quyn phờ duyt.
* Ngi cú thu nhp thp l ngi khụng phi np thu thu nhp cỏ nhõn. Trng
hp khụng tin mua nh, ngi mua cú th tr chm trong 10 nm hoc
chuyn sang hỡnh thc thuờ nh. .

II. Cung v th trng chung c dnh cho ngi thu nhp thp.
1. Qu t dnh xõy dng nh thu nhp thp.
Ti iờu 3. Q67.TTg.N2009. Qu t dnh xõy dng nh thu nhp
thp.
Theo khon 3 iu 1 Q67.TTg.nm 2009, qu t dnh xõy dng nh
cho ngi thu nhp thp phi gn vi quy hoch phỏt trin ụ th, ng thi phi

cn c nhu cu thc t, phu hp vi iu kin kinh t - xó hi ca t nc, tỡnh
hỡnh c im ca tng a phng; c t chc qun lý u t xõy dng ỳng
quy nh, bo m cht lng cụng trỡnh xõy dng, qun lý s dng cú hiu qu;
thc hin cụng khai, minh bch, trỏnh tht thoỏt, lóng phớ, tiờu cc. Cỏc d ỏn nh
thu nhp thp c phỏt trin hi hũa vi cỏc d ỏn nh thng mi, khu ụ th
mi nhm bo m cho ngi cú thu nhp thp c hng cỏc li ớch t phỳc li
cụng cng v h tng xó hi ca khu vc ụ th.


Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu
đô thị mới trên địa bàn, phải dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu là 20% diện tích đất ở
của dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựng
nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải
được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê
duyệt).
Đối với các địa phương còn quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội tại các
dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới thì giao quỹ đất này cho chủ đầu tư
dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Trường hợp chủ đầu tư dự án
không thực hiện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho nhà đầu tư khác đầu tư xây
dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua.
Đặc biệt, trong quy hoạch, được phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ
số sử dụng đất tối đa 1,5 lần so với mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất áp dụng
đối với các dự án nhà ở thương mại để góp phần giảm giá thành đối với các loại
nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp.
2. Nguồn cung thị trường “ chung cư dành cho người thu nhập thấp”.
Với sự đầu tư của các công ty xây dựng và sự hỗ trợ từ phía chính phủ chỉ tính từ
cuối tháng 7 nam 2010 đến nay, nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại Hà Nội
vào mùa "nở rộ" với tổng số gần 3.500 căn hộ được khởi công xây dung. Các “đại
gia” của ngành xây dựng Việt Nam đã hào hứng nhập cuộc và kỷ lục dự án nhà ở
dành cho người thu nhập thấp lớn nhất toàn quốc hiện nay thuộc về Tổng công ty

Cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) với tổng số hơn 1.500
căn hộ được khởi công xây dựng tại Khu Kiến Hưng (Hà Đông) vào cuối tháng 8,
với tổng số vốn là 949 tỷ.


Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Kiến Hưng, Hà Đông

Doanh nghiệp hàng đầu về vật liệu xây dựng - Tổng công ty Thủy tinh và gốm
xây dựng (Viglacera) cũng nhanh chóng thử sức tại phân khúc thị trường này với
1.000 căn hộ khởi công xây dựng cuối tháng 7 tại Đặng Xá (Gia Lâm) và tiếp tục
triển khai 124 căn hộ tại Đại Mỗ (Từ Liêm) - một trong những vị trí được đánh giá
là “đắc địa” ở cửa ngõ phía Tây Thủ đô vào những ngày cuối tháng 8. Cùng đó, 2
đơn vị thành viên của Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà (Handico) là Handico 3
và 5 cũng khẳng định vai trò của doanh nghiệp xây dựng Thủ đô với dự án gồm
840 căn hộ tại Sài Đồng (Long Biên.
Từ nay đến hết năm, nhiều doanh nghiệp lớn của ngành xây dựng cũng đã lên kế
hoạch khởi công một số dự án nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thủ đô
như Tập đoàn HUD dự kiến tháng 10 khởi công dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh II
tại huyện Mê Linh.


Vinaconex triển khai dự án tại Kim Chung (Đông Anh); Vinaconex và Handico
cùng làm chủ đầu tư quỹ đất 18ha dành để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp
tại Khu đô thị Bắc An Khánh sẽ khởi công vào tháng 11 tới.
Ông Phí Thái Bình, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cho biết,
theo dự kiến, giai đoạn từ năm 2010 đến 2015 Hà Nội sẽ xây dựng được khoảng
15.000 căn hộ dành cho đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, khá bất ngờ là đến
thời điểm này, số doanh nghiệp và các dự án đăng ký tham gia chương trình phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp đã chuyển động mạnh với con số tăng đột
biến, lên đến 25.000 căn hộ. Đây sẽ là nguồn cung rất dồi dào và góp phần đáng kể

để giải quyết bức xúc về nhà ở cho người dân Thu do,ngay 22/9/2010.
Tuy nhiên do cầu về nhà ở là rất lớn tại các đô thị, trong khi dó nguồn cung cho
phân khúc này mới thực sự bắt đầu, do vậy cần phải triển khai các dự án một cách
nhanh chóng và phải đảm bảo nhà bán đúng đối tượng.


Theo Ông Nguyễn Trần Nam Thứ trưởng Bộ Xây dựng : Hiện nay mới có một số
rất nhỏ các dự án nhà ở thu nhập thấp thực hiện việc nhận đơn và đang chuẩn bị
làm thủ tục xét duyệt thông qua chính quyền địa phương và chuẩn bị ký hợp đồng
bán nhà. Ví dụ như:
Dự án CT1 Ngô Thì Nhậm đang được gấp rút hoàn thiện. Theo đăng ký, có 1.890
hồ sơ, trong đó có 1.088 hồ sơ hợp lệ. Số còn lại chủ đầu tư đã trả lại người dân để
khai lại và nộp vào 25/9. Tuy nhiên, trong đợt bán đầu tiên chỉ có 328 căn hộ, với
tỷ lệ chọi cao ngất ngưởng, 1 chọi 6, việc mua được căn hộ quả là cuộc đua mệt
mỏi.
Theo ông Đoàn Châu Phong, Phó Tổng Giám đốc Vinaconex, tổng công ty đang
tiếp nhận hồ sơ bán nhà tại dự án nhà ở giá thấp CT1 Ngô Thì Nhậm (Hà Đông,
Hà Nội). Hiện các hồ sơ đạt 90 điểm trở lên được đưa vào danh sách xem xét để
bốc thăm. Kết quả xét duyệt sẽ được công khai sau khi có quyết định của TP. “Đây
là dự án đầu tiên bán cho người thu nhập thấp nên chúng tôi sẽ triển khai một cách
thận trọng nhằm hạn chế tối đa những sơ suất có thể xảy ra. Những người được
quyền mua căn hộ sẽ bốc thăm lần nữa để xác định vị trí căn hộ” - ông Phong nhấn
mạnh.
Vấn đề được nhiều người quan tâm là “thế nào là người thu nhập thấp”. Về điều
này, ông Nam giải thích rõ: Người có thu nhập thấp là người không phải nộp thuế
thu nhập cá nhân. Trường hợp không đủ tiền để mua nhà, người mua có thể trả
chậm trong 10 năm hoặc chuyển sang hình thức thuê nhà để ở.
Vậy có thể nói nguồn cung cho các dư án đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
đang phát triển rất mạnh, tuy nhiên các công trình mới đang bat đầu khởi công xây
dựng. Vì vậy nhà có đến đúng đối tượng hay không thì còn phải dựa nhiều vào yếu

