Thực trạng thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ THÚY HẰNG

THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA , THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ THÚY HẰNG

THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA , THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. DOÃN HỒNG NHUNG

Hà Nội – 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo
vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

Ngô Thúy Hằng


MỤC LỤC
Trang phụ bìa

Trang

Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chƣơng 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THI HÀNH PHÁP LUẬT CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ........................8
1.1 Tổng quan thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8
1.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................................8
1.1.2 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...........10
1.1.3

Khái niệm thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

.................................................................................................................11

1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất .........................................................................................................13
1.2 Sơ lƣợc quá trình phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam ..........................................................................................15
1.3 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ............................................................................................................................22
1.3.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............................22
1.3.2 Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...26
1.3.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................30
1.3.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................31
1.3.5 Đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .....................................34


1.3.6 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ..............................................................................................34
1.4 Các yếu tố chi phối, ảnh hƣởng tới thi hành pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................................................................40

1.5 Bài học kinh nghiệm từ một số nƣớc phát triển trên thế giới về thi hành
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................43
KẾT LUẬN CHƢƠNG I ........................................................................................49
Chƣơng 2
THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI ....................................................................................................................50
2.1 Tổng quan về quận Đống Đa của thành phố Hà Nội ..................................50
2.1.1 Điều kiện tự nhiên của quận Đống Đa.....................................................50
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của quận Đống Đa .........................................55
2.1.3 Ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến thực tiễn thi
hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Đống Đa .............................................................................................................59
2.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Đống Đa ..........................................................................................................60
2.3 Những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại
trong quá trình thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Đống Đa ....................................................................................71
2.3.1 Những thuận lợi .......................................................................................71
2.3.2 Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại ..74
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................86


Chƣơng 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI
HÀNH CỦA QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..................................87
3.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất qua việc hoàn thiện chính sách, những bất cập trong quy
định của pháp luật hiện hành .................................................................................87

3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện chính sách, pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ..............................................................................................87
3.1.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất

.................................................................................................................88

3.1.3 Hoàn thiện những bất cập trong một số quy định của pháp luật hiện hành
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................................89
3.2 Một số giải pháp nâng cụ thể nhằm cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quận Đống Đa nói riêng và các địa
phƣơng khác trên toàn quốc nói chung ................................................................92
3.2.1 Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm quyền .................92
3.2.2 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính ....................................................97
3.2.3 Giải pháp về kiện toàn bộ máy nhân sự, nâng cao năng lực, trình độ
chuyên môn và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức ................................ 100
3.2.4 Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật của người dân ............................. 101
3.2.5 Giải pháp tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm ................. 103
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ..................................................................................... 105
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 107
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 108
PHỤ LỤC ............................................................................................................. 112


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

GCN

Giấy chứng nhận

2

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

3

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

4

UBND

Ủy ban nhân dân

5

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

6

TBCN

Tư bản chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số liệu bảng
Bảng 2.1
Bảng 2.2
Bẳng 2.3

Tên bảng
Diện tích và cơ cấu các loại đất chính của quận Đống
Đa năm 2013
Biến động diện tích các loại đất của quận Đống Đa
giai đoạn 1996 – 2013
Tỷ lệ hồ sơ phường chuyển quận của quận Đống Đa
từ năm 2003 đến năm 2013

Trang
52
55
61

Hồ sơ xét duyệt cấp GCN QSDĐ tồn đọng, vướng
Bảng 2.4

mắc tại các phường chưa chuyển được lên quận

62

Đống Đa năm 2013
Bảng 2.5
Bảng 2.6

Hồ sơ vướng mắc sau khi đã xét duyệt tại quận tính
từ năm 2003 đến năm 2013
Số lượng GCN QSDĐ được UBND quận Đống Đa
cấp 2003 – 2013