tố mà quan trọng vẫn là chính sách của nhà nước đối với các đối tượng được mua
loại nhà này..
3. Những khó khăn, bất cập:
a. Quy định của luật nhà ở.
Luật Nhà ở quy định nhà ở xã hội chỉ được cao tối đa 6 tầng. Vì vậy, nếu thực
hiện trong nội thành thì không khả thi, không khuyến khích được đầu tư.
Bên cạnh quy định về hạn chế chiều cao, Luật Nhà ở quá cứng nhắc khi quy định
nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu 45m2. Trong khi nhu cầu cũng như điều kiện
kinh tế của những người có thu nhập thấp chỉ cần 30 - 40m2.


b. Gian lận trong mua bán.
“Khúc xương” khó ăn
Đối tượng mà các dự án này nhắm đến, theo các chủ đầu tư, là cán bộ công nhân
viên chức nhà nước, những người có thu nhập trung bình trở xuống. Không những
thế, các chủ đầu tư thường giới thiệu dự án có ngân hàng tài trợ vay vốn lên đến
70%, thậm chí 90% giá trị căn hộ trong thời gian từ 15 – 20 năm. Tuy nhiên, mức
giá bán được coi là rẻ chỉ được các chủ đầu tư áp dụng với một số lượng căn hộ ít
ỏi nhằm thăm dò thị trường trong thời gian đầu. Ngay sau đó, giá bán căn hộ ở
chính những dự án này đều được đẩy lên từ 10 – 20%. Chẳng hạn, tại cụm chung
cư Lê Thành, trong tổng số gần 1.200 căn hộ thì chỉ có khoảng 12% căn giá 6 triệu
đồng/m2, còn lại đều được chủ đầu tư bán với giá 10 triệu đồng/m2 trở lên. Song
thực tế, tỷ lệ 12% căn hộ giá rẻ có đến được tay người có nhu cầu thật sự hay
không thì không ai thống kê được. Theo nhiều doanh nghiệp thì một trong các lý
do quan trọng nhất để từ chối đầu tư nhà giá rẻ là không thu được tỷ suất lợi nhuận
cao. Đã vậy, nhà giá rẻ nếu bán trả góp từ 10 – 20 năm thì thu hồi vốn chậm.
c. Chính sách thắt chặt tín dụng BĐS.
Các doanh nghiệp bất động sản đều thiếu vốn, trong khi tín dụng bất động sản bị
thắt chặt.
Mới đây trong báo cáo Chính phủ về tiến độ triển khai các dự án nhà ở cho người

thu nhập thấp, nhà cho công nhân và hỗ trợ nhà ở cho người nghèo, bộ Xây dựng
cho biết hiện các dự án đang gặp khó về vốn đầu tư. Trong khi đó, các ngân hàng
thương mại thì vẫn yêu cầu các chủ đầu tư chứng minh được là có khách hàng mua
nhà, và hiệu quả của cái gọi là nhà giá rẻ vẫn cần được xem xét lại trong bối cảnh
hiện nay. Vi vay can phai huy dong các nguồn vốn khác như: vốn vay của các tổ
chức tín dụng trong nước, vốn đầu tư của doanh nghiệp nước ngoài (FDI), vốn vay
của các tổ chức tín dụng quốc tế (ODA)... đang tiếp tục được tìm kiếm, bổ sung để
đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.
d. Tính không thực tế của chính sách.


Các doanh nghiệp cho rằng các khoản miễn giảm nghĩa vụ tài chính chưa đủ kéo
giá nhà ở xã hội xuống thấp.
Để giảm giá xuống 300 – 400 triệu đồng mỗi căn như Nhà nước yêu cầu, các
doanh nghiệp đã đề xuất tăng hệ số sử dụng đất; tăng hệ số dân cư lên 20 – 50% so
với các dự án nhà ở khác; tăng chiều cao tối đa từ sáu tầng lên ít nhất 15 tầng.
Nghĩa là, cùng với diện tích đất, doanh nghiệp muốn xây tổng số căn hộ lớn gấp
khoảng mười lần.
Không chỉ có vậy, một số doanh nghiệp còn cho rằng khi lấy tiêu chí xây dựng
phương án kinh doanh là khả năng chi trả của người có nhu cầu mua nhà (ở đây là
300 triệu đồng) nhưng thực tế hiện nay, so với thu nhập của người dân nói chung,
giá bất động sản nói chung và giá nhà ở nói riêng ở Hà Nội rất cao, vượt quá khả
năng chi trả của người dân, thậm chí những người có thu nhập trung bình và thu
nhập khá cũng khó mua được nhà ở thương mại. Nguyên nhân chính là do nguồn
cung còn hạn chế và có chênh lệch lớn so với nhu cầu của người dân.
Vi vay chỉ có cách giảm diện tích tối thiểu căn hộ xuống, một cách “gọt nhà cho
vừa giá”.
e. Chất lượng xây dựng.
* Nhà ở thu nhập thấp chất lượng không thấp.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, trên thực tế, có một số công trình xây dựng,

thậm chí xây theo hình thức thương mại cũng không đảm bảo chất lượng, ảnh
hưởng đến môi trường, thậm chí là tính mạng, tài sản của nhân dân.
Chính vì vậy, trong thông tư số 10 và số 36 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện
Quyết định số 67 của Thủ tướng đã nhấn mạnh đến việc kiểm soát chất lượng của
các công trình xây dựng nhà thu nhập thấp.
Theo đó, ngoài việc phải đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn chung của công trình
xây dựng, còn được kiểm tra chất lượng kép bằng việc phải có giấy chứng nhận đạt
yêu cầu đưa vào sử dụng của một công ty kiểm định độc lập, Thứ trưởng Nam
khẳng định.


Mặt khác, Bộ Xây dựng cũng như chính quyền các tỉnh thành đã lựa chọn doanh
nghiệp lớn có thương hiệu và uy tín, kinh nghiệm trong công tác xây dựng để giao
các dự án ở giai đoạn đầu.
Vì thế, chất lượng cũng như dịch vụ của các dự án nhà thu nhập thấp sẽ được đảm
bảo và tương đương với nhà ở thuộc khu đô thị tầm trung như Định Công, Linh
Đàm.
Hơn nữa, việc sử dụng quỹ đất 20% tại các dự án khu đô thị có quy mô 10 ha trở
lên sẽ đảm bảo cho nhà ở thu nhập thấp cũng được hưởng tiện ích của các hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội như các dự án đô thị thương mại.
Còn ông Đoàn Châu Phong, Phó TGĐ Vinaconex cũng khẳng định, nhà ở thu nhập
thấp được xây dựng theo tiêu chí giá thấp nhưng chất lượng không thấp. Yếu tố
quyết định giá thấp là do các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng một số ưu đãi
của Chính phủ. Những khu nhà ở thu nhập thấp được hưởng lợi từ hạ tầng cơ sở và
xã hội chung giống như các khu chung cư khác.
Hiện nay, Tổng công ty Vinaconex đang là doanh nghiệp dẫn đầu về xây dựng nhà
ở cho người thu nhập thấp. Trước mối quan tâm của nhiều người về chất lượng xây
dựng các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, ông Nguyễn Văn Tuân, Chủ tịch
HĐQT, Tổng công ty Vinaconex cam kết: "Xây dựng nhà cho người có thu nhập
thấp mà chất lượng không thấp".

* Tiền nào của nấy?

Theo TS Hoàng Xuân Nghĩa, Phó trưởng Phòng Nghiên cứu Kinh tế (Viện Nghiên
cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội), “Chất lượng các khu nhà ở xã hội (nhà tái
định cư, nhà cho người nghèo) theo khảo sát của chúng tôi là rất đáng lo ngại”.
Tiến độ xây dựng các khu nhà ở xã hội thường chậm, người dân phải mỏi mòn chờ
đợi nhưng khi được nhận nhà thì “vỡ mộng” bởi chất lượng quá kém, phải bỏ ra
một khoản chi phí không nhỏ để cải tạo lại.

Hơn thế, tại các khu nhà trên hạ tầng không đồng bộ, thiếu trường học, bệnh viện,
sân chơi, khu sinh hoạt cộng đồng, có nơi giữa thành phố mà cứ như một ốc đảo vì
không có lối vào... Tất cả những hiện trạng đó tạo nên một ấn tượng, suy nghĩ


không tốt về những loại hình nhà có sự ưu đãi của nhà nước. “Nếu việc xây dựng
nhà cho người thu nhập thấp không được giám sát chặt chẽ thì rất có thể lặp lại
kịch bản tương tự như nhà tái định cư, nhà cho người nghèo” TS Nghĩa cảnh báo.

Không đồng tình với quan điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp thì chất lượng sẽ
thấp, ông Vũ Tuấn Định, Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho rằng,
các chủ đầu tư đều phải tuân thủ các quy chuẩn của Bộ Xây dựng cho từng loại
nhà, các khu nhà thu nhập thấp cũng được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đầy
đủ. “Tất nhiên chúng ta cũng phải nói thẳng là không có chuyện loại nhà trên được
sử dụng những vật liệu cao cấp để xây dựng vì như thế sẽ đẩy giá thành lên cao và
lúc đó giá nhà sẽ nằm ngoài khả năng tài chính của những đối tượng được mua nhà
thu nhập thấp”, ông Định thẳng thắn. “Giá thấp không có nghĩa là chất lượng
thấp”
Là khẳng định của ông Nguyễn Văn Tuân – Chủ tịch HĐQT Tổng Công ty cổ
phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam – Vinaconex.
Nhà cho người thu nhập thấp dao động từ 5-7 triệu đồng/m2, tính ra mỗi căn giá

chỉ vào khoảng 200-400 triệu đồng tùy diện tích, theo ông Tuân không phải do
việc bớt xén các vật liệu xây dựng, làm công trình với chất lượng, phẩm cấp thấp
kém và ở những vị trí tách biệt.
Mà ở đây công trình vẫn phải đạt tiêu chuẩn kỹ, mỹ thuật, chất lượng thông qua
việc tính toán diện tích căn hộ, sử dụng công nghệ xây dựng mới, tiến độ nhanh
với những loại vật liệu, thiết bị nội địa; được quy hoạch xen kẽ giữa các khu để tận
dụng cơ sở hạ tầng, giảm chi phí sinh hoạt, tạo nên một quần thể sống.
“Thực tế người dân lúc đầu thường tỏ ra nghi ngại chất lượng chung cư giá thấp” –
là chia sẻ của ông Đặng Hoàng Huy – lãnh đạo Công ty Cổ phần Bê tông & Xây
dựng Vinaconex Xuân Mai.
Ông Huy cho biết, ông đã khá lo lắng khi 2 tòa nhà 5 tầng thuộc dự án nhà giá thấp
tại Xuân Mai (Hà Nội) của đơn vị ông mới hoàn thiện chỉ có một vài gia đình vào
ở. Nhưng sau khi có sự giới thiệu của những người đã sử dụng, sự tham khảo, xem
xét của những người có nhu cầu, chỉ trong vòng vài ngày, loại nhà giá 170 triệu
đồng/căn tại đây đã được bán hết sạch.
Được biết, ngoài 2 tòa nhà 5 tầng, dự án Xuân Mai kể trên còn có 3 tòa nhà 7 tầng,
1 tòa 9 tầng và 2 tòa 11 tầng. Ngoại trừ căn hộ VIP tại tòa 11 tầng có diện tích


110m2, các căn hộ còn lại phổ biến từ 60-70m2, đến 91m2, được chia là 2-3 phòng
ngủ, khu vệ sinh riêng, giá bán từ 5-7 triệu đồng/m2 cả thuế.
"Chính thị trường sẽ đánh giá chất lượng nhà giá thấp!"
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định với VietNamNet: "Khi
xây nhà giá thấp, các doanh nghiệp phải đăng ký để được hưởng ưu đãi. Doanh
nghiệp nào xây không đảm bảo chất lượng sau đó sẽ bị cắt luôn, không được tiếp
tục đưa vào danh sách xây dạng nhà này".
"Quyết định bởi cơ chế thị trường, không phải cơ chế kiểm tra!"
Thưa Thứ trưởng, lúc này rất nhiều người đang chung một tâm tư phân vân về
chất lượng nhà giá rẻ - mặt hàng lần đầu xuất hiện trên thị trường Việt Nam, lại
dành cho nhóm những người từ trước đến nay ít có cơ hội nghĩ đến việc sở hữu