64
65


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi
quốc gia. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu duy nhất và thống nhất quản lý song lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà
giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và
người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử
dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn
vẹn quyền năng sử dụng đất của mình. Vì thế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với người sử dụng đất, là mong mỏi, là nguyện vọng
chính đáng của mỗi người dân.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng giữ một vai trò hết sức quan trọng. Bởi, trên cơ sở cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình
hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó giúp việc đề ra các chính sách
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế nước nhà
phát triển. Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá
việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất
đai. Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết
khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. Mặt khác, thông qua việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh
thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài
chính lớn. Do đó, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người dân là thước đo trình độ quản lý đất đai của Nhà nước, giúp
Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách hiệu quả. Vì vậy, vấn đề về cấp giấy

1


chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được nhà nước và chính quyền địa phương các
cấp đặc biệt chú trọng, quan tâm.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề mang tính kinh tế, xã hội
và cũng là vấn đề phức tạp về mặt pháp lý. Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm
2003 và hàng loạt các văn bản hướng dẫn đi kèm đã không ngừng được sửa đổi, bổ
sung, thay thế cho phù hợp với nhu cầu, đòi hỏi của thực tiễn. Với hi vọng tạo một
môi trường pháp lý thông thoáng trong lĩnh vực đất đai, phù hợp với điều kiện kinh
tế - xã hội của đất nước trong hiện tại và tương lai, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã
thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014. Có thể nói, Luật
đất đai năm 2013 đã thổi một sức sống mới trong thực hiện pháp luật liên quan đến

bất động sản. Những bất cập của Luật đất đai năm 2003 đã được sửa đổi, thay thế
bằng quy định mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan chức năng cũng như
người dân thuận lợi hơn khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong quá trình
thực thi pháp luật trên thực tiễn, cũng bước đầu phát sinh một số những vấn đề
vướng mắc nhất định. Bên cạnh đó, do nhiều nguyên nhân chủ quan, khách quan
khác nhau, các tranh chấp, sai phạm phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vẫn diễn biến phức tạp.
Đống Đa là một trong bốn quận nội thành cũ được thành lập đầu tiên của
Thủ đô Hà Nội, hiện gồm 21 đơn vị hành chính phường trực thuộc với dân số lên
tới 352.000 người trong phạm vi 9,96 km2, mật độ dân số lên tới 35.341 người/km²
(cao bậc nhất của thành phố Hà Nội). Với cộng đồng dân cư đông đúc, di nhập từ
nhiều nơi khác nhau và lịch sử quản lý đất đai, nhà ở để lại nhiều phức tạp do đất
đai chủ yếu nằm xen kẹt trong các khu tập thể, gần ao, hồ, mương, rạch, nhiều thửa
đất nằm trong vành đai bảo vệ các di tích lịch sử,... khó xác định chính xác được
nguồn gốc. Do vậy, Đống Đa được coi là một trong những quận phát sinh nhiều
vướng mắc và tranh chấp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nhất tại Hà Nội. Việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng và vận dụng Luật đất đai
năm 2013 trên địa bàn quận Đống Đa trong việc giải quyết các vấn đề liên quan tới

2


công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được giải quyết hiệu quả và
triệt để thì Đống Đa sẽ trở thành điểm sáng để các quận huyện khác trên Việt Nam
tham khảo và học tập.
Để có cái nhìn sâu sắc hơn cả về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng về việc
quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật pháp hiện
hành, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện hơn nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý đất đai linh hoạt

và hiệu quả hơn, và cải cách cắt giảm thủ tục hành chính theo tinh thần Nghị quyết
số 19/NQ-CP ngày 12/3/2015 của Chính phủ, tác giả quyết định lựa chọn đề tài
“Thực trạng thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn Quận Đống Đa – Thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề
pháp lý cơ bản và quan trọng, không thể thiếu trong Giáo trình Luật đất đai của các
trường đại học về ngành luật. Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp lí, vấn đề này
dành được khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều các khía cạnh khác nhau.
Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và
đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất
động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội;
Ths. Phạm Thu Thủy (2005), “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo Luật Đất đai 2003”, Tạp chí luật học, (3); Trần Luyện (2004), “Một
số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí
Ngân hàng, (10), tr.64-65; Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (4), tr.25-27; Phạm Hữu Nghị
(2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng:
Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, tr.50-53; Doãn Hồng Nhung
(2007), “Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng – nhìn từ khía cạnh pháp lý của giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học, (6),
tr. 58-63; Trần Thị Hồng (2009), “Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giấy chứng