riêng một căn hộ mới tinh, thậm chí lọt giữa các khu khang trang, sang trọng. Xin
hỏi liệu người dân có thể yên tâm về chất lượng những căn hộ rẻ đó không?
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: - Với những khu nhà vừa hoàn thành, qua kiểm tra
và trực tiếp thị sát, tôi khẳng định về cơ bản là chất lượng tốt. Qua hơn 1 năm
nghiệm thu, đưa vào sử dụng - mọi cái vẫn rất nghiêm túc, sạch sẽ...
Cũng có phóng viên hỏi tôi: Bộ Xây dựng có mang máy đi kiểm tra không? Tôi trả
lời: Đó không phải việc của Bộ Xây dựng. Trước mắt bây giờ phải chọn được
những doanh nghiệp lớn, có uy tín đảm nhận việc này. Sau đó, Luật Xây dựng đã
qui định rõ về tư vấn giám sát, đăng ký kiểm định... Đơn vị nào làm sai, không
đúng qui định - đơn vị đó phải chịu trách nhiem.
Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra điểm, hoặc kiểm tra đột xuất trong quá trình xây dựng
hay khi tiếp nhận phản ánh của dư luận... chứ không thể đi kiểm tra khắp nơi được.
Nếu vậy thì thậm chí phải nghĩ đến việc kiểm tra cả người kiểm tra, bởi chỉ cần
người kiểm tra không cương quyết thì lại "OK" luôn, ai biết được?! Tóm lại, theo
tôi về vấn đề chất lượng sẽ được sàng lọc bằng cơ chế thị trường chứ không phải
bằng cơ chế kiểm tra.
Tất nhiên, các cơ quan quản lý sẽ tăng cường kiểm tra quyết liệt trong lĩnh vực này


- song giải pháp tốt nhất là tự dư luận, nhân dân, thị trường, xã hội đánh giá sản
phẩm của nhà đầu tư. Doanh nghiệp xây không ra gì, dân tẩy chay không mua, trên
cơ sở đó chính quyền cũng không đưa doanh nghiệp ấy vào danh sách được giao
xây nhà giá thấp nữa...
Các doanh nghiệp hiện nay phải đăng ký để được hưởng ưu đãi khi xây nhà giá
thấp. Doanh nghiệp nào xây không đảm bảo chất lượng sau đó sẽ bị cắt luôn!
Co thể nói chất lượng luôn là vấn đề được người dân quan tâm, trong tình hình
hien nay khi ma các du an xay dung nha cao cap con dang gap phai nhung van de
ve chat luong thi nha xay dung cho nguoi thu nhap thap se the nào?

f. Giá cả.

Bán giá đắt cho người nghèo?Theo nhận định của một số chuyên gia trong lĩnh
vực xây dựng, nếu nhà dùng để bán cho người có thu nhập thấp thì giá chỉ từ 4-5
triệu đồng/m2 mà thôi. Bởi, đối với các dạng nhà này đã được ưu ái miễn phí thuế
đất. Như vậy, nếu tính công xây dựng và tiền giải phóng mặt bằng, giá tiền một m2
đất, đã có giá kinh doanh, nếu bán với giá 5 triệu đồng/m2, chủ đầu tư đã có mức
siêu lãi.

Bên cạnh đó, nếu nhà dùng để bán cho người thu nhập thấp, thì cần giới hạn số
tầng cao, chỉ 5 tầng là đủ. Bởi, càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng lớn, do kết
cấu của toà nhà phải đảm bảo được với độ cao, lớn của khối nhà. Ngoài ra, khi xây
nhà cao, chủ đầu tư sẽ phải mất nhiều tiền cho hệ thống thang máy. Người dân
cũng buộc phải chịu những khoản phí mà với mức thu nhập thấp, không cần phải
chi trả.
Người thu nhập thấp có mua được nhà giá rẻ? Cũng theo nhận định của nhiều
chuyên gia, hàng triệu người dân Việt Nam đang mong chờ những ngôi nhà giá rẻ
đúng nghĩa để ở. Bởi, giá nhà ở Việt Nam đặc biệt tại Hà Nội hiện tại quá cao là
việc tính giá trị đất quá đắt. Những khu nhà chung cư chất lượng cao được quảng
cáo rầm rộ với giá chào bán 25-30 triệu đồng/m2 là vì người mua nhà phải bỏ tiền


ra để trả giá trị đất. Đối với những nhà ở xã hội, ưu thế của nó là được miễn thuế
đất, nên giá thành được hạ xuống rất nhiều.
Trong mọi văn bản của thành phố đều nhấn mạnh rằng, đối tượng được mua nhà
thu nhập thấp là những người có mức thu nhập phải thấp hơn mức bình quân của
người dân Hà Nội, nhưng cụ thể là bao nhiêu thì không ai cung cấp. Nhiều người
nhấn mạnh rằng, đối tượng được mua nhà thu nhập thấp là những người có mức
thu nhập không phải đóng thuế, nghĩa là dưới 5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu làm
một phép tính nhẩm, có thể thấy rằng, có tích cóp cả đời, người thu nhập thấp cũng
khó lòng chạm tay vào những ngôi nhà này.

Theo tính toán của chủ đầu tư CT1 Ngô Thì Nhậm, với một căn hộ có diện tích
trung bình 70m2, người mua sẽ phải trả hơn 600 triệu đồng. Với mức thu nhập của
một công chức nhà nước 4 triệu đồng/tháng, chỉ bằng giá của 0,5m2 nhà. Trừ mọi
chi phí và phải cực kỳ tiết kiệm, một năm sẽ để ra được 10 triệu đồng. Như vậy, để
đủ tiền mua một căn nhà 70m2, sẽ phải tiết kiệm trong 60 năm. Và khi có được số
tiền này, thì công chức này cũng bước vào tuổi ngoài 80. Nhưng tuổi lao động của
nam giới chỉ là 60 tuổi, còn tuổi lao động của nữ giới là 55 tuổi. Như vậy, một
người thu nhập thấp sẽ làm gì để có khả năng chạm tay vào nhà ở bán cho đối
tượng chính là mình?
Mặt khác, nói mức giá 8 triêụ đồng/m2 nhà thu nhập thấp vẫn là quá cao cũng là có
cơ sở. Bởi, trên thực tế, cũng đã có công ty bán nhà cho người thu nhập thấp với
giá 5,2 triệu đồng/m2. Bằng chứng là UBND tỉnh Thừa Thiên Huế vừa có công
văn đồng ý bán căn hộ chung cư khu dân cư số 2 Nguyễn Tri Phương và Khu dân
cư cuối tuyến Bạch Đằng Đông cho người thu nhập thấpdo công ty Cổ phần đầu tư
Tài chính và Bất động sản Vincom xây dựng với giá 5.246.900 triệu đồng.

Xem ra, việc chấm điểm người thu nhập thấp để xét đối tượng được mua nhà có vẻ
quá kệch cỡm khi nhà giá không rẻ mà lại bán cho những người đi xe hơi xịn xếp
hàng đăng ký mua!
Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ
chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định


mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào
giá bán nhà ở.
Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo
nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có),
chi phí quản lý, vận hành và lợi nhuâ�n định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư;
không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn
thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm.

Trường hợp mua trả góp và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì người mua, thuê
mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua,
thuê mua có thỏa thuận khác với bên bán. Thời hạn trả góp, thuê mua do bên bán,
bên mua, thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm.
4. Thuận lợi:
* Theo Đ5.QĐ67. Năm 2009 Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được
hưởng các cơ chế ưu đãi sau đây:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vị dự án;
b) Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất
0%);
c) Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu
thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp
dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động;
d) Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn:
- Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định;
- Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác
(nếu có);
- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay
(tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương).
đ) Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như
các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng
công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định


của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và
mua sắm thiết bị;
e) Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông,
cấp điện, cấp thoát nước).
- Các dự án này hầu hết sử dụng quỹ 20% tại các khu đô thị thương mại nên đều
được nhận “đất sạch” ngay, không phải giải phóng mặt bằng, hạ tầng tốt. Vì vậy,

sau khi khởi công, tiến độ của các dự án này sẽ được triển khai rất nhanh để đáp
ứng nhu cầu của người dân.
:

III. Chính sách.
Bất cập của chính sách:
* Khi nhu cầu nhiều mà nguồn cung hạn chế sẽ dễ nảy sinh các tiêu cực, nghĩa là
sẽ có chuyện vòng vo để có quyền được mua nhà. Không ít đối tượng không đúng
tiêu chuẩn vẫn được mua nhà ở xã hội làm mất đi cơ hội cho những người đủ tiêu
chuẩn và có nhu cầu thực sự. Bởi vậy, rất cần sự minh bạch để mỗi người dân có
thể tự đối chiếu xem mình có được mua nhà không, mà không phải đi hỏi nơi này
nơi kia.

Tiêu chuẩn đưa ra là những người chưa có nhà, hoặc có nhà nhưng chưa đủ
5m²/người thì được mua nhà giá thấp. Vậy nếu đã có gia đình nhưng ở chung nhà
với cha mẹ thì có được coi là chưa có nhà không? Làm thế nào để tính được mức
thu nhập để chỉ ra là thu nhập thấp? Quy chuẩn nào cho chất lượng loại nhà này?
Giá nhà thì do chủ đầu tư đề xuất, vậy có đưa ra mức giá trần hay không? Cơ sở
nào để tính giá nhà do chủ đầu tư đề xuất là hợp lý? Làm sao để hạn chế gian dối
trong phân phối các khu nhà này?..

* . Còn về cách tính thu nhập bình quân, theo ông Nghĩa cũng là một vấn đề rất
khó bởi thu nhập bình quân là một khái niệm mang tính biến động rất cao, thường
xuyên thay đổi. TS Nghĩa đưa ra phân tích: “Một người năm nay thu nhập bình
quân dưới mức trung bình, thuộc diện mua nhà thu nhập thấp và đã được mua.


Nhưng năm sau, vì nhiều lý do mà thu nhập tăng cao, và thế lại trở thành “người
giàu” ở trong khu “nhà nghèo”.
* Những người ít tiền dường như cũng chưa dám tin hoặc chưa hẳn tin họ lại có

thể mua một căn hộ mới tinh, chất lượng tốt, nằm giữa một khu toàn nhà cao cấp
mà giá chỉ bằng 1/6, thậm chí 1/8...
- Tức là khi người ít tiền sống trên mảnh đất bằng 1/10 mảnh đất của người nhiều
tiền trong cùng một khu sẽ nảy sinh nhiều vấn đề?
- Theo tôi, điều đó cũng có mặt tốt vì nếu trong một khu đô thị có nhiều tầng lớp
người ở sẽ không bị tách biệt nhau, sẽ hòa nhập hơn, hiểu nhau hơn, trẻ em cũng
được hưởng phúc lợi công bằng với nhau hơn... Gần gũi nhau mới có cơ hội để
người nghèo "thành hôn" với người giàu, nên dân gian chẳng vẫn nói "không ai
giàu ba họ, không ai khó ba đời"!
Nhưng rồi: tiền thu gom rác trong cùng một khu mức phí của khoảnh 10% này có
khác mức phí 90% kia, hay người ít tiền cũng phải đóng phí bằng người nhiều
tiền? nhà giá rẻ thì nước thải cũng chảy vào hạ tầng chung của khu, vậy thì thu phí
thế nào, hay chỉ thu của 90% kia còn những người sống trên 10% này được miễn?
Bên 10% của người thu nhập thấp có được trồng cây, tỉa hoa không hay chỉ trồng
bên 90%? Thế nếu những người thu nhập thấp đóng góp ít hơn những người kia
hoặc không đóng góp thì liệu khu nhà của họ có được chăm chút, giữ gìn an ninh,
vệ sinh... như những nhà khác cùng khu hay không?... rất nhiều vấn đề mà tôi nghĩ
rằng hãy để thị trường làm, Nhà nước chỉ nên tạo điều kiện.
* - Thêm một vấn đề dư luận đang băn khoăn: Khi Bộ Xây dựng kiến nghị quỹ đất
dành xây nhà giá thấp được bố trí trong qui hoạch các dự án phát triển đô thị của
địa phương, các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới qui mô từ 5ha trở lên phải
đảm bảo dành tối thiểu 10% quỹ đất ở để xây nhà giá thấp và phải được xác định
trong qui hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt - thì có bao
hàm các dự án phá dỡ, xây mới khu chung cư cũ không?
Sau khi Nghị quyết được ban hành, Bộ sẽ có thêm hướng dẫn cụ thể, nhưng tôi có
thể trả lời ngay là "không" vì tuy cũng là dự án phát triển đô thị nhưng các dự án
chung cư cũ thực tế cũng đã, đang lo chỗ ở cho nhiều người thu nhập thấp, cán bộ


công nhân viên chức... hơn nữa lại khá lúng túng về vấn đề tái định cư tại chỗ - nên