3


nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác động”, Tạp chí
Nghiên cứu Gia đình và Giới, (2), tr.14-25; TS. Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật
đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất”,
Tạp chí luật học, (8); Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng

đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học,
trưrờng Đại học Luật, Hà Nội; Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận
văn Thạc sĩ, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng
ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học,
khoa luật, Đại học Lund, Thụy Điển và trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh,
Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội,…
Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều đem lại
những thành quả nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành, tuy
nhiên, xét dưới góc độ nào đó những nghiên cứu này vẫn mang đậm tính lý thuyết,
lý luận và chủ yếu là xem xét những thiếu sót, bất cập trong quy định Luật đất đai
năm 2003. Đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013 mới được thông qua đã khắc
phục cơ bản những tồn tại của Luật đất đai năm 2003 và hiện được đưa vào áp
dụng, cần thiết có một công trình nghiên cứu xem xét các vấn đề pháp lý dưới góc
độ thực tiễn thi hành pháp luật của một địa phương cụ thể về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất diễn biến trên thực tế, để qua đó cung cấp những
thông tin và xu hướng thay đổi trong tương lai đối với vấn đề này. Trên cơ sở tiếp
thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố,
Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những điểm mới, những điểm
đã đạt được và những điểm hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thực thi Luật
đất đai năm 2013. Từ đó, đề ra những giải pháp, kiến nghị, bổ sung hoàn thiện pháp
luật trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới.

4


3. Mục đích nghiên cứu

Một là, cần làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về thi hành pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Đồng thời, nghiên cứu, nắm vững
chính sách pháp luật đất đai, các quy định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Hai là, tìm hiểu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa. Đánh giá
thực trạng xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa. Từ đó làm rõ những hạn chế,
bất cập và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục hạn chế và nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quận Đống Đa,
thành phố Hà Nội và cả nước.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu luận văn
4.1 Đối tượng nghiên cứu
- Các quy định và quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất;
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn
chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin;

5

- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp
được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Chương 1);
- Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, bình luận
được sử dụng để nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội (Chương 2);
- Phương pháp so sánh luật, phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải,
phương pháp quy nạp,… được sử dụng để nghiên cứu trong việc đưa ra các giải
pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua
việc học hỏi kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và khắc phục những bất cập
của quy định hiện hành. Đồng thời, đề xuất các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Chương3).
6. Những đóng góp của Luận văn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:
- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam;
- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Việt Nam; Làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;
- Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong quy định của
pháp luật hiện hành (Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn). Đồng thời,
chỉ ra những bất cập trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất diễn ra trên thực tế;
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc học hỏi kinh
nghiệm một số nước trên thế giới.
7. Bố cục của luận văn

6

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về thi hành pháp luật cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
Chương 2: Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành của quận Đống Đa, thành phố Hà
Nội.