sẽ được loại trừ. Nếu các dự án cải tạo khu chung cư cũ đã nhiều vướng mắc như
vậy lại phải "chịu" thêm ít nhất 10% quỹ đất xây nhà giá thấp nữa thì tôi cho rằng
không khả thi!
"Quan trọng nhất bây giờ là xây được ra nhà!"
Ông có thể cho biết việc "cắt" 10% quỹ đất ở trong một số dự án để xây nhà giá
thấp mà Bộ Xây dựng đang chủ trương có gì khác với những chủ trương từng bị
bãi bỏ cũng có động thái "trích" quỹ đất dự án để thực hiện nghĩa vụ tương tự?
- Tôi được biết trước đây, khi một số quỹ đất được điều tiết cho mục tiêu xã hội thì
rất nhiều trong số đó không có cơ quan, đơn vị nào tiếp nhận cả, hoặc tiếp nhận mà
không triển khai, để cỏ mọc hoang... Nhưng lần này quỹ đất trích ra lập tức có
ngay các doanh nghiệp đăng ký triển khai, và triển khai ngay!
Nếu không làm như vậy, những người thu nhập thấp sẽ toàn bị "đẩy" ra các nơi xa
xôi, không được hưởng hạ tầng thuận tiện: đường xá, cây xanh, sân chơi... Tuy
nhiên, chúng tôi cũng đang cân nhắc với những khu có giá trị cao (hoặc có đơn giá
bán từ bao nhiêu trở lên...) sẽ cho phép chủ đầu tư nộp tiền chênh lệch giữa chi phí
và giá bán, thay vì phải cắt ít nhất 10% đất ở. Còn các khu có giá trị dự án, hoặc
tổng mức đầu tư, hay suất đầu tư từ bao nhiêu trở xuống... thì xây xen nhà cho
người
thu
nhập
thấp
vào!
Mỗi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới qui mô từ 5ha trở lên phải đảm bảo
dành tối thiểu 10% quỹ đất ở để xây nhà giá thấp (Ảnh chỉ mang tính minh họa).
- Trước đây, tại Thủ đô thời bao cấp, Nhà nước cấm tuyệt đối việc chuyển nhượng
nhà thuê của Nhà nước nhưng thực tế quỹ nhà này vẫn đã được không ít cá nhân
chuyển nhượng cho nhau, dĩ nhiên kèm theo một khoản tiền mà Nhà nước không
thể biết. Cuối cùng Nhà nước đành chấp nhận hợp thức hóa việc chuyển nhượng
đó. Nay với nhà ở xã hội, dư luận băn khoăn về biện pháp có thể ngăn việc chuyển
nhượng dưới nhiều hình thức (nhất là khi chỉ cần trả xong tiền là có sổ đỏ), cũng

như có hay không động thái "số hóa" để đảm bảo mỗi cá nhân chỉ được mua nhà
giá thấp 1 lần?


Chúng tôi có tính đến các tình huống đó và trong quá trình làm sẽ giải quyết dần
từng việc một. Việc này phải thống nhất quản lý toàn quốc, như ở nhiều nước chỉ
cần vào tên cá nhân là biết ngay đã mua nhà giá rẻ ở đâu, thời điểm nào...
Việc quản lý không cho mua - bán loại nhà này cũng như chủ trương chỉ hỗ trợ 1
lần khi đi vào tổ chức thực hiện cũng khá khó vì hiện nay chúng ta đang phân
quyền rất mạnh cho địa phương (quyền quyết định, trách nhiệm...).
Tuy nhiên, điều quan trọng nhất hiện nay theo tôi là xây được ra nhà, chứ không
phải chưa xây đã lo đối tượng, lo phân phối, lo quản lý hay lo chất lượng. Chúng ta
có bộ máy, có kinh nghiệm, sẽ vừa làm vừa rút kinh nghiệm từng việc một. Không
thể cùng một lúc giải quyết nhiều việc trong đó có những vấn đề còn chưa diễn ra!
* Nếu nhà dùng để bán cho người thu nhập thấp, thì cần giới hạn số tầng cao, chỉ 5
tầng là đủ. Bởi, càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng lớn, do kết cấu của toà nhà
phải đảm bảo được với độ cao, lớn của khối nhà. Ngoài ra, khi xây nhà cao, chủ
đầu tư sẽ phải mất nhiều tiền cho hệ thống thang máy. Người dân cũng buộc phải
chịu những khoản phí mà với mức thu nhập thấp, không cần phải chi trả…


CHƯƠNG 2: CẦU VỀ“ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP “ :

1. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu “nhà ở dành cho người thu nhập thấp”:
- Thành phố Hà Nội (cũ) rộng 920,97 km2, dân số tính đến đầu năm 2008 khoảng 3,5 triệu
người, trong đó số đăng ký hộ khẩu thường trú chiếm 90%. Theo số liệu của Sở Địa
chính – Nhà đất Hà Nội thì vào đầu năm 2002 tổng quỹ nhà ở toàn Thành phố chỉ có
348.743 căn nhà(trong đó 153.000 căn thuộc sở hữu nhà nước và 195.743 căn thuộc sở
hữu tư nhân), tức chỉ bằng non một nửa số nhà cần thiết để đáp ứng nhu cầu mỗi hộ gia

đình được sống riêng trong 1 căn nhà. Nói cách khác, hiện tại ở Hà Nội, mỗi căn nhà dù
thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh
sống. Theo số liệu của Sở Quy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội, hiện nay bình quân
nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở
dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi
nhà và tiện nghi…


Hà Nội hiện đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là nhà cho người có thu nhập trung
bình và thấp, và trước mắt cần ít nhất tới 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ
cho các đối tượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở trên địa bàn. Theo báo cáo của Sở Tài
nguyên môi trường và nhà đất, thì chỉ riêng năm 2006 – 2007, Thành phố cần khoảng
7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố
mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn. Thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái
định cư của Thành phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố
vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ. Theo điều tra của tổ chức JICA (Nhật Bản), thì nhu cầu nhà
ở cho thuê, thuê mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng
18.000 căn hộ, trong đó nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện
điều kiện chỗ ở chiếm 30%.
-

-

Theo Cục Thống kê Hà Nội, hiện tại, ở Hà Nội có đến 70% hộ gia đình (số tuyệt đối là
560.000 hộ) có thu nhập dưới mức trung bình 825.000 đồng/ người/tháng – tức xấp xỉ 10
triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà UBND Thành phố Hà Nội
ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đồng/người/tháng
đối với khu vực thành thị và 270.000đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì
năm 2004 Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập dưới mức nghèo này (trong đó thành
thị là 4,3% và nông thôn là 25,3% – tỷ lệ dân số nông thôn/thành thị của Hà Nội năm

2003 là 7/8).
Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đa số
trong dân cư Thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong đó khoảng 50% số
hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương
của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên
ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài nguyên – Môi trường – Nhà Đất Hà
Nội thì có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố
cũng chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số này. Nói cách khác, một lượng tổng cầu
khổng lồ trên thị trường tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn
tiếp tục hiện hữu và mở rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội. Cùng với sự gia tăng dân số
và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như do nhu cầu nhà cho giải phóng mặt bằng triển
khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế, và do sự xuống cấp của Quỹ nhà hiện có
(nhất là nhà do nhà nước sở hữu, nhà chung cư) v.v thì nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên
gay gắt hơn cho những người dân Thủ đô.
Từ khi Nhà nước thực hiện xoá bỏ bao cấp về nhà ở, do có nhiều khó khăn Nhà nước ít
đầu tư xây dựng nhà ở, 80% diện tích nhà ở do nhân dân tự đầu tư xây dựng hoặc cán bộ
công nhân viên của các cơ quan tự đầu tư xây dựng. Từ năm 1998 trở về trước các mô
hình phát triển nhà ở thực hiện riêng lẻ, tự phát, không theo dự án dẫn đến tình trạng lộn
xộn trong xây dựng, cải tạo nhà. Từ năm 1998 đến nay, phát triển nhà ở đã dần thực
hiện theo các dự án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô
thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.


Trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển đô thị thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt, về cơ bản thành phố Hà Nội đã xây dựng và được duyệt quy hoạch
chi tiết các quận huyện và quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới; các dự án phát triển
nhà ở. Kết quả đến cuối năm 2001 và đầu năm 2002 đã có 49 dự án khu đô thị mới đã có
quyết định phê duyệt đầu tư, đang triển khai thực hiện như: khu đô thị mới Trung Yên;
làng Quốc tế Thăng Long, khi đô thị mới Trung Hoà – Nhân Chính; khu đô thị mới Định
Công – Thanh Trì; khu đô thị mới Linh Đàm; khu đô thị mới Định Công – Đại Kim vv…

Ngoài ra còn thực hiện nhiều dự án xây dựng nhà ở chung cư xen kẽ tại các quận nội
thành cũ.
2. Thực trạng “nhà ở dành cho người thu nhập thấp ở hà nội”:
- Hà Nội là Thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước, có vào khoảng 12 triệu m2
(450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Trong đó: Nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước có khoảng 5 triệu m2chiếm hơn 40% quỹ nhà ở toàn Thành phố (bao gồm nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chính. Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu
m2 với 65.000 hợp đồng thuê nhà ở; nhà ở do các cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với
85.000 căn hộ). Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và các sở hữu khác khoảng 7 triệu m2 chiếm
gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 40% các nhà ở tư nhân có giấy tờ
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp.
Ngoài ra, theo số liệu thống kê hiện tại Hà Nội có khoảng gần 10 triệu m2 nhà trụ sở làm
việc của các cơ quan Nhà nước; trụ sở giao dịch, điều hành của các doanh nghiệp;
khách sạn văn phòng làm việc cho thuê của các dự án đầu tư nước ngoài và đầu tư trong
nước.
Trong toàn bộ quỹ nhà ở của Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 – 3 tầng); 20%
là nhà chung cư cao tầng (4 – 5 tầng). Những năm vừa qua, quỹ nhà ở tư nhân do nhân
dân tự đầu tư xây dựng nhà cao tầng (4- 5 tầng) khoảng 20% quỹ nhà ở tư nhân. Phần
lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá,
thiếu niên nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trường bị ô nhiễm, mật độ dân
cư phân bổ không đồng đều quá tải ở khu trung tâm; Khu vực 36 phố cổ có mật độ dân
số tới 40.000 người/km2 so với mật độ dân số trung bình toàn Thành phố là 26.000
người/km2.
-

Theo quy hoạch thành phố Hà Nội có 56 dự án lớn, 140 dự án nhỏ với quỹ đất 2000ha,
tương ứng 23 – 25 triệu m2 nhà ở và khoảng 6 triệu m2 trụ sở, công trình công cộng, bảo
đảm cho 37 vạn người cư trú trong nhà ở cao tầng (tiêu chuẩn 36 m2/người) và 15 vạn
người trong nhà ở thấp tầng (tiêu chuẩn 4 người/ biệt thự bình quân 200 m2 đất). Tính
riêng năm 2003 diện tích nhà ở có từ các khu đô thị mới là 650.000m2. Đến năm 2004,

Hà Nội đã triển khai thực hiện 115 dự án phát triển nhà, theo quy hoạch diện tích đất
xây dựng nhà ở trên 3,8 triệu m2, diện tích đất hạ tầng kỹ thuật gần 5,4 triệu m2, đất xây
dựng công trình sản xuất kinh doanh dịch vụ trên 694.000 m2. Hiện nay, ngoài 60 khu đô
thị đã được quy hoạch, một số khu mới đang tiếp tục triển khai quy hoạch như Bắc Cổ
Nhuế – Chèm, Xuân Phương – Từ Liêm, Sài Đồng – Gia Lâm…


Qua 15 năm đổi mới, Thành phố Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong việc
thực hiện phát triển nhà ở và giải quyết các vấn đề xã hội có liên quan. Đặc biệt, phát
triển nhà ở trong 5 năm 2001 – 2005 đều đạt và vượt chỉ tiêu so với kế hoạch. Trong 5
năm 2001 – 2005, tổng số m2 nhà ở xây dựng mới thực hiện được 5.461.000m2 đạt
126,4% kế hoạch và bình quân thời kỳ này mỗi năm xây dựng được 1.092.000m2, tăng
gấp 5 lần so với những năm 1991 – 1997 và 2,5 lần so với những năm 1998 – 2000, đưa
diện tích bình quân nhà ở trên đầu người từ 4,6 m2/người năm 1991, lên 6,0m2 năm 2000
và lên 7,5m2năm 2006.
-

-

Cùng với sự phát triển chung của xã hội và các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn,
Thành uỷ, HĐND và UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo triển khai một số dự án thí
điểm xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách, thu nhập thấp như: Làng Sinh
viên HACINCO, khu nhà ở tại 228 đường Láng, khu nhà ở tại B3, B5, B6 Cầu Diễn, Khu
nhà ở 9 tầng Xuân Đỉnh…
Sau thời gian khá dài ở cho người thu nhập thấp chờ cơ chế, đến tháng 02/2006, thành
phố mới tìm được hướng giải quyết cho thông qua việc đặt hàng mua quỹ nhà này để
phục vụ tái định cư. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng đặt hàng mua nhà là thanh toán
70% giá trị dự đoán được duyệt của các dự án để giảm bớt khó khăn về tài chính cho các
đơn vị. Phần còn lại sẽ bố trí vốn thanh toán khi có kết quả thẩm tra quyết toán của Hội
đồng thẩm định giá thành phố.

Kinh phí phục vụ cho tái định cư lấy từ vốn đầu tư của dự án sử dụng đất của nhà nước
thu hồi chi trả theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án được cấp
thẩm quyền phê duyệt hoặc thoả thuận giữa địa phương với chủ dự án. Hiện nay chỉ một
số các chủ đầu tư thực hiện các dự án bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức
(ODA) mà chính phủ, tổ chức tài chính quốc tế tài trợ, cho vay hoặc viện trợ mà trong
hiệp định ký kết với Chính phủ có quy định hoặc theo yêu cầu của nhà tài trợ phải bố trí
vốn phục vụ tái định cư mới có được nguồn vốn, kinh phí để thực hiện đầu tư xây dựng
các khu tái định cư, xây dựng hoặc mua nhà ở phục vụ tái định cư và chi hỗ trợ ổn định
đời sống, hỗ trợ sản xuất tại khu tái định cư. Còn tất cả các dự án sử dụng nguồn vốn
ngân sách nhà nước, trong tổng vốn đầu tư thực hiện dự án chỉ được bố trí vốn chi trả
bồi thường hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, không có vốn để đầu tư xây dựng các khu tái
định cư, mua nhà bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất và chi hỗ trợ ổn định đời
sống, hỗ trợ các biện pháp phục vụ sản xuất tại các khu tái định cư. Nên nguồn tài chính
dành cho tái định cư của các chủ đầu tư sử dụng đất nhà nước thu hồi thực hiện dự án,
không có hoặc không đủ nguồn vốn, kinh phí để thực hiện đầu tư xây dựng các khu tái
định cư và hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất tại khu tái định cư sau khi đã bố trí
tái định cư, mà chỉ đủ để hỗ trợ cho những người bị thu hồi đất theo quy định hoặc một
số ít dự án lớn cố gắng lắm mới có nguồn chi hỗ trợ được một số biện pháp ổn định đời
sống, hỗ trợ sản xuất như: hỗ trợ thêm chi phí lắp đặt điện chiếu sáng, hệ thống cung
cấp nước sinh hoạt, hỗ trợ giống cây trồng, con giống để sản xuất chăn nuôi trong vụ
đầu hay công cụ sản xuất… cho các hộ tái định cư theo Phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt.
Với thực trạng trên cho thấy nguồn tài chính dành cho tái định cư hiện rất hạn hẹp; việc
xác định tổ chức chịu trách nhiệm cung cấp nguồn tài chính phục vụ tái định cư còn