7


Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THI HÀNH PHÁP LUẬT CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1 Tổng quan thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 có đưa ra khái niệm về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Giấy chứng nhận này do
Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và có màu đỏ nên thường được gọi là “sổ
đỏ”.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 thì Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất
trong cả nước đối với mọi loại đất. Đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì
chủ sở hữu tài sản phải đăng ký sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng

ký bất động sản. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Xây dựng năm 2003 và Luật
Nhà ở năm 2005, nếu chủ sở hữu có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối
với trường hợp có nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì cơ quan nhà nước có thẩm
quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mẫu Giấy chứng nhận này do
Bộ Xây dựng phát hành.
Việc tồn tại cùng lúc hai loại giấy chứng nhận này gây nhiều phiền hà cho cả
người dân và cơ quan quản lý nhà nước. Để khắc phục tình trạng trên, ngày
19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định thống nhất
tất cả mọi loại bất động sản vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất,
mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành gọi là Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy này có
màu hồng nên thường được gọi là “sổ hồng”. Mẫu giấy chứng nhận này tiếp tục
được sử dụng, ghi nhận tại Luật đất đai mới năm 2013 và đây là mẫu giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hiện hành.

8


Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đưa ra khái niệm về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất này như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất”.
Theo từ điển Tiếng Việt, “chứng thư” được định nghĩa là giấy tờ để làm
bằng, là giấy chứng nhận (về đặc điểm, chất lượng hàng hoá) có giá trị pháp lí. Từ
đó có thể hiểu “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một loại giấy tờ pháp lý thể
hiện sự công nhận, thừa nhận của Nhà nước trước pháp luật về quyền sử dụng đất
của cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền. Đồng thời, cũng thể hiện quyền tài
sản của người sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất đó. Nói cách khác, giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở để Nhà nước đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp cho người sử dụng đất hợp pháp, là tiền đề để người sử dụng thực hiện các
quyền mà pháp luật trao cho họ. Pháp luật trao cho họ rất nhiều quyền, trong đó có
các quyền được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại,… Thậm chí, trong
trường hợp người có quyền sử dụng đất cần tiền có thể mang giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cùng một số giấy tờ cá nhân để làm thủ tục thế chấp, vay vốn
ngân hàng. Vậy câu hỏi được đặt ra là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải
là một loại tài sản không?
Câu trả lời cho câu hỏi này là không bởi nếu xét về mặt bản chất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chỉ đơn thuần là chứng thư ghi nhận, lưu giữ thông tin về
thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất đó. Mặt khác, theo quy định tại
Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và
các quyền tài sản. Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản
với tư cách là vật thì việc chuyển nhượng, mua bán diễn ra chỉ đơn thuần là việc
mua bán một tờ giấy thông thường và bất cứ ai đang sở hữu tờ giấy đó cũng có
quyền bán nó mà không nhất thiết phải là người được ghi nhận trên giấy chứng

9


nhận quyền sử dụng đất. Người mua tờ giấy này không thể mua được các quyền về
tài sản được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, nếu coi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một tài sản với tư cách là vật thì nó chỉ có giá
trị như một tờ giấy thông thường mà không thể hiện được ý nghĩa và giá trị vốn có
của nó – quyền được chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, việc coi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản với tư cách là một vật là không
hợp lý. Bên cạnh đó, cũng không thể coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
loại giấy tờ có giá vì theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Giấy tờ

có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền
gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá
được thành tiền và được phép giao dịch”. Và đương nhiên, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cũng không phải là tiền, là quyền tài sản. Từ những phân tích trên,
khẳng định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là một loại tài sản, mà
chỉ đơn thuần là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất và xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
1.1.2 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý đất đai
nói riêng đều hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà nước ban hành
điều chỉnh. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là ngoại
lệ, xuyên suốt quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc thực hiện,
tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nước về quản lý và sử
dụng đất đai. Vậy nên có thể khẳng định rằng: “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất chính là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan
hệ phát sinh trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” [32].
Điều chỉnh chính các hoạt động về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo. Tại các văn bản này
quy định rõ về các chủ thể tham gia quan hệ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

10


đất, các căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất,….
Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các quy phạm pháp luật

được ghi nhận trong văn bản pháp luật đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các văn bản
pháp luật khác như: Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh
doanh bất động sản năm 2014, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011, …
thậm chí trong một vài trường hợp cụ thể còn bị điều chỉnh bởi những văn bản hành
chính nhất định.
Từ đó, có thể thấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong
những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai và được quy định
trong nhiều văn bản bản quy phạm pháp luật. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các
quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức.
1.1.3 Khái niệm thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất
Để hiểu được khái niệm “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất”, trước hết cần tìm hiểu khái niệm “thi hành pháp luật”. Hiện nay, các
nhà nghiên cứu khoa học pháp lý đưa ra nhiều khái niệm, cách hiểu khác nhau về
“thi hành pháp luật”.
Có quan điểm cho rằng "thi hành pháp luật" là một trong những hình thức
thực hiện pháp luật, trong đó chủ thể pháp luật thực hiện nghĩa vụ pháp lí bằng hành
vi tích cực của mình. Dưới góc độ này "thi hành pháp luật" đồng nghĩa với "chấp
hành pháp luật" và ngoài thi hành pháp luật còn có các hình thức thực hiện pháp
luật khác là tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật. Trong đó,

11


tuân thủ pháp luật được hiểu là việc chủ thể pháp luật tự kiềm chế mình để không
thực hiện hành vi mà pháp luật cấm; sử dụng pháp luật là việc chủ thể pháp luật sử
dụng quyền pháp lí và áp dụng pháp luật là việc cá nhân có thẩm quyền hoặc cơ

quan nhà nước có thẩm quyền vận dụng các quy phạm pháp luật hiện hành cho từng
trường hợp cụ thể, đối với cá nhân và tổ chức cụ thể.
Quan điểm khác lại cho rằng: “thi hành pháp luật” là những hoạt động của
các cá nhân, tổ chức nhằm đưa pháp luật vào cuộc sống và trong trường hợp này nó
đồng nghĩa với khái niệm “thực hiện pháp luật”, tức bao gồm cả bốn hình thức nêu
trên.
Ý kiến chủ quan của tác giả cho rằng sẽ là nghĩa hẹp nếu hiểu khái niệm “thi
hành pháp luật” dưới góc độ là “chấp hành pháp luật”.Vì vậy, nên nhìn nhận khái
niệm “thi hành pháp luật” dưới góc độ “thực hiện pháp luật” để có cái nhìn rộng
hơn, khái quát hơn, toàn diện hơn khi tìm hiểu về khái niệm “thi hành pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Theo đó, có thể hiểu “thi hành pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là việc thực hiện pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức và cơ quan nhà nước có
thẩm quyền trong quá trình triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên thực tế.
* Phân biệt khái niệm “Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất” và “Áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
Để phân biệt được hai khái niệm này, trước hết cần phân biệt khái niệm “thi
hành pháp luật” và khái niệm “áp dụng pháp luật”
Như đã phân tích ở trên, thi hành pháp luật theo nghĩa hẹp là một trong bốn
hình thức thực hiện pháp luật, trong đó chủ thể pháp luật thực hiện nghĩa vụ pháp lý
bằng hành vi tích cực của mình hay nói cách khác là các chủ thể pháp luật chủ động
thực hiện nghĩa vụ mà pháp luật quy định. Ví dụ: khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định, chủ sử dụng đất chủ động thực hiện đóng các khoản phí, lệ phí theo quy
định tức là chủ sử dụng đất đang thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.