chưa rõ ràng; các phương thức huy động những nguồn tài chính hiện có và tiềm năng để
phục vụ tái định cư còn chưa được các địa phương khai thác hết; cách thức sử dụng
nguồn tài chính dành cho tái định cư trong tổ chức thực hiện còn nhiều hạn chế và việc
chi sử dụng các nguồn tài chính cho tái định cư theo quy định còn chưa thật đầy đủ.

-

Thị trường nhà ở đô thị hiện nay mất cân đối ở chỗ quá chú trọng đến nhà ở để bán hơn
là nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê sinh lợi được nhiều hơn, nhưng có những yếu tố sau
đây hạn chế sự phát triển của nó:
+ Nhà kinh doanh bất động sản không có vốn lớn, do đó muốn thu hồi vốn nhà bằng
cách bán ngay sau khi xây dựng xong.
+ Người mua muốn có nhà ở thuộc sở hữu của mình để có tài sản thế chấp vay vốn kinh
doanh hoặc truyền lại cho con cháu.
+ Nhà kinh doanh bất động sản sợ khó thu được tiền thuê nhà, khó đòi lại nhà cho thuê
vì luật pháp, chính sách Nhà nước, dư luận xã hội thiên vị người thuê nhà.
Nhà cho thuê thực sự là nhu cầu cấp thiết của nhiều người như công chức và quân nhân
khi thuyên chuyển đến đô thị khác, các hộ nghèo không đủ tiền mua nhà, các gia đình trẻ
mới thành lập, những người ly hôn hoặc gia đình bất hạnh, sinh viên đi học xa, người
nước ngoại v.v…

-

-

Việc đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở phục vụ người thu nhập thấp nói riêng là
trách nhiệm của toàn xã hội, các cấp chính quyền. Xã hội hoá nhà ở là tất yếu trong sự
phát triển chung, đồng thời huy động được mọi nguồn lực, các ngân hàng, tổ chức tín
dụng và các doanh nghiệp tham gia.
UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở phải dành
30% – 50% quỹ nhà ở chung cư cao tầng để bán cho cán bộ công nhân viên các cơ quan
theo danh sách giới thiệu của UBND thành phố. Điều này đã giảm sức ép về nhu cầu nhà
ở của cán bộ công nhân viên trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên do vấn đề thiết kế cũng
như quy mô và mức độ đầu tư của công trình quá cao, nhiều cán bộ công nhân viên chức
không mua được nhà, không phù hợp với tiêu chuẩn và khả năng của đối tượng mua nhà.

Mặc dù Thành phố đã chủ động chỉ đạo triển khai một số dự án thí điểm nhưng do cơ
chế lựa chọn đối tượng thụ hưởng (người thu nhập thấp) còn thiếu đồng nhất, cơ chế
mua bán trả góp, cho thuê, xử lý rủi ro khi triển khai thiếu sự ràng buộc trách nhiệm
nghĩa vụ giữa các bên và các ngành liên quan còn thiếu khả thi. Do đó một số dự án
không đáp ứng được theo mục tiêu ban đầu, như: Làng Sinh viên Hacinco; Thí điểm xâ
dựng nhà ở thu nhập thấp như khu nhà ở B4, B5 Cầu Diễn; khu nhà ở 9 tầng Xuân Đỉnh;
Một số khu nhà ở Quân đội quản lý
+ Kinh nghiệm rút ra từ làng Sinh viên Hacinco là ngoài các ưu điểm mà chúng ta dễ
nhận thấy như đã tạo ra được một quần cư hiện đại cho Sinh viên thuê, nhưng thực tế
còn nhiều vấn đề cần trao đổi đó là: Đa phần sinh viên thuê tại đây có gia đình mà mức
thu nhập tương đối khá giả (số lượng ít), số lượng lớn các công ty, cơ quan, tổ chức kinh


tế cũng thuê văn phòng tại đây; rất nhiều các hoạt động, các dịch vụ cho sinh viên mặc
dù đã được duyệt trong báo cáo nghiên cứu khả thi xong vẫn chưa được xây dựng v.v…
Làng Sinh viên hiện nay khó có khả năng thu hồi vốn nếu đầu tư xây dựng đúng những
tiêu chí được duyệt và nếu chỉ cho Sinh viên thuê. Như vậy mục đích sử dụng ban đầu đã
bị thay đổi.
+ Các khu nhà thu nhập thấp xây dựng thí điểm B4, B5 Cầu Diễn hay 9 tầng Xuân Đỉnh
thì mới chỉ đầu tư được ngôi nhà, cũng không khác mấy căn hộ gia đình hiện nay. Đối
tượng sử dụng hiện nay cũng chưa xác định được đúng thành phần như chủ trương ban
đầu mà chuyển thành nhà ở tạm cư cho các hộ dân tại khu nhà Gỗ ở ngoài đê sông Hồng
và phục vụ giải phóng mặt bằng, tái định cư. Như vậy mục đích cho xây dựng nhà cho
người thu nhập thấp vẫn chưa thực hiện được.
-

Hơn nữa,giá bán nhà cho người có thu nhập thấp chưa được quy định và ban hành. Các
giá bán hiện nay là quá cao so với thu nhập của người dân nói chung và người thu nhập
thấp nói riêng, chưa có chính sách hỗ trợ khi người có thu nhập thấp vay tiền để xây nhà.
Hiện nay.có một số dự án đang thi công:

+TCT Cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) với tổng số hơn 1.500
căn hộ được khởi công xây dựng tại Khu Kiến Hưng (Hà Đông) vào cuối tháng 8.

+ Dự án khu nhà ở Xuân Đỉnh (Từ Liêm), nhà CT1B (Tây Hồ), khu nhà B3 và B5 (Cầu
Diễn). Dự kiến, tất cả các khu nhà này sẽ được chủ đầu tư là Tổng công ty đầu tư và
phát triển nhà Hà Nội (Handico) hoàn thành vào đầu quý IV tới.