12

Và áp dụng pháp luật cũng là một trong bốn hình thức thực hiện pháp luật,
nhưng khác với thi hành pháp luật, chủ thể áp dụng pháp luật chỉ có thể là cơ quan
nhà nước, cá nhân có thẩm quyền vận dụng các quy phạm pháp luật hiện hành cho
từng trường hợp cụ thể, đối với tổ chức, cá nhân cụ thể. Ví dụ: Ông A đến Văn
phòng đăng ký đất đai làm thủ tục cấp GCN QSDĐ. Khi đó, cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp GCN QSDĐ cho ông A. Hoạt động này được gọi
là áp dụng pháp luật.
Tuy nhiên, nếu chỉ xem xét việc “thi hành pháp luật” theo nghĩa hẹp ở trên sẽ
không đủ bao quát, toàn diện khi xem xét về “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất”. Nên trong khuôn khổ bài viết này của luận văn, xin được
xem xét khái niệm “thi hành pháp luật” theo nghĩa rộng, đồng nghĩa với thực hiện
pháp luật, tức bao gồm cả nội dung về áp dụng pháp luật. Vì vậy, nội hàm khái
niệm “áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” - việc các cơ
quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền vận dụng các quy phạm của pháp luật hiện
hành, xem xét, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân,
hộ gia đình, tổ chức, cơ sở tôn giáo đủ điều kiện theo quy định sẽ là một trong
những nội dung cơ bản và quan trọng trong khái niệm “thi hành pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo cách hiểu này.
1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
*Mục đích của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất:
Thực chất, việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là nhằm đưa những quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất vào thực tiễn cuộc sống, để các quy định của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được hiện hữu trong thực tế, phát huy được ý nghĩa,
giá trị của nó chứ không phải chỉ nằm bất động trong các văn bản quy phạm pháp
luật. Do đó, có thể nói, suy cho cùng, mục đích của thi hành pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chính là nhằm đảm bảo các thửa đất đủ điều kiện

theo quy định của pháp luật đều được cấp giấy chứng nhận, tạo điều kiện thuận lợi
trong công tác quản lý đất đai và đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của
người dân.

13


*Ý nghĩa của việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất:
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mong mỏi, nguyện vọng
của mỗi người dân bởi lẽ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý
xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý
để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để người sử
dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng sử dụng đất của mình.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện tiên quyết để người sử
dụng đất được phép thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Như vậy, với mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì được coi là “chưa an toàn” về mặt pháp lý vì nó sẽ không được tham gia giao
dịch chính thức trên thị trường. Bên cạnh đó, khi phát sinh tranh chấp, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng hơn bao giờ hết, nó là cơ sở để
pháp luật bảo vệ người sử dụng đất khi người khác xâm hại quyền và lợi ích hợp
pháp của họ. Trong trường hợp đất bị nhà nước thu hồi, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng chính là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất được Nhà nước bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. Vì vậy, việc thi hành pháp
luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo cho các cá nhân, hộ gia đình,
tổ chức đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được cấp
giấy chứng nhận theo quy định có ý nghĩa rất lớn đối với người sử dụng đất.
Đối với nhà nước, việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Hiệu quả quản lý đất đai của

Nhà nước chỉ thực sự được phát huy khi mà mỗi thửa đất trong phạm vi cả nước
đều được cập nhật đầy đủ thông tin và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Trên cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà nước có
thể dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó
giúp việc đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả,
thúc đẩy nên kinh tế nước nhà phát triển. Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác

14


cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý,
giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm
tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh
chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. Hơn
nữa, thông qua việc cấp GCN QSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh
thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài
chính lớn. Từ đó, giúp minh bạch, công khai hóa thị trường bất động sản nhằm thúc
đẩy thị trường thị trường bất động sản phát triển chính quy và lành mạnh.
Vậy nên, việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là hết sức cần thiết, phù hợp với yêu cầu về quản lý nhà nước và tâm tư nguyện
vọng của nhân dân.
1.2 Sơ lƣợc quá trình phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam
Giai đoạn trước năm 1986
Từ trước những năm 1986, chưa có văn bản pháp lý nào điều chỉnh một cách
thống nhất các quan hệ pháp luật về đất đai. Hầu hết, các quan hệ pháp luật về đất
đai được quy định rải rác trong nhiều văn bản khác nhau. Đặc biệt, về vấn đề giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì chưa được đề cập tại bất cứ văn bản pháp lý trong giai đoạn này.

Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993
Sau khi Đại hội Đảng VI tháng 12/1986 được diễn ra với quyết định tối quan
trọng tạo nên diện mạo mới của đất nước là quyết định chuyển đổi nền kinh tế Việt
Nam từ tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đã
ban hành Luật Đất đai năm 1987. Đây là văn bản pháp lý đầu tiên thống nhất điều
chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng được chính thức luật hóa từ đây. Các khái niệm về người sử dụng
đất, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng lần đầu tiên được quy định
và trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất

15


đai. Tuy nhiên, về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những quy
định trong đoạn này mới chỉ là những quy định sơ khai, cơ bản, ban đầu, và khi
nhìn nhận một cách tổng thể thì vẫn còn hết sức sơ sài. Cụ thể, mặc dù, tại Điều 9
khoản 5 Luật Đất đai năm 1987 đã đề cập đến việc “cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất” và tại Điều 18 Khoản 3 nhắc tới quyền của người sử dụng đất “được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, song, Luật không quy định rõ Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là loại giấy nào, không ban hành mẫu và nội dung Giấy
chứng nhận. Phải tới hai năm sau, quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mới chính thức được ban hành kể từ Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày
14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (quy định rõ các vấn đề như khái niệm,
mẫu giấy chứng nhận; đối tượng và điều kiện được cấp giấy; thẩm quyền cấp
giấy…) và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Vì mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết
định số 201/QĐ/ĐKTK có màu đỏ nên thường được gọi là sổ đỏ.Tuy nhiên, việc
triển khai cấp GCN QSDĐ giai đoạn này được rất ít, phần lớn các địa phương dừng
lại ở bước làm điểm và chỉ mới cấp cho hộ gia đình xã viên sử dụng đất nông

nghiệp.
Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1987, trước những hạn chế còn tồn
tại, Quốc Hội đã xây dựng Luật đất đai năm 1993 thay thế cho Luật đất đai năm
1987 được thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực thi hành chính thức từ ngày
15/10/1993. Luật đất đai năm 1993 là đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh các
quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ đất
đai, xác lập quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất. Lần đầu tiên xác định đất đai
có giá, quyền sử dụng đất được xem như quyền tài sản được đưa vào các giao dịch
dân sự với các quyền: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho
thuê và quyền chuyển nhượng. Việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một
bước đột phá quan trọng trong việc quy định về quyền của người sử dụng đất, thỏa

16


mãn nhu cầu có tính quy luật là phải kết hợp hài hòa giữa quản lý tập trung thống
nhất của Nhà nước về đất đai với việc mở rộng quyền hạn cho người sử dụng đất
trong cơ chế thị trường.
Bên cạnh đó, Luật đất đai năm 1993 cũng hết sức quan tâm chỉ đạo triển khai
công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong giai
đoạn này đã phát sinh ba loại giấy chứng nhận:
Một là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục Địa chính
ban hành (giấy có màu đỏ - sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất
nông nghiệp và đất ở nông thôn theo Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày
27/09/1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
Hai là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy có
màu hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị do Bộ Xây dựng phát hành để thực
hiện Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ
về mua bán và kinh doanh nhà ở;
Ba là, giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc
thuộc sở hữu nhà nước (giấy có màu tím) cấp cho các đơn vị hành chính sự nghiệp
do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999
và Thông tư số 122/1999/TT-BTC ngày 13/10/1999 về kê khai, đăng ký sử dụng trụ
sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước.
Như vậy, theo Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn đi kèm, mỗi
loại đất nhất định được cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương ứng.
Mỗi loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một trình tự, thủ tục
khác nhau do các cơ quan khác nhau điều chỉnh gây khó khăn trong công tác quản
lý về đất đai nói chung, đồng thời cản trở người sử dụng đất thực hiện các quyền do
pháp luật quy định. Trước thực tiễn này, đòi hỏi Nhà nước cần ban hành một loại
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do một cơ quan ban hành dùng chung cho mọi

17